Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 14 août 2026, n° 21/03638

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)

MINUTE N° 2026/ 460

JUGEMENT : [T] [R] c/ [F] [B] épouse [U], SMA SA - SAGENA, [D] [M] [Q], [V] [C], S.A.S. YH IMMOBILIER, [G] [H]-[Q], S.A.R.L. 2 A PROJETS,S.D.C. [Adresse 1], AXA 

Du 14 Août 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 21/03638 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NWPS 

 









Grosse délivrée à :

Me LACROUTS - 1
Me LADRET - 100
Me Nathalie PUJOL - 288
Me Michaela SCHREYER - 311
Me Jean-marc SZEPETOWSKI - 371
Me Frédéric VANZO - 437
Me MEDINA - 183


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du quatorze Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2026 en audience publique, devant :
Président : Madame Karine LACOMBE
Greffier : Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier, présent uniquement aux débats.

Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Madame Mélanie MORA
Assesseur : Madame Karine LACOMBE
Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience du 02 Mars 2026, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le14 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Après prorogations, le prononcé de la décision a été rendu le 14 août 2026.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Août 2026 après prorogation, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 


DEMANDERESSE

Madame [T] [R]
[Adresse 2] - [Localité 1]
représentée par Maître Elsa MEDINA de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [F] [B] épouse [U]
[Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Maître Christine LADRET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SMA SA - SAGENA, assureur de la société 2A PROJET, 
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [D] [M] [Q]
[Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Michaela SCHREYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [G] [H]-[Q]
[Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Michaela SCHREYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [V] [C]
[Adresse 5] - [Localité 4]
n’ayant pas constitué avocat 

S.A.S. YH IMMOBILIER
[Adresse 6] - [Localité 5]
représentée par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. 2 A PROJETS
prise en la personne de son représentant légal
Monsieur [Z] [E] [Adresse 7] - [Localité 6]
n’ayant pas constitué avocat 

Syndicat de copropriétaires “[Adresse 1]” 
sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic le cabinet D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 2]
représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD, 
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 9] - [Localité 7]
représentée par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l'exploit d'huissier en date du 16 mai 2018 par lequel madame [R] a fait assigner madame [F] [B] épouse [U], la SARL 2A PROJETS prise en la personne de son représentant légal, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 1] à [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la compagnie AXA en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 1] à [Localité 2], monsieur [N] [C] devant le tribunal judiciaire de céans (RG 18/2703) ; 

Vu l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2019 ; 

Vu les dernières conclusions d'AXA France IARD recherchée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière du [Adresse 1] à [Localité 2] (rpva 15 novembre 2019) qui sollicite de voir :
Débouter madame [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
Condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu l'exploit d'huissier en date du 7 février 2020 par lequel madame [R] a fait assigner la compagnie SMA SA SAGENA en qualité d'assureur de la société 2A PROJET devant le tribunal judiciaire de céans (RG 20/720) ; 

Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures RG 18/2703 et RG 20/720 en date du 17 septembre 2020 ;

Vu l'ordonnance d'interruption d'instance en date du 8 avril 2021, suite au décès de monsieur [N] [C] ;

Vu les conclusions de madame [R] en date du 8 mars 2022 aux fins de reprise d'instance et la remise au rôle de la procédure ;

Vu l'exploit d'huissier en date du 5 octobre 2021 par lequel madame [T] [R] a fait assigner monsieur [V] [C] devant le tribunal judiciaire de céans (RG 21/3638) ;

Vu l'exploit d'huissier en date du 16 novembre 2021 par lequel madame [T] [R] a fait assigner la SAS YH IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de céans (RG 21/4244) ;

Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures en date du 19 mai 2022 (RG 22/1903 et RG 21/3638) ;

Vu les conclusions aux fins de reprise d'instance de madame [R] (rpva 8 mars 2022) ;

Vu la réinscription de l'affaire au rôle des affaires civiles le 6 mai 2022 ;

Vu l'exploit d'huissier en date du 9 mars 2023 par lequel madame [R] a fait assigner monsieur [D] [Q] et monsieur [G] [H] [Q] devant le tribunal judiciaire de céans (RG 23/1134) ;

Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures RG 23/1134 avec RG 21/3638 en date du 7 septembre 2023 ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [Q] et monsieur [H]-[Q] (rpva 26 octobre 2023) qui sollicitent de voir :
Leur donner de leur accord pour la réalisation des travaux de Madame [R] avec la nécessité d'un accès à leur appartement ;
ORDONNER que Madame [R] réalise les travaux nécessitant l'accès à leur appartement en conformité avec les préconisations de l'expert judiciaire, sur une durée maximum d'un mois, en dehors de la période estivale, soit entre juin et fin octobre, avec un préavis minimum de trois mois ;
ORDONNER que Madame [R] réalise à ses frais un constat d'huissier d'état des lieux de leur appartement avant le démarrage de ses travaux et prenne en charge toute éventuelle dégradation qui pourrait être occasionnée par la réalisation de ses travaux ;
REJETER la demande de condamnation sous astreinte ;
REJETER la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNER Madame [R] au paiement d'une somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
REJETER toutes autres demandes, fins et conclusions ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2] (rpva 31 octobre 2023) qui sollicite de voir :
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le rapport d'expertise de Monsieur [I] du 26 novembre 2017,
A titre principal,
DIRE et JUGER que Madame [T] [R] fonde ses demandes à son encontre sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
DIRE et JUGER que l'expert judicaire a indiqué que la cause des désordres se situe dans les
réseaux privatifs de l'appartement de Madame [T] [R],
DIRE et JUGER que les réseaux d'eaux usées de Madame [T] [R] se rejettent
dans le réseau des eaux pluviales de l'immeuble,
DIRE et JUGER que Madame [T] [R] ne peut solliciter sa condamnation in
solidum avec les autres défendeurs,
DEBOUTER Madame [T] [R] de l'ensemble de ses demandes à son encontre,
CONDAMNER Madame [T] [R] à lui payer la somme de 350 € en réparation du préjudice financier correspondant à la facture d'huissier du 27 mai 2019 ;
CONDAMNER Madame [T] [R] à lui payer la somme de 2 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire sa responsabilité était retenue, 
DIRE et JUGER qu'il sera relevé et garanti de toute condamnation prononcée à son encontre par la compagnie AXA FRANCE IARD, 
En tout état de cause, 
CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 avril 2024 fixant la clôture différée au 1er novembre 2024 ;

Vu le renvoi de l'affaire de l'audience du 17 décembre 2024 à l'audience du 20 mai 2025 ;

