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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, 1ère Chambre, 21 août 2026, n° 25/03545

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrats d'intermédiaire
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2019, M. [K] [V] a donné à bail commercial à la SAS [Q] un local situé au rez-de-chaussée de la résidence [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte notarié en date du 13 février 2023, la SCI SATIK a fait l’acquisition auprès de M. [K] [V] du local commercial portant le n° 7 de la résidence [Adresse 3], [Adresse 4] à Toulon (83000).

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2023, la SCI SATIK a confié à la SAS IBOX GESTION LOCATION un mandat de gérance relatif au local commercial situé au rez-de-chaussée de la [Adresse 5] [Adresse 6] à Toulon (83000), loué à la SAS [Q] pour un loyer principal hors charges de 750€.

Par courrier en date du 22 janvier 2025, M. [F] [T], gérant de la SCI SATIK, a informé M. [Z] [M], SAS IBOX GESTION LOCATION, de la résiliation du contrat de gérance. 

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la SCI SATIK a fait assigner la SAS IBOX GESTION LOCATION devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de réparation du préjudice résultant de négligences commises dans le cadre de son mandat.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI SATIK demande au tribunal de : 

- Révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 11 mai 2026 ;
- Accueillir les conclusions du 28 mai 2026 ;
- Prononcer l’irrecevabilité des conclusions et communications de pièces de la société IBOX du 8 juin 2026 ;
- Constater la résiliation du contrat de mandat ;
- Condamner la société IBOX au paiement de la somme de 18 245,66€ à titre de dommages et intérêts ;
- La condamner au paiement de la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me CAUSSE sur son affirmation de droit ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Débouter la société IBOX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.


Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SAS IBOX GESTION LOCATION demande au tribunal de :

Ordonner le rabat de la clôture et rouvrir les débats, et à défaut rejeter les conclusions et pièces notifiées postérieurement au 11 mai 2026 ;
A titre principal, débouter la société SATIK de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, 
Limiter à de plus justes proportions l’indemnisation revendiquée et juger qu’elle ne saurait dépasser la somme de 6 248,69€, soit un préjudice indemnisable de 3 124,34€ pour tenir compte de la perte de chance ;Juger que la société IBOX se subrogera à la société SATIK dans ses droits au recouvrement des sommes dues par la locataire ;En toutes hypothèses,
Condamner la société SATIK à payer à la société IBOX la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.
L’instruction a été clôturée le 11 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du 7 avril 2026, puis fixée au 11 juin 2026, avant l’ouverture des débats.

A l'audience du 11 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la responsabilité du mandataire

Aux termes de l'article 1991 du code civil : "Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution…"
D'autre part, aux termes de l'article 1992 du code civil : "Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion…”

Aux termes de l’article L. 141-14 du code de commerce : « Dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l'article L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, opposition au paiement du prix. L'opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires…”
Aux termes de l’article L. 141-15 du code de commerce : “Au cas d'opposition au paiement du prix, le vendeur peut, en tout état de cause, après l'expiration du délai de dix jours, se pourvoir en référé devant le président du tribunal afin d'obtenir l'autorisation de toucher son prix malgré l'opposition, à la condition de verser à la Caisse des dépôts et consignations, ou aux mains d'un tiers commis à cet effet, une somme suffisante, fixée par le juge des référés, pour répondre éventuellement des causes de l'opposition dans le cas où il se reconnaîtrait ou serait jugé débiteur…” 

La SCI SATIK invoque la responsabilité contractuelle du mandataire, la SAS IBOX GESTION LOCATION, à qui elle reproche d’avoir manqué à sa mission d’encaissement des loyers, de relance du locataire et de suivi rigoureux des dossiers pour avoir fait délivrer tardivement, le 30 juin 2023 au locataire, la société SNACK KITCHEN, un commandement de payer portant sur les loyers impayés de mars, avril, mai et juin 2023, et n’avoir ensuite engagé aucune procédure en résiliation du bail et expulsion. Elle affirme que, à nouveau, malgré des loyers impayés en novembre et décembre 2023, aucun commandement de payer n’a été signifié.

La SCI SATIK reproche également à la SAS IBOX GESTION LOCATION de ne pas avoir appelé le bailleur à la cession du fonds de commerce, d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne l’informant pas des risques liés à la cession du fonds de commerce et de la possibilité d’effectuer une retenue sur le prix par le mécanisme d’opposition par application des dispositions de l’article L. 141-15 du code de commerce, et enfin de s’être désintéressé de la régularisation de la dette de loyers. Elle affirme que la SAS IBOX GESTION LOCATION n’a pas fait état de la dette locative dans le cadre de la cession, ne permettant pas le recouvrement des sommes dues lors de la vente.

La SCI SATIK reproche enfin à la SAS IBOX GESTION LOCATION une absence de commandement de payer au repreneur après la cession jusqu’au mois d’avril 2024, mais également l’absence de toute relance ou de visite sur-place qui aurait permis de constater la situation d’occupation sans droit ni titre.

La SAS IBOX GESTION LOCATION fait valoir qu’elle a accompli les diligences attendues, lesquelles ont été entravées, non par laxisme, mais par des carences d’informations et de diligences complémentaires imputables à des intervenants tiers, et notamment les parties à la cession du fonds de commerce. Elle ajoute que le bailleur n’est pas en droit de faire opposition à la cession du fonds de commerce et qu’elle a bien fait part de l’état de la dette locative du cédant au cessionnaire, dette qui est d’ailleurs inscrite à l’acte de cession. S’agissant de l’absence de procédure judiciaire en expulsion, la SAS IBOX GESTION LOCATION affirme qu’elle ne disposait pas des informations sur les locataires, en raison d’une situation particulièrement confuse résultant de cessions successives du fonds de commerce et de l’absence de communication des actes correspondants. Enfin, elle ajoute qu’elle n’avait nullement l’obligation d’établir un état des lieux à chaque cession.

En l’espèce, dans son article 1.1 « Gestion courante du mandataire », le contrat de gérance en date du 2 mars 2023 mentionnait notamment, au nombre des missions confiées au mandataire, la perception des fonds découlant de la location, l’encaissement des loyers et la relance du locataire en cas de défaillance, sans pour autant que le mandataire puisse être tenu pour responsable du non-versement des loyers par le locataire, et le suivi du dossier contentieux, le propriétaire autorisant expressément le mandataire à engager contre le locataire défaillant toutes actions judiciaires ou amiables pour obtenir la récupération des sommes dues.

Le contrat de gérance stipulait également, en son article 1.3 « Prestations particulières du mandataire », la recherche du locataire, l’étude et le suivi rigoureux des dossiers locataires, la rédaction et la signature d’un bail conforme à la legislation en viguer, ainsi que la rédaction et la signature d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie d’un locataire.

S’agissant, en premier lieu, de la procédure antérieure à la cession du fonds de commerce, il ressort de l’extrait de compte détaillé produit par le demandeur que la SAS [Q] s’est acquittée de sa dette locative de 5 559,12€ par virement en date du 7 septembre 2023. Le délai de 4 mois constaté avant la signification d’un commandement de payer le 30 juin 2023, après une mise en demeure par recommandé le 12 avril 2023, et l’absence de procédure judiciaire mise en œuvre par la SAS IBOX GESTION LOCATION, n’ont donc, en tout état de cause, généré aucun préjudice pour la SCI SATIK.

S’agissant, en second lieu, de l’absence de mise en œuvre de la procédure de retenue sur le prix lors de la cession du fonds de commerce de la SAS SNACK FRENCH CHICKEN présidée par M. [U] [Q] à la SAS [Adresse 7], présidée par Mme [A] [R] le 13 décembre 2023, l’acte de cession mentionne que les loyers sont restés impayés depuis octobre 2023. Or, il apparaît que, par courrier en date du 2 novembre 2023, l’avocat rédacteur de l’acte a informé la SCI SATIK du projet de cession et a sollicité l’agrément du bailleur, sans que celui-ci ne s’y oppose. La SCI SATIK était donc informée du projet de cession, conformément aux dispositions du bail commercial du 11 avril 2019. Les échanges de courriel du mois de janvier 2024 entre l’avocat rédacteur de l’acte de cession, la SCI SATIK et la SAS IBOX GESTION LOCATION confirment que l’existence d’une dette locative du cédant était connue de toutes les parties. Or, aux termes du contrat de bail commercial du 11 avril 2019, « le preneur restera garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous les cessionnaires successifs tant pour le paiement des loyers que pour l’exécution des présentes ». La SAS IBOX GESTION LOCATION n’a donc pas manqué à ses obligations contractuelles en ne conseillant pas à la SCI SATIK de mettre en œuvre la procédure prévue aux articles L. 141-14 et L. 141-15 du code de commerce qui permet de prélever la dette locative sur le montant de la cession du fonds de commerce, dès lors que le nouveau locataire devait s’acquitter de la dette du cédant.

S’agissant, en troisième lieu, de l’absence de diligences post-cession que la SCI SATIK reproche à la SAS IBOX GESTION LOCATION, il ressort des échanges de courriels produits que, entre janvier 2024 et septembre 2024, malgré plusieurs relances auprès de l’avocat rédacteur de l’acte de cession, la situation locative est demeurée obscure pendant plusieurs mois et les impayés se sont accumulés jusqu’à atteindre la somme de 8 446,10€ au 26 juillet 2024. Finalement, c’est seulement après que, par un courrier en date du 15 septembre 2024, la SCI SATIK a mis en cause la responsabilité professionnelle de son mandataire et mis en demeure officiellement la SAS IBOX GESTION LOCATION d’entreprendre des démarches en vue d’engager des poursuites permettant l’encaissement de loyers que la SAS IBOX GESTION LOCATION a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la SAS [Adresse 7], venant aux droits de la SAS SNACK FRENCH CHICKEN. Ainsi, il apparaît que la SAS IBOX GESTION LOCATION, même si elle n’est pas restée totalement inactive, n’a pas mis en œuvre les moyens suffisants pour obtenir les informations nécessaires au déclenchement des procédures judiciaires qui s’imposaient pour que le bailleur retrouve la jouissance de son local et le paiement de près d’une année de loyers impayés. D’ailleurs, c’est bien le bailleur lui-même qui a fait assigner la SAS SNACK FRENCH CHICKEN, M. [B] [S] et la SAS [Adresse 7] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon qui, par ordonnance du 24 avril 2025, a ordonné l’expulsion de la SAS LE SQUARE et condamné solidairement la SAS [Adresse 7] et la SAS SNACK FRENCK CHICKEN à payer à la SCI SATIK une somme provisionnelle de 10 145,66€ HT au titre des loyers impayés arrêtés au 30 décembre 2024.

Or, il ressort du certificat d’irrecouvrabilité du 27 novembre 2025 produit par la SCI SATIK que, malgré cette ordonnance de référé, les sommes mises à la charge de la SAS [Adresse 7] et la SAS SNACK FRENCK CHICKEN n’ont pu être recouvrées. Il s’en déduit que la carence fautive de la SAS IBOX GESTION LOCATION a entraîné une perte de chance, pour la SCI SATIK, d’obtenir le paiement des loyers dus, qui peut être évaluée à 80%, dès lors que la mise en œuvre rapide d’une procédure d’expulsion aurait à la fois permis de réduire le montant des impayés et d’augmenter les chances de les recouvrer. 

Il y a donc lieu de condamner la SAS IBOX GESTION LOCATION à payer une somme de 10 145,66€ x 80%, soit 8 116,53€ en réparation de son préjudice.

S’agissant, en quatrième lieu, de l’état des lieux, pourtant obligatoire en application des stipulations du contrat de mandat, il est constant que la SAS IBOX GESTION LOCATION n’en produit aucun. Toutefois, à l’appui de sa demande d’indemnisation de son préjudice, la SCI SATIK produit des photographies très peu compréhensibles ainsi que des factures de remise en état électrique et peinture des 20 mars 2026 et 8 avril 2026 pour un total de 3 100€, qui ne permettent pas de conclure à un lien de causalité entre l’absence d’état des lieux et lesdites factures, voire même au fait que l’un ou l’autre des locataires serait responsable d’une dégradation du local commercial. La SCI SATIK sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant, en cinquième lieu, des frais de procédure dont la SCI SATIK demande l’indemnisation à hauteur de 5 000€, en l’absence de production des factures correspondantes, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande au titre d’un préjudice distinct de ceux faisant l’objet d’une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI SATIK en sera donc déboutée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Il y a lieu de condamner la SAS IBOX GESTION LOCATION, qui perd le procès, aux dépens, distraits au profit de Me CAUSSE, sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer une somme de 5 000€ à la SCI SATIK sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS IBOX GESTION LOCATION à payer une somme de 8 116,53€ à la SCI SATIK en réparation de la perte de chance d’avoir pu récupérer les loyers impayés faute de diligences suffisantes dans le cadre de son mandat de gestion ;

CONDAMNE la SAS IBOX GESTION LOCATION à payer une somme de 5 000€ à la SCI SATIK sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS IBOX GESTION LOCATION aux dépens distraits au profit de Me CAUSSE sur son affirmation de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Contentieux
N° RG 25/03545 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NKX6

En date du : 21 août 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 juin 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 août 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSE :

S.C.I. SATIK, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

 

DEFENDERESSE :

S.A.S. IBOX GESTION LOCATION, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Caroline CAUSSE
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022














EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2019, M. [K] [V] a donné à bail commercial à la SAS [Q] un local situé au rez-de-chaussée de la résidence [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte notarié en date du 13 février 2023, la SCI SATIK a fait l’acquisition auprès de M. [K] [V] du local commercial portant le n° 7 de la résidence [Adresse 3], [Adresse 4] à Toulon (83000).

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2023, la SCI SATIK a confié à la SAS IBOX GESTION LOCATION un mandat de gérance relatif au local commercial situé au rez-de-chaussée de la [Adresse 5] [Adresse 6] à Toulon (83000), loué à la SAS [Q] pour un loyer principal hors charges de 750€.

Par courrier en date du 22 janvier 2025, M. [F] [T], gérant de la SCI SATIK, a informé M. [Z] [M], SAS IBOX GESTION LOCATION, de la résiliation du contrat de gérance. 

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la SCI SATIK a fait assigner la SAS IBOX GESTION LOCATION devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de réparation du préjudice résultant de négligences commises dans le cadre de son mandat.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI SATIK demande au tribunal de : 

- Révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 11 mai 2026 ;
- Accueillir les conclusions du 28 mai 2026 ;
- Prononcer l’irrecevabilité des conclusions et communications de pièces de la société IBOX du 8 juin 2026 ;
- Constater la résiliation du contrat de mandat ;
- Condamner la société IBOX au paiement de la somme de 18 245,66€ à titre de dommages et intérêts ;
- La condamner au paiement de la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me CAUSSE sur son affirmation de droit ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Débouter la société IBOX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.


Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SAS IBOX GESTION LOCATION demande au tribunal de :

Ordonner le rabat de la clôture et rouvrir les débats, et à défaut rejeter les conclusions et pièces notifiées postérieurement au 11 mai 2026 ;
A titre principal, débouter la société SATIK de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, 
Limiter à de plus justes proportions l’indemnisation revendiquée et juger qu’elle ne saurait dépasser la somme de 6 248,69€, soit un préjudice indemnisable de 3 124,34€ pour tenir compte de la perte de chance ;Juger que la société IBOX se subrogera à la société SATIK dans ses droits au recouvrement des sommes dues par la locataire ;En toutes hypothèses,
Condamner la société SATIK à payer à la société IBOX la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.
L’instruction a été clôturée le 11 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du 7 avril 2026, puis fixée au 11 juin 2026, avant l’ouverture des débats.

A l'audience du 11 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité du mandataire

Aux termes de l'article 1991 du code civil : "Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution…"
D'autre part, aux termes de l'article 1992 du code civil : "Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion…”

Aux termes de l’article L. 141-14 du code de commerce : « Dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l'article L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, opposition au paiement du prix. L'opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires…”
Aux termes de l’article L. 141-15 du code de commerce : “Au cas d'opposition au paiement du prix, le vendeur peut, en tout état de cause, après l'expiration du délai de dix jours, se pourvoir en référé devant le président du tribunal afin d'obtenir l'autorisation de toucher son prix malgré l'opposition, à la condition de verser à la Caisse des dépôts et consignations, ou aux mains d'un tiers commis à cet effet, une somme suffisante, fixée par le juge des référés, pour répondre éventuellement des causes de l'opposition dans le cas où il se reconnaîtrait ou serait jugé débiteur…” 

La SCI SATIK invoque la responsabilité contractuelle du mandataire, la SAS IBOX GESTION LOCATION, à qui elle reproche d’avoir manqué à sa mission d’encaissement des loyers, de relance du locataire et de suivi rigoureux des dossiers pour avoir fait délivrer tardivement, le 30 juin 2023 au locataire, la société SNACK KITCHEN, un commandement de payer portant sur les loyers impayés de mars, avril, mai et juin 2023, et n’avoir ensuite engagé aucune procédure en résiliation du bail et expulsion. Elle affirme que, à nouveau, malgré des loyers impayés en novembre et décembre 2023, aucun commandement de payer n’a été signifié.

La SCI SATIK reproche également à la SAS IBOX GESTION LOCATION de ne pas avoir appelé le bailleur à la cession du fonds de commerce, d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne l’informant pas des risques liés à la cession du fonds de commerce et de la possibilité d’effectuer une retenue sur le prix par le mécanisme d’opposition par application des dispositions de l’article L. 141-15 du code de commerce, et enfin de s’être désintéressé de la régularisation de la dette de loyers. Elle affirme que la SAS IBOX GESTION LOCATION n’a pas fait état de la dette locative dans le cadre de la cession, ne permettant pas le recouvrement des sommes dues lors de la vente.

La SCI SATIK reproche enfin à la SAS IBOX GESTION LOCATION une absence de commandement de payer au repreneur après la cession jusqu’au mois d’avril 2024, mais également l’absence de toute relance ou de visite sur-place qui aurait permis de constater la situation d’occupation sans droit ni titre.

La SAS IBOX GESTION LOCATION fait valoir qu’elle a accompli les diligences attendues, lesquelles ont été entravées, non par laxisme, mais par des carences d’informations et de diligences complémentaires imputables à des intervenants tiers, et notamment les parties à la cession du fonds de commerce. Elle ajoute que le bailleur n’est pas en droit de faire opposition à la cession du fonds de commerce et qu’elle a bien fait part de l’état de la dette locative du cédant au cessionnaire, dette qui est d’ailleurs inscrite à l’acte de cession. S’agissant de l’absence de procédure judiciaire en expulsion, la SAS IBOX GESTION LOCATION affirme qu’elle ne disposait pas des informations sur les locataires, en raison d’une situation particulièrement confuse résultant de cessions successives du fonds de commerce et de l’absence de communication des actes correspondants. Enfin, elle ajoute qu’elle n’avait nullement l’obligation d’établir un état des lieux à chaque cession.

En l’espèce, dans son article 1.1 « Gestion courante du mandataire », le contrat de gérance en date du 2 mars 2023 mentionnait notamment, au nombre des missions confiées au mandataire, la perception des fonds découlant de la location, l’encaissement des loyers et la relance du locataire en cas de défaillance, sans pour autant que le mandataire puisse être tenu pour responsable du non-versement des loyers par le locataire, et le suivi du dossier contentieux, le propriétaire autorisant expressément le mandataire à engager contre le locataire défaillant toutes actions judiciaires ou amiables pour obtenir la récupération des sommes dues.

Le contrat de gérance stipulait également, en son article 1.3 « Prestations particulières du mandataire », la recherche du locataire, l’étude et le suivi rigoureux des dossiers locataires, la rédaction et la signature d’un bail conforme à la legislation en viguer, ainsi que la rédaction et la signature d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie d’un locataire.

S’agissant, en premier lieu, de la procédure antérieure à la cession du fonds de commerce, il ressort de l’extrait de compte détaillé produit par le demandeur que la SAS [Q] s’est acquittée de sa dette locative de 5 559,12€ par virement en date du 7 septembre 2023. Le délai de 4 mois constaté avant la signification d’un commandement de payer le 30 juin 2023, après une mise en demeure par recommandé le 12 avril 2023, et l’absence de procédure judiciaire mise en œuvre par la SAS IBOX GESTION LOCATION, n’ont donc, en tout état de cause, généré aucun préjudice pour la SCI SATIK.

S’agissant, en second lieu, de l’absence de mise en œuvre de la procédure de retenue sur le prix lors de la cession du fonds de commerce de la SAS SNACK FRENCH CHICKEN présidée par M. [U] [Q] à la SAS [Adresse 7], présidée par Mme [A] [R] le 13 décembre 2023, l’acte de cession mentionne que les loyers sont restés impayés depuis octobre 2023. Or, il apparaît que, par courrier en date du 2 novembre 2023, l’avocat rédacteur de l’acte a informé la SCI SATIK du projet de cession et a sollicité l’agrément du bailleur, sans que celui-ci ne s’y oppose. La SCI SATIK était donc informée du projet de cession, conformément aux dispositions du bail commercial du 11 avril 2019. Les échanges de courriel du mois de janvier 2024 entre l’avocat rédacteur de l’acte de cession, la SCI SATIK et la SAS IBOX GESTION LOCATION confirment que l’existence d’une dette locative du cédant était connue de toutes les parties. Or, aux termes du contrat de bail commercial du 11 avril 2019, « le preneur restera garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous les cessionnaires successifs tant pour le paiement des loyers que pour l’exécution des présentes ». La SAS IBOX GESTION LOCATION n’a donc pas manqué à ses obligations contractuelles en ne conseillant pas à la SCI SATIK de mettre en œuvre la procédure prévue aux articles L. 141-14 et L. 141-15 du code de commerce qui permet de prélever la dette locative sur le montant de la cession du fonds de commerce, dès lors que le nouveau locataire devait s’acquitter de la dette du cédant.

S’agissant, en troisième lieu, de l’absence de diligences post-cession que la SCI SATIK reproche à la SAS IBOX GESTION LOCATION, il ressort des échanges de courriels produits que, entre janvier 2024 et septembre 2024, malgré plusieurs relances auprès de l’avocat rédacteur de l’acte de cession, la situation locative est demeurée obscure pendant plusieurs mois et les impayés se sont accumulés jusqu’à atteindre la somme de 8 446,10€ au 26 juillet 2024. Finalement, c’est seulement après que, par un courrier en date du 15 septembre 2024, la SCI SATIK a mis en cause la responsabilité professionnelle de son mandataire et mis en demeure officiellement la SAS IBOX GESTION LOCATION d’entreprendre des démarches en vue d’engager des poursuites permettant l’encaissement de loyers que la SAS IBOX GESTION LOCATION a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la SAS [Adresse 7], venant aux droits de la SAS SNACK FRENCH CHICKEN. Ainsi, il apparaît que la SAS IBOX GESTION LOCATION, même si elle n’est pas restée totalement inactive, n’a pas mis en œuvre les moyens suffisants pour obtenir les informations nécessaires au déclenchement des procédures judiciaires qui s’imposaient pour que le bailleur retrouve la jouissance de son local et le paiement de près d’une année de loyers impayés. D’ailleurs, c’est bien le bailleur lui-même qui a fait assigner la SAS SNACK FRENCH CHICKEN, M. [B] [S] et la SAS [Adresse 7] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon qui, par ordonnance du 24 avril 2025, a ordonné l’expulsion de la SAS LE SQUARE et condamné solidairement la SAS [Adresse 7] et la SAS SNACK FRENCK CHICKEN à payer à la SCI SATIK une somme provisionnelle de 10 145,66€ HT au titre des loyers impayés arrêtés au 30 décembre 2024.

Or, il ressort du certificat d’irrecouvrabilité du 27 novembre 2025 produit par la SCI SATIK que, malgré cette ordonnance de référé, les sommes mises à la charge de la SAS [Adresse 7] et la SAS SNACK FRENCK CHICKEN n’ont pu être recouvrées. Il s’en déduit que la carence fautive de la SAS IBOX GESTION LOCATION a entraîné une perte de chance, pour la SCI SATIK, d’obtenir le paiement des loyers dus, qui peut être évaluée à 80%, dès lors que la mise en œuvre rapide d’une procédure d’expulsion aurait à la fois permis de réduire le montant des impayés et d’augmenter les chances de les recouvrer. 

Il y a donc lieu de condamner la SAS IBOX GESTION LOCATION à payer une somme de 10 145,66€ x 80%, soit 8 116,53€ en réparation de son préjudice.

S’agissant, en quatrième lieu, de l’état des lieux, pourtant obligatoire en application des stipulations du contrat de mandat, il est constant que la SAS IBOX GESTION LOCATION n’en produit aucun. Toutefois, à l’appui de sa demande d’indemnisation de son préjudice, la SCI SATIK produit des photographies très peu compréhensibles ainsi que des factures de remise en état électrique et peinture des 20 mars 2026 et 8 avril 2026 pour un total de 3 100€, qui ne permettent pas de conclure à un lien de causalité entre l’absence d’état des lieux et lesdites factures, voire même au fait que l’un ou l’autre des locataires serait responsable d’une dégradation du local commercial. La SCI SATIK sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant, en cinquième lieu, des frais de procédure dont la SCI SATIK demande l’indemnisation à hauteur de 5 000€, en l’absence de production des factures correspondantes, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande au titre d’un préjudice distinct de ceux faisant l’objet d’une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI SATIK en sera donc déboutée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Il y a lieu de condamner la SAS IBOX GESTION LOCATION, qui perd le procès, aux dépens, distraits au profit de Me CAUSSE, sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer une somme de 5 000€ à la SCI SATIK sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS IBOX GESTION LOCATION à payer une somme de 8 116,53€ à la SCI SATIK en réparation de la perte de chance d’avoir pu récupérer les loyers impayés faute de diligences suffisantes dans le cadre de son mandat de gestion ;

CONDAMNE la SAS IBOX GESTION LOCATION à payer une somme de 5 000€ à la SCI SATIK sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS IBOX GESTION LOCATION aux dépens distraits au profit de Me CAUSSE sur son affirmation de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L141-15, code civil 1991, code civil 1992, code de commerce L141-14). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-21T20:29:35.619Z.