Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 26 août 2026, n° 22/10937

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me CHARPENTIER (E1395)
 Me LENARD (G0823)
 Me LOREK (C1707)
 Me PANTALONI (P0025) 


■

18° chambre 
3ème section

N° RG 22/10937

N° Portalis 352J-W-B7G-CXRI4

N° MINUTE : 2

Assignation du :
03 Août 2022









JUGEMENT 
rendu le 26 Août 2026 
DEMANDERESSE

Madame [H] [Y] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Georges-Henri CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1395


DÉFENDEURS

Madame [M] [K] veuve [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [J] [L]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [G] [L]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentés par Maître Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0823
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10937 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRI4


Monsieur [F] [R]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Madame [U] [X] épouse [R]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentés par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707

S.C.P. [S] & ASSOCIES
[Adresse 6]
[Localité 6]

représentée par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 08 Avril 2026 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA et Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Août 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAÏNI

__________________


FAITS ET PROCÉDURE

M. [D] [L] était propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte sous signature privée du 6 décembre 2005, M. [L] a donné à bail commercial à Mme [P] [Z] et à Mme [H] [Q] lesdits locaux, ce pour une durée de neuf ans à effet du 1er décembre 2005 au 30 novembre 2014, afin d'y exercer « tous commerces, sauf restauration, et plus particulièrement exposition et salon de thé ».

Par acte extrajudiciaire du 3 janvier 2022, M. [D] [L], Mme [M] [K] épouse [L], M. [G] [L] et Mme [J] [L] (ci-après : les consorts [L]), bailleurs indivisaires, ont notifié aux deux locataires leur intention de vendre le local commercial, leur offrant, conformément à leur droit de préemption, d'acheter le bien au prix de 277 626 euros net vendeur soit 300 000 euros frais, droits et émoluments d'acquisition inclus.

Par lettre du 1er février 2022 remise en main propre à étude le 2 février suivant, Mme [Q] a notifié son acceptation de l'offre, indiquant son intention de recourir à un prêt bancaire.

Par acte notarié du 7 juin 2022, reçu par la société de notaires [S] et associés, les consorts [L] ont vendu à M. [F] [R] et à Mme [U] [X] les locaux commerciaux objets des précédents échanges.

Par actes de commissaire de justice des 3, 8, 9 et 17 août 2022, Mme [Q] a assigné M. [D] [L], Mme [M] [K] épouse [L], Mme [J] [L], M. [G] [L], M. [F] [R] et Mme [U] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation de la vente du 7 juin 2022 et de réalisation de la vente à son profit.

M. [D] [L] est décédé le 14 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, les consorts [L] ont assigné la société [S] et associés, notaires, en intervention forcée aux fins de les garantir de toute condamnation. Cette instance a fait l'objet d'une jonction à la procédure principale le 7 décembre 2023.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 8 octobre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience collégiale de plaidoirie du 8 avril 2026 et mise en délibéré au 26 août suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2025, Mme [Q] demande au tribunal :
- de prononcer la nullité de la vente intervenue le 7 juin 2022 au profit de M. [R] et de Mme [X],
- de constater l'acceptation de l'offre de vente du 1er février 2022 notifiée le 31 janvier 2022 et de déclarer la vente parfaite,
- de condamner les consorts [L] à régulariser l'acte de vente du local commercial au prix de 300 000 euros, frais, droits et émoluments d'acquisition inclus, soit 277 626 euros net vendeur, à son profit et par devant notaire qu'il lui plaira, dans les quatre mois de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- de l'autoriser à verser entre les mains du bâtonnier de Paris les loyers et accessoires à compter du 7 juin 2022 à charge pour le séquestre de se libérer entre les mains du preneur bénéficiaire de la vente ou toute personne à laquelle il entendrait se substituer,

- de condamner solidairement M. [R], Mme [X], les consorts [L] et la société [S] et associés à lui payer 60 000 euros de dommages et intérêts,
- de condamner solidairement M. [R] et Mme [X] à lui payer 100 000 euros de dommages et intérêts,
- de condamner solidairement M. [R], Mme [X], les consorts [L] et la société [S] et associés aux dépens,
- de condamner solidairement M. [R], Mme [X], les consorts [L] et la société [S] et associés à lui payer 10 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2025, les consorts [L] demandent au tribunal :
- à titre principal, de rejeter l'ensemble des demandes de Mme [Q],
- à titre subsidiaire, de condamner la société [S] et associés à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de Mme [Q],
- de rejeter la demande formée au titre de l'exécution provisoire du jugement,
- en tout état de cause, de condamner in solidum Mme [Q], M. [R], Mme [X] et la société [S] et associés au paiement des dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2025, M. [R] et Mme [X] demandent au tribunal :
- de juger Mme [Q] irrecevable en ses demandes,
subsidiairement,
- de juger que Mme [Q] ne bénéficie d'aucun droit de préemption,
plus subsidiairement,
- de rejeter l'ensemble des demandes de Mme [Q],
- de rejeter l'ensemble des demandes des consorts [L],
- de condamner Mme [Q] au paiement des dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, la société [S] et associés demande au tribunal :
- de débouter les consorts [L] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,
- de condamner les consorts [L] au paiement des dépens,
- de condamner les consorts [L] à lui payer 3 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de Mme [Q]

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile dans ses dispositions applicables, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

En l'espèce, il revenait à M. [R] et Mme [X] de saisir le juge de la mise en état de conclusions d'incident afin que soit tranchée la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la demanderesse ou bien que son examen soit renvoyé à la juridiction statuant sur le fond. Quant à l'exception de nullité de l'assignation, elle relevait de la seule compétence du juge de la mise en état qu'il leur revenait de saisir.

Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10937 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRI4

À défaut, M. [R] et Mme [X] sont irrecevables à soulever cette fin de non-recevoir et cette exception de procédure devant le tribunal statuant au fond.

Sur la demande d'annulation de la vente du 7 juin 2022

Selon l'article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Conformément au 21 III de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ces dispositions sont applicables à toute cession d'un local intervenant à compter du 18 décembre 2014, de sorte qu'elles sont applicables à la présente espèce contrairement à ce qu'allèguent M. [R] et Mme [X].

Il est constant que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial est sanctionnée par la nullité (voir notamment Civ. 3ème, 18 décembre 2025, n° 24-10.767).

Par ailleurs, en cas d'acceptation par le locataire d'un local commercial de la notification valant offre de vente, la non-réalisation de la vente dans le délai prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsqu'elle est imputable au locataire, rend sans effet l'acceptation de l'offre de vente (voir notamment Civ. 3ème, 24 novembre 2021, n°20-16.238).

En l'espèce, par acte sous signature privée du 4 octobre 2021, les consorts [L] ont conclu avec M. [R] et Mme [X] un compromis de vente portant sur les locaux donnés à bail à Mme [Q] et Mme [Z], moyennant le prix principal de 300 000 euros, ce notamment sous la condition suspensive du non-exercice par les locataires de leur droit de préemption prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce susvisé.

La notification à Mmes [Q] et [Z] valant offre de vente a été régulièrement effectuée par les bailleurs par acte extrajudiciaire du 3 janvier 2022, au prix de 277 626 euros net vendeur soit 300 000 euros frais, droits et émoluments d'acquisition inclus.

Mme [Q] a accepté l'offre des propriétaires par courrier daté du 1er février 2022, notifiant par ailleurs son intention de recourir à un prêt, de sorte que l'acte de vente devait être reçu le 1er juin 2022 au plus tard.

Il est constant que la vente entre les consorts [L] et Mme [Q] n'a pas été réalisée dans ce délai et que le bien a postérieurement été vendu à M. [R] et Mme [X] par acte notarié du 7 juin 2022 reçu par l'étude de Me [S].

Les différents défendeurs imputent cet état de fait au manque de diligence de Mme [Q], qui leur reproche pour sa part de s'être entendus pour délibérément faire obstacle à l'exercice de son droit de préemption en s'étant abstenus de lui donner en temps voulu les informations nécessaires.

Conformément au premier alinéa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsque le locataire, dans sa réponse, notifie son intention de recourir à un prêt, « l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

S'agissant de cette condition, relative au financement de l'achat, Mme [Q] rapporte la preuve de ce qu'elle devait bénéficier d'un prêt personnel consenti par Mme [T] à hauteur de 250 000 euros, ce dont cette dernière atteste dans le cadre de la présente procédure.

La demanderesse produit par ailleurs une « proposition commerciale » émanant du Crédit coopératif portant sur la somme de 115 000 euros. Ce document, néanmoins, ne s'analyse pas en une offre de prêt – il y est d'ailleurs précisé que « cette proposition (…) ne s'apparente ni à un accord de principe ni à un contrat » (page 4). Surtout, cette pièce est datée du 2 juin 2022, soit le lendemain de l'expiration du délai de réalisation de la vente.

Mme [Q] échoue donc à rapporter la preuve de ce qu'elle a obtenu, dans le délai légal, un prêt d'un montant suffisant pour acheter le bien.

Force est donc de constater que l'acceptation par Mme [Q] de l'offre de vente des consorts [L] doit être déclarée sans effet, la vente n'ayant pas été réalisée dans les quatre mois faute d'obtention des financements nécessaires.

Il convient à titre surabondant d'analyser les diligences effectuées par les différentes parties afin d'établir d'éventuelles responsabilités.

Mme [Q], qui a donc notifié le 1er février 2022 son acceptation de l'offre de vente, a demandé le 22 février à M. [L] les coordonnées de son notaire, Me [S], le bailleur les lui ayant transmises le 24 février 2022.

Mme [Q] ne justifie pas au tribunal de la date à laquelle elle a saisi son propre notaire, Me [V], afin qu'il prenne contact avec Me [S]. Cette date résulte néanmoins du premier échange entre Mme [Q] et son notaire versé aux débats, qui a eu lieu le 7 mai 2022, Me [V] l'informant de ce qu'il prendrait contact avec Me [S] la semaine suivante et lui demandant copie du courrier d'acceptation de l'offre de vente.

La réactivité dont a ensuite fait preuve Me [V] ainsi que l'absence de production par Mme [Q] du courrier par lequel elle a saisi son notaire permettent de présumer que cette saisine a été tardive eu égard à la date d'expiration du délai pour réaliser la vente. Cette présomption est confirmée par les termes du courriel par lequel Me [V] a pris contact, le 16 mai suivant, avec Me [S], et dans lequel il indique : « Mme [Q] m'a contacté semaine (sic) dernière pour l'acquisition d'un local auprès de vos clients (...) ».

Mme [Q] a donc pris attache avec son notaire moins d'un mois avant l'expiration du délai légal, ce qui caractérise une diligence tardive.

Me [V] a contacté l'étude [S] et associés le 16 mai, qui lui a répondu le 19 mai, soit dans un bref délai, en lui transmettant divers éléments.

Me [V] a ensuite informé Mme [Q] de ce qu'il ne pourrait assurer la rédaction de l'acte eu égard au délai trop bref, ce qui n'est, au vu de ce qui précède, pas imputable à la société [S] et associés, ni aux bailleurs, qui n'avaient pas manifesté d'intention de prendre en charge les démarches et les modalités de la réalisation de la vente et n'avaient aucune obligation d'y procéder.

Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10937 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRI4

Dans les deux semaines précédant l'expiration du délai légal, Mme [Q] a pris attache directe avec la société [S] et Associés par email du 19 mai, demandant notamment : « Êtes-vous déjà à la signature du compromis ? Pouvez-vous vous en charger ? Dois-je chercher un autre notaire ? »

Mme [Q] a réitéré ses demandes auprès de l'étude notariale par courrier recommandé du 23 mai 2022 – dont l'avis de réception a été signé le 24 mai, de sorte que la société [S] et associés est mal fondée à prétendre ne pas en avoir eu connaissance. La demanderesse y expose notamment : « Sur [les conseils de Me [V]] je vous ai demandé de bien vouloir m'informer si vous étiez ou pas en mesure de rédiger cet acte ou à défaut de repousser la date de signature. Votre silence depuis le 19 mai date de votre transmission doit-il me conforter dans votre refus et par là dans l'organisation délibérer intenables (sic) de vos clients de me mettre dans l'impossibilité de formaliser un acte de vente sur les locaux. Je vous saurai donc gré de bien vouloir me faire retour de la situation exacte, pour faire valoir ce que de droit ».

Il n'est pas démontré que les consorts [L] aient eu connaissance de ce courrier, Mme [Q] ne produisant aucune preuve d'envoi ni a fortiori de réception des lettres qu'elle verse aux débats.

Quant à l'email adressé le 2 juin 2022 par Mme [Q] à M. [D] [L], il est indifférent puisque le délai de quatre mois était expiré.

Il résulte de ce qui précède qu'en plus de ne pas rapporter la preuve de ce qu'elle avait obtenu, dans le délai légal de quatre mois, le prêt lui permettant de conclure la vente litigieuse, Mme [Q] a fait preuve d'une négligence telle que le notaire qu'elle avait désigné pour prendre en charge l'acte s'est dégagé, ce d'ailleurs sans que la demanderesse ne cherche un nouveau notaire.

