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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 10 cab 10 J, 18 août 2026, n° 22/06844

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 décembre 2019, Monsieur [D] [E] a signé avec la Société [Localité 2] GD, société du Groupe [V] (représentée par Monsieur [V] [K]) un contrat de réservation.

Ce contrat stipule que le réservant se propose d’édifier un ensemble immobilier situé entre le [Adresse 3] à [Localité 3].

La société [Localité 2] GD s’est obligée vis-à-vis de Monsieur [E] [D] à lui réserver les locaux (lots 12 et 20), envisagés en leur état futur d’achèvement (V.E.F.A.).

Le contrat de réservation stipule une date prévisionnelle de livraison fixée au second semestre 2021.

Le 17 juillet 2020, un acte de vente a été constaté par notaire, entre la société [Localité 2] GD, société du Groupe [V], et Monsieur [E] [D].

La vente concerne les lots 12 et 20 situés au [Adresse 4] à [Localité 3].

L’acte authentique de vente stipule les obligations du vendeur et de l’acquéreur, notamment que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le PREMIER TRIMESTRE 2022(…) ».

Le 5 mai 2021, la société [Localité 2] GD (sous la nomination « [V] ») a adressé un courrier à Monsieur [E] [D] justifiant un retard de livraison, avec une livraison prévisionnelle au troisième trimestre 2022, par :
- la présence d’amiante en novembre 2020,
- le désistement de l’entreprise de gros oeuvre de son marché en mars 2021.

Le 22 mars 2022, Monsieur [E] a été averti par mail que le délai de livraison serait à nouveau prolongé avec une date de livraison prévue au premier trimestre 2023.

Considérant que ce retard n’était pas contractuellement justifié, Monsieur [E] a mis en demeure la société [Localité 2] GD d’en justifier et il a évaluer son préjudice né de ce retard à la somme de 39 200€.

Le 17 mai 2022, le conseil de Monsieur [E] a adressé un nouveau courrier de mise en demeure de régler à l’amiable l’indemnisation liée au retard de livraison, lequel est resté sans réponse.

Le 29 juin 2022, le conseil de Monsieur [D] [E] a adressé un courriel informant la société [Localité 2] GD qu’en l’absence de réponse dans un délai de 30 jours, il engagerait sa responsabilité pour inexécution de ses obligations et demanderait une indemnisation des préjudices subis.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 19 juillet 2022, Monsieur [D] [E] a fait citer devant le tribunal judiciaire de LYON la société [Localité 2] GD aux fins d’indemnisation de son préjudice né du retard de livraison et de livraison du bien au plus tard le 1er janvier 2023.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 11 mars 2026, Monsieur [D] [E] sollicite qu’il plaise :
Vu l’article 1231-1 du code civil, 
Vu l’article 1611 du code civil,
Vu les articles L 261-1 à L 261-22 du code de la construction et de l’habitation,
Vu les pièces versées aux débats, 
JUGER que la société [Localité 2] GD a manqué à ses obligations contractuelles en raison du retard de livraison du bien de Monsieur [E] [D], lequel ne rentre pas dans les causes de suspension contractuellement prévues,
En conséquence, 
CONDAMNER la société [Localité 2] GD à verser à Monsieur [E] [D] : 
- la somme de 42 500 Euros en réparation de son préjudice matériel tiré de la perte de revenus locatifs pour la période allant du 1 er janvier 2022 au mois de janvier 2024 sous réserve que la livraison du bien intervienne à cette échéance,
- la somme de 3 753,18 Euros en réparation de son préjudice matériel tiré du capital non amorti pour la période allant du 1er janvier 2022 au mois d’octobre 2023 -à parfaire jusqu’à la livraison du bien,
- la somme de 1 000 Euros pour le préjudice économique de défaut de remise du DAACT,
- la somme de 10 000 Euros du fait du préjudice de jouissance relatif à la privation de pouvoir jouir d’un logement qui aurait dû être livré à temps,
- la somme de 10 000 Euros de préjudice moral du fait de l’attente occasionnée par le retard de livraison,
- la somme de 6 000 Euros relative au préjudice sur la malfaçon découverte le 6 décembre 2023. Ce préjudice est aussi lié au défaut de réception de la mise en demeure, concernant les réserves et non conformités non traitées par la Société [Localité 2] GD jusqu’ à l’extinction de la garantie de parfait achèvement, la somme réclamée au titre de ce nouveau désordre est estimée à un montant de 6 000 Euros. -la somme de 3 000 Euros du fait de la demande purement dilatoire de dérogation à la signature contrat PMR. 
Soit le préjudice subi par Monsieur [E] [D] s’élevant à la somme de 75 253,18 Euros 
Les frais supplémentaires dont l’indemnisation est relative aux sommes suivantes pour un total de 3 395, 83 Euros :
-Voyage du 15 septembre pour se rendre sur les lieux de 220 Euros TTC ; 
- Prise d’un jour de congé inutile pour cette journée du 15 septembre de 100 Euros TTC ; 
- Le décalage de l’installation de la cuisine a engendré des frais de 150 Euros TTC ; 
-Voyage du 6 décembre dans la journée pour 232 Euros TTC ; 
- Prise d’un nouveau jour de congé inutile pour cette même journée de 100 Euros TTC ; 
- Location, d’un camion auprès du magasin LECLERC pour déménager le mobilier (qu’il stocke dans un box sécurisé à [Localité 4]) sur les dates du 22 au 29 février pour - 404,83 Euros TTC ; 
- Prolongement pour un mois supplémentaire du bloc de stockage selfstock pour 89 Euros TTC ; 
- Réservation de l’emplacement de stationnement auprès de ma Métropole de [Localité 2] pour 60 Euros TTC 
- Prise de rendez-vous avec le gestionnaire du bien et la photographe estimé à un montant de 40 Euros; 
-Perte de chance de pouvoir mettre ses appartements en location estimé à un montant de 900 Euros TTC. 
- Préjudice financier d’absence d’amortissement de prélèvement bancaire en raison de l’impossibilité de mettre les loyers mis en location : 1 100 Euros TTC. 
-Préjudice du fait des actes notariés : 5976,72 euros 
Enfin d’autres préjudices peuvent être légitimement évoqués : 
- Préjudice moral lié au déplacement de la semaine de congé créant un retard dans le travail de Monsieur [E] et le mettant dans une situation délicate vis-à -vis de son employeur : 500 Euros TTC.
- Préjudice économique lié aux frais de suivi des malfaçons d’un montant de 160 Euros. 
- Préjudice moral lié au temps consacré à ses suivis d’un montant de 20 000 Euros. 
Soit un total de 112 285, 73 Euros. 
CONDAMNER la société [Localité 2] GD a versé à Monsieur [E] la somme de 7 500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
 
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 18 avril 2023, la société [Localité 2] GD sollicite qu’il plaise :
Vu les faits exposés, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les dispositions des articles 6, 9 et 15 du CPC, 
Vu les dispositions des articles 1103 et 1353 et du code civil, 
Vu les dispositions des articles 1231-1, 1231-3 et suivants du code civil, 
• JUGER que le retard de livraison dont se plaint monsieur [E] est justifié par la survenance de circonstances constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement stipulées et acceptées par les parties dans l’acte de vente du 17 juillet 2020. 
• JUGER que le retard de livraison est justifié par la défaillance des entreprises, l’abandon du chantier par les locateurs d’ouvrage de manière successive, entraînant ainsi l’arrêt total du chantier. 
• JUGER que la société [Localité 2] GD justifie d’un retard légitime pour 377 jours. 
• JUGER que compte tenu de la période de suspension opposable à monsieur [E], la société [Localité 2] GD n’est coupable d’aucun retard injustifié. 
• JUGER que les raisons du retard de livraison sont légitimes et ne sont pas imputables à la société [Localité 2] GD. 
• JUGER que la société [Localité 2] GD ne peut voir sa responsabilité recherchée. 
• JUGER, a fortiori, que les préjudices invoqués par Monsieur [E] ne sont pas indemnisables. 
En conséquence : 
• JUGER les demandes formulées par monsieur [E] infondées et injustifiées. 
• DEBOUTER monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens. 
• CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la société [Localité 2] GD, la somme de 3.000,00 euros 
en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
• CONDAMNER le même aux entiers frais et dépens de la présente instance qui seront 
distraits au profit de Maître Stéphane Bonnet de la SELAS LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit. 
 
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 07 juillet 2025, l’affaire ayant été fixée pour plaider à l’audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 07 juillet 2026, puis prorogée au 18 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur le retard de livraison

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;

L’acte authentique de vente du 17 juillet 2020 stipule une date de livraison « au plus tard le premier trimestre 2022 ». Or, il est établi et non contesté que le bien n’a effectivement été livré, avec remise des clés, que le 28 mars 2024, soit avec un retard de trois ans.

L’acte de vente dispose que : « Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le premier trimestre 2022 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. ».

Au titre des causes de suspension légitimes sont, entre autres, prévues :

-La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol (…),

-La défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou la maîtrise d’oeuvre ou encore de leurs fournisseurs, ou de leurs sous-traitants (la justification sera apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’oeuvre à l’entrepreneur défaillant),

-La recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise ou leur fournisseur ou leur sous-traitant défaillant, en redressement ou en liquidation judiciaire,

-Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

-Lee retard imputable aux compagnies concessionnaires,

-Les difficultés d’approvisionnement.

L’acte authentique de vente énonce en page 22 : « L’acquéreur se déclare parfaitement informé du fait que le délai de livraison pourrait être reporté en cas de survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai telle que définies aux présentes.


Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre ».

Par courrier en date du 05 mai 2021, la société [Localité 2] GD a informé Monsieur [E] de la présence d’amiante au mois de novembre 2020 ensuite de la démolition et du pré-terrassement et qu’elle avait pris urgemment attache avec une entreprise de désamiantage courant décembre 2020. 

La présence d’amiante correspond bien à la découverte d’une zone de pollution ou de contamination, cause légitime de suspension, au sens des dispositions contractuelles de l’acte de vente et dont il a été justifié auprès de Monsieur [E] par le courrier du 05 mai 2021.

Si la société [Localité 2] GD aurait pu justifier de jours de retard de livraison à ce titre, tel n’est pas le cas puisqu’elle s’abstient dans son décompte mentionné en page 9 de ses écritures, de comptabiliser un nombre de jours de retard au titre de la découverte de l’amiante. Elle ne peut donc pas faire état de cause légitime de suspension au titre de la découverte d’amiante.

La société [Localité 2] GD entend justifier de jours de retard au titre des intempéries en produisant uniquement une attestation de la société Agate Météo relative à la ville de [Localité 2] sur la période du 1er juin 2021 au 23 février 2022. Aucune des pièces produites n’atteste de ce que ces jours d’intempéries ont été « retenus par le maître d’œuvre » et que Monsieur [E] en a été informé. Ce faisant, la société [Localité 2] GD ne saurait justifier du retard de livraison par des jours d’intempéries. 

La société [Localité 2] GD justifie par ailleurs de la défaillance de l’entreprise de gros-œuvre, ainsi que de celle d’autres corps d’état.

Contrairement à ce qui se trouve soutenu par le demandeur, la défaillance des entreprises, telle que les parties l’ont contractuellement entendue aux termes de l’acte de vente, doit s’entendre comme un abandon de chantier et non exclusivement comme la mise en redressement ou en liquidation judiciaire de l’entreprise titulaire du marché. 

L’acte de vente stipule en effet la défaillance des entreprises à titre de cause légitime de suspension, mais également la « recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise ou leur fournisseur ou leur sous-traitant défaillant, en redressement ou en liquidation judiciaire », comme autre cause de suspension légitime.

