notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal de commerce de Saint-Denis de La Réunion, 27 mai 2026, n° 2026R00003

Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice des 5 et 6 février 2026, la société à responsabilité limitée CFDYW a fait assigner la société civile immobilière CSR974, Me [C] [S] [H] et la société à responsabilité limitée [Adresse 9] devant le président du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, aux fins de voir :

Juger qu'elle est recevable et bien fondée en son action et en ses demandes,

Juger que l'opposition à la libération des fonds séquestrés formée par la SCI CSR974 auprès de Me [C] [S] [H], séquestre, en date du 15 octobre 2025, ne respecte par les dispositions de l'article L. 141-14 du code de commerce, notamment en ce qui concerne la motivation de la créance et la précision du montant réclamé ;

Juger que la créance de la SCI CSR974 est sans titre, sans cause et nulle en la forme,

Juger l'opposition, formée par la SCI CSR974, irrégulière, abusive et injustifiée ;

Juger que ladite opposition constitue un trouble manifestement illicite et n'est pas de nature à faire obstacle à la libération du prix de vente ;

En conséquence

Prononcer et /ou ordonner la mainlevée de ladite opposition formée le 15 octobre 2025 par la SCI CSR974 auprès de Me [C] [S] [H],

Ordonner la libération immédiate des fonds séquestrés entre les mains de Me [C] [S] [H] à son profit, notamment la somme de 160 000 euros ;

Autoriser Me [C] [S] [H], en sa qualité de séquestre du prix de cession, à se dessaisir de la somme de 160 000 euros, au titre des fonds séquestrés sur le prix de cession du fonds de commerce, à son profit ;

Condamner la SCI CSR974 à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'opposition abusive ;

Condamner la SCI CSR974 à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI CSR974 aux entiers dépens ;

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire ;

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 29 avril 2026, lors de laquelle la SARL CFDYW et la SCI CSR974, représentées par leurs conseils respectifs, s'en sont rapportées à leurs pièces et écritures. Me [C] [H] [S], présente en personne, n'a formulée aucune observation. La SARL [Localité 5] n'était, quant à elle, ni présente ni représentée.

Dans le cadre de ses dernières conclusions, la SARL CFDYW a maintenu l'ensemble de ses demandes tout en sollicitant que l'indemnisation de son préjudice soit faite à titre provisionnel. Par ailleurs et à titre subsidiaire, elle demande au président du tribunal mixte de commerce de bien vouloir :

Limiter et / ou cantonner l'opposition et donc la séquestration à la somme de 39 648 euros ;

Ordonner la consignation de ladite somme de 39 648 euros entre les mains du séquestre, Me [C] [S] [H];

Prononcer et / ou ordonner la mainlevée partielle de ladite opposition formée le 15 octobre 2025 par la SCI CSR974 auprès de Me [C] [S] [H] ;

Ordonner la libération immédiate des fonds séquestrés entre les mains de Me [C] [S] [H] à son profit, notamment la somme de 120 352 euros ;

Autoriser Me [C] [S] [H], en sa qualité de séquestre du prix de cession, à se dessaisir de la somme de 120 352 euros, au titre des fonds séquestrés sur prix de cession du fonds de commerce, à son profit ;

Au soutien de ses demandes, elle expose que la société E974, aux droits de laquelle vient la SCI CSR974, lui a donné à bail commercial un local situé à la Possession le 29 septembre 2010. Elle précise qu'en l'absence de réponse du bailleur à sa demande de renouvellement du bail, dans le délai légal imparti, le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a validé le renouvellement pour une durée de neuf ans, par ordonnance du 10 décembre 2020, et que cette décision a été confirmée par la cour d'appel le 24 août 2021.

Elle indique que la SCI CSR974 lui a fait délivrer le 19 juin 2023 un commandement de payer portant sur la quote-part de taxes d'enlèvement des ordures ménagères, taxes foncières, factures EDF ainsi qu'une régularisation de loyers, à hauteur de 30 515,06 euros, somme qui a par la suite été portée à 41 685,12 euros.

Elle précise que dans le cadre de la cession de son fonds de commerce, la somme de 160 000 euros a été abusivement séquestrée par la SCI CSR974, entre les mains de Me [C] [S] [H]. Elle ajoute que la SCI CSR974 s'est opposée à la libération des fonds séquestrés, par courrier du 15 octobre 2015, et ce malgré le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion le 29 août 2025, prononçant la nullité du commandement de payer et déboutant la SCI CSR974 de ses demandes reconventionnelles en paiement de la taxe foncière.

Elle affirme que la compétence du juge des référés est une compétence d'attribution expressément prévue en matière de mainlevée d'opposition au paiement du prix de vente et ce, quand bien même il existerait des contestations sérieuses.

Elle indique que le montant de la créance de la SCI CSR974 n'est pas justifié et que cette dernière n'a produit aucune pièce au soutien de son opposition, se contentant d'un simple courrier. Elle déclare que l'incertitude quant à la détermination du montant de la créance opposée par la SCI CSR974 caractérise un trouble manifestement illicite.

Elle ajoute que la SCI CSR974 fait état d'une créance limitée à la somme de 39 648 euros, de sorte que l'opposition sur une somme plus importante est nécessairement abusive.

Elle rappelle que la question relative à l'exigibilité des taxes foncières, réclamées par la SCI CSR974, a déjà fait l'objet d'une décision rendue par le tribunal judiciaire le 8 juin 2022. Elle précise que cette décision, passée en force de chose jugée, a retenu que les charges traditionnellement dues par le propriétaire ne peuvent pas être réclamées au locataire en l'absence de dispositions au bail le prévoyant expressément.

A titre subsidiaire, elle sollicite que l'opposition de la SCI CSR974 soit limitée à la somme de 39 648 euros et, par conséquent, la libération immédiate de la somme de 120 352 euros.

En défense et dans le cadre de ses dernières conclusions, la SCI CSR974 demande au président du tribunal mixte de commerce de bien vouloir :

A titre principal

Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de mainlevée de l'opposition et de libération des fonds séquestrés formées par la SARL CFDYW ;

Débouter la SARL CFDYW de sa demande tendant à voir prononcer la mainlevée de l'opposition et la libération des fonds séquestrés entre les mains de Me [C] [S] [H] ;

Débouter la SARL CFDYW de sa demande tendant à la voir condamnée à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire

Dire que les conditions prévues par les articles L. 141-15 et L. 141-16 du code de commerce ne sont pas réunies ;

Ordonner que la somme de 60 000 euros demeure séquestrée entre les mains de Me [C] [S] [H], afin de garantir :

La créance principale au titre des taxes foncières ;

Les intérêts afférents ;

Ainsi que les éventuelles condamnations susceptibles d'intervenir dans le cadre des procédures en cours entre les parties ;

A titre infiniment subsidiaire

Dire que les conditions prévues par les articles L. 141-15 et L. 141-16 du code de commerce ne sont pas réunies ;

Ordonner dans l'hypothèse où la libération partielle de fonds serait envisagée, que la somme de 39 648 euros, outre les intérêts, frais et accessoires, demeure séquestrée entre les mains de Me [C] [S] [H] jusqu'à l'issue définitive des procédures en cours entre les parties ;

En tout état de cause

Débouter la SARL CFDYW de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

Condamner la SARL CFDYW à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL CFDYW aux entiers dépens ;

Elle expose que le jugement rendu le 29 août 2025 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a prononcé la nullité du commandement de payer du 19 juin 2023 visant la clause résolutoire du bail, uniquement en raison d'une erreur d'application de l'indice d'indexation. Elle précise que cette décision n'est pas définitive et qu'un appel est actuellement pendant.

Elle indique qu'un nouveau commandement de payer a été délivré le 25 novembre 2025, afin de purger toute contestation formelle, le commandement portant sur la somme de 39 648 euros due au titre des taxes foncières impayées des années 2018 à 2025. Elle ajoute qu'aucun règlement n'est intervenu dans le délai légal imparti et que la SARL CFDYW a de nouveau saisi le tribunal afin de voir prononcer la nullité dudit commandement de payer.

Elle déclare que, parallèlement, la SARL CFDYW a procédé à la cession de son fonds de commerce le 30 août 2025, au prix de 200 000 euros, et que la somme de 160 000 euros est actuellement séquestrée entre les mains de Me [C] [S] [H]. Elle indique avoir formé opposition à la libération des fonds séquestrés par courriers des 11 septembre et 15 octobre 2025. Elle soutient que cette opposition constitue une mesure conservatoire parfaitement justifiée.

Elle affirme vouloir préserver ses droits sur le prix de cession du fonds de commerce et que la question de l'existence et du montant de la créance alléguée fait actuellement l'objet de plusieurs procédures judiciaires en cours, de sorte qu'il convient de considérer qu'il existe une contestation sérieuse relevant de l'appréciation du juge du fond.

Elle ajoute que le régime spécial applicable à l'opposition sur le prix de cession ne permet pas d'obtenir la libération pure et simple des fonds dans les conditions sollicitées.

Par ailleurs, elle indique que la demande d'indemnisation formée par la SARL CFDYW porte sur un prétendu préjudice et que seul le juge du fond est compétent pour examiner la faute, le dommage et le lien de causalité. Elle ajoute qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, ayant simplement usé des voies de droit qui lui sont ouvertes pour préserver ses droits. Enfin, elle précise que la SARL CFDYK ne produit aucun élément de nature à établir l'existence d'un préjudice et du lien de causalité direct avec l'opposition litigieuse.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs pièces et écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 27 mai 2026.

Motifs

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Toutefois les « dire », « juger » et « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de mainlevée de l'opposition et la libération des fonds séquestrés

En application des dispositions de l'article L. 141-14 du code de commerce, dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, opposition au paiement du prix. L'opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires. Aucun transport amiable ou judiciaire du prix ou de partie du prix n'est opposable aux créanciers qui se sont ainsi fait connaître dans ce délai.

L'opposition sur le prix de vente est une mesure conservatoire qui ne préjuge pas du bien-fondé de la créance. C'est la raison pour laquelle l'article L. 145-15 du code de commerce prévoit une saisine du juge des référés en mainlevée de cette mesure conservatoire.

Ainsi, aux termes de l'article L. 141-15 du code de commerce, au cas d'opposition au paiement du prix, le vendeur peut, en tout état de cause, après l'expiration du délai de dix jours, se pourvoir en référé devant le président du tribunal afin d'obtenir l'autorisation de toucher son prix malgré l'opposition, à la condition de verser à la Caisse des dépôts et consignations, ou aux mains d'un tiers commis à cet effet, une somme suffisante, fixée par le juge des référés, pour répondre éventuellement des causes de l'opposition dans le cas où il se reconnaîtrait ou serait jugé débiteur. Le dépôt ainsi ordonné est affecté spécialement, aux mains du tiers détenteur, à la garantie des créances pour sûreté desquelles l'opposition aura été faite et privilège exclusif de tout autre leur est attribué sur ledit dépôt, sans que, toutefois, il puisse en résulter transport judiciaire au profit de l'opposant ou des opposants en cause à l'égard des autres créanciers opposants du vendeur, s'il en existe. À partir de l'exécution de l'ordonnance de référé, l'acquéreur est déchargé et les effets de l'opposition sont transportés sur le tiers détenteur.

Le juge des référés n'accorde l'autorisation demandée que s'il lui est justifié par une déclaration formelle de l'acquéreur mis en cause, faite sous sa responsabilité personnelle et dont il est pris acte, qu'il n'existe pas d'autres créanciers opposants que ceux contre lesquels il est procédé. L'acquéreur, en exécutant l'ordonnance, n'est pas libéré de son prix à l'égard des autres créanciers opposants antérieurs à ladite ordonnance s'il en existe.

Il s'ensuit que le président du tribunal de commerce dispose d'une compétence spéciale excluant les dispositions du code de procédure civile relatives au référé, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'existence d'une contestation sérieuse. De même, l'existence d'un trouble manifestement illicite n'a pas à être caractérisée.

Au cas d'espèce, il ressort des pièces versées au débat que, par acte sous seing privé du 29 septembre 2010, la SCI E 974 (désormais SCI CSR 974) a donné à bail à la SARL CFDYW des locaux à usage commercial situés à la Possession.

Les parties s'accordent sur le fait que ce bail a été renouvelé le 7 octobre 2019, date de la demande de renouvellement formulée par la SARL CFDYW mais restée sans réponse de la part du bailleur.

Le 19 juin 2023, la SCI CSR 974 a fait délivrer à la SARL CFDYW un commandement de payer les loyers et charges échus impayés d'un montant principal de 30 816,61 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par jugement du 29 août 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a retenu que les sommes réclamées dans le commandement de payer étaient justifiées. Il a ainsi été rappelé que les dispositions issues de la loi Pinel, notamment codifiées aux articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, permettant au bailleur de demander au locataire le paiement de la taxe foncière, des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du ler septembre 2014.

La nullité dudit commandement de payer a toutefois été prononcée au motif que les sommes réclamées étaient erronées, la SCI CSR 974 ayant appliqué l'indice du coût de la construction en lieu et place de l'indice des loyers commerciaux, s'appliquant désormais au bail litigieux.

Un appel a été interjeté à l'encontre de ce jugement, le 15 octobre 2025. Les parties ne contestent pas le fait que la procédure est toujours pendante devant la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion.

En parallèle, la SARL CFDYW a procédé à la cession de son fonds de commerce au bénéfice de la SARL Casa Côme, au prix de 200 000 euros, selon acte sous seing privé du 30 août 2025 dressé en présence de la SCI CSR 974. Cet acte mentionne que la somme de 160 000 euros a été placée sous séquestre de Me [C] [S] [H], chargée de recevoir les oppositions et de procéder à la répartition du prix.

La SCI CSR 974 justifie avoir formé opposition au prix de vente auprès de Me [C] [S] [H], par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 septembre 2025.

Dans le cadre de son acte d'opposition, elle fait état d'une créance de 55 405,35 euros suivant factures portant sur la refacturation de quote-part de taxes foncières 2019 à 2025 non payées. Elle a joint à son courrier les factures qu'elle a établies à ce titre les 1er novembre 2019, 30 septembre 2020, 8 décembre 2021, 15 mars 2023, 18 octobre 2023, 1er octobre 2024 et 1er septembre 2025.

Il en résulte que la SCI CSR 974 justifie d'une créance principale, pour le montant figurant dans son acte d'opposition. La mise en œuvre de cette mesure conservatoire apparaît, dès lors, justifiée.

Par courrier du 15 octobre 2025, la SCI CSR 974 a rappelé à Me [C] [S] [H], ès qualités de séquestre, avoir précédemment formé opposition sur le prix de vente du fonds de commerce, tout en lui indiquant s'opposer à la libération des fonds séquestrés en raison de l'appel interjeté à l'encontre du jugement ayant annulé son commandement de payer.

Si aucun détail quant à la nature et au montant de la créance n'est effectivement mentionné dans ce courrier, aucun élément ne permet cependant d'affirmer que ce courrier est venu se substituer à l'opposition sur le prix de vente réalisée le 11 septembre 2025, tel que le soutient la SARL CFDYW.

En outre et de façon surabondante, il sera constaté que la SCI CSR 974 justifie avoir fait délivrer à la SARL CFDYW, les 25 novembre et 2 décembre 2025, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et ce, pour la somme principale actualisée de 39 648 euros, correspondant aux taxes foncières des années 2018 à 2025.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de mainlevée pure et simple de l'opposition litigieuse ne peut être ordonnée. La SARL CFRYW sera donc déboutée de cette demande ainsi que de celle relative à la libération immédiate de la somme de 160 000 euros.

A titre subsidiaire, la SARL CFRYW sollicite que l'opposition au prix de vente de la SCI CSR 974 soit cantonnée à la somme de 39 648 euros, telle que réclamée dans le dernier commandement de payer de la SCI CSR 974. Elle réclame, par conséquent, la mainlevée partielle de l'opposition ainsi que la libération immédiate de la somme de 120 352 euros.

Si la SARL [Localité 5], en sa qualité d'acquéreur du fonds de commerce de la SARL CFDYW, a régulièrement été mise en cause, elle n'a toutefois pas constitué avocat, ni produit de déclaration formelle permettant de confirmer qu'il n'existe pas d'autres créanciers opposants.

Or, il convient de rappeler, conformément aux dispositions légales susvisées, que le défaut de l'acquéreur devant le juge de référés paralyse l'action du vendeur.

La SARL CFDYW sera donc également déboutée desdites demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL CFDYW sollicite la condamnation de la SCI CSR974 à lui verser la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, à valoir sur la réparation du préjudice subi en raison de l'opposition au prix de vente.

Au vu de la solution du litige, il convient de la débouter de cette demande.

Sur les frais du procès

La SARL CFDYW, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI CSR974 pour faire valoir ses droits, la SARL CFDYW sera également condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

LE juge des référés,

STATUANT par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL CFDYW de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SARL CFDYW aux entiers dépens. Lesdits dépens liquidés pour ceux exposés à ce jour à la somme de 64,18 €, en ceux non compris les frais de signification de la présente ordonnance et de ses suites s'il y a lieu,

LA CONDAMNE à payer à la SCI CSR974 une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé

Le Greffier Raphaëlle MORBY

Le Président Anne BAUDIER

Signe electroniquement par Anne BAUDIER

Signe electroniquement par Raphaëlle MORBY, commis-greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL MIXTE DE COMMERCE DE SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION ORDONNANCE DU 27/05/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

FORMATION

Présidente : Madame Anne BAUDIER, assistée de Madame Raphaëlle MORBY, commis-greffier.

DÉBATS

Audience publique du 29/04/2026.

Décision réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe du tribunal le 27/05/2026.

PARTIE EN DEMANDE :
 * CFDYW SARL

[Adresse 1] [Localité 1], [Adresse 2] [Localité 2] -

représenté(e) par

Maître Florent MALET, Avocat au barreau de Saint-Denis - [Adresse 3]

PARTIES EN DEFENSE :
 * CSR 974 SCI
[Adresse 4]
DÉFENDEUR -

représenté(e) par

La SELARL ALQUIER & ASSOCIES représentée par Maître Alexandre ALQUIER - Centre d'Affaires CADJEE - [Adresse 5]
[Adresse 6]
 * Maître [H] [S] [C] [Adresse 7] [Localité 3] -

en personne
 * CASA [Localité 4] SARL
[Adresse 8] [Localité 3] - non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice des 5 et 6 février 2026, la société à responsabilité limitée CFDYW a fait assigner la société civile immobilière CSR974, Me [C] [S] [H] et la société à responsabilité limitée [Adresse 9] devant le président du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, aux fins de voir :

Juger qu'elle est recevable et bien fondée en son action et en ses demandes,

Juger que l'opposition à la libération des fonds séquestrés formée par la SCI CSR974 auprès de Me [C] [S] [H], séquestre, en date du 15 octobre 2025, ne respecte par les dispositions de l'article L. 141-14 du code de commerce, notamment en ce qui concerne la motivation de la créance et la précision du montant réclamé ;

Juger que la créance de la SCI CSR974 est sans titre, sans cause et nulle en la forme,

Juger l'opposition, formée par la SCI CSR974, irrégulière, abusive et injustifiée ;

Juger que ladite opposition constitue un trouble manifestement illicite et n'est pas de nature à faire obstacle à la libération du prix de vente ;

En conséquence

Prononcer et /ou ordonner la mainlevée de ladite opposition formée le 15 octobre 2025 par la SCI CSR974 auprès de Me [C] [S] [H],

Ordonner la libération immédiate des fonds séquestrés entre les mains de Me [C] [S] [H] à son profit, notamment la somme de 160 000 euros ;

Autoriser Me [C] [S] [H], en sa qualité de séquestre du prix de cession, à se dessaisir de la somme de 160 000 euros, au titre des fonds séquestrés sur le prix de cession du fonds de commerce, à son profit ;

Condamner la SCI CSR974 à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'opposition abusive ;

Condamner la SCI CSR974 à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI CSR974 aux entiers dépens ;

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire ;

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 29 avril 2026, lors de laquelle la SARL CFDYW et la SCI CSR974, représentées par leurs conseils respectifs, s'en sont rapportées à leurs pièces et écritures. Me [C] [H] [S], présente en personne, n'a formulée aucune observation. La SARL [Localité 5] n'était, quant à elle, ni présente ni représentée.

Dans le cadre de ses dernières conclusions, la SARL CFDYW a maintenu l'ensemble de ses demandes tout en sollicitant que l'indemnisation de son préjudice soit faite à titre provisionnel. Par ailleurs et à titre subsidiaire, elle demande au président du tribunal mixte de commerce de bien vouloir :

Limiter et / ou cantonner l'opposition et donc la séquestration à la somme de 39 648 euros ;

Ordonner la consignation de ladite somme de 39 648 euros entre les mains du séquestre, Me [C] [S] [H];

Prononcer et / ou ordonner la mainlevée partielle de ladite opposition formée le 15 octobre 2025 par la SCI CSR974 auprès de Me [C] [S] [H] ;

Ordonner la libération immédiate des fonds séquestrés entre les mains de Me [C] [S] [H] à son profit, notamment la somme de 120 352 euros ;

Autoriser Me [C] [S] [H], en sa qualité de séquestre du prix de cession, à se dessaisir de la somme de 120 352 euros, au titre des fonds séquestrés sur prix de cession du fonds de commerce, à son profit ;

Au soutien de ses demandes, elle expose que la société E974, aux droits de laquelle vient la SCI CSR974, lui a donné à bail commercial un local situé à la Possession le 29 septembre 2010. Elle précise qu'en l'absence de réponse du bailleur à sa demande de renouvellement du bail, dans le délai légal imparti, le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a validé le renouvellement pour une durée de neuf ans, par ordonnance du 10 décembre 2020, et que cette décision a été confirmée par la cour d'appel le 24 août 2021.

Elle indique que la SCI CSR974 lui a fait délivrer le 19 juin 2023 un commandement de payer portant sur la quote-part de taxes d'enlèvement des ordures ménagères, taxes foncières, factures EDF ainsi qu'une régularisation de loyers, à hauteur de 30 515,06 euros, somme qui a par la suite été portée à 41 685,12 euros.

Elle précise que dans le cadre de la cession de son fonds de commerce, la somme de 160 000 euros a été abusivement séquestrée par la SCI CSR974, entre les mains de Me [C] [S] [H]. Elle ajoute que la SCI CSR974 s'est opposée à la libération des fonds séquestrés, par courrier du 15 octobre 2015, et ce malgré le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion le 29 août 2025, prononçant la nullité du commandement de payer et déboutant la SCI CSR974 de ses demandes reconventionnelles en paiement de la taxe foncière.

Elle affirme que la compétence du juge des référés est une compétence d'attribution expressément prévue en matière de mainlevée d'opposition au paiement du prix de vente et ce, quand bien même il existerait des contestations sérieuses.

Elle indique que le montant de la créance de la SCI CSR974 n'est pas justifié et que cette dernière n'a produit aucune pièce au soutien de son opposition, se contentant d'un simple courrier. Elle déclare que l'incertitude quant à la détermination du montant de la créance opposée par la SCI CSR974 caractérise un trouble manifestement illicite.

Elle ajoute que la SCI CSR974 fait état d'une créance limitée à la somme de 39 648 euros, de sorte que l'opposition sur une somme plus importante est nécessairement abusive.

Elle rappelle que la question relative à l'exigibilité des taxes foncières, réclamées par la SCI CSR974, a déjà fait l'objet d'une décision rendue par le tribunal judiciaire le 8 juin 2022. Elle précise que cette décision, passée en force de chose jugée, a retenu que les charges traditionnellement dues par le propriétaire ne peuvent pas être réclamées au locataire en l'absence de dispositions au bail le prévoyant expressément.

A titre subsidiaire, elle sollicite que l'opposition de la SCI CSR974 soit limitée à la somme de 39 648 euros et, par conséquent, la libération immédiate de la somme de 120 352 euros.

En défense et dans le cadre de ses dernières conclusions, la SCI CSR974 demande au président du tribunal mixte de commerce de bien vouloir :

A titre principal

Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de mainlevée de l'opposition et de libération des fonds séquestrés formées par la SARL CFDYW ;

Débouter la SARL CFDYW de sa demande tendant à voir prononcer la mainlevée de l'opposition et la libération des fonds séquestrés entre les mains de Me [C] [S] [H] ;

Débouter la SARL CFDYW de sa demande tendant à la voir condamnée à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire

Dire que les conditions prévues par les articles L. 141-15 et L. 141-16 du code de commerce ne sont pas réunies ;

Ordonner que la somme de 60 000 euros demeure séquestrée entre les mains de Me [C] [S] [H], afin de garantir :

La créance principale au titre des taxes foncières ;

Les intérêts afférents ;

Ainsi que les éventuelles condamnations susceptibles d'intervenir dans le cadre des procédures en cours entre les parties ;

A titre infiniment subsidiaire

Dire que les conditions prévues par les articles L. 141-15 et L. 141-16 du code de commerce ne sont pas réunies ;

Ordonner dans l'hypothèse où la libération partielle de fonds serait envisagée, que la somme de 39 648 euros, outre les intérêts, frais et accessoires, demeure séquestrée entre les mains de Me [C] [S] [H] jusqu'à l'issue définitive des procédures en cours entre les parties ;

En tout état de cause

Débouter la SARL CFDYW de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

Condamner la SARL CFDYW à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL CFDYW aux entiers dépens ;

Elle expose que le jugement rendu le 29 août 2025 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a prononcé la nullité du commandement de payer du 19 juin 2023 visant la clause résolutoire du bail, uniquement en raison d'une erreur d'application de l'indice d'indexation. Elle précise que cette décision n'est pas définitive et qu'un appel est actuellement pendant.

Elle indique qu'un nouveau commandement de payer a été délivré le 25 novembre 2025, afin de purger toute contestation formelle, le commandement portant sur la somme de 39 648 euros due au titre des taxes foncières impayées des années 2018 à 2025. Elle ajoute qu'aucun règlement n'est intervenu dans le délai légal imparti et que la SARL CFDYW a de nouveau saisi le tribunal afin de voir prononcer la nullité dudit commandement de payer.

Elle déclare que, parallèlement, la SARL CFDYW a procédé à la cession de son fonds de commerce le 30 août 2025, au prix de 200 000 euros, et que la somme de 160 000 euros est actuellement séquestrée entre les mains de Me [C] [S] [H]. Elle indique avoir formé opposition à la libération des fonds séquestrés par courriers des 11 septembre et 15 octobre 2025. Elle soutient que cette opposition constitue une mesure conservatoire parfaitement justifiée.

Elle affirme vouloir préserver ses droits sur le prix de cession du fonds de commerce et que la question de l'existence et du montant de la créance alléguée fait actuellement l'objet de plusieurs procédures judiciaires en cours, de sorte qu'il convient de considérer qu'il existe une contestation sérieuse relevant de l'appréciation du juge du fond.

Elle ajoute que le régime spécial applicable à l'opposition sur le prix de cession ne permet pas d'obtenir la libération pure et simple des fonds dans les conditions sollicitées.

Par ailleurs, elle indique que la demande d'indemnisation formée par la SARL CFDYW porte sur un prétendu préjudice et que seul le juge du fond est compétent pour examiner la faute, le dommage et le lien de causalité. Elle ajoute qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, ayant simplement usé des voies de droit qui lui sont ouvertes pour préserver ses droits. Enfin, elle précise que la SARL CFDYK ne produit aucun élément de nature à établir l'existence d'un préjudice et du lien de causalité direct avec l'opposition litigieuse.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs pièces et écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 27 mai 2026.

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Toutefois les « dire », « juger » et « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de mainlevée de l'opposition et la libération des fonds séquestrés

En application des dispositions de l'article L. 141-14 du code de commerce, dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, opposition au paiement du prix. L'opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires. Aucun transport amiable ou judiciaire du prix ou de partie du prix n'est opposable aux créanciers qui se sont ainsi fait connaître dans ce délai.

L'opposition sur le prix de vente est une mesure conservatoire qui ne préjuge pas du bien-fondé de la créance. C'est la raison pour laquelle l'article L. 145-15 du code de commerce prévoit une saisine du juge des référés en mainlevée de cette mesure conservatoire.

Ainsi, aux termes de l'article L. 141-15 du code de commerce, au cas d'opposition au paiement du prix, le vendeur peut, en tout état de cause, après l'expiration du délai de dix jours, se pourvoir en référé devant le président du tribunal afin d'obtenir l'autorisation de toucher son prix malgré l'opposition, à la condition de verser à la Caisse des dépôts et consignations, ou aux mains d'un tiers commis à cet effet, une somme suffisante, fixée par le juge des référés, pour répondre éventuellement des causes de l'opposition dans le cas où il se reconnaîtrait ou serait jugé débiteur. Le dépôt ainsi ordonné est affecté spécialement, aux mains du tiers détenteur, à la garantie des créances pour sûreté desquelles l'opposition aura été faite et privilège exclusif de tout autre leur est attribué sur ledit dépôt, sans que, toutefois, il puisse en résulter transport judiciaire au profit de l'opposant ou des opposants en cause à l'égard des autres créanciers opposants du vendeur, s'il en existe. À partir de l'exécution de l'ordonnance de référé, l'acquéreur est déchargé et les effets de l'opposition sont transportés sur le tiers détenteur.

Le juge des référés n'accorde l'autorisation demandée que s'il lui est justifié par une déclaration formelle de l'acquéreur mis en cause, faite sous sa responsabilité personnelle et dont il est pris acte, qu'il n'existe pas d'autres créanciers opposants que ceux contre lesquels il est procédé. L'acquéreur, en exécutant l'ordonnance, n'est pas libéré de son prix à l'égard des autres créanciers opposants antérieurs à ladite ordonnance s'il en existe.

Il s'ensuit que le président du tribunal de commerce dispose d'une compétence spéciale excluant les dispositions du code de procédure civile relatives au référé, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'existence d'une contestation sérieuse. De même, l'existence d'un trouble manifestement illicite n'a pas à être caractérisée.

Au cas d'espèce, il ressort des pièces versées au débat que, par acte sous seing privé du 29 septembre 2010, la SCI E 974 (désormais SCI CSR 974) a donné à bail à la SARL CFDYW des locaux à usage commercial situés à la Possession.

Les parties s'accordent sur le fait que ce bail a été renouvelé le 7 octobre 2019, date de la demande de renouvellement formulée par la SARL CFDYW mais restée sans réponse de la part du bailleur.

Le 19 juin 2023, la SCI CSR 974 a fait délivrer à la SARL CFDYW un commandement de payer les loyers et charges échus impayés d'un montant principal de 30 816,61 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par jugement du 29 août 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a retenu que les sommes réclamées dans le commandement de payer étaient justifiées. Il a ainsi été rappelé que les dispositions issues de la loi Pinel, notamment codifiées aux articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, permettant au bailleur de demander au locataire le paiement de la taxe foncière, des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du ler septembre 2014.

La nullité dudit commandement de payer a toutefois été prononcée au motif que les sommes réclamées étaient erronées, la SCI CSR 974 ayant appliqué l'indice du coût de la construction en lieu et place de l'indice des loyers commerciaux, s'appliquant désormais au bail litigieux.

Un appel a été interjeté à l'encontre de ce jugement, le 15 octobre 2025. Les parties ne contestent pas le fait que la procédure est toujours pendante devant la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion.

En parallèle, la SARL CFDYW a procédé à la cession de son fonds de commerce au bénéfice de la SARL Casa Côme, au prix de 200 000 euros, selon acte sous seing privé du 30 août 2025 dressé en présence de la SCI CSR 974. Cet acte mentionne que la somme de 160 000 euros a été placée sous séquestre de Me [C] [S] [H], chargée de recevoir les oppositions et de procéder à la répartition du prix.

La SCI CSR 974 justifie avoir formé opposition au prix de vente auprès de Me [C] [S] [H], par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 septembre 2025.

Dans le cadre de son acte d'opposition, elle fait état d'une créance de 55 405,35 euros suivant factures portant sur la refacturation de quote-part de taxes foncières 2019 à 2025 non payées. Elle a joint à son courrier les factures qu'elle a établies à ce titre les 1er novembre 2019, 30 septembre 2020, 8 décembre 2021, 15 mars 2023, 18 octobre 2023, 1er octobre 2024 et 1er septembre 2025.

Il en résulte que la SCI CSR 974 justifie d'une créance principale, pour le montant figurant dans son acte d'opposition. La mise en œuvre de cette mesure conservatoire apparaît, dès lors, justifiée.

Par courrier du 15 octobre 2025, la SCI CSR 974 a rappelé à Me [C] [S] [H], ès qualités de séquestre, avoir précédemment formé opposition sur le prix de vente du fonds de commerce, tout en lui indiquant s'opposer à la libération des fonds séquestrés en raison de l'appel interjeté à l'encontre du jugement ayant annulé son commandement de payer.

Si aucun détail quant à la nature et au montant de la créance n'est effectivement mentionné dans ce courrier, aucun élément ne permet cependant d'affirmer que ce courrier est venu se substituer à l'opposition sur le prix de vente réalisée le 11 septembre 2025, tel que le soutient la SARL CFDYW.

En outre et de façon surabondante, il sera constaté que la SCI CSR 974 justifie avoir fait délivrer à la SARL CFDYW, les 25 novembre et 2 décembre 2025, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et ce, pour la somme principale actualisée de 39 648 euros, correspondant aux taxes foncières des années 2018 à 2025.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de mainlevée pure et simple de l'opposition litigieuse ne peut être ordonnée. La SARL CFRYW sera donc déboutée de cette demande ainsi que de celle relative à la libération immédiate de la somme de 160 000 euros.

A titre subsidiaire, la SARL CFRYW sollicite que l'opposition au prix de vente de la SCI CSR 974 soit cantonnée à la somme de 39 648 euros, telle que réclamée dans le dernier commandement de payer de la SCI CSR 974. Elle réclame, par conséquent, la mainlevée partielle de l'opposition ainsi que la libération immédiate de la somme de 120 352 euros.

Si la SARL [Localité 5], en sa qualité d'acquéreur du fonds de commerce de la SARL CFDYW, a régulièrement été mise en cause, elle n'a toutefois pas constitué avocat, ni produit de déclaration formelle permettant de confirmer qu'il n'existe pas d'autres créanciers opposants.

Or, il convient de rappeler, conformément aux dispositions légales susvisées, que le défaut de l'acquéreur devant le juge de référés paralyse l'action du vendeur.

La SARL CFDYW sera donc également déboutée desdites demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL CFDYW sollicite la condamnation de la SCI CSR974 à lui verser la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, à valoir sur la réparation du préjudice subi en raison de l'opposition au prix de vente.

Au vu de la solution du litige, il convient de la débouter de cette demande.

Sur les frais du procès

La SARL CFDYW, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI CSR974 pour faire valoir ses droits, la SARL CFDYW sera également condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE juge des référés,

STATUANT par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL CFDYW de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SARL CFDYW aux entiers dépens. Lesdits dépens liquidés pour ceux exposés à ce jour à la somme de 64,18 €, en ceux non compris les frais de signification de la présente ordonnance et de ses suites s'il y a lieu,

LA CONDAMNE à payer à la SCI CSR974 une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé

Le Greffier Raphaëlle MORBY

Le Président Anne BAUDIER

Signe electroniquement par Anne BAUDIER

Signe electroniquement par Raphaëlle MORBY, commis-greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L141-15, code de commerce L141-16, code de commerce L145-15, code de commerce L145-40-2, code de commerce L141-14, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-15T04:52:11.966Z.