Aucune carence ni inertie fautive n'est caractérisée en ce qu'il s'agit des consorts [L], qui ont dûment communiqué la seule information qui leur était demandée, et n'étaient tenus d'aucune autre obligation envers leur locataire.

Mme [Q] ne rapporte pas davantage la preuve d'un comportement fautif de la part de M. [R] et Mme [X]. La circonstance que M. [R], agent immobilier de profession, ait eu ou non un comportement ambigu en se présentant comme mandataire des bailleurs et nouveau propriétaire six mois avant la conclusion de la vente le 7 juin 2022 est inopérante s'agissant de la résolution du présent litige.

La société [S] et associés, en revanche, notaire professionnelle tenue de garantir la validité de l'acte de vente, s'est montrée à cet égard négligente en s'abstenant de répondre au courriel puis au courrier recommandé de Mme [Q], pourtant locataire exprimant son intention de bénéficier de son droit de préemption.

Cette faute professionnelle de négligence n'a néanmoins joué qu'un rôle causal indirect dans l'absence de conclusion de la vente entre Mme [Q] et les consorts [L], la cause principale étant l'absence d'obtention d'un prêt avant l'expiration du délai légal.

En conclusion de ce qui précède, la demande d'annulation de la vente du 7 juin 2022 au profit de M. [R] et Mme [X] sera rejetée comme étant infondée. De même, Mme [Q] sera déboutée de sa demande de réalisation de la vente à son profit et de ses demandes subséquentes d'astreinte et de séquestre.


Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l'ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Par ailleurs, l'article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, conformément aux motifs qui précèdent, Mme [Q] ne caractérise aucune faute contractuelle imputable aux consorts [L], de sorte que sa demande indemnitaire formée à leur encontre sera rejetée.

S'agissant de la demande formée contre la société [S] et associés, il convient d'y faire droit dans la limite de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral de la locataire, le notaire, professionnel particulièrement qualifié, s'étant montré négligent en omettant de répondre à ses demandes et questions, lui causant par là même une incertitude et un stress supplémentaire à celui résultant de l'expiration prochaine du délai de réalisation de la vente.

S'agissant enfin de M. [R] et Mme [X], la demande indemnitaire de Mme [Q] fondée sur la responsabilité civile délictuelle ne peut prospérer à défaut de faute des acheteurs.

Mme [Q] sollicite en second lieu la condamnation de M. [R] et Mme [X] à lui payer 100 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1596 du code civil qui interdit sous peine de nullité la vente d'un bien à un mandataire lorsqu'il était chargé de le vendre. Force est de constater que cette disposition légale ne permet pas de fonder une demande indemnitaire, et que de surcroît Mme [Q] ne rapporte pas la preuve de la conclusion d'un mandat entre les consorts [L] et M. [R]. Elle sera donc également déboutée de cette demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Q], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

En vertu de l'article 700 du même code, Mme [Q], condamnée aux dépens, devra payer aux consorts [L] et à M. [R] et Mme [X] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l'équité commande de fixer respectivement à 1 500 euros.

La société [S] et associés devra quant à elle payer à Mme [Q] la somme de 2 000 euros à ce même titre.

Il sera enfin rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [F] [R] et Madame [U] [X] irrecevables à soulever une fin de non-recevoir et une exception de nullité,

DÉBOUTE Madame [H] [Q] de sa demande d'annulation de la vente conclue le 7 juin 2022 entre d'une part Monsieur [D] [L], Madame [M] [K] veuve [L], Monsieur [G] [L] et Madame [J] [L] et d'autre part Monsieur [F] [R] et Madame [U] [X],

DÉBOUTE Madame [H] [Q] de sa demande de réalisation de la vente à son profit et de ses demandes subséquentes d'astreinte et de séquestre,

DÉBOUTE Madame [H] [Q] de sa demande de dommages et intérêts formée contre Madame [M] [K] veuve [L], Monsieur [G] [L] et Madame [J] [L],

CONDAMNE la S.C.P. [S] ET ASSOCIES à payer à Madame [H] [Q] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Madame [H] [Q] de ses demandes de dommages et intérêts formées contre Monsieur [F] [R] et Madame [U] [X],

CONDAMNE Madame [H] [Q] au paiement des dépens,

CONDAMNE Madame [H] [Q] à payer à Madame [M] [K] veuve [L], Monsieur [G] [L] et Madame [J] [L] la somme totale de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

CONDAMNE Madame [H] [Q] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [U] [X] la somme totale de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

CONDAMNE la S.C.P. [S] ET ASSOCIES à payer à Madame [H] [Q] la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 26 Août 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA