Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, 1ère chambre, 31 juillet 2026, n° 24/03162

N° RG 24/03162 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAVY - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 31 Juillet 2026
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 

DU : 31 Juillet 2026

N° RG 24/03162 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAVY
NAC : 30A

Jugement rendu le 31 Juillet 2026


ENTRE :

S.A.R.L. CHOKDEE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



ET :

LA COMMUNE DE [Localité 3]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Philippe HOAREAU

Magistrat rédacteur : Philippe HOAREAU

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Février 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 29 Mai 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 3 Juillet 2026 et prorogé au 31 Juillet 2026.

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

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Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Aurore DOULOUMA Maître Iqbal AKHOUN
le :








N° RG 24/03162 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAVY - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 31 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE
La commune de [Localité 4] a acquis auprès de Monsieur [V] [I], suivant acte notarié des 5, 6, 7 et 9 septembre 1991, les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] de la commune de [Localité 4]. Lors de cette acquisition, la commune s'est vu transmettre le bail commercial conclu le premier juillet 1986 par M. [I] avec Monsieur [K] [U].
Par acte sous seing privé du 3 janvier 2007 sans l'intervention de la commune de [Localité 4], M. [U] a donné à bail commercial à la société [M] un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4].
La société à responsabilité limitée [M] a, suivant acte notarié du 15 octobre 2008, cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée Chokdee, exerçant sous l'enseigne [M], M. [U] ayant par attestation du 4 juin 2008 accepté la reprise du bail de sous-location de la société [M] par la société Chokdee.
Par jugement du 31 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Saint Pierre, saisi par M. [U], la société Chokdee étant intervenue volontairement à l'instance, a dit que la demande d'indemnité d'éviction présentée plus de deux ans après la fin du bail commercial du 2 juillet 1996 intervenue le 30 juin 2013 formulée par la société Chokdee était prescrite mais que M. [U] avait droit à une indemnité d'éviction consécutive à l'expiration de son bail intervenue le 30 juin 2013 et ordonné une expertise.
La commune de [Localité 4] a informé M. [U], par courriers adressés en janvier puis novembre 2012, de sa volonté de ne pas renouveler le bail commercial consenti par M. [I].
Ce refus de renouvellement a été contesté par M. [U] mais, par arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis du 31 mars 2017 confirmé par arrêt de la Cour de cassation du 25 octobre 2018, la résiliation du bail au 30 juin 2013 a été prononcée, puis, par jugement du tribunal de ce siège du 16 juillet 2021 à la suite d'une instance à laquelle la société Chokdee est intervenue volontairement, l'expulsion de M. [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 4] sur la parcelle cadastrée AV [Cadastre 2], a été ordonnée.
La commune de [Localité 4] et la société Chokdee ont échangé au sujet du maintien dans les lieux de la société Chokdee et les parties ont conclu le 12 septembre 2022 un contrat dénommé « Bail dérogatoire », au visa de l'article L 145-5 du Code de commerce, pour une durée de 36 mois à compter du 17 août 2021 moyennant un loyer mensuel de 1 739,85 euros.
Par ordonnance du 12 février 2025, le juge des référés du tribunal de ce siège, saisi par la commune de Saint Leu, a constaté que la société Chokdee était occupante sans droit ni titre depuis le 17 août 2024 et a ordonné son expulsion.
Par jugement du 5 septembre 2025, le juge de l'exécution du tribunal de ce siège, saisi par la société Chokdee, qui entendait obtenir l'annulation du commandement de quitter les lieux, a constaté l'extinction de l'instance par l'effet du désistement de la demanderesse.
Par acte d'huissier du 14 août 2024, la société Chokdee a assigné devant la juridiction la commune de [Localité 4] aux fins d'annulation du bail dérogatoire du 12 septembre 2022 et de requalification en bail commercial.
Les parties ont constitué avocat et ont échangé des conclusions.
Une première ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025 mais a fait l'objet d'une révocation intervenue le 17 octobre 2025. Les parties ont échangé de nouvelles écritures et une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026, fixant les plaidoiries à l'audience du 29 mai 2026. A cette audience l'affaire a été plaidée puis mise en délibéré pour que la décision soit rendue ce jour par mise à disposition au greffe.
*
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, la société Chokdee demande à la juridiction de : 
DÉCLARER la SARL CHOKDEE recevable et bien fondée en son action ; PRONONCER la nullité du bail dérogatoire du 12 septembre 2022 en raison de la présence du preneur dans les lieux loués depuis l’année 2008 ; REQUALIFIER le bail dérogatoire en bail commercial ; DEBOUTER la Commune de [Localité 4] de ses demandes, fins et conclusions. CONDAMNER la Commune de [Localité 3], la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ; RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.Dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 11 février 2026, la commune de [Localité 4] demande à la juridiction de : 
DEBOUTER la SARL CHOKDEE de l’ensemble de ses demandes ; A TITRE RECONVENTIONNEL, CONDAMNER la SARL CHOKDEE à payer un montant total de 17 903,62 euros, au titre de l’indemnité d’occupation contractuellement due en application de l’article 13 du bail dérogatoire, après déduction des sommes déjà payées par la SARL CHOKDEE en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 12 février 2025 ; CONDAMNER la SARL CHOKDEE à verser à la commune de [Localité 3], la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.La demanderesse fait valoir qu'elle a acheté son fonds de commerce le 15 octobre 2008 et avait la qualité de sous-locataire de M. [U], lequel était locataire de M. [I], et que cette relation contractuelle qui a duré pendant 16 ans n'a pas été contestée par la commune de [Localité 4].
La société Chokdee verse aux débats le bail commercial du 3 janvier 2007 conclu par lui avec la société [M] ainsi que l'acte de vente authentique reçu le 15 octobre 2008 d'acquisition par elle du fonds de commerce de la société [M].
Ces pièces démontrent selon elle la relation contractuelle qui lui a permis d'exploiter régulièrement son activité dans les lieux donnés à bail.
Elle soutient que le bail dérogatoire du 12 septembre 2022 a été établi en fraude de ses droits pour éviter l'application du statut des baux commerciaux et qu'il doit être annulé dès lors qu'il est intervenu postérieurement à son entrée dans les lieux, alors que l'article L 145-5 du Code de commerce dispose que « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur » conclure un bail dérogatoire.
Elle souligne que les éléments comptables et fiscaux qu'elle produit démontrent que l'entrée dans les lieux remonte à 2008. Elle en conclut que sa demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial est fondée en application des dispositions de l'article L 145-1 alinéa premier du Code de commerce.
La demanderesse fait valoir que la défenderesse ne peut utilement se fonder sur l'ordonnance de référé du 12 février 2025 ayant ordonné son expulsion en raison du fait que les décisions de référé n'ont pas autorité de chose jugée au fond, l'interprétation des clauses d'un contrat relevant du juge du fond.
Elle considère que si la commune de [Localité 4] entend mettre un terme à son occupation, elle devra lui verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial requalifié.
La commune de Saint Leu conteste l'analyse proposée par la société Chokdee en faisant valoir que le bail commercial consenti à M. [U] a pris fin le 30 juin 2013, ainsi qu'en a décidé le jugement du tribunal de grande instance de ce siège du 5 juin 2015, devenu définitif.
La commune de [Localité 4] soutient que le bail dérogatoire a été conclu pour laisser à la société Chokdee du temps pour trouver un autre local d'exercice de son activité. Elle précise que par courrier du 4 avril 2024 la société Chokdee a été clairement informée de ce que le bail dérogatoire ne serait pas reconduit et qu'il arrivera à expiration le 16 août 2024.
Elle considère que la demanderesse ne peut utilement se prévaloir de son occupation antérieure des lieux et fait valoir que la société Chokdee était accompagnée d'un avocat lors des échanges et de la signature du bail dérogatoire, que ce contrat est clair et prévoyait explicitement une date d'expiration du bail et de libération des lieux ainsi que la commune volonté des parties de déroger au statut des baux commerciaux.
Elle soutient que l'occupation antérieure des lieux n'emporte pas impossibilité de conclure un bail dérogatoire, le texte de l'article L 145-5 du Code de commerce n'imposant pas que le bail dérogatoire soit conclu au moment de l'entrée en jouissance du preneur. Selon elle, la présente action est vaine et dilatoire.
A titre reconventionnel, la commune de [Localité 4] fait valoir que la société Chokdee a quitté les locaux visés dans la procédure le 9 juillet 2025, alors que le loyer était de 1 739,85 euros par mois. Elle invoque les stipulations du bail dérogatoire prévoyant une majoration de 100 % de l'indemnité d'occupation et demande la condamnation de la société Chokdee à lui verser la somme de 35 804,24 euros au titre de l'indemnité d'occupation majorée pour 9 mois et 9 jours.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures susvisées.
La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026, prorogé au 31 juillet 2026. 
MOTIFS DE LA DECISION
Les pièces versées aux débats établissent la qualité de sous-locataire de la société Chokdee, qui a démontré qu'elle était entrée dans les lieux en 2008. Cette occupation antérieure à la signature du bail dérogatoire n'emporte cependant pas les conséquences que souhaite lui conférer la société demanderesse du fait que l'entrée dans les lieux énoncée à l'article L. 145-5 du Code de commerce doit s'entendre comme la prise de possession en exécution du bail dérogatoire. Il importe en effet peu que le preneur ait occupé les lieux en vertu d'un autre titre. Il sera en outre souligné que le bail conclu par M. [U] a pris fin le 30 juin 2013, ainsi que l'a décidé le jugement du tribunal de grande instance de ce siège du 5 juin 2015, devenu définitif, et que, dans une instance à laquelle la société Chokdee est intervenue, par jugement du 16 juillet 2021, le tribunal de grande instance de ce siège a ordonné l'expulsion de M. [U] et celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail.
La fraude ne se présume pas et la défenderesse ne démontre pas avoir été trompée. Les conditions dans lesquelles elle a conclu le bail dérogatoire et la lettre du bail établissent que la commune intention des parties était clairement de faire échapper leur accord au statut des baux commerciaux.


Il s'ensuit que la demande d'annulation du bail dérogatoire et sa requalification en bail commercial seront rejetées et que la société Chokdee sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions.
En produisant le bail dérogatoire du 12 septembre 2022, la commune de [Localité 4] a justifié dans son principe sa demande de condamnation de la société Chokdee à l'indemnité d'occupation prévue contractuellement. La date de libération des lieux au 9 juillet 2025 n'est pas contestée, pas plus que le montant du loyer à hauteur de 1 739,85 euros.
Cependant, la majoration de 100 % stipulée à l'article 4 du bail dérogatoire apparaît simple à calculer mais manifestement excessive. Compte tenu des circonstances de l'espèce tirées en particulier de l'ancienneté de l'activité commerciale de la société Chokdee et des difficultés pour la demanderesse de trouver un nouveau local malgré une demande de locaux disponibles dans la commune ayant fait l'objet d'un appel d'offre communal infructueux pour la société Chokdee, il y aura lieu, en application de l'article 1231-5 du Code civil, de réduire à 20 % le montant de la clause pénale stipulée au bail du 12 septembre 2022. La société Chokdee sera en conséquence condamnée à verser à la commune de [Localité 4] la somme de 21 484,34 euros au titre de l'indemnité d'occupation restant due.
L'équité commande d'accueillir à concurrence de la somme de 3 000 euros la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter celle formulée de ce chef par la société Chokdee.
La demanderesse qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance.
Rien ne justifie que soit écartée l'exécution provisoire attachée au présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée Chokdee de l'ensemble de ses prétentions ;
LA CONDAMNE à verser à la commune de [Localité 4] au titre d'une indemnité d'occupation la somme de 21 484,34 euros et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
LA CONDAMNE aux entiers dépens,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT