Tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne, JCP, 26 août 2026, n° 26/00014

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er janvier 2025, Madame [N] [W] épouse [E] a donné à bail à Monsieur [R] [T] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 540 euros hors charges, à compter du 1er juillet 2022. 

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 18 janvier 2025, un incendie est survenu, le feu s'étant déclaré dans le conduit d'évacuation des fumées de la cheminée. 

Le SDIS de la Vendée a établi le 11 mai 2026 une attestation d'intervention le 18 janvier 2025 à 15h41 mentionnant les dommages suivants:
- volet cassé,
- dégarnissage du plafond autour de la cheminée,
- conduit de la cheminée endommagé. 

Monsieur [R] [T] a effectué une déclaration de sinistre auprès de PACIFICA, son assureur, la société RESILIANS intervenant pour poser un polyane au plafond le 28 février 2025. 

Madame [N] [W] épouse [E] a également effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, GROUPAMA, le 22 janvier 2025. 

Le 07 février 2025, la compagnie PACIFICA a convoqué la bailleresse et le locataire à une expertise le 11 mars 2025. 

Le 07 mars 2025, Monsieur [R] [T] a été condamné et écroué à la maison d'arrêt de [Localité 4] (44), et ce jusqu'au 07 mars 2026.

Madame [N] [W] épouse [E] a fait délivrer le 19 juin 2025 à Monsieur [R] [T] un commandement de payer la somme en principal de 2.700 euros représentant les loyers et charges impayés, échéance de juin 2025 incluse, visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2026, la bailleresse a fait assigner Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir: 
constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à la date du 19 août2025,
ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, avec réduction à 8 jours du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
condamner Monsieur [R] [T] au paiement de la somme de 5.940 € au titre des loyers impayés,
condamner Monsieur [R] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer,
condamner Monsieur [R] [T] à une somme de 950 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer. 

Le 17 mars 2026, l'examen de l'affaire a été renvoyé au 19 mai 2026 puis au 16 juin 2026 à la demande des conseils des parties.

A l'audience du 16 juin 2026, Madame [N] [W] épouse [E], représentée par son avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a maintenu l'ensemble de ses demandes et conclut au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [T]. Elle a soutenu que le commandement de payer du 19 juin 2025 était valable, aucun accord n'étant intervenu pour une dispense de paiement du loyer avec le locataire, insistant sur le fait qu'elle n'avait pu réaliser les travaux de réfection suite à l'incendie à défaut de pouvoir pénétrer dans les lieux en l'absence de Monsieur [T]. Elle a rappelé que l'incendie était survenu du fait de Monsieur [T], lequel avait allumé un feu dans la cheminée avec du bois de récupération. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 8.640 euros, terme de juin 2026 inclus. 

En défense, Monsieur [R] [T], représenté par son avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, sollicite de voir:
À titre principal :
-DÉCLARER comme étant nul, pour avoir été délivré de mauvaise foi et/ou alors que les locaux étaient impropres à l'usage d'habitation, le commandement de payer délivré à Monsieur [R] [T] le 19 juin 2025 par l'étude HUIS-ALLAINCE 85 à la demande de Madame [N] [E] ;
-DÉCLARER l'ensemble des demandes de Madame [N] [E] irrecevables et mal fondées et l'en débouter,
À titre subsidiaire :
-ACCORDER, en cas d'expulsion, un délai jusqu'au 31 octobre 2026 inclus à Monsieur [R] [T] pour quitter le logement qu'il occupe en application des dispositions des articles L.412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-CONSTATER la bonne foi de Monsieur [R] [T] et DIRE n'y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux visés à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-CONSTATER que le relogement de Monsieur [R] [T] ne peut être assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille et SURSEOIR à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1°' novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante en application des dispositions de l'article L.413-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-ACCORDER à Monsieur [R] [T] des délais de paiement sur 36 mois, subsidiairement,
-ACCORDER un report du paiement de la dette de deux années;
A titre reconventionnel, Monsieur [T] sollicite de voir:
-CONDAMNER Madame [N] [E] à payer à Monsieur [R] [T] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;
-CONDAMNER Madame [N] [E] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'absence de remise d'un dossier de diagnostic technique à la signature du bail, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;
-CONSTATER que Madame [N] [E] a manqué à son obligation de remettre à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et à un critère de performance énergétique minimale;
-CONDAMNER Madame [N] [E] à payer à Monsieur [R] [T] une somme de 2.160 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi arrêté au 19 mai 2026, somme à parfaire au jour de la réalisation des travaux nécessaires ou du relogement des occupants et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; "
-CONDAMNER Madame [N] [E] à faire entreprendre les travaux de réfection nécessaires de l'appartement mis en location et à reloger pendant la durée des travaux Monsieur [R] [T] dans un logement répondant aux caractéristiques du bien objet du bail;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
-CONDAMNER Madame [N] [E] à régler à Maître Mathieu MANENT, avocat de Monsieur [R] [T], la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700, 2°, du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
-CONDAMNER Madame [N] [E] aux entiers frais et dépens de la présente procédure;
-ÉCARTER, en cas de condamnation de Monsieur [R] [T], l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Madame [N] [W] épouse [E] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de son locataire le 26 juin 2025.

En outre, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 05 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable. 

Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, Madame [N] [W] épouse [E] a fait délivrer à Monsieur [R] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire la somme de 2.700 € au titre des loyers impayés, terme de juin 2025 inclus.

Monsieur [R] [T] soulève la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juin 2025 en arguant de la mauvaise foi de Madame [N] [W] épouse [E]. Il soutient qu'un accord oral était intervenu avec la bailleresse suite à la survenance de l'incendie le dispensant du paiement du loyer et des charges dans l'attente de la réfection du logement. Madame [N] [W] épouse [E] conteste l'existence d'un tel accord. Monsieur [T] ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations. Il convient en conséquence de considérer qu'il n'est pas démontré qu'un accord est intervenu entre les parties concernant une dispense de paiement des loyers. En second lieu Monsieur [T] fait valoir que le commandement est nul eu égard au caractère inhabitable des lieux mis à disposition suite à la survenance de l'incendie. Aucun justificatif ne démontre cependant le caractère inhabitable des lieux de sorte qu'il n'y a pas lieu d'annuler le commandement de payer du 19 juin 2025 pour ce motif. L'exception de nullité soulevée par Monsieur [T] sera donc rejetée. 

Le défendeur n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2025.

Le bail étant résilié, Monsieur [R] [T] sera débouté de sa demande de condamnation de la demanderesse d'entreprendre les travaux de réfection nécessaires de l'appartement mis en location et de relogement pendant la durée des travaux dans un logement répondant aux caractéristiques du bien objet du bail.

En conséquence, Monsieur [R] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Madame [N] [W] épouse [E] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [R] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il apparaît juste de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Madame [N] [W] épouse [E] produit un décompte des sommes dues actualisé mentionnant une dette locative de 8.640 euros, terme de juin 2026 inclus. 

Au vu des éléments produites aux débats, il convient de condamner Monsieur [R] [T] à payer à Madame [N] [W] épouse [E] la somme de 8.640 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme de juin 2026 inclus. 

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

Selon l'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

Monsieur [R] [T] sollicite l'octroi d'un délai jusqu'au 31 octobre 2026 inclus pour quitter le logement. 
Madame [N] [W] épouse [E] s'y oppose, sollicitant pour sa part la réduction du délai de deux prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution à deux mois. 
Monsieur [R] [T] soutient par ailleurs que son relogement ne peut être assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille et sollicite de surseoir à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante en application des dispositions de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. 

Monsieur [R] [T] ne s'acquitte du paiement d'aucun loyer depuis le mois de février 2025, alors même qu'il n'est pas démontré que les lieux mis à sa disposition sont inhabitables, qu'un accord de suspension du paiement des loyers est intervenu avec la bailleresse ni que la responsabilité du sinistre incombe à cette dernière. Au vu de ces éléments, il n'y a pas lieu de lui octroyer un délai jusqu'au 31 octobre 2026 pour libérer les lieux, la condition de bonne foi n'étant pas remplie. Il est en outre à noter que le sursis à l'exécution d'une mesure d'expulsion prévu à l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ne nécessite pas d'une décision judiciaire. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera réduit à un mois compte tenu des circonstances. 

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [R] [T] sollicite l'octroi d'un délai de paiement de 36 mois ou un report du paiement de la dette de deux années. Madame [N] [W] épouse [E] s'y oppose.
Monsieur [R] [T] fait valoir qu'il ne dispose d'aucune ressource depuis sa sortie de détention au mois de mars 2026. 

Monsieur [R] [T], qui ne dispose d'aucune ressources et n'avait pas repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2025, ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 24 précitées. Compte tenu de l'importance et de l'ancienneté de la dette, il n'y a par ailleurs pas lieu de faire droit à ses demandes de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. 

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral

Monsieur [R] [T] sollicite la condamnation de Madame [N] [E] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi suite à la survenance d'un incendie le 18 janvier 2025, en présence de son fils. Il expose être intervenu dans l'attente de l'arrivée des pompiers, avoir inhalé des fumées toxiques et avoir craint pour sa vie et celle de son fils. Il soutient que la responsabilité de Madame [E] est engagée, la bailleresse ne justifiant pas avoir fait réaliser l'entretien annuel de la cheminée ni l'avoir informé sur les risques que représentait l'utilisation de la cheminée lors de la prise à bail. 

Aucune des pièces produites aux débats par les parties ne permet de déterminer les circonstances et l'origine du sinistre survenu le 18 janvier 2025. Une expertise amiable semble avoir été organisée par l'assureur de Monsieur [T] (courrier du 07 février 2025), mais la réunion a été fixée à une date à laquelle le locataire était incarcéré. Il n'est pas indiqué par les parties si la réunion a été reportée. Les éventuelles conclusions de l'expertise ne sont par ailleurs pas versées aux débats. En l'état des pièces produites, en l'absence de précisions sur les causes et les conséquences de l'incendie, Monsieur [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 

Sur l'absence de remise du dossier de diagnostic technique

Selon l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code.
Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

Monsieur [R] [T] sollicite la condamnation de Madame [N] [E] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'absence de remise d'un dossier de diagnostic technique à la signature du bail, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Madame [N] [E] ne justifie pas avoir fourni lors de la conclusion du bail ou mis à la disposition de Monsieur [R] [T] un dossier de diagnostic technique. Ce manquement a nécessairement causé un préjudice au locataire, préjudice qui sera évalué à la somme de 300 euros. 

Madame [N] [E] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de remise d'un dossier de diagnostic technique. 

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…). Le bailleur est également obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Enfin, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Monsieur [R] [T] sollicite la condamnation de Madame [N] [E] à lui payer la somme de 2.160 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi arrêté au 19 mai 2026, considérant que la bailleresse a manqué à son obligation de remettre à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et à un critère de performance énergétique minimale.

En l'état des pièces produites, pour les mêmes motifs que ceux développés ci-dessus concernant le préjudice moral invoqué par le défendeur, il convient de considérer qu'il n'est pas démontré que le logement mis à la disposition de Monsieur [T] n'était pas décent. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [T], qui succombe principalement, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, des notifications CCAPEX et de l'assignation. Il sera condamné à payer à Madame [N] [W] épouse [E] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les circonstances de la cause ne justifient pas d'écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l'exception de nullité soulevée par Monsieur [R] [T],

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2025 entre Madame [N] [W] épouse [E] et Monsieur [R] [T], concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du 19 août 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, 

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Madame [N] [W] épouse [E] à faire procéder à l'expulsion Monsieur [R] [T] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai réduit d'un mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Madame [N] [W] épouse [E] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à Madame [N] [W] épouse [E] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté des provisions sur charges dûment justifiées, et ce à compter du 19 août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, 

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à Madame [N] [W] épouse [E] la somme de 8.640 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés, terme de juin 2026 inclus, en deniers ou quittances,

CONDAMNE Madame [N] [E] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de remise d'un dossier de diagnostic technique,

DEBOUTE Monsieur [R] [T] de ses demandes de réalisation de travaux, de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour préjudice de jouissance, de délais pour quitter les lieux, de délais de paiement et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à Madame [N] [W] épouse [E] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l'exécution provisoire, 

CONDAMNE Monsieur [R] [T] aux dépens, 

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 1]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE


JUGEMENT DU 26 AOUT 2026




Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00014 - N° Portalis DB3I-W-B7K-C64Y

AFFAIRE : 
 [N] [Z], [I], [L] [W] épouse [E] 
C/
 [R] [U], [P] [T] 


DEMANDERESSE

Madame [N] [Z], [I], [L] [W] épouse [E]
née le 17 Juin 1959 à [Localité 2] (50), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Barbara CHATAIGNER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE




DEFENDEUR

Monsieur [R] [U], [P] [T]
né le 25 Juin 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-85194-2026-00029 du 25/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représenté par Me Mathieu MANENT, avocat au barreau de NANTES


Le 26082026
copie exécutoire délivrée à :

Me CHATAIGNER
ME MANENT 

copie délivrée à :
Me
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection


GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 16 Juin 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Août 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :









EXPOSE DU LITIGE

Le 1er janvier 2025, Madame [N] [W] épouse [E] a donné à bail à Monsieur [R] [T] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 540 euros hors charges, à compter du 1er juillet 2022. 

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 18 janvier 2025, un incendie est survenu, le feu s'étant déclaré dans le conduit d'évacuation des fumées de la cheminée. 

Le SDIS de la Vendée a établi le 11 mai 2026 une attestation d'intervention le 18 janvier 2025 à 15h41 mentionnant les dommages suivants:
- volet cassé,
- dégarnissage du plafond autour de la cheminée,
- conduit de la cheminée endommagé. 

Monsieur [R] [T] a effectué une déclaration de sinistre auprès de PACIFICA, son assureur, la société RESILIANS intervenant pour poser un polyane au plafond le 28 février 2025. 

Madame [N] [W] épouse [E] a également effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, GROUPAMA, le 22 janvier 2025. 

Le 07 février 2025, la compagnie PACIFICA a convoqué la bailleresse et le locataire à une expertise le 11 mars 2025. 

Le 07 mars 2025, Monsieur [R] [T] a été condamné et écroué à la maison d'arrêt de [Localité 4] (44), et ce jusqu'au 07 mars 2026.

Madame [N] [W] épouse [E] a fait délivrer le 19 juin 2025 à Monsieur [R] [T] un commandement de payer la somme en principal de 2.700 euros représentant les loyers et charges impayés, échéance de juin 2025 incluse, visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2026, la bailleresse a fait assigner Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir: 
constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à la date du 19 août2025,
ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, avec réduction à 8 jours du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
condamner Monsieur [R] [T] au paiement de la somme de 5.940 € au titre des loyers impayés,
condamner Monsieur [R] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer,
condamner Monsieur [R] [T] à une somme de 950 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer. 

Le 17 mars 2026, l'examen de l'affaire a été renvoyé au 19 mai 2026 puis au 16 juin 2026 à la demande des conseils des parties.

A l'audience du 16 juin 2026, Madame [N] [W] épouse [E], représentée par son avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a maintenu l'ensemble de ses demandes et conclut au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [T]. Elle a soutenu que le commandement de payer du 19 juin 2025 était valable, aucun accord n'étant intervenu pour une dispense de paiement du loyer avec le locataire, insistant sur le fait qu'elle n'avait pu réaliser les travaux de réfection suite à l'incendie à défaut de pouvoir pénétrer dans les lieux en l'absence de Monsieur [T]. Elle a rappelé que l'incendie était survenu du fait de Monsieur [T], lequel avait allumé un feu dans la cheminée avec du bois de récupération. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 8.640 euros, terme de juin 2026 inclus. 

En défense, Monsieur [R] [T], représenté par son avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, sollicite de voir:
À titre principal :
-DÉCLARER comme étant nul, pour avoir été délivré de mauvaise foi et/ou alors que les locaux étaient impropres à l'usage d'habitation, le commandement de payer délivré à Monsieur [R] [T] le 19 juin 2025 par l'étude HUIS-ALLAINCE 85 à la demande de Madame [N] [E] ;
-DÉCLARER l'ensemble des demandes de Madame [N] [E] irrecevables et mal fondées et l'en débouter,
À titre subsidiaire :
-ACCORDER, en cas d'expulsion, un délai jusqu'au 31 octobre 2026 inclus à Monsieur [R] [T] pour quitter le logement qu'il occupe en application des dispositions des articles L.412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-CONSTATER la bonne foi de Monsieur [R] [T] et DIRE n'y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux visés à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-CONSTATER que le relogement de Monsieur [R] [T] ne peut être assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille et SURSEOIR à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1°' novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante en application des dispositions de l'article L.413-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-ACCORDER à Monsieur [R] [T] des délais de paiement sur 36 mois, subsidiairement,
-ACCORDER un report du paiement de la dette de deux années;
A titre reconventionnel, Monsieur [T] sollicite de voir:
-CONDAMNER Madame [N] [E] à payer à Monsieur [R] [T] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;
-CONDAMNER Madame [N] [E] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'absence de remise d'un dossier de diagnostic technique à la signature du bail, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;
-CONSTATER que Madame [N] [E] a manqué à son obligation de remettre à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et à un critère de performance énergétique minimale;
-CONDAMNER Madame [N] [E] à payer à Monsieur [R] [T] une somme de 2.160 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi arrêté au 19 mai 2026, somme à parfaire au jour de la réalisation des travaux nécessaires ou du relogement des occupants et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; "
-CONDAMNER Madame [N] [E] à faire entreprendre les travaux de réfection nécessaires de l'appartement mis en location et à reloger pendant la durée des travaux Monsieur [R] [T] dans un logement répondant aux caractéristiques du bien objet du bail;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
-CONDAMNER Madame [N] [E] à régler à Maître Mathieu MANENT, avocat de Monsieur [R] [T], la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700, 2°, du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
-CONDAMNER Madame [N] [E] aux entiers frais et dépens de la présente procédure;
-ÉCARTER, en cas de condamnation de Monsieur [R] [T], l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Madame [N] [W] épouse [E] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de son locataire le 26 juin 2025.

En outre, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 05 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable. 

Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, Madame [N] [W] épouse [E] a fait délivrer à Monsieur [R] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire la somme de 2.700 € au titre des loyers impayés, terme de juin 2025 inclus.

Monsieur [R] [T] soulève la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juin 2025 en arguant de la mauvaise foi de Madame [N] [W] épouse [E]. Il soutient qu'un accord oral était intervenu avec la bailleresse suite à la survenance de l'incendie le dispensant du paiement du loyer et des charges dans l'attente de la réfection du logement. Madame [N] [W] épouse [E] conteste l'existence d'un tel accord. Monsieur [T] ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations. Il convient en conséquence de considérer qu'il n'est pas démontré qu'un accord est intervenu entre les parties concernant une dispense de paiement des loyers. En second lieu Monsieur [T] fait valoir que le commandement est nul eu égard au caractère inhabitable des lieux mis à disposition suite à la survenance de l'incendie. Aucun justificatif ne démontre cependant le caractère inhabitable des lieux de sorte qu'il n'y a pas lieu d'annuler le commandement de payer du 19 juin 2025 pour ce motif. L'exception de nullité soulevée par Monsieur [T] sera donc rejetée. 

Le défendeur n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2025.

Le bail étant résilié, Monsieur [R] [T] sera débouté de sa demande de condamnation de la demanderesse d'entreprendre les travaux de réfection nécessaires de l'appartement mis en location et de relogement pendant la durée des travaux dans un logement répondant aux caractéristiques du bien objet du bail.

En conséquence, Monsieur [R] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Madame [N] [W] épouse [E] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [R] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il apparaît juste de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Madame [N] [W] épouse [E] produit un décompte des sommes dues actualisé mentionnant une dette locative de 8.640 euros, terme de juin 2026 inclus. 

Au vu des éléments produites aux débats, il convient de condamner Monsieur [R] [T] à payer à Madame [N] [W] épouse [E] la somme de 8.640 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme de juin 2026 inclus. 

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 

Selon l'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

Monsieur [R] [T] sollicite l'octroi d'un délai jusqu'au 31 octobre 2026 inclus pour quitter le logement. 
Madame [N] [W] épouse [E] s'y oppose, sollicitant pour sa part la réduction du délai de deux prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution à deux mois. 
Monsieur [R] [T] soutient par ailleurs que son relogement ne peut être assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille et sollicite de surseoir à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante en application des dispositions de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. 

Monsieur [R] [T] ne s'acquitte du paiement d'aucun loyer depuis le mois de février 2025, alors même qu'il n'est pas démontré que les lieux mis à sa disposition sont inhabitables, qu'un accord de suspension du paiement des loyers est intervenu avec la bailleresse ni que la responsabilité du sinistre incombe à cette dernière. Au vu de ces éléments, il n'y a pas lieu de lui octroyer un délai jusqu'au 31 octobre 2026 pour libérer les lieux, la condition de bonne foi n'étant pas remplie. Il est en outre à noter que le sursis à l'exécution d'une mesure d'expulsion prévu à l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ne nécessite pas d'une décision judiciaire. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera réduit à un mois compte tenu des circonstances. 

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [R] [T] sollicite l'octroi d'un délai de paiement de 36 mois ou un report du paiement de la dette de deux années. Madame [N] [W] épouse [E] s'y oppose.
Monsieur [R] [T] fait valoir qu'il ne dispose d'aucune ressource depuis sa sortie de détention au mois de mars 2026. 

