Tribunal judiciaire de Lille, Référés JCP, 27 juillet 2026, n° 26/00613

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/00613 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2L7X

N° de Minute : 

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 27 Juillet 2026





[J] [B] [Z]


C/

[I] [D] [U] [F]
[G] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 27 Juillet 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


M. [J] [B] [Z]
né le 04 Décembre 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Charles DELEMME, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Caroline LOSFELT-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEURS

M. [I] [D] [U] [F]
né le 29 Janvier 2003 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]


M. [G] [H]
né le 15 Août 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]


non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Mai 2026 

Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé signé le 21 juin 2025 à effet le 1er juillet 2025, M. [J] [B] [Z], représenté par l’agence [Adresse 3] (SQH) Nord de France, a donné à bail à M. [I] [F] et M. [G] [H], engagés solidairement, un logement situé [Adresse 4], étage 2, porte n°22, lot n°12 et un garage, lot n°318, à [Localité 6] moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 763 euros, outre 232 euros de provisions sur charges, pour une durée de 3 ans.
Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, M. [J] [B] [Z] a fait signifier à M. [I] [F] et M. [G] [H] un commandement de lui payer dans les six semaines la somme principale de 2 080,85 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé des locataires par voie électronique avec avis de réception du 19 novembre 2025.
Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, M. [J] [B] [Z] a fait assigner M. [I] [F] et M. [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir :
A titre principal,
-       Constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 2 janvier 2026 et que M. [I] [F] et M. [G] [H] occupent les lieux sans droit ni titre, depuis cette date ;
-       Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate de M. [I] [F] et M. [G] [H], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
-       Condamner par provision solidairement M. [I] [F] et M. [G] [H] à lui payer la somme de 3 235,15 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025, date du commandement de payer ;
-       Ordonner la capitalisation des intérêts ;
-       Fixer provisionnellement à la somme de 2 000 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement et solidairement par M. [I] [F] et M. [G] [H], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux ;
-       Condamner par provision solidairement M. [I] [F] et M. [G] [H], à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
-       Condamner in solidum M. [I] [F] et M. [G] [H], à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;    
-       Condamner in solidum M. [I] [F] et M. [G] [H], en tous les dépens qui comprendront le cout du commandement du 18 novembre 2025 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges ;
A titre subsidiaire,
-       En cas de difficulté, faire usage des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile et renvoyer le dossier à la prochaine audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille, statuant au fond.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée par le bailleur à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception le 29 janvier 2026.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 mai 2026.
A cette audience, M. [J] [B] [Z] est représenté par son avocat. Il s’en tient aux demandes figurant à son acte introductif d’instance, actualisant toutefois sa demande en paiement à la somme de 1 871,15 euros au 06 mai 2026, en faisant état d’une reprise de paiement des loyers courants.
Assignés par remise à l’étude de l’acte du commissaire de justice, M. [I] [F] et M. [G] [H] n’ont pas comparu à l’audience.
A l’issue de l’audience, il est indiqué que la décision sera rendue le 27 juillet 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution des défendeurs
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, M. [I] [F] et M. [G] [H], assignés par remise à l’étude de l’acte du commissaire de justice, n’ont pas comparu à l’audience du 11 mai 2026.
La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il convient d’étudier successivement la recevabilité, puis le bien-fondé des demandes deM. [J] [B] [Z].
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation
En l'espèce, M. [J] [B] [Z] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la date de l'audience du 11 mai 2026, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Au surplus, M. [J] [B] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 novembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 28 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action en résiliation du bail est donc recevable.
Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.
L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.
Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, le bail en cause, conclu le 21 juin 2025, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat.
M. [J] [B] [Z] justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, fait signifier à M. [I] [F] et M. [G] [H] un commandement de payer, dans un délai de six semaines, afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 080,85 euros au titre des loyers et charges impayés.
C’est donc le délai de six semaines, prévu par le contrat de bail et le commandement de payer, qui sera appliqué pour l’acquisition de la clause résolutoire.
Suivant le décompte arrêté au 6 mai 2026 établi par [Adresse 5] Habitat Nord de France produit par M. [J] [B] [Z], les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de six semaines de sa délivrance, aucun paiement n’ayant été entrepris par les locataires dans ledit délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 30 décembre 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
L’occupation du logement par M. [I] [F] et M. [G] [H] après cette date, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant à ces derniers de restituer le logement loué.
A défaut de départ volontaire dans les délais légaux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les demandes provisionnelles en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Le contrat de bail en cause contient expressément une clause de solidarité.
M. [I] [F] et M. [G] [H] seront condamnés in solidum à titre provisoire à payer à M. [J] [B] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. Aussi, il n’y a pas lieu de la fixer à un montant supérieur à celui du loyer et des charges courants car cela excèderait le principe de réparation intégrale du préjudice.
M. [J] [B] [Z] verse aux débats les pièces suivantes :
-       le contrat de bail du logement et du garage, situés [Adresse 4] à [Localité 6], conclu entre les parties le 21 juin 2025 ;
-       le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 novembre 2025 ;
-       le décompte de la créance établi par [Adresse 6] arrêté au 6 mai 2026, mois de mai inclus. 
Il résulte de ces différentes pièces que M. [I] [F] et M. [G] [H] restent devoir à M. [J] [B] [Z] la somme de 1 871,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
Par conséquent, M. [I] [F] et M. [G] [H] seront condamnés solidairement à titre provisoire à payer à M. [J] [B] [Z] la somme de 1 871,15 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mai 2026, échéance du mois de mai incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025, date du commandement de payer, pour l’intégralité de la somme due.
Les indemnités d’occupation du 30 décembre 2025 au 6 mai 2026 (échéance de mai incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Par ailleurs, conformément à la demande régulièrement formée et aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produiront intérêts. 
Sur la demande de dommages et intérêts par provision
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.
En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi des locataires et de rapporter la preuve de l’existence d'un préjudice subi par le bailleur qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par M. [J] [B] [Z] est rejetée.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [I] [F] et M. [G] [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [I] [F] et M. [G] [H], condamnés in solidum aux dépens, devront payer à M. [J] [B] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant en référé, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire rendue après débats publics et mise à disposition au greffe,
Déclare l’action M. [J] [B] [Z] recevable ;
Constate la résiliation du bail à usage d'habitation concernant le logement situé [Adresse 4], étage 2, porte n°22, lot n°12 et le garage, lot n°318, à [Localité 6], conclu le 21 juin 2025 entre M. [J] [B] [Z], d'une part, et M. [I] [F] et M. [G] [H], d'autre part, à compter du 30 décembre 2025 par effet de la clause résolutoire ;
Ordonne à M. [I] [F] et M. [G] [H] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
Rappelle à M. [I] [F] et M. [G] [H] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande - pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
 
            DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
            Mission accès au logement
            Secrétariat de la commission médiation DALO
           [Adresse 7]
[Adresse 8]
            [Localité 7]
 
Condamne solidairement à titre provisoire M. [I] [F] et M. [G] [H] à payer à M. [J] [B] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat) ;
Condamne solidairement à titre provisoire M. [I] [F] et M. [G] [H] à payer à M. [J] [B] [Z] la somme de 1 871,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mai 2026, échéance du mois de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025, date du commandement de payer, sur l’intégralité de la somme ;
Dit que les intérêts échus des condamnations prononcées au bénéfice de M. [J] [B] [Z], dus au moins pour une année entière, produisent intérêt à compter de la signification du présent jugement ; 
Déboute M. [J] [B] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne in solidum M. [I] [F] et M. [G] [H] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 18 novembre 2025, de l'assignation du 28 janvier 2026, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Condamne in solidum M. [I] [F] et M. [G] [H] à payer à M. [J] [B] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que la présente décision est susceptible d’appel dans les 15 jours suivant sa notification en application de l’article 490 du code de procédure civile.

Le greffier                                                                                                  La juge



















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;