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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, PREMIERE CHAMBRE, 14 août 2026, n° 24/02628

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » (ci-après, « le syndicat des copropriétaires ») est propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré section EM n°[Cadastre 1] sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37).

Le 18 février 2016, la SAS Roma a acquis les parcelles cadastrées EM n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sis [Adresse 5] à [Localité 1] (37). 

Le 1er mars 2017, la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES (ci-après, la « SCI LES MAISONS BLEUES ») a acquis de la SAS ROMA les parcelles cadastrées EM n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] situées [Adresse 6] à Tours. 

Courant l’année 2017, la SCI LES MAISONS BLEUES a fait édifier sur ses parcelles un immeuble immédiatement adjacent à la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires. 

Alléguant que la construction a empiété sur sa propriété et a eu pour effet d’obstruer les bouches d’aération de son immeuble sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le syndicat des copropriétaires a, par acte de commissaire de justice du 28 mai 2020 assigné la SCI LES MAISONS BLEUES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. 

Par ordonnance en date du 13 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a ordonné une expertise judiciaire et a commis Monsieur [F] [M] pour y procéder. Monsieur [A] [K] a, en suivant, été désigné en lieu et place de Monsieur [F] [M]. 

Le rapport d’expertise a été déposé le 2 juillet 2023. 

Le syndicat des copropriétaires a alors, par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, assigné la SCI LES MAISONS BLEUES devant le tribunal judiciaire de TOURS, aux fins de condamnation de cette dernière à la démolition sous astreinte de 1000€ par jour de retard des ouvrages constituant un empiètement, condamnation au paiement de la somme de 11770 euros toutes taxes comprises outre un paiement complémentaire selon un devis qui sera communiqué ultérieurement et ce, au titre des frais d’installation d’un nouveau système d’évacuation de l’air vicié en sous-sol et rez-de-chaussée de l’immeuble, à titre subsidiaire, condamnation au paiement du montant de la décote de l’immeuble, condamnation au paiement de la somme de 5000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance, ainsi que sa condamnation au paiement de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 
- Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] recevable et fondé à agir ; 
- Débouter la S.C.I LES MAISONS BLEUES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Juger qu’une partie de la construction édifiée par la S.C.I LES MAISONS BLEUES empiète sur la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ; 
- Condamner la S.C.I LES MAISONS BLEUES, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la minute du jugement à intervenir, à démolir les ouvrages empiétant sur la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ; Juger que la construction édifiée par la S.C.I LES MAISONS BLEUES obstrue les deux bouches d’aérations préexistantes appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ; 
- Condamner la S.C.I LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 11.770 € TTC conformément au chiffrage de l’expert judiciaire ;
- Condamner, par suite et à titre complémentaire, la S.C.I LES MAISONS BLEUES à procéder, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la minute du jugement à intervenir, à l’installation d’un nouveau système d’évacuation de l’air vicié en sous sol et rez-de-chaussée de l’immeuble ; 
Juger, à défaut, que la construction édifiée par la S.C.I LES MAISONS BLEUES impacte la valeur de l’immeuble ; 
- Condamner, dans cette hypothèse subsidiaire, la S.C.I LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 50.000 € correspondant, à tout le moins en partie, à la décote de la valeur de l’immeuble du fait de l’obturation des aérations naturelles ;
- Débouter la S.C.I LES MAISONS BLEUES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ;
Juger que l’écoulement du temps et l’inertie de la S.C.I LES MAISONS BLEUS a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;
- Condamner la S.C.I LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi ;
- Condamner la S.C.I LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 9.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment la somme de 16.756,92 € TTC, au titre des frais d’expertise judiciaire et la somme de 2.397,75 € TTC, au titre des frais d’expertise amiable ; 
- Juger que conformément à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais liés à l’exécution forcée seront à la charge de la partie défaillante.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 janvier 2026, la SCI LES MAISONS BLEUES demande au tribunal de :
A titre principal : 
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de toutes ses demandes formulées à l’encontre de la SCI LES MAISONS BLEUES.
Subsidiairement : 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la minute du jugement à intervenir, d’avoir à faire édifier, à ses frais exclusifs, un ouvrage destiné à assurer la complète étanchéité à l’eau de l’interstice existant entre son pignon SUD et le pignon NORD du bâtiment de la SCI LES MAISONS BLEUES.
En toutes hypothèses : 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 60ième jour suivant la signification de la décision à intervenir, d’avoir à supprimer les deux bouches de ventilation située sur le pignon Nord de son bâtiment.
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à verser la somme de 3000 euros à la SCI LES MAISONS BLEUES en application des dispositions de l’article 700du code de procédure civile. 

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et de l'article 768 du code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

La clôture est intervenue le 26 mai 2026 par ordonnance du 13 avril 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 08 juin 2026 puis mise en délibéré au 14 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger, rappeler de donner acte aux parties de l'existence de faits ou d'actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile.
 
Ces “demandes” de “dire et juger”, qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif de la présente décision, le tribunal n’en étant pas saisi.

Sur la demande de démolition de l’empiétement sous astreinte

Aux termes de l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il est de jurisprudence constante en application de ces articles, que lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l'exige, malgré l'importance relativement minime de l'empiètement. 

L'action en démolition pour empiètement suppose au préalable que le demandeur à cette action rapporte la preuve de ce que la construction du voisin est érigée en tout ou partie sur sa propriété. La démolition s'applique même si l’empiétement a été commis de bonne foi et a été rendu nécessaire par l'état des lieux, et ce quelles que soient les difficultés techniques des travaux et le coût ou les conséquences économiques de la démolition.

Néanmoins, la Cour de cassation a rappelé que lorsque cela s’avère possible, la démolition ne doit être ordonnée que pour la partie de l’ouvrage incriminé qui empiète sur le fonds d’autrui dans la limite de ce qui est nécessaire pour mettre fin à l’empiétement (Civ. 3ème,10 novembre 2016, n°15-25.113).

Il résulte de l’article 1353 du code civil que la preuve de l’empiètement incombe au propriétaire qui allègue subir l’empiètement.


Aux termes de l’article L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

****

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI LES MAISONS BLEUES à démolir l’ensemble des éléments de construction qui empiètent sur sa propriété. 

Il y a lieu de relever qu’il ressort de ses dernières écritures que le syndicat des copropriétaires ne demande pas la destruction de l’immeuble appartenant à la SCI LES MAISONS BLEUES dans son ensemble mais uniquement la démolition de la partie des ouvrages qui empiètent sur son terrain, à savoir un débordement de la corniche et du chéneau, ainsi que le début du pan d’ardoises, soit seulement les parties de l’immeuble concernées par cet empiètement.

La SCI LES MAISONS BLEUES ne conteste pas la réalité de l’empiètement, soulignant que celui-ci est toutefois indéterminé et caractérisé par une dizaine de centimètres dans sa partie la plus large. Elle soutient également que la réalisation de cet immeuble a permis de combler un espace vide et d’aucune utilité pour les parties au présent litige, outre que la démolition serait susceptible de créer des dommages actuellement inexistants et au préjudice du syndicat des copropriétaires comme constaté par l’expert judiciaire dans ses conclusions.

Il ressort de l’expertise judiciaire en date du 02 juillet 2023 que l’empiètement de l’immeuble appartenant à la SCI LES MAISONS BLEUES sur l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires existe, et qu’il concerne les premiers 1.23m de versant de couverture de la SCI LES MAISONS BLEUES qui se raccorde à la maçonnerie du pignon appartenant au syndicat des copropriétaires, ainsi que les 2.43m qui correspondent au bout de chéneau, qui vient fermer le volume entre les deux immeubles.

Pour arriver à ses conclusions définitives, l’expert judiciaire s’est fondé sur divers plans établis par des géomètres qui permet de constater que les emprises des deux constructions ne sont pas immédiatement parallèles en volume depuis la [Adresse 7] au niveau de leur pignon de sorte que le plan vertical de limite de propriété ne vient couper l’édification de la construction de la SCI LES MAISONS BLEUES que sur le démarrage de son plan de toiture côté [Adresse 7] ainsi qu’au niveau du début du chéneau séparatif.

L’expert conclut par ailleurs que la réalisation du chéneau entre les deux immeubles par la SCI LES MAISONS BLEUES au moment de la construction de l’immeuble litigieux constitue la seule technique valable pour limiter les infiltrations destructives de sorte que les travaux correctifs et consécutifs de l’empiètement, effectivement existant, sont « peut-être déjà réalisés ».

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces constatations faites par l’expert et de l’examen des pièces versées aux débats que l’empiètement est constitué en un débordement de la corniche et du chéneau, ainsi que le début du pan d’ardoises de l’immeuble appartenant à la SCI LES MAISONS BLEUES.

La démolition constitue la sanction d’un droit réel transgressé. 


Dès lors qu’il est établi que la construction litigieuse constitue une atteinte au droit de propriété du syndicat des copropriétaires en violation de l’article 544 du code civil, il n’y a pas lieu de rechercher si cet empiètement serait constitutif ou non d’un préjudice pour les demandeurs, et le tribunal ne peut refuser d’ordonner la démolition des constructions empiétant sur le terrain d’autrui même si celui-ci s’avère minime ou serait susceptible de causer des dommages.

Afin de s’assurer de l’effectivité de la décision, la condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du délai de six mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de six mois.

La SCI LES MAISONS BLEUES sollicite à titre subsidiaire que le syndicat des copropriétaires soit condamné sous astreinte à édifier, à ses frais exclusifs, un ouvrage destiné à assurer l’étanchéité à l’eau de l’interstice existant entre le pignon sud et le pignon nord de l’immeuble lui appartenant. 

Cette demande est directement subséquente à celle concernant la démolition de l’ouvrage empiétant sur la propriété du syndicat des copropriétaires. 

Or, il y a lieu de relever que le préjudice hypothétique ne donne pas lieu à réparation.

Au cas présent, la certitude du dommage n’étant pas prouvée par la SCI LES MAISONS BLEUES dès lors qu’aucune infiltration n’est avérée à ce stade, la demande doit être rejetée. 

Sur les demandes portant sur les bouches d’aération de l’immeuble sis [Adresse 8] 

Sur la demande de suppression des bouches d’aération présentée par la SCI LES MAISONS BLEUES 

Selon l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En vertu de l’article 639 du code civil, [la servitude] dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Au cas présent, s’il est allégué que les bouches d’aération du syndicat constituent une charge imposée sur le fond de la SCI LES MAISONS BLEUES, il y a lieu de préciser qu’une bouche d'extraction d'air n'est juridiquement, ni une servitude qui grèverait directement le droit de propriété de la SCI LES MAISONS BLEUES, ni une charge dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’il existerait une obligation légale ou contractuelle imposée à la SCI LES MAISONS BLEUES quant à cette évacuation d'air. 

En outre, il n’est pas établi que la prétendue servitude dérive de la situation naturelle des lieux, d’une obligation imposée par la loi, ou d’une convention entre les parties, le titre de propriété versé aux débats n’en faisant pas état (pièce n°4 du demandeur). 

Par voie de conséquence, aucune servitude n’étant établie s’agissant de l’air extrait par les bouches de ventilation de l’immeuble [Adresse 4], la demande de suppression des bouches de ventilation présentée par la SCI LES MAISONS BLEUES doit être rejetée. 

Sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires tendant à l’arrêt de l’obstruction des bouches d’aération 

Sur la responsabilité de la SCI LES MAISONS BLEUES

Le demandeur considère que “[la] construction [de l’immeuble occupé par la SCI MAISONS BLEUES] met en péril d'une part, la salubrité de la cave (lot n°11) appartenant à la S.C.I FRACO, actuellement exploitée par l'E.U.R.L. [O], elle porte atteinte d'autre part à l'ensemble du mur séparatif et porteur de la copropriété, et donc aux parties communes de l'immeuble » (page 12 de ses conclusions). 

Il ajoute « l'imbrication de son mur pignon dans celui de la copropriété voisine n'est que de son propre fait et la condamne à supporter l'ensemble des éventuels désagréments (à les supposer fondés) que cette configuration pourrait occasionner. » (page 16 de ses conclusions). 

Ces arguments doivent s’analyser comme étant fondés sur le principe autonome suivant lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ainsi qu’il a été être jugé par la Cour de cassation, principe applicable au litige, le fait générateur allégué étant antérieur à la loi n°2024-346 du 15 avril 2024. Il résulte de ce principe que la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation. 

L’anormalité d’un trouble du voisinage lié à l’obstruction de l’extraction de l’air des bouches de ventilation ne peut que découler de l’intensité et de la durée de cette obstruction. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, en tant que propriétaire du fonds troublé, a qualité à agir (Civ. 2e, 28 juin 1995, n°12.681). 

Il est admis par les parties que l’obstruction a débuté lors de l’édification de l’immeuble occupé par la SCI LES MAISONS BLEUES survenu au courant de l’année 2017. 

Il est constaté par l’expert judiciaire que (page 27) : 

« On relève sur les photos de l'huissier que le mur de cave présente des spectres importants et nombreux d'humidité, preuve que le phénomène n'est pas récent et de la nécessité de maintenir une ventilation sous-sol.

D'autre part, ce mur exposé au SUD et aux intempéries, l'est aussi aux vents et soleil ; c'est donc des cycles réguliers d'humidification et d'assèchement qui ont pu trouver un équilibre et laissé des traces...

Dès lors que ce mur est dorénavant enfermé dans un espace très faiblement ventilé, les échanges d'hygrométrie et aérauliques deviennent très faibles et aggravent l'imbibition naturelle du mur.

Les cycles d'assèchement sont perturbés par le contre-mur SCI Les Maisons Bleues. » 

Il ajoute (page 29) que : 
« Les exutoires ont bien été occultés par la nouvelle construction SCI LES MAISONS BLEUES qui, même sans réel « bouchement » des orifices, provoque une asphyxie des échanges aérauliques ». 

Cette analyse est corroborée par l’expertise amiable établie par M. [P] [E], à la demande du syndicat des copropriétaires (sa pièce n°13), lequel énonce que l’obstruction des bouches d’aération par l’immeuble appartenant à la SCI LES MAISONS BLEUES emporte les effets suivants : 

« La bouche de ventilation inférieure est bien occultée par le mur, l'espace entre les deux façades ne doit pas excéder 5cm. La ventilation est étouffée par la proximité du mur.

La ventilation supérieure bénéficie d'un espace plus important mais à peine, puisqu'elle se trouve en deçà du ressaut (flèche jaune). L'espace ne doit pas excéder 10 cm.

Effectivement, cela provoque bien une asphyxie des échanges aérauliques et un recyclage de l'air sortant vers celui entrant puisque les deux bouches ont leurs aspirations et insufflation en vase clos.

C'est pour cette raison que la fumée du fumigène rentre dans la cave et le fumoir par les bouches d'insufflations.

En conclusion

Mon avis est que les valeurs mesurées d'humidité et de ventilation sont aux états limites de la dégradation structurelle et sanitaire du bâtiment.

La ventilation mécanique joue encore un rôle très faible puisque les amenées d'air sont asphyxiées et que le peu d'air qui pénètre dans la bouche d'aspiration de l'air est celui rejeté par celle d'insufflation.

Ce recyclage ne peut jouer le rôle d'épuration demandé à une ventilation.

Elle reste cependant coûteuse en énergie mais indispensable.

Il conviendra pour trouver une solution d'identifier exactement le dispositif moteur pour en raccorder à l'extérieur d'une façon pérenne et silencieuse. »

Au regard de ces éléments, et à défaut de cause exonératoire de responsabilité soulevée par le défendeur, il apparaît que l’obstruction des bouches d’aération de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaire provoque un trouble qui excède, par son caractère continu depuis 2017 et l’intensité de ses conséquences dommageables, les inconvénients normaux du voisinage. 

La SCI LES MAISONS BLEUES sera donc déclarée intégralement responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires à raison de son obstruction des bouches d’aération. 

Sur la cessation du trouble anormal du voisinage

La mesure propre à faire cesser le trouble est apprécié souverainement par les juges du fond.


La réparation du préjudice doit être intégrale et sans perte ni profit pour la victime.

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires sollicite deux remèdes au trouble anormal du voisinage subi. D’une part, il demande l’octroi d’une somme de 11.770,00 euros telle que chiffrée par l’expertise judiciaire. Néanmoins, il est précisé que cette somme est jugée insuffisante par ce dernier pour réparer l’entier préjudice, celui-ci ne pouvant être évalué dans sa globalité. Et, d’autre part, le syndicat des copropriétaires demande, à titre complémentaire puisque l’entier préjudice n’est pas intégralement réparé par l’indemnisation par équivalent, l’installation par la SCI MAISONS BLEUES d’un nouveau système de l’air vicié en en-sous-sol et rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce, sous astreinte.

Il y a lieu de relever que ces deux demandes tendent aux mêmes fins, à savoir, la cessation du trouble anormal du voisinage. 

Or, la demande d’exécution des travaux présentée par le syndicat des copropriétaires, si elle est présentée « à titre complémentaire » ne spécifie pas l’étendue des travaux nécessaires pour remédier au trouble en complément de l’indemnisation. Dans ces circonstances, la lecture de la demande insérée au dispositif, dispositif auquel est seul tenu le juge, s’analyse davantage comme une demande d’installation complète d’un nouveau système d’évacuation de l’air. 

Toutefois, s’il était fait droit aux deux demandes du syndicat des copropriétaires, à savoir celle tendant à l’indemnisation et celle tendant à l’exécution des travaux dans leur intégralité, il en résulterait un nécessaire profit pour le syndicat des copropriétaires puisqu’il percevrait à la fois une indemnisation et l’exécution des entiers travaux. 

Au regard des difficultés d’exécution que soulèvent ces demandes, et en l’absence de certitude quant au quantum de l’entier préjudice en cas de réparation par équivalent, une réparation intégrale en nature doit être préférée. 

La demande d’indemnisation à hauteur de 11.770,00 euros présentée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. 

Le fait que l’assemblée générale des copropriétaires ait indiqué, postérieurement au rapport d’expertise, que certaines solutions techniques n’étaient pas exécutables au regard de la configuration des lieux ne prouve pas l’absolue impossibilité de remédier au trouble. 

La SCI LES MAISONS BLEUES sera donc condamnée à procéder à l’installation d’un système d’évacuation de l’air efficace en sous-sol et rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaire et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai d’un an suivant la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de six mois. 

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires 

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice de jouissance correspond à la gêne subie, du fait des troubles affectant l’immeuble. La réparation de ce préjudice prend en compte l’importance de cette gêne au regard, notamment de la surface impactée par ces troubles, ou le caractère essentiel des pièces ou équipements affectés.

Il ressort des éléments de la procédure que l’obstruction des bouches d’aération a constitué une gêne en raison de l’humidité de l’air au sein de l’immeuble, particulièrement au niveau de ses caves et de son rez-de-chaussée, causant notamment d’importants spectres d’humidité et traces de salpêtre (page 35 du rapport d’expertise).

Toutefois, l’usage de l’immeuble n’a pas été empêché par ce trouble depuis 2017.

Il sera donc octroyé au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- Sur les dépens

En application de l'article 695 4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens.

Perdant au procès, la SCI LES MAISONS BLEUES sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire. 

Les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires ; en sont exclus les honoraires des techniciens non désignés par le juge. Il sera donc exclu des dépens le montant des frais de l’expertise amiable à hauteur de 2.397,75 euros toutes charges comprises. 

- Sur les frais irrépétibles 

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens, la SCI LES MAISONS BLEUES sera donc condamnée à lui régler une indemnité de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

- Sur l’exécution provisoire 

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire et des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, à savoir la démolition d’un empiètement, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE à la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à faire cesser l’empiètement de ses parcelles cadastrées EM n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] sur la parcelle cadastrée section EM n°[Cadastre 1] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » ; 

CONDAMNE en conséquence la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à démolir le débord de la corniche et du chéneau, ainsi que le début du pan d’ardoises qui empiète sur la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37)», sise parcelle cadastrée EM n°[Cadastre 1], tel qu’il figure en pages n°54 et 55 des plans de l’expertise judiciaire en date du 02 juillet 2023 de Monsieur [A] [K], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du délai de six mois suivant la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ; 

DIT que les pages n°54 et 55 de l’expertise judiciaire de Monsieur [A] [K] en date du 02 juillet 2023 seront annexées au présent jugement ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES tendant à faire édifier par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) », sous astreinte et à ses frais exclusifs, un ouvrage destiné à assurer l’étanchéité à l’eau de l’interstice existant entre le pignon sud et le pignon nord de l’immeuble lui appartenant ; 

REJETTE la demande de la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES tendant à la suppression, sous astreinte, des bouches de ventilation situées sur le pignon Nord de sa propriété ;

DECLARE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES intégralement responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » à raison de son obstruction des bouches d’aération ; 

REJETTE la demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 11.770,00€ (ONZE MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX EUROS) formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à procéder à l’installation d’un système d’évacuation de l’air efficace en sous-sol et rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaire et ce, sous astreinte de 50,00€ (CINQUANTE EUROS) par jour de retard à compter du délai d’un an suivant la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de six mois ; 

CONDAMNE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37)» la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire, et lesquels ne comprendront pas les frais d’expertise amiable ; 

CONDAMNE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à verser la somme de 4.000,00€ (QUATRE MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » ; 

REJETTE la demande de la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES au titre de ses frais irrépétibles ; 





ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER,


V. AUGIS
LA PRÉSIDENTE,


M. LE BEUZ

Dispositif

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.
Texte intégral
N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 14 AOUT 2026


N° RG 24/02628 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JGX4

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. CABINET BROSSET dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,



DÉFENDERESSE

S.C.I. LES MAISONS BLEUES
(RCS de [Localité 1] n°499 393 791), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Laurent SUZANNE de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme M. LE BEUZ, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Présidente du 13 avril 2026, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C. LEJEUNE, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier, lors du prononcé du jugement.


DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Juin 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Août 2026.








EXPOSE DU LITIGE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » (ci-après, « le syndicat des copropriétaires ») est propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré section EM n°[Cadastre 1] sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37).

Le 18 février 2016, la SAS Roma a acquis les parcelles cadastrées EM n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sis [Adresse 5] à [Localité 1] (37). 

Le 1er mars 2017, la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES (ci-après, la « SCI LES MAISONS BLEUES ») a acquis de la SAS ROMA les parcelles cadastrées EM n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] situées [Adresse 6] à Tours. 

Courant l’année 2017, la SCI LES MAISONS BLEUES a fait édifier sur ses parcelles un immeuble immédiatement adjacent à la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires. 

Alléguant que la construction a empiété sur sa propriété et a eu pour effet d’obstruer les bouches d’aération de son immeuble sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le syndicat des copropriétaires a, par acte de commissaire de justice du 28 mai 2020 assigné la SCI LES MAISONS BLEUES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. 

Par ordonnance en date du 13 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a ordonné une expertise judiciaire et a commis Monsieur [F] [M] pour y procéder. Monsieur [A] [K] a, en suivant, été désigné en lieu et place de Monsieur [F] [M]. 

Le rapport d’expertise a été déposé le 2 juillet 2023. 

Le syndicat des copropriétaires a alors, par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, assigné la SCI LES MAISONS BLEUES devant le tribunal judiciaire de TOURS, aux fins de condamnation de cette dernière à la démolition sous astreinte de 1000€ par jour de retard des ouvrages constituant un empiètement, condamnation au paiement de la somme de 11770 euros toutes taxes comprises outre un paiement complémentaire selon un devis qui sera communiqué ultérieurement et ce, au titre des frais d’installation d’un nouveau système d’évacuation de l’air vicié en sous-sol et rez-de-chaussée de l’immeuble, à titre subsidiaire, condamnation au paiement du montant de la décote de l’immeuble, condamnation au paiement de la somme de 5000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance, ainsi que sa condamnation au paiement de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 
- Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] recevable et fondé à agir ; 
- Débouter la S.C.I LES MAISONS BLEUES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Juger qu’une partie de la construction édifiée par la S.C.I LES MAISONS BLEUES empiète sur la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ; 
- Condamner la S.C.I LES MAISONS BLEUES, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la minute du jugement à intervenir, à démolir les ouvrages empiétant sur la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ; Juger que la construction édifiée par la S.C.I LES MAISONS BLEUES obstrue les deux bouches d’aérations préexistantes appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ; 
- Condamner la S.C.I LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 11.770 € TTC conformément au chiffrage de l’expert judiciaire ;
- Condamner, par suite et à titre complémentaire, la S.C.I LES MAISONS BLEUES à procéder, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la minute du jugement à intervenir, à l’installation d’un nouveau système d’évacuation de l’air vicié en sous sol et rez-de-chaussée de l’immeuble ; 
Juger, à défaut, que la construction édifiée par la S.C.I LES MAISONS BLEUES impacte la valeur de l’immeuble ; 
- Condamner, dans cette hypothèse subsidiaire, la S.C.I LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 50.000 € correspondant, à tout le moins en partie, à la décote de la valeur de l’immeuble du fait de l’obturation des aérations naturelles ;
- Débouter la S.C.I LES MAISONS BLEUES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ;
Juger que l’écoulement du temps et l’inertie de la S.C.I LES MAISONS BLEUS a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;
- Condamner la S.C.I LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi ;
- Condamner la S.C.I LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 9.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment la somme de 16.756,92 € TTC, au titre des frais d’expertise judiciaire et la somme de 2.397,75 € TTC, au titre des frais d’expertise amiable ; 
- Juger que conformément à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais liés à l’exécution forcée seront à la charge de la partie défaillante.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 janvier 2026, la SCI LES MAISONS BLEUES demande au tribunal de :
A titre principal : 
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de toutes ses demandes formulées à l’encontre de la SCI LES MAISONS BLEUES.
Subsidiairement : 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la minute du jugement à intervenir, d’avoir à faire édifier, à ses frais exclusifs, un ouvrage destiné à assurer la complète étanchéité à l’eau de l’interstice existant entre son pignon SUD et le pignon NORD du bâtiment de la SCI LES MAISONS BLEUES.
En toutes hypothèses : 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 60ième jour suivant la signification de la décision à intervenir, d’avoir à supprimer les deux bouches de ventilation située sur le pignon Nord de son bâtiment.
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à verser la somme de 3000 euros à la SCI LES MAISONS BLEUES en application des dispositions de l’article 700du code de procédure civile. 

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et de l'article 768 du code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

La clôture est intervenue le 26 mai 2026 par ordonnance du 13 avril 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 08 juin 2026 puis mise en délibéré au 14 août 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger, rappeler de donner acte aux parties de l'existence de faits ou d'actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile.
 
Ces “demandes” de “dire et juger”, qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif de la présente décision, le tribunal n’en étant pas saisi.

Sur la demande de démolition de l’empiétement sous astreinte

Aux termes de l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il est de jurisprudence constante en application de ces articles, que lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l'exige, malgré l'importance relativement minime de l'empiètement. 

L'action en démolition pour empiètement suppose au préalable que le demandeur à cette action rapporte la preuve de ce que la construction du voisin est érigée en tout ou partie sur sa propriété. La démolition s'applique même si l’empiétement a été commis de bonne foi et a été rendu nécessaire par l'état des lieux, et ce quelles que soient les difficultés techniques des travaux et le coût ou les conséquences économiques de la démolition.

Néanmoins, la Cour de cassation a rappelé que lorsque cela s’avère possible, la démolition ne doit être ordonnée que pour la partie de l’ouvrage incriminé qui empiète sur le fonds d’autrui dans la limite de ce qui est nécessaire pour mettre fin à l’empiétement (Civ. 3ème,10 novembre 2016, n°15-25.113).

Il résulte de l’article 1353 du code civil que la preuve de l’empiètement incombe au propriétaire qui allègue subir l’empiètement.


Aux termes de l’article L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

****

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI LES MAISONS BLEUES à démolir l’ensemble des éléments de construction qui empiètent sur sa propriété. 

Il y a lieu de relever qu’il ressort de ses dernières écritures que le syndicat des copropriétaires ne demande pas la destruction de l’immeuble appartenant à la SCI LES MAISONS BLEUES dans son ensemble mais uniquement la démolition de la partie des ouvrages qui empiètent sur son terrain, à savoir un débordement de la corniche et du chéneau, ainsi que le début du pan d’ardoises, soit seulement les parties de l’immeuble concernées par cet empiètement.

La SCI LES MAISONS BLEUES ne conteste pas la réalité de l’empiètement, soulignant que celui-ci est toutefois indéterminé et caractérisé par une dizaine de centimètres dans sa partie la plus large. Elle soutient également que la réalisation de cet immeuble a permis de combler un espace vide et d’aucune utilité pour les parties au présent litige, outre que la démolition serait susceptible de créer des dommages actuellement inexistants et au préjudice du syndicat des copropriétaires comme constaté par l’expert judiciaire dans ses conclusions.

Il ressort de l’expertise judiciaire en date du 02 juillet 2023 que l’empiètement de l’immeuble appartenant à la SCI LES MAISONS BLEUES sur l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires existe, et qu’il concerne les premiers 1.23m de versant de couverture de la SCI LES MAISONS BLEUES qui se raccorde à la maçonnerie du pignon appartenant au syndicat des copropriétaires, ainsi que les 2.43m qui correspondent au bout de chéneau, qui vient fermer le volume entre les deux immeubles.

Pour arriver à ses conclusions définitives, l’expert judiciaire s’est fondé sur divers plans établis par des géomètres qui permet de constater que les emprises des deux constructions ne sont pas immédiatement parallèles en volume depuis la [Adresse 7] au niveau de leur pignon de sorte que le plan vertical de limite de propriété ne vient couper l’édification de la construction de la SCI LES MAISONS BLEUES que sur le démarrage de son plan de toiture côté [Adresse 7] ainsi qu’au niveau du début du chéneau séparatif.

L’expert conclut par ailleurs que la réalisation du chéneau entre les deux immeubles par la SCI LES MAISONS BLEUES au moment de la construction de l’immeuble litigieux constitue la seule technique valable pour limiter les infiltrations destructives de sorte que les travaux correctifs et consécutifs de l’empiètement, effectivement existant, sont « peut-être déjà réalisés ».

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces constatations faites par l’expert et de l’examen des pièces versées aux débats que l’empiètement est constitué en un débordement de la corniche et du chéneau, ainsi que le début du pan d’ardoises de l’immeuble appartenant à la SCI LES MAISONS BLEUES.

La démolition constitue la sanction d’un droit réel transgressé. 


Dès lors qu’il est établi que la construction litigieuse constitue une atteinte au droit de propriété du syndicat des copropriétaires en violation de l’article 544 du code civil, il n’y a pas lieu de rechercher si cet empiètement serait constitutif ou non d’un préjudice pour les demandeurs, et le tribunal ne peut refuser d’ordonner la démolition des constructions empiétant sur le terrain d’autrui même si celui-ci s’avère minime ou serait susceptible de causer des dommages.

Afin de s’assurer de l’effectivité de la décision, la condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du délai de six mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de six mois.

La SCI LES MAISONS BLEUES sollicite à titre subsidiaire que le syndicat des copropriétaires soit condamné sous astreinte à édifier, à ses frais exclusifs, un ouvrage destiné à assurer l’étanchéité à l’eau de l’interstice existant entre le pignon sud et le pignon nord de l’immeuble lui appartenant. 

Cette demande est directement subséquente à celle concernant la démolition de l’ouvrage empiétant sur la propriété du syndicat des copropriétaires. 

Or, il y a lieu de relever que le préjudice hypothétique ne donne pas lieu à réparation.

Au cas présent, la certitude du dommage n’étant pas prouvée par la SCI LES MAISONS BLEUES dès lors qu’aucune infiltration n’est avérée à ce stade, la demande doit être rejetée. 

Sur les demandes portant sur les bouches d’aération de l’immeuble sis [Adresse 8] 

Sur la demande de suppression des bouches d’aération présentée par la SCI LES MAISONS BLEUES 

Selon l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En vertu de l’article 639 du code civil, [la servitude] dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Au cas présent, s’il est allégué que les bouches d’aération du syndicat constituent une charge imposée sur le fond de la SCI LES MAISONS BLEUES, il y a lieu de préciser qu’une bouche d'extraction d'air n'est juridiquement, ni une servitude qui grèverait directement le droit de propriété de la SCI LES MAISONS BLEUES, ni une charge dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’il existerait une obligation légale ou contractuelle imposée à la SCI LES MAISONS BLEUES quant à cette évacuation d'air. 

En outre, il n’est pas établi que la prétendue servitude dérive de la situation naturelle des lieux, d’une obligation imposée par la loi, ou d’une convention entre les parties, le titre de propriété versé aux débats n’en faisant pas état (pièce n°4 du demandeur). 

Par voie de conséquence, aucune servitude n’étant établie s’agissant de l’air extrait par les bouches de ventilation de l’immeuble [Adresse 4], la demande de suppression des bouches de ventilation présentée par la SCI LES MAISONS BLEUES doit être rejetée. 

Sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires tendant à l’arrêt de l’obstruction des bouches d’aération 

Sur la responsabilité de la SCI LES MAISONS BLEUES

Le demandeur considère que “[la] construction [de l’immeuble occupé par la SCI MAISONS BLEUES] met en péril d'une part, la salubrité de la cave (lot n°11) appartenant à la S.C.I FRACO, actuellement exploitée par l'E.U.R.L. [O], elle porte atteinte d'autre part à l'ensemble du mur séparatif et porteur de la copropriété, et donc aux parties communes de l'immeuble » (page 12 de ses conclusions). 

Il ajoute « l'imbrication de son mur pignon dans celui de la copropriété voisine n'est que de son propre fait et la condamne à supporter l'ensemble des éventuels désagréments (à les supposer fondés) que cette configuration pourrait occasionner. » (page 16 de ses conclusions). 

Ces arguments doivent s’analyser comme étant fondés sur le principe autonome suivant lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ainsi qu’il a été être jugé par la Cour de cassation, principe applicable au litige, le fait générateur allégué étant antérieur à la loi n°2024-346 du 15 avril 2024. Il résulte de ce principe que la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation. 

L’anormalité d’un trouble du voisinage lié à l’obstruction de l’extraction de l’air des bouches de ventilation ne peut que découler de l’intensité et de la durée de cette obstruction. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, en tant que propriétaire du fonds troublé, a qualité à agir (Civ. 2e, 28 juin 1995, n°12.681). 

Il est admis par les parties que l’obstruction a débuté lors de l’édification de l’immeuble occupé par la SCI LES MAISONS BLEUES survenu au courant de l’année 2017. 

Il est constaté par l’expert judiciaire que (page 27) : 

« On relève sur les photos de l'huissier que le mur de cave présente des spectres importants et nombreux d'humidité, preuve que le phénomène n'est pas récent et de la nécessité de maintenir une ventilation sous-sol.

D'autre part, ce mur exposé au SUD et aux intempéries, l'est aussi aux vents et soleil ; c'est donc des cycles réguliers d'humidification et d'assèchement qui ont pu trouver un équilibre et laissé des traces...

Dès lors que ce mur est dorénavant enfermé dans un espace très faiblement ventilé, les échanges d'hygrométrie et aérauliques deviennent très faibles et aggravent l'imbibition naturelle du mur.

Les cycles d'assèchement sont perturbés par le contre-mur SCI Les Maisons Bleues. » 

Il ajoute (page 29) que : 
« Les exutoires ont bien été occultés par la nouvelle construction SCI LES MAISONS BLEUES qui, même sans réel « bouchement » des orifices, provoque une asphyxie des échanges aérauliques ». 

Cette analyse est corroborée par l’expertise amiable établie par M. [P] [E], à la demande du syndicat des copropriétaires (sa pièce n°13), lequel énonce que l’obstruction des bouches d’aération par l’immeuble appartenant à la SCI LES MAISONS BLEUES emporte les effets suivants : 

« La bouche de ventilation inférieure est bien occultée par le mur, l'espace entre les deux façades ne doit pas excéder 5cm. La ventilation est étouffée par la proximité du mur.

La ventilation supérieure bénéficie d'un espace plus important mais à peine, puisqu'elle se trouve en deçà du ressaut (flèche jaune). L'espace ne doit pas excéder 10 cm.

Effectivement, cela provoque bien une asphyxie des échanges aérauliques et un recyclage de l'air sortant vers celui entrant puisque les deux bouches ont leurs aspirations et insufflation en vase clos.

C'est pour cette raison que la fumée du fumigène rentre dans la cave et le fumoir par les bouches d'insufflations.

En conclusion

Mon avis est que les valeurs mesurées d'humidité et de ventilation sont aux états limites de la dégradation structurelle et sanitaire du bâtiment.

La ventilation mécanique joue encore un rôle très faible puisque les amenées d'air sont asphyxiées et que le peu d'air qui pénètre dans la bouche d'aspiration de l'air est celui rejeté par celle d'insufflation.

Ce recyclage ne peut jouer le rôle d'épuration demandé à une ventilation.

Elle reste cependant coûteuse en énergie mais indispensable.

Il conviendra pour trouver une solution d'identifier exactement le dispositif moteur pour en raccorder à l'extérieur d'une façon pérenne et silencieuse. »

Au regard de ces éléments, et à défaut de cause exonératoire de responsabilité soulevée par le défendeur, il apparaît que l’obstruction des bouches d’aération de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaire provoque un trouble qui excède, par son caractère continu depuis 2017 et l’intensité de ses conséquences dommageables, les inconvénients normaux du voisinage. 

La SCI LES MAISONS BLEUES sera donc déclarée intégralement responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires à raison de son obstruction des bouches d’aération. 

Sur la cessation du trouble anormal du voisinage

La mesure propre à faire cesser le trouble est apprécié souverainement par les juges du fond.


La réparation du préjudice doit être intégrale et sans perte ni profit pour la victime.

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires sollicite deux remèdes au trouble anormal du voisinage subi. D’une part, il demande l’octroi d’une somme de 11.770,00 euros telle que chiffrée par l’expertise judiciaire. Néanmoins, il est précisé que cette somme est jugée insuffisante par ce dernier pour réparer l’entier préjudice, celui-ci ne pouvant être évalué dans sa globalité. Et, d’autre part, le syndicat des copropriétaires demande, à titre complémentaire puisque l’entier préjudice n’est pas intégralement réparé par l’indemnisation par équivalent, l’installation par la SCI MAISONS BLEUES d’un nouveau système de l’air vicié en en-sous-sol et rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce, sous astreinte.

Il y a lieu de relever que ces deux demandes tendent aux mêmes fins, à savoir, la cessation du trouble anormal du voisinage. 

Or, la demande d’exécution des travaux présentée par le syndicat des copropriétaires, si elle est présentée « à titre complémentaire » ne spécifie pas l’étendue des travaux nécessaires pour remédier au trouble en complément de l’indemnisation. Dans ces circonstances, la lecture de la demande insérée au dispositif, dispositif auquel est seul tenu le juge, s’analyse davantage comme une demande d’installation complète d’un nouveau système d’évacuation de l’air. 

Toutefois, s’il était fait droit aux deux demandes du syndicat des copropriétaires, à savoir celle tendant à l’indemnisation et celle tendant à l’exécution des travaux dans leur intégralité, il en résulterait un nécessaire profit pour le syndicat des copropriétaires puisqu’il percevrait à la fois une indemnisation et l’exécution des entiers travaux. 

Au regard des difficultés d’exécution que soulèvent ces demandes, et en l’absence de certitude quant au quantum de l’entier préjudice en cas de réparation par équivalent, une réparation intégrale en nature doit être préférée. 

La demande d’indemnisation à hauteur de 11.770,00 euros présentée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. 

Le fait que l’assemblée générale des copropriétaires ait indiqué, postérieurement au rapport d’expertise, que certaines solutions techniques n’étaient pas exécutables au regard de la configuration des lieux ne prouve pas l’absolue impossibilité de remédier au trouble. 

La SCI LES MAISONS BLEUES sera donc condamnée à procéder à l’installation d’un système d’évacuation de l’air efficace en sous-sol et rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaire et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai d’un an suivant la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de six mois. 

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires 

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice de jouissance correspond à la gêne subie, du fait des troubles affectant l’immeuble. La réparation de ce préjudice prend en compte l’importance de cette gêne au regard, notamment de la surface impactée par ces troubles, ou le caractère essentiel des pièces ou équipements affectés.

Il ressort des éléments de la procédure que l’obstruction des bouches d’aération a constitué une gêne en raison de l’humidité de l’air au sein de l’immeuble, particulièrement au niveau de ses caves et de son rez-de-chaussée, causant notamment d’importants spectres d’humidité et traces de salpêtre (page 35 du rapport d’expertise).

Toutefois, l’usage de l’immeuble n’a pas été empêché par ce trouble depuis 2017.

Il sera donc octroyé au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- Sur les dépens

En application de l'article 695 4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens.

Perdant au procès, la SCI LES MAISONS BLEUES sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire. 

Les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires ; en sont exclus les honoraires des techniciens non désignés par le juge. Il sera donc exclu des dépens le montant des frais de l’expertise amiable à hauteur de 2.397,75 euros toutes charges comprises. 

- Sur les frais irrépétibles 

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens, la SCI LES MAISONS BLEUES sera donc condamnée à lui régler une indemnité de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

- Sur l’exécution provisoire 

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire et des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, à savoir la démolition d’un empiètement, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE à la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à faire cesser l’empiètement de ses parcelles cadastrées EM n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] sur la parcelle cadastrée section EM n°[Cadastre 1] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » ; 

CONDAMNE en conséquence la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à démolir le débord de la corniche et du chéneau, ainsi que le début du pan d’ardoises qui empiète sur la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37)», sise parcelle cadastrée EM n°[Cadastre 1], tel qu’il figure en pages n°54 et 55 des plans de l’expertise judiciaire en date du 02 juillet 2023 de Monsieur [A] [K], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du délai de six mois suivant la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ; 

DIT que les pages n°54 et 55 de l’expertise judiciaire de Monsieur [A] [K] en date du 02 juillet 2023 seront annexées au présent jugement ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES tendant à faire édifier par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) », sous astreinte et à ses frais exclusifs, un ouvrage destiné à assurer l’étanchéité à l’eau de l’interstice existant entre le pignon sud et le pignon nord de l’immeuble lui appartenant ; 

REJETTE la demande de la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES tendant à la suppression, sous astreinte, des bouches de ventilation situées sur le pignon Nord de sa propriété ;

DECLARE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES intégralement responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » à raison de son obstruction des bouches d’aération ; 

REJETTE la demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 11.770,00€ (ONZE MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX EUROS) formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à procéder à l’installation d’un système d’évacuation de l’air efficace en sous-sol et rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaire et ce, sous astreinte de 50,00€ (CINQUANTE EUROS) par jour de retard à compter du délai d’un an suivant la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de six mois ; 

CONDAMNE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37)» la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire, et lesquels ne comprendront pas les frais d’expertise amiable ; 

CONDAMNE la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES à verser la somme de 4.000,00€ (QUATRE MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] à [Localité 1] (37) » ; 

REJETTE la demande de la société civile immobilière LES MAISONS BLEUES au titre de ses frais irrépétibles ; 





ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER,


V. AUGIS
LA PRÉSIDENTE,


M. LE BEUZ

 






En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 639, code civil 545, code des procedures civiles d'execution L131-2, code civil 637). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-14T21:44:14.413Z.