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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Sarreguemines, 1ère Ch. Cab. 1, 13 août 2026, n° 25/00472

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation du 4 juillet 2025, Mme [S] [G] épouse [A] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater la validité de congé pour reprise pour vendre signifié à M. [X] [Q] le 7 octobre 2024
- constater que M. [X] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2025
- condamner M. [X] [Q] ainsi que tout occupant de son chef à quitter les lieux à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [X] [Q] et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique
- condamner M. [X] [Q] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1350 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à libération définitive des lieux
- condamner M. [X] [Q] à lui payer la somme de 10940 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025
- condamner M. [X] [Q] aux dépens

L'assignation a été notifiée par voie électronique le 4 juillet 2025 au représentant de l'Etat dans le département de la Moselle.

Au soutien de sa demande, Mme [S] [G] épouse [A] expose qu'elle a donné à bail à M. [X] [Q] une maison d'habitation [Adresse 4] suivant contrat de location du 7 mai 2022 et qu'elle a fait délivrer le 7 octobre 2024 à son locataire un congé pour reprise pour vendre en application des dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que M. [X] [Q] n'a pas quitté les lieux à l'expiration du délai le 31 mai 2025. 

Cette instance a été enregistrée sous le n° RG 25-01033.

Elle rappelle que suivant ordonnance d'injonction de payer du 18 avril 2024, M. [X] [Q] a été condamné à lui payer la somme 4364 euros au titre des loyers des mois de novembre et décembre 2023, janvier 2024 et de la redevance des ordures ménagères 2023. Elle précise que faute d'opposition, cette ordonnance d'injonction de payer est devenue définitive selon certificat de non-opposition délivré par le greffe le 26 juillet 2024.

Elle ajoute que suivant ordonnance d'injonction de payer du 28 février 2025, M. [X] [Q] a été condamné à lui payer la somme de 326 euros augmentée des frais au titre de la taxe des ordures ménagères 2024 et que M. [X] [Q] a relevé opposition de l'ordonnance précitée.

L'instance sur opposition a été enregistrée sous le n° RG 25-00472 et Mme [S] [G] épouse [A] a déposé des conclusions le 1er octobre 2025 en réitérant sa demande en paiement et en produisant l'avis de taxe foncière.

Les deux instances ont été jointes à l'audience du 6 novembre 2025 sous le n° RG 25-00472.

Sur requête de M. [X] [Q] et suivant injonction de faire par ordonnance du 19 décembre 2025 n° RG 25-00264, le juge des contentieux de la protection a :
 
- ordonné à Mme [S] [G] épouse [A] de procéder aux travaux de remise en état de la pompe à chaleur en procédant notamment au remplacement du compresseur tel que décrit dans le devis de la société DEWA du 23 janvier 2025 dans un délai de 6 semaines à compter de la notification de l'ordonnance et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée d'un mois ;

- dit qu'une copie certifiée conforme de l'ordonnance sera notifiée par le greffe à Mme [S] [G] épouse [A] par lettre recommandée avec accusé de réception et par lettre simple ;
- dit que les frais de signification sont compris dans les dépens ;

- dit que l'affaire sera examinée à l'audience publique du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines [Adresse 5] qui se tiendra le jeudi 5 mars 2026 à 14 heures Salle A
- rappelé que l'audience n'aura pas lieu si le requérant a fait connaître au greffe que l'obligation a été exécutée dans le délai imparti fixé ci-dessus ;

Suivant ordonnance d'injonction de payer du 19 janvier 2026, M. [X] [Q] a été condamné à payer à Mme [S] [G] épouse [A] la somme de 13500 euros au titre des loyers de janvier à octobre 2025 et la somme de 332 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2025.

M. [X] [Q] a relevé opposition de l'ordonnance précité et l'instance sur opposition a été enregistrée sous le n° RG 26-00495.

Les instances enregistrées sous les n° RG 25-00264 et n° RG 26-00495 ont été jointes à l'instance n° RG 25-00472.

Suivant conclusions des 13 janvier 2026, M. [X] [Q] demande au juge des contentieux de la protection de :

- JUGER nul le congé aux fins de reprise pour vendre en date du 7 octobre 2024,
- DEBOUTER Madame [S] [A] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail conclu le 7 mai 2022 entre les parties et de ses demandes subséquentes,
- CONDAMNER Madame [S] [A] à payer à Monsieur [X] [Q],
- la somme de 6.000 euros à titre de préjudice financier,
- la somme de 10.935 euros à titre de préjudice de jouissance,
- la somme de 1.000 euros à titre de préjudice moral,
- AUTORISER Monsieur [X] [Q] à s'acquitter d'un loyer mensuel réduit à la somme de 945 euros jusqu'à la réparation effective du système de chauffage,
- ORDONNER, le cas échéant, la compensation entre les sommes dues par le locataire au titre des loyers impayés et les indemnités dues par le bailleur
- CONDAMNER Madame [S] [A] à payer à Monsieur [X] [Q] la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [S] [A] aux entiers dépens.

M. [X] [Q] considère que le congé pour vendre qui lui a été délivré est nul à raison des modalités de remise de l'acte qui ne lui a pas été remis en personne en sa qualité de locataire mais à Mme [R] [O], une amie présente au domicile, et également à raison de son caractère frauduleux compte tenu du fait que la propriétaire ne justifie d'aucune démarche sérieuse pour vendre mais aussi en raison du prix excessif de 380000 euros qui ne correspond pas au prix du marché immobilier local.

S'agissant des sommes réclamées au titre des impayés locatifs visés dans les ordonnances d'injonction de payer, il expose qu'il était dans son droit de ne pas s'acquitter des loyers dans le mesure où l'appartement était dépourvu de chauffage en raison d'importants dysfonctionnements de la pompe à chaleur. Il ajoute qu'il en a informé Mme [S] [G] épouse [A] qui n'a pas donné suite à ses mises en demeure et notamment à celle du 29 janvier 2025 à laquelle était jointe un devis de remise en état. Il fait état d'un préjudice financier en raison de l'obligation d'avoir recours à des chauffages d'appoint électriques et un préjudice de jouissance en lien avec l'absence de production d'eau chaude et d'un chauffage adéquat. Il chiffre son préjudice financier à la somme de 5000 euros et son préjudice de jouissance à 10935 euros (30% du loyer soit 405 euros X 27 mois à compter de novembre 2023). Compte tenu de l'absence de remise en état de la pompe à chaleur, il demande à être autorisé de s'acquitter d'un loyer mensuel de 945 euros.

Dans ses conclusions du 20 mars 2026, M. [X] [Q] actualise ses demandes et réclame la somme de 18630 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi que la liquidation de l'astreinte à la somme de 1500 euros de sorte qu'après compensation, Mme [S] [G] épouse [A] reste lui devoir la somme de 858 euros.



Dans ses conclusions du 2 mars 2026, Mme [S] [G] épouse [A] a maintenu ses demandes initiales s'agissant de la validité du congé pour reprise pour vendre et a sollicité subsidiairement que le tribunal prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Elle actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif qui s'établit à 25272 euros au mois de mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 13 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour reprise pour vendre

Un congé pour reprise a été signifié le 7 octobre 2024 par Mme [S] [G] épouse [A] à M. [X] [Q] dans lequel il est précisé que la reprise est justifiée par la volonté de vendre le bien immobilier pour le prix de 380 000 euros hors frais d'acte notarié.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

Il résulte de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise pour vendre, le prix, les conditions de la vente projetée et reproduire par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 II. de la loi du 6 juillet 1989 afin que le locataire qui dispose d'un droit de préemption pour acquérir le bien soit parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente.

En l'absence des mentions prescrites ci-dessus, le juge applique le régime de l'article 114 du code de procédure civile et ceci que le congé soit délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte du commissaire de justice. La nullité du congé ne sera prononcée que dans l'hypothèse où le locataire, seul titulaire de l'action en nullité, rapporte la preuve que les indications omises lui causent un grief.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Qu'il s'agisse d'un refus exprès ou tacite, le locataire qui ne réagit pas pendant les deux premiers mois du préavis, est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local à l'expiration du délai de préavis. Devenu occupant sans droit ni titre, il lui appartient de quitter les lieux.

En l'espèce, le bail consenti à M. [X] [Q] pour une durée de trois ans ayant commencé 1er juin 2022 expirait le 31 mai 2025.

Mme [S] [G] épouse [A] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise pour vendre le 7 octobre 2024 à effet au 31 mai 2025, soit plus de six mois avant l'échéance précitée. Il respecte donc les délais légaux.

Par ailleurs, le congé pour reprise pour vendre mentionne l'objet ainsi que le prix de la vente et reproduit les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Il est constant que lorsque le congé est signifié par commissaire de justice, les règles de signification des actes de commissaire de justice s'appliquent et notamment les dispositions des articles 654 à 664 du code de procédure civile. Le commissaire de justice doit tenter la remise à personne, qui est le mode de signification prioritaire, mais en cas d'impossibilité, il peut valablement remettre l'acte à tout tiers présent au domicile en application de l'article 655 du code de procédure civile à l'exclusion des personnes mineures, des personnes qui y sont étrangères au ménage ou, si personne ne peut ou ne veut recevoir, laisser un avis de passage et déposer l'acte en étude ou procéder par dépôt en mairie selon les cas. 

En l'espèce le congé pour reprise a été remis à une personne présente au domicile qui a déclaré être une amie de M. [X] [Q], ce que ce dernier ne conteste pas et cette dernière a accepté de recevoir l'acte. D'autre part, les formalités substitutives de l'article 655 du code de procédure civile ont été respectées par le commissaire de justice. Il résulte par ailleurs que M. [X] [Q] a bien eu connaissance du congé et du prix.

L'intention frauduleuse s'apprécie au moment de la délivrance du congé. Or en l'espèce, il ressort des échanges de SMS contemporains à la délivrance du congé que Mme [S] [G] épouse [A] a pris attache avec un agent immobilier afin d'envisager de lui confier un mandat de vente dès lors que le délai d'option du locataire aura expiré. S'agissant du prix de vente de 380000 euros que M. [X] [Q] considère comme excessif, il est rappelé que si le bailleur, après le refus du locataire ou l'expiration du délai, envisage de vendre à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, il doit notifier à nouveau cette offre au locataire (art. 15 II al. 4 loi 1989). Cette notification doit intervenir avant toute vente à un tiers à ce prix réduit et être formalisée selon les mêmes formes que le congé initial de sorte que locataire retrouve alors un nouveau délai d'un mois pour accepter.

En l'espèce, compte tenu de la situation et de la consistance du bien de Mme [S] [G] épouse [A], le prix proposé n'apparaît pas excessif, l'agent immobilier déclarant "une maison au Golf, c'est très demandé" et M. [X] [Q] faisant état d'annonces immobilière dans le secteur de la commune de [Localité 1] à 350000 euros pour un bien similaire.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le congé a été valablement délivré, de sorte que le bail a été résilié à compter du 31 mai 2025 et que depuis le 1er juin 2025, M. [X] [Q] est occupant sans droit ni titre.

Sur la demande d'expulsion

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il a déjà été jugé que l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'art. 8 Conv. EDH, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété.

En l'espèce, M. [X] [Q] est occupant sans droit ni titre de la maison appartenant à Mme [S] [G] épouse [A] depuis le 1er juin 2025, soit depuis plus de 6 mois.

Par conséquent l'expulsion de M. [X] [Q] sera ordonnée, ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par les articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et suivants et selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce afin de préserver les intérêts du propriétaire, M. [X] [Q] est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.

Le montant de cette indemnité est fixé à la somme mensuelle de 1350 euros à laquelle s'ajoutent les charges locatives incombant au locataire.

Sur les demandes au titre de l'arriéré locatif et de la taxe des ordures ménagères

A titre liminaire, il est constaté que l'ordonnance d'injonction de payer du 28 février 2025 et l'ordonnance d'injonction de payer du 19 janvier 2026 ont été réduites à néant suite aux oppositions recevables de M. [X] [Q]. Il convient dès lors de statuer à nouveau.

Il est établi que Mme [S] [G] épouse [A] dispose d'un titre exécutoire pour la période de novembre 2023 à janvier 2024 et pour la taxe des ordures ménagères 2023.

Il ressort des décomptes produits par Mme [S] [G] épouse [A] qu'à la date de fin du bail, M. [X] [Q] restait redevable de la somme de 6750 euros pour la période du mois de janvier 2025 à mai 2025 ainsi que la somme de 326 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2024.

Pour la période postérieure à la fin du bail, M. [X] [Q] est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1350 euros soit pour période de juin 2025 à mars 2026, la somme de 13500 euros ainsi que la somme de 332 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2025.

En conséquence, M. [X] [Q] est condamné à payer à Mme [S] [G] épouse [A] la somme de 20908 euros arrêtée au 31 mars 2026.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le préjudice financier et le préjudice de jouissance

Au soutien de sa demande de préjudice financier, M. [X] [Q] produit uniquement ses factures d'électricité et un historique de sa consommation qu'il juge excessivement élevée en raison des dysfonctionnements de la pompe à chaleur et de l'utilisation de chauffage d'appoint électriques. Il ressort de ces factures que la consommation est stable en 2023 et 2024 (810 euros en moyenne annuelle) étant précisé que pour l'année 2022, elle s'établit à 370 euros pour 7 mois. Faute d'autres éléments de preuve, il n'est pas établi que cette consommation électrique soit excessive et que le surcoût trouve son origine dans les manquements du bailleur à ses obligations qui n'a jamais été informé de l'existence d'une consommation excessive.

S'agissant du préjudice de jouissance, il ressort de l'intervention du chauffagiste selon devis du 28 janvier 2025 que celui-ci a informé M. [X] [Q] que le chauffage ne fonctionnera plus longtemps en raison d'un compresseur défectueux. La première réclamation de M. [X] [Q] au bailleur est celle formulée par lettre recommandée du 29 janvier 2025. M. [X] [Q] ne sollicitera un commissaire de justice aux fins de constat que le 16 octobre 2025 soit postérieurement à l'expiration du délai du congé et ne saisira le juge des contentieux de la protection que par requête du 3 décembre 2025 sans informer ce dernier du congé pour reprise pour vendre qui lui avait été signifié, de la fin du bail en date du 31 mai 2025 et de l'assignation au fond du bailleur du 4 juillet 2025.

Il ressort de ces éléments que le préjudice de jouissance allégué par M. [X] [Q] n'est pas caractérisé.

L'indemnisation du préjudice moral du locataire nécessite la caractérisation d'un manquement du bailleur à ses obligations légales ou contractuelles, notamment l'obligation de délivrance d'un logement décent, d'entretien ou de garantie contre les vices et défauts et que ce manquement soit la cause directe du préjudice moral allégué. Il appartient au locataire de démontrer la réalité du préjudice moral, c'est-à-dire une souffrance psychologique, un stress, une anxiété ou une atteinte à la dignité, distincts du simple trouble de jouissance ou du préjudice matériel. Cette preuve peut résulter de certificats médicaux, de témoignages, ou, dans certains cas, être déduite de la gravité et de la durée des manquements du bailleur.

Le lien de causalité entre le manquement du bailleur et le préjudice moral doit être établi mais il est admis que ce lien peut être présumé lorsque la situation est objectivement anxiogène ou porte atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants (exposition au plomb, insalubrité, impossibilité d'utiliser une partie du logement sur une longue période).

En l'espèce, M. [X] [Q] ne développe aucun élément factuel au soutien de sa demande.

En conséquence, M. [X] [Q] est débouté de ses demandes indemnitaires

Sur la demande de liquidation de l'astreinte

Compte tenu de la solution retenue, la demande de liquidation de l'astreinte est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [X] [Q], partie perdante, est condamnée aux dépens de l'instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour reprise pour vendre délivré par Mme [S] [G] épouse [A] à M. [X] [Q] le 7 octobre 2024 à effet au 31 mai 2025 est valide,

CONSTATE, par conséquent, que M. [X] [Q] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 6] [Localité 2] depuis le 1er juin 2025

ORDONNE à M. [X] [Q] de libérer les lieux de sa personne ainsi que de celle des occupants de son chef ;

AUTORISE Mme [S] [G] épouse [A] à défaut de libération volontaire à faire procéder à l'expulsion de M. [X] [Q] et à celle de tout occupant de son chef, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu que dehors de la période de trêve hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [X] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1350 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; 

CONDAMNE M. [X] [Q] à payer à Mme [S] [G] épouse [A] la somme de 20908 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2026 ;

DEBOUTE M. [X] [Q] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [X] [Q] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle

RAPPELLE que la décision est, de plein droit, assortie de l'exécution provisoire.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN
Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]
 


JUGEMENT DU 13 AOUT 2026

 
N° RG 11.N° RG 25/00472 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DWIP CIV
Minute n° 


DEMANDERESSE :

Madame [S] [G] épouse [A]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Ayse BAYRAM, avocat au barreau de SARREGUEMINES


DÉFENDEUR : 

Monsieur [X] [Q]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Thierry COUMES, avocat au barreau de SARREGUEMINES



SIÉGEANT : 

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance


DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026


JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 AOUT 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
 
Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, 
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,









EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation du 4 juillet 2025, Mme [S] [G] épouse [A] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater la validité de congé pour reprise pour vendre signifié à M. [X] [Q] le 7 octobre 2024
- constater que M. [X] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2025
- condamner M. [X] [Q] ainsi que tout occupant de son chef à quitter les lieux à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [X] [Q] et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique
- condamner M. [X] [Q] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1350 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à libération définitive des lieux
- condamner M. [X] [Q] à lui payer la somme de 10940 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025
- condamner M. [X] [Q] aux dépens

L'assignation a été notifiée par voie électronique le 4 juillet 2025 au représentant de l'Etat dans le département de la Moselle.

Au soutien de sa demande, Mme [S] [G] épouse [A] expose qu'elle a donné à bail à M. [X] [Q] une maison d'habitation [Adresse 4] suivant contrat de location du 7 mai 2022 et qu'elle a fait délivrer le 7 octobre 2024 à son locataire un congé pour reprise pour vendre en application des dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que M. [X] [Q] n'a pas quitté les lieux à l'expiration du délai le 31 mai 2025. 

Cette instance a été enregistrée sous le n° RG 25-01033.

Elle rappelle que suivant ordonnance d'injonction de payer du 18 avril 2024, M. [X] [Q] a été condamné à lui payer la somme 4364 euros au titre des loyers des mois de novembre et décembre 2023, janvier 2024 et de la redevance des ordures ménagères 2023. Elle précise que faute d'opposition, cette ordonnance d'injonction de payer est devenue définitive selon certificat de non-opposition délivré par le greffe le 26 juillet 2024.

Elle ajoute que suivant ordonnance d'injonction de payer du 28 février 2025, M. [X] [Q] a été condamné à lui payer la somme de 326 euros augmentée des frais au titre de la taxe des ordures ménagères 2024 et que M. [X] [Q] a relevé opposition de l'ordonnance précitée.

L'instance sur opposition a été enregistrée sous le n° RG 25-00472 et Mme [S] [G] épouse [A] a déposé des conclusions le 1er octobre 2025 en réitérant sa demande en paiement et en produisant l'avis de taxe foncière.

Les deux instances ont été jointes à l'audience du 6 novembre 2025 sous le n° RG 25-00472.

Sur requête de M. [X] [Q] et suivant injonction de faire par ordonnance du 19 décembre 2025 n° RG 25-00264, le juge des contentieux de la protection a :
 
- ordonné à Mme [S] [G] épouse [A] de procéder aux travaux de remise en état de la pompe à chaleur en procédant notamment au remplacement du compresseur tel que décrit dans le devis de la société DEWA du 23 janvier 2025 dans un délai de 6 semaines à compter de la notification de l'ordonnance et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée d'un mois ;

- dit qu'une copie certifiée conforme de l'ordonnance sera notifiée par le greffe à Mme [S] [G] épouse [A] par lettre recommandée avec accusé de réception et par lettre simple ;
- dit que les frais de signification sont compris dans les dépens ;

- dit que l'affaire sera examinée à l'audience publique du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines [Adresse 5] qui se tiendra le jeudi 5 mars 2026 à 14 heures Salle A
- rappelé que l'audience n'aura pas lieu si le requérant a fait connaître au greffe que l'obligation a été exécutée dans le délai imparti fixé ci-dessus ;

Suivant ordonnance d'injonction de payer du 19 janvier 2026, M. [X] [Q] a été condamné à payer à Mme [S] [G] épouse [A] la somme de 13500 euros au titre des loyers de janvier à octobre 2025 et la somme de 332 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2025.

M. [X] [Q] a relevé opposition de l'ordonnance précité et l'instance sur opposition a été enregistrée sous le n° RG 26-00495.

Les instances enregistrées sous les n° RG 25-00264 et n° RG 26-00495 ont été jointes à l'instance n° RG 25-00472.

Suivant conclusions des 13 janvier 2026, M. [X] [Q] demande au juge des contentieux de la protection de :

- JUGER nul le congé aux fins de reprise pour vendre en date du 7 octobre 2024,
- DEBOUTER Madame [S] [A] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail conclu le 7 mai 2022 entre les parties et de ses demandes subséquentes,
- CONDAMNER Madame [S] [A] à payer à Monsieur [X] [Q],
- la somme de 6.000 euros à titre de préjudice financier,
- la somme de 10.935 euros à titre de préjudice de jouissance,
- la somme de 1.000 euros à titre de préjudice moral,
- AUTORISER Monsieur [X] [Q] à s'acquitter d'un loyer mensuel réduit à la somme de 945 euros jusqu'à la réparation effective du système de chauffage,
- ORDONNER, le cas échéant, la compensation entre les sommes dues par le locataire au titre des loyers impayés et les indemnités dues par le bailleur
- CONDAMNER Madame [S] [A] à payer à Monsieur [X] [Q] la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [S] [A] aux entiers dépens.

M. [X] [Q] considère que le congé pour vendre qui lui a été délivré est nul à raison des modalités de remise de l'acte qui ne lui a pas été remis en personne en sa qualité de locataire mais à Mme [R] [O], une amie présente au domicile, et également à raison de son caractère frauduleux compte tenu du fait que la propriétaire ne justifie d'aucune démarche sérieuse pour vendre mais aussi en raison du prix excessif de 380000 euros qui ne correspond pas au prix du marché immobilier local.

S'agissant des sommes réclamées au titre des impayés locatifs visés dans les ordonnances d'injonction de payer, il expose qu'il était dans son droit de ne pas s'acquitter des loyers dans le mesure où l'appartement était dépourvu de chauffage en raison d'importants dysfonctionnements de la pompe à chaleur. Il ajoute qu'il en a informé Mme [S] [G] épouse [A] qui n'a pas donné suite à ses mises en demeure et notamment à celle du 29 janvier 2025 à laquelle était jointe un devis de remise en état. Il fait état d'un préjudice financier en raison de l'obligation d'avoir recours à des chauffages d'appoint électriques et un préjudice de jouissance en lien avec l'absence de production d'eau chaude et d'un chauffage adéquat. Il chiffre son préjudice financier à la somme de 5000 euros et son préjudice de jouissance à 10935 euros (30% du loyer soit 405 euros X 27 mois à compter de novembre 2023). Compte tenu de l'absence de remise en état de la pompe à chaleur, il demande à être autorisé de s'acquitter d'un loyer mensuel de 945 euros.

Dans ses conclusions du 20 mars 2026, M. [X] [Q] actualise ses demandes et réclame la somme de 18630 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi que la liquidation de l'astreinte à la somme de 1500 euros de sorte qu'après compensation, Mme [S] [G] épouse [A] reste lui devoir la somme de 858 euros.



Dans ses conclusions du 2 mars 2026, Mme [S] [G] épouse [A] a maintenu ses demandes initiales s'agissant de la validité du congé pour reprise pour vendre et a sollicité subsidiairement que le tribunal prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Elle actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif qui s'établit à 25272 euros au mois de mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 13 août 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour reprise pour vendre

Un congé pour reprise a été signifié le 7 octobre 2024 par Mme [S] [G] épouse [A] à M. [X] [Q] dans lequel il est précisé que la reprise est justifiée par la volonté de vendre le bien immobilier pour le prix de 380 000 euros hors frais d'acte notarié.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

Il résulte de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise pour vendre, le prix, les conditions de la vente projetée et reproduire par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 II. de la loi du 6 juillet 1989 afin que le locataire qui dispose d'un droit de préemption pour acquérir le bien soit parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente.

En l'absence des mentions prescrites ci-dessus, le juge applique le régime de l'article 114 du code de procédure civile et ceci que le congé soit délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte du commissaire de justice. La nullité du congé ne sera prononcée que dans l'hypothèse où le locataire, seul titulaire de l'action en nullité, rapporte la preuve que les indications omises lui causent un grief.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Qu'il s'agisse d'un refus exprès ou tacite, le locataire qui ne réagit pas pendant les deux premiers mois du préavis, est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local à l'expiration du délai de préavis. Devenu occupant sans droit ni titre, il lui appartient de quitter les lieux.

En l'espèce, le bail consenti à M. [X] [Q] pour une durée de trois ans ayant commencé 1er juin 2022 expirait le 31 mai 2025.

Mme [S] [G] épouse [A] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise pour vendre le 7 octobre 2024 à effet au 31 mai 2025, soit plus de six mois avant l'échéance précitée. Il respecte donc les délais légaux.

Par ailleurs, le congé pour reprise pour vendre mentionne l'objet ainsi que le prix de la vente et reproduit les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Il est constant que lorsque le congé est signifié par commissaire de justice, les règles de signification des actes de commissaire de justice s'appliquent et notamment les dispositions des articles 654 à 664 du code de procédure civile. Le commissaire de justice doit tenter la remise à personne, qui est le mode de signification prioritaire, mais en cas d'impossibilité, il peut valablement remettre l'acte à tout tiers présent au domicile en application de l'article 655 du code de procédure civile à l'exclusion des personnes mineures, des personnes qui y sont étrangères au ménage ou, si personne ne peut ou ne veut recevoir, laisser un avis de passage et déposer l'acte en étude ou procéder par dépôt en mairie selon les cas. 

En l'espèce le congé pour reprise a été remis à une personne présente au domicile qui a déclaré être une amie de M. [X] [Q], ce que ce dernier ne conteste pas et cette dernière a accepté de recevoir l'acte. D'autre part, les formalités substitutives de l'article 655 du code de procédure civile ont été respectées par le commissaire de justice. Il résulte par ailleurs que M. [X] [Q] a bien eu connaissance du congé et du prix.

L'intention frauduleuse s'apprécie au moment de la délivrance du congé. Or en l'espèce, il ressort des échanges de SMS contemporains à la délivrance du congé que Mme [S] [G] épouse [A] a pris attache avec un agent immobilier afin d'envisager de lui confier un mandat de vente dès lors que le délai d'option du locataire aura expiré. S'agissant du prix de vente de 380000 euros que M. [X] [Q] considère comme excessif, il est rappelé que si le bailleur, après le refus du locataire ou l'expiration du délai, envisage de vendre à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, il doit notifier à nouveau cette offre au locataire (art. 15 II al. 4 loi 1989). Cette notification doit intervenir avant toute vente à un tiers à ce prix réduit et être formalisée selon les mêmes formes que le congé initial de sorte que locataire retrouve alors un nouveau délai d'un mois pour accepter.

En l'espèce, compte tenu de la situation et de la consistance du bien de Mme [S] [G] épouse [A], le prix proposé n'apparaît pas excessif, l'agent immobilier déclarant "une maison au Golf, c'est très demandé" et M. [X] [Q] faisant état d'annonces immobilière dans le secteur de la commune de [Localité 1] à 350000 euros pour un bien similaire.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le congé a été valablement délivré, de sorte que le bail a été résilié à compter du 31 mai 2025 et que depuis le 1er juin 2025, M. [X] [Q] est occupant sans droit ni titre.

Sur la demande d'expulsion

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il a déjà été jugé que l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'art. 8 Conv. EDH, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété.

En l'espèce, M. [X] [Q] est occupant sans droit ni titre de la maison appartenant à Mme [S] [G] épouse [A] depuis le 1er juin 2025, soit depuis plus de 6 mois.

Par conséquent l'expulsion de M. [X] [Q] sera ordonnée, ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par les articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et suivants et selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce afin de préserver les intérêts du propriétaire, M. [X] [Q] est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.

Le montant de cette indemnité est fixé à la somme mensuelle de 1350 euros à laquelle s'ajoutent les charges locatives incombant au locataire.

Sur les demandes au titre de l'arriéré locatif et de la taxe des ordures ménagères

A titre liminaire, il est constaté que l'ordonnance d'injonction de payer du 28 février 2025 et l'ordonnance d'injonction de payer du 19 janvier 2026 ont été réduites à néant suite aux oppositions recevables de M. [X] [Q]. Il convient dès lors de statuer à nouveau.

Il est établi que Mme [S] [G] épouse [A] dispose d'un titre exécutoire pour la période de novembre 2023 à janvier 2024 et pour la taxe des ordures ménagères 2023.

Il ressort des décomptes produits par Mme [S] [G] épouse [A] qu'à la date de fin du bail, M. [X] [Q] restait redevable de la somme de 6750 euros pour la période du mois de janvier 2025 à mai 2025 ainsi que la somme de 326 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2024.

