Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 1, 18 août 2026, n° 24/02972

MINUTE N° : 26/
JUGEMENT DU : 18 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/02972 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JJEF
AFFAIRE : Monsieur [V] [B], Madame [J] [K] épouse [B] C/ Monsieur [T] [O], S.A.R.L. MGMH WAGNER IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1 
JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur Hervé HUMBERT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
 GREFFIER lors des débats : Monsieur William PIERRON
GREFFIER lors du prononcé : Madame Neila BACO 
PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [B]
né le 15 Juillet 1948 à [Localité 1] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170

Madame [J] [K] épouse [B]
née le 02 Février 1946 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 170


DEFENDEURS

Monsieur [T] [O] pris en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société à Responsabilité Limitée MGMH WAGNER IMMOBILIER, immatriculée au RCS sous le n°530 733 310, dont le siège est sis [Adresse 2], désigné à cet effet par jugement du Tribunal de Commerce de NANCY du 17 décembre 2024, demeurant [Adresse 3]
défaillant

S.A.R.L. MGMH WAGNER IMMOBILIER immatriculée au RCS sous le numéro 530 733 310 prise en la personne de son représentant légal en cette qualité domiciliée audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]
défaillant

Clôture prononcée le : 20 janvier 2026
Débats tenus à l'audience du : 07 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 16 juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Août 2026, nouvelle date indiquée par le Président.

le
Copie exécutoire : Me LEMAIRE-VUITTON
Copie certifiée conforme +retour dossier : Me LEMAIRE-VUITTON

EXPOSE DU LITIGE 
Faits et procédure 

Par acte notarié signé le 29 août 2013 devant Maître [Y] [H], notaire à [Localité 3], Monsieur [V] [B] et Madame [J] [K] épouse [B] (les époux [B]) ont donné à bail commercial à la SARL Auto -Ecole Conduite un local situé [Adresse 5] à [Localité 4] comprenant une pièce aménagée en magasin avec WC d’une superficie d’environ 48 m² sis au rez-de-chaussée 
Le bail était conclu pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er août 2013 pour se terminer le 31 juillet 2022. 
 Par acte reçu par Maître [Y] [H], notaire à [Localité 3], le 27 février 2018, la SARL Auto- Ecole Conduite a cédé son droit au bail à la SARL MGMH Wagner Immobilier. 
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 novembre 2021, la SARL MGMH Wagner Immobilier a sollicité la résiliation du bail commercial, avec un préavis de trois mois, dont elle considérait qu’il prendrait fin le 28 février 2022. 
Les bailleurs ont refusé cette résiliation, par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 décembre 2021, en précisant que le contrat les liant à la SARL MGMH Wagner Immobilier n’était pas un bail professionnel mais un bail commercial, initialement conclu pour une durée de neuf années, venant à expiration le 31 juillet 2022, et qu’ainsi, nonobstant les difficultés financières invoquées dans sa demande de résiliation, les loyers et charges resteraient dus jusqu’au terme du bail, le 31 juillet 2022. 
 La SARL MGMH Wagner Immobilier est restée dans les lieux et a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 mai 2022, indiqué revenir sur le congé qu’elle avait délivré. 
Par acte reçu par Maître [Y] [H] le 1 er juillet 2022, les époux [B] et la SARL MGHM Wagner Immobilier ont convenu de procéder à la résiliation du bail commercial signé le 29 août 2013 et de conclure un nouveau contrat de bail commercial portant sur les mêmes locaux, ce contrat étant conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, ayant commencé à courir le 1 er juillet 2022 pour se terminer le 30 juin 2031, avec une faculté de résiliation triennale. Le montant du loyer faisait l’objet d’une diminution et était fixé à la somme mensuelle de 400,00 € outre 50,00 € à titre de provision sur charges. Le loyer était stipulé payable d’avance le 1 er de chaque mois et la première fois le 1 er juillet 2022. 
Le dépôt de garantie de 1.000,00 € versé par la société Auto- Ecole Conduite, lors de la signature du bail commercial du 29 août 2013, lui a été restitué. 

Lors de la conclusion du nouveau contrat de bail commercial du 1 er juillet 2022, un dépôt de garantie de 400,00 € a été versé par la SARL MGMH Wagner Immobilier. 
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 03 novembre 2023, la SARL MGMH Wagner Immobilier a donné congé aux époux [B] du bail commercial signé le 1er juillet 2022, avec un préavis de six mois dont elle précisait qu’il prendrait fin le 31 avril 2024. 
 Par lettre recommandée du 15 novembre 2023, les époux [B] ont rappelé à la SARL MGMH Wagner Immobilier que le bail commercial conclu le 1er juillet 2022 avait une durée de neuf années avec faculté de résiliation triennale, la première période triennale prenant fin le 30 juin 2025, de sorte qu’elle restait redevable des loyers et charges jusqu’à la date du 30 juin 2025, même en cas de départ anticipé. 
La SARL MGMH Wagner Immobilier est restée dans les locaux mais a cessé de régler les loyers et charges à partir du mois de décembre 2023. 
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 09 janvier 2024, les époux [B] ont mis leur locataire en demeure de régler la somme de 900,00 € correspondant aux loyers et charges des mois de décembre 2023 et janvier 2024. 
Cette mise en demeure étant restée sans suite, ils ont fait délivrer à leur locataire le 15 février 2024 un commandement de payer portant sur la somme en principal de 1.596,50 €, correspondant aux loyers et charges des mois de décembre 2023 à février 2024.Ce commandement n’a pas davantage été suivi d’effet. 
Par acte de commissaire de justice délivré le 07 novembre 2024, les époux [B] ont assigné la SARL MGMH Wagner Immobilier devant le tribunal judiciaire de Nancy afin d’obtenir sa condamnation au paiement des loyers et charges impayés mais également des loyers et charges à échoir, compte tenu de la durée du contrat de bail commercial restant à courir jusqu’au 30 juin 2025, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. 
 
La SARL MGMH Wagner Immobilier a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de NANCY du 17 décembre 2024, Maître [T] [O] ayant été désigné en qualité de liquidateur judiciaire. 
Par courrier recommandé du 14 janvier 2025, le Conseil des époux [B] a régularisé, entre les mains du liquidateur judiciaire, une déclaration de créance bénéficiant du privilège prévu par les dispositions de l’article L 622-16 du code de commerce d’un montant total de 6.096,50 €, au titre des loyers et charges des mois de décembre 2023 à décembre 2024, outre, à titre chirographaire, une créance d’un montant de 125,90 €, correspondant au coût du commandement de payer délivré le 15 février 2024. 
 Aux termes du même courrier, le conseil des époux [B] a mis également en demeure le liquidateur judiciaire de prendre parti sur la poursuite du contrat de bail commercial conclu le 1 er juillet 2022 et de régler, conformément aux dispositions de l’article L 641-13 du Code de Commerce, le montant du loyer et des provisions sur charges postérieurs au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier. 
Par courrier du 14 mars 2025, le Conseil de Monsieur [V] et Madame [J] [B] a relancé le liquidateur judiciaire de la SARL MGMH WAGNER IMMOBILIER sur ces deux points. 
Maître [O] n’a apporté de réponse à aucune de ces correspondances. 
Aucun loyer ni charge dus pour la période postérieure à la date d’ouverture de la procédure collective n’a été réglé. 
En outre, par l’effet du congé donné, le 3 novembre 2023 par la SARL MGMH Wagner Immobilier, le contrat de bail signé le 1er juillet 2022 a pris fin à la date du 30 juin 2025. 
Les clés du local commercial n’ont cependant pas été restituées par le liquidateur judiciaire. 
 
Les époux [B] ont attrait, par assignation délivrée le 15 juillet 2025, Maître [T] [O], es-qualités, à l’instance initiale. 
 Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 18 novembre 2025. 
Par courrier adressé, le 10 octobre 2025 aux époux [B], Maître [O] les a autorisés à reprendre possession du local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 5], tout en précisant ne pas détenir les clés des locaux, dont le dirigeant de la SARL MGMH Wagner Immobilier avait indiqué qu’ils n’étaient plus occupés depuis plus de deux ans. 
 Par lettre recommandée du 17 décembre 2025, Maître [O] a fait savoir au Conseil des époux [B] que leur créance, déclarée à titre privilégié, à hauteur de 6.096,50 €, était contestée car le dirigeant de la SARL MGMH Wagner Immobilier affirmait que le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 5] avait été libéré avant l’ouverture de la procédure collective, en décembre 2024. 
Aux termes de leurs dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, les époux [G] demandent au tribunal, au visa des articles L 145-4 du code de commerce et 1728 du code civil, L 622-16, L 641-11-1 et L 641-13 du code de commerce, 1231-1 et 1240 du code civil, de : 
FIXER à la somme de 6.096,50 € la créance détenue, à titre privilégié, au passif de la liquidation judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, par Monsieur [V] et Madame [J] [B], au titre des loyers et charges impayés pour la période de décembre 2023 à décembre 2024 ;
FIXER à la somme de 125,90 €, correspondant au coût de délivrance du commandement de payer du 15 février 2024, la créance détenue, à titre chirographaire, au passif de la liquidation judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, par Monsieur [V] et Madame [J] [B] ;
CONDAMNER Maître [T] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, à régler à Monsieur [V] et Madame [J] [B] la somme de 4.200,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période postérieure à l’ouverture de la procédure collective, du 1 er janvier au 10 octobre 2025 ; 
CONDAMNER Maître [T] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, à verser à Monsieur [V] et Madame [J] [B] la somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNER Maître [T] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, aux dépens.
Au soutien de leurs écritures, les demandeurs font valoir que leur locataire a cessé tout paiement depuis le mois de décembre 2023 et que, ayant donné congé à ses bailleurs le 03 novembre 2023, elle était redevable du paiement des loyers et charges jusqu’à la fin de la première période triennale, soit le 30 juin 2025. Ils soulignent que peu importe que la locataire soutienne qu’elle n’occupait plus les locaux litigieux depuis plus de deux ans, dès lors qu’elle ne justifie pas de la remise des clés au bailleur. Ils demandent par conséquent le montant des indemnités d’occupation pour la période du 1er juillet 2025 au 10 octobre 2025, date à laquelle le liquidateur les a autorisés à reprendre possession des locaux. Ils ajoutent que lesdits locaux leur ont d’ailleurs été restitués dans un état déplorable. 
Régulièrement assigné à préposé le 15 juillet 2025, Maître [T] [O], ès qualités de liquidateur de la SARL MGMH Wagner Immobilier n’a pas constitué avocat. 
Par ordonnance du 20 janvier 2026, le juge de la mie en état a ordonné la clôture de l’instruction. 
A l’audience du Pôle civil juge unique section 1 du 07 avril 2026, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 et prorogée successivement au 18 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire à l’égard de la SARL MGMH Wagner Immobilier, représentée par son liquidateur Maître [T] [O], ès qualité.


Sur la dette locative antérieure à l’ouverture de la procédure collective 
 
Les dispositions de l’article 1728 du Code civil font obligation au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. 
 
Il est précisé, en page 17 du contrat de bail commercial signé le 1 er juillet 2022, que le loyer, d’un montant de 400,00 €, outre 50,00 € de provision sur charges, est payable d’avance le 1er de chaque mois. 
 
La SARL MGMH Wagner Immobilier a cessé tout paiement depuis le mois de décembre 2023. 
 
A la date d’ouverture de la liquidation judiciaire le 17 décembre 2024, la SARL MGMH Wagner Immobilier était, au titre des loyers impayés pour la période de décembre 2023 à décembre 2024, redevable de la somme de 400,00 € X 13 mois = 5.200,00 €. 
 
En page 12 du contrat de bail commercial, il est prévu, dans la clause IMPOTS-CHARGES, que le preneur remboursera au bailleur, en sus du loyer, les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers, à savoir 30 % de la taxe portant sur l’immeuble, et les taxes additionnelles à la taxe foncière. 
 
La taxe foncière de l’immeuble s’est élevée, pour l’année 2023, à la somme de 2.655,00 €. soit une quote-part d’un montant de 796 ,50 € qu’il appartient à la SARL MGMH WAGNER IMMOBILIER de supporter. 
 
Déduction faite du montant des provisions sur charges intégrées dans l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024, la SARL MGMH Wagner Immobilier est redevable de la somme de 246,50 €, suivant régularisation versée aux débats. 
 
Dès lors, la créance de Monsieur et Madame [B], relative aux loyers et charges impayés à la date de prononcé du jugement de liquidation judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, devrait être fixée à 6.243 €, mais cette somme excédant la demande, elle sera fixée, à titre privilégié, conformément aux dispositions de l’article L 622-16 du Code de commerce, au passif de cette liquidation, à la somme de 6.096,50 €. 


Sur les loyers, charges et indemnité d’occupation postérieurs à l’ouverture de la 
procédure collective 
 
En application des dispositions de l’article L 145-4 du Code de Commerce, la durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. 
 
Le preneur a toutefois la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. 
 
Cette faculté est rappelée en page 3 du contrat de bail commercial signé le 1er juillet 2022 entre les parties, pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1 er juillet 2022 pour se terminer le 30 juin 2031. 
 
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 03 novembre 2023, la SARL MGMH Wagner Immobilier a donné congé à ses bailleurs. 
 
La première période triennale du contrat de bail prenant fin le 30 juin 2025, la SARL MGMH Wagner Immobilier restait redevable du paiement des loyers et charges jusqu’à cette date, comme le lui ont rappelé les époux [B] dans un courrier recommandé daté du 15 novembre 2023. 
 
Dans les courriers adressés aux époux [B] les 10 octobre et 17 décembre 2025, le liquidateur judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier indique que, selon le dirigeant de cette société, les locaux commerciaux n’auraient plus été occupés depuis plus de deux ans.

Par un arrêt du 14 novembre 2024 (pourvoi n° 23-16.539), la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que le locataire reste tenu de payer une indemnité d'occupation tant qu'il n'a pas restitué les clés des locaux. 
Le locataire ne peut pas se libérer de ses obligations financières sans un acte matériel clair. La libération des lieux exige la preuve formelle d'une restitution des clés au propriétaire.
En l’espèce, Maître [T] [O] ne précise pas la date à laquelle les locaux auraient effectivement été libérés et ne justifie pas de la restitution des clés.
 
Le local commercial loué à la SARL MGMH Wagner Immobilier ne peut donc être considéré comme ayant été libéré avant l’ouverture de la procédure collective.
 
En outre, dans la déclaration de créance régularisée le 14 janvier 2025, le Conseil des époux [B] a, conformément aux exigences de l’article L 641-11-1 du Code de commerce, mis Maître [T] [O] en demeure de prendre position sur la poursuite du contrat de bail conclu le 1 er juillet 2022 et encore en cours.Le liquidateur judiciaire n’a pas apporté de réponse à cette demande, malgré les courriers de relance qui lui ont été envoyés. 
 
Ce n’est que par courrier du 10 octobre 2025 que Maître [O] a autorisé les demandeurs à reprendre possession du local.
 
Il est, en conséquence, es-qualités, redevable, en application des dispositions de l’article L 641-13 du Code de commerce, des loyers et provisions sur charges pour la période du 1er janvier au 30 juin 2025, à laquelle le bail commercial a pris fin. 
 
Il est également redevable des indemnités d’occupation pour la période du 1 er juillet 2025 au 10 octobre 2025, date à laquelle les bailleurs ont été autorisés à reprendre les locaux. 
 
Ces indemnités d’occupation seront fixées au montant du loyer et de la provision sur charges, soit la somme mensuelle de 450,00 €. 
 
Maître [T] [O] sera, en conséquence, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier condamné à régler aux époux [B] la somme de 450,00 € x 9 mois + (450,00 € / 30 x 10 jours) = 4.200,00 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période postérieure à l’ouverture de la procédure collective, du 1 er janvier au 10 octobre 2025. 


Sur les indemnités accessoires 
 
La SARL MGMH Wagner Immobilier, bien qu’ayant délivré congé et n’ayant pas restitué les clés des locaux et n’ayant plus réglé aucun loyer à partir du mois de décembre 2023, a contraint les époux [B] à lui faire délivrer, le 15 février 2024, un commandement de payer dont le coût s’est élevé à 125,90 €. 
 
Cette somme sera intégrée à la créance détenue par les époux [B] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier.
 
 
Sur les autres demandes 

Les dépens, qui sont à la charge de celui qui succombe, seront supportés par la défenderesse, également tenue d’une indemnité de 2. 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En absence de motif d’y déroger, il y a lieu de rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

FIXE à la somme de 6.096,50 € la créance détenue, à titre privilégié, au passif de la liquidation judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, par Monsieur [V] et Madame [J] [K] épouse [B], au titre des loyers et charges impayés pour la période de décembre 2023 à décembre 2024 ;
FIXE à la somme de 125,90 €, correspondant au coût de délivrance du commandement de payer du 15 février 2024, la créance détenue, à titre chirographaire, au passif de la liquidation judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, par Monsieur [V] et Madame [J] [K] épouse [B] ;
CONDAMNE Maître [T] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, à régler à Monsieur [V] et Madame [J] [K] épouse [B] la somme de 4.200,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période postérieure à l’ouverture de la procédure collective, du 1 er janvier au 10 octobre 2025 ; 
CONDAMNE Maître [T] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, à verser à Monsieur [V] et Madame [J] [K] épouse [B] la somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Maître [T] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MGMH Wagner Immobilier, aux dépens ; 

RAPPELLE que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Président et le Greffier.

Le GREFFIER LE PRESIDENT