Tribunal judiciaire de Nîmes, Expropriation, 16 juillet 2026, n° 25/00022

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAITS, PROCEDURE

La société AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE (ci-après dénommée la SPL [N]) a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par le Conseil Communautaire de [Localité 1] Métropole suivant délibération du 03 février 2020 pour accompagner la réalisation de l’opération de requalification du secteur du Marché Gare. 

Par arrêté préfectoral n°30-2023-01-19-00001 du 19 janvier 2023, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de ZAC « [Adresse 4] » a été ouverte.

Par arrêté n°30-2003-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique le projet de création de la [Adresse 5] ». 

Dans le périmètre du projet, la SARL DVO est titulaire d’un bail conclu le 26 juillet 2012 avec la SCI [V] pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2012 pour l’exploitation du fonds situé sur les parcelles section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance de 13a 26ca et 8a 57ca, sis [Adresse 6] à NIMES (30000). 

Par acte de vente en date du 28 novembre 2023, la SPL [N] est devenue propriétaire des parcelles section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

La SPL [N] a fait signifier à la SARL DVO par commissaire de justice (dépôt étude personne morale) un mémoire valant offre à hauteur globale de 53 850 euros.

La SARL FVO n’ayant pas donné suite, par mémoire de saisine parvenue au greffe le 4 septembre 2025, la SPL [N] a saisi le Juge de l’Expropriation près le Tribunal Judiciaire de NIMES, aux fins de voir :
- fixer l’indemnité d’éviction de la SARL DVO du local commercial correspondant aux locaux situés sur les parcelles cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis [Adresse 6] à [Localité 2] à la somme globale de 52 888 euros décomposée comme suit :
- indemnité principale : 49 125 euros ; 
- indemnité de remploi : 3 763 euros ;
- rejeter toute demande plus ample ou contraire ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 16 décembre 2025 a été rendue le 19 novembre 2025.

Le transport s’est déroulé le 16 décembre 2025 en présence de l’ensemble de l’autorité expropriante, du Conseil de la partie expropriée (non encore toutefois constituée dans la procédure) et du Commissaire du Gouvernement. 

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 22 janvier 2026.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 mai 2026, et mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (conclusions en réplique et récapitulatives n°2) : 

S’agissant de la date de référence, la SPL [N] expose que le bien est situé dans le secteur Marché Gare dans lequel s’applique un droit de préemption renforcé, dont le périmètre a été défini par délibération du conseil municipal de [Localité 1] du 03 octobre 2015. Dans ce cadre, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Dès lors, la date de référence à retenir est celle du 23 juillet 2018, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 1] approuvé le 19 juillet précédent a été publié.

S’agissant de la surface du bien, la SPL [N] expose que les parcelles en cause sont cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit « [Adresse 7] » d’une superficie totale de 2 183 mètres carrés. L’emprise des parcelles est bâtie. Par acte notarié du 28 novembre 2023, la SPL [N] a acquis auprès de la SCI [V] ces dernières. Jusqu’alors, la SARL DVO exploitait un fonds commercial sur ces parcelles.

S’agissant de la qualification juridique de la parcelle, la SPL [N] expose qu’à la date de référence, le bien est situé dans un secteur V UEa du plan local d’urbanisme, cette dernière ayant fait l’objet d’une servitude d’attente de projet (SAP) numéro 1 pour une durée de cinq ans à partir de l’approbation du PLU (2018). Il en résulte un principe d’inconstructibilité où seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées dans la limite de 10% du plancher existant. Dans ce cadre, la condition tenant à ce que la parcelle se situe en zone constructible à la date de référence n’est pas remplie. Il en résulte un principe d’inconstructibilité où seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées dans la limite de 10% du plancher existant. Dans ce cadre, la condition tenant à ce que la parcelle se situe en zone constructible à la date de référence n’est pas remplie.

A titre principal, s’agissant de la nature de l’indemnité principale, si la SARL DVO sollicite une indemnisation au titre de la valeur du fonds de commerce, elle ne démontre pas que son activité ne pourrait pas être transférée. En effet, cette dernière se borne à indiquer qu’elle tire une partie de sa clientèle des concessions automobiles avoisinantes. Or, la SARL DVO a elle-même précisé qu’elle ne bénéficiait plus de tels contrats avec ces concessions. En réalité, le transfert du fonds est parfaitement possible dès lors que la SARL DVO ne bénéficie pas d’une clientèle de proximité. L’activité de la SARL DVO est telle que le transfert du fonds n’entraînera pas de perte de clientèle. Le service des Domaines a considéré que l’activité de la SARL DVO est transférable. A ce titre, la SPL [N] s’accorde parfaitement avec les conclusions du Commissaire du Gouvernement. En outre, il sera relevé que des considérations subjectives, telles que l’absence de volonté du gérant de la société de déplacer l’activité, sont totalement inopérantes sur la question de savoir si le fonds de commerce peut effectivement être transféré. Aussi, le fait que SPL [N] n’ait pas proposé de local à la SARL DVO est totalement indifférent quant au fait de déterminer si le fonds est effectivement transférable, l’expropriante n’ayant aucune obligation en la matière. Dans ces conditions, il y a lieu de calculer l’indemnité devant revenir à la SARL DVO sur la base du droit au bail. 

La SPL [N] retient la méthode de calcul du différentiel de loyer multiplié par le coefficient de commercialité. Elle expose que la SARL DVO est titulaire d’un bail commercial pour des locaux dont le loyer annuel est de 36 018 euros HT-HC soit 16,5 euros par mètre carré de terrain. 
FRANCE DOMAINE a estimé la valeur locative à 21 euros par mètre carré par an HT-HC. 
Dans ce cadre, la valeur locative de marché est égale à 21 € x 2 183 m2 = 45 843 €. Soit un différentiel de loyer de : 45 843 – 36 018 = 9 825 €.

Concernant le coefficient de commercialité, la SPL [N] préconise l’application d’un coefficient de 5 conformément à ce qui a été retenu par FRANCE DOMAINE. Il en résulte que : (différentiel de loyer) x (coefficient de commercialité) = 9 825 x 5 = 49 125 euros.

Sur le montant de l’indemnité de remploi, la SPL [N] formule une offre d’indemnité de remploi à hauteur de :
- 5% pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 euros ;
- 10 % pour le surplus. 
Plus précisément : (5% x 23 000) + (10% x 26 125) = 3 762,5 € arrondis à 3 763 €.

Sur le montant de l’indemnité de licenciement, la SPL [N] expose que dès lors que l’activité peut être transférée, il n’y a pas lieu d’indemniser de tels frais qui ne résultent pas directement de l’expropriation et qui ne présentent pas un caractère certain dès lors qu’aucun licenciement n’est intervenu.

Sur le montant de l’indemnité pour trouble commercial, la SPL [N] expose que la SARL DVO ne démontre ni le préjudice dont elle fait état ni le lien entre ce dernier et le transfert de l’activité. De ce fait, aucune indemnité à ce titre ne peut lui être accordée.

A titre subsidiaire, s’agissant de l’indemnisation de la valeur du fonds de commerce, dans l’hypothèse où, l’activité de la SARL DVO n’était pas considérée comme transférable, la SPL [N] expose qu’elle entend revenir sur le montant de l’indemnité sollicitée par cette dernière. 

** Sur le montant de l’indemnité principale, la SPL [N] propose une indemnité principale de 173 740 euros. Elle précise que FRANCE DOMAINE a déterminé la valeur du fonds de commerce en retenant la méthode des barèmes. Compte tenu des barèmes et en prenant en compte les résultats de l’entreprise, les aménagements et le montant du droit au bail, le taux de 30 % du chiffre d’affaires HT pour la vente de marchandises et 60% du montant HT de la production de services a été retenu. La SARL DVO soutient que le calcul de la valeur du fonds devrait être effectué au regard des 6 dernières années d’exploitation, au motif que cette dernière aurait perdu des clients du fait de la procédure d’expropriation, sans démontrer qu’une telle perte serait imputable à la procédure d’expropriation menée par la SPL [N]. La moyenne des chiffres d’affaires des années 2022, 2023 et 2024 aboutit à un montant de 116 847 euros pour la vente et 231 158 euros pour les prestations de services. La valeur du fonds de commerce est ainsi calculée : (30% x 116 847) + (60% x 231 158) = 173 739,0 arrondis à 173 740 euros. Il y a lieu de préciser que l’indemnité de la valeur du fonds comprend nécessairement le stock de ce dernier. Dans ce cadre, et contrairement à ce que soutient la SARL DVO, cette dernière ne peut conserver le stock, à moins de déduire sa valeur de l’indemnité qui lui sera allouée.

** Sur le montant de l’indemnité de remploi, la SPL [N] formule une offre à hauteur de :
- 5% pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 euros ;
- 10 % pour le surplus. 
Plus précisément : (5% x 23 000) + (10% x 150 740) soit 16 224 euros.

** Sur le montant de l’indemnité de licenciement, la SPL [N] expose que de tels frais ne présentent pas un caractère certain dès lors qu’aucun licenciement n’est intervenu. De ce fait, aucune indemnité à ce titre ne peut être accordée à la SARL DVO.

** Sur l’indemnité pour trouble commercial, la SPL [N] expose que la SARL DVO ne démontre pas le trouble allégué et n’établit pas de préjudice distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et l’indemnité de remploi. De ce fait, aucune indemnité à ce titre ne peut lui être accordée.

Sur la demande d’annulation de la dette locative, la SPL [N] expose que cette demande ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation et qu’en tout état de cause, il n’y a pas lieu d’annuler ou réduire la dette de la SARL DVO dès lors que cette dernière a pu poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce pendant toute la période concernée par cette dette.

Par conséquent, la SPL [N] demande à Madame le Juge de l’Expropriation du département du GARD de bien vouloir : 
A titre principal,
- fixer à la somme de 49 125 euros l’indemnité d’éviction due par la SPL [N] à la SARL DVO du fait de l’éviction de son fonds de commerce dans le cadre de l’expropriation des parcelles cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis lieudit « [Adresse 6] » à [Localité 3] ;
- fixer à la somme de 3 763 euros l’indemnité de remploi ;
A titre subsidiaire,
- fixer à la somme de 173 740 euros l’indemnité d’éviction, correspondant à la valeur du fonds de commerce, due par la SPL [N] à la SARL DVO du fait de l’éviction de son fonds de commerce dans le cadre de l’expropriation des parcelles cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis lieudit « [Adresse 6] » à [Localité 3] ;
- fixer à la somme de 16 224 euros l’indemnité de remploi ;
En tout état de cause, 
- rejeter toute demande plus ample ou contraire ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Demandes de la partie expropriée (conclusions responsives et récapitulatives aux fins de fixation judiciaire des indemnités d'éviction) : 

A titre principal, 

S'agissant de la description du bien, la SARL DVO expose qu'il se situe dans la zone d'activité " [Adresse 4] " principalement dédié à des activités industrielles sur la commune de [Localité 1]. Elle y exerce une activité de commerce de véhicules automobiles d'occasion ainsi que d'une station de lavage. La société occupe deux parcelles formant une unité foncière de 2 183 mètres carrés.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, la SARL DVO expose qu’aucun accord amiable n’a été conclu dans le périmètre de l'opération. Elle précise que la location à son profit pour un usage commercial tenant à son activité de station de lavage de véhicules et de ventes de voitures d’occasion a commencé à courir le 1er août 2012 et s’est terminée par une résiliation amiable le 28 novembre 2023.

Sur la question du possible transfert de son fonds de commerce, la SARL DVO argue que son activité n’est pas transférable car directement liée à la zone d’activité du Marché Gare, laquelle constitue un pôle économique spécifique regroupant notamment plusieurs concessions automobiles générant une part significative du chiffre d’affaires de la société. Sa clientèle est en grande partie liée à l’implantation même du fonds à proximité immédiate de ces concessions et du flux économiques propre à cette zone. En outre, aucune solution de relocalisation dans une zone équivalente, bénéficiant du même environnement commercial et du même flux de clientèle, n’a été proposée à la SARL DVO, de sorte que la possibilité de transfert demeure purement théorique et ne correspond à aucune solution réelle et concrète de réinstallation. L’avis des services des Domaines en date du 10 janvier 2025 a évalué le cas de l’impossibilité de transfert de l’exploitation et la disparition du fonds de commerce, en évaluant l’indemnité principale selon la méthode de l’indemnité d’éviction et non selon une indemnité de transfert à hauteur de 201 000 euros pour la SARL DVO. Par ailleurs, lors des opérations d’expertise, les parties se sont placées dans une logique d’indemnisation de la disparition du fonds et non dans celle d’un transfert. Enfin, il doit être tenu compte de manière pragmatique de la situation personnelle du gérant de la SARL DVO, âgé de 62 ans, qui n’a pas vocation à se réinstaller ni à reconstituer un fonds dans un autre lieu, ce qui constitue un élément supplémentaire démontrant l’absence de transfert effectif de l’activité. Ainsi, l’indemnité due doit être fixée sur la base d’une indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce, à l’exclusion de toute hypothèse de transfert.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction, la SARL DVO présente un chiffre d'affaires moyen de 348 005 euros pour une prise en compte des bilans comptables des trois dernières années. La moyenne des chiffres d’affaires pour les périodes antérieures (2018, 2019, 2020, 2021) est de 413 904,531 euros l’ensemble des bilans comptables de la société de 2018 jusqu’à 2024. Il sera retenu que la SARL DVO disposait d’une clientèle présente sur site, à savoir deux concessionnaires de véhicules (Renault et Hyundai) qui sollicitaient la concluante pour un volume de chiffres d’affaires plus que conséquent. En ce sens, la présente procédure a participé dès son commencement à réaliser un préjudice commercial significatif. La somme demandée visant 231 150,40 euros entre dans le cadre des 15% de variation admis par le Commissaire du Gouvernement (P14 de l’avis du service des Domaines).

Sur l’indemnité de remploi, la SARL DVO expose qu’elle sera fixée à hauteur de 10% ; soit à hauteur de 23 150 euros.

S’agissant des indemnités accessoires

** Sur l’indemnité lié au licenciement, la SARL DVO expose qu’elle employait deux salariés : 
- Madame [J] [U] [T] embauchée en 2006, dont le contrat s’est poursuivi jusqu’en 2023, et,
- Monsieur [G] [Y], embauché en 2019, également jusqu’en 2023.
L’éviction du bail commercial entraînant nécessairement la cessation de l’exploitation, aucune solution de réinstallation n’étant à ce jour établie, la SARL DVO sera donc contrainte de procéder à leur licenciement, cette situation générant à sa charge :
des indemnités de licenciement,des indemnités compensatrices (préavis, congés payés),ainsi que les charges sociales afférentes.La société DVO est donc fondée à obtenir l’indemnisation des indemnités de licenciement de ses deux salariés à hauteur de :
- 11 759,83 euros pour Madame [J] [U], et,
- 3 894,31 euros pour Monsieur [Y] [L], soit, 
un total de 15 654, 14 euros pour les indemnités de licenciement.

** Sur l’indemnisation des troubles commerciaux, la SARL DVO expose qu’elle exploitait personnellement son fonds de commerce dans les locaux expropriés. Elle a ainsi subi un trouble d’exploitation distinct de la perte du fonds, justifiant son indemnisation à hauteur de 17 400 euros ; indemnisation reposant sur l’avis des Domaines en date du 20 mars 2026.

S’agissant de la dette locative due par la SARL DVO à la SPL [N], la SARL DVO expose que si la SPL [N] est devenue propriétaire des parcelles sièges de l’exploitation économique, elle ne peut valablement solliciter la dette locative considérant de surcroît que la SARL DVO n’est nullement responsable du calendrier juridictionnel. Il sera donc fait juste appréciation de cette dette locative qui sera annulée, ou du moins réduite a de la proportion excluant l’année 2025.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la juridiction devait retenir l’option d’un transfert du fonds de commerce, la SARL DVO expose solliciter une indemnité à hauteur de 254 150 euros visant les frais de déménagement, de réinstallation, troubles commerciaux, frais d’agence, frais de communication, perte de clientèle, double loyers, frais de licenciement, soit 287 204 euros.

Par conséquent, la SARL DVO demande à Madame le Juge de l’expropriation du département du GARD de bien vouloir : 
A titre principal, 
- fixer l’indemnité globale à lui allouer au titre de l’éviction de son fonds de commerce comme suit :
- indemnité d’éviction : 231 150 euros, et,
- indemnité de remploi : 23 150 euros, 
soit une indemnité totale de 254 150 euros ;
- fixer les indemnités accessoires à allouer à la SARL DVO au titre des :
- indemnités de licenciement à hauteur de 15 564,14 euros, et,
- troubles commerciaux à hauteur de 17 400 euros.
- condamner la SPL [N] à verser à la SARL DVO la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction devait retenir l’option d’un transfert du fonds de commerce, il sera demandé une indemnité à hauteur de 254 150 euros visant les frais de déménagement, les frais de réinstallations, troubles commerciaux, frais d’agences, frais de communication, perte de clientèle, double loyers, frais de licenciement, soit 287 204 euros.

Propositions du Commissaire du Gouvernement (conclusions après transport du 16/12/2025 en vue de l’audience du 26/03/2026) :

- Sur la description du bien
Le bien est un local qui dispose de trois rouleaux de nettoyage, de deux emplacements de nettoyage haute pression et d’un espace exposition de véhicules d’occasion. L’état des lieux amenait à penser que l’activité était en sommeil. Le bien est situé dans la zone d’activité « [Adresse 4] » de 23 ha, principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 1]. Cet ancien Marché d’Intérêt National est aujourd’hui en déclin (notamment la partie Est) malgré sa situation attractive (Porte Ouest de la commune). Elle est mitoyenne aux ZA « [Adresse 8] » et « [Adresse 7] » qui sont des zones commerciales aujourd’hui vieillissantes et en déclin. Cette zone périphérique est éloignée des quartiers résidentiels.
Il s’agit d’un bail commercial du 12 juillet 2012, conclu pour une durée de neuf années, avec un loyer initial annuel de 30 000 euros soit 150 euros par mètre carré par an, à usage exclusif de station de lavage de véhicules et vente de voitures d’occasion.

- Sur la date de référence
La date de référence serait celle d’opposabilité de la délibération relative à la première modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019. A cette date, l’immeuble est situé en zone VUEa ; la zone V UE regroupe les sites économiques mixtes. Le bien est grevé d’un droit de préemption urbain renforcé (DPU-R) et d’un plan de prévention des risques d’inondations : aléa modéré. 


- Sur les indemnités 
Le Commissaire du Gouvernement relève qu’à ce stade de la procédure, la SARL DVO se trouve dans une zone commerciale périphérique éloignée des zones d’habitation et des zones tertiaires. La clientèle vient essentiellement en voiture ou éventuellement en bus. Le commerçant a la possibilité de se réinstaller sans perdre sa clientèle, celle-ci ne constituant pas une clientèle de proximité et des locaux de surface équivalente étant disponible à la location en périphérie de [Localité 1]. Le fonds n'étant pas perdu, il n'a pas à être remplacé. La méthode d’indemnisation par la valeur du droit au bail est donc retenue et pratiquée.

** Sur la valeur du droit au bail, le Commissaire du Gouvernement expose que la méthode d’évaluation est celle dite du différentiel de loyer : la valeur du droit au bail est la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail auquel est appliqué un coefficient de situation ou d’emplacement. 
- Le locataire loue le local pour 36 018 euros HT-HC soit un loyer de 16,50 euros par mètre carré rapporté à la surface du terrain ou 180 euros par mètre carré rapporté à la SU indiquée dans le bail ;
- Au regard des termes de comparaison et des offres locatives, de l’état des bâtiments (station de lavage et terrain en mauvais état – bureaux anciens), la valeur locative de marché est estimée à 21 euros par mètre carré par an HC de surface linéaire de terrain ;
- VLM (valeur locative de marché) = 21 € x 2 183 m2 = 45 843 € soit un différentiel de loyer de 45 843 – 36 018 = 9 825 € ; 

- le local se situe dans un lotissement bien desservi mais excentré des zones d’habitation et tertiaires, en état très dégradé (la plupart des bâtiments sont anciens et non entretenus, dépôts de déchets) et avec problèmes de sécurité et d’occupation sans lien avec les activités autorisées dans le lotissement (notamment des logements non autorisés, occupation du domaine public ;
- Le local présente un mauvais état d’entretien mais bénéficie d’une bonne situation au regard de son activité (même si concurrence du secteur KM Delta) et est visible sur la route de [Localité 4], il sera donc retenu un coefficient de 5 ;
- La valeur du droit au bail doit être évaluée de la façon suivante : différentiel de loyer x coefficient de commercialité = 9 825 x 5 soit 49 125 €.
** Sur l’indemnité de remploi, le Commissaire du Gouvernement expose qu’elle doit être déterminée de la façon suivante :
- 5 % pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 euros ; 
- 10 % pour le surplus ; 
(5 % x 23 000 €) + (26 125 € x 10 %) = 1 150 + 2 613 = 3 763 €.
Les frais de remploi sont évalués à 3 763 euros.

** Sur l’indemnité pour trouble commercial, le Commissaire du Gouvernement expose qu’il sera retenu quinze jours de CA HT moyen des trois dernières années soit : (348 005 € / 300) x 15 = 17 400, 25 € arrondi à 17 400 €.

** Sur l’indemnité pour frais liés au transfert, le Commissaire du Gouvernement propose une indemnisation sur devis ou forfait.

** Sur l’indemnité pour double frais, le Commissaire du Gouvernement retient 15 jours sur la base des frais correspondants dans les écritures comptables du dernier exercice. 

** Sur l’indemnité pour double loyer, le Commissaire du Gouvernement propose une indemnisation sur justificatif (bail, quittances…) et au maximum un mois de loyer. 

Par conséquent, le Commissaire du Gouvernement demande à Madame le Juge de l’expropriation du département du GARD de bien vouloir fixer : 
- l’indemnité principale basée sur la valeur du droit au bail : 49 125 euros ; 
- les frais de remploi : 3 763 euros ; 
- le trouble commercial : 17 400 euros ; 
Soit une indemnité totale de 70 288 euros.

Motifs

MOTIFS

Le Juge de l’Expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R. 311-22 du même Code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l'indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l'exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l'offre faite par l'entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1 – Sur le bien exproprié 

Le bien exproprié situé [Adresse 6] à [Localité 1] se situe sur les parcelles cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], parcelles qui sont désormais la propriété de la SPL [N] (transfert de propriété suite à l’acte de vente au profit de la SPL [N] du 28 novembre 2023).
 
Le transport sur les lieux a mis en évidence ou confirmé les éléments suivants :
La SARL DVO occupe un local de 200 mètres carrés environ sur deux parcelles formant une unité foncière de 2 183 mètres carrés. Le local est composé de trois rouleaux de nettoyage, de deux emplacements de nettoyage haute pression et d’un espace exposition de véhicules d’occasion avec un parking. Il comprend également des bureaux. Le local était fermé lors du transport sur les lieux.
Le local est situé en bordure de la [Adresse 7], bénéficiant d’une excellente visibilité.
Le loyer actuel est de 36 018 euros HT-HC soit 16,50 euros par mètre carré rapporté à la surface du terrain ou 180 euros par mètre carré rapporté à la SU indiquée dans le bail. Le local est à usage exclusif de station de lavage de véhicules et de vente de voitures d’occasion. 
Le bien exproprié se situe dans la zone d’activité « [Adresse 4] » de 23 ha, principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 1]. Cet ancien Marché d’Intérêt National s’est dégradé malgré une situation géographique toujours attractive bien qu’éloignée des quartiers résidentiels.

Dans le cadre d’un bien situé dans un périmètre de préemption urbain et hors secteur ZAD, la date de référence est déterminée selon les dispositions de l’article L. 322-6 du Code de l’urbanisme. Elle doit correspondre à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Sur ce point les analyses des parties divergent. 

Le Commissaire du Gouvernement considère que la date de référence est la date d’opposabilité de la délibération relative à la première modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019.

La SPL [N] considère que la date de référence est la date à laquelle le PLU de la commune de [Localité 1] approuvé le 19 juillet précédent, a été publié, soit le 23 juillet 2018.

Quant à la SARL DVO, elle ne se prononce pas. 

En l'absence de démonstration d'une modification du règlement de la zone VUEa dans laquelle se situe le bien concerné, intervenue suite de la délibération du conseil municipal de [Localité 1] opposable le 06 juillet 2019, la date de référence est arrêtée au 23 juillet 2018.

Au 23 juillet 2018 la municipalité de [Localité 1] disposait d'un plan local d'urbanisme selon lequel les parcelles cadastrées KL [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont touchées :
- par la zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit ;
- par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10% du plancher existant ;
- par un droit de préemption urbain renforcé ;
- par un PPRI aléa modéré.

Il n’y a pas lieu à débattre et trancher la question de la qualification de « terrain à bâtir », le bien exproprié étant un fonds de commerce.

2. Sur l’indemnité principale

2.1 Sur la nature de l’indemnité principale 

L’expropriation d’un immeuble abritant un fonds de commerce a pour effet, non de transférer la propriété de ce fonds, mais d’éteindre les droits du bail et de contraindre le commerçant à : soit cesser son activité ; soit la poursuivre en un autre lieu.

L’autorité expropriante a l’initiative du choix de la solution : ainsi soit elle propose de rétablir le commerce en un autre local avec conservation de la clientèle et de verser une indemnité de perte du droit au bail ; soit elle ne propose pas de relogement et verse une indemnité d’éviction totale (valeur de l’entier fonds de commerce) et cela induit l’engagement du commerçant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds ; soit elle propose une indemnité de perte du droit au bail en démontrant que l’activité est transférable sans perte de clientèle.

Le seul fait pour l’autorité expropriante de ne pas faire le choix de proposer une solution de réinstallation ne signifie aucunement qu’elle reconnaît que l’activité n’est pas transférable ou qu’elle échoue à établir le caractère transférable de l’activité.

Une activité est considérée comme transférable si la réinstallation peut être réalisée sans perte de clientèle, étant rappelé que la clientèle est un élément constitutif fondamental du fonds de commerce.

La SPL [N], partie expropriante, a la charge de la preuve du caractère transférable de l’activité.

L’étude des bilans comptables des années 2022, 2023 et 2024 met en évidence que la SARL DVO réalise son chiffre d’affaires principalement grâce à l’activité des prestations de services proposées par ses soins. Cela représente une moyenne de 66% de l’activité source de résultats financiers. Il n’en demeure pas moins une activité réelle et non résiduelle de vente de véhicules qui génère également un chiffre d’affaires (34%).

S’il est constant que l’activité de ventes de véhicule d’occasion peut être transférée sans perte de la clientèle, cette clientèle n’étant aucunement une clientèle de proximité, l’activité de station de lavage des véhicules exploitée dans une zone commerciale desservie par des axes routiers stratégiques et bénéficiant d’une visibilité excellente, n’est pas transférable sans perte de la clientèle actuelle.

La SPL [N] échoue donc à démontrer que la réinstallation de la SARL DVO dans l’entièreté de son activité mixte peut se concrétiser sans une perte de clientèle.
 
Tenant la situation personnelle du gérant, âgé de 62 ans qui n’a pas, de ses propres déclarations, « vocation à réinstaller ou reconstituer son fonds de commerce en un autre lieu », il y a lieu d’indemniser la valeur du fonds de commerce et de fixer l’engagement du commerçant de ne pas se réinstaller sur l’une et/ou l’autre des activités, en quelque lieu que ce soit pendant une durée de 5 ans.

2.2 Sur la fixation de l’indemnité principale

S’agissant de la méthode d’évaluation de l’indemnisation correspondant à la valeur pleine du fonds de commerce, l’autorité expropriante et la partie expropriée s’accordent sur la méthode des barèmes professionnels appliqués au chiffre d’affaires (CA) moyen.

** Le chiffre d’affaires

L’autorité expropriante et la partie expropriée conviennent de l’application au chiffre d’affaires moyen HT.

Il est constant que la moyenne s’applique aux trois dernières années à date de l’opération d’expropriation :
Pour l’année 2022, un chiffre d’affaires de 33 717 € HT pour la vente et 267 824 € HT pour les prestations de services ; 
Pour l’année 2023, un chiffre d’affaires de 135 231 € HT pour la vente et 250 986 € HT pour les prestations de services ; 
Pour l’année 2024, un chiffre d’affaires de 181 593 € HT pour la vente et 174 665 € HT pour les prestations de services. 

La moyenne de ces chiffres d’affaires aboutit à un montant HT de 116 847 euros pour la vente et de 231 158 euros pour les prestations de services.

** La fixation du taux 

L’activité déclarée de la SARL DVO (SIRET n° 384 037 487 000 53) est : Commerce de voitures et de véhicules automobiles légers (45-11 Z). 
Toutefois comme déjà développée ci-dessus, l’étude des bilans comptables des années 2022, 2023 et 2024 met en évidence que la SARL DVO réalise son chiffre d’affaires principalement grâce à l’activité des prestations de services proposées par ses soins. Cela représente une moyenne de 66% de l’activité source de résultats financiers. Il n’en demeure pas moins une activité réelle et non résiduelle de vente de véhicules qui génère également un chiffre d’affaires (34%).

L’activité principale génératrice du chiffre d’affaires tient en l’activité de prestations de services.

Tenant les développements ci-dessus, ce taux, selon les barèmes professionnels cités par les parties, doit se situer entre 15 % et 60% du CA HT.

La valeur du fonds de commerce est ainsi calculée : (30% x 116 847) + (60% x 231 158) = 173 740 euros.

** En conséquence,

L’indemnité principale est arrêtée à la somme de 173 740 euros.


3. Sur l'indemnité de remploi

L'article R. 322-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose :
" L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. "

L'indemnité de remploi ne doit être allouée qu'en cas de réinstallation. Mais lorsqu'il s'agit d'une éviction opérée par une personne publique, l'usage est d'accorder systématiquement cette indemnité accessoire, qu'il y ait réinstallation ou pas (sauf si le fonds était notoirement destiné à la vente ou si la disparition du fonds n'est pas liée à la procédure d'expropriation, ce qui n'est aucunement le cas en l'espèce).

L'indemnité principale constitue l'assiette de calcul de l'indemnité de remploi. 

Le calcul forfaitaire s'effectue par l'application des taux dégressifs suivants sur le montant de l'indemnité principale :
- 5 % pour la fraction de l'indemnité d'éviction inférieure ou égale à 23 000 € ; 
- 10 % pour le surplus.

Il s'ensuit l'indemnité de remploi suivante :
(5 % x 23 000 €) + (10% x 150 740 €) = 16 224 €

Les frais de remploi sont évalués à 16 224 €.

4. Sur l’indemnité pour trouble commercial 

L’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur du droit au bail et par l’indemnité de remploi.

L’indemnité pour trouble commercial est en effet destinée à couvrir les frais assumés par l’exploitant évincé pendant la période de déménagement/réinstallation, au cours de laquelle il ne peut pas exercer son activité commerciale.

Tenant l’absence de réinstallation et la nature de l’indemnisation principale, la demande indemnitaire au titre du trouble commercial est rejetée.


5. Sur la demande d’annulation de la dette locative

Il n’entre pas dans le champ des compétences du juge de l’expropriation de statuer sur une telle demande. 


6. Sur l’indemnité au titre des frais de licenciement du personnel 

Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le SARL DVO qui expose employer deux salariés, sollicite une indemnité de 11 759,83 euros pour Madame [J] [U] et de 3 894,31 euros pour Monsieur [Y] [L].

En cas de perte du fonds, les frais de licenciement du personnel sont retenus sur justification, à la condition qu’ils soient la conséquence directe de l’éviction commerciale. Il incombe à la société évincée de justifier de la charge réellement supportée consécutivement au licenciement total de son personnel, en raison de l’éviction commerciale.

Dans ces conditions et dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des salariés et des frais engendrés, il convient de surseoir à statuer sur cette demande.


7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article L 312- 1 du Code de l'expropriation, l’entité expropriante supportera seule les dépens de première instance.

L'équité commande de faire supporter à la SPL [N] une partie des frais non compris dans les dépens engagés par la SARL DVO en la condamnant à payer à cette dernière une somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, après en avoir délibéré, 

DISONS que l’indemnité principale doit correspondre à la valeur pleine du fonds de commerce ;

FIXONS de manière corrélative l’engagement du commerçant de ne pas se réinstaller sur l’une et/ou l’autre des activités, en quelque lieu que ce soit pendant une durée de 5 ans ;

Sous réserve du respect de cet engagement, FIXONS à 173 740 euros l'indemnité principale revenant à la SARL DVO au titre de l'éviction du local situé [Adresse 6] à [Localité 2] et cadastré section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;

Sous réserve du respect de cet engagement, FIXONS à 16 224 euros l'indemnité de remploi revenant à la SARL DVO au titre de l'éviction du local susvisé ;

REJETONS la demande indemnitaire au titre du trouble commercial ;

DISONS que la demande de fixation d’une indemnité au titre des licenciements du personnel est bien fondée en son principe ;

Dispositif

ORDONNONS un sursis à statuer sur cette demande de fixation d’une indemnité au titre des licenciements du personnel dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des deux salariés (Madame [J] [U] et Monsieur [Y] [L]) ;

CONDAMNONS la SPL [N] à verser à la SARL DVO la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.


La Greffière, La Juge de l’Expropriation,

DOSSIER N° : N° RG 25/00022 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LGTZ


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation


JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026


EXPROPRIANT :

la société [N] (aménaganement et gestion pour l’avenir du territoire), immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 752 100 461, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

EXPROPRIE :

S.A.R.L. DVO (DIFFUSION DE VEHICULES D’OCCASION), 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 384 037 487, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES


PARTIE INTERVENANTE :

Madame le Commissaire du Gouvernement
dont le siège social est sis [Adresse 3]


Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Aurélie VIALLE, cadre Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 28 mai 2026, en présence du Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. 

FAITS, PROCEDURE

La société AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE (ci-après dénommée la SPL [N]) a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par le Conseil Communautaire de [Localité 1] Métropole suivant délibération du 03 février 2020 pour accompagner la réalisation de l’opération de requalification du secteur du Marché Gare. 

Par arrêté préfectoral n°30-2023-01-19-00001 du 19 janvier 2023, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de ZAC « [Adresse 4] » a été ouverte.

Par arrêté n°30-2003-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique le projet de création de la [Adresse 5] ». 

Dans le périmètre du projet, la SARL DVO est titulaire d’un bail conclu le 26 juillet 2012 avec la SCI [V] pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2012 pour l’exploitation du fonds situé sur les parcelles section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une contenance de 13a 26ca et 8a 57ca, sis [Adresse 6] à NIMES (30000). 

Par acte de vente en date du 28 novembre 2023, la SPL [N] est devenue propriétaire des parcelles section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

La SPL [N] a fait signifier à la SARL DVO par commissaire de justice (dépôt étude personne morale) un mémoire valant offre à hauteur globale de 53 850 euros.

La SARL FVO n’ayant pas donné suite, par mémoire de saisine parvenue au greffe le 4 septembre 2025, la SPL [N] a saisi le Juge de l’Expropriation près le Tribunal Judiciaire de NIMES, aux fins de voir :
- fixer l’indemnité d’éviction de la SARL DVO du local commercial correspondant aux locaux situés sur les parcelles cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis [Adresse 6] à [Localité 2] à la somme globale de 52 888 euros décomposée comme suit :
- indemnité principale : 49 125 euros ; 
- indemnité de remploi : 3 763 euros ;
- rejeter toute demande plus ample ou contraire ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 16 décembre 2025 a été rendue le 19 novembre 2025.

Le transport s’est déroulé le 16 décembre 2025 en présence de l’ensemble de l’autorité expropriante, du Conseil de la partie expropriée (non encore toutefois constituée dans la procédure) et du Commissaire du Gouvernement. 

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 22 janvier 2026.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 mai 2026, et mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (conclusions en réplique et récapitulatives n°2) : 

S’agissant de la date de référence, la SPL [N] expose que le bien est situé dans le secteur Marché Gare dans lequel s’applique un droit de préemption renforcé, dont le périmètre a été défini par délibération du conseil municipal de [Localité 1] du 03 octobre 2015. Dans ce cadre, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Dès lors, la date de référence à retenir est celle du 23 juillet 2018, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 1] approuvé le 19 juillet précédent a été publié.

S’agissant de la surface du bien, la SPL [N] expose que les parcelles en cause sont cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit « [Adresse 7] » d’une superficie totale de 2 183 mètres carrés. L’emprise des parcelles est bâtie. Par acte notarié du 28 novembre 2023, la SPL [N] a acquis auprès de la SCI [V] ces dernières. Jusqu’alors, la SARL DVO exploitait un fonds commercial sur ces parcelles.

S’agissant de la qualification juridique de la parcelle, la SPL [N] expose qu’à la date de référence, le bien est situé dans un secteur V UEa du plan local d’urbanisme, cette dernière ayant fait l’objet d’une servitude d’attente de projet (SAP) numéro 1 pour une durée de cinq ans à partir de l’approbation du PLU (2018). Il en résulte un principe d’inconstructibilité où seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées dans la limite de 10% du plancher existant. Dans ce cadre, la condition tenant à ce que la parcelle se situe en zone constructible à la date de référence n’est pas remplie. Il en résulte un principe d’inconstructibilité où seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées dans la limite de 10% du plancher existant. Dans ce cadre, la condition tenant à ce que la parcelle se situe en zone constructible à la date de référence n’est pas remplie.

A titre principal, s’agissant de la nature de l’indemnité principale, si la SARL DVO sollicite une indemnisation au titre de la valeur du fonds de commerce, elle ne démontre pas que son activité ne pourrait pas être transférée. En effet, cette dernière se borne à indiquer qu’elle tire une partie de sa clientèle des concessions automobiles avoisinantes. Or, la SARL DVO a elle-même précisé qu’elle ne bénéficiait plus de tels contrats avec ces concessions. En réalité, le transfert du fonds est parfaitement possible dès lors que la SARL DVO ne bénéficie pas d’une clientèle de proximité. L’activité de la SARL DVO est telle que le transfert du fonds n’entraînera pas de perte de clientèle. Le service des Domaines a considéré que l’activité de la SARL DVO est transférable. A ce titre, la SPL [N] s’accorde parfaitement avec les conclusions du Commissaire du Gouvernement. En outre, il sera relevé que des considérations subjectives, telles que l’absence de volonté du gérant de la société de déplacer l’activité, sont totalement inopérantes sur la question de savoir si le fonds de commerce peut effectivement être transféré. Aussi, le fait que SPL [N] n’ait pas proposé de local à la SARL DVO est totalement indifférent quant au fait de déterminer si le fonds est effectivement transférable, l’expropriante n’ayant aucune obligation en la matière. Dans ces conditions, il y a lieu de calculer l’indemnité devant revenir à la SARL DVO sur la base du droit au bail. 

La SPL [N] retient la méthode de calcul du différentiel de loyer multiplié par le coefficient de commercialité. Elle expose que la SARL DVO est titulaire d’un bail commercial pour des locaux dont le loyer annuel est de 36 018 euros HT-HC soit 16,5 euros par mètre carré de terrain. 
FRANCE DOMAINE a estimé la valeur locative à 21 euros par mètre carré par an HT-HC. 
Dans ce cadre, la valeur locative de marché est égale à 21 € x 2 183 m2 = 45 843 €. Soit un différentiel de loyer de : 45 843 – 36 018 = 9 825 €.

Concernant le coefficient de commercialité, la SPL [N] préconise l’application d’un coefficient de 5 conformément à ce qui a été retenu par FRANCE DOMAINE. Il en résulte que : (différentiel de loyer) x (coefficient de commercialité) = 9 825 x 5 = 49 125 euros.

Sur le montant de l’indemnité de remploi, la SPL [N] formule une offre d’indemnité de remploi à hauteur de :
- 5% pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 euros ;
- 10 % pour le surplus. 
Plus précisément : (5% x 23 000) + (10% x 26 125) = 3 762,5 € arrondis à 3 763 €.

Sur le montant de l’indemnité de licenciement, la SPL [N] expose que dès lors que l’activité peut être transférée, il n’y a pas lieu d’indemniser de tels frais qui ne résultent pas directement de l’expropriation et qui ne présentent pas un caractère certain dès lors qu’aucun licenciement n’est intervenu.

Sur le montant de l’indemnité pour trouble commercial, la SPL [N] expose que la SARL DVO ne démontre ni le préjudice dont elle fait état ni le lien entre ce dernier et le transfert de l’activité. De ce fait, aucune indemnité à ce titre ne peut lui être accordée.

A titre subsidiaire, s’agissant de l’indemnisation de la valeur du fonds de commerce, dans l’hypothèse où, l’activité de la SARL DVO n’était pas considérée comme transférable, la SPL [N] expose qu’elle entend revenir sur le montant de l’indemnité sollicitée par cette dernière. 

** Sur le montant de l’indemnité principale, la SPL [N] propose une indemnité principale de 173 740 euros. Elle précise que FRANCE DOMAINE a déterminé la valeur du fonds de commerce en retenant la méthode des barèmes. Compte tenu des barèmes et en prenant en compte les résultats de l’entreprise, les aménagements et le montant du droit au bail, le taux de 30 % du chiffre d’affaires HT pour la vente de marchandises et 60% du montant HT de la production de services a été retenu. La SARL DVO soutient que le calcul de la valeur du fonds devrait être effectué au regard des 6 dernières années d’exploitation, au motif que cette dernière aurait perdu des clients du fait de la procédure d’expropriation, sans démontrer qu’une telle perte serait imputable à la procédure d’expropriation menée par la SPL [N]. La moyenne des chiffres d’affaires des années 2022, 2023 et 2024 aboutit à un montant de 116 847 euros pour la vente et 231 158 euros pour les prestations de services. La valeur du fonds de commerce est ainsi calculée : (30% x 116 847) + (60% x 231 158) = 173 739,0 arrondis à 173 740 euros. Il y a lieu de préciser que l’indemnité de la valeur du fonds comprend nécessairement le stock de ce dernier. Dans ce cadre, et contrairement à ce que soutient la SARL DVO, cette dernière ne peut conserver le stock, à moins de déduire sa valeur de l’indemnité qui lui sera allouée.

** Sur le montant de l’indemnité de remploi, la SPL [N] formule une offre à hauteur de :
- 5% pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 euros ;
- 10 % pour le surplus. 
Plus précisément : (5% x 23 000) + (10% x 150 740) soit 16 224 euros.

** Sur le montant de l’indemnité de licenciement, la SPL [N] expose que de tels frais ne présentent pas un caractère certain dès lors qu’aucun licenciement n’est intervenu. De ce fait, aucune indemnité à ce titre ne peut être accordée à la SARL DVO.

** Sur l’indemnité pour trouble commercial, la SPL [N] expose que la SARL DVO ne démontre pas le trouble allégué et n’établit pas de préjudice distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et l’indemnité de remploi. De ce fait, aucune indemnité à ce titre ne peut lui être accordée.

Sur la demande d’annulation de la dette locative, la SPL [N] expose que cette demande ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation et qu’en tout état de cause, il n’y a pas lieu d’annuler ou réduire la dette de la SARL DVO dès lors que cette dernière a pu poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce pendant toute la période concernée par cette dette.

Par conséquent, la SPL [N] demande à Madame le Juge de l’Expropriation du département du GARD de bien vouloir : 
A titre principal,
- fixer à la somme de 49 125 euros l’indemnité d’éviction due par la SPL [N] à la SARL DVO du fait de l’éviction de son fonds de commerce dans le cadre de l’expropriation des parcelles cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis lieudit « [Adresse 6] » à [Localité 3] ;
- fixer à la somme de 3 763 euros l’indemnité de remploi ;
A titre subsidiaire,
- fixer à la somme de 173 740 euros l’indemnité d’éviction, correspondant à la valeur du fonds de commerce, due par la SPL [N] à la SARL DVO du fait de l’éviction de son fonds de commerce dans le cadre de l’expropriation des parcelles cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis lieudit « [Adresse 6] » à [Localité 3] ;
- fixer à la somme de 16 224 euros l’indemnité de remploi ;
En tout état de cause, 
- rejeter toute demande plus ample ou contraire ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Demandes de la partie expropriée (conclusions responsives et récapitulatives aux fins de fixation judiciaire des indemnités d'éviction) : 

A titre principal, 

S'agissant de la description du bien, la SARL DVO expose qu'il se situe dans la zone d'activité " [Adresse 4] " principalement dédié à des activités industrielles sur la commune de [Localité 1]. Elle y exerce une activité de commerce de véhicules automobiles d'occasion ainsi que d'une station de lavage. La société occupe deux parcelles formant une unité foncière de 2 183 mètres carrés.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, la SARL DVO expose qu’aucun accord amiable n’a été conclu dans le périmètre de l'opération. Elle précise que la location à son profit pour un usage commercial tenant à son activité de station de lavage de véhicules et de ventes de voitures d’occasion a commencé à courir le 1er août 2012 et s’est terminée par une résiliation amiable le 28 novembre 2023.

Sur la question du possible transfert de son fonds de commerce, la SARL DVO argue que son activité n’est pas transférable car directement liée à la zone d’activité du Marché Gare, laquelle constitue un pôle économique spécifique regroupant notamment plusieurs concessions automobiles générant une part significative du chiffre d’affaires de la société. Sa clientèle est en grande partie liée à l’implantation même du fonds à proximité immédiate de ces concessions et du flux économiques propre à cette zone. En outre, aucune solution de relocalisation dans une zone équivalente, bénéficiant du même environnement commercial et du même flux de clientèle, n’a été proposée à la SARL DVO, de sorte que la possibilité de transfert demeure purement théorique et ne correspond à aucune solution réelle et concrète de réinstallation. L’avis des services des Domaines en date du 10 janvier 2025 a évalué le cas de l’impossibilité de transfert de l’exploitation et la disparition du fonds de commerce, en évaluant l’indemnité principale selon la méthode de l’indemnité d’éviction et non selon une indemnité de transfert à hauteur de 201 000 euros pour la SARL DVO. Par ailleurs, lors des opérations d’expertise, les parties se sont placées dans une logique d’indemnisation de la disparition du fonds et non dans celle d’un transfert. Enfin, il doit être tenu compte de manière pragmatique de la situation personnelle du gérant de la SARL DVO, âgé de 62 ans, qui n’a pas vocation à se réinstaller ni à reconstituer un fonds dans un autre lieu, ce qui constitue un élément supplémentaire démontrant l’absence de transfert effectif de l’activité. Ainsi, l’indemnité due doit être fixée sur la base d’une indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce, à l’exclusion de toute hypothèse de transfert.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction, la SARL DVO présente un chiffre d'affaires moyen de 348 005 euros pour une prise en compte des bilans comptables des trois dernières années. La moyenne des chiffres d’affaires pour les périodes antérieures (2018, 2019, 2020, 2021) est de 413 904,531 euros l’ensemble des bilans comptables de la société de 2018 jusqu’à 2024. Il sera retenu que la SARL DVO disposait d’une clientèle présente sur site, à savoir deux concessionnaires de véhicules (Renault et Hyundai) qui sollicitaient la concluante pour un volume de chiffres d’affaires plus que conséquent. En ce sens, la présente procédure a participé dès son commencement à réaliser un préjudice commercial significatif. La somme demandée visant 231 150,40 euros entre dans le cadre des 15% de variation admis par le Commissaire du Gouvernement (P14 de l’avis du service des Domaines).

Sur l’indemnité de remploi, la SARL DVO expose qu’elle sera fixée à hauteur de 10% ; soit à hauteur de 23 150 euros.

S’agissant des indemnités accessoires

** Sur l’indemnité lié au licenciement, la SARL DVO expose qu’elle employait deux salariés : 
- Madame [J] [U] [T] embauchée en 2006, dont le contrat s’est poursuivi jusqu’en 2023, et,
- Monsieur [G] [Y], embauché en 2019, également jusqu’en 2023.
L’éviction du bail commercial entraînant nécessairement la cessation de l’exploitation, aucune solution de réinstallation n’étant à ce jour établie, la SARL DVO sera donc contrainte de procéder à leur licenciement, cette situation générant à sa charge :
des indemnités de licenciement,des indemnités compensatrices (préavis, congés payés),ainsi que les charges sociales afférentes.La société DVO est donc fondée à obtenir l’indemnisation des indemnités de licenciement de ses deux salariés à hauteur de :
- 11 759,83 euros pour Madame [J] [U], et,
- 3 894,31 euros pour Monsieur [Y] [L], soit, 
un total de 15 654, 14 euros pour les indemnités de licenciement.

** Sur l’indemnisation des troubles commerciaux, la SARL DVO expose qu’elle exploitait personnellement son fonds de commerce dans les locaux expropriés. Elle a ainsi subi un trouble d’exploitation distinct de la perte du fonds, justifiant son indemnisation à hauteur de 17 400 euros ; indemnisation reposant sur l’avis des Domaines en date du 20 mars 2026.

S’agissant de la dette locative due par la SARL DVO à la SPL [N], la SARL DVO expose que si la SPL [N] est devenue propriétaire des parcelles sièges de l’exploitation économique, elle ne peut valablement solliciter la dette locative considérant de surcroît que la SARL DVO n’est nullement responsable du calendrier juridictionnel. Il sera donc fait juste appréciation de cette dette locative qui sera annulée, ou du moins réduite a de la proportion excluant l’année 2025.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la juridiction devait retenir l’option d’un transfert du fonds de commerce, la SARL DVO expose solliciter une indemnité à hauteur de 254 150 euros visant les frais de déménagement, de réinstallation, troubles commerciaux, frais d’agence, frais de communication, perte de clientèle, double loyers, frais de licenciement, soit 287 204 euros.

Par conséquent, la SARL DVO demande à Madame le Juge de l’expropriation du département du GARD de bien vouloir : 
A titre principal, 
- fixer l’indemnité globale à lui allouer au titre de l’éviction de son fonds de commerce comme suit :
- indemnité d’éviction : 231 150 euros, et,
- indemnité de remploi : 23 150 euros, 
soit une indemnité totale de 254 150 euros ;
- fixer les indemnités accessoires à allouer à la SARL DVO au titre des :
- indemnités de licenciement à hauteur de 15 564,14 euros, et,
- troubles commerciaux à hauteur de 17 400 euros.
- condamner la SPL [N] à verser à la SARL DVO la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction devait retenir l’option d’un transfert du fonds de commerce, il sera demandé une indemnité à hauteur de 254 150 euros visant les frais de déménagement, les frais de réinstallations, troubles commerciaux, frais d’agences, frais de communication, perte de clientèle, double loyers, frais de licenciement, soit 287 204 euros.

Propositions du Commissaire du Gouvernement (conclusions après transport du 16/12/2025 en vue de l’audience du 26/03/2026) :

- Sur la description du bien
Le bien est un local qui dispose de trois rouleaux de nettoyage, de deux emplacements de nettoyage haute pression et d’un espace exposition de véhicules d’occasion. L’état des lieux amenait à penser que l’activité était en sommeil. Le bien est situé dans la zone d’activité « [Adresse 4] » de 23 ha, principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 1]. Cet ancien Marché d’Intérêt National est aujourd’hui en déclin (notamment la partie Est) malgré sa situation attractive (Porte Ouest de la commune). Elle est mitoyenne aux ZA « [Adresse 8] » et « [Adresse 7] » qui sont des zones commerciales aujourd’hui vieillissantes et en déclin. Cette zone périphérique est éloignée des quartiers résidentiels.
Il s’agit d’un bail commercial du 12 juillet 2012, conclu pour une durée de neuf années, avec un loyer initial annuel de 30 000 euros soit 150 euros par mètre carré par an, à usage exclusif de station de lavage de véhicules et vente de voitures d’occasion.

- Sur la date de référence
La date de référence serait celle d’opposabilité de la délibération relative à la première modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019. A cette date, l’immeuble est situé en zone VUEa ; la zone V UE regroupe les sites économiques mixtes. Le bien est grevé d’un droit de préemption urbain renforcé (DPU-R) et d’un plan de prévention des risques d’inondations : aléa modéré. 


- Sur les indemnités 
Le Commissaire du Gouvernement relève qu’à ce stade de la procédure, la SARL DVO se trouve dans une zone commerciale périphérique éloignée des zones d’habitation et des zones tertiaires. La clientèle vient essentiellement en voiture ou éventuellement en bus. Le commerçant a la possibilité de se réinstaller sans perdre sa clientèle, celle-ci ne constituant pas une clientèle de proximité et des locaux de surface équivalente étant disponible à la location en périphérie de [Localité 1]. Le fonds n'étant pas perdu, il n'a pas à être remplacé. La méthode d’indemnisation par la valeur du droit au bail est donc retenue et pratiquée.

** Sur la valeur du droit au bail, le Commissaire du Gouvernement expose que la méthode d’évaluation est celle dite du différentiel de loyer : la valeur du droit au bail est la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail auquel est appliqué un coefficient de situation ou d’emplacement. 
- Le locataire loue le local pour 36 018 euros HT-HC soit un loyer de 16,50 euros par mètre carré rapporté à la surface du terrain ou 180 euros par mètre carré rapporté à la SU indiquée dans le bail ;
- Au regard des termes de comparaison et des offres locatives, de l’état des bâtiments (station de lavage et terrain en mauvais état – bureaux anciens), la valeur locative de marché est estimée à 21 euros par mètre carré par an HC de surface linéaire de terrain ;
- VLM (valeur locative de marché) = 21 € x 2 183 m2 = 45 843 € soit un différentiel de loyer de 45 843 – 36 018 = 9 825 € ; 

- le local se situe dans un lotissement bien desservi mais excentré des zones d’habitation et tertiaires, en état très dégradé (la plupart des bâtiments sont anciens et non entretenus, dépôts de déchets) et avec problèmes de sécurité et d’occupation sans lien avec les activités autorisées dans le lotissement (notamment des logements non autorisés, occupation du domaine public ;
- Le local présente un mauvais état d’entretien mais bénéficie d’une bonne situation au regard de son activité (même si concurrence du secteur KM Delta) et est visible sur la route de [Localité 4], il sera donc retenu un coefficient de 5 ;
- La valeur du droit au bail doit être évaluée de la façon suivante : différentiel de loyer x coefficient de commercialité = 9 825 x 5 soit 49 125 €.
** Sur l’indemnité de remploi, le Commissaire du Gouvernement expose qu’elle doit être déterminée de la façon suivante :
- 5 % pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 euros ; 
- 10 % pour le surplus ; 
(5 % x 23 000 €) + (26 125 € x 10 %) = 1 150 + 2 613 = 3 763 €.
Les frais de remploi sont évalués à 3 763 euros.

** Sur l’indemnité pour trouble commercial, le Commissaire du Gouvernement expose qu’il sera retenu quinze jours de CA HT moyen des trois dernières années soit : (348 005 € / 300) x 15 = 17 400, 25 € arrondi à 17 400 €.

** Sur l’indemnité pour frais liés au transfert, le Commissaire du Gouvernement propose une indemnisation sur devis ou forfait.

** Sur l’indemnité pour double frais, le Commissaire du Gouvernement retient 15 jours sur la base des frais correspondants dans les écritures comptables du dernier exercice. 

** Sur l’indemnité pour double loyer, le Commissaire du Gouvernement propose une indemnisation sur justificatif (bail, quittances…) et au maximum un mois de loyer. 

Par conséquent, le Commissaire du Gouvernement demande à Madame le Juge de l’expropriation du département du GARD de bien vouloir fixer : 
- l’indemnité principale basée sur la valeur du droit au bail : 49 125 euros ; 
- les frais de remploi : 3 763 euros ; 
- le trouble commercial : 17 400 euros ; 
Soit une indemnité totale de 70 288 euros.

MOTIFS

Le Juge de l’Expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R. 311-22 du même Code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l'indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l'exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l'offre faite par l'entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1 – Sur le bien exproprié 

Le bien exproprié situé [Adresse 6] à [Localité 1] se situe sur les parcelles cadastrées section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], parcelles qui sont désormais la propriété de la SPL [N] (transfert de propriété suite à l’acte de vente au profit de la SPL [N] du 28 novembre 2023).
 
Le transport sur les lieux a mis en évidence ou confirmé les éléments suivants :
La SARL DVO occupe un local de 200 mètres carrés environ sur deux parcelles formant une unité foncière de 2 183 mètres carrés. Le local est composé de trois rouleaux de nettoyage, de deux emplacements de nettoyage haute pression et d’un espace exposition de véhicules d’occasion avec un parking. Il comprend également des bureaux. Le local était fermé lors du transport sur les lieux.
Le local est situé en bordure de la [Adresse 7], bénéficiant d’une excellente visibilité.
Le loyer actuel est de 36 018 euros HT-HC soit 16,50 euros par mètre carré rapporté à la surface du terrain ou 180 euros par mètre carré rapporté à la SU indiquée dans le bail. Le local est à usage exclusif de station de lavage de véhicules et de vente de voitures d’occasion. 
Le bien exproprié se situe dans la zone d’activité « [Adresse 4] » de 23 ha, principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 1]. Cet ancien Marché d’Intérêt National s’est dégradé malgré une situation géographique toujours attractive bien qu’éloignée des quartiers résidentiels.

Dans le cadre d’un bien situé dans un périmètre de préemption urbain et hors secteur ZAD, la date de référence est déterminée selon les dispositions de l’article L. 322-6 du Code de l’urbanisme. Elle doit correspondre à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Sur ce point les analyses des parties divergent. 

Le Commissaire du Gouvernement considère que la date de référence est la date d’opposabilité de la délibération relative à la première modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019.

La SPL [N] considère que la date de référence est la date à laquelle le PLU de la commune de [Localité 1] approuvé le 19 juillet précédent, a été publié, soit le 23 juillet 2018.

Quant à la SARL DVO, elle ne se prononce pas. 

En l'absence de démonstration d'une modification du règlement de la zone VUEa dans laquelle se situe le bien concerné, intervenue suite de la délibération du conseil municipal de [Localité 1] opposable le 06 juillet 2019, la date de référence est arrêtée au 23 juillet 2018.

Au 23 juillet 2018 la municipalité de [Localité 1] disposait d'un plan local d'urbanisme selon lequel les parcelles cadastrées KL [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont touchées :
- par la zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit ;
- par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10% du plancher existant ;
- par un droit de préemption urbain renforcé ;
- par un PPRI aléa modéré.

Il n’y a pas lieu à débattre et trancher la question de la qualification de « terrain à bâtir », le bien exproprié étant un fonds de commerce.

2. Sur l’indemnité principale

2.1 Sur la nature de l’indemnité principale 

L’expropriation d’un immeuble abritant un fonds de commerce a pour effet, non de transférer la propriété de ce fonds, mais d’éteindre les droits du bail et de contraindre le commerçant à : soit cesser son activité ; soit la poursuivre en un autre lieu.

L’autorité expropriante a l’initiative du choix de la solution : ainsi soit elle propose de rétablir le commerce en un autre local avec conservation de la clientèle et de verser une indemnité de perte du droit au bail ; soit elle ne propose pas de relogement et verse une indemnité d’éviction totale (valeur de l’entier fonds de commerce) et cela induit l’engagement du commerçant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds ; soit elle propose une indemnité de perte du droit au bail en démontrant que l’activité est transférable sans perte de clientèle.

Le seul fait pour l’autorité expropriante de ne pas faire le choix de proposer une solution de réinstallation ne signifie aucunement qu’elle reconnaît que l’activité n’est pas transférable ou qu’elle échoue à établir le caractère transférable de l’activité.

Une activité est considérée comme transférable si la réinstallation peut être réalisée sans perte de clientèle, étant rappelé que la clientèle est un élément constitutif fondamental du fonds de commerce.

La SPL [N], partie expropriante, a la charge de la preuve du caractère transférable de l’activité.

L’étude des bilans comptables des années 2022, 2023 et 2024 met en évidence que la SARL DVO réalise son chiffre d’affaires principalement grâce à l’activité des prestations de services proposées par ses soins. Cela représente une moyenne de 66% de l’activité source de résultats financiers. Il n’en demeure pas moins une activité réelle et non résiduelle de vente de véhicules qui génère également un chiffre d’affaires (34%).

S’il est constant que l’activité de ventes de véhicule d’occasion peut être transférée sans perte de la clientèle, cette clientèle n’étant aucunement une clientèle de proximité, l’activité de station de lavage des véhicules exploitée dans une zone commerciale desservie par des axes routiers stratégiques et bénéficiant d’une visibilité excellente, n’est pas transférable sans perte de la clientèle actuelle.

La SPL [N] échoue donc à démontrer que la réinstallation de la SARL DVO dans l’entièreté de son activité mixte peut se concrétiser sans une perte de clientèle.
 
Tenant la situation personnelle du gérant, âgé de 62 ans qui n’a pas, de ses propres déclarations, « vocation à réinstaller ou reconstituer son fonds de commerce en un autre lieu », il y a lieu d’indemniser la valeur du fonds de commerce et de fixer l’engagement du commerçant de ne pas se réinstaller sur l’une et/ou l’autre des activités, en quelque lieu que ce soit pendant une durée de 5 ans.

2.2 Sur la fixation de l’indemnité principale

S’agissant de la méthode d’évaluation de l’indemnisation correspondant à la valeur pleine du fonds de commerce, l’autorité expropriante et la partie expropriée s’accordent sur la méthode des barèmes professionnels appliqués au chiffre d’affaires (CA) moyen.

** Le chiffre d’affaires

L’autorité expropriante et la partie expropriée conviennent de l’application au chiffre d’affaires moyen HT.

Il est constant que la moyenne s’applique aux trois dernières années à date de l’opération d’expropriation :
Pour l’année 2022, un chiffre d’affaires de 33 717 € HT pour la vente et 267 824 € HT pour les prestations de services ; 
Pour l’année 2023, un chiffre d’affaires de 135 231 € HT pour la vente et 250 986 € HT pour les prestations de services ; 
Pour l’année 2024, un chiffre d’affaires de 181 593 € HT pour la vente et 174 665 € HT pour les prestations de services. 

La moyenne de ces chiffres d’affaires aboutit à un montant HT de 116 847 euros pour la vente et de 231 158 euros pour les prestations de services.

** La fixation du taux 

L’activité déclarée de la SARL DVO (SIRET n° 384 037 487 000 53) est : Commerce de voitures et de véhicules automobiles légers (45-11 Z). 
Toutefois comme déjà développée ci-dessus, l’étude des bilans comptables des années 2022, 2023 et 2024 met en évidence que la SARL DVO réalise son chiffre d’affaires principalement grâce à l’activité des prestations de services proposées par ses soins. Cela représente une moyenne de 66% de l’activité source de résultats financiers. Il n’en demeure pas moins une activité réelle et non résiduelle de vente de véhicules qui génère également un chiffre d’affaires (34%).

L’activité principale génératrice du chiffre d’affaires tient en l’activité de prestations de services.

Tenant les développements ci-dessus, ce taux, selon les barèmes professionnels cités par les parties, doit se situer entre 15 % et 60% du CA HT.

La valeur du fonds de commerce est ainsi calculée : (30% x 116 847) + (60% x 231 158) = 173 740 euros.

** En conséquence,

L’indemnité principale est arrêtée à la somme de 173 740 euros.


3. Sur l'indemnité de remploi

L'article R. 322-5 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose :
" L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. "

L'indemnité de remploi ne doit être allouée qu'en cas de réinstallation. Mais lorsqu'il s'agit d'une éviction opérée par une personne publique, l'usage est d'accorder systématiquement cette indemnité accessoire, qu'il y ait réinstallation ou pas (sauf si le fonds était notoirement destiné à la vente ou si la disparition du fonds n'est pas liée à la procédure d'expropriation, ce qui n'est aucunement le cas en l'espèce).

L'indemnité principale constitue l'assiette de calcul de l'indemnité de remploi. 

Le calcul forfaitaire s'effectue par l'application des taux dégressifs suivants sur le montant de l'indemnité principale :
- 5 % pour la fraction de l'indemnité d'éviction inférieure ou égale à 23 000 € ; 
- 10 % pour le surplus.

Il s'ensuit l'indemnité de remploi suivante :
(5 % x 23 000 €) + (10% x 150 740 €) = 16 224 €

Les frais de remploi sont évalués à 16 224 €.

4. Sur l’indemnité pour trouble commercial 

L’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur du droit au bail et par l’indemnité de remploi.

L’indemnité pour trouble commercial est en effet destinée à couvrir les frais assumés par l’exploitant évincé pendant la période de déménagement/réinstallation, au cours de laquelle il ne peut pas exercer son activité commerciale.

Tenant l’absence de réinstallation et la nature de l’indemnisation principale, la demande indemnitaire au titre du trouble commercial est rejetée.


5. Sur la demande d’annulation de la dette locative

Il n’entre pas dans le champ des compétences du juge de l’expropriation de statuer sur une telle demande. 


6. Sur l’indemnité au titre des frais de licenciement du personnel 

Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le SARL DVO qui expose employer deux salariés, sollicite une indemnité de 11 759,83 euros pour Madame [J] [U] et de 3 894,31 euros pour Monsieur [Y] [L].

En cas de perte du fonds, les frais de licenciement du personnel sont retenus sur justification, à la condition qu’ils soient la conséquence directe de l’éviction commerciale. Il incombe à la société évincée de justifier de la charge réellement supportée consécutivement au licenciement total de son personnel, en raison de l’éviction commerciale.

Dans ces conditions et dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des salariés et des frais engendrés, il convient de surseoir à statuer sur cette demande.


7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article L 312- 1 du Code de l'expropriation, l’entité expropriante supportera seule les dépens de première instance.

L'équité commande de faire supporter à la SPL [N] une partie des frais non compris dans les dépens engagés par la SARL DVO en la condamnant à payer à cette dernière une somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, après en avoir délibéré, 

DISONS que l’indemnité principale doit correspondre à la valeur pleine du fonds de commerce ;

FIXONS de manière corrélative l’engagement du commerçant de ne pas se réinstaller sur l’une et/ou l’autre des activités, en quelque lieu que ce soit pendant une durée de 5 ans ;

Sous réserve du respect de cet engagement, FIXONS à 173 740 euros l'indemnité principale revenant à la SARL DVO au titre de l'éviction du local situé [Adresse 6] à [Localité 2] et cadastré section KL numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;

Sous réserve du respect de cet engagement, FIXONS à 16 224 euros l'indemnité de remploi revenant à la SARL DVO au titre de l'éviction du local susvisé ;

REJETONS la demande indemnitaire au titre du trouble commercial ;

DISONS que la demande de fixation d’une indemnité au titre des licenciements du personnel est bien fondée en son principe ;

ORDONNONS un sursis à statuer sur cette demande de fixation d’une indemnité au titre des licenciements du personnel dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des deux salariés (Madame [J] [U] et Monsieur [Y] [L]) ;

CONDAMNONS la SPL [N] à verser à la SARL DVO la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.


La Greffière, La Juge de l’Expropriation,

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Mise à jour de la source le 2026-08-25T21:11:36.429Z.