Pour la période postérieure à la fin du bail, M. [X] [Q] est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1350 euros soit pour période de juin 2025 à mars 2026, la somme de 13500 euros ainsi que la somme de 332 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2025.

En conséquence, M. [X] [Q] est condamné à payer à Mme [S] [G] épouse [A] la somme de 20908 euros arrêtée au 31 mars 2026.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le préjudice financier et le préjudice de jouissance

Au soutien de sa demande de préjudice financier, M. [X] [Q] produit uniquement ses factures d'électricité et un historique de sa consommation qu'il juge excessivement élevée en raison des dysfonctionnements de la pompe à chaleur et de l'utilisation de chauffage d'appoint électriques. Il ressort de ces factures que la consommation est stable en 2023 et 2024 (810 euros en moyenne annuelle) étant précisé que pour l'année 2022, elle s'établit à 370 euros pour 7 mois. Faute d'autres éléments de preuve, il n'est pas établi que cette consommation électrique soit excessive et que le surcoût trouve son origine dans les manquements du bailleur à ses obligations qui n'a jamais été informé de l'existence d'une consommation excessive.

S'agissant du préjudice de jouissance, il ressort de l'intervention du chauffagiste selon devis du 28 janvier 2025 que celui-ci a informé M. [X] [Q] que le chauffage ne fonctionnera plus longtemps en raison d'un compresseur défectueux. La première réclamation de M. [X] [Q] au bailleur est celle formulée par lettre recommandée du 29 janvier 2025. M. [X] [Q] ne sollicitera un commissaire de justice aux fins de constat que le 16 octobre 2025 soit postérieurement à l'expiration du délai du congé et ne saisira le juge des contentieux de la protection que par requête du 3 décembre 2025 sans informer ce dernier du congé pour reprise pour vendre qui lui avait été signifié, de la fin du bail en date du 31 mai 2025 et de l'assignation au fond du bailleur du 4 juillet 2025.

Il ressort de ces éléments que le préjudice de jouissance allégué par M. [X] [Q] n'est pas caractérisé.

L'indemnisation du préjudice moral du locataire nécessite la caractérisation d'un manquement du bailleur à ses obligations légales ou contractuelles, notamment l'obligation de délivrance d'un logement décent, d'entretien ou de garantie contre les vices et défauts et que ce manquement soit la cause directe du préjudice moral allégué. Il appartient au locataire de démontrer la réalité du préjudice moral, c'est-à-dire une souffrance psychologique, un stress, une anxiété ou une atteinte à la dignité, distincts du simple trouble de jouissance ou du préjudice matériel. Cette preuve peut résulter de certificats médicaux, de témoignages, ou, dans certains cas, être déduite de la gravité et de la durée des manquements du bailleur.

Le lien de causalité entre le manquement du bailleur et le préjudice moral doit être établi mais il est admis que ce lien peut être présumé lorsque la situation est objectivement anxiogène ou porte atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants (exposition au plomb, insalubrité, impossibilité d'utiliser une partie du logement sur une longue période).

En l'espèce, M. [X] [Q] ne développe aucun élément factuel au soutien de sa demande.

En conséquence, M. [X] [Q] est débouté de ses demandes indemnitaires

Sur la demande de liquidation de l'astreinte

Compte tenu de la solution retenue, la demande de liquidation de l'astreinte est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [X] [Q], partie perdante, est condamnée aux dépens de l'instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour reprise pour vendre délivré par Mme [S] [G] épouse [A] à M. [X] [Q] le 7 octobre 2024 à effet au 31 mai 2025 est valide,

CONSTATE, par conséquent, que M. [X] [Q] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 6] [Localité 2] depuis le 1er juin 2025

ORDONNE à M. [X] [Q] de libérer les lieux de sa personne ainsi que de celle des occupants de son chef ;

AUTORISE Mme [S] [G] épouse [A] à défaut de libération volontaire à faire procéder à l'expulsion de M. [X] [Q] et à celle de tout occupant de son chef, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu que dehors de la période de trêve hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [X] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1350 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; 

CONDAMNE M. [X] [Q] à payer à Mme [S] [G] épouse [A] la somme de 20908 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2026 ;

DEBOUTE M. [X] [Q] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [X] [Q] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle

RAPPELLE que la décision est, de plein droit, assortie de l'exécution provisoire.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 655, code de procedure civile 654, code de procedure civile 664). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-25T19:38:02.330Z.