Vu le jugement avant dire droit en date du 17 octobre 2025 qui a :
- Constaté que la SARL 2A PROJET est radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 7 avril 2023,
- Enjoint à Madame [T] [R] d'indiquer au tribunal le sort qu'elle réserve à ses demandes à l'encontre de la SARL 2A PROJET, de mettre en cause le cas échéant les organes de la procédure judiciaire, et de produire sa déclaration de créance,
- Rappelé que l'instance tendra alors, le cas échéant, à la constatation de la créance et à la fixation de son montant à l'encontre de la SARL 2 A PROJET,
- Ordonné la réouverture des débats à ce titre, pour régularisation de la procédure,
- Réservé l'ensemble des demandes,
- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état en date du 13 novembre 2025 pour régularisation de la procédure par la demanderesse à l'encontre de la SARL 2A PROJET ;

Vu les dernières conclusions de madame [T] [R] (rpva 27 janvier 2026) qui sollicite de voir :
Vu l'article 1792 du code civil, du code civil, 
Vu les articles 1134 et 1147 (nouveau 1231-1) du même code, 
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil, 
Vu les articles L. 1331-1 à L. 1331-31 du Code de la santé publique, 
Vu l'article 29.1 du Règlement Sanitaire Départemental, 
Vu les articles 9 et 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le rapport d'expertise de monsieur [I] du 26 novembre 2017, 
ORDONNER la jonction de la présente procédure avec la procédure engagée à l'encontre des 
Consorts [Q] et [H]-[Q] et enregistrée sous le numéro RG 23/01134, 
CONDAMNER solidairement Madame [B] épouse [U], la société SMA SA SAGENA, le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière du [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet NARDI et la compagnie AXA, à lui payer les sommes suivantes : 
- 27.196, 40 € au titre des travaux afin de faire cesser les désordres, conformément aux préconisations de l'expert [I] et au devis n°DE05979 en date du 26 janvier 2022 de l'entreprise TANTILLO, 
- 2.085, 25 € au titre des interventions diverses en suite de l'engorgement, 
- 963,76 € au titre du coût d'installation des toilettes sèches, 
CONDAMNER solidairement, Madame [B] épouse [U], la SMA, S.A SAGENA, le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière du [Adresse 1] à [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet NARDI, la société AXA, Monsieur [V] [C], la société YH IMMOBILIER, Monsieur [Q] et Monsieur [H]-[Q] à lui payer les sommes suivantes : 
- 37 960 € au titre du préjudice de jouissance pour la période du mois de septembre 2014 au 1er janvier 2019, en retenant une indemnité mensuelle de 730 euros, 
- 28 616 € au titre du préjudice de jouissance pour la période du 1er janvier 2019 au 1er février 2023, somme à parfaire au jour de la réalisation des travaux, en retenant une indemnité mensuelle de 584 euros, 
- 365 € au titre du préjudice de jouissance qui sera subi lors des travaux de reprise, dont la durée est estimée à deux semaines, 
- 30 000 € au titre du préjudice moral, 
- 10 515,10 € au titre des charges de copropriété, taxes d'habitation et taxes foncières,
L'AUTORISER à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans son rapport, et conformément aux dispositions du devis de l'entreprise TANTILLO du 26/01/2022, portant notamment sur les parties communes de l'immeuble, et à titre subsidiaire, 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert tels que décrits au devis de l'entreprise TANTILLO du 26/01/2022 
DIRE ET JUGER que les travaux préconisés par l'expert [I] au terme de son rapport présentent un intérêt collectif et un caractère urgent de sorte que Messieurs [Q] et [H]-[Q] ne sauraient valablement s'y opposer, 
DONNER ACTE à Messieurs [Q] et [H]-[Q] qu'ils donnent leur accord pour la réalisation des travaux préconisés par l'expert dans son rapport avec la nécessité d'un accès à leur appartement, 
CONDAMNER Messieurs [Q] et [H]-[Q] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de début de chantier qu'elle leur notifiera, à laisser pénétrer toute entreprise afin de réaliser les travaux préconisés par l'expert dans son rapport conformément aux dispositions du devis de l'entreprise TANTILLO du 26/01/2022, 
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes et fins à son encontre, 
DEBOUTER les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires, 
CONDAMNER solidairement, Madame [B] épouse [U], la SMA, S.A SAGENA, le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière du [Adresse 1] à [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet NARDI et la société AXA, Monsieur [V] [C], la société YH IMMOBILIER, Monsieur [Q] et Monsieur [H]-[Q] à lui payer la somme de 25 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Elsa MEDINA ;

Vu les dernières conclusions de la SMA SA (rpva 18 décembre 2025) qui sollicite de voir :
Sur le fondement de l'article 1315 du Code Civil, 
Sur le fondement de la police d'assurance, 
Débouter Madame [R] de toutes demandes, en l'absence d'éléments sur l'intervention de la SARL 2A PROJET,
En tout état de cause, 
La débouter du fait de la non garantie en raison de l'activité qui lui a été déclarée par 2A PROJET, qui est limitée aux activités de " maçonnerie-béton armé ", 
Juger que la demande en indemnisation du préjudice de jouissance n'est pas justifiée,
Juger que la demande d'indemnisation du préjudice moral et psychologique n'est pas justifiée La mettre hors de cause,
En tout état de cause, 
Juger opposable la franchise contractuelle et le plafond de garantie à toute partie. 
Condamner tout succombant à une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du 
Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens, distrait au profit de Maître Nathalie PUJOL ;

Vu les dernières conclusions de la SAS YH IMMOBILIER (rpva 21 janvier 2026) qui sollicite de voir :
DEBOUTER Madame [R] de l'intégralité de ses demandes.
LA CONDAMNER à une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
ECARTER l'exécution provisoire de droit ;

Madame [U] n'a pas déposé de conclusions ni de pièces.

Monsieur [V] [C] n'a pas constitué avocat.

La SARL 2 A PROJET n'a pas constitué avocat.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 avril 2024 fixant la clôture de la procédure au 1er novembre 2024, fixant l'affaire pour plaidoirie à l'audience collégiale du 17 décembre 2024 ;
Vu le renvoi de l'affaire à l'audience du 20 mai 2025 ;

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS

Par acte notarié en date du 17 juillet 2014, Madame [R] a acquis de Madame [F] [U] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Dénonçant des dégâts des eaux récurrents provenant de sa salle-de-bains, madame [R] a sollicité une expertise judiciaire en référés par acte du 11 janvier 2016.

Par acte d'huissier en date du 3 février 2016, madame [U] a appelé en la cause la SARL 2 A PROJETS. 
 
Par ordonnance en date du 8 mars 2016, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, désignant Monsieur [P] [I] en qualité d'expert.

Par ordonnance du 10 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a été mis en cause et la mission d'expertise étendue aux désordres subis par Monsieur [C], dont l'appartement se situe au-dessous de celui de madame [R].
 
Monsieur [I] a déposé son rapport le 26 novembre 2017.

Madame [R] expose que préalablement à la vente, la venderesse a effectué d'importants travaux de rénovation, notamment des installations sanitaires de la salle-de-bains - WC, lavabo, douche et canalisations qui ont été entièrement remplacés - confiées à la SARL 2A PROJETS ; que dès le mois de septembre 2014, elle a subi des dégâts des eaux, des remontées par la douche et les toilettes, les canalisations étant constamment bouchées, et conclut à la défectuosité de l'installation de la salle-de-bains, au motif que les règles de construction les plus élémentaires n'avaient pas été respectées.

Elle fait valoir que ces dégâts des eaux récurrents depuis le mois de septembre 2014 empêchent une jouissance normale de l'appartement, l'unique salle-de-bains (douche et WC) étant inutilisable. 

Elle invoque la responsabilité de la venderesse madame [U], au titre de son obligation de délivrance conforme et la responsabilité décennale de la SARL 2A PROJETS, et à titre subsidiaire sa responsabilité de droit commun.

Elle invoque également la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, sur le fondement de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965.

Elle invoque enfin la responsabilité des consorts [Q] et [H]-[Q], de la société YH IMMOBILIER et de Monsieur [V] [C], arguant qu'ils ont refusé l'accès à l'appartement dont ils ont été respectivement propriétaires pour réaliser les travaux.

Elle sollicite l'indemnisation de l'ensemble de ses préjudices, matériels, moral et de jouissance.

Elle expose avoir dû installer des toilettes sèches, en raison de l'impossibilité d'utiliser le seul et unique toilette de son appartement ; qu'elle n'a pas été en mesure ni de louer le bien ni de l'habiter pendant plusieurs années.

Elle indique que l'expert judiciaire a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et conclu qu'il perdure à ce jour.

Elle sollicite le remboursement de ses taxes foncières et charges de copropriété, ainsi que les autorisations nécessaires pour la réalisation des travaux.
 
A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert tels que décrits au devis de l'entreprise TANTILLO du 26 janvier 2022.

Elle indique ne pas s'opposer pas à la durée des travaux imposée par les Consorts [Q] ainsi qu'au respect d'un préavis.

Elle s'oppose toutefois à ce que les frais d'un éventuel constat d'huissier d'état des lieux de l'appartement des Consorts [Q] et [H]-[Q] avant les travaux soient intégralement mis à sa charge dès lors que ces travaux sont rendus nécessaires par les désordres imputables aux autres parties, et conclut qu'elle ne peut être condamnée à indemniser une éventuelle dégradation de l'appartement des Consorts [Q] et [H]-[Q], cette demande étant purement hypothétique. 

Elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en paiement du coût du procès-verbal de constat en date du 24 mai 2019 qu'il a pris à sa charge et de la somme de 3000 euros pour procédure abusive, arguant que ces demandes ne reposent sur un aucun argument juridique valable. 

Elle conclut également au débouté de sa demande de la voir condamner au paiement du coût du procès-verbal de constat en date du 24 mai 2019 dès lors qu'il a pris seul l'initiative de faire réaliser un tel acte, lequel était inutile.

En réponse, monsieur [Q] et monsieur [H] [Q] concluent que par acte notarié en date du 16 mai 2022, ils ont fait l'acquisition de l'appartement en cause auprès de la société YH IMMOBILIER.

Ils exposent qu'au terme d'un procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du 23 mars 2022, Madame [R] a été autorisée à réaliser les travaux de raccordement de son appartement à condition qu'elle prenne à sa charge l'intégralité des travaux et de remboursement à la copropriété des frais d'avocat et d'honoraires de suivi pour mettre un terme à toute procédure ; que la société YH IMMOBILIER a donné son accord à condition que les frais de rédaction du protocole d'accord soient pris en charge par Madame [R], ainsi que les frais annexes, que Madame [R] n'a pas exécuté les travaux en question avant que la vente du 16 mai 2022 se réalise.

Ils font valoir qu'elles ne les a pas contactés avant de les assigner, qu'ils ne peuvent être tenus pour responsables d'un préjudice de jouissance depuis 2014 alors qu'ils sont devenus propriétaires de ce bien le 16 mai 2022.

Ils indiquent qu'ils n'opposent aucune résistance à ce que les travaux de Madame [R] se réalisent avec la nécessité d'un accès à leur appartement, conformément aux préconisations de l'expert, sur une durée raisonnable qui ne saurait dépasser un mois, sans que cela ne justifie une quelconque astreinte, en dehors de la période estivale, l'appartement étant loué de manière continue de juin jusqu'à fin octobre, et avec un préavis minimum de trois mois.

Ils sollicitent de voir ordonner à Madame [R] de faire réaliser à ses frais un constat d'huissier d'état des lieux de l'appartement avant le démarrage de ces travaux et qu'elle prenne en charge toute éventuelle dégradation.

En réponse, la SAS YH IMMOBILIER indique qu'elle a été propriétaire du lot par lequel la demanderesse tente d'obtenir le droit de se raccorder du 24 juin 2021 au 16 mai 2022.

Elle conclut qu'elle n'est pas responsable de la situation, qu'elle n'a commis aucune faute.

Elle rappelle que la demanderesse subit un désordre depuis 2014, que ce problème n'était pas résolu en juin 2021 date à laquelle elle est devenue propriétaire ce qui démontre son absence de toute responsabilité de sa part, qu'elle a revendu 11 mois après, une fois qu'une assemblée générale du syndicat des copropriétaires a voté l'autorisation de réaliser les travaux sous réserve d'obtenir un remboursement des frais exposés. 

Elle soutient que son autorisation ne constituait que l'une des conditions à la réalisation des travaux puisque, s'agissant de travaux affectant les parties communes, l'autorisation du syndicat des copropriétaires constituait un préalable indispensable sans lequel aucun travaux ne pouvaient être réalisés. 

Elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] conclut que le rapport de Monsieur [I] met totalement hors de cause la copropriété, s'agissant d'une fuite privative et de non-conformité de réseau privatif.

Il indique que l'expert judiciaire a déterminé que le réseau qui évacue les appareils sanitaires de la salle-de-bains de Madame [R] se déverse dans l'évacuation des eaux pluviales située sur le balcon, que ce procédé est formellement interdit.

Il précise qu'à la suite du dépôt du rapport d'expertise et à la demande de Madame [R], l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 23 mars 2022 l'a autorisée à raccorder sa canalisation d'eaux usées à la colonne des eaux noires de l'immeuble selon devis de la société TANTILLO en date du 26 janvier 2022 à condition qu'elle se désiste de la présente procédure judiciaire et que l'ensemble des frais de justice soit pris en charge par ses soins, ce qu'elle n'a pas fait.


Il conclut à son absence de responsabilité, arguant que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires, que l'expert judicaire n'a relevé aucun vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes, que ce sont les réseaux privatifs de Madame [R] et non les réseaux communs qui ne sont pas conformes aux règles de l'art et à la législation en vigueur.