Au vu des pièces produites, la société [Localité 2] GD justifie que pour le lot « gros-oeuvre » :

Par acte d’engagement régularisé le 29 juillet 2020, la société Tech Bâtiment Groupe, qui avait en charge le lot gros-œuvre, s’est désistée, avant même d’avoir débuté les travaux, par courrier du 8 mars 2021. [Pièces n°3 n° 4]

La société [Localité 2] GD s’est alors rapprochée de la société Séna pour la prise en charge du lot gros-oeuvre aux lieu et place de la société Tech Bâtiment Groupe. Un acte d’engagement a alors été régularisé entre les parties le 16 mars 2021. [Pièce n° 5]

Constatant l’arrêt du chantier, la société [Localité 2] GD a mis en demeure la société Séna par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juillet 2021 d’avoir à tenir ses engagements. [Pièce n° 6]

Ensuite de l’abandon du chantier par la société Séna, la société Bâtir, suivant acte d’engagement en date du 30 Juillet 2021, a alors repris le chantier mais a, à son tour, laissé le chantier à l’abandon depuis le 21 juin 2022. [Pièce n ° 7].

La société défenderesse justifie aussi que pour le lot cloisons doublages :

Un marché de travaux a été passé le 29 juillet 2020 entre la société [Localité 2] GD et la société Viricel concernant le lot cloisons doublages. [Pièce n° 8]

Or, celle-ci, par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mai 2022, a informé la société [Localité 2] GD de son impossibilité à maintenir les prix négociés lors de la passation du marché de travaux ensuite des hausses de tarifs de ses fournisseurs d’une part, et de ses difficultés d’approvisionnement des matériaux ainsi que du recrutement du personnel d’exécution, d’autre part. [Pièce n° 9]

Face à ces aléas, la société Viricel a, par courrier du 23 mai 2022, notifié à la société [Localité 2] GD son désistement de marché relatif au lot « cloisons doublages ». [Pièce n° 10] 

La société [Localité 2] GD a alors recherché une nouvelle entreprise afin de prendre la suite de la société Viricel.

C’est ainsi qu’un acte d’engagement a été régularisé entre le maître d’ouvrage et la société Emini le 28 juin 2022. [Pièce n° 11].

Ainsi, la société [Localité 2] GD justifie, au titre de la défaillance des entreprises, de 8 jours de retard par la résiliation de son marché par la société Tech Bat le 8 mars 2021, remplacée par la société Sena le 16 mars 2021. [Pièces n° 4 et 5], de 24 jours de retard au titre de la défaillance de la société Sena, remplacée par la société Batir R suivant acte d’engagement signé le 30 juillet 2021.[Pièces n° 6 et 7], outre de 36 jours de retard ensuite du désistement du 23 mai 2022 de la société Viricel, remplacée par la société Emini suivant acte d’engagement du 28 juin 2022. [Pièces n° 9, 10 et 11] et de 121 jours au titre de l’abandon de chantier de la Société Batir R, [Pièce n°13], soit 189 jours de retard ou environ 6 mois en raison de la défaillance des entreprises.

L’attestation du maître d’œuvre produite au débat établit également 20 semaines de retards imputables au compagnies concessionnaires, soit environ 5 mois [Pièce n° 12].

En somme, sur un retard de livraison de quasiment trois ans, 11 mois apparaissent justifiés comme causes légitimes de suspension.

Les deux années de retard au titre de la livraison, non justifiées, constituent des manquements contractuels de la société [Localité 2] GD, laquelle engage ainsi sa responsabilité à l’égard de Monsieur [E].

Monsieur [E] sollicite l’indemnisation d’un préjudice matériel représenté par une perte de loyers à hauteur de 42 500€ et une absence d’amortissement du capital emprunté à défaut de perception de loyers à raison de 3 753, 18€.

La société [Localité 2] GD lui oppose, au visa de l’article 1231-3 du code civil, l’imprévisibilité d’un tel préjudice à défaut de toute mention d’un investissement locatif dans l’acte de vente. Pour autant, la mise en location d’un bien acquis en l’état futur d’achèvement constitue un évènement prévisible pour un promoteur immobilier puisque les acquisitions se font soit pour y habiter soit à titre d’investissement locatif. Il en résulte que le retard de livraison peut entraîner un préjudice, non pas de perte de loyers stricto sensu, mais de perte de chance de percevoir les loyers pour l’acquéreur. En l’occurrence, Monsieur [E] ne produit de toute façon aucun contrat de bail, mais justifie uniquement qu’il avait entrepris des démarches auprès d’un agent immobilier pour la mise en location et en particulier qu’il avait fait établir une estimation de loyers.

Cette perte de chance doit être indemnisée à raison d’un tiers du montant du loyer qui aurait pu être perçu, soit la somme de 567€ sur deux années de retard de livraison injustifié représentant la somme totale de 13 608€, au paiement de laquelle la société [Localité 2] GD sera condamnée. La réclamation supplémentaire à hauteur de la somme de 900€ TTC au titre de la perte de chance de mettre en location les biens litigieux fait double emploi et doit être rejetée.

Au titre du préjudice financier pour défaut d’amortissement du capital, il est justifié de la somme de 3 753, 18€ (pièce n°12), qu’il convient d’allouer à Monsieur [E] privé de la possibilité d’amortir son emprunt immobilier plus tôt par le fait du retard de livraison. La société [Localité 2] GD sera condamnée à lui payer cette somme. A défaut de tout chiffrage et de production de toute pièce probante, la somme de 1 100€ TTC réclamée au titre du préjudice financier supplémentaire représenté par le défaut d’amortissement ne saurait être allouée. La demande de ce chef sera rejetée.

Monsieur [E] fait état d’un préjudice du fait du refus de remise de la DAACT en raison du risque d’injonction de la part de la commune pour fournir cette déclaration, qui ne saurait être indemnisé, s’agissant d’un préjudice hypothétique. Il n’est pas davantage démontré que le défaut de déclaration de fin de travaux constitue un obstacle à la libre disposition de son bien. La demande de condamnation au paiement de la somme de 1 000€ à ce titre doit être rejetée.

Le demandeur sollicite l’allocation d’une somme de 3 000€ du fait de la demande purement dilatoire de dérogation à la signature contrat PMR. Il ne démontre toutefois pas en quoi cette demande aurait été dilatoire. Il doit en conséquence être débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [E] réclame l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à raison de 10 000€ relatif à la privation de pouvoir jouir d’un logement qui aurait pu être livré avant. Le fait de ne pas habiter lui-même le bien acquis, mais de le mettre en location, ne le prive pas de la possibilité d’être indemnisé d’un préjudice de jouissance constitué par le fait qu’il n’a pu avoir la libre disposition de son logement à la date contractuellement convenue, mais seulement deux années, après, sans que ce retard ne soit justifié. Ce préjudice demeure néanmoins limité et ne saurait excéder l’octroi d’une somme de 2 500€ à titre de dommages et intérêts, à laquelle la société [Localité 2] GD sera condamnée.

Monsieur [E] fait état d’un préjudice moral généré par l’attente occasionnée par le retard de livraison qu’il entend voir réparer par l’allocation d’une somme de 10 000€. Il réclame également à la somme de 500€ du fait du préjudice moral lié au déplacement de la semaine de congé créant du retard dans son travail et le mettant en situation délicate envers son employeur. 

Il ne verse aucune pièce pour attester de ces éléments, si ce n’est un courriel de son employeur, mécontent de la situation. Il est cependant indéniable qu’un retard de livraison injustifié de deux années est source de tracas importants qu’il convient de réparer par l’octroi d’une juste indemnité de 3 000€, au paiement de laquelle la société [Localité 2] GD sera condamnée.

Monsieur [E] sollicite l’indemnisation de frais supplémentaires pour un total de 3 395, 83€ . Ne sont justifiés à ce titre, par la production de pièces probantes, que les frais de décalage de l’installation de la cuisine pour la somme de 150€, au paiement de laquelle la société [Localité 2] GD sera condamnée. Les frais de trains pour les journées du 15 septembre et 6 décembre, qui sont justifiés, ne sauraient toutefois être remboursés alors, qu’au vu du courrier de [Localité 2] GD du 11 avril 2024, il s’agit respectivement des rendez-vous de visite cloisons et de pré-livraisons, proposés à titre purement commercial.


Sur la malfaçon « découverte le 06 décembre 2023 »

Monsieur [E] déplore le fait que les quatre traverses en béton de sa terrasse côté sud ne soient pas protégées par des couvertines en leur partie haute.

Il se déduit des écritures de Monsieur [E] et du visa en leur dispositif de l’article 1231-1 du code civil, qu’il entend rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun de la société [Localité 2] GD pour défaut de levée des réserves.

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1648 alinéa 2 du même code prévoit que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le régime de garantie spécifique énoncé à l’article 1642-1 alinéa 1 du code civil pour les désordres apparents est exclusif de tout autre et le vendeur d’immeuble à construire ne peut en effet être tenu à garantir des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil. Sa responsabilité contractuelle de droit commun ne peut donc être invoquée à ce titre. 
Le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil. 

L’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement peut toutefois invoquer l’inexécution par son vendeur d’un engagement de reprendre des désordres ou non-conformités. 

Monsieur [E] fonde sa réclamation sur un rapport de pré-livraison du 06 décembre 2023 et sur constat unilatéral du 06 décembre 2024 établi dans le cadre d’une expertise amiable.

Aucune des pièces produites n’établit que la société [Localité 2] GD se soit engagée à reprendre la malfaçon affectant la terrasse.

Partant, la société [Localité 2] GD ne saurait voir engager sa responsabilité contractuelle pour défaut de levée des réserves, étant rappelé que constructeur non réalisateur elle n’engage pas sa responsabilité de son fait personnel, sauf immixtion fautive et/ou prise de risque délibérée non établies en l’espèce.

Le défaut de réception de la lettre recommandée de mise en demeure par le promoteur est sans lien avec le préjudice invoqué au titre de la non-levée des réserves. L’indemnisation réclamée à ce titre ne peut donc pas davantage prospérer. La demande en paiement de la somme de 6 000€ au titre de « la malfaçon découverte le 6 décembre 2023 » sera rejetée.

En l’absence de tout développement sur les « autres malfaçons » permettant de les identifier, la demande en paiement de la somme de 160€ pour préjudice économique lié aux frais de suivis des malfaçons et celle de 20 000€ au titre du préjudice moral lié au temps consacré au suivi des malfaçons n’apparaissent pas fondées et seront donc rejetées.


Sur les décisions de fin de jugement

La société [Localité 2] GD, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens et à payer à Monsieur [E] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Localité 2] GD à payer à Monsieur [D] [E] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

- 13 608€ au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,
- 3 753, 18€ au titre du préjudice financier pour défaut d’amortissement du capital, 
- 2 500€ en réparation du préjudice de jouissance,
- 3 000€ en réparation du préjudice moral,
- 150€ au titre des frais supplémentaires ; 

CONDAMNE la société [Localité 2] GD aux dépens ;

CONDAMNE la société [Localité 2] GD à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Delphine SAILLOFEST et la Greffière, Léa FAURITE.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

 N° RG 22/06844 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XAZ3

Jugement du 18 Août 2026







Notifié à :

Maître Aldo SEVINO de la SELARL ASEA - 2160


Maître Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE - 502







REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 18 Août 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 07 Juillet 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 Mars 2026 devant :

Delphine SAILLOFEST, Présidente,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffière lors des débats, et de Léa FAURITE, Greffière lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Monsieur [D] [E], né le 19 Septembre 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Aldo SEVINO de la SELARL ASEA, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

Société [Localité 2] GD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [Localité 2]








EXPOSE DU LITIGE

Le 10 décembre 2019, Monsieur [D] [E] a signé avec la Société [Localité 2] GD, société du Groupe [V] (représentée par Monsieur [V] [K]) un contrat de réservation.

Ce contrat stipule que le réservant se propose d’édifier un ensemble immobilier situé entre le [Adresse 3] à [Localité 3].

La société [Localité 2] GD s’est obligée vis-à-vis de Monsieur [E] [D] à lui réserver les locaux (lots 12 et 20), envisagés en leur état futur d’achèvement (V.E.F.A.).

Le contrat de réservation stipule une date prévisionnelle de livraison fixée au second semestre 2021.

Le 17 juillet 2020, un acte de vente a été constaté par notaire, entre la société [Localité 2] GD, société du Groupe [V], et Monsieur [E] [D].

La vente concerne les lots 12 et 20 situés au [Adresse 4] à [Localité 3].

L’acte authentique de vente stipule les obligations du vendeur et de l’acquéreur, notamment que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le PREMIER TRIMESTRE 2022(…) ».

Le 5 mai 2021, la société [Localité 2] GD (sous la nomination « [V] ») a adressé un courrier à Monsieur [E] [D] justifiant un retard de livraison, avec une livraison prévisionnelle au troisième trimestre 2022, par :
- la présence d’amiante en novembre 2020,
- le désistement de l’entreprise de gros oeuvre de son marché en mars 2021.

Le 22 mars 2022, Monsieur [E] a été averti par mail que le délai de livraison serait à nouveau prolongé avec une date de livraison prévue au premier trimestre 2023.

Considérant que ce retard n’était pas contractuellement justifié, Monsieur [E] a mis en demeure la société [Localité 2] GD d’en justifier et il a évaluer son préjudice né de ce retard à la somme de 39 200€.

Le 17 mai 2022, le conseil de Monsieur [E] a adressé un nouveau courrier de mise en demeure de régler à l’amiable l’indemnisation liée au retard de livraison, lequel est resté sans réponse.

Le 29 juin 2022, le conseil de Monsieur [D] [E] a adressé un courriel informant la société [Localité 2] GD qu’en l’absence de réponse dans un délai de 30 jours, il engagerait sa responsabilité pour inexécution de ses obligations et demanderait une indemnisation des préjudices subis.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 19 juillet 2022, Monsieur [D] [E] a fait citer devant le tribunal judiciaire de LYON la société [Localité 2] GD aux fins d’indemnisation de son préjudice né du retard de livraison et de livraison du bien au plus tard le 1er janvier 2023.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 11 mars 2026, Monsieur [D] [E] sollicite qu’il plaise :
Vu l’article 1231-1 du code civil, 
Vu l’article 1611 du code civil,
Vu les articles L 261-1 à L 261-22 du code de la construction et de l’habitation,
Vu les pièces versées aux débats, 
JUGER que la société [Localité 2] GD a manqué à ses obligations contractuelles en raison du retard de livraison du bien de Monsieur [E] [D], lequel ne rentre pas dans les causes de suspension contractuellement prévues,
En conséquence, 
CONDAMNER la société [Localité 2] GD à verser à Monsieur [E] [D] : 
- la somme de 42 500 Euros en réparation de son préjudice matériel tiré de la perte de revenus locatifs pour la période allant du 1 er janvier 2022 au mois de janvier 2024 sous réserve que la livraison du bien intervienne à cette échéance,
- la somme de 3 753,18 Euros en réparation de son préjudice matériel tiré du capital non amorti pour la période allant du 1er janvier 2022 au mois d’octobre 2023 -à parfaire jusqu’à la livraison du bien,
- la somme de 1 000 Euros pour le préjudice économique de défaut de remise du DAACT,
- la somme de 10 000 Euros du fait du préjudice de jouissance relatif à la privation de pouvoir jouir d’un logement qui aurait dû être livré à temps,
- la somme de 10 000 Euros de préjudice moral du fait de l’attente occasionnée par le retard de livraison,
- la somme de 6 000 Euros relative au préjudice sur la malfaçon découverte le 6 décembre 2023. Ce préjudice est aussi lié au défaut de réception de la mise en demeure, concernant les réserves et non conformités non traitées par la Société [Localité 2] GD jusqu’ à l’extinction de la garantie de parfait achèvement, la somme réclamée au titre de ce nouveau désordre est estimée à un montant de 6 000 Euros. -la somme de 3 000 Euros du fait de la demande purement dilatoire de dérogation à la signature contrat PMR. 
Soit le préjudice subi par Monsieur [E] [D] s’élevant à la somme de 75 253,18 Euros 
Les frais supplémentaires dont l’indemnisation est relative aux sommes suivantes pour un total de 3 395, 83 Euros :
-Voyage du 15 septembre pour se rendre sur les lieux de 220 Euros TTC ; 
- Prise d’un jour de congé inutile pour cette journée du 15 septembre de 100 Euros TTC ; 
- Le décalage de l’installation de la cuisine a engendré des frais de 150 Euros TTC ; 
-Voyage du 6 décembre dans la journée pour 232 Euros TTC ; 
- Prise d’un nouveau jour de congé inutile pour cette même journée de 100 Euros TTC ; 
- Location, d’un camion auprès du magasin LECLERC pour déménager le mobilier (qu’il stocke dans un box sécurisé à [Localité 4]) sur les dates du 22 au 29 février pour - 404,83 Euros TTC ; 
- Prolongement pour un mois supplémentaire du bloc de stockage selfstock pour 89 Euros TTC ; 
- Réservation de l’emplacement de stationnement auprès de ma Métropole de [Localité 2] pour 60 Euros TTC 
- Prise de rendez-vous avec le gestionnaire du bien et la photographe estimé à un montant de 40 Euros; 
-Perte de chance de pouvoir mettre ses appartements en location estimé à un montant de 900 Euros TTC. 
- Préjudice financier d’absence d’amortissement de prélèvement bancaire en raison de l’impossibilité de mettre les loyers mis en location : 1 100 Euros TTC. 
-Préjudice du fait des actes notariés : 5976,72 euros 
Enfin d’autres préjudices peuvent être légitimement évoqués : 
- Préjudice moral lié au déplacement de la semaine de congé créant un retard dans le travail de Monsieur [E] et le mettant dans une situation délicate vis-à -vis de son employeur : 500 Euros TTC.
- Préjudice économique lié aux frais de suivi des malfaçons d’un montant de 160 Euros. 
- Préjudice moral lié au temps consacré à ses suivis d’un montant de 20 000 Euros. 
Soit un total de 112 285, 73 Euros. 
CONDAMNER la société [Localité 2] GD a versé à Monsieur [E] la somme de 7 500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
 
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 18 avril 2023, la société [Localité 2] GD sollicite qu’il plaise :
Vu les faits exposés, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les dispositions des articles 6, 9 et 15 du CPC, 
Vu les dispositions des articles 1103 et 1353 et du code civil, 
Vu les dispositions des articles 1231-1, 1231-3 et suivants du code civil, 
• JUGER que le retard de livraison dont se plaint monsieur [E] est justifié par la survenance de circonstances constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement stipulées et acceptées par les parties dans l’acte de vente du 17 juillet 2020. 
• JUGER que le retard de livraison est justifié par la défaillance des entreprises, l’abandon du chantier par les locateurs d’ouvrage de manière successive, entraînant ainsi l’arrêt total du chantier. 
• JUGER que la société [Localité 2] GD justifie d’un retard légitime pour 377 jours. 
• JUGER que compte tenu de la période de suspension opposable à monsieur [E], la société [Localité 2] GD n’est coupable d’aucun retard injustifié. 
• JUGER que les raisons du retard de livraison sont légitimes et ne sont pas imputables à la société [Localité 2] GD. 
• JUGER que la société [Localité 2] GD ne peut voir sa responsabilité recherchée. 
• JUGER, a fortiori, que les préjudices invoqués par Monsieur [E] ne sont pas indemnisables. 
En conséquence : 
• JUGER les demandes formulées par monsieur [E] infondées et injustifiées. 
• DEBOUTER monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens. 
• CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la société [Localité 2] GD, la somme de 3.000,00 euros 
en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
• CONDAMNER le même aux entiers frais et dépens de la présente instance qui seront 
distraits au profit de Maître Stéphane Bonnet de la SELAS LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit. 
 
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 07 juillet 2025, l’affaire ayant été fixée pour plaider à l’audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 07 juillet 2026, puis prorogée au 18 août 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur le retard de livraison

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;

L’acte authentique de vente du 17 juillet 2020 stipule une date de livraison « au plus tard le premier trimestre 2022 ». Or, il est établi et non contesté que le bien n’a effectivement été livré, avec remise des clés, que le 28 mars 2024, soit avec un retard de trois ans.

L’acte de vente dispose que : « Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le premier trimestre 2022 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. ».

Au titre des causes de suspension légitimes sont, entre autres, prévues :

-La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol (…),

-La défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou la maîtrise d’oeuvre ou encore de leurs fournisseurs, ou de leurs sous-traitants (la justification sera apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d’oeuvre à l’entrepreneur défaillant),

-La recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise ou leur fournisseur ou leur sous-traitant défaillant, en redressement ou en liquidation judiciaire,

-Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

-Lee retard imputable aux compagnies concessionnaires,

-Les difficultés d’approvisionnement.

L’acte authentique de vente énonce en page 22 : « L’acquéreur se déclare parfaitement informé du fait que le délai de livraison pourrait être reporté en cas de survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai telle que définies aux présentes.


Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre ».

Par courrier en date du 05 mai 2021, la société [Localité 2] GD a informé Monsieur [E] de la présence d’amiante au mois de novembre 2020 ensuite de la démolition et du pré-terrassement et qu’elle avait pris urgemment attache avec une entreprise de désamiantage courant décembre 2020. 

La présence d’amiante correspond bien à la découverte d’une zone de pollution ou de contamination, cause légitime de suspension, au sens des dispositions contractuelles de l’acte de vente et dont il a été justifié auprès de Monsieur [E] par le courrier du 05 mai 2021.

Si la société [Localité 2] GD aurait pu justifier de jours de retard de livraison à ce titre, tel n’est pas le cas puisqu’elle s’abstient dans son décompte mentionné en page 9 de ses écritures, de comptabiliser un nombre de jours de retard au titre de la découverte de l’amiante. Elle ne peut donc pas faire état de cause légitime de suspension au titre de la découverte d’amiante.

La société [Localité 2] GD entend justifier de jours de retard au titre des intempéries en produisant uniquement une attestation de la société Agate Météo relative à la ville de [Localité 2] sur la période du 1er juin 2021 au 23 février 2022. Aucune des pièces produites n’atteste de ce que ces jours d’intempéries ont été « retenus par le maître d’œuvre » et que Monsieur [E] en a été informé. Ce faisant, la société [Localité 2] GD ne saurait justifier du retard de livraison par des jours d’intempéries. 

La société [Localité 2] GD justifie par ailleurs de la défaillance de l’entreprise de gros-œuvre, ainsi que de celle d’autres corps d’état.

Contrairement à ce qui se trouve soutenu par le demandeur, la défaillance des entreprises, telle que les parties l’ont contractuellement entendue aux termes de l’acte de vente, doit s’entendre comme un abandon de chantier et non exclusivement comme la mise en redressement ou en liquidation judiciaire de l’entreprise titulaire du marché. 

L’acte de vente stipule en effet la défaillance des entreprises à titre de cause légitime de suspension, mais également la « recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise ou leur fournisseur ou leur sous-traitant défaillant, en redressement ou en liquidation judiciaire », comme autre cause de suspension légitime.

Au vu des pièces produites, la société [Localité 2] GD justifie que pour le lot « gros-oeuvre » :

Par acte d’engagement régularisé le 29 juillet 2020, la société Tech Bâtiment Groupe, qui avait en charge le lot gros-œuvre, s’est désistée, avant même d’avoir débuté les travaux, par courrier du 8 mars 2021. [Pièces n°3 n° 4]

La société [Localité 2] GD s’est alors rapprochée de la société Séna pour la prise en charge du lot gros-oeuvre aux lieu et place de la société Tech Bâtiment Groupe. Un acte d’engagement a alors été régularisé entre les parties le 16 mars 2021. [Pièce n° 5]

Constatant l’arrêt du chantier, la société [Localité 2] GD a mis en demeure la société Séna par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juillet 2021 d’avoir à tenir ses engagements. [Pièce n° 6]

Ensuite de l’abandon du chantier par la société Séna, la société Bâtir, suivant acte d’engagement en date du 30 Juillet 2021, a alors repris le chantier mais a, à son tour, laissé le chantier à l’abandon depuis le 21 juin 2022. [Pièce n ° 7].

La société défenderesse justifie aussi que pour le lot cloisons doublages :

Un marché de travaux a été passé le 29 juillet 2020 entre la société [Localité 2] GD et la société Viricel concernant le lot cloisons doublages. [Pièce n° 8]

Or, celle-ci, par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mai 2022, a informé la société [Localité 2] GD de son impossibilité à maintenir les prix négociés lors de la passation du marché de travaux ensuite des hausses de tarifs de ses fournisseurs d’une part, et de ses difficultés d’approvisionnement des matériaux ainsi que du recrutement du personnel d’exécution, d’autre part. [Pièce n° 9]

Face à ces aléas, la société Viricel a, par courrier du 23 mai 2022, notifié à la société [Localité 2] GD son désistement de marché relatif au lot « cloisons doublages ». [Pièce n° 10] 

La société [Localité 2] GD a alors recherché une nouvelle entreprise afin de prendre la suite de la société Viricel.

C’est ainsi qu’un acte d’engagement a été régularisé entre le maître d’ouvrage et la société Emini le 28 juin 2022. [Pièce n° 11].

Ainsi, la société [Localité 2] GD justifie, au titre de la défaillance des entreprises, de 8 jours de retard par la résiliation de son marché par la société Tech Bat le 8 mars 2021, remplacée par la société Sena le 16 mars 2021. [Pièces n° 4 et 5], de 24 jours de retard au titre de la défaillance de la société Sena, remplacée par la société Batir R suivant acte d’engagement signé le 30 juillet 2021.[Pièces n° 6 et 7], outre de 36 jours de retard ensuite du désistement du 23 mai 2022 de la société Viricel, remplacée par la société Emini suivant acte d’engagement du 28 juin 2022. [Pièces n° 9, 10 et 11] et de 121 jours au titre de l’abandon de chantier de la Société Batir R, [Pièce n°13], soit 189 jours de retard ou environ 6 mois en raison de la défaillance des entreprises.

L’attestation du maître d’œuvre produite au débat établit également 20 semaines de retards imputables au compagnies concessionnaires, soit environ 5 mois [Pièce n° 12].

En somme, sur un retard de livraison de quasiment trois ans, 11 mois apparaissent justifiés comme causes légitimes de suspension.

Les deux années de retard au titre de la livraison, non justifiées, constituent des manquements contractuels de la société [Localité 2] GD, laquelle engage ainsi sa responsabilité à l’égard de Monsieur [E].

Monsieur [E] sollicite l’indemnisation d’un préjudice matériel représenté par une perte de loyers à hauteur de 42 500€ et une absence d’amortissement du capital emprunté à défaut de perception de loyers à raison de 3 753, 18€.

La société [Localité 2] GD lui oppose, au visa de l’article 1231-3 du code civil, l’imprévisibilité d’un tel préjudice à défaut de toute mention d’un investissement locatif dans l’acte de vente. Pour autant, la mise en location d’un bien acquis en l’état futur d’achèvement constitue un évènement prévisible pour un promoteur immobilier puisque les acquisitions se font soit pour y habiter soit à titre d’investissement locatif. Il en résulte que le retard de livraison peut entraîner un préjudice, non pas de perte de loyers stricto sensu, mais de perte de chance de percevoir les loyers pour l’acquéreur. En l’occurrence, Monsieur [E] ne produit de toute façon aucun contrat de bail, mais justifie uniquement qu’il avait entrepris des démarches auprès d’un agent immobilier pour la mise en location et en particulier qu’il avait fait établir une estimation de loyers.

Cette perte de chance doit être indemnisée à raison d’un tiers du montant du loyer qui aurait pu être perçu, soit la somme de 567€ sur deux années de retard de livraison injustifié représentant la somme totale de 13 608€, au paiement de laquelle la société [Localité 2] GD sera condamnée. La réclamation supplémentaire à hauteur de la somme de 900€ TTC au titre de la perte de chance de mettre en location les biens litigieux fait double emploi et doit être rejetée.

Au titre du préjudice financier pour défaut d’amortissement du capital, il est justifié de la somme de 3 753, 18€ (pièce n°12), qu’il convient d’allouer à Monsieur [E] privé de la possibilité d’amortir son emprunt immobilier plus tôt par le fait du retard de livraison. La société [Localité 2] GD sera condamnée à lui payer cette somme. A défaut de tout chiffrage et de production de toute pièce probante, la somme de 1 100€ TTC réclamée au titre du préjudice financier supplémentaire représenté par le défaut d’amortissement ne saurait être allouée. La demande de ce chef sera rejetée.

Monsieur [E] fait état d’un préjudice du fait du refus de remise de la DAACT en raison du risque d’injonction de la part de la commune pour fournir cette déclaration, qui ne saurait être indemnisé, s’agissant d’un préjudice hypothétique. Il n’est pas davantage démontré que le défaut de déclaration de fin de travaux constitue un obstacle à la libre disposition de son bien. La demande de condamnation au paiement de la somme de 1 000€ à ce titre doit être rejetée.

Le demandeur sollicite l’allocation d’une somme de 3 000€ du fait de la demande purement dilatoire de dérogation à la signature contrat PMR. Il ne démontre toutefois pas en quoi cette demande aurait été dilatoire. Il doit en conséquence être débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [E] réclame l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à raison de 10 000€ relatif à la privation de pouvoir jouir d’un logement qui aurait pu être livré avant. Le fait de ne pas habiter lui-même le bien acquis, mais de le mettre en location, ne le prive pas de la possibilité d’être indemnisé d’un préjudice de jouissance constitué par le fait qu’il n’a pu avoir la libre disposition de son logement à la date contractuellement convenue, mais seulement deux années, après, sans que ce retard ne soit justifié. Ce préjudice demeure néanmoins limité et ne saurait excéder l’octroi d’une somme de 2 500€ à titre de dommages et intérêts, à laquelle la société [Localité 2] GD sera condamnée.

Monsieur [E] fait état d’un préjudice moral généré par l’attente occasionnée par le retard de livraison qu’il entend voir réparer par l’allocation d’une somme de 10 000€. Il réclame également à la somme de 500€ du fait du préjudice moral lié au déplacement de la semaine de congé créant du retard dans son travail et le mettant en situation délicate envers son employeur. 

Il ne verse aucune pièce pour attester de ces éléments, si ce n’est un courriel de son employeur, mécontent de la situation. Il est cependant indéniable qu’un retard de livraison injustifié de deux années est source de tracas importants qu’il convient de réparer par l’octroi d’une juste indemnité de 3 000€, au paiement de laquelle la société [Localité 2] GD sera condamnée.

Monsieur [E] sollicite l’indemnisation de frais supplémentaires pour un total de 3 395, 83€ . Ne sont justifiés à ce titre, par la production de pièces probantes, que les frais de décalage de l’installation de la cuisine pour la somme de 150€, au paiement de laquelle la société [Localité 2] GD sera condamnée. Les frais de trains pour les journées du 15 septembre et 6 décembre, qui sont justifiés, ne sauraient toutefois être remboursés alors, qu’au vu du courrier de [Localité 2] GD du 11 avril 2024, il s’agit respectivement des rendez-vous de visite cloisons et de pré-livraisons, proposés à titre purement commercial.


Sur la malfaçon « découverte le 06 décembre 2023 »

Monsieur [E] déplore le fait que les quatre traverses en béton de sa terrasse côté sud ne soient pas protégées par des couvertines en leur partie haute.

Il se déduit des écritures de Monsieur [E] et du visa en leur dispositif de l’article 1231-1 du code civil, qu’il entend rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun de la société [Localité 2] GD pour défaut de levée des réserves.

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1648 alinéa 2 du même code prévoit que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le régime de garantie spécifique énoncé à l’article 1642-1 alinéa 1 du code civil pour les désordres apparents est exclusif de tout autre et le vendeur d’immeuble à construire ne peut en effet être tenu à garantir des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil. Sa responsabilité contractuelle de droit commun ne peut donc être invoquée à ce titre. 
Le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil. 

L’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement peut toutefois invoquer l’inexécution par son vendeur d’un engagement de reprendre des désordres ou non-conformités. 

Monsieur [E] fonde sa réclamation sur un rapport de pré-livraison du 06 décembre 2023 et sur constat unilatéral du 06 décembre 2024 établi dans le cadre d’une expertise amiable.

Aucune des pièces produites n’établit que la société [Localité 2] GD se soit engagée à reprendre la malfaçon affectant la terrasse.

Partant, la société [Localité 2] GD ne saurait voir engager sa responsabilité contractuelle pour défaut de levée des réserves, étant rappelé que constructeur non réalisateur elle n’engage pas sa responsabilité de son fait personnel, sauf immixtion fautive et/ou prise de risque délibérée non établies en l’espèce.

Le défaut de réception de la lettre recommandée de mise en demeure par le promoteur est sans lien avec le préjudice invoqué au titre de la non-levée des réserves. L’indemnisation réclamée à ce titre ne peut donc pas davantage prospérer. La demande en paiement de la somme de 6 000€ au titre de « la malfaçon découverte le 6 décembre 2023 » sera rejetée.

En l’absence de tout développement sur les « autres malfaçons » permettant de les identifier, la demande en paiement de la somme de 160€ pour préjudice économique lié aux frais de suivis des malfaçons et celle de 20 000€ au titre du préjudice moral lié au temps consacré au suivi des malfaçons n’apparaissent pas fondées et seront donc rejetées.


Sur les décisions de fin de jugement

La société [Localité 2] GD, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens et à payer à Monsieur [E] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Localité 2] GD à payer à Monsieur [D] [E] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

- 13 608€ au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,
- 3 753, 18€ au titre du préjudice financier pour défaut d’amortissement du capital, 
- 2 500€ en réparation du préjudice de jouissance,
- 3 000€ en réparation du préjudice moral,
- 150€ au titre des frais supplémentaires ; 

CONDAMNE la société [Localité 2] GD aux dépens ;

CONDAMNE la société [Localité 2] GD à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Delphine SAILLOFEST et la Greffière, Léa FAURITE.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE



























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L261-1, code civil 1648, code civil 1611, code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-22, code civil 1231-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-19T18:17:14.279Z.