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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Malo, Chambre 1 civil, 17 août 2026, n° 22/01461

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 Mai 2017, la SCI STERE a donné à bail à loyer commercial à la société SARL FA DUBOIS, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à JUGON LES LACS COMMUNE NOUVELLE, comprenant une partie à usage professionnel et une partie à usage d’habitation située au premier étage.

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf ans, allant du 1er Janvier 2017 au 31 Décembre 2026, moyennant un loyer annuel de 18. 000 € HT, TVA au taux en vigueur en sus, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois, par virement bancaire sur le compte de la bailleresse.

A compter du mois de mai 2017, la Société SCI STERE a constaté que, de manière habituelle, les loyers n’étaient plus réglés en intégralité .

Les mises en demeure adressées à sa locataire étant restées sans effet, la bailleresse a ,par acte extra judiciaire en date du 26 février 2018, fait délivrer à la SARL FA DUBOIS, un commandement de lui régler la somme totale de 8.121,11 € ,visant la clause résolutoire.

Faute pour la SARL FA DUBOIS de s’être exécutée, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, la SCI STERE l’a assignée en référé devant Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de SAINT-MALO, par exploit d’huissier du 25 Mai 2018 aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et condamner cette dernière à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

A titre reconventionnel, la Société FA DUBOIS a opposé qu’une contestation sérieuse s’opposait à l’acquisition de la clause résolutoire et a sollicité une expertise judiciaire sur l’immeuble pris à bail.

Suivant ordonnance de référé du 8 novembre 2018, le Président du Tribunal de Grande Instance de SAINT-MALO a rejeté l'ensemble des demandes de la SCI STERE, ordonné une expertise contradictoire à l'égard des parties et désigné pour y procéder Monsieur [N] [T].

Les parties ont cherché, en ouverture de rapport, à trouver un accord amiable pour mettre fin au litige les opposant.

Un protocole a été régularisé le 7 janvier 2022 entre les parties, fixant à titre de condition suspensive l’obtention d’un financement bancaire aux fins d’acquisition de l’immeuble par la Société FA DUBOIS ou toute personne lui étant substituée, la condition de financement devant être levée pour le 31 janvier 2022 et la réitération de la vente par acte authentique le 30 avril 2022.

Dans ce cadre, la Société FA DUBOIS a réglé la somme de 20.000€ au nom de la CARPA entre les mains du conseil de la Société SCI STERE, le cabinet LEMASSON & ASSOCIES,somme à valoir sur l’arriéré de loyer en exécution du protocole transactionnel.
Par avenant en date du 3 février 2022, les parties sont convenues de proroger la condition suspensive de financement bancaire au 28 février 2022 avec réitération de la vente par acte authentique au 1er juin 2022 au plus tard.

Le protocole n’a pu aboutir, faute d’obtention du financement par la société FA DUBOIS.

La SCI STERE a décidé de mettre en vente son fonds de commerce et a, par exploit du 26 juillet 2022, régularisé une saisie conservatoire entre les mains de la CARPA aux fins de conservation de la somme de 20. 000€ déposée en compte CARPA du CABINET LEMASSON & ASSOCIES, dans l’attente de la décision au fond à intervenir entre les parties. 
 

Par exploit du 17 août 2022, la SCI LE STERE a assigné la société FA DUBOIS devant le Tribunal judiciaire de Saint -Malo aux fins de voir :

A titre principal,
- Constater l’acquisition, à la date du 26 Mars 2018, de la clause résolutoire prévue au bail commercial qu’elle a consenti à la Société FA DUBOIS pour l’ensemble commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2],
- Constater la résiliation, à la date du 26 Mars 2018, du bail commercial qu’elle a consenti à la société FA DUBOIS pour l’ensemble commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2],
- Condamner la Société FA DUBOIS à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, à 1% du montant du dernier loyer annuel fixé, en application de l’article 10 du Bail, soit 180 € par jour de retard, jusqu’à la date de libération effective des lieux par la Société FA DUBOIS et de tout occupant de son chef ainsi que de tout effet mobilier,
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la Société FA DUBOIS pour défaut de paiement des loyers et charges, à effet de la décision à intervenir,
- Condamner, la société FA DUBOIS à lui payer, au titre des loyers et charges impayées, la somme à parfaire au jour de la décision de 40. 155,13 Euros.
- Condamner, la société FA DUBOIS à lui payer, au titre de l’indemnité due à titre de dommages et intérêts et fixée à 10 % de la somme due en application de l’article 10 du Bail commercial, de toutes sommes dues en exécution des présentes,
En toutes hypothèses
- Ordonner l’expulsion forcée, sans délai, des lieux de la société FA DUBOIS ou de tous occupants de son chef dés la signification du commandement de quitter les lieux à intervenir,
- Dire que, faute pour la Société FA DUBOIS de s’être exécutée, elle pourra requérir l’assistance et le concours de la force publique, 
- Ordonner l’évacuation de tous objets mobiliers appartenant à la société FA DUBOIS, dans les mêmes délais, faute de quoi, elle sera autorisée à les déposer sur la voie publique,
- Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 100 euros par jours de retard commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance de référé pendant un délai d’un mois, passé lequel délai, il pourra être de nouveau statué aux fins de liquidation et fixation d’une l’astreinte définitive par le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en référé, lequel s’en réserve expressément le pouvoir conformément à l’article L131-3 du code des Procédures civiles d’exécution,
- Dire et juger que les sommes dues par la Société FA DUBOIS porteront intérêt au taux de 4% par mois, dans les 15 jours de la mise en demeure, soit à compter du 23 Décembre 2018,
- Condamner la Société FA DUBOIS à payer la somme de 4.505,44€ au titre de la réfection de la salle de bain et du parquet,
- Condamner la société FA DUBOIS à payer à la Société SCI STERE la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du NCPC,
- Condamner la société FA DUBOIS aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le commandement de payer du 26 Février 2018.

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 21 octobre 2022 et renvoyée à la mise en état pour son instruction.

Par jugement du Tribunal de commerce de Saint Malo en date du 8 septembre 2022, la société FA DUBOIS a été placée en redressement judiciaire, la SELARL TCA étant désignée ès qualité de mandataire judiciaire.
La SCI STERE a déclaré sa créance pour la somme de 60. 623,63 €, dont 44 653.81 € correspondant aux loyers et charges impayés au jour du jugement d’ouverture .

Parallèlement, la procédure collective a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 8 novembre 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 janvier 2023, la SCI STERE a attrait le mandataire liquidateur à la cause, en l’absence d’intervention volontaire de ce dernier.

Le 8 février 2023, le liquidateur ès qualité a informé la bailleresse de son intention d’opter pour la résiliation pure et simple du bail à effet de la réception du pli recommandé notifiant sa décision .

Suivant ordonnance du 16 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonnée la jonction des instances sous le numéro RG: 22/1461. 

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 décembre 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 1er décembre 2025, où elle a été examinée et mise en délibéré au 30 mars 2026.
Le délibéré a été prorogé au 17 août 2026 en raison du surcroît de travail du magistrat en charge de la rédaction du jugement.


 ***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2024 , la SCI STERE a demandé au tribunal de :

-la recevoir la SCI STERE en ses demandes et l’y dire bien fondée,. 
 
- Juger que la SCI LE STERE détient une créance à titre privilégiée sur la société FA DUBOIS à hauteur de la somme de 60.623,63 €. 
 
- Fixer la créance privilégiée de la SCI LE STERE à la procédure de liquidation judiciaire de la société FA DUBOIS à la somme de 60. 623,63 € à titre privilégié, arrêtée à la date du prononcé du jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 8 septembre 2022 et se décomposant comme suit : 
 
• Loyers et charges impayés : 44. 653.81 € (46 109.26 – [1 984.71 x 22/30]) 
• Réfection salle de bains et parquets : 4.504.44 €. 
• Article et dépens : 3.000 €. 
• Indemnité forfaitaire de l’article 10 du bail : 4. 465.38 €. 
• Intérêts de retard : 4.000 € (4 % par mois à compter du 23 décembre 2018). 
 
- Dire que ladite créance viendra en rang privilégié conformément à l’article L622-16 du Code de commerce. 
- Débouter la SELARL TCA prise en la personne de Maître [U] [C] ès qualité de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions. 
 
- A tout le moins, réduire à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires de la SELARL TCA prise en la personne de Maître [U] [C] ès qualité. 
 
- Condamner SELARL TCA prise en la personne de Maître [U] [C] ès qualité à payer à la SCI STERE la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
 
- Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés. 
 
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Suivant conclusions notifiées le 17 octobre 2023, la SELARL TCA, prise en la personne de Me [U] [C], es qualité de liquidateur de la SARL FA DUBOIS a demandé au tribunal de:

A titre principal 
 
- Dire et juger l’exception d’inexécution de règlement des loyers et charges opposée par la société FA DUBOIS recevable et bien fondée par les manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance conforme à la destination du bail commercial. 
 
- Dire et juger en conséquence que la créance de loyers et charges de la SCI STERE n’est pas exigible. 
 
- Débouter la SCI STERE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

A titre infiniment subsidiaire, 
 
- Fixer la créance de la SCI STERE à la procédure de liquidation judiciaire à la somme de 44 653,81 Euros. 
 
A titre reconventionnel ,
 
- Constater la résiliation du bail commercial par le liquidateur judiciaire de la SARL FA DUBOIS au 9 février 2023, 
 
- Dire et juger que l’inexécution de son obligation de délivrance par la SCI STERE a causé à la SARL FA DUBOIS des préjudices certains et directs. 
 
- Condamner en conséquence la SCI STERE à régler à la Selarl TCA, représentée par Maître [U] [C] es qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 60.000,00 Euros en réparation des préjudices subis. 
 
En toutes hypothèses 
 
- Condamner la SCI STERE à la somme de 5.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 CPC ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé ainsi que ceux de l’expertise judiciaire. 

 **
 
En application de l'article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

Motifs

***


MOTIFS : 


- Sur la résiliation du bail liant la SCI STERNE et la SARL FA DUBOIS

Il est constant que suite à la mise à néant du protocole d’accord intervenu les 7 janvier et 3 février 2022 entre la SCI STERNE et la SARL FA DUBOIS et suite à l’ouverture d’une procédure de liquidation en date du 8 novembre 2022 à l’égard de la SARL FA DUBOIS, la SELARL TCA, prise en la personne de Me [U] [C], es qualité de mandataire liquidateur , a opté par courrier en date du 8 février 2023, pour la résiliation du bail pure et simple à effet le jour de la réception du dit courrier conformément à l’article L.641-12 du code de commerce.

Le bail a, par conséquent, été résilié à la date du 9 février 2023, date dé réception non contestée par la bailleresse.


- Sur l’arriéré de loyers et charges impayées au 8 septembre 2022: 

La SCI STERNE allègue de l’existence d’une créance évaluée à la somme de 60.623,63 € au 8 septembre 2022, date du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SARL FA DUBOIS.
Il est justifié que cette créance a été déclarée à la SELARL TCA le 8 novembre 2022, pour le montant précité se décomposant de la manière suivante:
- Loyers et charges impayés : 44.653,81 € (46.109,26 – [1.984,71 x 22/30]) ,
- Réfection salle de bains et parquets : 4. 503,44 €,
- Article 700 et dépens : 3.000 €,
-Indemnité contractuelle forfaitaire égale à 10 % de la dette, en vertu de l’article 10 du bail : 4.465.38€.
-Intérêts de retard : 4.000 € (4 % par mois à compter du 23 décembre 2018). 

La SCI STERNE sollicite que sa créance soit fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FA DUBOIS.

Le mandataire liquidateur de la SARL FA DUBOIS s’y oppose et se prévaut de l’exception d’inexécution, aux motifs qu’elle aurait gravement failli à son obligation de délivrance conforme des locaux. 

Il résulte de article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation , alors même que celle-ci est exigible , si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

L’article 1719 du Code civil qui dispose que : 
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement 
décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur 
ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. 

Le mandataire liquidateur fait valoir que l’immeuble donné à bail est , dans sa partie commerciale affecté de graves désordres et non conformités qui le rendent dangereux et qui ont empêché son exploitation ainsi que dans la partie habitation, il ne respecte pas les critères de décence. Il fonde ses prétentions sur le rapport d’expertise de M. [T], expert désigné par le Juge des référés , qui dans son ordonnance prononcée le 8 novembre 2018 avait constaté que“les travaux effectués par la SARL FA DUBOIS et l’état général du bâtiment constituaient des éléments susceptibles de fonder une exception d’inexécution reposant sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et justifiant ainsi la rétention des loyers”.

Il ressort du rapport d’expertise que :

1) Fenêtres et volets: 

L’expert a constaté que les fenêtres ne peuvent pas être fermées ; qu’il suffit de pousser vers l’extérieur ou de tirer depuis l’intérieur pour ouvrir deux fenêtres du bar; que la tablette de la chambre comporte des traces d’infiltrations et que les hauteurs des allégées sont nettement insuffisantes, non conformes aux règles de l’art et qu’elles représentent un danger. Il précise que les fenêtres et les volets devaient être dans un état sensiblement identique lors de la cession du fonds de commerce, fin 2016. Il conclut que ces désordres proviennent à 80% du vieillissement normal et d’absence d’entretien au niveau des organes de fermetures.
Il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien au niveau de la propreté, excepté quelques obstructions au niveau des gâches des crémones. 

2) plancher du 1er étage

Une lame est déformée par un choc et finira par casser. Elle deviendra dangereuse d’une façon certaine .L’expert n’est pas en mesure de certifier l’origine du choc et précise en réponse un dire qu’il n’est pas possible d’établir une relation entre la dépose de la cloison et la cassure de la lame . 
 
3) Escalier du 2 ème étage 
 un défaut de conception du poteau, qui est en deux parties. L’expert indique que l’escalier pourrait casser manquant de solidité au niveau de son assemblage. En réponse à un dire les ouvrages situés sous l’escalier et déposés par le preneur n’ont aucune conséquence sur ce poteau. 

4) Salle d’eau du 1er étage

La salle d’eau est impropre à sa destination, la douche a été déposées suite à des fuites et le WC fuit. Ces fuites ont bien été occasionnées suite à des maladresses au niveau de la réalisation des évacuations. L’expert conclu que les travaux devraient à la charge du bailleur tout en soulignant que la douche a été déposée par le preneur sans en informer le bailleur et sans l’intervention d’un professionnel.

5) Salle de restaurant sous l’appentis

La structure de la charpente n’a pas été réalisée dans les règles de l’art et présente une déformation; ce qui la fragilise au niveau de sa stabilité et rend nécessaire des travaux de consolidation qui selon l’expert sont à la charge du bailleur. 

Il est de jurisprudence constante que le preneur n’est autorisé à se prévaloir de l’exception d’inexécution, que s’il démontre l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance rendant le bien donné à bail, impropre à sa destination.

Or, les constatations de l’expert ne permettent pas établir que la SARL FA DUBOIS n’était pas en mesure d’utiliser normalement les lieux loués pour l’exercice de son activité, puisqu’il résulte des pièces versées au dossier que la locataire a exploité son fond de commerce de [Localité 3] -Restauration-vente à emporter, pendant la période où les loyers sont demeurés impayés.

En outre, il résulte des stipulations du bail que le preneur a reconnu prendre les locaux en l’état où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation y compris celles liées à la vétusté, autre que les grosses réparations locatives définies à l’article 606 du code civil. 

L’état des lieux dressé contradictoirement le 30 décembre 2016 permet de constater que le local commercial était en état d’usage et sale ; que les douches étaient dans un état déplorable en raison d’un manque d’entretien et que l’appartement à l’étage était en état d’usage ; que le parquet présentait des taches sur l’ensemble; qu’il manquait des radiateurs dans les chambres; que les stores et pare soleil des vélux étaient cassés. 

Il est stipulé de l’article 6-2 que le preneur effectuera à ses frais pendant toute la durée du bail, les réparations, les remplacements et les travaux d’entretien et nettoyage qui s’avéraient nécessaires même dans le cas où les dits travaux seraient rendus nécessaires par la vétusté. 

Enfin, il n’est pas démontré que la SARL FA DUBOIS ait informé sa bailleresse des difficultés rencontrées et de l’existence de réparations devenues nécessaires, suite à son entrée dans les lieux et qui incomberait à cette dernière , en application des stipulations du bail.

Elle ne pouvait, donc, suspendre unilatéralement le paiement des loyers et charges et demeure tenue au paiement des dits loyers et charges.

Il résulte des décomptes produits que les montants de l’arriéré de loyers et charges s’élèvent à la somme de 44.653,81 € au 8 septembre 2022.

La SCI STERE allègue de l’existence d’une créance en lien avec un manquement de la locataire à ses obligations d’entretien dont elle sollicite la fixation au passif de la SARL FA DUBOIS se décomposant de la manière suivante:
-350 € au titre de la réparation du parquet, après le choc survenu pendant la durée du bail, 
 -4.153,44€ au titre de la réfection de la salle de bain correspondant à des travaux de plomberie à hauteur de 2.353,44 € et de divers travaux pour la somme de 1.800 €.
Ces sommes correspondent au coût des travaux chiffrés par l’expert.

Eu égard aux conclusions de l’expert, il ne peut être mis à la charge de la locataire la totalité des frais de réparations, l’origine des fuites dans la salle de bain ne provenant pas d’une vétusté mais d’un défaut de conception de la salle de bain . Il ne peut, cependant, pas être laissé à la seule charge de la bailleresse les dits frais dans la mesure où l’expert a constaté que la douche avait été déposée par le preneur sans en informer le bailleur et sans l’intervention d’un professionnel. 
Il sera mis à la charge de la SARL FA DUBOIS la somme de 1.246 € TTC 
 
La SCI STERE demande également qu’il soit fixé au passif de la SARL FA DUBOIS une indemnité contractuelle correspondant à 10% de la dette locative conformément à l’article 10 du bail.
Il est stipulé à l’article 10 du bail que “ toute échéance de loyer et charge qui n’aurait pas été payée à la date convenue fera supporter au preneur, 15 jours après sa mise en demeure préalable demeurée infructueuse à titre de dommages et intérêt forfaitaires et conventionnels une indemnité égale à 10% de la somme due.” En application de cette clause, la SARL FA DUBOIS est redevable de la somme de 4.465,38 €. 

S’agissant des intérêts réclamés au taux de 4% et chiffrés par la bailleresse à la somme de 4.000 €, ces intérêts sont également dus par la SARL FA DUBOIS , en application de l’article 10 du bail. 

La SCI STERE sollicite , enfin , la somme de 3.000 € au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Il ne sera pas fait droit à cette demande, en l’absence de toute précision sur le fondement de cette demande, sachant que le juge des référés a, dans son ordonnance mis à la charge de la SCI STERNE les dépens de la procédure de référés et qu’il ne résulte pas des éléments du dossier de circonstances rendant nécessaire, du point de vue de l’équité, la remise en cause de la décision du juge des référés.
 
La créance de la SCI STERE sera, en conséquence évaluée à la somme de 54.365,19 €. 


-Sur la demande reconventionnelle:

Le mandataire liquidateur allègue d’une créance de la SARL FA DUBOIS à l’encontre de la SCI STERE , lui reprochant un manquement à son obligation de délivrance ayant occasionné à la locataire un préjudice d’exploitation évalué à la somme de 20.000 € comprenant des dommages et intérêts, au regard de l’ancienneté du préjudice subi ainsi qu’une perte de chance de céder le fonds de commerce évaluée à la somme de 38.000 €.


S’agissant de la perte d’exploitation , il explique que la SARL FA DUBOIS a été été contrainte d’exploiter son fonds dans des conditions réduites et dégradées dès la fin de la période de confinement, soit à compter du 30 novembre 2020 jusqu’au 30 novembre 2021, ayant du réduire ses couverts de moitié et accusant ainsi une baisse de son chiffres d’affaires HT de 14.407,36 €.

La SCI STERE conteste tout lien de causalité entre un manquement à son obligation de délivrance avec le préjudice allégué au titre de la perte d’exploitation.

Il résulte du rapport d’expertise que les désordres affectant les fenêtres et les volets proviennent à 80% du vieillissement normal et d’une absence d’entretien au niveau des organes de fermetures. 
Or il est stipulé au bail que le preneur est tenu de prendre en charge , pendant toute la durée du bail, les réparations , les remplacements et les travaux d’entretien et nettoyage qui s’avéraient nécessaires même dans le cas où les dits travaux seraient rendus nécessaires par la vétusté. En outre, ces défauts étaient apparents lors de la prise de possession des lieux et le preneur a accepté le local en l’état. 
S’agissant du plancher, aucun élément ne permet d’établir que le désordre constaté provient d’un défaut de conception. 
S’agissant des désordres affectant la salle d’eau, ces désordres n’affectant pas le local commercial sont sans lien avec le préjudice alégué au titre de la perte d’exploitation. Cependant, l’expert a noté que l’eau des fuites provenant de la salle de bain s’infiltrait par le plafond du bar.
Il est versé un procès verbal de constat dressé le 28 juin 2017 attestant l’existence de la présence d’eau au sol s’écoulant le long du bar vers la salle de restauration et relatant que la gérante avait constaté l’existence de cette eau lors de son entrée dans les lieux et que les précédents locataires s’étaient engagés à y remédier. 
La SCI STERE affirme que ce dégât des eaux a été pris en charge par l’assureur de la locataire et que celle-ci a été indemnisée. L’expert a sollicité, vainement, les rapports des assurances cours des opérations d’expertise.
Le rapport d’expertise de l’assureur n’est toujours pas versé aux débats, alors que la déclaration de sinistre a été faite.
Au vu des seules pièces du dossier, il ne peut être vérifier si ce dégât des eaux a eu une incidence sur l’exploitation du restaurant. 

Enfin, s’agissant des désordres affectant la salle du restaurant , l’expert a mis en évidence que la structure de la charpente n’avait pas été réalisée dans les règles de l’art et présente une déformation; ce qui la fragilise au niveau de sa stabilité et rend nécessaire des travaux de consolidation devant selon l’expert être à la charge du bailleur. Au moment de la réalisation de l’expertise, il n’avait pas été noté par l’expert d’atteinte à la sécurité actuelle des occupants, l’expert ayant relevé que “la couverture de la partie fond ne devrait pas tenir , en présence d’une charge de neige normalisée “. 

Il avait été soutenu devant l’expert que les précédents locataires avaient dénoncés auprès du bailleur les conditions d’insalubrité et de dangerosité. Cependant , aucune pièce ne vient étayer cette dénonciation. 

Dès lors, au vu de ces éléments, il n’est pas démontré un lien de causalité entre le manquement allégué à l’encontre du bailleur et constaté par l’expert, qui serait à l’origine d’une perte d’exploitation. 

S’agissant de la perte de chance de vendre le fonds de commerce, la SCI STERE soutient d’une part que le liquidateur ne justifie d’aucune démarche entreprise pour tenter de céder le fonds de commerce et d’autre part que la dégradation des lieux est imputable au défaut d’entretien et de réparation des locaux, à la charge du preneur en vertu du bail .

Il est constant que la SARL FA DUBOIS avait souhaité acquérir les murs mais n’a pu obtenir de financement et que la promesse signée entre la SCI STERE et la FA DUBOIS est devenue non avenue le 28 février 2022. 

Il doit être rappelé que les clauses du bail mettait à la charge de la locataire les travaux d’entretien et de réparation locatives , y compris dans l’hypothèse de travaux rendus nécessaires par la vétusté. 

Il est, cependant, peu probable que le fonds de commerce puisse trouver un acquéreur, au vu des conclusions de l’expert relatives au défaut de conception de la charpente et de la couverture ainsi que du poteau de l’escalier, sans l’engagement de la bailleresse, à qui incombe les travaux de consolidation, de prendre en charge les travaux préconisés par l’expert.

Dès lors, il apparaît que les défaut de conception constatés par l’expert ont fait perdre une chance à la locataire de pouvoir céder son fonds de commerce; que cette dernière a, toutefois, contribué de manière prépondérante, par ses difficultés à entretenir les lieux donnés à bail conformément aux stipulations du bail, à cette perte de chance.
Dans ces conditions, la part de responsabilité de la bailleresse sera évaluée à 1/5 du préjudice effectivement subi soit à la somme de 7.600 €. 
 

- Sur les comptes entre les parties:

Il découle des développements précédents que la SCI STERE est titulaire d’une créance à hauteur de la somme de 54.365,19 € et que la SARL FA DUBOIS est titulaire d’une créance d’un montant de 7.600 €.

Il sera procédé, en application de l’article 1348 du code civil à la compensation réciproque des créances ainsi fixées. 

La créance de la SCI STERE viendra en rang privilégié conformément à l’article L622-16 du 
Code de commerce. 


- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de la présente instance seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FA DUBOIS, partie succombant principalement. Toutefois ces dépens ne comprendont pas les dépens de la procédure de référés,ni les frais afférents à l’expertise judiciaire qui resteront à la charge de la SCI STERE . 

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI STERE les frais irrépétibles exposés pour la présente instance. En conséquence , elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le TRIBUNAL , par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au Greffe

DECLARE la SCI STERE recevable et partiellement bien fondée en son action initiée à l’encontre de la SELARL TCA, prise en la personne de Me [U] [C], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL FA DUBOIS,

REÇOIT la SELARL TCA, prise en la personne de Me [U] [C], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL FA DUBOIS en sa demande reconventionnelle,

DECLARE la SELARL TCA, prise en la personne de Me [Z] [C], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL FA DUBOIS partiellement bien fondée en sa demande reconventionnelle,

CONSTATE que le bail liant la SCI STERE à la SARL FA DUBOIS a pris fin le 9 février 2023, 

DIT que la SARL FA DUBOIS est redevable envers la SCI STERE, au 8 septembre 2022 de la somme de 54.365,19 € , correspondant à un arriéré locatif,

DIT que la SCI STERE est redevable envers la SARL FA DUBOIS de la somme de 7.600 € , correspondant au préjudice résultant de la perte de chance de céder son fond de commerce, suite au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, 

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties, en application de l’article 1348 du code civil,

Dispositif

En conséquence,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FA DU BOIS, la créance de la SCI STERE s’élevant à la somme de 46.765,19 €,déduction faite de sa propre créance,

DIT que cette créance viendra en rang privilégié conformément à l’article L622-16 du Code de commerce, 
 
DEBOUTE la SCI STERE et la SELARL TCA, du surplus de leurs demandes respectives.

DIT que les dépens de la présente instance seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FA DUBOIS, partie succombant principalement et que les dépens de la procédure de référés et les frais afférents à l’expertise judiciaire, resteront à la charge de la SCI STERE. 

Le Greffier Le Juge.
Texte intégral
JUGEMENT du 17 Août 2026


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N° RG 22/01461 - N° Portalis DBYD-W-B7G-DFBM



S.C.I. STERE

C/

S.A.R.L. FA DUBOIS, 
S.E.L.A.R.L. TCA








Copie exécutoire délivrée
le

à


Copie certifiée conforme délivrée 
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE [Z]
---------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
---------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE 

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier 

DEBATS à l’audience publique du 01 Décembre 2025
 
Jugement contradictoire mis à disposition le 17 Août 2026, après prorogation de la date de mise à disposition initiallement prévue le 30/03/2026, date indiquée à l’issue des débats; date indiquée à l’issue des débats;




DEMANDEUR :


S.C.I. STERE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Xavier-pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO


DEFENDEUR:


S.A.R.L. FA DUBOIS, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Olivier DESCHAMPS de la SELARL DESCHAMPS OLIVIER, avocats au barreau de RENNES

S.E.L.A.R.L. TCA
prise en la personne de Maître [U] [C], 
en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société FA DUBOIS, désigné par jugement du Tribunal de commerce de SAINT MALO du 8 novembre 2022, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Olivier DESCHAMPS de la SELARL DESCHAMPS OLIVIER, avocats au barreau de RENNES



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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 Mai 2017, la SCI STERE a donné à bail à loyer commercial à la société SARL FA DUBOIS, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à JUGON LES LACS COMMUNE NOUVELLE, comprenant une partie à usage professionnel et une partie à usage d’habitation située au premier étage.

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf ans, allant du 1er Janvier 2017 au 31 Décembre 2026, moyennant un loyer annuel de 18. 000 € HT, TVA au taux en vigueur en sus, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois, par virement bancaire sur le compte de la bailleresse.

A compter du mois de mai 2017, la Société SCI STERE a constaté que, de manière habituelle, les loyers n’étaient plus réglés en intégralité .

Les mises en demeure adressées à sa locataire étant restées sans effet, la bailleresse a ,par acte extra judiciaire en date du 26 février 2018, fait délivrer à la SARL FA DUBOIS, un commandement de lui régler la somme totale de 8.121,11 € ,visant la clause résolutoire.

Faute pour la SARL FA DUBOIS de s’être exécutée, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, la SCI STERE l’a assignée en référé devant Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de SAINT-MALO, par exploit d’huissier du 25 Mai 2018 aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et condamner cette dernière à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

A titre reconventionnel, la Société FA DUBOIS a opposé qu’une contestation sérieuse s’opposait à l’acquisition de la clause résolutoire et a sollicité une expertise judiciaire sur l’immeuble pris à bail.

Suivant ordonnance de référé du 8 novembre 2018, le Président du Tribunal de Grande Instance de SAINT-MALO a rejeté l'ensemble des demandes de la SCI STERE, ordonné une expertise contradictoire à l'égard des parties et désigné pour y procéder Monsieur [N] [T].

Les parties ont cherché, en ouverture de rapport, à trouver un accord amiable pour mettre fin au litige les opposant.

Un protocole a été régularisé le 7 janvier 2022 entre les parties, fixant à titre de condition suspensive l’obtention d’un financement bancaire aux fins d’acquisition de l’immeuble par la Société FA DUBOIS ou toute personne lui étant substituée, la condition de financement devant être levée pour le 31 janvier 2022 et la réitération de la vente par acte authentique le 30 avril 2022.

Dans ce cadre, la Société FA DUBOIS a réglé la somme de 20.000€ au nom de la CARPA entre les mains du conseil de la Société SCI STERE, le cabinet LEMASSON & ASSOCIES,somme à valoir sur l’arriéré de loyer en exécution du protocole transactionnel.
Par avenant en date du 3 février 2022, les parties sont convenues de proroger la condition suspensive de financement bancaire au 28 février 2022 avec réitération de la vente par acte authentique au 1er juin 2022 au plus tard.

Le protocole n’a pu aboutir, faute d’obtention du financement par la société FA DUBOIS.

La SCI STERE a décidé de mettre en vente son fonds de commerce et a, par exploit du 26 juillet 2022, régularisé une saisie conservatoire entre les mains de la CARPA aux fins de conservation de la somme de 20. 000€ déposée en compte CARPA du CABINET LEMASSON & ASSOCIES, dans l’attente de la décision au fond à intervenir entre les parties. 
 

Par exploit du 17 août 2022, la SCI LE STERE a assigné la société FA DUBOIS devant le Tribunal judiciaire de Saint -Malo aux fins de voir :

A titre principal,
- Constater l’acquisition, à la date du 26 Mars 2018, de la clause résolutoire prévue au bail commercial qu’elle a consenti à la Société FA DUBOIS pour l’ensemble commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2],
- Constater la résiliation, à la date du 26 Mars 2018, du bail commercial qu’elle a consenti à la société FA DUBOIS pour l’ensemble commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2],
- Condamner la Société FA DUBOIS à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, à 1% du montant du dernier loyer annuel fixé, en application de l’article 10 du Bail, soit 180 € par jour de retard, jusqu’à la date de libération effective des lieux par la Société FA DUBOIS et de tout occupant de son chef ainsi que de tout effet mobilier,
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la Société FA DUBOIS pour défaut de paiement des loyers et charges, à effet de la décision à intervenir,
- Condamner, la société FA DUBOIS à lui payer, au titre des loyers et charges impayées, la somme à parfaire au jour de la décision de 40. 155,13 Euros.
- Condamner, la société FA DUBOIS à lui payer, au titre de l’indemnité due à titre de dommages et intérêts et fixée à 10 % de la somme due en application de l’article 10 du Bail commercial, de toutes sommes dues en exécution des présentes,
En toutes hypothèses
- Ordonner l’expulsion forcée, sans délai, des lieux de la société FA DUBOIS ou de tous occupants de son chef dés la signification du commandement de quitter les lieux à intervenir,
- Dire que, faute pour la Société FA DUBOIS de s’être exécutée, elle pourra requérir l’assistance et le concours de la force publique, 
- Ordonner l’évacuation de tous objets mobiliers appartenant à la société FA DUBOIS, dans les mêmes délais, faute de quoi, elle sera autorisée à les déposer sur la voie publique,
- Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 100 euros par jours de retard commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance de référé pendant un délai d’un mois, passé lequel délai, il pourra être de nouveau statué aux fins de liquidation et fixation d’une l’astreinte définitive par le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en référé, lequel s’en réserve expressément le pouvoir conformément à l’article L131-3 du code des Procédures civiles d’exécution,
- Dire et juger que les sommes dues par la Société FA DUBOIS porteront intérêt au taux de 4% par mois, dans les 15 jours de la mise en demeure, soit à compter du 23 Décembre 2018,
- Condamner la Société FA DUBOIS à payer la somme de 4.505,44€ au titre de la réfection de la salle de bain et du parquet,
- Condamner la société FA DUBOIS à payer à la Société SCI STERE la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du NCPC,
- Condamner la société FA DUBOIS aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le commandement de payer du 26 Février 2018.

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 21 octobre 2022 et renvoyée à la mise en état pour son instruction.

Par jugement du Tribunal de commerce de Saint Malo en date du 8 septembre 2022, la société FA DUBOIS a été placée en redressement judiciaire, la SELARL TCA étant désignée ès qualité de mandataire judiciaire.
La SCI STERE a déclaré sa créance pour la somme de 60. 623,63 €, dont 44 653.81 € correspondant aux loyers et charges impayés au jour du jugement d’ouverture .

Parallèlement, la procédure collective a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 8 novembre 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 janvier 2023, la SCI STERE a attrait le mandataire liquidateur à la cause, en l’absence d’intervention volontaire de ce dernier.

Le 8 février 2023, le liquidateur ès qualité a informé la bailleresse de son intention d’opter pour la résiliation pure et simple du bail à effet de la réception du pli recommandé notifiant sa décision .

Suivant ordonnance du 16 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonnée la jonction des instances sous le numéro RG: 22/1461. 

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 décembre 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 1er décembre 2025, où elle a été examinée et mise en délibéré au 30 mars 2026.
Le délibéré a été prorogé au 17 août 2026 en raison du surcroît de travail du magistrat en charge de la rédaction du jugement.


 ***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2024 , la SCI STERE a demandé au tribunal de :

-la recevoir la SCI STERE en ses demandes et l’y dire bien fondée,. 
 
- Juger que la SCI LE STERE détient une créance à titre privilégiée sur la société FA DUBOIS à hauteur de la somme de 60.623,63 €. 
 
- Fixer la créance privilégiée de la SCI LE STERE à la procédure de liquidation judiciaire de la société FA DUBOIS à la somme de 60. 623,63 € à titre privilégié, arrêtée à la date du prononcé du jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 8 septembre 2022 et se décomposant comme suit : 
 
• Loyers et charges impayés : 44. 653.81 € (46 109.26 – [1 984.71 x 22/30]) 
• Réfection salle de bains et parquets : 4.504.44 €. 
• Article et dépens : 3.000 €. 
• Indemnité forfaitaire de l’article 10 du bail : 4. 465.38 €. 
• Intérêts de retard : 4.000 € (4 % par mois à compter du 23 décembre 2018). 
 
- Dire que ladite créance viendra en rang privilégié conformément à l’article L622-16 du Code de commerce. 
- Débouter la SELARL TCA prise en la personne de Maître [U] [C] ès qualité de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions. 
 
- A tout le moins, réduire à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires de la SELARL TCA prise en la personne de Maître [U] [C] ès qualité. 
 
- Condamner SELARL TCA prise en la personne de Maître [U] [C] ès qualité à payer à la SCI STERE la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
 
- Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés. 
 
 **

Suivant conclusions notifiées le 17 octobre 2023, la SELARL TCA, prise en la personne de Me [U] [C], es qualité de liquidateur de la SARL FA DUBOIS a demandé au tribunal de:

A titre principal 
 
- Dire et juger l’exception d’inexécution de règlement des loyers et charges opposée par la société FA DUBOIS recevable et bien fondée par les manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance conforme à la destination du bail commercial. 
 
- Dire et juger en conséquence que la créance de loyers et charges de la SCI STERE n’est pas exigible. 
 
- Débouter la SCI STERE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

A titre infiniment subsidiaire, 
 
- Fixer la créance de la SCI STERE à la procédure de liquidation judiciaire à la somme de 44 653,81 Euros. 
 
A titre reconventionnel ,
 
- Constater la résiliation du bail commercial par le liquidateur judiciaire de la SARL FA DUBOIS au 9 février 2023, 
 
- Dire et juger que l’inexécution de son obligation de délivrance par la SCI STERE a causé à la SARL FA DUBOIS des préjudices certains et directs. 
 
- Condamner en conséquence la SCI STERE à régler à la Selarl TCA, représentée par Maître [U] [C] es qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 60.000,00 Euros en réparation des préjudices subis. 
 
En toutes hypothèses 
 
- Condamner la SCI STERE à la somme de 5.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 CPC ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé ainsi que ceux de l’expertise judiciaire. 

 **
 
En application de l'article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

 ***


MOTIFS : 


- Sur la résiliation du bail liant la SCI STERNE et la SARL FA DUBOIS

Il est constant que suite à la mise à néant du protocole d’accord intervenu les 7 janvier et 3 février 2022 entre la SCI STERNE et la SARL FA DUBOIS et suite à l’ouverture d’une procédure de liquidation en date du 8 novembre 2022 à l’égard de la SARL FA DUBOIS, la SELARL TCA, prise en la personne de Me [U] [C], es qualité de mandataire liquidateur , a opté par courrier en date du 8 février 2023, pour la résiliation du bail pure et simple à effet le jour de la réception du dit courrier conformément à l’article L.641-12 du code de commerce.

Le bail a, par conséquent, été résilié à la date du 9 février 2023, date dé réception non contestée par la bailleresse.


- Sur l’arriéré de loyers et charges impayées au 8 septembre 2022: 

La SCI STERNE allègue de l’existence d’une créance évaluée à la somme de 60.623,63 € au 8 septembre 2022, date du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SARL FA DUBOIS.
Il est justifié que cette créance a été déclarée à la SELARL TCA le 8 novembre 2022, pour le montant précité se décomposant de la manière suivante:
- Loyers et charges impayés : 44.653,81 € (46.109,26 – [1.984,71 x 22/30]) ,
- Réfection salle de bains et parquets : 4. 503,44 €,
- Article 700 et dépens : 3.000 €,
-Indemnité contractuelle forfaitaire égale à 10 % de la dette, en vertu de l’article 10 du bail : 4.465.38€.
-Intérêts de retard : 4.000 € (4 % par mois à compter du 23 décembre 2018). 

La SCI STERNE sollicite que sa créance soit fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FA DUBOIS.

Le mandataire liquidateur de la SARL FA DUBOIS s’y oppose et se prévaut de l’exception d’inexécution, aux motifs qu’elle aurait gravement failli à son obligation de délivrance conforme des locaux. 

Il résulte de article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation , alors même que celle-ci est exigible , si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

L’article 1719 du Code civil qui dispose que : 
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement 
décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur 
ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. 

Le mandataire liquidateur fait valoir que l’immeuble donné à bail est , dans sa partie commerciale affecté de graves désordres et non conformités qui le rendent dangereux et qui ont empêché son exploitation ainsi que dans la partie habitation, il ne respecte pas les critères de décence. Il fonde ses prétentions sur le rapport d’expertise de M. [T], expert désigné par le Juge des référés , qui dans son ordonnance prononcée le 8 novembre 2018 avait constaté que“les travaux effectués par la SARL FA DUBOIS et l’état général du bâtiment constituaient des éléments susceptibles de fonder une exception d’inexécution reposant sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et justifiant ainsi la rétention des loyers”.

Il ressort du rapport d’expertise que :

1) Fenêtres et volets: 

L’expert a constaté que les fenêtres ne peuvent pas être fermées ; qu’il suffit de pousser vers l’extérieur ou de tirer depuis l’intérieur pour ouvrir deux fenêtres du bar; que la tablette de la chambre comporte des traces d’infiltrations et que les hauteurs des allégées sont nettement insuffisantes, non conformes aux règles de l’art et qu’elles représentent un danger. Il précise que les fenêtres et les volets devaient être dans un état sensiblement identique lors de la cession du fonds de commerce, fin 2016. Il conclut que ces désordres proviennent à 80% du vieillissement normal et d’absence d’entretien au niveau des organes de fermetures.
Il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien au niveau de la propreté, excepté quelques obstructions au niveau des gâches des crémones. 

2) plancher du 1er étage

Une lame est déformée par un choc et finira par casser. Elle deviendra dangereuse d’une façon certaine .L’expert n’est pas en mesure de certifier l’origine du choc et précise en réponse un dire qu’il n’est pas possible d’établir une relation entre la dépose de la cloison et la cassure de la lame . 
 
3) Escalier du 2 ème étage 
 un défaut de conception du poteau, qui est en deux parties. L’expert indique que l’escalier pourrait casser manquant de solidité au niveau de son assemblage. En réponse à un dire les ouvrages situés sous l’escalier et déposés par le preneur n’ont aucune conséquence sur ce poteau. 

4) Salle d’eau du 1er étage

La salle d’eau est impropre à sa destination, la douche a été déposées suite à des fuites et le WC fuit. Ces fuites ont bien été occasionnées suite à des maladresses au niveau de la réalisation des évacuations. L’expert conclu que les travaux devraient à la charge du bailleur tout en soulignant que la douche a été déposée par le preneur sans en informer le bailleur et sans l’intervention d’un professionnel.

5) Salle de restaurant sous l’appentis

La structure de la charpente n’a pas été réalisée dans les règles de l’art et présente une déformation; ce qui la fragilise au niveau de sa stabilité et rend nécessaire des travaux de consolidation qui selon l’expert sont à la charge du bailleur. 

Il est de jurisprudence constante que le preneur n’est autorisé à se prévaloir de l’exception d’inexécution, que s’il démontre l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance rendant le bien donné à bail, impropre à sa destination.

Or, les constatations de l’expert ne permettent pas établir que la SARL FA DUBOIS n’était pas en mesure d’utiliser normalement les lieux loués pour l’exercice de son activité, puisqu’il résulte des pièces versées au dossier que la locataire a exploité son fond de commerce de [Localité 3] -Restauration-vente à emporter, pendant la période où les loyers sont demeurés impayés.

En outre, il résulte des stipulations du bail que le preneur a reconnu prendre les locaux en l’état où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation y compris celles liées à la vétusté, autre que les grosses réparations locatives définies à l’article 606 du code civil. 

L’état des lieux dressé contradictoirement le 30 décembre 2016 permet de constater que le local commercial était en état d’usage et sale ; que les douches étaient dans un état déplorable en raison d’un manque d’entretien et que l’appartement à l’étage était en état d’usage ; que le parquet présentait des taches sur l’ensemble; qu’il manquait des radiateurs dans les chambres; que les stores et pare soleil des vélux étaient cassés. 

Il est stipulé de l’article 6-2 que le preneur effectuera à ses frais pendant toute la durée du bail, les réparations, les remplacements et les travaux d’entretien et nettoyage qui s’avéraient nécessaires même dans le cas où les dits travaux seraient rendus nécessaires par la vétusté. 

Enfin, il n’est pas démontré que la SARL FA DUBOIS ait informé sa bailleresse des difficultés rencontrées et de l’existence de réparations devenues nécessaires, suite à son entrée dans les lieux et qui incomberait à cette dernière , en application des stipulations du bail.

Elle ne pouvait, donc, suspendre unilatéralement le paiement des loyers et charges et demeure tenue au paiement des dits loyers et charges.

Il résulte des décomptes produits que les montants de l’arriéré de loyers et charges s’élèvent à la somme de 44.653,81 € au 8 septembre 2022.

La SCI STERE allègue de l’existence d’une créance en lien avec un manquement de la locataire à ses obligations d’entretien dont elle sollicite la fixation au passif de la SARL FA DUBOIS se décomposant de la manière suivante:
-350 € au titre de la réparation du parquet, après le choc survenu pendant la durée du bail, 
 -4.153,44€ au titre de la réfection de la salle de bain correspondant à des travaux de plomberie à hauteur de 2.353,44 € et de divers travaux pour la somme de 1.800 €.
Ces sommes correspondent au coût des travaux chiffrés par l’expert.

Eu égard aux conclusions de l’expert, il ne peut être mis à la charge de la locataire la totalité des frais de réparations, l’origine des fuites dans la salle de bain ne provenant pas d’une vétusté mais d’un défaut de conception de la salle de bain . Il ne peut, cependant, pas être laissé à la seule charge de la bailleresse les dits frais dans la mesure où l’expert a constaté que la douche avait été déposée par le preneur sans en informer le bailleur et sans l’intervention d’un professionnel. 
Il sera mis à la charge de la SARL FA DUBOIS la somme de 1.246 € TTC 
 
La SCI STERE demande également qu’il soit fixé au passif de la SARL FA DUBOIS une indemnité contractuelle correspondant à 10% de la dette locative conformément à l’article 10 du bail.
Il est stipulé à l’article 10 du bail que “ toute échéance de loyer et charge qui n’aurait pas été payée à la date convenue fera supporter au preneur, 15 jours après sa mise en demeure préalable demeurée infructueuse à titre de dommages et intérêt forfaitaires et conventionnels une indemnité égale à 10% de la somme due.” En application de cette clause, la SARL FA DUBOIS est redevable de la somme de 4.465,38 €. 

S’agissant des intérêts réclamés au taux de 4% et chiffrés par la bailleresse à la somme de 4.000 €, ces intérêts sont également dus par la SARL FA DUBOIS , en application de l’article 10 du bail. 

La SCI STERE sollicite , enfin , la somme de 3.000 € au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Il ne sera pas fait droit à cette demande, en l’absence de toute précision sur le fondement de cette demande, sachant que le juge des référés a, dans son ordonnance mis à la charge de la SCI STERNE les dépens de la procédure de référés et qu’il ne résulte pas des éléments du dossier de circonstances rendant nécessaire, du point de vue de l’équité, la remise en cause de la décision du juge des référés.
 
La créance de la SCI STERE sera, en conséquence évaluée à la somme de 54.365,19 €. 


-Sur la demande reconventionnelle:

Le mandataire liquidateur allègue d’une créance de la SARL FA DUBOIS à l’encontre de la SCI STERE , lui reprochant un manquement à son obligation de délivrance ayant occasionné à la locataire un préjudice d’exploitation évalué à la somme de 20.000 € comprenant des dommages et intérêts, au regard de l’ancienneté du préjudice subi ainsi qu’une perte de chance de céder le fonds de commerce évaluée à la somme de 38.000 €.


S’agissant de la perte d’exploitation , il explique que la SARL FA DUBOIS a été été contrainte d’exploiter son fonds dans des conditions réduites et dégradées dès la fin de la période de confinement, soit à compter du 30 novembre 2020 jusqu’au 30 novembre 2021, ayant du réduire ses couverts de moitié et accusant ainsi une baisse de son chiffres d’affaires HT de 14.407,36 €.

La SCI STERE conteste tout lien de causalité entre un manquement à son obligation de délivrance avec le préjudice allégué au titre de la perte d’exploitation.

Il résulte du rapport d’expertise que les désordres affectant les fenêtres et les volets proviennent à 80% du vieillissement normal et d’une absence d’entretien au niveau des organes de fermetures. 
Or il est stipulé au bail que le preneur est tenu de prendre en charge , pendant toute la durée du bail, les réparations , les remplacements et les travaux d’entretien et nettoyage qui s’avéraient nécessaires même dans le cas où les dits travaux seraient rendus nécessaires par la vétusté. En outre, ces défauts étaient apparents lors de la prise de possession des lieux et le preneur a accepté le local en l’état. 
S’agissant du plancher, aucun élément ne permet d’établir que le désordre constaté provient d’un défaut de conception. 
S’agissant des désordres affectant la salle d’eau, ces désordres n’affectant pas le local commercial sont sans lien avec le préjudice alégué au titre de la perte d’exploitation. Cependant, l’expert a noté que l’eau des fuites provenant de la salle de bain s’infiltrait par le plafond du bar.
Il est versé un procès verbal de constat dressé le 28 juin 2017 attestant l’existence de la présence d’eau au sol s’écoulant le long du bar vers la salle de restauration et relatant que la gérante avait constaté l’existence de cette eau lors de son entrée dans les lieux et que les précédents locataires s’étaient engagés à y remédier. 
La SCI STERE affirme que ce dégât des eaux a été pris en charge par l’assureur de la locataire et que celle-ci a été indemnisée. L’expert a sollicité, vainement, les rapports des assurances cours des opérations d’expertise.
Le rapport d’expertise de l’assureur n’est toujours pas versé aux débats, alors que la déclaration de sinistre a été faite.
Au vu des seules pièces du dossier, il ne peut être vérifier si ce dégât des eaux a eu une incidence sur l’exploitation du restaurant. 

Enfin, s’agissant des désordres affectant la salle du restaurant , l’expert a mis en évidence que la structure de la charpente n’avait pas été réalisée dans les règles de l’art et présente une déformation; ce qui la fragilise au niveau de sa stabilité et rend nécessaire des travaux de consolidation devant selon l’expert être à la charge du bailleur. Au moment de la réalisation de l’expertise, il n’avait pas été noté par l’expert d’atteinte à la sécurité actuelle des occupants, l’expert ayant relevé que “la couverture de la partie fond ne devrait pas tenir , en présence d’une charge de neige normalisée “. 

Il avait été soutenu devant l’expert que les précédents locataires avaient dénoncés auprès du bailleur les conditions d’insalubrité et de dangerosité. Cependant , aucune pièce ne vient étayer cette dénonciation. 

Dès lors, au vu de ces éléments, il n’est pas démontré un lien de causalité entre le manquement allégué à l’encontre du bailleur et constaté par l’expert, qui serait à l’origine d’une perte d’exploitation. 

S’agissant de la perte de chance de vendre le fonds de commerce, la SCI STERE soutient d’une part que le liquidateur ne justifie d’aucune démarche entreprise pour tenter de céder le fonds de commerce et d’autre part que la dégradation des lieux est imputable au défaut d’entretien et de réparation des locaux, à la charge du preneur en vertu du bail .

Il est constant que la SARL FA DUBOIS avait souhaité acquérir les murs mais n’a pu obtenir de financement et que la promesse signée entre la SCI STERE et la FA DUBOIS est devenue non avenue le 28 février 2022. 

Il doit être rappelé que les clauses du bail mettait à la charge de la locataire les travaux d’entretien et de réparation locatives , y compris dans l’hypothèse de travaux rendus nécessaires par la vétusté. 

Il est, cependant, peu probable que le fonds de commerce puisse trouver un acquéreur, au vu des conclusions de l’expert relatives au défaut de conception de la charpente et de la couverture ainsi que du poteau de l’escalier, sans l’engagement de la bailleresse, à qui incombe les travaux de consolidation, de prendre en charge les travaux préconisés par l’expert.

Dès lors, il apparaît que les défaut de conception constatés par l’expert ont fait perdre une chance à la locataire de pouvoir céder son fonds de commerce; que cette dernière a, toutefois, contribué de manière prépondérante, par ses difficultés à entretenir les lieux donnés à bail conformément aux stipulations du bail, à cette perte de chance.
Dans ces conditions, la part de responsabilité de la bailleresse sera évaluée à 1/5 du préjudice effectivement subi soit à la somme de 7.600 €. 
 

- Sur les comptes entre les parties:

Il découle des développements précédents que la SCI STERE est titulaire d’une créance à hauteur de la somme de 54.365,19 € et que la SARL FA DUBOIS est titulaire d’une créance d’un montant de 7.600 €.

Il sera procédé, en application de l’article 1348 du code civil à la compensation réciproque des créances ainsi fixées. 

La créance de la SCI STERE viendra en rang privilégié conformément à l’article L622-16 du 
Code de commerce. 


- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de la présente instance seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FA DUBOIS, partie succombant principalement. Toutefois ces dépens ne comprendont pas les dépens de la procédure de référés,ni les frais afférents à l’expertise judiciaire qui resteront à la charge de la SCI STERE . 

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI STERE les frais irrépétibles exposés pour la présente instance. En conséquence , elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Le TRIBUNAL , par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au Greffe

DECLARE la SCI STERE recevable et partiellement bien fondée en son action initiée à l’encontre de la SELARL TCA, prise en la personne de Me [U] [C], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL FA DUBOIS,

REÇOIT la SELARL TCA, prise en la personne de Me [U] [C], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL FA DUBOIS en sa demande reconventionnelle,

DECLARE la SELARL TCA, prise en la personne de Me [Z] [C], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL FA DUBOIS partiellement bien fondée en sa demande reconventionnelle,

CONSTATE que le bail liant la SCI STERE à la SARL FA DUBOIS a pris fin le 9 février 2023, 

DIT que la SARL FA DUBOIS est redevable envers la SCI STERE, au 8 septembre 2022 de la somme de 54.365,19 € , correspondant à un arriéré locatif,

DIT que la SCI STERE est redevable envers la SARL FA DUBOIS de la somme de 7.600 € , correspondant au préjudice résultant de la perte de chance de céder son fond de commerce, suite au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, 

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties, en application de l’article 1348 du code civil, 

En conséquence,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FA DU BOIS, la créance de la SCI STERE s’élevant à la somme de 46.765,19 €,déduction faite de sa propre créance,

DIT que cette créance viendra en rang privilégié conformément à l’article L622-16 du Code de commerce, 
 
DEBOUTE la SCI STERE et la SELARL TCA, du surplus de leurs demandes respectives.

DIT que les dépens de la présente instance seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FA DUBOIS, partie succombant principalement et que les dépens de la procédure de référés et les frais afférents à l’expertise judiciaire, resteront à la charge de la SCI STERE. 

Le Greffier Le Juge.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L131-3, code de commerce L622-16, code civil 606, code de commerce L641-12, code civil 1348). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-20T19:58:17.892Z.