Il ajoute que les infiltrations subies par Monsieur [C] résultent également d'un défaut des réseaux privatifs de l'appartement de Madame [R] et ne proviennent pas des parties communes de l'immeuble.

Il conclut que Madame [R] n'est pas fondée à mettre à sa charge un quelconque préjudice de jouissance et encore moins depuis le dépôt du rapport du 26 novembre 2017, qu'elle échoue à démontrer qu'il serait responsable d'un préjudice moral qu'elle évalue à 15.000 €.

Il soutient que l'appartement était loué le 31 décembre 2018, que madame [R] a occulté cette information et ne saurait solliciter un préjudice de jouissance alors que son appartement était occupé.

Il sollicite sa condamnation à l'indemniser à hauteur de 350 € TTC correspondant à la facture de l'huissier et à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il rappelle que la demande de condamnation in solidum de plusieurs auteurs n'ayant entre eux aucun lien contractuel n'est justifié que s'ils ont concouru par leurs fautes individuelles à réaliser l'entier dommage,qu'il n'a pas contribué à réaliser l'entier dommage dont se plaint Madame [R] puisque l'expert judiciaire a établi que les désordres résultaient des installations litigieuses réalisées par la Sarl 2A PROJETS sur des parties privatives.

A titre subsidiaire, il sollicite la garantie de l'assureur de l'immeuble, la compagnie AXA France IARD.

En réponse, la compagnie AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, conclut que l'expert judiciaire n'incrimine nullement les parties communes de l'immeubles et que les travaux réalisés par madame [R] ou madame [U] sont des travaux privés sur des parties privatives.

Elle ajoute que le syndic n'a pas été consulté sur ces travaux.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n'a joué aucun rôle et qu'il n'a aucune responsabilité dans ces désordres, qu'il doit être mis hors de cause et donc, qu'elle-même doit être mise hors de cause.

En réponse, la SMA SA (ex SAGENA) assureur de la société 2 A PROJETS, conclut au rejet des demandes de madame [R], au motif qu'elle ignore la date et la nature de l'intervention de la SARL 2A PROJETS, et même la réalité de cette intervention (devis signé, factures…).


Elle soutient que la demanderesse doit prouver l'intervention de son assurée, ce qu'elle ne fait pas, qu'il ne suffit pas de rappeler que dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire, que la SARL 2A aurait reconnu être intervenue sur le chantier pour pouvoir déterminer précisément quel était l'engagement de son assurée la SARL 2A PROJET, qu'aucun élément tangible n'a été produit à ce sujet depuis le début de la procédure.

L'expert stigmatise le fait que les désordres auraient pour origine une mauvaise exécution des travaux. 

Elle ajoute que les travaux stigmatisés par l'expert judiciaire (diamètre insuffisant, réseaux usés raccordés sur le réseau eaux pluviales) sont des travaux de plomberie (" installations sanitaires de la salle de bain "), qu'il résulte de la police d'assurance et de l'avenant versés aux débats que cette activité particulière ne fait pas partie des activités pour lesquelles la SARL 2A PROJETS était assurée auprès d'elle, arguant que l'activité déclarée était "travaux de maçonnerie-béton armé " ; que la plomberie ne fait pas non plus partie du périmètre de cette activité, prévue au contrat. 

Elle fait valoir que l'assureur ne doit garantir que les travaux assurés au titre des activités déclarées par le souscripteur de la police et conclut à sa mise hors de cause.

Subsidiairement, sur le chiffrage des demandes, elle conclut que madame [R] ne justifie pas qu'elle a loué son appartement dans des conditions dégradées, que ses préjudices de jouissance, moral et psychologique ne sont pas justifiés.

Elle ajoute que la demande au titre du remboursement des taxes foncières et charges de copropriété ne peut être validée, car la demanderesse en est, en tout état de cause, redevable en sa qualité de propriétaire.

A titre infiniment subsidiaire, elle conclut que si une quelconque condamnation devait être prononcée à son encontre, elle sollicite, au titre des garanties facultatives à opposer au tiers lésé ou à toute autre partie, l'application de la franchise contractuelle et des plafonds de garantie.

La compagnie AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], conclut que l'expert judiciaire n'incrimine pas les parties communes et donc, ne retient pas sa responsabilité, que les travaux réalisés par l'entreprise 2A PROJETS sont des travaux privés sur des parties privatives, que le syndic n'a pas été consulté ni informé de ces travaux. 

Elle conclut à la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires et par voie de conséquence, à sa propre mise hors de cause.

Sur la demande de jonction

La jonction des procédures RG 23/1134 avec RG 21/3638 a été prononcée par le juge de la mise en état en date du 7 septembre 2023.

Cette demande est donc désormais sans objet.


Sur le rapport d'expertise judiciaire

Le rapport de monsieur [I], dont l'expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Au terme de son rapport en date du 26 novembre 2017, l'expert judiciaire conclut :
" Suivant les constatations réalisées sur place et le seul document communiqué (facture 2A PROJETS), les travaux exécutés dans la salle de bain par la Sarl 2A PROJETS sont les suivants : 
- Mise en œuvre des appareils sanitaires suivants : Douche carrelée, Meuble avec lavabo (vasque) et mitigeur, WC suspendu,
- Mise en œuvre de l'alimentation en eaux froide et chaude des différents appareils sanitaires installés,
- Mise en œuvre des évacuations en PVC des différents appareils sanitaires installés 
Aucun procès-verbal de réception des travaux n'a été communiqué. 
Aussi le dernier paiement valant paiement intégral de la facture 2A PROJETS a eu lieu le 28/04/2014 
- Suivant les pièces versées aux débats, la liste des désordres allégués est la suivante Installations sanitaires chez Madame [R] : 
1. pente insuffisante canalisations 
2. non-respect des diamètres 
3. nombre important de coudes 
4. absence de joint 
5. évacuation eaux usées (EU) raccordées sur eau pluviale (EP) 
6. sol douche non incliné 
Appartement Monsieur [C] : 
7. traces infiltrations murs et plafond salle à manger 
8. trou plafond salle à manger 
9. traces infiltrations murs et plafond chambre 
Les désordres seraient apparus en juillet 2014, dès la prise de possession des lieux par Madame [R]. 
Les investigations et recherches techniques ont montré que : le réseau d'évacuation du WC en diamètre 80 mm est encombré (papier et plaque de plâtre) ; ce réseau s'évacue dans l'eau pluviale de l'immeuble, ce qui est interdit. Aussi, le WC a une évacuation de diamètre 100 mm et n'est pas adapté à la canalisation d'évacuation en 80 mm. L'ensemble de ces points constitue à notre avis des non-conformités aux règles de l'art et à la réglementation (DTU et règlement sanitaire départemental). 
- Le réseau d'évacuation du lavabo et de la douche est unitaire et présente une fuite au niveau de son raccordement sur la canalisation en grès, ce qui provoque les infiltrations d'eau chez Monsieur [C]. 
Ce réseau s'évacue aussi dans l'eau pluviale, ce qui est interdit aussi (mais a pu être autorisé par le passé).
L'ensemble de ces points constitue à notre avis des non-conformités aux règles de l'art et à la réglementation mais aussi une malfaçon dans la mise en œuvre. 
- L'entreprise SARAMITO est intervenue à la demande de Madame [R] sur les installations litigieuses. 

Les interventions se sont limitées à la reprise ponctuelle de l'existant sans traiter la problématique en profondeur. 
Les dysfonctionnements perdurent, les travaux exécutés par l'entreprise SARAMITO ne se sont avérés ni pertinents ni efficients. 
- Les désordres 1 (pente insuffisante canalisations), 2 (non-respect des diamètres) et 5 (évacuation eaux usées (EU) raccordées sur eau pluviale (EP)) sont susceptibles de rendre l'ouvrage impropre à sa destination puisque les évacuations des effluents ne sont pas efficaces et se bouchent et on ne peut rejeter des eaux usées et vannes (WC) dans les eaux pluviales. 
Le désordre 8 (trou plafond salle à manger) est susceptible de compromettre la solidité de l'ouvrage, c'est-à-dire le plancher situé entre les appartements [R] (6ème étage) et [C] (5ème étage) suite aux nombreuses infiltrations qui ont pu endommager la structure. 
Afin de remédier aux désordres, il convient d'envisager le principe des travaux suivants : 
Installations sanitaires de Madame [R] : Reprendre les évacuations des appareils sanitaires suivant les règles de l'art et la réglementation. 
NOTA : Il a été constaté que les chutes EU et EV étaient existantes dans l'immeuble (constaté chez Monsieur [C] et l'appartement voisin) ; il convient de se raccorder dessus. 
Appartement de Monsieur [C] : Reprise entièrement des revêtements muraux et plafond de la chambre et de la salle à manger (y compris rebouchage du trou au plafond de la salle à manger). 
Il a été demandé aux parties de fournir des devis d'entreprises en ce sens. 
Pour l'appartement [R], la partie demanderesse a communiqué deux devis de l'entreprise TANTILLO du 14/09/2017 (pièces N°41 et 42). Nous proposons de retenir le devis N°DE09337 du 14/09/2017 - Pièce N°42 d'un montant d'environ 15 000 €. 
Pour l'appartement [C], aucun devis n'a été communiqué (délai fixé au 15/09/2017). Aussi, sous toutes réserves, et à titre purement indicatif, nous proposons de retenir la somme de 8 000 € (150 m² de peinture à 50 € / m²). 
Concernant le rebouchage du trou du plancher entre les deux appartements [R] et [C], il conviendra de s'assurer du bon état de la structure de ce plancher.
Nous estimons la durée des travaux à deux semaines dans chacun des appartements [R] et [C]. 
Madame [R] n'a pu utiliser son appartement depuis septembre 2014. Elle estime le préjudice subi à ce jour à : 
- 730 € / mois, soit 37 x 730 = 27 000 € - attestation de valeur locative à l'appui ; 
- Au remboursement des factures des interventions des entreprises suite au dysfonctionnement des installations, soit environ 2 000 € ; 
- Au remboursement de la taxe d'habitation et des charges de copropriété. 
Monsieur [C] a subi des troubles de jouissance de son appartement depuis mars 2015. Il estime l'évaluation de son préjudice à la somme d'environ 25 000 €. Cette évaluation n'est pas appuyée par une attestation de valeur locative d'un professionnel. 
Concernant les responsabilités encourues, nous pouvons préciser les éléments suivants : 
- Les installations litigieuses ont été réalisées par la Sarl 2A PROJETS ; 
- Les travaux réalisés par cette société ont consisté à remplacer en totalité les appareils sanitaires de l'appartement et de se raccorder sur les réseaux existants. 
De notre point de vue, cette société devait s'assurer que les réseaux aval (EU et EV) étaient capables d'évacuer les effluents correctement et dans les bons réseaux ; on ne peut évacuer des eaux usées / vannes dans les eaux pluviales. 
Même si l'entreprise SARAMITO est intervenue après et n'a fait que des interventions / réparations ponctuelles, dans tous les cas, l'installation réalisée par 2A PROJETS n'était pas conforme. 
L'entreprise SARAMITO, bien que pas dans la cause, n'a jamais abordé la problématique du bon côté non plus. "
Il convient de préciser que cette entreprise n'a pas été mise en cause dans la présente procédure.

Sur la responsabilité de Madame [U]

Selon l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

Cette obligation implique donc de délivrer à l'acquéreur une chose conforme. 

En matière de vente d'immeuble il incombe au vendeur de délivrer un appartement pourvu d'un raccordement au réseau public d'assainissement.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les raccordements aux évacuations des eaux usées n'est pas conforme aux dispositions législatives et réglementaires. 

Cependant, il est indiqué dans l'acte de vente de l'appartement en cause, que " le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement ; l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. "

Or, rien ne permet de dire qu'avant la vente, l'installation n'était pas en bon état de fonctionnement.

En effet, les premières pièces produites au débat dans lesquelles madame [R] mentionnent les désordres datent de 2015.

Rien ne permet de retenir qu'elle a constaté un dysfonctionnement du réseau d'assainissement dès juillet 2014.

En conséquence, rien ne permet de retenir la responsabilité de madame [U], en sa qualité de venderesse du bien, madame [R] ayant déclaré dans l'acte de vente prendre acte de la situation (le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité) et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.

Madame [R] sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes à son encontre.

La responsabilité de la société 2A PROJETS

Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. 


Selon l'article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage." 

Sont dès lors concernées toutes personnes ayant concouru à la maitrise d'œuvre et à la réalisation de l'ouvrage.
Le propriétaire d'un immeuble transmet à l'acquéreur du bien l'action en garantie décennale comme étant l'accessoire du bien.

La société 2A PROJETS a manifestement effectué les travaux qui sont la cause des désordres, comme retenu par l'expert judiciaire. 

Cela ressort de la procédure d'expertise et des déclarations des parties, la société 2A PROJETS est donc bien intervenue en qualité de constructeur et a réalisé les travaux de réfection de l'appartement, sollicités par Madame [U]. 

La société 2A PROJET, présente aux opérations d'expertise n'a jamais contesté son intervention.

Ces graves défauts n'étaient pas apparents lors de la prise de possession de l'ouvrage, les canalisations défaillantes étant encastrées dans le sol. 

Par ailleurs, ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination en interdisant ou tout au moins en rendant très compliquée, toute utilisation des sanitaires.

En effet, selon les conclusions de l'expert judiciaire, les désordres 1 (pente insuffisante canalisations), 2 (non-respect des diamètres) et 5 (évacuation eaux usées (EU) raccordées sur eau pluviale (EP)) sont susceptibles de rendre l'ouvrage impropre à sa destination puisque les évacuations des effluents ne sont pas efficaces et se bouchent et qu'on ne peut rejeter des eaux usées et vannes (WC) dans les eaux pluviales, que le désordre 8 (trou plafond salle à manger) est susceptible de compromettre la solidité de l'ouvrage, suite aux nombreuses infiltrations qui ont pu endommager la structure. 

Les conditions d'application de la garantie décennale sont remplies et la responsabilité de la SARL 2A PROJET est donc engagée de plein droit à l'égard du maître d'ouvrage.

Elle sera donc déclarée responsable des désordres, même en l'absence de factures ou tous autres éléments écrits, prouvant son intervention.

En effet, la demanderesse, tiers au contrat qui a lié l'entreprise et sa venderesse, n'est pas en possession de ces éléments.

Cette société a été radiée du registre du commerce à la suite de sa mise en liquidation judiciaire.

Son liquidateur n'a pas été mis en cause.

Aucune demande à son encontre n'est donc possible.

En revanche, la mobilisation du contrat d'assurance souscrit auprès de la compagnie SMA-SAGENA reste possible. 

Sur la garantie de la SMA SA recherchée en qualité d'assureur de responsabilité décennale de la SARL 2A PROJET

Selon l'article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Contrairement à l'argumentation développée par la société SMA, tirée de l'absence de garantie en raison d'une activité non déclarée, il convient de dire que les travaux réalisés par la société 2A PROJET ne peuvent être artificiellement dissociés de son activité de constructeur.

En effet, la rénovation complète d'une salle-de-bains implique nécessairement la pose, le remplacement et le raccordement des équipements sanitaires sur les réseaux existants, lesquels constituent des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage, au sens de l'article 1792 du code civil. 

Les désordres relevés par l'expert judiciaire trouvent directement leur origine dans ces travaux de rénovation, lesquels ont été réalisés dans des conditions non conformes aux règles de l'art, et ont rendu l'ouvrage impropre à sa destination. 

L'assureur ne peut donc pas soutenir que ces travaux relèveraient d'une activité étrangère à celle déclarée par son assurée, une telle analyse conduisant à vider de sa substance la garantie décennale souscrite.

La garantie décennale de la SMA est donc mobilisable.

Elle sera condamnée à indemniser Madame [R] de l'ensemble de ses préjudices.

Il convient de dire opposable la franchise contractuelle de 145 euros et le plafond de garantie à madame [R].

Sur les demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

En l'espèce, les désordres proviennent notamment du raccordement des eaux usées et vannes (WC) dans les eaux pluviales.


L'expert judicaire a indiqué que la cause des désordres se situe dans les réseaux privatifs de l'appartement de Madame [T] [R],qui se jettent dans le réseau des eaux pluviales de l'immeuble.

Le rapport de Monsieur [I] permet d'écarter toute vice de construction de l'immeuble ou un défaut d'entretien des parties communes, s'agissant d'une fuite dans un appartement privatif et d'une non-conformité du réseau privatif à la suite de travaux réalisés dans l'appartement en cause.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera mis hors de cause.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Il sera débouté de sa demande de condamnation de madame [R] à lui payer la somme de 350 € TTC correspondant à la facture de l'huissier, cette demande n'étant pas étayée.

Il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, l'abus de droit n'étant pas démontré ni établi.

La demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'assureur de l'immeuble, la compagnie AXA France IARD, est sans objet.

Sur les demandes à l'encontre des consorts [Q] / [H]-[Q], de la société YH IMMOBILIER et de Monsieur [V] [C]

L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'article 1241 énonce que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. 

Il résulte de l'article 9 I alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 

La SAS YH IMMOBILIER a été propriétaire du lot par lequel la demanderesse a tenté d'obtenir le droit de se raccorder du 24 juin 2021 au 16 mai 2022.

Elle conclut qu'elle n'est pas responsable de la situation, qu'elle n'a commis aucune faute.

Il est établi que la demanderesse subit les désordres depuis 2014 et que ce problème n'était pas résolu en juin 2021 date à laquelle la SAS YH IMMOBILIER est devenue propriétaire.

Aucune responsabilité de sa part ne sera retenue, comme n'étant pas à l'origine des désordres, d'autant plus qu'elle a revendu le bien immobilier en cause 11 mois après qu'une assemblée générale des copropriétaires a voté l'autorisation à madame [R] de réaliser les travaux sous réserve d'obtenir un remboursement des frais exposés. 

Il n'est pas établi, comme le soutient la demanderesse, que son autorisation ne constituait que l'une des conditions à la réalisation des travaux puisque, s'agissant de travaux affectant les parties communes, l'autorisation du syndicat des copropriétaires constituait un préalable indispensable sans lequel aucuns travaux ne pouvaient être réalisés. 

Les demandes à l'encontre de monsieur [C], non suffisamment étayées, seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS YH IMMOBILIER pour procédure abusive

Le droit d'agir ou de défendre en justice ne dégénère en abus que s'il procède d'une erreur grossière équivalente au dol ou s'il révèle une intention de nuire et qu'il ne peut être accordé d'indemnisation à ce titre que si la partie qui forme une telle demande justifie du préjudice spécifique qui en découle, autre que les frais exposés pour assurer sa défense en justice.

En l'espèce il n'est pas établi que madame [R] ait abusé de son droit d'agir en justice.

Cette demande sera donc rejetée. 

Sur l'indemnisation des préjudices de madame [R]

L'expert judiciaire a précisé que les travaux suivants étaient nécessaires pour remédier aux désordres : " Installations sanitaires Madame [R] : rependre les évacuations des appareils sanitaires suivant les règles de l'art et la réglementation ; il a été constaté que les chutes EU et EV étaient existantes dans l'immeuble (constaté chez Monsieur [C] et l'appartement voisin) ; il convient de se raccorder dessus ". 

L'expert a validé le devis n°DE09337 de l'entreprise TANTILLO daté du 14 septembre 2017 d'un montant de 15 015 €.

Ce montant doit être réévalué, compte tenu de l'ancienneté du rapport d'expertise et de la date de ce devis. 

Madame [R] a fait établir un nouveau devis daté du 26 janvier 2022par la même entreprise TANTILLO qui a évalué le montant global des travaux de raccordement, en passant par le plancher haut de l'appartement de feu Monsieur [C] (appartenant désormais aux consorts [Q] et [H]-[Q]) à la somme de 27.196,40 € TTC.

En conséquence, la SMA SA en sa qualité d'assureur de la société 2 A PROJET sera condamnée à payer à Madame [R] la somme de 27.196,40 euros. 

Madame [R] souhaite obtenir le remboursement des factures des professionnels intervenus avant la mise en œuvre de l'expertise judiciaire suite à l'engorgement des canalisations, soit la somme totale de 2 085,25 euros et le remboursement de l'installation des toilettes sèches, rendue nécessaire par l'impossibilité de réaliser les travaux nécessaires à l'utilisation des sanitaires, soit la somme de 963, 76 euros.

La SMA SA en sa qualité d'assureur de la société 2 A PROJET sera condamnée à payer à Madame [R] la somme de 2 085,25 euros et la somme de 963,76 euros.

Concernant le préjudice de jouissance de la demanderesse, compte tenu de l'impossibilité d'utiliser les seules et uniques toilettes de son appartement jusqu'à l'installation de toilettes sèches, puis du désagrément que de telles installations représentent, le préjudice de jouissance subi par la demanderesse est évident. 

L'expert a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance en indiquant que madame [R] n'a pu utiliser normalement son appartement depuis septembre 2014.

Le préjudice de jouissance doit être évalué à 100 % de la valeur locative depuis septembre 2014 au 1er janvier 2019, date à laquelle Madame [R] a fait installer à ses frais des toilettes sèches dans son appartement.

Le préjudice de jouissance sera évalué à 30 % de la valeur locative du 1er janvier 2019 date à laquelle les toilettes sèches ont été installées et le bien mis en location, au 1er février 2023, l'utilisation de toilettes sèches présentant des inconvénients au quotidien (entretien et vidange réguliers et frein psychologique évident à la location).

L'absence de toilettes classiques et raccordées à un réseau d'évacuation des eaux usées constituent incontestablement un frein à la location durable de son appartement. 

La circonstance que le bien a pu être occupé de manière ponctuelle ou loué de façon épisodique ne peut remettre en cause l'ampleur du préjudice de jouissance subi par Madame [R]. 

Les défendeurs soutiennent que, depuis cette date, Madame [R] a disposé de tous les moyens nécessaires pour faire réaliser les travaux, de sorte que la persistance du trouble de jouissance lui serait imputable.

Or, la résolution adoptée le 23 mars 2022 ne constituait qu'une autorisation de principe, subordonnée à certaines conditions, notamment la prise en charge intégrale des travaux et des frais annexes par Madame [R], qui a refusé à raison de les prendre en charge, notamment parce que cette autorisation ne permettait pas à elle seule la réalisation des travaux, car elle ne s'accompagnait pas de l'accord effectif des propriétaires concernés ni de la mise en place concrète des modalités d'accès et d'exécution du chantier.

Dans le cadre de l'expertise judiciaire, Madame [R] a produit des avis de valeur locative, l'un établi par l'agence ORPI évaluant la valeur locative de 730 à 750 € hors charges, l'autre émanant de l'agence ICA évaluant la valeur locative de 700 € à 750 € charges comprises.
La somme de 700 € sera retenue. 
700 euros x 52 mois = 36.400 euros.
210 euros x 90 mois = 18.900 euros.
Il sera donc alloué à madame [R] la somme de 55.300 euros au titre de son préjudice de jouissance.

En outre, l'expert a estimé la durée des travaux nécessaires à la remise en état à deux semaines pendant lesquelles le bien de Madame [R] ne pourra pas être loué ni occupé. 
Il conviendra d'ajouter la somme de 350 euros (700 euros divisée par 2) correspondant à deux semaines d'immobilisation du bien. 
La SMA SA en sa qualité d'assureur de la société 2 A PROJET sera condamnée à lui payer la somme de 55.650 euros au titre de son préjudice de jouissance, arrêtée à la date de la présente décision, considérant qu'à cette date, son préjudice de jouissance aura cessé, les travaux pouvant valablement être réalisés.

Concernant son préjudice moral, madame [R] expose qu'elle n'a pas pu ni louer le bien ni l'habiter pendant plusieurs années et que cette situation a entraîné une situation particulièrement délicate ; qu'elle a dû installer des toilettes sèches, qui impliquent une organisation extrêmement contraignante car elle doit être présente en permanence pour procéder à leur entretien.

Le préjudice moral causé par cette situation est évident. 

La SMA SA en sa qualité d'assureur de la société 2 A PROJET sera condamnée à lui payer 5.000 euros à ce titre.

En revanche, la demande de madame [R] au titre du remboursement des taxes foncières et charges de copropriété sera rejetée, ces taxes et charges étant quoiqu'il en soit à la charge du copropriétaire concerné.

Sur les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux

Les travaux préconisés par l'expert consistent dans le raccordement des sanitaires de Madame [R] aux réseaux communs d'évacuation des eaux usées de l'immeuble. 

La réalisation des travaux suppose de passer par le plancher séparant l'appartement de Madame [R] et celui situé en-dessous, appartenant aux Consorts [Q] et [H]-[Q]. 

Les canalisations et le plancher étant des parties communes, la réalisation des travaux de raccordement sur ces canalisations nécessite l'autorisation du Syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. 

Le Syndicat des copropriétaires n'a pas refusé de donner son accord à madame [R] pour qu'elle réalise lesdits travaux. 

En tant que de besoin, madame [R] est autorisée à réaliser les travaux préconisés par l'expert conformément au devis de l'entreprise TANTILLO en date du 26 janvier 2022. 

Les consorts [Q] et [H]-[Q] ont également donné leur accord à la réalisation des travaux de raccordement des sanitaires de madame [R] au réseau commun d'évacuation des eaux usées qui supposent de passer par le plancher haut de leur appartement. 

La demande de madame [R] de les voir condamner sous astreinte à laisser pénétrer toute entreprise afin de réaliser les travaux préconisés par l'expert sera donc rejetée.

Les Consorts [Q] et [H]-[Q] sollicitent que les travaux s'étendent sur une durée maximum d'un mois et en dehors de la période estivale, avec un préavis minimum de trois mois. 

La durée des travaux ayant été évaluée par l'expert à deux semaines, il n'y a donc aucune difficulté sur la durée des travaux.

Madame [R] indique ne pas s'opposer à la durée imposée par les Consorts [Q] ainsi qu'au respect d'un préavis.

Il convient de constater cet accord, et de dire que madame [R] devra donner préavis aux consorts [Q] et [H]-[Q] par lettre recommandée avec accusé de réception au moins un mois avant la réalisation des travaux.

Madame [R] aura l'obligation de faire réaliser un constat d'huissier d'état des lieux de l'appartement des Consorts [Q] et [H]-[Q] avant les travaux, puisque ces travaux sont rendus nécessaires par les désordres imputables aux autres parties. 

En revanche, madame [R] ne peut être condamnée à indemniser une éventuelle dégradation de l'appartement des Consorts [Q] et [H]-[Q], cette demande étant hypothétique. 

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.
Il n'y a pas lieu de l'écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [R] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
La compagnie d'assurance SA SMA sera condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [Q] et de la SAS YH IMMOBILIER leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Madame [R] sera condamnée à payer aux consorts [Q] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [R] sera condamnée à payer à la SAS YH IMMOBILIER la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge d'AXA, et du syndicat des copropriétaires leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.
AXA et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SMA SA, partie succombant à l'instance, sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l'instance, la compagnie d'assurance SMA SA sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, qui seront distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la jonction des procédures RG 23/1134 avec RG 21/3638 a été prononcée par le juge de la mise en état en date du 7 septembre 2023,

DIT que la demande de jonction est désormais sans objet,

DIT que les désordres dénoncés par madame [T] [R] ont été constatés par l'expert judiciaire monsieur [I], soit : 
1. pente insuffisante canalisations 
2. non-respect des diamètres 
3. nombre important de coudes 
4. absence de joint 
5. évacuation eaux usées (EU) raccordées sur eau pluviale (EP) 
6. sol douche non incliné 
Appartement Monsieur [C] : 
7. traces infiltrations murs et plafond salle à manger 
8. trou plafond salle à manger 
9. traces infiltrations murs et plafond chambre 

DIT que ces désordres ont pour origine :
- le réseau d'évacuation du WC en diamètre 80 mm qui est encombré (papier et plaque de plâtre), qui s'évacue dans l'eau pluviale de l'immeuble,
- le WC qui a une évacuation de diamètre 100 mm et n'est pas adapté à la canalisation d'évacuation en 80 mm,

DIT que l'ensemble de ces désordres constitue des non-conformités aux règles de l'art et à la réglementation (DTU et règlement sanitaire départemental), et sont susceptibles de rendre l'ouvrage impropre à sa destination, le désordre 8 (trou plafond salle à manger) étant susceptible de compromettre la solidité de l'ouvrage, c'est-à-dire le plancher situé entre les appartements [R] (6ème étage) et [C] (5ème étage),

DIT que les travaux suivants devront être entrepris : 
- installations sanitaires de Madame [R] : Reprendre les évacuations des appareils sanitaires suivant les règles de l'art et la réglementation, raccordement des chutes EU et EV, - Appartement de Monsieur [C] : Reprise entièrement des revêtements muraux et plafond de la chambre et de la salle à manger (y compris rebouchage du trou au plafond de la salle à manger), 

DIT que la responsabilité de madame [F] [U] ne peut être retenue,

DEBOUTE Madame [T] [R] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de madame [F] [U],

DIT que la société 2A PROJET a effectué les travaux qui sont la cause des désordres et engagent sa responsabilité décennale à l'égard du maître d'ouvrage,

DECLARE la société 2A PROJET responsable des désordres, 

CONSTATE que la société 2A PROJET a été radiée du registre du commerce à la suite de sa mise en liquidation judiciaire,

CONSTATE que son liquidateur n'a pas été mis en cause,

DIT qu'aucune demande à son encontre n'est recevable,

DIT que les travaux réalisés par la société 2A PROJET ne peuvent être artificiellement dissociés de son activité de constructeur,

DIT que la mobilisation du contrat d'assurance décennale souscrit auprès de la compagnie SMA-SAGENA est possible,

CONDAMNE la SMA SA à indemniser Madame [T] [R] de l'ensemble de ses préjudices, sous réserve de l'application de la franchise contractuelle de 145 euros et du plafond de garantie,

PRONONCE la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2],

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande de condamnation de madame [T] [R] à lui payer la somme de 350 € TTC correspondant à la facture de l'huissier, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DIT que la demande de garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] à l'encontre de l'assureur de l'immeuble, la compagnie AXA France IARD, est sans objet,

DEBOUTE madame [T] [R] de ses demandes à l'encontre des consorts [Q] / [H]-[Q], de la société YH IMMOBILIER et de Monsieur [V] [C], 

DEBOUTE la SAS YH IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SMA SA en sa qualité d'assureur de la société 2 A PROJET à payer à madame [T] [R] les sommes suivantes au titre de l'indemnisation de ses préjudices :
27.196,40 euros pour la réalisation des travaux,2 085,25 euros et 963,76 euros au titre du remboursement des factures des professionnels intervenus avant la mise en œuvre de l'expertise judiciaire suite à l'engorgement des canalisations et le remboursement de l'installation des toilettes sèches, 55.650 euros au titre de son préjudice de jouissance, arrêté à la date de la présente décision, 5.000 euros au titre de son préjudice moral,
DEBOUTE madame [T] [R] de sa demande au titre du remboursement des taxes foncières et charges de copropriété sera rejetée, 

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] n'a pas refusé de donner son accord à madame [T] [R] pour qu'elle réalise les travaux nécessaires,

AUTORISE en tant que de besoin madame [T] [R] à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire conformément au devis de l'entreprise TANTILLO en date du 26 janvier 2022,

CONSTATE que les consorts [Q] et [H]-[Q] ont également donné leur accord à la réalisation des travaux de raccordement des sanitaires de madame [T] [R] au réseau commun d'évacuation des eaux usées qui supposent de passer par le plancher haut de leur appartement,

REJETTE la demande de madame [T] [R] de voir condamner les consorts [Q] et [H]-[Q] sous astreinte à laisser pénétrer dans leur appartement toute entreprise afin de réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire,

DIT qu'il n'y a aucune difficulté sur la durée des travaux qui s'effectueront sur 2 semaines,

DIT que madame [R] devra donner préavis aux consorts [Q] et [H]-[Q] par lettre recommandée avec accusé de réception au moins un mois avant la réalisation des travaux,

REJETTE la demande des consorts [Q] et [H]-[Q] aux fins de voir juger que les travaux s'étendent sur une durée maximum d'un mois et en dehors de la période estivale, avec un préavis minimum de trois mois,

DIT que madame [R] aura l'obligation de faire réaliser un constat d'huissier d'état des lieux de l'appartement des Consorts [Q] et [H]-[Q] avant les travaux, 

REJETTE la demande des consorts [Q] et [H]-[Q] aux fins de voir indemniser une éventuelle dégradation de l'appartement des Consorts [Q] et [H]-[Q], 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

DIT qu'il n'y a pas lieu de l'écarter,

CONDAMNE la compagnie d'assurance SMA SA à payer à madame [T] [R] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [T] [R] à payer aux consorts [Q] et [H]-[Q] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [T] [R] à payer à la SAS YH IMMOBILIER la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la compagnie d'assurances AXA et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SMA SA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la compagnie d'assurance SMA SA aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, qui seront distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT