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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 24 août 2026, n° 24/00236

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d'un bail commercial établi par acte notarié le 1er décembre 2016 par devant Maître [L] [Z], Notaire à FLORANGE (57), Monsieur [M] [A], époux de Madame [W] [R], a donné à bail à Monsieur [J] [G] des locaux à usage commercial, constitués d’un bureau et d’un atelier, situés 207 Rue Charles de Gaulle à SEREMANGE ERZANGE (57), avec une date d'effet rétroactive fixée au 1er octobre 2016, pour une durée de 9 années. 

Le contrat de bail commercial stipulait le paiement d'un loyer annuel de 18.000 euros, non soumis à TVA, payable par avance et par mois, soir un loyer mensuel de 1.500 euros, outre une provision pour charges de 100 euros par mois.

Monsieur [J] [G] a exploité dans les locaux loués une activité de mécanicien et de garagiste.

[M] [A] est décédé le 16 décembre 2021, laissant notamment, parmi ses héritiers, sa veuve, Madame [W] [R], usufruitière des locaux concernés.

Monsieur [J] [G] a quitté les lieux loués au cours de l’été 2023, conduisant à une remise des clés à la fin du mois d’octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, Madame [W] [R] veuve [A] a fait assigner Monsieur [J] [G] devant la chambre civile du tribunal de THIONVILLE afin de solliciter le prononcé de la résiliation du contrat de bail commercial ainsi que le paiement d’arriérés locatifs.


Par une ordonnance rendue sur incident le 06 janvier 2025, le juge de mise en état a :
- déclaré les demandes de résiliation du bail commercial ainsi que du paiement des arriérés locatifs formées par Madame [W] [R] veuve [A] ; 
- condamné Monsieur [H] [G] aux dépens de l’incident ;
- rejeté les demandes de paiement formées par les parties au titre des dispositions de l’article 700 de code de procédure civile ;
- ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 03 mars 2025 pour les conclusions au fond de Maître HERMANN.


Au dernier état de la procédure, par des conclusions notifiées le 04 août 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [W] [R] veuve [A] demande au tribunal de :
- Débouter Monsieur [H] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- Constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [A] et Monsieur [G] à compter du 31 octobre 2023 ;
- Condamner Monsieur [H] [G] à régler à Madame [W] [A] la somme de 38.400,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité de résiliation du bail commercial ;
- Dire que ces montants porteront intérêt au taux légal à compter du 06 octobre 2023, date de première mise en demeure ; 
- Ordonner au besoin la capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; 
- Condamner Monsieur [H] [G] à lui régler la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Madame [W] [R] veuve [A] fonde ses demandes sur les dispositions des articles L. 145-9 et suivants et L. 145-4 et suivants du code de commerce.

La demanderesse expose avoir qualité à agir à l’encontre du preneur dès lors que [M] [A] est décédé le 16 décembre 2021, laissant pour héritiers, ses deux enfants issus d’une précédente union pour 6/8e en nue-propriété, et elle-même pour un quart en pleine propriété et ¾ en usufruit sur la totalité des biens composant la succession dont l’immeuble concerné par le contrat de bail commercial en cause. Elle fait valoir que l’usufruitier ayant seul qualité de bailleur, il en assume toutes les obligations à l’égard du preneur et dispose de toutes les actions relatives à la résiliation du bail commercial et au recouvrement des loyers. 

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que Monsieur [H] [G] a manqué à ses obligations contractuelles, en exposant que le preneur a quitté les lieux loués sans l’en informer préalablement et sans lui délivrer de congé dans les formes légales, pour s’être contenté, postérieurement à son départ des lieux, de l’envoi d’un courrier de résiliation adressé par lettre simple. Elle explique n’avoir par ailleurs jamais consenti à une quelconque réduction du délai de préavis.

Elle soutient qu’en considération de l’absence d’exploitation du fonds de commerce, et de la remise des clés intervenue le 31 octobre 2023, il y a lieu de fixer la résiliation du contrat de bail commercial à cette date. Elle soutient que le preneur demeure dès lors redevable d’une indemnité de résiliation anticipée, correspondant aux loyers impayés depuis la dernière échéance réglée, cette dernière précisant que le loyer n’a plus été payé « depuis le mois d’août 2023 », jusqu’au 30 septembre 2025, terme de la période triennale alors en cours, représentant aux termes de ses conclusions un montant total de 38 400,00 euros, sur une période de 24 mois (1.600 euros x 24 mois), correspondant dès lors, de fait, à la période du 30 septembre 2023 au 30 septembre 2025.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions notifiées le 28 mars 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [H] [G] demande au tribunal de :
- Débouter Madame [A] de l'intégralité de ses demandes ;
Subsidiairement,
- Réduire le montant de l’indemnisation réclamée par Madame [A] à la portion congrue ;
- Condamner Madame [A] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [A] aux frais et dépens.

Le défendeur fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1102 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions Monsieur [H] [G] soutient qu’il a été contraint de transférer son activité dans de nouveaux locaux au début de l’année 2024, d’une part, en raison de l'insalubrité du local loué, affecté par de nombreuses infiltrations d'eau et doté d’un réseau électrique défaillant, et d’autre part en considération de la croissance de son entreprise.

Il affirme s’être dès lors entendu verbalement, dans ce contexte, avec Madame [W] [R] veuve [A], quant à une résiliation amiable du contrat de bail commercial. Il soutient que cette rupture d'un commun accord a été formellement matérialisée par un courrier adressé par ses soins le 24 octobre 2023. Il fait valoir que la demanderesse a accepté cette résiliation anticipée en raison de l'intérêt manifesté par plusieurs repreneurs potentiels, lesquels envisageaient de reprendre l'exploitation du local tout en prenant à leur charge les travaux de réhabilitation nécessaires. Il oppose en dernier lieu que la demanderesse ne justifie aucunement du préjudice dont elle sollicite réparation.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 03 novembre 2025, aux termes de laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie, à juge unique, du 02 février 2026.

A l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 08 juin 2026, et en dernier lieu au 24 août 2026.

Motifs

* * * * *


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial
Les dispositions de l’article 1101 du code civil prévoient que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-4 alinéa 2 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé dans le cadre d’un contrat de bail commercial à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Les dispositions de l’article L. 145-9 alinéas 1 et 2 du code de commerce précisent que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Les dispositions de l’article 1229 du code civil prévoient que la résolution met fin au contrat, et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il est constant que le bailleur destinataire d’un congé irrégulier est en droit de se prévaloir de l’irrégularité pour poursuivre l’exécution du bail sauf s’il a manqué en sa qualité de professionnel de l’immobilier à son obligation d’information vis-à-vis du locataire.

En l’espèce, les stipulations de l’article 5 du contrat de bail commercial en cause, intitulé "DURÉE DU BAIL", prévoient que : 
« Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er Octobre 2016.
Toutefois, conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 2° du Code de commerce le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais prévus de l’article L. 145-9 dudit code. De convention entre les parties, en cas de décès du preneur ses héritiers et ayants-droits auront la faculté de donner congé dans les trois (3) mois du décès dans les formes prescrites.
Le bailleur aura la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L 145-21, L. 145-23-1 et L 145- 24 de ce même Code, afin de reconstruire l’immeuble existant, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière. 
Si, à l'expiration de la durée ci-dessus convenue, le preneur reste et est laissé en possession, les rapports entre bailleur et preneur continueront à être réglés par les conventions résultant du présent bail. »

Il est constant que Monsieur [H] [G] ne démontre, ni même ne soutient avoir satisfait aux exigences de forme et de délai relatives à la délivrance de son congé, dès lors que ce dernier n’a été délivré ni par lettre recommandée avec avis de réception, ni par acte de commissaire de justice, le défendeur n’ayant matérialisé sa décision que par l’envoi d’une lettre simple en date du 24 octobre 2023, postérieurement à son départ, en invoquant l’existence d’une résiliation intervenue d’un « commun accord » avec la demanderesse, pour un départ sans préavis fixé au 23 octobre 2023.

Il convient cependant de relever à ce titre que Madame [W] [R] veuve [A] conteste les allégations du défendeur relatives à un accord entre les parties, tant sur la résiliation du contrat que sur une dispense de tout préavis, sans que ce dernier ne rapporte la preuve du commun accord allégué, laquelle ne saurait résulter de la production d’attestations de personnes affirmant s’être montrées intéressées pour la reprise du contrat de bail, sans la mention de la date des faits allégués, étant par ailleurs relevé que leurs auteurs ont au demeurant précisé que la demanderesse y aurait été opposée.

De même, Monsieur [H] [G] ne produit aucun élément relatif aux désordres allégués par ce dernier, qui auraient notamment, pour partie, motivé sa décision de quitter prématurément les locaux loués. 

Il résulte de ces éléments que le congé délivré par Monsieur [H] [G] s’avère irrégulier, à défaut d’avoir respecté les modalités de délivrance de ce dernier, lequel n’a dès lors eu aucun effet sur l’exécution du contrat de bail commercial en cause, dont le cours s’est poursuivi, ce dernier restant alors engagé et tenu au paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale en cours, soit jusqu’au 30 septembre 2025. 

Il n’est nullement contesté que l’exploitation du fond a totalement cessé au cours de l’été 2023, que la remise des clés des locaux est intervenue entre les parties à la date du 31 octobre 2023, date à laquelle la demanderesse sollicite que soit dès lors fixée la date de résiliation dudit bail, et que le preneur n’a plus réglé aucun loyer depuis le mois d’août 2023, manquant ainsi gravement à ses obligations envers la bailleresse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [W] [R] veuve [A], et de prononcer en conséquence la résiliation du contrat de bail commercial en cause à compter du 31 octobre 2023, date à laquelle les lieux loués ont été totalement libérés par le preneur.


Sur l’arriéré locatif de Monsieur [H] [G]
Il résulte du deuxième alinéa de l’article L145-4 ainsi que des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce qu’à défaut de congé à l'expiration d'une période triennale, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, le contrat de bail se poursuit jusqu’à son terme, et que le bail fait par écrit, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l’espèce, Madame [W] [R] veuve [A] fait valoir, sans être contestée par le défendeur, que Monsieur [H] [G] n’a plus payé aucun loyer « depuis le mois d’août 2023 », et prend en considération au titre de sa demande de paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité de résiliation anticipée du contrat de bail commercial une période de 24 mois, jusqu’au 30 septembre 2025, ce dont il résulte que le premier loyer impayé imputé au preneur remonte au 30 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, et compte-tenu de la date de résiliation judiciaire du bail commercial, fixée au 31 octobre 2023, selon la demande de la bailleresse, le preneur restait redevable à cette date des loyers afférents aux mois de septembre 2023 et d’octobre 2023, soit d’une somme de 3.000 euros à titre d’arriéré locatif.

Madame [W] [R] veuve [A] ne justifie aucunement de l’exigibilité des charges sollicitées par l’intermédiaire de sa demande de prise en considération de la provision mensuelle sur charges de 100 euros, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de ces dernières.

Monsieur [H] [G] sera en conséquence condamné à payer à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 3.000 euros à titre d’arriéré locatif au titre des mois de septembre 2023 et octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 octobre 2023 adressée par la demanderesse au défendeur, conformément à l’article 1231-6 du code civil. 

La capitalisation de cette somme, de droit dès lors qu’elle a été judiciairement sollicitée par la demanderesse, sera ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.



Sur la demande d’indemnité de résiliation anticipée du bail commercial
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [G] n’a pas satisfait aux exigences légales prévues quant à la délivrance d’un congé.

Madame [W] [R] veuve [A] se trouve fondée à solliciter, au regard de la résiliation anticipée du contrat de bail commercial résultant de l’abandon des lieux par le preneur, et de la remise des clés intervenue le 31 octobre 2023, hors de tout congé régulier, à solliciter l’indemnisation du préjudice résultant pour elle d’une rupture anticipée du contrat de bail commercial, imputable au preneur, sans respect des modalités de rupture légalement applicables, consistant en la perte des loyers qu’elle aurait perçus jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours, soit de la date de résiliation judiciaire du contrat de bail, fixée au 31 octobre 2023, au 30 septembre 2025.

Si Monsieur [H] [G] soutient que la demanderesse ne justifie par du préjudice dont elle demande réparation, il convient de relever que cette dernière ne se trouvait alors juridiquement pas à même de relouer les locaux en cause, dès lors que le contrat de bail commercial se trouvait toujours en cours d’exécution, à tout le moins jusqu’au 30 septembre 2025, et que le défendeur n’établit aucunement que cette dernière n’aurait pas réellement subi le préjudice dont elle fait état, pour avoir reloué les locaux concernés à des tiers pendant la période considérée.

Madame [W] [R] veuve [A] sollicite l’indemnisation du préjudice afférent à la résiliation fautive et anticipée du contrat de bail commercial, du fait du preneur, en considération d’une somme mensuelle de 1.600 euros, correspondant pour 1.500 euros au montant du loyer, et pour 100 euros à une provision sur charges. Il ne saurait cependant être contesté qu’aucune charge ne saurait être imputée au défendeur à compter de la date de la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial dès lors qu’il a totalement libéré les lieux par la remise des clés intervenue à cette date.

Il y a dès lors lieu de prendre uniquement en considération, dans le cadre de l’indemnisation du préjudice de la demanderesse, du montant des loyers dont elle a été privée au cours de la période considérée, soit la somme de 34.500 euros (1.500 x 23).

Monsieur [H] [G] sera dès lors condamné à payer à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 34.500 euros à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant pour la demanderesse de la résiliation anticipée du contrat de bail commercial du fait du preneur.

Compte-tenu du caractère constitutif du présent jugement quant à la fixation de l’indemnité allouée à Madame [W] [R], cette somme sera assortie des intérêts au taux à compter du présent jugement.

La capitalisation de cette somme, de droit dès lors qu’elle a été judiciairement sollicitée par la demanderesse, sera ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.



Sur les autres demandes 
- Sur les dépens

Les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [H] [G] sera condamné aux dépens.

- Sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l'article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et qu'il doit dans tous les cas tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, précisant qu'il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Partie perdante, Monsieur [H] [G] sera condamné à payer à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et débouté de sa propre demande formée du même chef à l’encontre de cette dernière.

5) Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n  2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit à l'égard des instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, en considération de l'introduction de l'instance par acte du 15 février 2024 et de l'absence d’élément justifiant de l’écarter, l'exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre [M] [A] et Monsieur [H] [G] le 1er décembre 2016, à compter du 31 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à régler à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’arriéré locatif concernant les mois de septembre 2023 et octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2023, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à régler à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 34.500 euros à titre d’indemnité de résiliation anticipée du bail commercial du fait du preneur, assortie d’intérêt au taux légal à compter du présent jugement; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes allouées conformément aux conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; 

DEBOUTE Madame [W] [R] veuve [A] de ses demandes autres, plus amples, ou contraires ;

DEBOUTE Monsieur [H] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à régler à Madame [W] [R] veuve [A], la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [H] [G] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux dépens ;

RAPPELE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 août 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Madame Delphine BENAMOR, Greffier.


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE


N° I - RG 24/00236 - N° Portalis DBZL-W-B7I-DW75 
Minute N° : 2026/438


JUGEMENT DU 24 Août 2026





DEMANDEUR :

Madame [W] [R] veuve [A], 
demeurant 82, Boucle du Val Marie - 57100 THIONVILLE, 
représentée par Maître Anne-Sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant


DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [G], 
demeurant 01, Montée des Vignerons - 57100 THIONVILLE, 
représenté par Maître Sébastien HERRMANN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 03 novembre 2025 renvoyant l’affaire à l’audience de plaidoiries (JUGE UNIQUE) du 02 Février 2026. 

Débats à l’audience publique du 02 Février 2026. 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : David RIOU
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Affaire mise en délibéré pour prononcé le 27 avril 2026 puis délibéré prorogé au 08 juin 2026 puis délibéré prorogé au 24 Août 2026. 

Greffier pour la mise en forme : Delphine BENAMOR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE
Président : David RIOU
Greffier : Delphine BENAMOR



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d'un bail commercial établi par acte notarié le 1er décembre 2016 par devant Maître [L] [Z], Notaire à FLORANGE (57), Monsieur [M] [A], époux de Madame [W] [R], a donné à bail à Monsieur [J] [G] des locaux à usage commercial, constitués d’un bureau et d’un atelier, situés 207 Rue Charles de Gaulle à SEREMANGE ERZANGE (57), avec une date d'effet rétroactive fixée au 1er octobre 2016, pour une durée de 9 années. 

Le contrat de bail commercial stipulait le paiement d'un loyer annuel de 18.000 euros, non soumis à TVA, payable par avance et par mois, soir un loyer mensuel de 1.500 euros, outre une provision pour charges de 100 euros par mois.

Monsieur [J] [G] a exploité dans les locaux loués une activité de mécanicien et de garagiste.

[M] [A] est décédé le 16 décembre 2021, laissant notamment, parmi ses héritiers, sa veuve, Madame [W] [R], usufruitière des locaux concernés.

Monsieur [J] [G] a quitté les lieux loués au cours de l’été 2023, conduisant à une remise des clés à la fin du mois d’octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, Madame [W] [R] veuve [A] a fait assigner Monsieur [J] [G] devant la chambre civile du tribunal de THIONVILLE afin de solliciter le prononcé de la résiliation du contrat de bail commercial ainsi que le paiement d’arriérés locatifs.


Par une ordonnance rendue sur incident le 06 janvier 2025, le juge de mise en état a :
- déclaré les demandes de résiliation du bail commercial ainsi que du paiement des arriérés locatifs formées par Madame [W] [R] veuve [A] ; 
- condamné Monsieur [H] [G] aux dépens de l’incident ;
- rejeté les demandes de paiement formées par les parties au titre des dispositions de l’article 700 de code de procédure civile ;
- ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 03 mars 2025 pour les conclusions au fond de Maître HERMANN.


Au dernier état de la procédure, par des conclusions notifiées le 04 août 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [W] [R] veuve [A] demande au tribunal de :
- Débouter Monsieur [H] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- Constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [A] et Monsieur [G] à compter du 31 octobre 2023 ;
- Condamner Monsieur [H] [G] à régler à Madame [W] [A] la somme de 38.400,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité de résiliation du bail commercial ;
- Dire que ces montants porteront intérêt au taux légal à compter du 06 octobre 2023, date de première mise en demeure ; 
- Ordonner au besoin la capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; 
- Condamner Monsieur [H] [G] à lui régler la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Madame [W] [R] veuve [A] fonde ses demandes sur les dispositions des articles L. 145-9 et suivants et L. 145-4 et suivants du code de commerce.

La demanderesse expose avoir qualité à agir à l’encontre du preneur dès lors que [M] [A] est décédé le 16 décembre 2021, laissant pour héritiers, ses deux enfants issus d’une précédente union pour 6/8e en nue-propriété, et elle-même pour un quart en pleine propriété et ¾ en usufruit sur la totalité des biens composant la succession dont l’immeuble concerné par le contrat de bail commercial en cause. Elle fait valoir que l’usufruitier ayant seul qualité de bailleur, il en assume toutes les obligations à l’égard du preneur et dispose de toutes les actions relatives à la résiliation du bail commercial et au recouvrement des loyers. 

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que Monsieur [H] [G] a manqué à ses obligations contractuelles, en exposant que le preneur a quitté les lieux loués sans l’en informer préalablement et sans lui délivrer de congé dans les formes légales, pour s’être contenté, postérieurement à son départ des lieux, de l’envoi d’un courrier de résiliation adressé par lettre simple. Elle explique n’avoir par ailleurs jamais consenti à une quelconque réduction du délai de préavis.

Elle soutient qu’en considération de l’absence d’exploitation du fonds de commerce, et de la remise des clés intervenue le 31 octobre 2023, il y a lieu de fixer la résiliation du contrat de bail commercial à cette date. Elle soutient que le preneur demeure dès lors redevable d’une indemnité de résiliation anticipée, correspondant aux loyers impayés depuis la dernière échéance réglée, cette dernière précisant que le loyer n’a plus été payé « depuis le mois d’août 2023 », jusqu’au 30 septembre 2025, terme de la période triennale alors en cours, représentant aux termes de ses conclusions un montant total de 38 400,00 euros, sur une période de 24 mois (1.600 euros x 24 mois), correspondant dès lors, de fait, à la période du 30 septembre 2023 au 30 septembre 2025.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions notifiées le 28 mars 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [H] [G] demande au tribunal de :
- Débouter Madame [A] de l'intégralité de ses demandes ;
Subsidiairement,
- Réduire le montant de l’indemnisation réclamée par Madame [A] à la portion congrue ;
- Condamner Madame [A] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [A] aux frais et dépens.

Le défendeur fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1102 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions Monsieur [H] [G] soutient qu’il a été contraint de transférer son activité dans de nouveaux locaux au début de l’année 2024, d’une part, en raison de l'insalubrité du local loué, affecté par de nombreuses infiltrations d'eau et doté d’un réseau électrique défaillant, et d’autre part en considération de la croissance de son entreprise.

Il affirme s’être dès lors entendu verbalement, dans ce contexte, avec Madame [W] [R] veuve [A], quant à une résiliation amiable du contrat de bail commercial. Il soutient que cette rupture d'un commun accord a été formellement matérialisée par un courrier adressé par ses soins le 24 octobre 2023. Il fait valoir que la demanderesse a accepté cette résiliation anticipée en raison de l'intérêt manifesté par plusieurs repreneurs potentiels, lesquels envisageaient de reprendre l'exploitation du local tout en prenant à leur charge les travaux de réhabilitation nécessaires. Il oppose en dernier lieu que la demanderesse ne justifie aucunement du préjudice dont elle sollicite réparation.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 03 novembre 2025, aux termes de laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie, à juge unique, du 02 février 2026.

A l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 08 juin 2026, et en dernier lieu au 24 août 2026.



* * * * *


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial
Les dispositions de l’article 1101 du code civil prévoient que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-4 alinéa 2 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé dans le cadre d’un contrat de bail commercial à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Les dispositions de l’article L. 145-9 alinéas 1 et 2 du code de commerce précisent que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Les dispositions de l’article 1229 du code civil prévoient que la résolution met fin au contrat, et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il est constant que le bailleur destinataire d’un congé irrégulier est en droit de se prévaloir de l’irrégularité pour poursuivre l’exécution du bail sauf s’il a manqué en sa qualité de professionnel de l’immobilier à son obligation d’information vis-à-vis du locataire.

En l’espèce, les stipulations de l’article 5 du contrat de bail commercial en cause, intitulé "DURÉE DU BAIL", prévoient que : 
« Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er Octobre 2016.
Toutefois, conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 2° du Code de commerce le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais prévus de l’article L. 145-9 dudit code. De convention entre les parties, en cas de décès du preneur ses héritiers et ayants-droits auront la faculté de donner congé dans les trois (3) mois du décès dans les formes prescrites.
Le bailleur aura la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L 145-21, L. 145-23-1 et L 145- 24 de ce même Code, afin de reconstruire l’immeuble existant, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière. 
Si, à l'expiration de la durée ci-dessus convenue, le preneur reste et est laissé en possession, les rapports entre bailleur et preneur continueront à être réglés par les conventions résultant du présent bail. »

Il est constant que Monsieur [H] [G] ne démontre, ni même ne soutient avoir satisfait aux exigences de forme et de délai relatives à la délivrance de son congé, dès lors que ce dernier n’a été délivré ni par lettre recommandée avec avis de réception, ni par acte de commissaire de justice, le défendeur n’ayant matérialisé sa décision que par l’envoi d’une lettre simple en date du 24 octobre 2023, postérieurement à son départ, en invoquant l’existence d’une résiliation intervenue d’un « commun accord » avec la demanderesse, pour un départ sans préavis fixé au 23 octobre 2023.

Il convient cependant de relever à ce titre que Madame [W] [R] veuve [A] conteste les allégations du défendeur relatives à un accord entre les parties, tant sur la résiliation du contrat que sur une dispense de tout préavis, sans que ce dernier ne rapporte la preuve du commun accord allégué, laquelle ne saurait résulter de la production d’attestations de personnes affirmant s’être montrées intéressées pour la reprise du contrat de bail, sans la mention de la date des faits allégués, étant par ailleurs relevé que leurs auteurs ont au demeurant précisé que la demanderesse y aurait été opposée.

De même, Monsieur [H] [G] ne produit aucun élément relatif aux désordres allégués par ce dernier, qui auraient notamment, pour partie, motivé sa décision de quitter prématurément les locaux loués. 

Il résulte de ces éléments que le congé délivré par Monsieur [H] [G] s’avère irrégulier, à défaut d’avoir respecté les modalités de délivrance de ce dernier, lequel n’a dès lors eu aucun effet sur l’exécution du contrat de bail commercial en cause, dont le cours s’est poursuivi, ce dernier restant alors engagé et tenu au paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale en cours, soit jusqu’au 30 septembre 2025. 

Il n’est nullement contesté que l’exploitation du fond a totalement cessé au cours de l’été 2023, que la remise des clés des locaux est intervenue entre les parties à la date du 31 octobre 2023, date à laquelle la demanderesse sollicite que soit dès lors fixée la date de résiliation dudit bail, et que le preneur n’a plus réglé aucun loyer depuis le mois d’août 2023, manquant ainsi gravement à ses obligations envers la bailleresse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [W] [R] veuve [A], et de prononcer en conséquence la résiliation du contrat de bail commercial en cause à compter du 31 octobre 2023, date à laquelle les lieux loués ont été totalement libérés par le preneur.


Sur l’arriéré locatif de Monsieur [H] [G]
Il résulte du deuxième alinéa de l’article L145-4 ainsi que des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce qu’à défaut de congé à l'expiration d'une période triennale, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, le contrat de bail se poursuit jusqu’à son terme, et que le bail fait par écrit, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l’espèce, Madame [W] [R] veuve [A] fait valoir, sans être contestée par le défendeur, que Monsieur [H] [G] n’a plus payé aucun loyer « depuis le mois d’août 2023 », et prend en considération au titre de sa demande de paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité de résiliation anticipée du contrat de bail commercial une période de 24 mois, jusqu’au 30 septembre 2025, ce dont il résulte que le premier loyer impayé imputé au preneur remonte au 30 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, et compte-tenu de la date de résiliation judiciaire du bail commercial, fixée au 31 octobre 2023, selon la demande de la bailleresse, le preneur restait redevable à cette date des loyers afférents aux mois de septembre 2023 et d’octobre 2023, soit d’une somme de 3.000 euros à titre d’arriéré locatif.

Madame [W] [R] veuve [A] ne justifie aucunement de l’exigibilité des charges sollicitées par l’intermédiaire de sa demande de prise en considération de la provision mensuelle sur charges de 100 euros, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de ces dernières.

Monsieur [H] [G] sera en conséquence condamné à payer à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 3.000 euros à titre d’arriéré locatif au titre des mois de septembre 2023 et octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 octobre 2023 adressée par la demanderesse au défendeur, conformément à l’article 1231-6 du code civil. 

La capitalisation de cette somme, de droit dès lors qu’elle a été judiciairement sollicitée par la demanderesse, sera ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.



Sur la demande d’indemnité de résiliation anticipée du bail commercial
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [G] n’a pas satisfait aux exigences légales prévues quant à la délivrance d’un congé.

Madame [W] [R] veuve [A] se trouve fondée à solliciter, au regard de la résiliation anticipée du contrat de bail commercial résultant de l’abandon des lieux par le preneur, et de la remise des clés intervenue le 31 octobre 2023, hors de tout congé régulier, à solliciter l’indemnisation du préjudice résultant pour elle d’une rupture anticipée du contrat de bail commercial, imputable au preneur, sans respect des modalités de rupture légalement applicables, consistant en la perte des loyers qu’elle aurait perçus jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours, soit de la date de résiliation judiciaire du contrat de bail, fixée au 31 octobre 2023, au 30 septembre 2025.

Si Monsieur [H] [G] soutient que la demanderesse ne justifie par du préjudice dont elle demande réparation, il convient de relever que cette dernière ne se trouvait alors juridiquement pas à même de relouer les locaux en cause, dès lors que le contrat de bail commercial se trouvait toujours en cours d’exécution, à tout le moins jusqu’au 30 septembre 2025, et que le défendeur n’établit aucunement que cette dernière n’aurait pas réellement subi le préjudice dont elle fait état, pour avoir reloué les locaux concernés à des tiers pendant la période considérée.

Madame [W] [R] veuve [A] sollicite l’indemnisation du préjudice afférent à la résiliation fautive et anticipée du contrat de bail commercial, du fait du preneur, en considération d’une somme mensuelle de 1.600 euros, correspondant pour 1.500 euros au montant du loyer, et pour 100 euros à une provision sur charges. Il ne saurait cependant être contesté qu’aucune charge ne saurait être imputée au défendeur à compter de la date de la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial dès lors qu’il a totalement libéré les lieux par la remise des clés intervenue à cette date.

Il y a dès lors lieu de prendre uniquement en considération, dans le cadre de l’indemnisation du préjudice de la demanderesse, du montant des loyers dont elle a été privée au cours de la période considérée, soit la somme de 34.500 euros (1.500 x 23).

Monsieur [H] [G] sera dès lors condamné à payer à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 34.500 euros à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant pour la demanderesse de la résiliation anticipée du contrat de bail commercial du fait du preneur.

Compte-tenu du caractère constitutif du présent jugement quant à la fixation de l’indemnité allouée à Madame [W] [R], cette somme sera assortie des intérêts au taux à compter du présent jugement.

La capitalisation de cette somme, de droit dès lors qu’elle a été judiciairement sollicitée par la demanderesse, sera ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.



Sur les autres demandes 
- Sur les dépens

Les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [H] [G] sera condamné aux dépens.

- Sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l'article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et qu'il doit dans tous les cas tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, précisant qu'il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Partie perdante, Monsieur [H] [G] sera condamné à payer à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et débouté de sa propre demande formée du même chef à l’encontre de cette dernière.

5) Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n  2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit à l'égard des instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, en considération de l'introduction de l'instance par acte du 15 février 2024 et de l'absence d’élément justifiant de l’écarter, l'exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.




PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre [M] [A] et Monsieur [H] [G] le 1er décembre 2016, à compter du 31 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à régler à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’arriéré locatif concernant les mois de septembre 2023 et octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2023, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à régler à Madame [W] [R] veuve [A] la somme de 34.500 euros à titre d’indemnité de résiliation anticipée du bail commercial du fait du preneur, assortie d’intérêt au taux légal à compter du présent jugement; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes allouées conformément aux conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; 

DEBOUTE Madame [W] [R] veuve [A] de ses demandes autres, plus amples, ou contraires ;

DEBOUTE Monsieur [H] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à régler à Madame [W] [R] veuve [A], la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [H] [G] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux dépens ;

RAPPELE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 août 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Madame Delphine BENAMOR, Greffier.


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1736, code de commerce L145-4, code civil 1737, code de procedure civile 1102, code de commerce L145-9). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-24T20:25:20.197Z.