Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 27 août 2026, n° 25/12855

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux
 
N° RG 25/12855 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DBD4Z

N° MINUTE : 3

Assignation du :
12 Février 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 27/08/2026

Expert: [T] [Z] [A]]

[2] À Me ELBAZ et Me DAVID
CCC à Mme [S] et Mme [V]

[Adresse 1] - 01 47 55 12 12

Médiatrice : [T] [V]
[Adresse 2]
01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87 
[Courriel 1]





JUGEMENT 
rendu le 27 Août 2026


DEMANDEUR

Monsieur [G] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2] (BAHREIN)

représenté par Me Roland ELBAZ, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0371


DEFENDERESSE

S.A.S. OZ 2
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Thierry DAVID, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436






COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Mai 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 17 décembre 2012, Monsieur [G] [X] a donné à bail commercial à la société BIO 54, aux droits de laquelle vient la société OZ 2, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4]. 

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2012 et jusqu’au 30 juin 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 40 680 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « restaurant, bar et/ou brasserie ».

À compter du 1er juillet 2021, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, remis au parquet à cette date aux fins de signification à l’étranger, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 novembre 2024, Monsieur [G] [X] a accepté le principe du renouvellement du contrat sous réserve de convenir d’un loyer renouvelé fixé à la valeur locative des locaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 avril 2025, Monsieur [G] [X] a notifié à la société OZ 2 un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 94 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2024.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, Monsieur [G] [X] a ensuite fait assigner la société OZ 2 devant la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2025, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026 et mise en délibéré à cette date en l’absence de manifestation de la société OZ 2. Celle-ci ayant néanmoins ensuite formé une demande de réouverture des débats, il y a été fait droit par jugement du 27 février 2026.

L’affaire a finalement été plaidée à l’audience du 26 mai 2026. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 août suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, Monsieur [G] [X], reprenant les termes de son mémoire préalable et de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux :
A titre principal,
- de fixer le loyer en renouvellement à compter du 1er avril 2024 à la somme de 94 000 euros hors charges par an.
- de dire que le montant du rappel de loyer et de dépôt de garantie sera productif d’un intérêt au taux légal à compter rétroactivement du 1er avril 2024.

A titre subsidiaire, 
- d’ordonner une mesure d’expertise aux frais partagés par moitié entre les parties
- dans l’attente du rapport d’expertise, de fixer le montant du loyer annuel provisoire à la somme de 50 330,16 euros hors charges.
- de réserver les dépens.

En réplique et développant les termes de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 29 avril 2026, la société OZ 2 demande à la juge des loyers commerciaux de :
- débouter M. [G] [X] de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,
- fixer le montant du loyer pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er juillet 2024 à la somme de 51 160 Euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

A titre subsidiaire, 
- fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel,
- dans cette hypothèse, condamner M. [G] [X] à payer la provision sur expertise,

En tout état de cause, 
- condamner M. [G] [X] aux entiers dépens, dont distraction en application de l’article 699 du code de Procédure civile, 
- condamner M. [G] [X] à lui régler la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En outre, ce même texte prévoit que, si une demande de renouvellement a été faite, le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial qui les lie.

S’agissant de la date du renouvellement du bail, la société OZ 2 évoque dans son mémoire celle du 1er juillet 2024.

Or, la société OZ 2 a signifié une demande de renouvellement le 4 janvier 2024 de telle sorte que le nouveau bail a pris effet le premier jour du trimestre civil suivant, soit le 1er avril 2024.

Ainsi, le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2024 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] affirme que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné eu égard à une modification notable des facteurs locaux de commercialité. 

Il est constant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (voir notamment Civ. 3ème, 18 septembre 2025, n°24-13.288).

Le bailleur a mandaté à titre amiable Monsieur [Q] [E], expert en immobilier commercial près la cour d'appel de Paris, selon lequel une modification notable des facteurs locaux de commercialité est effectivement intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce exercé par la locataire. Il a estimé la valeur locative de renouvellement à la somme de 94 000 euros hors charges et hors taxes par an.

La société OZ 2 conteste cette analyse, sans produire d’éléments permettant de justifier sa prétention.

À défaut d’éléments probants venant corroborer le rapport amiable produit, ce dernier ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu à lui seul par la juridiction, bien qu'il ait été soumis à la discussion des parties.

En vertu de l’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, il est justifié d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de Monsieur [G] [X] qui a principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l'article 1536 dudit code qu’en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation et, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre Monsieur [G] [X] et la société OZ 2 et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2024.

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluer la valeur locative des locaux,

Désigne pour y procéder :
Madame [D] [S]
[Adresse 7]
[Courriel 2]
01-47-55-12-12

Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 4], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er avril 2024,
* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,
* du tout dresser rapport motivé,
* de tenter de concilier les parties ;

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par Monsieur [G] [X] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 8]) avant le 15 octobre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l'expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

Enjoint aux parties, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :
Mme [T] [V]
[Adresse 9] [Localité 5]
01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87 
[Courriel 1]

avec pour mission :
* d’informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation,
* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

Dit que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

Dit que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

Dit qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :
- la médiatrice en avisera immédiatement l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,
- la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :
- la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,
- la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,
- le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

Ordonne qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informe l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

Dit qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

Dit que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 octobre 2027 au plus tard,

Rappelle qu'en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle de la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la société OZ 2, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rejette toute autre demande,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience de la juge des loyers commerciaux du 3 novembre 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Août 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL C. AHSSAINI