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Décision de justice

Cour d'appel de Papeete, Chambre des Terres, 13 août 2026, n° 25/00081

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE  :



Le litige concerne la revendication de propriété par prescription acquisitive trentenaire de la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise à [Localité 2] formulée par M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à l'encontre de la SCI LE GRIFFON, société en liquidation judiciaire.



Par requête reçue au greffe le 22 juillet 2024, M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] saisissait le tribunal foncier de la Polynésie française siégeant à Papeete aux fins de reconnaissance de propriété par usucapion sur la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] sise à [Localité 2].

Ils expliquaient s'être installés sur la terre en 1983 et précisent que, depuis cette date à laquelle ils y ont construit une maison, ils ont effectué de multiples extensions. Ils font relever que toutes les demandes en matière d'urbanisme ont été faites et délivrées à leurs noms.





La requête était dirigée contre M. [X] [K], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON.

Ce dernier indiquait que la parcelle objet du litige appartient à la SCI LE GRIFFON, laquelle a été placée en liquidation judiciaire ; que [I] [M] [O] née [Z] en était gérante associée tandis que M. [G] [O] en était associé et précisait que la démarche vise à faire obstacle à la vente aux enchères publiques des biens immobiliers de la SCI.

Il soulignait que, par ordonnance du 7 octobre 2024, le juge commissaire a déjà reconnu la propriété de la SCI LE GRIFFON.

S'agissant de la possession avancée par les requérants, il estimait qu'elle ne remplit pas les conditions d'une usucapion puisqu'il considérait que cette détention était précaire étant donné qu'elle s'est faite pour le compte de ladite SCI.



Par jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions de première instance, le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3, a dit : 

- Déclare recevable mais infondée la demande d'usucapion formée par [G] [O] et [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] ;

- Déboute [G] [O] et [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] de l'ensemble de leurs demandes ;

- Condamne solidairement [G] [O] et [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à verser à Maître [X] [K], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, la somme de 350 000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

- Condamne solidairement [G] [O] et [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] aux dépens et ORDONNE leur distraction au profit de la SELARL JURISPOL. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment indiqué que le défendeur justifiait, par la production des statuts de la société et des extraits Kbis que Mme [O] était gérante associée et M. [O] associé de la SCI LE GRIFFON constituée le 4 avril 1962, puis que M. [O] était gérant associé d'une autre SCI LE GRIFFON immatriculée le 7 avril 2006, dont la dénomination sociale a ensuite été remplacée par celle de LA PALMERAIE DE TAHITI ; que du fait de cette qualité, les époux [O] ne sauraient soutenir efficacement avoir accompli personnellement à titre de propriétaires des actes d'occupation des biens acquis par la SCI LE GRIFFON et en particulier la parcelle HD [Cadastre 1] et les constructions y édifiées.

Le tribunal a également rejeté la demande de reconnaissance de propriété au profit des époux [O] sur le fondement de l'article 552 du code civil.

Enfin, au titre de la demande d'indemnité pour procédure abusive, le tribunal a indiqué que ce n'est qu'en raison de l'absence de preuve d'un préjudice ' la demande de sursis à statuer sur la vente de la parcelle du fait d'engagement de la présente procédure ayant été rejetée par le juge commissaire le 7 octobre 2024 ' qu'il n'est pas fait droit à la demande d'indemnité pour procédure abusive.



Le jugement n'a pas été signifié.



Par requête d'appel du 16 octobre 2025, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] épouse [O], représentés par Me Arcus USANG, ont interjeté appel du jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3.

 

Par conclusions enregistrées au greffe de la cour le 18 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, les appelants demandent à la cour de :

- Déclarer recevable l'appel des époux [O] ;

- Infirmer le jugement n°24/135 du 10 octobre 2025 en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau : 

1/ Déclarer M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] propriétaires exclusifs par la prescription acquisitive, usucapion de 30 ans, de la parcelle HD [Cadastre 1] du domaine [W] située dans la commune de [Localité 2] ; 

2/ Subsidiairement, dire et juger que les constructions constituent la propriété exclusive de M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] ; 

3/ Ordonner la transcription du jugement à intervenir 

 

Par conclusions reçues par voie électronique au greffe de la cour le 15 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Me [X] [K], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, Société civile immobilière créée aux termes des statuts de 1962, au capital social de 100.000 F.CFP, immatriculée au RCS de PAPEETE sous le n°1026 C, représenté par Me Yves PIRIOU (SELARL JURISPOL), demande à la cour de : 

- Le dire mal fondé ;

- Recevoir Me [X] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, en son appel incident,

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action recevable ;

En tout état de cause,

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [O] de se voir reconnaitre propriétaires par usucapion de la parcelle HD [Cadastre 1] du Domaine [W] et des constructions y édifiées ;

En conséquence,

- Débouter les époux [O] de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions.

 -Recevoir Me [X] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, en son appel incident ;

- Le dire bien fondé ;

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

- Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], ès qualités, la somme de 1 000 000 XPF à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Y ajoutant,

- Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], ès qualités, la somme de 1 000 000 XPF pour appel abusif. ;

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé à Me [K], ès qualités, la somme de 350 000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], ès qualités, la somme de 500 000 XPF au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction d'usage au profit de la SELARL JURISPOL.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 20 mars 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 28 mai 2026.

En l'état, l'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS : 



Sur la recevabilité de l'appel :



La recevabilité de l'appel n'est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d'en relever d'office l'irrégularité.



Sur la propriété par titre de la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise à [Localité 2] :



La SCI LE GRIFFON a été constitué par acte notarial reçu par Me [D], notaire à [Localité 2], en date du 4 avril 1962. Par acte de vente du même jour reçu également par Me [D], notaire à [Localité 2], la SCI LE GRIFFON a acquis la propriété d'un terrain sis à [Localité 2] de «l'ancien domaine [J] [U] ou Domaine [W] d'une superficie de 3298 m²».

Cette parcelle est aujourd'hui cadastrée section HD-[Cadastre 1] comme relevant du Domaine [W] ou ancien domaine [J] [U] pour une superficie de 3307 m².



La SCI LE GRIFFON est indiquée à la matrice cadastrale comme en étant le propriétaire de cette parcelle.



Il ressort également de l'ensemble des pièces versées aux débats que par jugement du 22 octobre 2012, la SCI LA PALMERAIE DE TAHITI a été mise en liquidation judiciaire ; que par jugement du 15 juillet 2013, cette liquidation a été étendue à la SCI LE GRIFFON, jugement qui a été confirmé par la cour d'appel de Papeete du 11 mai 2017 ; que cet arrêt a été cassé par la Cour de cassation ; que sur renvoi après cassation, par arrêt du 27 août 2020, la cour d'appel de Papeete a confirmé la confusion des patrimoines de ces deux sociétés.

Le liquidateur en charge de la liquidation judiciaire de la SCI LE GRIFFON est Me [X] [K].



La SCI LE GRIFFON est donc défenderesse à l'action en revendication de propriété par prescription acquisitive trentenaire poursuivie par les époux [O]









Sur la revendication de propriété par M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] par prescription acquisitive trentenaire de la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise à [Localité 2] :



Aux termes des articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations. La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.



Il résulte de l'articulation des articles 2229, 2234, 2235 et 2262 du Code civil, dans leur rédaction applicable en Polynésie française, qu'il faut, pour pouvoir prescrire, une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire durant 30 ans, en joignant le cas échéant sa possession à celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé antérieurement, étant présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.



Et aux termes des articles 2230, 2231 et 2232 du code civil, dans leur rédaction applicable en Polynésie française, on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s'il n'est prouvé qu'on a commencé à posséder pour un autre. Quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre, s'il n'y a preuve contraire. Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.



Ainsi, la possession légale utile pour prescrire un bien immobilier ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels continus d'occupation réelle. Elle se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu, la possession pouvant se poursuivre par la seule intention du possesseur si elle n'est pas interrompue avant l'expiration du délai de prescription par un acte ou un fait contraire, tel que l'abandon volontaire ou la prise de possession de l'immeuble par un tiers.



En l'espèce, il appartient aux époux [O], sur qui repose la charge de la preuve, de prouver qu'ils occupent la terre litigieuse de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire depuis au moins 30 ans.

Les époux [O] soutiennent avoir construit une maison sur cette parcelle en 1981 et y habiter, soit depuis plus de 40 ans.

Au soutien de leurs prétentions, ils produisent des courriers délivrés par la mairie de [Localité 2] en date des 3 février 1983 et 9 décembre 1996, le premier à l'attention de M. [G] [O], le second à l'attention de Mme [I] [M] [Z], aux termes desquels elle autorise des travaux de constructions pour une habitation située au « [Adresse 1] ». 

Ils produisent également divers courriers et documents dont il résulte qu'un permis de construire a été délivré le 2 décembre 1996 à Mme [I] [M] [Z] et que le certificat de conformité a été délivré par la mairie de [Localité 2] le 21 avril 1998.



Enfin, ils produisent des attestations aux termes desquelles les témoins attestent avoir été invités ou avoir résidé chez les époux [O] dans leur maison du [Adresse 1]. 

Mme [E] [A] épouse [F] atteste ainsi être allée souvent chez eux à partir de 1983 ; que «la première maison que [G] a construite en 1981 a été occupée par leur fille [H], la seconde maison a été construite à partir de 1983 toujours par [G] aidé par un charpentier professionnel, celle où nous avons habité, la troisième maison construite en dur à la fin des années 1990 était louée». 

M. [R] [Y] atteste qu'«entre 1984 et 1996 j'ai souvent été invité à diner ; «j'ai pu noter à chacune de mes visites que sa maison s'améliorait progressivement et qu'il consacrait ses loisirs à perfectionner la construction». 

Enfin, Mme [V] [P] atteste leur avoir souvent rendu visite amicalement entre 1986 et 1996.



Il ressort de l'ensemble de ces documents que les époux [O] occupe la parcelle litigieuse depuis le début des années 1980, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par Me [X] [K], liquidateur judiciaire en charge de la liquidation judiciaire de la SCI LE GRIFFON.



Pour contester l'efficacité de l'occupation des époux [O], ce dernier soutient en revanche que ces actes d'occupation ont été accomplis et rendus au bénéfice de la SCI LE GRIFFON, propriétaire par titre de cette parcelle, et que les époux [O] sont des détenteurs précaires de sorte que leur occupation est nécessairement équivoque.





La cour constate qu'il ressort de l'extrait Kbis de la SCI LE GRIFFON en date du 7 juillet 2022 que M. [G] [O] est l'un des deux associés de la SCI LE GRIFFON et que Mme [I] [M] [Z] en est le gérant.

Il résulte également du document produit par les époux [O] intitulé «déclaration de travaux immobilier» en date du 26 mars 1998 que ce document a été signé par Mme [I] [M] [Z] alors qu'il est expressément précisé que le propriétaire de la parcelle concernée est la SCI LE GRIFFON.



Par conséquent, la cour retient que l'occupation de M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] épouse [O] de la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise [Localité 2] est nécessairement du chef de la SCI LE GRIFFON dont ils sont respectivement associé et gérant de sorte que leur occupation est précaire et par suite équivoque.

Ainsi, il ne peut être soutenu que M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] épouse [O] ont occupé la parcelle à titre de propriétaire, leur occupation étant à titre d'associés et gérant de la SCI propriétaire. 



Par conséquent, la cour confirme le jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3, en ce qu'il a rejeté la demande d'usucapion des époux [O].



Sur la revendication de propriété par M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] des constructions situées sur la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise à [Localité 2] :



Aux termes de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Aux termes de l'article 553 du code civil, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.















En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise [Localité 2] est la propriété par titre de la SCI LE GRIFFON.



Par conséquent, compte tenu de la règle de l'accession, les constructions effectuées sur la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise [Localité 2] sont la propriété du propriétaire de la terre, soit en l'espèce la SCI LE GRIFFON.



Par conséquent, la cour confirme le jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3, en ce qu'il a rejeté la demande de reconnaissance de propriété exclusif des constructions aux profits des époux [O].



Sur la demande de Me [X] [K], liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, de dommages-intérêts pour procédure abusive et appel abusif :



Il résulte de l'article 1382 du code civil dans la version applicable en Polynésie française que tout fait quelconque de l'homme qui créé un dommage à autrui, oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer.

La charge de la preuve, tant du fait dommageable que du lien de causalité et du préjudice, repose sur celui qui agit en réparation. 



Il résulte des pièces versées aux débats que par jugement du 22 octobre 2012, le tribunal civil de première instance de Papeete a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI PALMERAIE DE TAHITI et désigné Me [X] [K] en qualité de liquidateur judiciaire ; que par jugement du 13 juillet 2013, le même tribunal a constaté l'existence d'une confusion de patrimoine de cette société avec la SCI LE GRIFFON et prononcé en conséquence l'extension de la procédure de liquidation judiciaire ; que par requête en date du 17 avril 2024, le liquidateur judiciaire a demandé au juge commissaire de prescrire la vente aux enchères des biens immobiliers appartenant à la SCI LE GRIFFON, en ce compris la parcelle litigieuse.







La cour constate par conséquent que la SCLI LE GRIFFON est en liquidation judiciaire depuis près de 13 ans et que la présente procédure a été initiée par les époux [O] trois mois après la demande de mise aux enchères de la parcelle litigieuse.

Ainsi, la revendication de propriété par prescription acquisitive trentenaire poursuivi par les époux [O] à l'encontre de leur propre société semble avoir pour unique but de faire échec à la vente de la parcelle, ce qui est susceptible de constituer une faute.



Cependant, comme devant le tribunal, le préjudice de Me [X] [K] en qualité de liquidateur judiciaire n'est pas suffisamment démontré pour qu'il soit fait droit à la demande de demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ni pour appel abusif.



Par conséquent, la cour confirme le jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3 en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité pour procédure abusive formulée par Me [X] [K], liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON.



Sur les autres demandes :



Compte tenu de la nature du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. 

La cour dit qu'il y a lieu de condamner M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], liquidateur judiciaire, la somme de 500 000 francs pacifiques en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.



M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] qui succombent doivent être condamnés aux entiers dépens d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



DÉCLARE l'appel recevable ;



CONFIRME le jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3 en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant 



CONDAMNE M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, la somme de 500 000 francs pacifiques en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;



REJETTE tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire au présent arrêt ;



CONDAMNE M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] aux entiers dépens d'appel.



Prononcé à Papeete, le 13 août 2026.



La Greffière, La Présidente, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SZKLARZ
Texte intégral
N° 66





KS

--------------



Copie exécutoire délivrée à :

- Me Piriou,

le 13.08.2026.





Copie authentique délivrée à :

- Me Usang,

le 13.08.2026.





REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre des Terres





Audience du 13 août 2026





RG 25/00081 ;



Décision déférée à la Cour : jugement ° 338, rg 24/00135 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal Foncier de la Polynésie française siégeant à Papeete, du 10 octobre 2025 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 16 octobre 2025 ;



Appelants :



M. [G] [O], né le 10 septembre 1943 à [Localité 1], de nationalité française, et

Mme [I] [M] [Z] épouse [O], née le 23 janvier 1951 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] ;



Représentés par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;



Intimé :



M. [X] [K], [Adresse 2], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci le Griffon, société civile immobilière créée aux termes des statuts de 1962, au capital social de 100 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 1026 C ;



Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par Me Yves PIRIOU, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 20 mars 2026 ;

 

 



Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 mai 2026, devant Mme SZKLARZ, conseillère désignée par l'ordonnance n° 73/ORD/PP.CA/25 de la première présidente de la Cour d'Appel de Papeete en date du 17 novembre 2025 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier, Mme GUENGARD, présidente de chambre, M. BELLOT, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffière lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par Mme SZKLARZ, présidente et par Mme SUHAS-TEVERO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



 A R R E T, 



EXPOSÉ DU LITIGE  :



Le litige concerne la revendication de propriété par prescription acquisitive trentenaire de la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise à [Localité 2] formulée par M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à l'encontre de la SCI LE GRIFFON, société en liquidation judiciaire.



Par requête reçue au greffe le 22 juillet 2024, M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] saisissait le tribunal foncier de la Polynésie française siégeant à Papeete aux fins de reconnaissance de propriété par usucapion sur la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] sise à [Localité 2].

Ils expliquaient s'être installés sur la terre en 1983 et précisent que, depuis cette date à laquelle ils y ont construit une maison, ils ont effectué de multiples extensions. Ils font relever que toutes les demandes en matière d'urbanisme ont été faites et délivrées à leurs noms.





La requête était dirigée contre M. [X] [K], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON.

Ce dernier indiquait que la parcelle objet du litige appartient à la SCI LE GRIFFON, laquelle a été placée en liquidation judiciaire ; que [I] [M] [O] née [Z] en était gérante associée tandis que M. [G] [O] en était associé et précisait que la démarche vise à faire obstacle à la vente aux enchères publiques des biens immobiliers de la SCI.

Il soulignait que, par ordonnance du 7 octobre 2024, le juge commissaire a déjà reconnu la propriété de la SCI LE GRIFFON.

S'agissant de la possession avancée par les requérants, il estimait qu'elle ne remplit pas les conditions d'une usucapion puisqu'il considérait que cette détention était précaire étant donné qu'elle s'est faite pour le compte de ladite SCI.



Par jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions de première instance, le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3, a dit : 

- Déclare recevable mais infondée la demande d'usucapion formée par [G] [O] et [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] ;

- Déboute [G] [O] et [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] de l'ensemble de leurs demandes ;

- Condamne solidairement [G] [O] et [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à verser à Maître [X] [K], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, la somme de 350 000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

- Condamne solidairement [G] [O] et [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] aux dépens et ORDONNE leur distraction au profit de la SELARL JURISPOL. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment indiqué que le défendeur justifiait, par la production des statuts de la société et des extraits Kbis que Mme [O] était gérante associée et M. [O] associé de la SCI LE GRIFFON constituée le 4 avril 1962, puis que M. [O] était gérant associé d'une autre SCI LE GRIFFON immatriculée le 7 avril 2006, dont la dénomination sociale a ensuite été remplacée par celle de LA PALMERAIE DE TAHITI ; que du fait de cette qualité, les époux [O] ne sauraient soutenir efficacement avoir accompli personnellement à titre de propriétaires des actes d'occupation des biens acquis par la SCI LE GRIFFON et en particulier la parcelle HD [Cadastre 1] et les constructions y édifiées.

Le tribunal a également rejeté la demande de reconnaissance de propriété au profit des époux [O] sur le fondement de l'article 552 du code civil.

Enfin, au titre de la demande d'indemnité pour procédure abusive, le tribunal a indiqué que ce n'est qu'en raison de l'absence de preuve d'un préjudice ' la demande de sursis à statuer sur la vente de la parcelle du fait d'engagement de la présente procédure ayant été rejetée par le juge commissaire le 7 octobre 2024 ' qu'il n'est pas fait droit à la demande d'indemnité pour procédure abusive.



Le jugement n'a pas été signifié.



Par requête d'appel du 16 octobre 2025, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] épouse [O], représentés par Me Arcus USANG, ont interjeté appel du jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3.

 

Par conclusions enregistrées au greffe de la cour le 18 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, les appelants demandent à la cour de :

- Déclarer recevable l'appel des époux [O] ;

- Infirmer le jugement n°24/135 du 10 octobre 2025 en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau : 

1/ Déclarer M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] propriétaires exclusifs par la prescription acquisitive, usucapion de 30 ans, de la parcelle HD [Cadastre 1] du domaine [W] située dans la commune de [Localité 2] ; 

2/ Subsidiairement, dire et juger que les constructions constituent la propriété exclusive de M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] ; 

3/ Ordonner la transcription du jugement à intervenir 

 

Par conclusions reçues par voie électronique au greffe de la cour le 15 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Me [X] [K], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, Société civile immobilière créée aux termes des statuts de 1962, au capital social de 100.000 F.CFP, immatriculée au RCS de PAPEETE sous le n°1026 C, représenté par Me Yves PIRIOU (SELARL JURISPOL), demande à la cour de : 

- Le dire mal fondé ;

- Recevoir Me [X] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, en son appel incident,

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action recevable ;

En tout état de cause,

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [O] de se voir reconnaitre propriétaires par usucapion de la parcelle HD [Cadastre 1] du Domaine [W] et des constructions y édifiées ;

En conséquence,

- Débouter les époux [O] de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions.

 -Recevoir Me [X] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, en son appel incident ;

- Le dire bien fondé ;

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

- Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], ès qualités, la somme de 1 000 000 XPF à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Y ajoutant,

- Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], ès qualités, la somme de 1 000 000 XPF pour appel abusif. ;

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé à Me [K], ès qualités, la somme de 350 000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], ès qualités, la somme de 500 000 XPF au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction d'usage au profit de la SELARL JURISPOL.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 20 mars 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 28 mai 2026.

En l'état, l'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe.







MOTIFS : 



Sur la recevabilité de l'appel :



La recevabilité de l'appel n'est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d'en relever d'office l'irrégularité.



Sur la propriété par titre de la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise à [Localité 2] :



La SCI LE GRIFFON a été constitué par acte notarial reçu par Me [D], notaire à [Localité 2], en date du 4 avril 1962. Par acte de vente du même jour reçu également par Me [D], notaire à [Localité 2], la SCI LE GRIFFON a acquis la propriété d'un terrain sis à [Localité 2] de «l'ancien domaine [J] [U] ou Domaine [W] d'une superficie de 3298 m²».

Cette parcelle est aujourd'hui cadastrée section HD-[Cadastre 1] comme relevant du Domaine [W] ou ancien domaine [J] [U] pour une superficie de 3307 m².



La SCI LE GRIFFON est indiquée à la matrice cadastrale comme en étant le propriétaire de cette parcelle.



Il ressort également de l'ensemble des pièces versées aux débats que par jugement du 22 octobre 2012, la SCI LA PALMERAIE DE TAHITI a été mise en liquidation judiciaire ; que par jugement du 15 juillet 2013, cette liquidation a été étendue à la SCI LE GRIFFON, jugement qui a été confirmé par la cour d'appel de Papeete du 11 mai 2017 ; que cet arrêt a été cassé par la Cour de cassation ; que sur renvoi après cassation, par arrêt du 27 août 2020, la cour d'appel de Papeete a confirmé la confusion des patrimoines de ces deux sociétés.

Le liquidateur en charge de la liquidation judiciaire de la SCI LE GRIFFON est Me [X] [K].



La SCI LE GRIFFON est donc défenderesse à l'action en revendication de propriété par prescription acquisitive trentenaire poursuivie par les époux [O]









Sur la revendication de propriété par M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] par prescription acquisitive trentenaire de la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise à [Localité 2] :



Aux termes des articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations. La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.



Il résulte de l'articulation des articles 2229, 2234, 2235 et 2262 du Code civil, dans leur rédaction applicable en Polynésie française, qu'il faut, pour pouvoir prescrire, une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire durant 30 ans, en joignant le cas échéant sa possession à celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé antérieurement, étant présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.



Et aux termes des articles 2230, 2231 et 2232 du code civil, dans leur rédaction applicable en Polynésie française, on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s'il n'est prouvé qu'on a commencé à posséder pour un autre. Quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre, s'il n'y a preuve contraire. Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.



Ainsi, la possession légale utile pour prescrire un bien immobilier ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels continus d'occupation réelle. Elle se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu, la possession pouvant se poursuivre par la seule intention du possesseur si elle n'est pas interrompue avant l'expiration du délai de prescription par un acte ou un fait contraire, tel que l'abandon volontaire ou la prise de possession de l'immeuble par un tiers.



En l'espèce, il appartient aux époux [O], sur qui repose la charge de la preuve, de prouver qu'ils occupent la terre litigieuse de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire depuis au moins 30 ans.

Les époux [O] soutiennent avoir construit une maison sur cette parcelle en 1981 et y habiter, soit depuis plus de 40 ans.

Au soutien de leurs prétentions, ils produisent des courriers délivrés par la mairie de [Localité 2] en date des 3 février 1983 et 9 décembre 1996, le premier à l'attention de M. [G] [O], le second à l'attention de Mme [I] [M] [Z], aux termes desquels elle autorise des travaux de constructions pour une habitation située au « [Adresse 1] ». 

Ils produisent également divers courriers et documents dont il résulte qu'un permis de construire a été délivré le 2 décembre 1996 à Mme [I] [M] [Z] et que le certificat de conformité a été délivré par la mairie de [Localité 2] le 21 avril 1998.



Enfin, ils produisent des attestations aux termes desquelles les témoins attestent avoir été invités ou avoir résidé chez les époux [O] dans leur maison du [Adresse 1]. 

Mme [E] [A] épouse [F] atteste ainsi être allée souvent chez eux à partir de 1983 ; que «la première maison que [G] a construite en 1981 a été occupée par leur fille [H], la seconde maison a été construite à partir de 1983 toujours par [G] aidé par un charpentier professionnel, celle où nous avons habité, la troisième maison construite en dur à la fin des années 1990 était louée». 

M. [R] [Y] atteste qu'«entre 1984 et 1996 j'ai souvent été invité à diner ; «j'ai pu noter à chacune de mes visites que sa maison s'améliorait progressivement et qu'il consacrait ses loisirs à perfectionner la construction». 

Enfin, Mme [V] [P] atteste leur avoir souvent rendu visite amicalement entre 1986 et 1996.



Il ressort de l'ensemble de ces documents que les époux [O] occupe la parcelle litigieuse depuis le début des années 1980, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par Me [X] [K], liquidateur judiciaire en charge de la liquidation judiciaire de la SCI LE GRIFFON.



Pour contester l'efficacité de l'occupation des époux [O], ce dernier soutient en revanche que ces actes d'occupation ont été accomplis et rendus au bénéfice de la SCI LE GRIFFON, propriétaire par titre de cette parcelle, et que les époux [O] sont des détenteurs précaires de sorte que leur occupation est nécessairement équivoque.





La cour constate qu'il ressort de l'extrait Kbis de la SCI LE GRIFFON en date du 7 juillet 2022 que M. [G] [O] est l'un des deux associés de la SCI LE GRIFFON et que Mme [I] [M] [Z] en est le gérant.

Il résulte également du document produit par les époux [O] intitulé «déclaration de travaux immobilier» en date du 26 mars 1998 que ce document a été signé par Mme [I] [M] [Z] alors qu'il est expressément précisé que le propriétaire de la parcelle concernée est la SCI LE GRIFFON.



Par conséquent, la cour retient que l'occupation de M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] épouse [O] de la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise [Localité 2] est nécessairement du chef de la SCI LE GRIFFON dont ils sont respectivement associé et gérant de sorte que leur occupation est précaire et par suite équivoque.

Ainsi, il ne peut être soutenu que M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] épouse [O] ont occupé la parcelle à titre de propriétaire, leur occupation étant à titre d'associés et gérant de la SCI propriétaire. 



Par conséquent, la cour confirme le jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3, en ce qu'il a rejeté la demande d'usucapion des époux [O].



Sur la revendication de propriété par M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] des constructions situées sur la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise à [Localité 2] :



Aux termes de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Aux termes de l'article 553 du code civil, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.















En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise [Localité 2] est la propriété par titre de la SCI LE GRIFFON.



Par conséquent, compte tenu de la règle de l'accession, les constructions effectuées sur la parcelle cadastrée HD-[Cadastre 1] du domaine [W] d'une superficie de 3307 m² sise [Localité 2] sont la propriété du propriétaire de la terre, soit en l'espèce la SCI LE GRIFFON.



Par conséquent, la cour confirme le jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3, en ce qu'il a rejeté la demande de reconnaissance de propriété exclusif des constructions aux profits des époux [O].



Sur la demande de Me [X] [K], liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, de dommages-intérêts pour procédure abusive et appel abusif :



Il résulte de l'article 1382 du code civil dans la version applicable en Polynésie française que tout fait quelconque de l'homme qui créé un dommage à autrui, oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer.

La charge de la preuve, tant du fait dommageable que du lien de causalité et du préjudice, repose sur celui qui agit en réparation. 



Il résulte des pièces versées aux débats que par jugement du 22 octobre 2012, le tribunal civil de première instance de Papeete a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI PALMERAIE DE TAHITI et désigné Me [X] [K] en qualité de liquidateur judiciaire ; que par jugement du 13 juillet 2013, le même tribunal a constaté l'existence d'une confusion de patrimoine de cette société avec la SCI LE GRIFFON et prononcé en conséquence l'extension de la procédure de liquidation judiciaire ; que par requête en date du 17 avril 2024, le liquidateur judiciaire a demandé au juge commissaire de prescrire la vente aux enchères des biens immobiliers appartenant à la SCI LE GRIFFON, en ce compris la parcelle litigieuse.







La cour constate par conséquent que la SCLI LE GRIFFON est en liquidation judiciaire depuis près de 13 ans et que la présente procédure a été initiée par les époux [O] trois mois après la demande de mise aux enchères de la parcelle litigieuse.

Ainsi, la revendication de propriété par prescription acquisitive trentenaire poursuivi par les époux [O] à l'encontre de leur propre société semble avoir pour unique but de faire échec à la vente de la parcelle, ce qui est susceptible de constituer une faute.



Cependant, comme devant le tribunal, le préjudice de Me [X] [K] en qualité de liquidateur judiciaire n'est pas suffisamment démontré pour qu'il soit fait droit à la demande de demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ni pour appel abusif.



Par conséquent, la cour confirme le jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3 en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité pour procédure abusive formulée par Me [X] [K], liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON.



Sur les autres demandes :



Compte tenu de la nature du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. 

La cour dit qu'il y a lieu de condamner M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], liquidateur judiciaire, la somme de 500 000 francs pacifiques en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.



M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] qui succombent doivent être condamnés aux entiers dépens d'appel.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



DÉCLARE l'appel recevable ;



CONFIRME le jugement n° RG 24/00135, minute 338, en date du 10 octobre 2025, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 3 en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant 



CONDAMNE M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] à payer à Me [X] [K], liquidateur judiciaire de la SCI LE GRIFFON, la somme de 500 000 francs pacifiques en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;



REJETTE tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire au présent arrêt ;



CONDAMNE M. [G] [O] et Mme [I] [M] [Z] dite [S] épouse [O] aux entiers dépens d'appel.



Prononcé à Papeete, le 13 août 2026.



La Greffière, La Présidente, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SZKLARZ

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Mise à jour de la source le 2026-08-27T16:35:22.167Z.