Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 1, 21 août 2026, n° 26/00060

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


La société LHDB a consenti un bail commercial à la SAS GROUP ESUS portant sur un bâtiment baptisé « [Adresse 3] ».

La société GROUP ESUS exploite au sein dudit bâtiment un foodcourt sous l’enseigne « [Localité 5] du Brézet » et délègue l’exploitation des corners de restauration au travers de sous-locations.

Suivant contrat conclu sous seing privé en date des 23 novembre et 9 décembre 2022, la société GROUP ESUS, a consenti à la SAS CHEZ EPICURE un bail de sous-location pour une durée d’une année à compter du 19 décembre 2022 (date de remise des clés), portant sur un corner d’une surface de 12 m² environ au sein des [Adresse 4] à [Localité 6] - [Adresse 1]. 

Ledit bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 18 000 € HT, payable chaque mois, soit des mensualités de 1500 € HT. A également été prévue une provision sur charges d’un montant annuel de 12 000 € HT, régularisable en fin d’année.

Le règlement intérieur applicable au sein des Halles [Localité 7] a été annexé à la convention.

Le bail de sous-location précité est arrivé à son terme le 19 décembre 2023 et il n’a pas été conclu de nouveau contrat entre les parties.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mai 2024, le conseil de la SAS GROUP ESUS a mis en demeure la SAS CHEZ EPICURE de régulariser un arriéré de charges (pour la période comprise entre mai et décembre 2023), outre une pénalité qu’elle considérait due pour cause de violation du règlement intérieur, à hauteur de 11 682,36 €. 

Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet et les parties n’ont pas trouvé d’issue amiable à leur litige.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SAS GROUP ESUS a fait assigner la SAS CHEZ EPICURE devant le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand, afin d’obtenir paiement des sommes dues.

Par jugement rendu le 2 octobre 2025, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître du litige au profit du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et a notamment condamné chacune des parties à supporter pour moitié les dépens de l’instance, dont frais de greffe liquidés à 101,37 € TVA incluse.

L’affaire a été enregistrée sous la référence RG numéro 26/60, devant la présente juridiction.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 29 janvier 2026, la SAS GROUP ESUS demande, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-5 du code civil et L. 145-5 du code de commerce, de :

Débouter la SAS CHEZ EPICURE de ses demandes reconventionnelles ;Débouter la SAS CHEZ EPICURE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner la SAS CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 11 682,36 € en principal au titre des appels de charges de 9682,36 € et au titre d’une pénalité de 2000 € en raison du non-respect du Règlement intérieur des Halles du Brézet, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;Condamner la SAS CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;Condamner la SAS CHEZ EPICURE à payer et porter à la société GROUP ESUS la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner la SAS CHEZ EPICURE aux entiers dépens comportant notamment les frais de greffe liquidés ainsi que le constat dressé le 17 octobre 2023 par Maître [Z] [Y].
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 février 2026, la SAS CHEZ EPICURE demande, au visa des articles L. 145-5 et L. 145-40-2 du code de commerce, 1103, 1010, 1190, 1231-5 et 1302 du code civil, et 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, de : 

A titre principal, débouter la société GROUP ESUS de l’ensemble de ses demandes, droits et prétentions ;Dire et juger que la demande de paiement de charges locatives est non fondée ;Dire et juger que la clause pénale est inapplicable, nulle et de nul effet ;A titre reconventionnel, dire et juger qu’il sera procédé à la reddition des comptes entre les parties et sujet à répétition de l’indu ; En conséquence, condamner la société GROUP ESUS à lui porter et payer la somme de 5578,06 € au titre de la régularisation des charges à son bénéfice ; Condamner la société GROUP ESUS à porter et payer la somme de 3058 € à la société CHEZ EPICURE pour réparation du préjudice subi par cette dernière au titre de violation d’exclusivité par la société GROUP ESUS ;Condamner la société GROUP ESUS à porter et payer la somme de 4000 € à la SAS CHEZ EPICURE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société GROUP ESUS à supporter les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 16 février 2026 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 23 avril 2026 et mise en délibéré au 7 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 21 août 2026, par mention au dossier.

Motifs

DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’application du statut des baux commerciaux

L’article L. 145-1 du code de commerce dispose que « I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. […] ».

Selon l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée du bail est convenue pour neuf ans. 

Cependant, l’article L. 145-5 du code de commerce dispose que « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. ».

L’article L. 145-5-1 du code de commerce dispose que « N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. ».

En l'absence de dispositions légales restreignant la portée de l’article L. 145-5 précité, il est possible de conclure un sous- bail dérogatoire, dès lors que le contrat locatif autorise la sous-location, et ce, même si le bail principal est assujetti au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 17 déc. 1986).

En l’occurrence, le bail de sous-location de courte durée soumis à l’appréciation du tribunal indique, en page 3, que « la sous-location est, de convention expresse entre les Parties, consentie à titre précaire et non renouvelable, conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce. »

La défenderesse ne conteste pas la faculté qu’avait le locataire principal de sous-louer le bien litigieux. 

Il est expliqué dans le contrat que ladite sous-location porte sur le corner n°5, qui possède une seule ouverture et représente une surface de 12 m² environ. 

Par ailleurs, le bail « est consenti et accepté pour une durée ferme d’une (1) année qui commencera à courir à compter de la date de remise des clés et au plus tard le 16 janvier 2023.
Cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction automatique et expirera un an après la date de remise effective des clés. »

Il est indiqué, en page 4, qu’à l’issue du délai d’un an précité, le sous-locataire « pourra, s’il le souhaite, conclure avec le locataire principal (à savoir la SAS GROUP ESUS), qui s’y engage, un bail de sous-location soumis au statut des baux commerciaux, aux mêmes charges et conditions que celles stipulées dans le cadre des présentes, hormis la provision pour charges […]. »

Si la SAS CHEZ EPICURE entend soulever des moyens de droit applicables en matière de baux commerciaux, elle ne conteste pas expressément la forme donnée par les parties au contrat de bail conclu entre elles et ne demande aucune requalification en ce sens. 

Le tribunal fera donc application du contrat, loi des parties, qui soumet de manière claire leurs relations à un critère de précarité, le bail étant conclu pour une durée d’un an et précisant qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux pourra être conclu entre elles, seulement après son expiration. 

Il est à observer que la défenderesse n’a pas souhaité conclure de nouveau bail avec la demanderesse, à l’expiration du premier, au terme de sa durée d’un an. 

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les relations des parties à l’aune des dispositions applicables spécifiquement en matière de baux commerciaux, mais bien celles du droit commun des contrats. 

Sur la demande principale en paiement formée par la SAS GROUP ESUS

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

La demande principale de la SAS GROUP ESUS tient compte des sommes suivantes qu’elle considère dues : 

Pour les charges de mai 2023 : 1550,40 € T.T.C,Pour les charges de juin 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges de juillet 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges d’août 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges de septembre 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges d’octobre 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges de novembre 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges de décembre 2023 : 2150,40 € T.T.C.
L’examen du décompte versé en pièce 5 permet de constater qu’elle déduit des sommes précitées les montants de 1765,96 € au titre de la régularisation des charges annuelles, de 120 € au titre d’une carte cadeau et de 1500 € au titre de la restitution du dépôt de garantie. 

Elle chiffre à 9682,36 € le montant dû au titre des charges. 

La SAS CHEZ EPICURE conteste la somme demandée au titre des charges, considérant que celles-ci auraient dû être calculées au prorata de 4,8% des charges affectables (250/12) et non 1/20ème comme appliqué, se prévalant des dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-40-2 du code de commerce. Elle estime, en effet, que la SAS GROUP ESUS aurait dû tenir compte de la surface exploitée par chacun, alors qu’il existe des corners de plus de 12 m² au sein des Halles du Brézet ; qu’elle aurait dû tenir compte de l’exploitation effective des lieux loués au prorata temporis ; et qu’elle ne peut solliciter des charges récupérables non mentionnées dans le contrat litigieux. Le dernier point de contestation concerne la charge des frais d’entretien de la vaisselle, que la SAS CHEZ EPICURE estime devoir être portée par la SAS GROUP ESUS, en application du règlement intérieur. 

La SAS GROUP ESUS, au contraire, fait valoir que, s’agissant d’un bail précaire, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions des articles visés ; que l’ensemble des charges est bien dû et exactement calculé ; que les frais de nettoyage sont répercutés sur chacun des exploitants et que le règlement intérieur n’a été modifié a posteriori que par souci de clarification, mais qu’il n’a jamais été question de faire supporter ces frais sur elle. 

Le tribunal ne suit pas l’argumentaire soulevé en défense quant à un recalcul des charges au prorata temporis de l’occupation des lieux loués, les stipulations contractuelles étant claires sur la durée du bail, laquelle courait à compter de la remise effective des clés et ne prévoyant aucune clause spécifique dérogatoire sur ce point. En tout état de cause, la défenderesse ne démontre pas avoir été empêchée d’exploiter les lieux loués à compter de son entrée en location. 

Par ailleurs, l’article L. 145-40-2 du code de commerce dont se prévaut la SAS CHEZ EPICURE est applicable en matière de baux commerciaux. Il a été considéré ci-dessus que ce régime d’ordre public n’était pas applicable au cas d’espèce, au vu des dispositions de l’article L. 145-5-1, s’agissant d’un contrat précaire. 

Ce moyen de droit est donc inopérant et la SAS GROUP ESUS n’avait pas à respecter les prescriptions de cet article, lesquelles imposent notamment l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. 

A ce titre, le bail conclu entre les parties était donc soumis au régime de droit commun des contrats et à la libre discussion des parties. 

Sur ce point, le contrat prévoit en page 13 que le sous-locataire (la SAS CHEZ EPICURE) devra régler au locataire principal (la SAS GROUP ESUS) sa quote-part de charges récupérables, soit 1/20ème. Le contrat précise que la liste qu’il comprend n’est pas limitative. 

Celle-ci vise :

« Les charges et prestations, et toutes dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d’amélioration de l’équipement commercial, de ses équipements et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, […] ;Les redevances relatives à l’entretien ou au remplacement des équipements et installations techniques de toutes natures de l’équipement commercial ;Les montants facturés par des entreprises extérieures, chargées notamment de la sécurité, du gardiennage, du nettoyage, de l’entretien, de l’animation et de l’administration de l’équipement commercial […] exception faite des honoraires de gestion des loyers ;Le coût d’acquisition de l’outillage, du matériel d’entretien, de l’agencement et du mobilier, de la signalisation horizontale ou verticale quels que soient les systèmes installés, de tout matériel d’information de la clientèle installé dans l’équipement commercial ou à l’extérieur, de tous les systèmes de contrôle, de surveillance ou de comptage et de tous autres éléments nécessaires à la sécurité et l’intérêt général de l’ensemble immobilier et/ou de l’équipement commercial […] ; Toutes les primes d’assurance contractées par le locataire principal pour la totalité de l’équipement commercial et de tous les biens meubles ou immeubles les constituant […] ;La taxe foncière et taxe additionnelle à la taxe foncière […]. »
Le contrat de bail prévoit également en page 12 que le règlement intérieur applicable au sein des Halles du Brézet doit être suivi par le sous-locataire, qui « s’oblige à en respecter toutes les clauses et stipulations et à les faire respecter par ses collaborateurs et employés, par ses fournisseurs et prestataires de services. »

S’agissant plus spécifiquement des charges et fournitures, l’article 6 (page 10) du règlement intérieur expose que l’exploitant se verra refacturer, sur la base de la consommation effective relative au conteneur occupé, l’eau froide et l’eau chaude sanitaire, le chauffage sur la partie privative et le cas échéant le volume de la nappe phréatique. D’autres charges sont refacturées sur une base forfaitaire au prorata de la superficie totale de chaque commerce. Il est expressément indiqué, par ailleurs, que « l’entretien et le nettoyage de la vaisselle est toutefois pris en charge par la Direction des [Adresse 4]. »

Au vu des éléments du dossier, le tribunal considère que le calcul effectué par la SAS GROUP ESUS est conforme au contrat conclu entre les parties, à l’exception de la prise en compte du nettoyage et de l’entretien de la vaisselle. 





En effet, ce n’est que postérieurement à la conclusion du bail et au départ du sous-locataire que le règlement intérieur des Halles du Brézet a été modifié pour dire que l’entretien et le nettoyage de la vaisselle ne serait pas pris en charge, mais organisé par la Direction. 

Dans le cadre des relations litigieuses, la formulation précitée ne souffre d’aucune ambiguïté et cette charge ne pesait ainsi pas sur le sous-locataire, mais bien sur la Direction des Halles du Brézet. Aucune clause ne vient contredire ce point et prévoir une répercussion de cette charge sur le sous-locataire. 

S’il peut exister une difficulté d’interprétation, au vu de la rédaction du contrat de bail, qui évoque la facturation du « nettoyage » par des entreprises extérieures au titre des charges récupérables, l’absence de précision de cette clause, qui s’insert dans un cadre général relatif à l’équipement commercial, amène la juridiction à une interprétation favorable au sous-locataire, qui pouvait légitimement penser qu’il n’aurait pas à s’acquitter d’un paiement supplémentaire, au vu du libellé du règlement intérieur. 

La SAS GROUP ESUS ne conteste pas les montants repris par la SAS CHEZ EPICURE dans ses dernières conclusions, à savoir 4400 € (coût des produits pour la plonge) et 2511,15 € (coût d’entretien pour la plonge). Le tribunal retiendra également ces montants, étant rappelé qu’il appartient au demandeur de rapporter la preuve de ses prétentions et de la réalité de sa créance. 

Les charges ayant été répercutées à raison de 1/20ème entre les exploitants (à défaut d’élément laissant penser à une autre répartition), seront déduites les sommes de 220 € et 125,56 € des sommes dues au titre des charges. 

Il convient donc de déduire ces deux sommes du montant dû par le sous-locataire, de sorte que la SAS CHEZ EPICURE est redevable d’un montant total de 9336,80 € envers la SAS GROUP ESUS (9682,36 € - 220 € - 125,56 €). 

La SAS CHEZ EPICURE est donc condamnée à verser à la SAS GROUP ESUS ladite somme de 9336,80 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure. 

Sur la clause pénale

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le Juge a la faculté de modérer, voire d’augmenter la clause pénale s’il apparait que celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

La SAS GROUP ESUS considère qu’une pénalité de 2000 € doit être appliquée à la SAS CHEZ EPICURE, conformément au règlement intérieur applicable aux Halles du Brézet, en ce qu’elle a entendu proposer à la vente des sandwichs de type casse-croûte, ce qui ne correspondait pas à la spécialité prévue au bail (plats traditionnels français). Elle se fonde sur un procès-verbal d’huissier de justice, lequel a noté la présence de deux enseignes lumineuses représentant un hot-dog, sans qu’elle n’ait donné son accord. Elle considère que ce procès-verbal de constat doit être pris en compte, dès lors qu’il a été réalisé depuis les parties communes des Halles, ouvertes au public et lors des horaires d’ouverture. 




La SAS CHEZ EPICURE s’oppose à la demande et considère que l’huissier de justice a porté atteinte à ses droits constitutionnellement garantis, en réalisant son constat dans un lieu privé, bien qu’ouvert au public, sans avoir obtenu son accord préalable ou un titre (autorisation d’un juge). Selon elle, ce procès-verbal doit être déclaré nul et de nul effet. Sur le fond, elle fait valoir que la clause pénale ne s’applique pas à la violation du bail, mais à celle du règlement intérieur, lequel a été respecté. Elle ajoute qu’il n’y a pas eu de mise en demeure préalable, avant application unilatérale de la clause pénale sans préavis. Sur la vente litigieuse, elle indique qu’après un premier refus concernant des hot-dogs, elle a obtenu l’accord de la SAS GROUP ESUS pour la vente de sandwichs « Chiens Chauds » composés de produits français. 

En l’espèce, le tribunal constate que la SAS CHEZ EPICURE ne formule aucune demande de nullité relative au procès-verbal de constat d’huissier de justice litigieux dans son dispositif, ni une demande de l’écarter des débats. Or, ainsi qu’il a été rappelé, le tribunal est tenu par le seul dispositif. Cet acte sera donc bien analysé. En tout état de cause, il ressort de son libellé qu’il a été établi depuis les parties communes des Halles du Brézet et lors des horaires d’ouverture.

S’agissant de la demande de nullité de la clause pénale litigieuse, effectivement formulée par la SAS CHEZ EPICURE dans son dispositif, tribunal constate qu’il n’existe pas de moyen spécifique soulevé à ce titre dans le corps des écritures de la défenderesse. La présente juridiction ne constate pas l’existence d’une cause de nullité affectant ladite clause et sa régularité. Cette demande est rejetée.

Sur le fond, il est exact que le contrat de bail en lui-même ne mentionne pas l’existence d’une clause pénale. En revanche, il a été considéré ci-dessus que les parties soumettaient leurs relations contractuelles au règlement intérieur des Halles du Brézet, en ce que le contrat de bail prévoit que ledit règlement doit être suivi par le sous-locataire, qui « s’oblige à en respecter toutes les clauses et stipulations et à les faire respecter par ses collaborateurs et employés, par ses fournisseurs et prestataires de services. »

Or, le règlement intérieur indique en son article 11, relatif aux sanctions et pénalités, que « chaque infraction au présent règlement intérieur sera sanctionnée par une pénalité forfaitaire et irréductible d’un montant de DEUX MILLE (2 000) EUROS payables sous trente (30) jours à compter de la notification à l’Exploitant de son infraction. »

A ce titre, l’article 5 du règlement intérieur, relatif à l’exploitation et à l’attribution des corners, rappelle que « Chaque Exploitant se doit de respecter son contrat de sous-location et particulièrement l’article ‘Destination’ ». 

Le contrat de sous-location, en l’occurrence, prévoit une clause de destination en page 9, ainsi libellée : « l’emplacement sous-loué au SOUS-LOCATAIRE devra être affecté par celui-ci à l’usage commercial exclusif de préparation et de vente de plats cuisinés de spécialité française traditionnelle, à l’exception de spécialités auvergnates, sur place ou à emporter, incluant la vente des boissons autorisées par le règlement intérieur, le tout sous l’enseigne physique CHEZ EPICURE. »

S’agissant de l’enseigne il est indiqué que « Le SOUS-LOCATAIRE s’engage à maintenir l’enseigne ‘CHEZ EPICURE’ pendant toute la durée de son exploitation au titre de la présente sous-location cette enseigne étant déterminante de l’engagement du LOCATAIRE PRINCIPAL.
Pour le cas où le maintien de cette enseigne s’avérerait impossible, le SOUS-LOCATAIRE pourra substituer dans la même activité une nouvelle enseigne sous la condition que l’enseigne substituée soit d’égale notoriété et regroupe des produits de gamme et de qualité équivalente.
En toute hypothèse, le changement d’enseigne devra impérativement faire l’objet d’un avenant signé par les Parties. »

Le tribunal observe que la SAS GROUP ESUS ne se prévaut pas de la clause pénale s’agissant de la présentation de la forme de l’enseigne litigieuse, au sens de sa signalétique évoquée dans le règlement intérieur, mais du fait qu’elle a proposé à la vente des produits non conformes à la destination prévue au bail, ce qui a été constaté au travers de l’enseigne litigieuse. 

Le tribunal observe qu’il n’existe aucun avenant conclu entre les parties pour la création de deux nouvelles enseignes, au sein du corner exploité par la défenderesse, mais la demanderesse n’en tire pas de conséquence juridique. 

Au vu des stipulations sus rappelées, le tribunal considère que la SAS CHEZ EPICURE devait bien se conformer à ses obligations découlant tant du contrat de sous-location lui-même que du règlement intérieur et que la clause pénale litigieuse englobait toutes ces obligations. La SAS GROUP ESUS est donc fondée à solliciter une pénalité en cas de manquement aux obligations en découlant, à condition de démontrer ce manquement.

Le règlement intérieur ne prévoit pas la nécessité d’une mise en demeure préalable mais simplement que la pénalité sera payable sous 30 jours à compter de la notification de l’infraction à l’exploitant. En l’espèce, cette notification est intervenue par courrier recommandé du 6 novembre 2023.

Au demeurant, la SAS GROUP ESUS avait pris attache avec la SAS CHEZ EPICURE par courriel du 6 octobre 2023, pour lui signaler que d’autres restaurateurs s’étaient plaints de l’installation de deux enseignes lumineuses rappelant la confection de hot-dogs, alors qu’elle lui avait déclaré quelques jours auparavant ne pas proposer ce type de restauration dans son corner. 

Il n’est pas contesté que la destination du corner exploité par la SAS CHEZ EPICURE concernait la vente de plats cuisinés de spécialité française traditionnelle, hors spécialités Auvergnates. La qualification de plats cuisinés exclut la vente de sandwichs, qu’ils fussent américains ou français, dès lors qu’il s’agira plutôt de restauration rapide, renvoyant à un autre type de consommation et non à la confection de mets traditionnels français et cuisinés.

Le procès-verbal de constat d’huissier de justice, établi le 17 octobre 2023, permet de relever que la SAS CHEZ EPICURE a bien fait installer une nouvelle enseigne néon représentant un teckel enserré dans un pain long et également d’une enseigne, sur le mur du fond, visible depuis son point d’observation, représentant une saucisse enserrée dans un pain long. 

Les photographies annexées au constat permettent de confirmer que ces éléments graphiques renvoient bien à une notion de restauration rapide, sans que n’apparaisse de manière claire une activité en référence avec la préparation de plats cuisinés de spécialité française traditionnelle. 

Les échanges intervenus entre les parties tendent à indiquer qu’un réel débat s’est instauré entre elles, au préalable, lorsque la SAS CHEZ EPICURE a fait part de son souhait de développer une activité complémentaire de « casse-croûte », en sus de sa carte de plats cuisinés. 

Le tribunal considère que la nouvelle activité envisagée par la SAS CHEZ EPICURE n’était pas conforme à la destination du bail et qu’elle est donc entrée en infraction avec ses obligations, en proposant à la vente les sandwichs litigieux, dont la commercialisation a été actée par l’apposition des deux enseignes susmentionnées. 

Cette situation ouvre droit à indemnisation au profit de la demanderesse et à application de la pénalité prévue dans le cadre de leurs relations contractuelles. 

S’agissant d’une clause pénale, le juge peut la moduler s’il estime qu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

En l’occurrence, la clause litigieuse est manifestement excessive, au vu de l’atteinte réellement portée par la SAS CHEZ EPICURE, alors même qu’il ressort des débats qu’elle a rapidement pris des mesures pour supprimer lesdites enseignes, après le courrier que lui a adressé la SAS GROUP ESUS. 

Il convient donc d’arbitrer à la somme de 100 € le montant de la pénalité devant être supportée par la SAS CHEZ EPICURE, eu égard au manquement à ses obligations. Elle est condamnée à versée à la SAS GROUP ESUS ladite somme en réparation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SAS GROUP ESUS

Il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En l'espèce, la SAS GROUP ESUS se prévaut d’une baisse de trésorerie, en l’absence de règlement des charges, ainsi que d’une perte de temps en lien avec l’envoi de mises en demeure à la SAS CHEZ EPICURE, ce qui constitue selon elle du temps non employé à de la production de valeur au sein des Halles. Elle se prévaut également d’un préjudice moral, qu’elle n’explique pas, eu égard à la résistance abusive de la SAS CHEZ EPICURE.

Le tribunal considère que la SAS GROUP ESUS ne rapporte pas la preuve d’une résistance fautive commise par la SAS CHEZ EPICURE, laquelle était au demeurant partiellement fondée à contester la somme sollicitée.

Elle ne démontre pas davantage les préjudices allégués, aucune pièce n’étant fournie à l’appui de ses prétentions.

Sa demande est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS CHEZ EPICURE

Sur la régularisation des charges et la répétition de l’indu

Au vu des développements précédents, dans la mesure où la SAS CHEZ EPICURE n’a pas été suivie dans son argumentaire quant au recalcul des charges, à l’exception des frais d’entretien et de nettoyage de la vaisselle, le tribunal constate qu’il n’existe aucun indu, la défenderesse étant toujours débitrice d’une somme envers la demanderesse.

Sa demande reconventionnelle est rejetée.

Sur la violation de la clause d’exclusivité

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».


L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

Il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Le reproche porté par la SAS CHEZ EPICURE à la SAS GROUP ESUS est relatif à l’autorisation qui a été donnée à d’autres exploitants d’installer des corners qu’elle estime concurrentiels et portant sur les mêmes mets qu’elle pouvait proposer, à savoir en particulier : 

[R] qui a pu proposer la préparation et la vente de croque-monsieur, à compter du 11 mai 2023 ;[H] qui s’est installé le 15 mai 2023 et pouvait proposer la préparation et la vente de plats traditionnels à base de viandes.
Elle évoque plus précisément les empiètements concurrentiels réalisés par d’autres corners, à savoir : 

Instant Truffade : terrine auvergnate / Pounti / planche dégustation / charcuterie ;Kanibal : viandes à griller / andouillette / tartare de bœuf / salades ;Baracroc : sandwiches et croque-monsieur [W] / [L] / [S] / Raclette /Tartiflette / salades ;Bouchouneir : steak / frites ; Deli Paya : raclette / gaufres ;[Localité 8] (Portugais) : demi-poulet auvergnat / travers de porc.
Le contrat de sous-location prévoit, en page 10, que « le LOCATAIRE PRINCIPAL s’interdit de louer ou mettre à disposition, au profit de qui que ce soit, tout ou partie d’un immeuble pour l’exploitation d’un commerce d’une spécialité similaire à celui du SOUS-LOCATAIRE. Cette interdiction s’exerce à compter du jour de l’entrée en jouissance, uniquement au sein des Halles du Brézet, et ce pendant toute la durée de la location entre le LOCATAIRE PRINCIPAL et le SOUS-LOCATAIRE sous quelques forme et durée que ce soient. 
En cas de non-respect, le SOUS-LOCATAIRE pourra lui demander des dommages-intérêts, sans préjudice du droit qu’il pourrait avoir de faire fermer l’établissement concurrent. »


Au vu du domaine d’activité de la SAS CHEZ EPICURE, le tribunal observe que doivent être écartés, tout d’abord, tous les corners qui proposent des spécialités auvergnates, dès lors que la destination prévue au contrat de sous-location conclu avec la défenderesse exclut expressément ces spécialités. 

Pour le surplus, la présente juridiction estime qu’il est nécessaire de discriminer entre des mets relevant de la catégorie des plats cuisinés traditionnels français et les autres plats, qu’ils soient eux-mêmes français ou proposent des saveurs issues d’autres gastronomies. 

En l’occurrence, le tribunal ne constate pas, au vu des pièces remises, de manquement à la clause d’exclusivité, qui aurait été commis par le locataire principal. 

En effet, s’agissant plus particulièrement des croque-monsieur, cette cuisine renvoie davantage à de la restauration rapide et non à la réalisation de plats cuisinés. S’agissant des grillades, il va s’agir d’un domaine d’activité très spécifique, ne renvoyant pas à la notion de plats cuisinés de tradition française et qui peut, à ce titre, se trouver dans d’autres types de gastronomies. 

Enfin, s’agissant du préjudice allégué, il y a lieu d’observer, en tout état de cause, que la SAS CHEZ EPICURE ne démontre pas de quelconque lien de causalité entre la baisse de son chiffre d’affaires et l’installation d’autres corners au sein des Halles du Brézet, la seule production de l’historique comptable étant insuffisante pour rapporter cette preuve. 

En conséquence, la demande est rejetée, faute pour la défenderesse de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. 

Sur les mesures accessoires

La SAS CHEZ EPICURE succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de greffe engagés devant le tribunal de commerce, cette juridiction ayant d’ores et déjà statué sur ce point, répartissant la charge des dépens de cette instance par moitié entre les parties, en ce compris les frais de greffe liquidée à 101,37 €.

Un procès-verbal de constat d’huissier de justice n’entre pas dans la catégorie des dépens, au sens de l’article 695 du code de procédure civile. Cette demande est donc rejetée. 

En outre, il y a lieu de condamner la SAS CHEZ EPICURE à payer à la SAS GROUP ESUS une somme que l’équité commande de fixer à 1000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la SAS CHEZ EPICURE de sa demande tendant à voir dire et juger que la clause pénale est inapplicable, nulle et de nul effet ;

CONDAMNE la SAS CHEZ EPICURE à payer à la SAS GROUP ESUS la somme de 9336,80 € (neuf mille trois cent trente-six euros quatre-vingt cents) en principal au titre des appels de charges dus pour la période comprise entre mai et décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;

CONDAMNE la SAS CHEZ EPICURE à payer à la SAS GROUP ESUS la somme de 100 € (cent euros) au titre de la clause pénale insérée au règlement intérieur applicable aux Halles du Brézet, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

DEBOUTE la SAS GROUP ESUS de sa demande tendant à voir condamner la SAS CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;

DEBOUTE la SAS CHEZ EPICURE de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société GROUP ESUS à lui porter et payer la somme de 5578,06 € au titre de la régularisation des charges, sur le fondement de la répétition de l’indu ; 

DEBOUTE la SAS CHEZ EPICURE de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société GROUP ESUS à lui porter et payer la somme de 3058 € pour réparation du préjudice subi au titre de la violation d’exclusivité par la société GROUP ESUS ;

CONDAMNE la SAS CHEZ EPICURE aux dépens, à l’exclusion des frais de greffe liquidés devant le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement d’incompétence du 2 octobre 2025 ;

DEBOUTE la SAS GROUP ESUS de sa demande tendant à voir compris dans les dépens le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice de Maître [Y] ; 

CONDAMNE la SAS CHEZ EPICURE à payer à la SAS GROUP ESUS la somme de 1000 € (mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier


LE GREFFIER LE PRESIDENT

LNB / CS


Jugement N°
du 21 AOUT 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 26/00060 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KNGO / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL






S.A.S. GROUP ESUS


Contre :

S.A.S. CHEZ EPICURE








Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SELAS JURI-DEFI AVOCATS





Copies électroniques :
 
la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SELAS JURI-DEFI AVOCATS




Copie dossier

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SELAS JURI-DEFI AVOCATS
Me Olivier ARNOUX DE [Localité 1]





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE VINGT ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX, 

dans le litige opposant :

S.A.S. GROUP ESUS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, 
[Adresse 1]
[Localité 3]

Rep/assistant : la SELAS JURI-DEFI AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE 


ET :


S.A.S. CHEZ EPICURE, prise en la personne de son représentant légal, 
[Adresse 2]
[Localité 4]

Rep/assistant : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Rep/assistant : Me Olivier ARNOUX DE MAISON ROUGE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE 


LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des débats de Madame Sandrine DUMONT, Greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition, 

Après avoir entendu, en audience publique du 23 Avril 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE


La société LHDB a consenti un bail commercial à la SAS GROUP ESUS portant sur un bâtiment baptisé « [Adresse 3] ».

La société GROUP ESUS exploite au sein dudit bâtiment un foodcourt sous l’enseigne « [Localité 5] du Brézet » et délègue l’exploitation des corners de restauration au travers de sous-locations.

Suivant contrat conclu sous seing privé en date des 23 novembre et 9 décembre 2022, la société GROUP ESUS, a consenti à la SAS CHEZ EPICURE un bail de sous-location pour une durée d’une année à compter du 19 décembre 2022 (date de remise des clés), portant sur un corner d’une surface de 12 m² environ au sein des [Adresse 4] à [Localité 6] - [Adresse 1]. 

Ledit bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 18 000 € HT, payable chaque mois, soit des mensualités de 1500 € HT. A également été prévue une provision sur charges d’un montant annuel de 12 000 € HT, régularisable en fin d’année.

Le règlement intérieur applicable au sein des Halles [Localité 7] a été annexé à la convention.

Le bail de sous-location précité est arrivé à son terme le 19 décembre 2023 et il n’a pas été conclu de nouveau contrat entre les parties.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mai 2024, le conseil de la SAS GROUP ESUS a mis en demeure la SAS CHEZ EPICURE de régulariser un arriéré de charges (pour la période comprise entre mai et décembre 2023), outre une pénalité qu’elle considérait due pour cause de violation du règlement intérieur, à hauteur de 11 682,36 €. 

Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet et les parties n’ont pas trouvé d’issue amiable à leur litige.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SAS GROUP ESUS a fait assigner la SAS CHEZ EPICURE devant le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand, afin d’obtenir paiement des sommes dues.

Par jugement rendu le 2 octobre 2025, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître du litige au profit du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et a notamment condamné chacune des parties à supporter pour moitié les dépens de l’instance, dont frais de greffe liquidés à 101,37 € TVA incluse.

L’affaire a été enregistrée sous la référence RG numéro 26/60, devant la présente juridiction.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 29 janvier 2026, la SAS GROUP ESUS demande, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-5 du code civil et L. 145-5 du code de commerce, de :

Débouter la SAS CHEZ EPICURE de ses demandes reconventionnelles ;Débouter la SAS CHEZ EPICURE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner la SAS CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 11 682,36 € en principal au titre des appels de charges de 9682,36 € et au titre d’une pénalité de 2000 € en raison du non-respect du Règlement intérieur des Halles du Brézet, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;Condamner la SAS CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;Condamner la SAS CHEZ EPICURE à payer et porter à la société GROUP ESUS la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner la SAS CHEZ EPICURE aux entiers dépens comportant notamment les frais de greffe liquidés ainsi que le constat dressé le 17 octobre 2023 par Maître [Z] [Y].
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 février 2026, la SAS CHEZ EPICURE demande, au visa des articles L. 145-5 et L. 145-40-2 du code de commerce, 1103, 1010, 1190, 1231-5 et 1302 du code civil, et 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, de : 

A titre principal, débouter la société GROUP ESUS de l’ensemble de ses demandes, droits et prétentions ;Dire et juger que la demande de paiement de charges locatives est non fondée ;Dire et juger que la clause pénale est inapplicable, nulle et de nul effet ;A titre reconventionnel, dire et juger qu’il sera procédé à la reddition des comptes entre les parties et sujet à répétition de l’indu ; En conséquence, condamner la société GROUP ESUS à lui porter et payer la somme de 5578,06 € au titre de la régularisation des charges à son bénéfice ; Condamner la société GROUP ESUS à porter et payer la somme de 3058 € à la société CHEZ EPICURE pour réparation du préjudice subi par cette dernière au titre de violation d’exclusivité par la société GROUP ESUS ;Condamner la société GROUP ESUS à porter et payer la somme de 4000 € à la SAS CHEZ EPICURE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société GROUP ESUS à supporter les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 16 février 2026 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 23 avril 2026 et mise en délibéré au 7 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 21 août 2026, par mention au dossier. 



DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’application du statut des baux commerciaux

L’article L. 145-1 du code de commerce dispose que « I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. […] ».

Selon l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée du bail est convenue pour neuf ans. 

Cependant, l’article L. 145-5 du code de commerce dispose que « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. ».

L’article L. 145-5-1 du code de commerce dispose que « N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. ».

En l'absence de dispositions légales restreignant la portée de l’article L. 145-5 précité, il est possible de conclure un sous- bail dérogatoire, dès lors que le contrat locatif autorise la sous-location, et ce, même si le bail principal est assujetti au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 17 déc. 1986).

En l’occurrence, le bail de sous-location de courte durée soumis à l’appréciation du tribunal indique, en page 3, que « la sous-location est, de convention expresse entre les Parties, consentie à titre précaire et non renouvelable, conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce. »

La défenderesse ne conteste pas la faculté qu’avait le locataire principal de sous-louer le bien litigieux. 

Il est expliqué dans le contrat que ladite sous-location porte sur le corner n°5, qui possède une seule ouverture et représente une surface de 12 m² environ. 

Par ailleurs, le bail « est consenti et accepté pour une durée ferme d’une (1) année qui commencera à courir à compter de la date de remise des clés et au plus tard le 16 janvier 2023.
Cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction automatique et expirera un an après la date de remise effective des clés. »

Il est indiqué, en page 4, qu’à l’issue du délai d’un an précité, le sous-locataire « pourra, s’il le souhaite, conclure avec le locataire principal (à savoir la SAS GROUP ESUS), qui s’y engage, un bail de sous-location soumis au statut des baux commerciaux, aux mêmes charges et conditions que celles stipulées dans le cadre des présentes, hormis la provision pour charges […]. »

Si la SAS CHEZ EPICURE entend soulever des moyens de droit applicables en matière de baux commerciaux, elle ne conteste pas expressément la forme donnée par les parties au contrat de bail conclu entre elles et ne demande aucune requalification en ce sens. 

Le tribunal fera donc application du contrat, loi des parties, qui soumet de manière claire leurs relations à un critère de précarité, le bail étant conclu pour une durée d’un an et précisant qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux pourra être conclu entre elles, seulement après son expiration. 

Il est à observer que la défenderesse n’a pas souhaité conclure de nouveau bail avec la demanderesse, à l’expiration du premier, au terme de sa durée d’un an. 

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les relations des parties à l’aune des dispositions applicables spécifiquement en matière de baux commerciaux, mais bien celles du droit commun des contrats. 

Sur la demande principale en paiement formée par la SAS GROUP ESUS

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

La demande principale de la SAS GROUP ESUS tient compte des sommes suivantes qu’elle considère dues : 

Pour les charges de mai 2023 : 1550,40 € T.T.C,Pour les charges de juin 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges de juillet 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges d’août 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges de septembre 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges d’octobre 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges de novembre 2023 : 1550,40 € T.T.C, Pour les charges de décembre 2023 : 2150,40 € T.T.C.
L’examen du décompte versé en pièce 5 permet de constater qu’elle déduit des sommes précitées les montants de 1765,96 € au titre de la régularisation des charges annuelles, de 120 € au titre d’une carte cadeau et de 1500 € au titre de la restitution du dépôt de garantie. 

Elle chiffre à 9682,36 € le montant dû au titre des charges. 

La SAS CHEZ EPICURE conteste la somme demandée au titre des charges, considérant que celles-ci auraient dû être calculées au prorata de 4,8% des charges affectables (250/12) et non 1/20ème comme appliqué, se prévalant des dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-40-2 du code de commerce. Elle estime, en effet, que la SAS GROUP ESUS aurait dû tenir compte de la surface exploitée par chacun, alors qu’il existe des corners de plus de 12 m² au sein des Halles du Brézet ; qu’elle aurait dû tenir compte de l’exploitation effective des lieux loués au prorata temporis ; et qu’elle ne peut solliciter des charges récupérables non mentionnées dans le contrat litigieux. Le dernier point de contestation concerne la charge des frais d’entretien de la vaisselle, que la SAS CHEZ EPICURE estime devoir être portée par la SAS GROUP ESUS, en application du règlement intérieur. 

La SAS GROUP ESUS, au contraire, fait valoir que, s’agissant d’un bail précaire, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions des articles visés ; que l’ensemble des charges est bien dû et exactement calculé ; que les frais de nettoyage sont répercutés sur chacun des exploitants et que le règlement intérieur n’a été modifié a posteriori que par souci de clarification, mais qu’il n’a jamais été question de faire supporter ces frais sur elle. 

Le tribunal ne suit pas l’argumentaire soulevé en défense quant à un recalcul des charges au prorata temporis de l’occupation des lieux loués, les stipulations contractuelles étant claires sur la durée du bail, laquelle courait à compter de la remise effective des clés et ne prévoyant aucune clause spécifique dérogatoire sur ce point. En tout état de cause, la défenderesse ne démontre pas avoir été empêchée d’exploiter les lieux loués à compter de son entrée en location. 

Par ailleurs, l’article L. 145-40-2 du code de commerce dont se prévaut la SAS CHEZ EPICURE est applicable en matière de baux commerciaux. Il a été considéré ci-dessus que ce régime d’ordre public n’était pas applicable au cas d’espèce, au vu des dispositions de l’article L. 145-5-1, s’agissant d’un contrat précaire. 

Ce moyen de droit est donc inopérant et la SAS GROUP ESUS n’avait pas à respecter les prescriptions de cet article, lesquelles imposent notamment l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. 

A ce titre, le bail conclu entre les parties était donc soumis au régime de droit commun des contrats et à la libre discussion des parties. 

Sur ce point, le contrat prévoit en page 13 que le sous-locataire (la SAS CHEZ EPICURE) devra régler au locataire principal (la SAS GROUP ESUS) sa quote-part de charges récupérables, soit 1/20ème. Le contrat précise que la liste qu’il comprend n’est pas limitative. 

Celle-ci vise :

« Les charges et prestations, et toutes dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d’amélioration de l’équipement commercial, de ses équipements et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, […] ;Les redevances relatives à l’entretien ou au remplacement des équipements et installations techniques de toutes natures de l’équipement commercial ;Les montants facturés par des entreprises extérieures, chargées notamment de la sécurité, du gardiennage, du nettoyage, de l’entretien, de l’animation et de l’administration de l’équipement commercial […] exception faite des honoraires de gestion des loyers ;Le coût d’acquisition de l’outillage, du matériel d’entretien, de l’agencement et du mobilier, de la signalisation horizontale ou verticale quels que soient les systèmes installés, de tout matériel d’information de la clientèle installé dans l’équipement commercial ou à l’extérieur, de tous les systèmes de contrôle, de surveillance ou de comptage et de tous autres éléments nécessaires à la sécurité et l’intérêt général de l’ensemble immobilier et/ou de l’équipement commercial […] ; Toutes les primes d’assurance contractées par le locataire principal pour la totalité de l’équipement commercial et de tous les biens meubles ou immeubles les constituant […] ;La taxe foncière et taxe additionnelle à la taxe foncière […]. »
Le contrat de bail prévoit également en page 12 que le règlement intérieur applicable au sein des Halles du Brézet doit être suivi par le sous-locataire, qui « s’oblige à en respecter toutes les clauses et stipulations et à les faire respecter par ses collaborateurs et employés, par ses fournisseurs et prestataires de services. »

S’agissant plus spécifiquement des charges et fournitures, l’article 6 (page 10) du règlement intérieur expose que l’exploitant se verra refacturer, sur la base de la consommation effective relative au conteneur occupé, l’eau froide et l’eau chaude sanitaire, le chauffage sur la partie privative et le cas échéant le volume de la nappe phréatique. D’autres charges sont refacturées sur une base forfaitaire au prorata de la superficie totale de chaque commerce. Il est expressément indiqué, par ailleurs, que « l’entretien et le nettoyage de la vaisselle est toutefois pris en charge par la Direction des [Adresse 4]. »

Au vu des éléments du dossier, le tribunal considère que le calcul effectué par la SAS GROUP ESUS est conforme au contrat conclu entre les parties, à l’exception de la prise en compte du nettoyage et de l’entretien de la vaisselle. 





En effet, ce n’est que postérieurement à la conclusion du bail et au départ du sous-locataire que le règlement intérieur des Halles du Brézet a été modifié pour dire que l’entretien et le nettoyage de la vaisselle ne serait pas pris en charge, mais organisé par la Direction. 

Dans le cadre des relations litigieuses, la formulation précitée ne souffre d’aucune ambiguïté et cette charge ne pesait ainsi pas sur le sous-locataire, mais bien sur la Direction des Halles du Brézet. Aucune clause ne vient contredire ce point et prévoir une répercussion de cette charge sur le sous-locataire. 

S’il peut exister une difficulté d’interprétation, au vu de la rédaction du contrat de bail, qui évoque la facturation du « nettoyage » par des entreprises extérieures au titre des charges récupérables, l’absence de précision de cette clause, qui s’insert dans un cadre général relatif à l’équipement commercial, amène la juridiction à une interprétation favorable au sous-locataire, qui pouvait légitimement penser qu’il n’aurait pas à s’acquitter d’un paiement supplémentaire, au vu du libellé du règlement intérieur. 

La SAS GROUP ESUS ne conteste pas les montants repris par la SAS CHEZ EPICURE dans ses dernières conclusions, à savoir 4400 € (coût des produits pour la plonge) et 2511,15 € (coût d’entretien pour la plonge). Le tribunal retiendra également ces montants, étant rappelé qu’il appartient au demandeur de rapporter la preuve de ses prétentions et de la réalité de sa créance. 

Les charges ayant été répercutées à raison de 1/20ème entre les exploitants (à défaut d’élément laissant penser à une autre répartition), seront déduites les sommes de 220 € et 125,56 € des sommes dues au titre des charges. 

Il convient donc de déduire ces deux sommes du montant dû par le sous-locataire, de sorte que la SAS CHEZ EPICURE est redevable d’un montant total de 9336,80 € envers la SAS GROUP ESUS (9682,36 € - 220 € - 125,56 €). 

La SAS CHEZ EPICURE est donc condamnée à verser à la SAS GROUP ESUS ladite somme de 9336,80 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure. 

Sur la clause pénale

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le Juge a la faculté de modérer, voire d’augmenter la clause pénale s’il apparait que celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

La SAS GROUP ESUS considère qu’une pénalité de 2000 € doit être appliquée à la SAS CHEZ EPICURE, conformément au règlement intérieur applicable aux Halles du Brézet, en ce qu’elle a entendu proposer à la vente des sandwichs de type casse-croûte, ce qui ne correspondait pas à la spécialité prévue au bail (plats traditionnels français). Elle se fonde sur un procès-verbal d’huissier de justice, lequel a noté la présence de deux enseignes lumineuses représentant un hot-dog, sans qu’elle n’ait donné son accord. Elle considère que ce procès-verbal de constat doit être pris en compte, dès lors qu’il a été réalisé depuis les parties communes des Halles, ouvertes au public et lors des horaires d’ouverture. 




La SAS CHEZ EPICURE s’oppose à la demande et considère que l’huissier de justice a porté atteinte à ses droits constitutionnellement garantis, en réalisant son constat dans un lieu privé, bien qu’ouvert au public, sans avoir obtenu son accord préalable ou un titre (autorisation d’un juge). Selon elle, ce procès-verbal doit être déclaré nul et de nul effet. Sur le fond, elle fait valoir que la clause pénale ne s’applique pas à la violation du bail, mais à celle du règlement intérieur, lequel a été respecté. Elle ajoute qu’il n’y a pas eu de mise en demeure préalable, avant application unilatérale de la clause pénale sans préavis. Sur la vente litigieuse, elle indique qu’après un premier refus concernant des hot-dogs, elle a obtenu l’accord de la SAS GROUP ESUS pour la vente de sandwichs « Chiens Chauds » composés de produits français. 

En l’espèce, le tribunal constate que la SAS CHEZ EPICURE ne formule aucune demande de nullité relative au procès-verbal de constat d’huissier de justice litigieux dans son dispositif, ni une demande de l’écarter des débats. Or, ainsi qu’il a été rappelé, le tribunal est tenu par le seul dispositif. Cet acte sera donc bien analysé. En tout état de cause, il ressort de son libellé qu’il a été établi depuis les parties communes des Halles du Brézet et lors des horaires d’ouverture.

S’agissant de la demande de nullité de la clause pénale litigieuse, effectivement formulée par la SAS CHEZ EPICURE dans son dispositif, tribunal constate qu’il n’existe pas de moyen spécifique soulevé à ce titre dans le corps des écritures de la défenderesse. La présente juridiction ne constate pas l’existence d’une cause de nullité affectant ladite clause et sa régularité. Cette demande est rejetée.

Sur le fond, il est exact que le contrat de bail en lui-même ne mentionne pas l’existence d’une clause pénale. En revanche, il a été considéré ci-dessus que les parties soumettaient leurs relations contractuelles au règlement intérieur des Halles du Brézet, en ce que le contrat de bail prévoit que ledit règlement doit être suivi par le sous-locataire, qui « s’oblige à en respecter toutes les clauses et stipulations et à les faire respecter par ses collaborateurs et employés, par ses fournisseurs et prestataires de services. »

Or, le règlement intérieur indique en son article 11, relatif aux sanctions et pénalités, que « chaque infraction au présent règlement intérieur sera sanctionnée par une pénalité forfaitaire et irréductible d’un montant de DEUX MILLE (2 000) EUROS payables sous trente (30) jours à compter de la notification à l’Exploitant de son infraction. »

A ce titre, l’article 5 du règlement intérieur, relatif à l’exploitation et à l’attribution des corners, rappelle que « Chaque Exploitant se doit de respecter son contrat de sous-location et particulièrement l’article ‘Destination’ ». 

Le contrat de sous-location, en l’occurrence, prévoit une clause de destination en page 9, ainsi libellée : « l’emplacement sous-loué au SOUS-LOCATAIRE devra être affecté par celui-ci à l’usage commercial exclusif de préparation et de vente de plats cuisinés de spécialité française traditionnelle, à l’exception de spécialités auvergnates, sur place ou à emporter, incluant la vente des boissons autorisées par le règlement intérieur, le tout sous l’enseigne physique CHEZ EPICURE. »

S’agissant de l’enseigne il est indiqué que « Le SOUS-LOCATAIRE s’engage à maintenir l’enseigne ‘CHEZ EPICURE’ pendant toute la durée de son exploitation au titre de la présente sous-location cette enseigne étant déterminante de l’engagement du LOCATAIRE PRINCIPAL.
Pour le cas où le maintien de cette enseigne s’avérerait impossible, le SOUS-LOCATAIRE pourra substituer dans la même activité une nouvelle enseigne sous la condition que l’enseigne substituée soit d’égale notoriété et regroupe des produits de gamme et de qualité équivalente.
En toute hypothèse, le changement d’enseigne devra impérativement faire l’objet d’un avenant signé par les Parties. »

Le tribunal observe que la SAS GROUP ESUS ne se prévaut pas de la clause pénale s’agissant de la présentation de la forme de l’enseigne litigieuse, au sens de sa signalétique évoquée dans le règlement intérieur, mais du fait qu’elle a proposé à la vente des produits non conformes à la destination prévue au bail, ce qui a été constaté au travers de l’enseigne litigieuse. 

Le tribunal observe qu’il n’existe aucun avenant conclu entre les parties pour la création de deux nouvelles enseignes, au sein du corner exploité par la défenderesse, mais la demanderesse n’en tire pas de conséquence juridique. 

Au vu des stipulations sus rappelées, le tribunal considère que la SAS CHEZ EPICURE devait bien se conformer à ses obligations découlant tant du contrat de sous-location lui-même que du règlement intérieur et que la clause pénale litigieuse englobait toutes ces obligations. La SAS GROUP ESUS est donc fondée à solliciter une pénalité en cas de manquement aux obligations en découlant, à condition de démontrer ce manquement.

Le règlement intérieur ne prévoit pas la nécessité d’une mise en demeure préalable mais simplement que la pénalité sera payable sous 30 jours à compter de la notification de l’infraction à l’exploitant. En l’espèce, cette notification est intervenue par courrier recommandé du 6 novembre 2023.

Au demeurant, la SAS GROUP ESUS avait pris attache avec la SAS CHEZ EPICURE par courriel du 6 octobre 2023, pour lui signaler que d’autres restaurateurs s’étaient plaints de l’installation de deux enseignes lumineuses rappelant la confection de hot-dogs, alors qu’elle lui avait déclaré quelques jours auparavant ne pas proposer ce type de restauration dans son corner. 

Il n’est pas contesté que la destination du corner exploité par la SAS CHEZ EPICURE concernait la vente de plats cuisinés de spécialité française traditionnelle, hors spécialités Auvergnates. La qualification de plats cuisinés exclut la vente de sandwichs, qu’ils fussent américains ou français, dès lors qu’il s’agira plutôt de restauration rapide, renvoyant à un autre type de consommation et non à la confection de mets traditionnels français et cuisinés.

Le procès-verbal de constat d’huissier de justice, établi le 17 octobre 2023, permet de relever que la SAS CHEZ EPICURE a bien fait installer une nouvelle enseigne néon représentant un teckel enserré dans un pain long et également d’une enseigne, sur le mur du fond, visible depuis son point d’observation, représentant une saucisse enserrée dans un pain long. 

Les photographies annexées au constat permettent de confirmer que ces éléments graphiques renvoient bien à une notion de restauration rapide, sans que n’apparaisse de manière claire une activité en référence avec la préparation de plats cuisinés de spécialité française traditionnelle. 

Les échanges intervenus entre les parties tendent à indiquer qu’un réel débat s’est instauré entre elles, au préalable, lorsque la SAS CHEZ EPICURE a fait part de son souhait de développer une activité complémentaire de « casse-croûte », en sus de sa carte de plats cuisinés. 

Le tribunal considère que la nouvelle activité envisagée par la SAS CHEZ EPICURE n’était pas conforme à la destination du bail et qu’elle est donc entrée en infraction avec ses obligations, en proposant à la vente les sandwichs litigieux, dont la commercialisation a été actée par l’apposition des deux enseignes susmentionnées. 

Cette situation ouvre droit à indemnisation au profit de la demanderesse et à application de la pénalité prévue dans le cadre de leurs relations contractuelles. 

S’agissant d’une clause pénale, le juge peut la moduler s’il estime qu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

En l’occurrence, la clause litigieuse est manifestement excessive, au vu de l’atteinte réellement portée par la SAS CHEZ EPICURE, alors même qu’il ressort des débats qu’elle a rapidement pris des mesures pour supprimer lesdites enseignes, après le courrier que lui a adressé la SAS GROUP ESUS. 

Il convient donc d’arbitrer à la somme de 100 € le montant de la pénalité devant être supportée par la SAS CHEZ EPICURE, eu égard au manquement à ses obligations. Elle est condamnée à versée à la SAS GROUP ESUS ladite somme en réparation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SAS GROUP ESUS

Il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En l'espèce, la SAS GROUP ESUS se prévaut d’une baisse de trésorerie, en l’absence de règlement des charges, ainsi que d’une perte de temps en lien avec l’envoi de mises en demeure à la SAS CHEZ EPICURE, ce qui constitue selon elle du temps non employé à de la production de valeur au sein des Halles. Elle se prévaut également d’un préjudice moral, qu’elle n’explique pas, eu égard à la résistance abusive de la SAS CHEZ EPICURE.

Le tribunal considère que la SAS GROUP ESUS ne rapporte pas la preuve d’une résistance fautive commise par la SAS CHEZ EPICURE, laquelle était au demeurant partiellement fondée à contester la somme sollicitée.

Elle ne démontre pas davantage les préjudices allégués, aucune pièce n’étant fournie à l’appui de ses prétentions.

Sa demande est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS CHEZ EPICURE

Sur la régularisation des charges et la répétition de l’indu

Au vu des développements précédents, dans la mesure où la SAS CHEZ EPICURE n’a pas été suivie dans son argumentaire quant au recalcul des charges, à l’exception des frais d’entretien et de nettoyage de la vaisselle, le tribunal constate qu’il n’existe aucun indu, la défenderesse étant toujours débitrice d’une somme envers la demanderesse.

Sa demande reconventionnelle est rejetée.

Sur la violation de la clause d’exclusivité

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».


L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

Il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Le reproche porté par la SAS CHEZ EPICURE à la SAS GROUP ESUS est relatif à l’autorisation qui a été donnée à d’autres exploitants d’installer des corners qu’elle estime concurrentiels et portant sur les mêmes mets qu’elle pouvait proposer, à savoir en particulier : 

[R] qui a pu proposer la préparation et la vente de croque-monsieur, à compter du 11 mai 2023 ;[H] qui s’est installé le 15 mai 2023 et pouvait proposer la préparation et la vente de plats traditionnels à base de viandes.
Elle évoque plus précisément les empiètements concurrentiels réalisés par d’autres corners, à savoir : 

Instant Truffade : terrine auvergnate / Pounti / planche dégustation / charcuterie ;Kanibal : viandes à griller / andouillette / tartare de bœuf / salades ;Baracroc : sandwiches et croque-monsieur [W] / [L] / [S] / Raclette /Tartiflette / salades ;Bouchouneir : steak / frites ; Deli Paya : raclette / gaufres ;[Localité 8] (Portugais) : demi-poulet auvergnat / travers de porc.
Le contrat de sous-location prévoit, en page 10, que « le LOCATAIRE PRINCIPAL s’interdit de louer ou mettre à disposition, au profit de qui que ce soit, tout ou partie d’un immeuble pour l’exploitation d’un commerce d’une spécialité similaire à celui du SOUS-LOCATAIRE. Cette interdiction s’exerce à compter du jour de l’entrée en jouissance, uniquement au sein des Halles du Brézet, et ce pendant toute la durée de la location entre le LOCATAIRE PRINCIPAL et le SOUS-LOCATAIRE sous quelques forme et durée que ce soient. 
En cas de non-respect, le SOUS-LOCATAIRE pourra lui demander des dommages-intérêts, sans préjudice du droit qu’il pourrait avoir de faire fermer l’établissement concurrent. »


Au vu du domaine d’activité de la SAS CHEZ EPICURE, le tribunal observe que doivent être écartés, tout d’abord, tous les corners qui proposent des spécialités auvergnates, dès lors que la destination prévue au contrat de sous-location conclu avec la défenderesse exclut expressément ces spécialités. 

Pour le surplus, la présente juridiction estime qu’il est nécessaire de discriminer entre des mets relevant de la catégorie des plats cuisinés traditionnels français et les autres plats, qu’ils soient eux-mêmes français ou proposent des saveurs issues d’autres gastronomies. 

En l’occurrence, le tribunal ne constate pas, au vu des pièces remises, de manquement à la clause d’exclusivité, qui aurait été commis par le locataire principal. 

En effet, s’agissant plus particulièrement des croque-monsieur, cette cuisine renvoie davantage à de la restauration rapide et non à la réalisation de plats cuisinés. S’agissant des grillades, il va s’agir d’un domaine d’activité très spécifique, ne renvoyant pas à la notion de plats cuisinés de tradition française et qui peut, à ce titre, se trouver dans d’autres types de gastronomies. 

Enfin, s’agissant du préjudice allégué, il y a lieu d’observer, en tout état de cause, que la SAS CHEZ EPICURE ne démontre pas de quelconque lien de causalité entre la baisse de son chiffre d’affaires et l’installation d’autres corners au sein des Halles du Brézet, la seule production de l’historique comptable étant insuffisante pour rapporter cette preuve. 

En conséquence, la demande est rejetée, faute pour la défenderesse de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. 

Sur les mesures accessoires

La SAS CHEZ EPICURE succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de greffe engagés devant le tribunal de commerce, cette juridiction ayant d’ores et déjà statué sur ce point, répartissant la charge des dépens de cette instance par moitié entre les parties, en ce compris les frais de greffe liquidée à 101,37 €.

Un procès-verbal de constat d’huissier de justice n’entre pas dans la catégorie des dépens, au sens de l’article 695 du code de procédure civile. Cette demande est donc rejetée. 

En outre, il y a lieu de condamner la SAS CHEZ EPICURE à payer à la SAS GROUP ESUS une somme que l’équité commande de fixer à 1000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la SAS CHEZ EPICURE de sa demande tendant à voir dire et juger que la clause pénale est inapplicable, nulle et de nul effet ;

CONDAMNE la SAS CHEZ EPICURE à payer à la SAS GROUP ESUS la somme de 9336,80 € (neuf mille trois cent trente-six euros quatre-vingt cents) en principal au titre des appels de charges dus pour la période comprise entre mai et décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;

CONDAMNE la SAS CHEZ EPICURE à payer à la SAS GROUP ESUS la somme de 100 € (cent euros) au titre de la clause pénale insérée au règlement intérieur applicable aux Halles du Brézet, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

DEBOUTE la SAS GROUP ESUS de sa demande tendant à voir condamner la SAS CHEZ EPICURE à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;

DEBOUTE la SAS CHEZ EPICURE de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société GROUP ESUS à lui porter et payer la somme de 5578,06 € au titre de la régularisation des charges, sur le fondement de la répétition de l’indu ; 

DEBOUTE la SAS CHEZ EPICURE de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société GROUP ESUS à lui porter et payer la somme de 3058 € pour réparation du préjudice subi au titre de la violation d’exclusivité par la société GROUP ESUS ;

CONDAMNE la SAS CHEZ EPICURE aux dépens, à l’exclusion des frais de greffe liquidés devant le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement d’incompétence du 2 octobre 2025 ;

DEBOUTE la SAS GROUP ESUS de sa demande tendant à voir compris dans les dépens le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice de Maître [Y] ; 

CONDAMNE la SAS CHEZ EPICURE à payer à la SAS GROUP ESUS la somme de 1000 € (mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier


LE GREFFIER LE PRESIDENT

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• 21 février 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/06963

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• 25 mars 2025 · Tribunal judiciaire de Créteil · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/05581

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• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00807

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• 2 juin 2026 · Cour d'appel de Montpellier · Autre · n° 25/03310

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• 18 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Etienne · Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir · n° 25/00739

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• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/03551

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• 16 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/03828

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Mise à jour de la source le 2026-08-24T20:28:49.461Z.