Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 27 août 2026, n° 23/00248

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/00248
N° Portalis 352J-W-B7H-CYX2D


N° MINUTE : 1

Assignation du :
02 Janvier 2023


Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 27 Août 2026

DEMANDERESSE

S.A.S Kopacabana
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane INGOLD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D266



DEFENDERESSE

Madame [X] [H] [K] [D] épouse [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 26 Mai 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2012, la société Simon, Tanay, De Kaenel (KST), agissant pour le compte de Mme [X] [D] épouse [I], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Kopacabana, devenue la S.A.S Kopacabana, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1]. 

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2012 et jusqu’au 30 septembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 44 000 euros, payable d’avance par trimestre.

L’activité exclusivement autorisée dans les locaux est la suivante : « l’achat et la vente de tous objets neufs ou d’occasion, dont bijoux en métaux précieux ».

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2021, Mme [X] [D] épouse [I] a signifié à la S.A.S Kopacabana un congé pour le 30 septembre 2021 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement, proposé à hauteur de 55 000 euros hors taxes et hors charges par an.

Au 1er octobre 2021, le loyer indexé s’élevait à la somme annuelle de 48 163,32 euros en principal.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 juillet 2021, la S.A.S Kopacabana a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé, sollicitant qu’il soit fixé à la somme de 21 500 euros hors taxes et hors charges par an.



À défaut d’accord amiable et après avoir notifié un mémoire préalable, la S.A.S Kopacabana a fait assigner Mme [X] [D] épouse [I] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 2 janvier 2023, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 20 334 euros par an en principal.

Par jugement du 28 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2021,
- désigné Mme [G] [B] en qualité d’experte judiciaire avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe le 27 juin 2025.

L’affaire a été reprise puis plaidée à l’audience du 26 mai 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 août suivant.


PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S Kopacabana reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 2 avril 2026, demande à la juge des loyers commerciaux de :
- Fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 18 185 euros, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer, 
- Condamner Madame [X] [D] épouse [I] à lui rembourser les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement, par application de l’article 1343-1 du code civil, et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an,
- Condamner Madame [X] [D] épouse [I] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction faite au profit de la S.E.L.A.R.L. Retail Places, représentée par Maître [P] [C], 
- Condamner Madame [X] [D] épouse [I] aux dépens, y compris les frais d’expertise, dont distraction faite au profit de la S.E.L.A.R.L. Retail Places, représentée par Maître [P] [C], 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 21 janvier 2026, Mme [X] [D] épouse [I] demande à la juge des loyers commerciaux de :
- Déclarer irrecevables les demandes suivantes formées devant le juge des loyers commerciaux :« CONDAMNER Madame [D] épouse [I] à rembourser à la Société KOPACABANA les trop-perçus du loyer depuis le 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité, jusqu’au remboursement à la Société KOPACABANA par application de l’article 1343-1 du Code civil ; et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 -16- du même Code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ; », 
- Débouter le preneur de toutes ses demandes, 
- Fixer le loyer annuel en principal au montant actuel, à compter du 1er octobre 2021, à la somme de 48 163,32 euros, 
- Condamner la S.A.S Kopacabana à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la S.A.S Kopacabana aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens en droit et en fait, qui seront succinctement repris dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.


MOTIVATION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule en son chapitre 11 que « le loyer du présent bail, à chacun de ses renouvellements, sera établi à la valeur locative et ne sera pas soumis à la règle du plafonnement ».

Le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est contesté par aucune des parties.

Au terme de ses opérations d’expertise, Mme [G] [B] a estimé que la valeur locative des locaux loués s’établissait le 1er octobre 2021 à la somme de 40 000 euros hors taxes et hors charges.

La preneuse et la bailleresse formulent plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’experte.

Il convient, dès lors, d’apprécier la valeur locative des locaux, après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L.145-33 susvisé et les articles R.145-3 à R.145-8 du même code.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. 

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail se situent au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien élevé sur un sous-sol et comptant sept étages.

Les locaux objets du bail sont désignés comme suit au contrat : « Des locaux commerciaux formant les lots 15 et 73 du règlement de copropriété sis au rez-de-chaussée constitués d’une boutique en façade de l’immeuble, une arrière-boutique, une petite pièce dans le bâtiment en aile, et deux pièces à la suite et divers dégagements ». 

Exploités sous l’enseigne « Cash Express », ces locaux présentent un linéaire de façade d’environ 6,50 mètres sur la [Adresse 3] et sont accessibles par une porte vitrée à double vantail manuel en légère surélévation. La vitrine bénéficie d’un rideau métallique intérieur protecteur.

Les locaux se décomposent en trois surfaces de vente distinctes. Le premier espace comprend le comptoir d’accueil et les caisses, dont une zone réservée à la bijouterie sur la gauche de l’entrée. Le second espace de vente est accessible par un pan incliné mais voit sa fonctionnalité gênée par la présence d’un poteau et de deux piliers. Le troisième espace de vente présente une configuration triangulaire. Les locaux comprennent également un bureau, une réserve, un débarras et une salle de pause avec un WC équipé d’un lave-mains.

L’experte constate que les locaux sont en bon état d’entretien apparent, ce qui résulte en effet des photos intégrées à son rapport. Elle relève également une grande homogénéité dans les agencements et les revêtements des surfaces.

S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est, elle, obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

En l’espèce, l’experte judiciaire note, à partir des plans de copropriété cotés établis en 2003 par un géomètre-expert, que les locaux litigieux présentent une surface utile de 136,60 m². Elle retient qu’ils sont divisés en 4 zones, à savoir : 
- une première zone de vente d’une surface utile et d’une surface pondérée de 33,80 m²p ;
- une seconde zone de vente d’une surface utile de 38,50 m² et d’une surface pondérée de 30,80 m²p après application d’un coefficient de pondération de 0,80 ;
- une troisième zone de vente d’une surface utile de 24,20 m² et d’une surface pondérée de 9,68 m²p après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ;
- une zone correspondant aux surfaces non accessibles à la clientèle (bureau, réserves et sanitaires), d’une surface utile de 40,10 m² et d’une surface pondérée de 12,03 m²p après application d’un coefficient de pondération de 0,30 ;
soit une surface pondérée totale de 86,31 m²p.

La S.A.S Kopacabana s’accorde avec cette appréciation.

La bailleresse affirme en revanche que la surface utile totale s’établit à 139,1m² de sorte qu’après application des coefficients de pondération de l’experte, la surface pondérée serait de 87,21 m²p. Elle estime que l’experte a commis une erreur en retirant 3,5 m² d’annexes intérieures.

Néanmoins, l’experte a répondu dans son rapport que la surface de 3,5 m² dénommée « surface annexe intérieure » sur la légende du plan n’est pas identifiable sur ledit plan du géomètre, ce qui est exact. Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la juridiction.

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 86,31 m²p.

Sur la destination des lieux

Il résulte de l’article R.145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7.

En l’espèce, le bail autorise l’affectation des locaux à « l’achat et la vente de tous objets neufs ou d’occasion, dont bijoux en métaux précieux ».

L’experte estime que cette destination contractuelle est particulièrement bien adaptée au secteur géographique des locaux et est assez valorisante, ce qui constitue un élément favorable pour la preneuse.

Sur les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).


Sur l’impôt foncier

Il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, l’impôt foncier contractuellement mis à la charge du preneur constitue une charge exorbitante de droit commun qui justifie une diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 15 février 2018, n°16-19.818).

En l’espèce, la clause « Impôts et charges » du bail renouvelé transfert à la preneuse l’impôt foncier, ce qui caractérise une charge exorbitante.

Il est d’usage d’effectuer une déduction du montant réel de la taxe foncière de l’année du renouvellement afin de tenir compte du caractère exorbitant de cette charge.

La S.A.S Kopacabana s’est vue refacturer la somme de 1 235 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2020, somme qui sera donc déduite de la valeur locative brute.

Sur les travaux de mise en conformité et prescrits par les autorités administratives

Il est constant que les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 1994, n°91-22.260).

En l’espèce, l’article 21 du bail commercial stipule que « tous travaux de mise en conformité des locaux aux normes tant techniques, que de sécurité ou imposés par les autorités administratives pour l’exercice de son activité, devront être supportés par le Preneur sans que le Bailleur n’ait à y contribuer, ni à l’en indemniser. »

L’experte judiciaire propose d’appliquer une minoration de 4 % sur la valeur locative brute afin de tenir compte de ce transfert de charge.

La bailleresse s’y oppose au motif que cette clause n’a reçu aucune application depuis l’entrée en jouissance de la locataire.

La S.A.S Kopacabana sollicite que soit retenue à ce titre un abattement de 10 % de la valeur locative, arguant des usages en la matière.

Ces usages, selon le 14ème observatoire des loyers commerciaux (AJDI 2025) s’établissent entre 2 % et 10 % de minoration.

En l’espèce, compte tenu de la destination des locaux, la minoration sollicitée par la locataire apparaît excessive au regard de la charge effective résultant de l’application de cette clause. Quant au moyen de la bailleresse, il est inopérant dès lors que le bail prévoit bien une charge exorbitante à ce titre.

L’abattement s’établira à 3 %.

Sur les travaux de ravalement

L’article 10 du bail met à la charge de la S.A.S. Kopacabana les frais de ravalement à concurrence de leurs seuls tantièmes généraux au sein du preneur, qu’ils soient ou non imposés par l’autorité administrative.

Les autres grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil demeurent à la charge de la bailleresse.

Cette charge, au vu des dispositions dudit article 606 du code civil, est également exorbitante, et les usages en la matière consistent en une minoration de 4 % (AJDI 2025).

La locataire demande que soit retenue à ce titre une minoration de 5 %. Mme [X] [D] épouse [I] s’oppose là encore à tout abattement au motif que cette clause n’a jamais reçu application et qu’elle est au demeurant contraire aux dispositions issues de la loi Pinel.

Contrairement à l’analyse de l’experte, il ne peut être considéré que la clause en cause se limite à la prise en charge de l’entretien de la façade, alors qu’elle vise l’éventualité d’un ravalement de la façade de l’immeuble.

Compte tenu du caractère exorbitant de la clause, mais également de la modification de charge en la matière découlant de l’application de la loi dite Pinel, l’abattement en cause sera fixé à 2 %.

Sur la clause d’accession 

En droit, en l’absence de stipulation particulière du bail et en application de l’article 555 du code civil, les constructions deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du bail au cours duquel elles ont été édifiées.

Il est d’usage d’insérer dans les baux commerciaux une clause particulière d’accession qui aménage les conséquences de l’article 555 du code civil. 

Le bail stipule en l’espèce que « tous les changements et améliorations effectués par le Preneur au cours du présent bail ou de ses renouvellements éventuels deviendront, par droit d’accession, la propriété du Bailleur, dès l’expiation de ce bail. Toutefois, le Bailleur pourra renoncer à ce droit d’accession et pourra, à son choix, exiger que les lieux soient rétablis dans leur état primitif aux frais du Preneur ».

Mme [B] propose d’appliquer un abattement de 5 % sur la valeur locative brute pour tenir compte de cette clause d’accession en fin de bail et de la clause de nivellement.

La société preneuse sollicite quant à elle un abattement de 10 % au motif tiré des usages tandis que Mme [X] [D] épouse [I] conteste le principe d’un abattement, là aussi au motif qu’une telle clause est usuelle.

Il résulte de ce qui précède que la clause d’accession stipulée au bail en cause prévoit que tous les embellissements ou améliorations exécutés par la preneuse dans les lieux loués demeureront en fin de bail la propriété de la bailleresse sans indemnité mais que cette dernière pourra également demander à la preneuse le rétablissement des lieux loués dans leur état initial aux frais exclusifs de la preneuse.

Le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d'accession litigieuse ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles (voir notamment, s’agissant d’une jurisprudence constante, Civ. 3ème, 7 février 2007, n°05-21.428 ; Civ. 3ème, 17 novembre 2021, n°20-16.802). La clause d’accession stipulée doit donc être requalifiée en clause en fin de jouissance.

Ainsi, l’experte judiciaire a apprécié la valeur locative des locaux loués au regard de leur consistance et état actuel, alors que Mme [X] [D] épouse [I] n’est pas encore devenue la propriétaire des éventuels aménagements réalisés au sein des locaux. Un éventuel abattement forfaitaire sur la valeur locative brute aurait par suite pour objectif de reconstituer théoriquement la valeur des locaux avant travaux d’aménagement.

Néanmoins, force est de constater que la S.A.S. Kobacabana ne prétend ni ne démontre avoir effectué d’aménagements spécifiques au sein des locaux. De plus, l’expert souligne que l’activité exercée dans les locaux ne requiert ni aménagements ni agencements particulièrement coûteux. Il résulte ainsi du rapport que les installations au sein des locaux sont uniquement constituées d’étagères et de consoles.

Par suite, faute pour la locataire de démontrer qu’elle a effectivement engagé des coûts afin de procéder à des aménagements, il n’est pas justifié d’appliquer un abattement tenant compte de la clause d’accession en fin de jouissance.

Sur la crise sanitaire du Covid 19

La S.A.S Kopacabana demande enfin l’application d’un abattement de 30 % afin de tenir compte des effets de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative doit s’apprécier au regard des seuls éléments existants à la date du renouvellement. Dès lors, elle considère qu’au 1er octobre 2021, la pandémie était toujours active et que les commerces restaient soumis à de nombreuses restrictions. 

À l’inverse, Mme [X] [D] épouse [I] soutient qu’au 1er octobre 2021, les restrictions administratives étaient levées et que les commerces avaient repris une activité normale. Elle s’oppose donc à toute diminution de la valeur locative.

L’experte estime que la date de renouvellement du bail s’inscrit dans une période postérieure à la crise sanitaire. Elle considère par conséquent qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte cet élément dans l’évaluation du loyer de renouvellement.

Si, à la date du renouvellement, la crise sanitaire imposait encore certaines adaptations par rapport à une exploitation commerciale habituelle, ces mesures n’entravaient plus l’accès de la clientèle aux locaux. De surcroît, ces circonstances exceptionnelles et limitées dans leur durée ne caractérisent pas en leur principe même un élément à prendre en compte dans l’évaluation de la valeur locative.

En conséquence, aucun abattement ne sera appliqué à la valeur locative à ce titre.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

La S.A.S Kopacabana fait notamment valoir que les locaux sont situés sur la partie la moins attractive de la [Adresse 3], laquelle a subi d’importantes modifications de circulation au cours du bail écoulé. Elle souligne notamment que la suppression de l’axe de circulation dans le sens « Gare de Lyon-Bastille » a entraîné la disparition du stationnement des deux côtés de la rue, rendant la boutique exclusivement accessible à pied, ce qui en limite sa fréquentation. De plus, elle soutient que l’évolution des habitudes de consommation et le développement du télétravail ont fortement impacté son activité. Elle affirme que le nombre de tickets d’encaissement a été divisé par deux depuis la crise sanitaire. Enfin, la S.A.S Kopacabana conteste l’analyse de l’experte concernant la vacance commerciale du secteur. À ce titre, elle signale qu’à la date du renouvellement, cinq locaux n’étaient pas exploités dans la [Adresse 3] et deux autres dans la [Adresse 4], rue parallèle à la [Adresse 3].

En revanche, Mme [X] [D] épouse [I] considère que les locaux sont implantés au sein d’un quartier résidentiel dense, situés sur un axe majeur caractérisé par un trafic routier important et une activité commerciale très dynamique. Selon elle, le secteur bénéficie d’une excellente attractivité grâce à la concentration de restaurants, d'hôtels et de commerces de services aux abords de la gare, qui draine des flux de chalands au-delà de la clientèle locale.

Dans son rapport, l’experte relève quant à elle que les locaux, situés [Adresse 3] à seulement 300 m de la Gare de Lyon, bénéficient d’une commercialité caractérisée par la présence de commerces de proximité et de services. Ils sont assez bien desservis par les transports en commun, le secteur étant directement relié à la gare de Lyon (trains SNCF, RER A et D, métros 1 et 14) ainsi qu’aux lignes de bus 87,91,29,61 et N34 aux arrêts « Lyon-Ledru Rollin » et « Daumesnil-Ledru Rollin ». Si un axe de circulation automobile a effectivement été supprimé, il existe désormais deux voies réservées aux bus et aux vélos de sorte que l’accès des clients n’est en réalité pas diminué.

Selon l’experte, l’emplacement des locaux constitue une assez bonne situation pour l’activité autorisée dans la mesure où le quartier profite tant de la fréquentation de la population résidente que de la fréquentation de la population salariée mais également du flux généré par la gare de Lyon.

Elle souligne la vitalité de cet emplacement en constatant qu’à la date du renouvellement, le tronçon compris entre la gare de Lyon et l’[Adresse 5] ne comptait que deux boutiques vacantes.

L’experte répond par ailleurs à la locataire, sur le point du nombre des tickets d’encaissement, que son chiffre d’affaires s’établissait en 2016 à 715 675 euros et en 2018 à 1 508 574 euros de sorte que l’argument est dénué de pertinence, étant néanmoins souligné qu’un second point de vente « Cash Express » a été ouvert dans le [Localité 3] par la même société en 2017.

En conclusion, les locaux loués par la S.A.S. Kopacabana bénéficient d’une assez bonne situation pour l’activité exercée, qui apparaît en bonne complémentarité avec les autres activités du secteur.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage 

D’après l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il sera rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés, mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un, dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

En l’espèce, l’experte a retenu 14 références, constituées de 9 nouvelles locations au prix du marché de 306 m²p/an à 628 m²p/an, de 3 renouvellements amiables aux prix compris entre 541 m²p/an à 833 m²p/an et de 2 loyers pratiqués pour lesquels il a été versé un droit au bail.

L’experte a retenu, s’agissant des locaux objets de l’expertise, une valeur unitaire brute de 520 € m²p HT/HC/an, en considération de l’assez bonne situation pour le commerce au sein d’un secteur qui bénéficie tant de la fréquentation de flux de population distincts, de l’assez bonne desserte du site par les transports en commun de la largeur des trottoirs face aux locaux sous expertise qui facilite le flux piétons de l’assez bon état d’entretien apparent des surfaces accessibles à la clientèle de la répartition des surfaces sur un seul niveau, de la bonne adéquation ainsi que la bonne complémentarité avec les activités représentées sur le secteur, mais également de la configuration très irrégulière des locaux pouvant constituer un frein en cas de cession.

L’experte considère que le local mitoyen de celui sous expertise, dans lequel est exploitée une auto-école et dont le bail a été renouvelé le 1er juillet 2021 sur la base d’un loyer unitaire de 541 €/m²p HT/HC/an, constitue la référence la plus pertinente.

L’experte doit être suivie en cette appréciation, dès lors que les autres éléments de comparaison présentent des distinctions majeures avec les locaux de l’espèce en ce qui concerne principalement la surface pondérée et/ou la commercialité de la localisation.

Ce loyer unitaire ne peut en revanche être appliqué tel dès lors que la surface pondérée des locaux mitoyens est de moitié inférieure à ceux de l’espèce (48,32 m²p).

Les arguments tirés par la bailleresse d’une prétendue impossibilité de lui imposer un nouveau loyer inférieur au loyer du bail expiré sont particulièrement inopérants, le nouveau loyer devant correspondre à la valeur locative des locaux. Sa demande visant à voir maintenu l’ancien loyer indexé ne peut donc prospérer.



La S.A.S Kopacabana conteste pour sa part la pertinence de l’élément de comparaison ci-avant exposé, soulignant que le simple caractère mitoyen ne suffit pas à justifier une valeur identique, d’autant que les deux locaux n’ont ni la même surface, ni la même destination. Elle soutient également que cette référence de marché est obsolète en raison de la liquidation judiciaire de l’auto-école, néanmoins intervenue postérieurement à la date du renouvellement, de sorte qu’il s’agit d’un élément inopérant. Elle demande que le prix unitaire brut soit fixé à 500 €/m²p.

Au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment, l’évaluation de la valeur locative unitaire brute de l’experte judiciaire apparaît pertinente, soit une valeur légèrement inférieure au prix unitaire brut de l’auto-école exploitée dans le local mitoyen, ce qui se justifie par la surface supérieure et la configuration irrégulière des locaux, bien que cet élément défavorable ait également été pris en compte dans les coefficients de pondération de sorte qu’il importe de limiter son impact.

Le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par Mme [X] [D] épouse [I] à la S.A.S Kopacabana sera donc fixé à la somme de 520 €/m²p/an.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :
- la surface pondérée des locaux loués de 86,31 m²/p.
- la valeur locative unitaire de renouvellement de 520 euros par mètre carré pondéré,
- l’abattement de 1 235 euros au titre de la taxe foncière,
- l’abattement de 3 % au titre des travaux de mise en conformité,
- l’abattement de 2 % au titre des frais de ravalement,
la valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de 41 402,14 euros.

Le montant du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2021 sera par suite fixé à la somme annuelle en principal de 41 402,14 euros. 

Sur le trop-perçu de loyers 

En application des deux premiers alinéas de l'article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l'espèce, la preneuse a payé, depuis le 1er octobre 2021 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé.

Il y a donc lieu de dire, le prononcé d’une condamnation étant toutefois effectivement exclu, que Mme [X] [D] épouse [I] devra restituer à la S.A.S Kopacabana le trop-perçu de loyers.

Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.

La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation qui comporte cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Les demandes de distraction formées par la preneuse seront donc rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 41 402,14 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 entre Mme [X] [D] épouse [I] et la S.A.S Kopacabana concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1],

Déclare la S.A.S. Kopacabana irrecevable à solliciter la condamnation de la bailleresse,

Dit que Mme [X] [D] épouse [I] sera tenue de restituer à la S.A.S Kopacabana le trop-perçu de loyers, assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 2 janvier 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par la S.A.S Kopacabana et à hauteur de 50 % par Mme [X] [D] épouse [I],

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris, le 27 août 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL C. AHSSAINI