Monsieur [R] [T], qui ne dispose d'aucune ressources et n'avait pas repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2025, ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 24 précitées. Compte tenu de l'importance et de l'ancienneté de la dette, il n'y a par ailleurs pas lieu de faire droit à ses demandes de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. 

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral

Monsieur [R] [T] sollicite la condamnation de Madame [N] [E] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi suite à la survenance d'un incendie le 18 janvier 2025, en présence de son fils. Il expose être intervenu dans l'attente de l'arrivée des pompiers, avoir inhalé des fumées toxiques et avoir craint pour sa vie et celle de son fils. Il soutient que la responsabilité de Madame [E] est engagée, la bailleresse ne justifiant pas avoir fait réaliser l'entretien annuel de la cheminée ni l'avoir informé sur les risques que représentait l'utilisation de la cheminée lors de la prise à bail. 

Aucune des pièces produites aux débats par les parties ne permet de déterminer les circonstances et l'origine du sinistre survenu le 18 janvier 2025. Une expertise amiable semble avoir été organisée par l'assureur de Monsieur [T] (courrier du 07 février 2025), mais la réunion a été fixée à une date à laquelle le locataire était incarcéré. Il n'est pas indiqué par les parties si la réunion a été reportée. Les éventuelles conclusions de l'expertise ne sont par ailleurs pas versées aux débats. En l'état des pièces produites, en l'absence de précisions sur les causes et les conséquences de l'incendie, Monsieur [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 

Sur l'absence de remise du dossier de diagnostic technique

Selon l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code.
Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

Monsieur [R] [T] sollicite la condamnation de Madame [N] [E] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'absence de remise d'un dossier de diagnostic technique à la signature du bail, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Madame [N] [E] ne justifie pas avoir fourni lors de la conclusion du bail ou mis à la disposition de Monsieur [R] [T] un dossier de diagnostic technique. Ce manquement a nécessairement causé un préjudice au locataire, préjudice qui sera évalué à la somme de 300 euros. 

Madame [N] [E] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de remise d'un dossier de diagnostic technique. 

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…). Le bailleur est également obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Enfin, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Monsieur [R] [T] sollicite la condamnation de Madame [N] [E] à lui payer la somme de 2.160 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi arrêté au 19 mai 2026, considérant que la bailleresse a manqué à son obligation de remettre à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et à un critère de performance énergétique minimale.

En l'état des pièces produites, pour les mêmes motifs que ceux développés ci-dessus concernant le préjudice moral invoqué par le défendeur, il convient de considérer qu'il n'est pas démontré que le logement mis à la disposition de Monsieur [T] n'était pas décent. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [T], qui succombe principalement, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, des notifications CCAPEX et de l'assignation. Il sera condamné à payer à Madame [N] [W] épouse [E] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les circonstances de la cause ne justifient pas d'écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l'exception de nullité soulevée par Monsieur [R] [T],

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2025 entre Madame [N] [W] épouse [E] et Monsieur [R] [T], concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du 19 août 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, 

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Madame [N] [W] épouse [E] à faire procéder à l'expulsion Monsieur [R] [T] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai réduit d'un mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Madame [N] [W] épouse [E] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à Madame [N] [W] épouse [E] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté des provisions sur charges dûment justifiées, et ce à compter du 19 août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, 

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à Madame [N] [W] épouse [E] la somme de 8.640 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés, terme de juin 2026 inclus, en deniers ou quittances,

CONDAMNE Madame [N] [E] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de remise d'un dossier de diagnostic technique,

DEBOUTE Monsieur [R] [T] de ses demandes de réalisation de travaux, de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour préjudice de jouissance, de délais pour quitter les lieux, de délais de paiement et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à Madame [N] [W] épouse [E] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l'exécution provisoire, 

CONDAMNE Monsieur [R] [T] aux dépens, 

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code civil 1244-1, code des procedures civiles d'execution L413-6, code de la securite sociale L542-1, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 27 juin 2024 · Cour d'appel de Bourges · Autre · n° 23/00841

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11

• 25 février 2025 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10105

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11

• 2 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02188

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11

• 16 juin 2025 · Tribunal judiciaire d'Angers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00004

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11

• 26 août 2025 · Tribunal judiciaire d'Orléans · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/03272

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11

• 2 septembre 2025 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 23/00072

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11

• 24 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Tulle · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00055

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11

• 22 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01227

  en commun : code de l'urbanisme L112-6, code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la sante publique L1334-7, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de l'urbanisme L112-11

Mise à jour de la source le 2026-08-26T21:42:18.877Z.