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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Sarreguemines, 1ère Ch. Cab. 1, 7 mai 2026, n° 26/00089

Réouverture des débatsContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 31 août 2018, la SCI SCHMITT a donné à bail à M. [P] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à Sarralbe. 

M. [P] [T] est décédé le 5 novembre 2023. 

Un état des lieux de sortie a été établi entre la bailleresse et Mme [Q] [T], épouse [Y], sœur du preneur. 

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 mars 2024, la SCI SCHMITT a mis en demeure Mme [Y] de lui payer la somme de 2?608,65 euros au titre de l'arriéré locatif et des dégradations du logement. 

Mme [Y] a sollicité l'intervention d'un conciliateur de justice, mais, en raison de son absence à la réunion, un procès-verbal de carence a été dressé le 14 juin 2024. 

La mise en demeure de payer a été réitérée par la société Pacifica, en sa qualité d'assureur protection juridique de la société bailleresse, par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 24 juin 2024.

Par assignation signifiée le 16 janvier 2025, la SCI SCHMITT a fait citer Mme [Q] [T], épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Saint-Avold, afin qu'il la condamne à payer une certaine somme au titre de l'arriéré locatif et à la réparation de dégradations. 

Par jugement du 22 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] s'est déclaré territorialement incompétent et a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2]. 

A l'audience du 5 mars 2026, les parties ont comparu.

Le conseil de la SCI SCHMITT a repris les termes de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de :

- CONDAMNER Mme [Q] [Y], venant aux droits de [P] [T] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 1 780,5 euros au titre des dégradations locatives ; 
- CONDAMNER Mme [Q] [Y], venant aux droits de [P] [T] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 828,15 euros au titre du reliquat de charges ; 
- CONDAMNER Mme [Q] [Y] aux entiers dépens ; 
- CONDAMNER Mme [Q] [Y], venant aux droits de [P] [T] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

À l'appui de ses prétentions, la SCI SCHMITT indique que le décès de [P] [T] a conduit à la résolution du contrat conformément à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'en conséquence, Mme [Y], son héritière, est tenue des obligations du preneur. La SCI SCHMITT ajoute que l'état des lieux de sortie dressés avec Mme [Y] révèle une dégradation importante du logement au regard de l'état des lieux d'entrée, dont elle doit répondre, conformément à l'article 7 de la même loi, tout comme de l'arriéré de charges locatives. 

Mme [Q] [T], épouse [Y] a comparu et demande au juge des contentieux de la protection de débouter la SCI SCHMITT de toutes ses demandes. 

Elle expose que son frère était la plupart du temps à l'hôpital et qu'il n'occupait pas le logement. Elle précise ne pas être tenue de payer la dette de son frère, au regard des revenus de son foyer et déclare qu'elle a fait l'objet d'une faillite civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 que " Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus […] :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement […] ". 

L'article 870 du Code civil dispose que " les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu'il y prend ". 

L'article 768 du même code dispose que " l'héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l'actif net lorsqu'il a une vocation universelle ou à titre universel ".

L'article 16 du Code de procédure civile dispose que " Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ".

En l'espèce, la SCI SCHMITT considère que Mme [Y] est tenue des dettes de son frère, en affirmant qu'elle en est l'héritière. 

Il ne ressort pas des éléments versés aux débats que Mme [Q] [Y] est l'héritière de son frère, le seul fait qu'elle a signé l'état des lieux de sortie ou qu'elle a fait publier un faire-part de décès ne suffit pas à établir sa vocation successorale. Il n'est pas non plus démontré qu'elle serait le cas échéant la seule héritière ni que, dans l'hypothèse où elle serait héritière, qu'elle a accepté purement et simplement la succession de son frère.

Il apparaît donc nécessaire d'ordonner la réouverture les débats, afin de permettre aux parties de justifier de la qualité d'héritière de Mme [Q] [Y] et ses droits dans la succession de son frère en les invitant à produire aux débats un certificat d'héritier ainsi qu'une attestation d'un notaire chargé des opérations successorales, une copie de la déclaration de succession au Trésor Public ou un acte de renonciation à la succession.

En cas de carence de Mme [Q] [Y], la SCI SCHMITT est invitée à procéder comme il est dit à l'article 771 du Code civil.

En l'état, il convient de réserver les droits des parties et les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats ; 

INVITE les parties et plus spécialement Mme [Q] [T], épouse [Y] à justifier de ses droits dans la succession de son frère [P] [T] en produisant notamment aux débats:
- un certificat d'héritier
- une attestation d'un notaire chargé des opérations successorales ou une copie de la déclaration de succession au Trésor Public ou un acte de renonciation à la succession

INVITE en cas de carence de Mme [Q] [T] épouse [Y] à procéder comme il est dit à l'article 771 du Code civil ;

INVITE Mme [Q] [T], épouse [Y] et la SCI SCHMITT à formuler leurs observations sur la qualité de débitrice de Mme [Y] des dettes de [P] [T] ; 

RENVOIE la présente affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection du 2 juillet 2026 à 14 heures au Tribunal judiciaire de Sarreguemines Salle A ;

DIT que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l'audience ;

RESERVE les demandes des parties.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN
Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]
 


JUGEMENT DU 07 MAI 2026

 
N° RG 11.N° RG 26/00089 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D26T CIV
Minute n° 



DEMANDERESSE : 

S.C.I. SCHMITT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-marie HEMZELLEC, avocat au barreau de METZ


DÉFENDERESSE : 

Madame [Q] [Y]
demeurant [Adresse 3]
comparante



SIÉGEANT : 

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement


DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026


JUGEMENT : Avant-dire droit,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
 
Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, 
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,







EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 31 août 2018, la SCI SCHMITT a donné à bail à M. [P] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à Sarralbe. 

M. [P] [T] est décédé le 5 novembre 2023. 

Un état des lieux de sortie a été établi entre la bailleresse et Mme [Q] [T], épouse [Y], sœur du preneur. 

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 mars 2024, la SCI SCHMITT a mis en demeure Mme [Y] de lui payer la somme de 2?608,65 euros au titre de l'arriéré locatif et des dégradations du logement. 

Mme [Y] a sollicité l'intervention d'un conciliateur de justice, mais, en raison de son absence à la réunion, un procès-verbal de carence a été dressé le 14 juin 2024. 

La mise en demeure de payer a été réitérée par la société Pacifica, en sa qualité d'assureur protection juridique de la société bailleresse, par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 24 juin 2024.

Par assignation signifiée le 16 janvier 2025, la SCI SCHMITT a fait citer Mme [Q] [T], épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Saint-Avold, afin qu'il la condamne à payer une certaine somme au titre de l'arriéré locatif et à la réparation de dégradations. 

Par jugement du 22 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] s'est déclaré territorialement incompétent et a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2]. 

A l'audience du 5 mars 2026, les parties ont comparu.

Le conseil de la SCI SCHMITT a repris les termes de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de :

- CONDAMNER Mme [Q] [Y], venant aux droits de [P] [T] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 1 780,5 euros au titre des dégradations locatives ; 
- CONDAMNER Mme [Q] [Y], venant aux droits de [P] [T] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 828,15 euros au titre du reliquat de charges ; 
- CONDAMNER Mme [Q] [Y] aux entiers dépens ; 
- CONDAMNER Mme [Q] [Y], venant aux droits de [P] [T] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

À l'appui de ses prétentions, la SCI SCHMITT indique que le décès de [P] [T] a conduit à la résolution du contrat conformément à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'en conséquence, Mme [Y], son héritière, est tenue des obligations du preneur. La SCI SCHMITT ajoute que l'état des lieux de sortie dressés avec Mme [Y] révèle une dégradation importante du logement au regard de l'état des lieux d'entrée, dont elle doit répondre, conformément à l'article 7 de la même loi, tout comme de l'arriéré de charges locatives. 

Mme [Q] [T], épouse [Y] a comparu et demande au juge des contentieux de la protection de débouter la SCI SCHMITT de toutes ses demandes. 

Elle expose que son frère était la plupart du temps à l'hôpital et qu'il n'occupait pas le logement. Elle précise ne pas être tenue de payer la dette de son frère, au regard des revenus de son foyer et déclare qu'elle a fait l'objet d'une faillite civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 que " Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus […] :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement […] ". 

L'article 870 du Code civil dispose que " les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu'il y prend ". 

L'article 768 du même code dispose que " l'héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l'actif net lorsqu'il a une vocation universelle ou à titre universel ".

L'article 16 du Code de procédure civile dispose que " Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ".

En l'espèce, la SCI SCHMITT considère que Mme [Y] est tenue des dettes de son frère, en affirmant qu'elle en est l'héritière. 

Il ne ressort pas des éléments versés aux débats que Mme [Q] [Y] est l'héritière de son frère, le seul fait qu'elle a signé l'état des lieux de sortie ou qu'elle a fait publier un faire-part de décès ne suffit pas à établir sa vocation successorale. Il n'est pas non plus démontré qu'elle serait le cas échéant la seule héritière ni que, dans l'hypothèse où elle serait héritière, qu'elle a accepté purement et simplement la succession de son frère.

Il apparaît donc nécessaire d'ordonner la réouverture les débats, afin de permettre aux parties de justifier de la qualité d'héritière de Mme [Q] [Y] et ses droits dans la succession de son frère en les invitant à produire aux débats un certificat d'héritier ainsi qu'une attestation d'un notaire chargé des opérations successorales, une copie de la déclaration de succession au Trésor Public ou un acte de renonciation à la succession.

En cas de carence de Mme [Q] [Y], la SCI SCHMITT est invitée à procéder comme il est dit à l'article 771 du Code civil.

En l'état, il convient de réserver les droits des parties et les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats ; 

INVITE les parties et plus spécialement Mme [Q] [T], épouse [Y] à justifier de ses droits dans la succession de son frère [P] [T] en produisant notamment aux débats:
- un certificat d'héritier
- une attestation d'un notaire chargé des opérations successorales ou une copie de la déclaration de succession au Trésor Public ou un acte de renonciation à la succession

INVITE en cas de carence de Mme [Q] [T] épouse [Y] à procéder comme il est dit à l'article 771 du Code civil ;

INVITE Mme [Q] [T], épouse [Y] et la SCI SCHMITT à formuler leurs observations sur la qualité de débitrice de Mme [Y] des dettes de [P] [T] ; 

RENVOIE la présente affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection du 2 juillet 2026 à 14 heures au Tribunal judiciaire de Sarreguemines Salle A ;

DIT que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l'audience ;

RESERVE les demandes des parties.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

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Mise à jour de la source le 2026-08-25T19:36:10.818Z.