Tribunal judiciaire de Colmar, Première Chambre, 4 août 2026, n° 22/01528

N° RG 22/01528 - N° Portalis DB2F-W-B7G-ETRP

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]



[Adresse 1]
[Localité 2]



Service Civil
Sous-Section 1



 N° RG 22/01528 - N° Portalis DB2F-W-B7G-ETRP

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 AOUT 2026

* Copies délivrées à


Me DECHRISTE


 le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me BRENDER 

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par 

– DEMANDEURS –

Madame [M] [U] divorcée [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christelle BRENDER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 47, Me Tristan BORLIEU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, 

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Christelle BRENDER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 47, Me Tristan BORLIEU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

Madame [Y] [S], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Christelle BRENDER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 47, Me Tristan BORLIEU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, 

À l’encontre de : 

– DÉFENDEUR –

Monsieur [F] [I] [G], demeurant [Adresse 5] (RIEDWIHR)
représenté par Me Pierre-jean DECHRISTE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 28


CONCERNE : Demande en paiement du prix et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix




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COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 27 avril 2026
Charles JEAUGEY, au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées, 
Signé par Charles JEAUGEY, et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

FAITS ET PROCEDURE : 

Suivant acte sous seing privé des 2, 3 et 22 juin 2021 passé avec le concours de l'agence immobilière CENTURY 21, Madame [M] [U] divorcée [S], Monsieur [O] [S] et Madame [Y] [S] (ci-après, les consorts [S]) se sont engagés à vendre à Monsieur [F] [G], qui a promis d'acquérir, un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3] au prix de 453 000 euros, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire.

Par un premier " avenant au compromis de vente du 22/06/2021 " signé par les parties les 20 et 21 octobre 2021, Monsieur [G] a renoncé à la condition suspensive d'obtention du permis de construire.

Un second " avenant au compromis de vente du 22/06/2021 " signé par les vendeurs les 26 et 28 novembre et 1er décembre 2021 prévoyait le report de la régularisation de l'acte authentique de vente (initialement fixée au 25 novembre 2021) au 17 janvier 2022.

Le 8 janvier 2022, CENTURY 21 a notifié par courriel aux vendeurs la volonté de Monsieur [G] de ne pas poursuivre l'acquisition du bien immobilier. 
Selon lettre recommandée du 8 février 2022 présentée le 11 février suivant, les consorts [S] ont mis Monsieur [G] en demeure de régulariser l'acte authentique de vente.

Selon lettre recommandée électronique avec demande d'avis de réception du 16 février 2022, réceptionnée le 17 février 2022, les consorts [S] réitéraient leur mise en demeure et rappelaient les dispositions de la promesse relatives à la vente forcée du bien et au paiement d'une indemnité forfaitaire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 septembre 2022, les consorts [S] ont fait assigner Monsieur [F] [G] devant le Tribunal judiciaire de COLMAR afin d'obtenir le paiement de l'indemnité forfaitaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : 

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, les consorts [S] sollicitent du Tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de 
- Condamner Monsieur [G] au paiement de la somme de 46 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

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- Débouter Monsieur [G] de ses demandes ;
- Condamner Monsieur [G] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [G] aux dépens. 

Au soutien de leur prétention, les consorts [S] invoquent les dispositions de l'article 1103 du Code civil et les stipulations de la promesse prévoyant le versement d'une indemnité forfaitaire de 46 000 euros si l'une des parties ne s'exécutait pas malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives et après mise en demeure. Ils estiment que, Monsieur [G] ayant renoncé à la condition suspensive d'obtention du permis de construire par avenant du 20 octobre 2021 et n'ayant pas régularisé l'acte authentique dans les 10 jours de la mise en demeure, ils sont en droit, depuis le 21 février 2022, de solliciter le paiement de l'indemnité forfaitaire.

En réponse aux moyens adverses relatifs à la régularité de la notification prévue à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, les consorts [S] font valoir en premier lieu que la Cour de cassation n'exige pas qu'un courrier rappelant les modalités du droit de rétractation accompagne la promesse, dont la seule notification est suffisante. Ils estiment en conséquence que la notification par recommandé électronique de la promesse explicitant le droit de rétractation reconnu à l'acquéreur sans courrier d'accompagnement a suffi à faire courir le délai de 10 jours. En deuxième lieu, les consorts [S] opposent que Monsieur [G] a accusé réception de la promesse le 23 juin 2021 et que, à supposer qu'ils ne justifient que de la preuve d'envoi du courrier électronique, le délai de rétractation a commencé à courir dès le lendemain de l'envoi, conformément à la promesse, pour expirer au plus tard le 6 juillet 2021. En troisième lieu, s'agissant de l'adresse électronique utilisée pour la notification de la promesse, à savoir " [Courriel 1] ", les consorts [S] soulignent que celle-ci figure dans la promesse parmi les éléments d'état civil renseignés par Monsieur [F] [G]. Selon eux, la circonstance selon laquelle une autre adresse électronique était indiquée page 11 de la promesse est indifférente en ce qu'aucune disposition contractuelle ne vient sanctionner sa non-utilisation et en ce que les articles 1126 du Code civil et L. 100 du Code des postes et des communications électroniques concernent la seule acceptation de la transmission par voie électronique, qui a été exprimée en l'espèce. Les demandeurs ajoutent que le procédé d'envoi de recommandé électronique par AR24 suppose une vérification d'identité du destinataire de sorte que pour recevoir la notification, Monsieur [G] a dû confirmer son identité depuis son smartphone. Au surplus, font-ils conclure, les avenants ont été adressés sans difficulté à la même adresse litigieuse. 

En réponse aux moyens adverses relatifs aux avenants, les consorts [S] indiquent que s'agissant d'actes négociés, signés entre les vendeurs et l'acquéreur et modifiant des clauses du contrat initial, ceux-ci constituent indiscutablement des contrats de gré à gré. Ils estiment également que la notification dans les formes de l'article L. 271-1 précité, exigée en cas de modification des conditions substantielles de la promesse, n'était pas requise en l'espèce puisque les avenants ne concernaient que les conditions périphériques de la vente et ne portaient pas sur ses conditions substantielles. Les demandeurs rappellent en outre que l'acquéreur a formellement reconnu que la conclusion de chaque avenant le lui conférait aucune faculté supplémentaire de rétractation. 





En réponse aux moyens adverses relatifs à la qualification de l'indemnité forfaitaire, les consorts [S] expliquent que pour constituer une clause pénale, l'indemnité doit avoir pour objet de contraindre l'acquéreur d'exécuter ses obligations et non de compenser l'exclusivité du bien consentie à l'acquéreur. La clause de la promesse litigieuse ne faisant pas mention d'une faute de l'acheteur, ils en déduisent qu'elle constitue une indemnité d'immobilisation. Les demandeurs ajoutent que, même si la clause devait être analysée en clause pénale, le Tribunal ne pourrait la réduire puisque son montant fixé à moins de 10% du prix de vente n'est pas disproportionné.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, Monsieur [G] conclut au débouté des demandeurs de leurs prétentions et sollicite leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. Subsidiairement, il demande de ramener à de plus justes proportions le montant de la clause pénale.

Au soutien de sa position, Monsieur [G] fait valoir qu'il bénéficiait, par application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, de la possibilité de se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, notification qui devait en l'espèce s'effectuer par lettre recommandée électronique. Le demandeur souligne d'abord que l'annexe 11 produite en demande ne constitue pas l'accusé de réception de la lettre recommandée électronique mais tout au plus la preuve de dépôt et d'envoi. Il relève ensuite que la promesse prévoyait, juste avant l'article " DROIT DE RETRACTATION ", un paragraphe spécifique intitulé " NOTIFICATIONS ELECTRONIQUES " dans lequel il a exprimé, en application des articles 1126 du Code civil et L. 100 du Code des postes et des communications électroniques, son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques à la seule adresse " [Courriel 2] ". En vertu de l'article 1103 du Code civil, il appartenait donc, selon le défendeur, à l'agence immobilière de notifier la promesse à l'adresse électronique ainsi indiquée pour que la notification soit valable et opposable. Les vendeurs ne justifiant pas d'une notification régulière, Monsieur [G] estime que le délai de rétractation n'a pas encore commencé à courir et qu'il a la faculté de se rétracter.

Monsieur [G] indique par ailleurs qu'il ne conteste pas que la seule notification de l'acte à l'acquéreur, sans lettre explicative, est régulière mais ajoute que les demandeurs ne pourraient prétendre que la simple remise de la promesse serait suffisante puisque l'article L. 271-2 exige dans ce cas des mentions écrites de la main de l'acquéreur.

En outre, Monsieur [G] expose que les deux avenants du 22 juin 2021 sont antérieurs à la notification de la promesse qui aurait été effectuée le 23 juin 2021 et que, si celui portant sur la renonciation à la condition suspensive d'obtention du permis de construire comporte sa signature, il n'en va pas de même pour le second relatif à la modification de la date de régularisation de l'acte authentique de vente. Il estime que ces deux avenants sont des contrats d'adhésion et ont tous deux trait à un élément substantiel de la promesse, partant ils ne pouvaient contenir une renonciation anticipée aux dispositions de l'article L. 271-1 qui sont d'ordre public. Du fait du défaut de notification de ces avenants, le demandeur conclut encore que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir. 



Subsidiairement, Monsieur [G] soutient que l'indemnité réclamée par les demandeurs s'analyse en une clause pénale dès lors que sa mise en œuvre est prévue en l'absence de réitération des consentements par acte authentique et sanctionne ainsi la dénommée partie défaillante du non-respect de l'engagement qu'elle a pris. Il en déduit que les articles 1126 et suivants du Code civil trouvent à s'appliquer et que, en vertu de l'article 1231-5 de ce même code, la pénalité de 46 000 euros, manifestement excessive, doit être modérée.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions l'article 455 du Code de procédure civile, aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée le 11 février 2026 par ordonnance du même jour.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 avril 2026 et le jugement mis en délibéré au 04 août suivant.

MOTIFS DE LA DECISION : 

I- Sur la demande en paiement de la somme de 46 000 euros

* Sur l'exercice du droit de rétractation

Attendu que selon l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que l'acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; 

Que l'article 100 du Code des postes et des communications électroniques prévoit que l'envoi recommandé électronique est équivalent à l'envoi par lettre recommandée, dès lors qu'il satisfait aux exigences de l'article 44 du règlement (UE) no 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 et pour autant que le destinataire non professionnel a exprimé à l'expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques ;

Attendu, en l'espèce, qu'il n'est en premier lieu pas contesté que la promesse de vente signée par les parties était soumise à la faculté de rétractation visée par le premier de ces textes au bénéfice de Monsieur [G] ;

Que sous l'intitulé " NOTIFICATIONS ELECTRONIQUES " de la promesse, Monsieur [G] a exprimé son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques ; qu'il a renseigné l'adresse électronique " [Courriel 2] " à cet endroit mais a également indiqué en page 1 de la promesse être joignable à l'adresse " [Courriel 1] " ; 

Qu'au paragraphe " DROIT DE RETRACTATION ", l'acte stipulait que " l'ACQUEREUR a donné son accord pour que la notification de l'acte […] soit faite par lettre recommandée électronique à l'adresse ou aux adresses mail (surligné par le Tribunal) qu'il a indiquées " ; 


Attendu que dans ces conditions, la notification sous la forme électronique de la promesse pouvait valablement être faite à l'une ou l'autre des adresses précisées par Monsieur [G] ;

Que les consorts [S] produisent sur ce point un formulaire de dépôt et d'envoi d'une lettre recommandée électronique avec accusé de réception du 23 juin 2021 expédiée par CENTURY 21 par l'intermédiaire du système AR 24 à l'adresse " [Courriel 1] " et comportant divers documents parmi lesquels ceux intitulés " compromis_de_vente_bien_hors_copropriete.pdf " et " courrier sru mr schwin.pdf " ;

Attendu que la première présentation de cette lettre de notification de la promesse de vente rappelant la faculté d'exercice par l'acquéreur de son droit de rétractation le 23 juin 2021 a valablement fait courir le délai de rétractation à compter du 24 juin 2021, délai qui a expiré le lundi 05 juillet 2021 à minuit, le 03 juillet 2021 tombant un samedi ; 

Attendu, en second lieu, que toute modification substantielle de la promesse nécessite une notification de l'avenant qui la prévoit, cette notification ouvrant un nouveau délai de rétractation ; 

Que Monsieur [G] ne peut prétendre que les avenants à la promesse auraient dû lui être notifiés en même temps que cette dernière, dès lors qu'ils lui sont postérieurs, le défendeur procédant à une lecture manifestement erronée des en-têtes " avenant au compromis de vente du 22/06/2021 ", qui visent la seule date de la promesse ;

Qu'aux termes d'un premier avenant signé par les parties les 20 et 21 octobre 2021, Monsieur [G] a exprimé sa renonciation non équivoque à la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire, les autres clauses et conditions du compromis demeurant inchangées ; que la suppression de la condition suspensive qui était stipulée dans son intérêt exclusif et qui n'a trait ni au bien objet de la vente ni à son prix ne constitue pas une modification substantielle de la promesse et ne porte atteinte à aucune règle d'ordre public ;
 
Qu'un second avenant prévoyant la prorogation de la régularisation de l'acte authentique de vente a été signé les 26 et 28 novembre et 1er décembre 2021 par les consorts [S] ; que si Monsieur [G] fait remarquer que sa signature n'y figure pas, le seul report de la date limite de signature de l'acte authentique du 25 novembre 2021 au 17 janvier 2022 ne constituait qu'une modification accessoire des modalités de la vente, de sorte que l'avenant n'était, en toute hypothèse, nullement soumis à la notification prévue à l'article L.271-1 précité ; 

Attendu que ces avenants n'ont donc ouvert aucun nouveau délai de rétractation au profit de Monsieur [G], ledit délai étant expiré depuis le 05 juillet 2021 à minuit ;

Attendu que le délai ayant couru sans qu'il en fasse usage, Monsieur [G] n'est plus recevable à se prévaloir de ce droit de rétractation et les stipulations de la promesse lui sont opposables ;





* Sur qualification de l'indemnité forfaitaire

Attendu que selon l'article 1231-5 du Code civil, la clause pénale est celle par laquelle il est prévu que celui qui manquera d'exécuter le contrat paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts ;

Attendu qu'en l'espèce, la promesse prévoit sous son paragraphe "REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE " que " La date ci-dessus mentionnée N'EST PAS EXCTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l'une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : * invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire, la somme de quarante-six mille euros (46 000 €). " ; que cette clause a clairement pour objet d'indemniser forfaitairement le préjudice de l'une des parties dans l'hypothèse où l'autre partie refuserait de poursuivre la vente malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives et revêt donc la qualification de clause pénale ;

Que l'acquéreur ayant renoncé par avenant à la seule condition suspensive initialement prévue et les consorts [S] ayant, par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2022 présentée le 11 février suivant puis par lettre recommandée électronique avec accusé de réception du 16 février 2022, mis vainement Monsieur [G] en demeure de régulariser l'acte authentique de vente, ceux-ci sont bien fondés à réclamer le paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale, sans qu'il y ait lieu à une quelconque modération de son montant puisque non excessif ;

Attendu que Monsieur [G] sera donc condamné à payer aux demandeurs la somme de 46 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022, date de l'assignation ;

II- Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile 

Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Attendu qu'en l'espèce, Monsieur [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens ;

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

Attendu qu'en l'espèce, l'équité commande d'allouer aux consorts [S] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, tandis que Monsieur [G] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles;





III- Sur l'exécution provisoire

Attendu qu'il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément à l'article 514 du Code de procédure civile ; 


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

➢ CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à Madame [M] [U] divorcée [S], Monsieur [O] [S] et Madame [Y] [S] ensemble la somme de 46 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022 ; 

➢ CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à Madame [M] [U] divorcée [S], Monsieur [O] [S] et Madame [Y] [S] ensemble la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

➢ DEBOUTE Monsieur [F] [G] de sa demande formée en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNE Monsieur [F] [G] aux dépens ;

➢ RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision. 

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier, 



La Greffière, Le Président, 





« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »