Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, 1ère chambre, 31 juillet 2026, n° 24/03161

N° RG 24/03161 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAOL - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 31 Juillet 2026
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 

DU : 31 Juillet 2026

N° RG 24/03161 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAOL
NAC : 30B

Jugement rendu le 31 Juillet 2026


ENTRE :

S.A.R.L. CEO
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



ET :

LA COMMUNE DE [Localité 3]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Philippe HOAREAU

Magistrat rédacteur : Philippe HOAREAU

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Février 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 29 Mai 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 03 Juillet 2026, prorogé au 31 Juillet 2026.

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________
Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, Maître [H] [E]
le :









N° RG 24/03161 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAOL - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 31 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE
La commune de [Localité 3] a acquis auprès de Monsieur [M] [L], suivant acte notarié des 5, 6, 7 et 9 septembre 1991, les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] de la commune de [Localité 3]. Lors de cette acquisition, la commune s'est vu transmettre le bail commercial conclu le 1er juillet 1986 par M. [L] avec Monsieur [K] [W].
La commune de [Localité 3] a informé M. [W], par courriers adressés en janvier puis novembre 2012, de sa volonté de ne pas renouveler le bail commercial consenti par M. [L].
Ce refus de renouvellement a été contesté par M. [W] mais, par arrêt de la Cour d'appel de Saint-Denis du 5 juin 2015 confirmé par arrêt de la Cour de cassation du 25 octobre 2018, la résiliation du bail au 30 juin 2013 a été prononcée puis, par jugement du tribunal de ce siège du 16 juillet 2021, l'expulsion de M. [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée AV [Cadastre 2], a été ordonnée.
La commune de [Localité 3] et la société à responsabilité limitée CEO ont échangé au sujet du maintien dans les lieux de la société CEO et les parties ont conclu le 12 septembre 2022 un contrat dénommé « bail dérogatoire » au visa de l'article L. 145-5 du Code de commerce, pour une durée de 36 mois moyennant un loyer mensuel de 1 268,30 euros, les loyers impayés correspondant à la période du 17 août 2021 à la date du bail dérogatoire faisant l'objet d'un lissage sur dix mois.
Par ordonnance du 12 février 2025, le juge des référés du tribunal de ce siège, saisi par la commune de Saint-Leu, a constaté que la société CEO était occupante sans droit ni titre depuis le 17 août 2024 et a ordonné son expulsion. Cette décision a fait l'objet d'un appel de la défenderesse suivi d'une ordonnance de radiation prononcée le 17 juin 2015 par la présidente de chambre substituant la première présidente de la Cour d'appel de Saint-Denis.
Par jugement du 5 septembre 2025, le juge de l'exécution du tribunal de ce siège, saisi par la société CEO qui entendait obtenir l'annulation du commandement de quitter les lieux, a constaté l'extinction de l'instance par l'effet du désistement de la demanderesse.
Par acte d'huissier du 1er août 2024, la société CEO, exerçant à l'enseigne [Adresse 4], a assigné devant la juridiction la commune de [Localité 3] aux fins d'annulation du bail dérogatoire du 12 septembre 2022 et de requalification en bail commercial.
Les parties ont constitué avocat et ont échangé des conclusions.
Une première ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025 mais a fait l'objet d'une révocation intervenue le 17 octobre 2025. Les parties ont échangé de nouvelles écritures et une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026, fixant les plaidoiries à l'audience du 29 mai 2026. À cette audience, l'affaire a été plaidée puis mise en délibéré pour que la décision soit rendue ce jour par mise à disposition au greffe.
*
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, la société CEO demande à la juridiction de :
DÉCLARER la SARL CEO recevable et bien fondée en son action ; 
PRONONCER la nullité du bail dérogatoire du 12 septembre 2022 en raison de la présence du preneur dans les lieux loués depuis l’année 2005. 
REQUALIFIER le bail dérogatoire en bail commercial 
DEBOUTER la Commune de [Localité 4] de ses demandes, fins et conclusions. 
CONDAMNER la Commune de [Localité 3], la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, 
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
La demanderesse fait valoir qu'elle a acheté son fonds de commerce le 18 mars 2005, qu'elle a été sous-locataire de M. [W], lequel était sous-locataire de M. [L], et que cette relation contractuelle, qui a duré pendant presque vingt ans, n'a pas été contestée par la commune de [Localité 3]. La société CEO verse aux débats le bail du 2 juillet 2006 conclu entre Messieurs [L] et [W], contenant autorisation de sous-location, qui matérialise selon elle la relation contractuelle lui ayant permis d'exploiter son activité dans les lieux donnés à bail.
Elle soutient que le bail dérogatoire du 12 septembre 2022 a été établi en fraude de ses droits pour éviter l'application du statut des baux commerciaux et qu'il doit être annulé dès lors qu'il est intervenu postérieurement à son entrée dans les lieux, alors que l'article L. 145-5 du Code de commerce dispose que « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur » conclure un bail dérogatoire. Elle souligne que les éléments comptables et fiscaux qu'elle produit démontrent que l'entrée dans les lieux remonte à 2005. Elle en conclut que sa demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial à durée indéterminée est fondée par application des dispositions de l'article L. 145-1 alinéa premier du Code de commerce.
La demanderesse indique être étrangère au contentieux qui a opposé M. [W] à la commune. Elle conteste le moyen tiré du jugement du 5 juin 2015 proposé par la commune de [Localité 3], en faisant valoir que cette décision ne se prononçait pas sur son droit au bail ou sa qualité d'exploitante du fonds. Elle considère que si la commune de [Localité 3] entend mettre un terme à son occupation, elle devra lui verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial requalifié.
Dans ses dernières conclusions datées du 11 février 2026, le commun de Saint-Leu demande au tribunal de :
DEBOUTER la SARL CEO de l’ensemble de ses demandes ; 
A TITRE RECONVENTIONNEL, CONDAMNER la SARL CEO à payer un montant total de 12 091,13 euros, au titre de l’indemnité d’occupation contractuellement due en application de l’article 13 du bail dérogatoire, après déduction des sommes déjà payées par la SARL CEO en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 12 février 2025 ; 
CONDAMNER la SARL CEO à verser à la commune de [Localité 3], la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
La commune de [Localité 3] conteste l'analyse proposée par la société CEO en faisant valoir que la société CEO n'a jamais fait partie des sous-locataires de M. [W] et qu'elle est occupante sans droit ni titre ab initio. La défenderesse souligne que le bail commercial consenti à M. [W] a pris fin le 30 juin 2013, ainsi qu'en a décidé le jugement du tribunal de grande instance de ce siège du 5 juin 2015, devenu définitif.
La commune de [Localité 3] soutient que le bail dérogatoire a été conclu pour laisser à la société CEO du temps pour trouver un autre local d'exercice de son activité. Elle considère que la demanderesse ne peut utilement se prévaloir de son occupation antérieure des lieux. Elle fait valoir que la demanderesse était accompagnée d'un avocat lors des échanges et de la signature du bail dérogatoire, que ce contrat est clair et prévoyait explicitement une date d'expiration du bail et de libération des lieux ainsi que la commune volonté des parties de déroger au statut des baux commerciaux.
Elle considère que l'occupation antérieure des lieux n'emporte pas impossibilité de conclure un bail dérogatoire, le texte de l'article L. 145-5 du Code de commerce n'imposant pas que le bail dérogatoire soit conclu au moment de l'entrée en jouissance du preneur. Elle précise qu'avant la fin du bail dérogatoire, par courrier du 9 avril 2024, elle a informé la société CEO de son refus de poursuivre leurs relations contractuelles, la priant de prendre ses dispositions pour libérer les lieux. La commune de [Localité 3] signale en outre que l'exploitation commerciale ayant cessé depuis juillet 2025, aucune requalification en bail commercial ne saurait être envisagée. Selon elle, la présente action est vaine et dilatoire.
À titre reconventionnel, se fondant sur les stipulations des articles 4 et 13 du bail dérogatoire prévoyant une indemnité d'occupation égale au dernier loyer majorée de 100 %, la commune de [Localité 3] entend obtenir une indemnité de 12 091,13 euros, déduction faite des sommes déjà payées.
La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026, prorogé au 31 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société CEO se fonde sur un bail conclu le 1er juillet 1986 dans lequel elle n'apparaît pas. Ce bail prévoit une possibilité de sous-location, mais la société CEO invoque sa qualité de sous-locataire pour justifier son occupation des lieux puis la conteste pour s'affranchir des conséquences de la fin, au 30 juin 2013, du bail consenti à M. [W] décidée par jugement du 5 juin 2015 et de l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef contenue dans le jugement du 16 juillet 2021. Ce débat n'a que peu d'incidence sur le présent litige dès lors que l'occupation antérieure au bail dérogatoire du 12 septembre 2022 des lieux par la société CEO n'est pas contestée et qu'elle est établie par les pièces versées aux débats.
Cette occupation antérieure n'emporte cependant pas les conséquences que souhaite lui conférer la société CEO, du fait que l'entrée dans les lieux énoncée à l'article L. 145-5 du Code de commerce doit s'entendre comme la prise de possession en exécution du bail dérogatoire. Il importe en effet peu que le preneur ait occupé les lieux en vertu d'un autre titre, a fortiori verbal et annulé.
La fraude ne se présume pas et la défenderesse ne démontre pas avoir été trompée. Les conditions dans lesquelles elle a conclu le bail dérogatoire et la lettre du bail établissent que la commune intention des parties était clairement de faire échapper leur accord au statut des baux commerciaux.
Il s'ensuit que la demande d'annulation du bail dérogatoire et de requalification en bail commercial sera rejetée et que la société CEO sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions.
En produisant le bail dérogatoire du 12 septembre 2022, la commune de [Localité 3] a justifié dans son principe sa demande de condamnation de la société CEO à l'indemnité d'occupation prévue contractuellement. La date de libération des lieux au 16 juin 2025 n'est pas contestée, pas plus que le montant du loyer à hauteur de 1 268,30 euros. De même, il n'est pas contesté que la société CEO a versé, en application des dispositions de l'ordonnance de référé du 12 février 2025, la somme de 12 091,13 euros.
Cependant, la majoration de 100 % stipulée à l'article 4 du bail dérogatoire apparaît simple à calculer mais manifestement excessive. Compte tenu de l'exécution partielle de l'obligation mise à la charge de la société CEO et des circonstances de l'espèce, tirées en particulier de la fin d'exploitation du fonds de commerce de la demanderesse, il y a lieu, en application de l'article 1231-5 du Code civil, de réduire à 20 % le montant de la clause pénale stipulée au bail du 12 septembre 2022. La société CEO sera en conséquence condamnée à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 2 418,22 euros au titre de l'indemnité d'occupation restant due.
L'équité commande d'accueillir la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter celle formulée de ce chef par la société CEO.
La demanderesse, qui succombe, supportera les entiers dépens de l'instance.
Rien ne justifie que soit écartée l'exécution provisoire attachée au présent jugement.



PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée CEO de l'ensemble de ses prétentions ;
CONDAMNE la société CEO à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 2 418,22 euros au titre de l'indemnité d'occupation ;
CONDAMNE la société CEO à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la société CEO aux entiers dépens.
La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT