Cour d'appel de Nîmes, Taxes et dépens, 27 août 2026, n° 25/00486

Exposé du litige

N° RG 25/00486 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JPPG



ORDONNANCE 

du 27/08/2026

Société SYNDIC COPROSUD ([Adresse 1])

 C/ S.E.L.A.R.L. [H] RAPT ET [A]









ORDONNANCE



Ce jour, 



VINGT SEPT AOUT DEUX MILLE VINGT SIX



Nous, Gwenola JOURNOT, Vice-Président placé à la Cour d'Appel de NÎMES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 09 avril 2026, statuant sur les recours contre les ordonnances de taxe rendues par les juridictions de première instance du ressort,



Assisté de Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision,





AVONS RENDU L'ORDONNANCE SUIVANTE :



dans la procédure introduite par :



Société SYNDIC COPROSUD ([Adresse 1])

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Armance BOCOGNANO, avocat au barreau de NIMES





CONTRE :



S.E.L.A.R.L. [H] RAPT ET [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Raphaelle CHABAUD DJACTA de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES







Toutes les parties convoquées pour le 27 novembre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception en date du 08 octobre 2025. L'affaire a par la suite été renvoyée à plusieurs reprises et fixée au 25 juin 2026.



Statuant publiquement, après avoir entendu en leurs explications les parties présentes ou leur représentant à l'audience du 25 Juin 2026 tenue publiquement et pris connaissance des pièces déposées au Greffe à l'appui du recours, l'affaire a été mise en délibéré au 27 Août 2026 par mise à disposition au Greffe ; 







Par ordonnance en date du 13 décembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Nîmes a :

- commis la SCP [H] Rapt et [A], administrateur judiciaire provisoire de la copropriété du [Adresse 4] à Nîmes, pour une durée d'un an, avec mission de :

- se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents, pièces et archives du syndicat de copropriétaires de l'immeuble,

- établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que tous les titulaires de droits, avec mention de leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, de sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement,

- établir les comptes et administrer la copropriété,

- convoquer l'assemblée,

- procéder auprès des copropriétaires à des appels de fonds pour régler charge due par la copropriété,

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

- faire exécuter les travaux nécessaires en vue de la sauvegarde de l'immeuble et de nature à mettre un terme aux désordres constatés à l'occasion de la visite du 29 janvier 2019 et listés dans la mise en demeure du 15 juillet 2019,

- prendre toute mesure nécessaire pour administrer la copropriété et pourvoir à la conservation de l'immeuble ;

- dit que l'administrateur judiciaire pourra se faire accompagner de la force publique et/ou de deux témoins si besoin est ;

- fixé à 2 000 € la provision à valoir sur les frais et honoraires du mandataire. 



Par ordonnance en date du 17 mars 2023, la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Nîmes a prorogé la mission de l'administrateur provisoire pour 10 mois et autorisé la SELARL [H] Rapt et [A] à percevoir sur les disponibilités de la copropriété, une provision de 4.542,72 € TTC



Par ordonnance en date du 20 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Nîmes a constaté la fin de la mission de l'administrateur provisoire et autorisé la SELARL [H] Rapt et [A] à percevoir le solde de ses honoraires et frais d'un montant de 5 697,36 €, pour la période du 14 décembre 2022 au 29 mai 2024, avec exécution provisoire. 



Ces trois ordonnances ont été signifiées le 8 janvier 2025. 



La SELARL [H] Rapt et [A] a présenté trois factures': 

- une facture de provision en date du 24 février 2020, d'un montant de 2000 euros,

- une facture en date du 28 avril 2023, d'un montant de 2.542,72 euros,

- une facture en date du 7 janvier 2025, d'un montant de 5.697,36 €.



Les trois ordonnances ont été frappées de recours par le syndic Coprosud le 7 février 2025, demandant la diminution des honoraires de l'administrateur judiciaire. 



Ces trois recours ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction en date du 28 mai 2026. 



***







Dans ces dernières conclusions en date du 27 mai 2026, le syndic Coprosud sollicite que': 

- les trois ordonnances fixant le montant total des honoraires à 10.240,08 euros soient réformées

- les honoraires dus à la SELARL [H] Rapt et [A] soient fixés à 4.500 euros TTC

- la SELARL [H] Rapt et [A] soit condamnée au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Au soutien de ses demandes, il expose que':

- la facture doit distinguer les honoraires liés au travail de l'administrateur et les honoraires facturés au titre des tâches administratives ou de secrétariat, la facturation ne pouvant être la même pour ces deux activités. En l'espèce, les factures litigieuses ne comportent aucune indication quant au volume horaire et aux taux horaires. Elles ne permettent pas de distinguer le temps de travail de l'administrateur lui-même du temps de travail consacré à des tâches administratives ou de secrétariat. En effet, les factures ne comportent que deux items': «'suivi de procédure'» et «'papeterie, correspondance, téléphone, télécopie, etc.'». 

- Si les factures semblent distinguer les honoraires et les débours, la SELARL [H] Rapt et [A] a appliqué une TVA sur ces deux items, alors que certains frais ne sont pas soumis à TVA (mails, télécopie notamment). Seuls les frais soumis à la TVA peuvent faire l'objet d'une facturation soumise à la TVA. Les frais n'étant pas détaillés en l'espèce, il n'est pas possible de connaître ce qui a été soumis à la TVA ou non. Sur les fiches de temps produites en réponse, il apparaît explicitement que les débours ont été soumis à la TVA. Si la SELARL [H] Rapt et [A] argue que le logiciel validé par la Chancellerie applique d'office la TVA, cela n'est pas de nature à justifier une erreur de l'administrateur.

- Les honoraires de «'suivi de procédure'» ne sont pas plus détaillés, rendant impossible tout contrôle.

- Concernant les fiches de temps versées en réponse par la SELARL [H] Rapt et [A], si elles permettent de distinguer les tâches effectuées par l'administrateur de celles effectuées par le secrétariat, ne permettent pas de connaître les diligences effectuées, et ce qui exactement facturé aux copropriétaires. 

- Les honoraires fixés ne sont pas comparables aux honoraires perçus par un syndic professionnel (que Coprosud facture 1600 euros TTC par an) alors que la SELARL [H] Rapt et [A]

- n'a fait que convoquer une assemblée générale en quatre ans d'exercice, en violation de l'article 7 du décret n°67-223 qui dispose qu'une assemblée générale doit être tenue une fois par an,

- ne s'est jamais déplacé sur les lieux,

- n'a tenu aucune réunion,

- ne répondait pas aux sollicitations des copropriétaires, si ce n'est par des mails laconiques et non suivis d'effet, 

- n'a pas effectué de comptes annuels depuis 2019, en violation de la mission fixée par le tribunal, 

- n'a fait que trois appels de fonds, sans aucune transmission aux copropriétaires de justificatifs de dépense,

- n'a pas fait réaliser les travaux nécessaires (notamment fuite de la verrière en toiture et fissures dans la cage d'escalier), laissant ainsi l'immeuble dans l'état dans lequel il était lors de sa désignation, 

- plusieurs fautes de gestion ont été commises (non paiement des factures d'eau depuis juillet 2021, absence d'immatriculation de la copropriété auprès de l'ANAH).

- Si la SELARL [H] Rapt et [A] soutient que les honoraires d'un administrateur provisoire ne peuvent être comparés à ceux d'un syndic professionnel, en ce que les missions de chacun seraient différentes, il n'en est nullement justifié. 

- Les fiches de temps versées en réponse permettent de démontrer que les diligences exigées dans la mission du tribunal n'ont pas été réalisées, celles-ci ne les mentionnant pas (liste des copropriétaires, établissement de comptes, appels de fonds pour les années 2020 et 2021, convocations d'assemblées générales annuelles, immatriculation de la copropriété, réalisation des travaux nécessaires).



***



Dans ses dernières conclusions en date du 26 mars 2026, la SELARL [H] Rapt et [A] sollicite que': 

- le syndic Coprosud soit débouté de sa contestation des deux ordonnances de taxes datée s des 17 mars 2023 et 20 décembre 2024,

- le syndic Coprosud soit condamner au paiement de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens.



A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que': 

- seules les deux ordonnances ayant taxé ses honoraires et frais à la somme totale de 10.240,08 euros peuvent utilement être contestées, la première n'ayant fixé qu'une provision à valoir sur ces honoraires,

- s'agissant de l'absence de la distinction entre le travail de l'administrateur et le travail administratif et de secrétariat, celle-ci est contredite par la communication au débat des fiches de temps,

- les frais et débours sont justifiés par ces mêmes pièces,

- le logiciel GEMARUR, qu'elle utilise, a été approuvé par la Chancellerie, et l'application de la TVA sur les débours est automatiquement calculé par le logiciel, sans intervention extérieure, 

- la comparaison des honoraires d'un administrateur provisoire désigné par une décision de justice avec le coût d'un syndic de copropriété est absurde, en ce que le taux horaire du premier n'a rien à voir avec celui du second, et que la mission impartie par la juridiction est radicalement différente du mandat d'un syndic de copropriété,

- elle a scrupuleusement accompli la mission fixée, en a rendu compte au président du tribunal judiciaire à chaque demande de prorogation, et produit aux débats les pièces justifiant des diligences accomplies,

- les fautes de gestion alléguées sont hors débat, et ne ressortent pas d'une procédure en contestation d'une ordonnance de taxe, mais d'une éventuelle action en responsabilité civile professionnelle,

- les honoraires et frais facturés pour 4 années et demi de mandat s'élèvent à 10 240,08 euros, soit 2.2275 euros TTC par an, montant conforme à la jurisprudence,

- l'action de la copropriété, qui n'a versé à ce jour aucune somme à la SELARL [H] Rapt et [A], est injustifiée et abusive.



A l'audience, les parties ont sollicité le bénéfice de leurs écritures. 



L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026.

Motifs

SUR CE,



Sur la recevabilité du recours



Aux termes de l'article R.814-27 du code du commerce, la décision fixant la rémunération de l'administrateur judiciaire au titre d'un mandat que lui est confié en matière civile est susceptible de recours selon les règles prévues aux articles 714 à 718 du code de procédure civile. 





En application de l'article 714 du code de procédure civile, ce recours est porté devant le premier président de la cour d'appel, et doit être exercé dans le délai d'un mois. 



En l'espèce, les trois ordonnances litigieuses ont été signifiées par la SELARL [H] Rapt et [A] le 8 janvier 2025 au syndic Coprosud, lequel a formé recours le 7 février 2025. Les trois recours, lesquels ont été joints, sont en conséquence recevables. 



Sur l'étendue de la saisine



Il convient à titre liminaire de relever que, si le syndic Coprosud sollicite la réformation de trois ordonnances ayant fixé le montant total des honoraires de la SELARL [H] Rapt et [A] à la somme de 10.240,08 euros, la première ordonnance rendue n'a fixé qu'une provision à valoir sur la rémunération définitive de l'administrateur provisoire. 



Seules les ordonnances des 17 mars 2023 et 20 décembre 2024 ayant définitivement arrêté les honoraires et frais de l'administrateur provisoire, sont dès lors susceptibles d'être remises en cause dans le cadre du présent recours. 

La provision ayant vocation à s'imputer sur la rémunération définitivement arrêtée, il n'y a pas lieu de la traiter comme une taxation définitive autonome. 



Le recours sera donc examiné en ce qu'il porte sur les ordonnances des 17 mars 2023 et 20 décembre 2024, sous réserve de l'imputation de la provision déjà allouée, et ce d'autant que celle-ci n'excède pas ce que le requérant concède devoir à l'administrateur provisoire. 



Sur la rémunération de l'administrateur provisoire



Sur le régime applicable à la rémunération de l'administrateur provisoire



Il résulte des pièces de la procédure que la SELARL [H] Rapt et [A] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, applicable lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic.



Cette mission doit être distinguée de celle de l'administrateur provisoire d'une copropriété en difficulté désigné sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont le régime de rémunération est spécialement réglementé. Le tarif résultant de l'arrêté du 8 octobre 2015 n'est dès lors pas applicable au présent litige.



Aux termes de l'article R. 814-27 du code de commerce, la rémunération des administrateurs judiciaires au titre des mandats qui leur sont confiés en matière civile est fixée, sur justification de l'accomplissement de leur mission, par le président de la juridiction les ayant désignés. Cette décision est susceptible de recours selon les règles des articles 714 à 718 du code de procédure civile.



L'article R. 814-28 du même code prévoit que le président de la juridiction qui confie une mission à un administrateur judiciaire en matière civile peut fixer le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de ce professionnel.



Il résulte par ailleurs des articles 720 et 721 du code de procédure civile que, s'agissant de frais ou honoraires non tarifés d'un auxiliaire de justice, le juge statue suivant la nature et l'importance des activités accomplies, les difficultés qu'elles ont présentées et la responsabilité qu'elles peuvent entraîner.



La Cour de cassation a rappelé que la rémunération d'un administrateur judiciaire auquel a été confié un mandat en matière civile doit être déterminée sur la base de ces critères et ne peut résulter de l'application d'un barème dépourvu de valeur normative (2e Civ., 28 mars 2019, n° 18-14.364). Elle a également jugé, s'agissant précisément d'un administrateur provisoire de copropriété, qu'en l'absence de disposition réglementaire prévoyant un tarif, sa rémunération n'est pas soumise à la procédure de vérification préalable des frais tarifés (2e Civ., 3 mars 2016, n° 15-12.129).



Il appartient en conséquence au juge saisi du recours, non de sanctionner d'éventuelles fautes professionnelles, mais d'apprécier la rémunération justifiée par l'accomplissement effectif de la mission, au regard de la nature et de l'importance des diligences établies, de leurs difficultés et de la responsabilité assumée.



Sur la mission confiée et les obligations de l'administrateur provisoire



L'article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, l'administrateur provisoire est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les éléments de gestion du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. Ses fonctions cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.



La Cour de cassation juge que l'administrateur provisoire désigné en application de cet article, remplissant à titre temporaire les fonctions d'un syndic, est soumis aux mêmes devoirs et obligations que celui-ci (3e Civ., 14 janvier 1998, n° 96-12.513).



En l'espèce, l'ordonnance de désignation a confié à la SELARL [H] Rapt et [A] une mission particulièrement étendue, comprenant notamment l'administration de la copropriété, l'établissement des comptes, la réalisation des appels de fonds nécessaires au règlement des charges, la convocation de l'assemblée générale, l'immatriculation de la copropriété, ainsi que les mesures et travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au traitement des désordres constatés. Cette mission a été prorogée à plusieurs reprises sans modification de son étendue.



L'étendue de cette mission, bien plus large que celle définie a minima par l'article 47 du décret (recueil des éléments de gestion, et convocation d'une assemblée générale), et la situation de l'immeuble, affecté de désordres nécessitant diverses démarches et interventions, justifient que la rémunération de l'administrateur provisoire ne soit pas assimilée au montant des honoraires annuels du syndic professionnel qui lui a succédé. Le montant de 1 600 euros TTC par an invoqué à ce titre par le syndicat ne constitue donc ni un tarif ni un barème de référence pour fixer la rémunération litigieuse.



Il demeure que, conformément à l'article R. 814-27 du code de commerce, la rémunération sollicitée doit être justifiée par l'accomplissement de la mission effectivement confiée.



Sur les diligences justifiées



Les fiches de temps, factures et correspondances versées aux débats établissent que la SELARL [H] Rapt et [A] a effectivement accompli, pendant la durée de son mandat, diverses diligences d'administration, de secrétariat et de gestion comptable, des appels de fonds, des échanges avec les copropriétaires et différents intervenants, ainsi que des démarches relatives aux désordres affectant l'immeuble, aux entreprises et aux travaux envisagés.



Il doit également être tenu compte des difficultés tenant à l'état de l'immeuble et de la responsabilité attachée à l'administration judiciaire d'une copropriété dépourvue de syndic. Il ne saurait donc être considéré que la mission serait demeurée dépourvue de toute exécution ou qu'aucune rémunération ne serait due.



Toutefois, les fiches de temps établissent essentiellement l'existence d'une activité et le temps déclaré comme consacré au dossier. Ces éléments doivent être confrontés à l'accomplissement effectif des différents chefs de mission et aux critères de l'article 721 du code de procédure civile ; ils ne peuvent, à eux seuls, justifier mécaniquement l'intégralité d'une rémunération calculée au temps passé.



À cet égard, une part importante des mentions portées sur les fiches correspond à des intitulés généraux tels que « administration du dossier », « travaux divers administratifs et de secrétariat », « gestion comptable », « traitement appels de fonds », « échanges mails/courriers/téléphoniques » ou « suivi de procédure ». Ces diligences sont rémunérables lorsqu'elles sont établies et utiles à la mission, mais leur seule comptabilisation horaire ne permet pas de présumer de l'accomplissement régulier de l'ensemble des obligations confiées à l'administrateur.



Dès lors, s'agissant de la réalisation de la mission en l'espèce': 



 - Sur la convocation des assemblées générales



L'article 7 du décret du 17 mars 1967 pose le principe selon lequel il est tenu, dans tout syndicat de copropriété, au moins une assemblée générale chaque année. Par ailleurs, la convocation de l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic constitue l'une des missions expressément visées par l'article 47 et figurait en outre dans l'ordonnance de désignation, sans que l'achèvement des travaux ne soit pour autant visé comme un préalable à la tenue de cette assemblée générale. 



Or il ressort des pièces produites qu'une assemblée générale n'a été convoquée qu'au terme de plusieurs années de mission, l'assemblée ayant permis la désignation d'un nouveau syndic n'étant intervenue que le 29 mai 2024.



Cette tardiveté est d'autant plus significative que les échanges de courriels versés aux débats établissent que les copropriétaires sollicitaient eux-mêmes depuis plusieurs mois la tenue d'une assemblée et la désignation d'un syndic. Ainsi, dès le 6 janvier 2023, l'un d'eux demandait expressément un bilan de gestion, une assemblée générale et un nouveau syndic ; de nouvelles demandes de réunion ou d'assemblée apparaissent encore au cours de l'année 2023.



Dans sa demande de prorogation de sa mission en date du 10 mars 2023, l'administrateur provisoire indique au juge «'qu'une assemblée générale pour désigner le nouveau syndic et mettre fin à notre mission est organisée et doit se tenir dans le mois qui vient'». Or la tenue de cette assemblée n'interviendra que plus d'un an plus tard, alors es pièces produites ne mettent pas en évidence de circonstance ayant rendu impossible, pendant plusieurs années, la convocation d'une assemblée générale. Cette situation doit être prise en considération dans l'appréciation de l'accomplissement effectif de la mission, sans qu'il soit nécessaire de la qualifier de faute professionnelle.



S'agissant de l'accomplissement de la mission de convocation de l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic dans les délais fixés par l'ordonnance, finalité même du dispositif de l'article 47, il supposait nécessairement que soient entreprises, dans un délai raisonnable, les démarches permettant de soumettre à l'assemblée une ou plusieurs candidatures. Force est de constater que les pièces produites ne permettent pas de démontrer que de telles démarches auraient été engagées au cours des premières années de la mission, alors même que celle-ci a fait l'objet de plusieurs prorogations successives. Elles font au contraire apparaître que les recherches d'un syndic n'ont été entreprises que tardivement, à partir du 14 avril 2022, soit après plus de deux ans de mandat. 



Cette circonstance doit être rapprochée des demandes formulées par les copropriétaires eux-mêmes, notamment celle du 6 janvier 2023, sollicitant expressément la tenue d'une assemblée générale et la désignation d'un nouveau syndic. 



Si l'appréciation quant à une éventuelle faute professionnelle n'entre pas dans l'objet du présent recours, il n'en demeure pas moins que la tardiveté de ces démarches constitue un élément directement pertinent pour apprécier l'accomplissement effectif de la mission. 



- Sur la gestion comptable, les appels de fonds et le compte bancaire



La mission confiée à l'administrateur comportait expressément l'établissement des comptes, l'administration de la copropriété et la réalisation des appels de fonds nécessaires au règlement des charges.



Les fiches de temps font apparaître des diligences de gestion comptable et plusieurs appels de fonds. Elles ne permettent toutefois pas d'établir de manière complète l'établissement régulier des comptes annuels de la copropriété pendant toute la durée de la mission, tandis que les courriels des copropriétaires font apparaître, à plusieurs reprises en 2022 et 2023, des demandes de relevés, de bilans de gestion, de justificatifs et d'appels de fonds.



Surtout, il ressort d'un courriel adressé aux copropriétaires fin janvier 2021 par l'administrateur provisoire lui-même que la reprise comptable de la copropriété n'avait alors pas encore pu être effectuée. L'administrateur indiquait en effet que «'suite à une modification structurelle de notre étude, la reprise comptable de votre copropriété n'a pu être effectuée dans un premier temps'» et précisait qu'un comptable était désormais chargé du dossier et travaillait à la «'remise en état des comptes, afin d'éclaircir la situation'». 



Ainsi, plus d'une année après sa désignation, l'administrateur reconnaissait que la reprise de la comptabilité n'était pas achevée et imputait expressément ce retard à une circonstance tenant à l'organisation interne de son étude, et non à une difficulté propre à la copropriété. 



Si par ce même courriel, l'administrateur provisoire annonçait la transmission d'un compte rendu de la situation comptable sous quinzaine, les courriels des copropriétaires de 2022 et 2023 cités ci-dessus démontrent que cette transmission n'est manifestement pas intervenue. 



Il convient de relever d'ailleurs que les pièces comptables afférentes à la copropriété ne sont pas versées au débat devant la Cour par le défendeur, alors qu'il lui incombe de justifier de ses diligences. 



- Sur l'immatriculation de la copropriété



Il est constant que la SELARL [H] Rapt et [A] n'a pas procédé, pendant les trois années et demi de sa mission, à l'immatriculation de la copropriété au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires, cette formalité ayant été accomplie par le nouveau syndic Coprosud après sa désignation.



Or l'immatriculation figurait expressément parmi les diligences confiées par l'ordonnance de désignation. Elle correspondait en outre à une obligation légale de gestion du syndicat, l'article L. 711-4 du code de la construction et de l'habitation mettant, hors le cas de l'immatriculation initiale effectuée par le notaire lors de la mise en copropriété, la déclaration d'immatriculation à la charge du syndic.



Compte tenu de la jurisprudence selon laquelle l'administrateur provisoire de l'article 47 remplit temporairement les fonctions du syndic et est soumis aux mêmes devoirs et obligations, l'absence d'accomplissement de cette formalité pendant toute la mission constitue surtout, en l'espèce, le constat objectif qu'un chef expressément prévu par l'ordonnance de désignation n'a pas été exécuté.

Cet élément relève directement de l'appréciation prévue par l'article R. 814-27 du code de commerce, qui subordonne la fixation de la rémunération à la justification de l'accomplissement de la mission.



- Sur le paiement des factures d'eau



Il ressort également des éléments soumis aux débats que les factures d'eau de la copropriété sont demeurées impayées à compter du mois de juillet 2021 et jusqu'à la fin de la mission fin mai 2024.



Le règlement des charges courantes et la réalisation des appels de fonds nécessaires à leur paiement relevaient pourtant de la mission d'administration confiée à la SELARL.



Le seul constat de l'existence d'impayés ne permettrait toutefois pas, en lui-même, de caractériser une insuffisance de gestion si le syndicat avait été privé de la trésorerie nécessaire malgré les diligences de recouvrement entreprises. Or, les pièces du dossier ne justifient pas que la persistance de cette dette pendant près de trois années aurait résulté d'une impossibilité financière à laquelle l'administrateur ne pouvait remédier.



La persistance de factures correspondant à une charge courante essentielle doit être rapprochée des diligences de « gestion comptable » et d'« appels de fonds » invoquées au soutien de la rémunération sollicitée, alors que la mission confiée à la SELARL par le juge n'a pas été intégralement remplie. 



- Sur la réalisation des travaux



Il convient de relever que c'est à la suite d'un dégât des eaux dans l'immeuble, et à l'auto-saisine de la commune de [Localité 3] ayant constaté la vétusté de l'immeuble, qu'un administrateur provisoire a été désigné. Un des points centraux de la mission de celui-ci était donc de «'faire exécuter les travaux nécessaires en vue de la sauvegarde de l'immeuble et de nature à mettre un terme aux désordres constatés (...)'». Sans que l'achèvement des travaux ne soit pour autant visé comme un préalable à la tenue d'une assemblée générale aux fins de désignation d'un nouveau syndic. 



Les fiches de temps mentionnent l'existence de démarches relatives aux désordres affectant l'immeuble : échanges avec des entreprises, visites, demandes ou suivi de devis et interventions concernant notamment la toiture et les infiltrations. Ces diligences doivent être prises en compte au titre de l'activité effectivement accomplie.



Les courriels produits montrent néanmoins que plusieurs copropriétaires ont, sur une période prolongée, réitéré des demandes portant sur les mêmes désordres, ainsi que sur les comptes, les appels de fonds et la tenue d'une assemblée générale.



Ainsi, des demandes relatives aux comptes et aux appels de fonds apparaissent dès l'été 2022. Des relances concernant les travaux de toiture, alors que l'infiltration d'eau par la toiture dans le logement situé au dernier étage était signalée par le service de prévention des risques dans son courrier du 12 février 2019, sont renouvelées à la fin de l'année 2022 puis au début de l'année 2023. Le 6 mars 2023, l'agence chargée de la relocation de l'un des appartements signalait elle-même la dégradation des parties communes. Le 7 mars suivant, un copropriétaire rappelait ses précédentes sollicitations concernant les travaux de toiture, auxquelles la collaboratrice de l'administrateur répondait qu'elle ferait le nécessaire. Le 18 mars 2023, une copropriétaire interrogeait à nouveau l'administrateur sur la visite des lieux, le mandatement d'un artisan, la date de convocation d'une assemblée, l'état des finances et les appels de fonds. Des demandes portant sur les mêmes sujets étaient encore formulées en juillet et août 2023.



Si ces correspondances ne démontrent pas que l'administrateur serait demeuré totalement inactif, elles constituent néanmoins des éléments contemporains de l'exécution du mandat qui corroborent la persistance, pendant une durée importante, de difficultés relevant directement de la mission et permettent d'apprécier la portée concrète des diligences dont la rémunération est demandée.



En regard de ces sollicitations répétées pendant plusieurs années, portant sur les mêmes obligations, force est de constater que la SELARL ne justifie de ses diligences que par l'obtention de deux devis de bureaux d'étude en février et mars 2020, la sollicitation de deux entrepreneurs le 1er avril 2022, et la sollicitation de la direction de l'aménagement du territoire et de l'habitat sur la possibilité éventuelle d'obtenir des aides à la réalisation des travaux le 1er août 2022, et ce, sur trois années et demi de mandat. 



Si, dans sa demande de prorogation de sa mission en date du 10 mars 2023, l'administrateur provisoire allègue du refus par les propriétaires des devis obtenus, elle n'en justifie nullement. De même que si des courriels des copropriétaires permettent d'établir que certains travaux exigés par la commune ont été réalisés ou partiellement réalisés (pose de trois étais dans la cave, réparation sur l'évacuation des eaux usées) il n'en est nullement justifié, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer lesquels ont été réalisés et lesquels sont restés inexécutés. 



- Sur les demandes de prorogation



Il ressort enfin des pièces que plusieurs demandes de prorogation de la mission ont été présentées après l'expiration de la période précédemment fixée, parfois avec un retard très important de plus d'une année, l'administrateur sollicitant alors une prise d'effet rétroactive.



La Cour de cassation juge que la mission de l'administrateur provisoire de l'article 47 prend nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance en l'absence de prorogation ou de renouvellement judiciaire (3e Civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.989). Elle a cependant admis, dans la même affaire après renvoi, qu'une ordonnance postérieure ayant prorogé le mandat pour une période prenant effet à une date antérieure puisse être prise en considération lorsque cette ordonnance n'a pas été contestée (3e Civ., 12 avril 2018, n° 17-17.407).



Il n'y a donc pas lieu d'écarter la rémunération des diligences accomplies au motif que celles-ci ont été réalisées postérieurement à l'expiration de la période précédente.



La présentation répétée et tardive de telles demandes ne constitue pas davantage, à elle seule, un motif autonome de réduction de la rémunération. Elle doit toutefois être retenue comme preuve de inaccomplissement d'une mission judiciaire dont les échéances étaient fixées par les décisions successives.



- Sur les frais de papeterie, correspondance, téléphone et télécopie



Les factures litigieuses comportent des sommes de 138,10 euros HT puis de 304,05 euros HT sous la rubrique générale « papeterie, correspondance, téléphone, télécopie... ».



Ces postes ne sont pas suffisamment ventilés dans les factures pour permettre d'identifier précisément la nature de chacune des dépenses correspondantes et leur mode de calcul.



Il n'y a pas lieu de considérer, que l'ensemble de ces frais serait, par principe, exclu de l'assiette de la TVA, la qualification fiscale dépendant notamment de la distinction entre véritables débours exposés au nom et pour le compte du mandant et frais propres du professionnel refacturés au client.



En revanche, la seule circonstance qu'un logiciel de facturation applique automatiquement la TVA ne dispense pas l'administrateur de justifier suffisamment la nature et le calcul des sommes dont il demande le remboursement. L'insuffisante ventilation de ces postes doit donc être prise en compte dans l'appréciation des sommes justifiées.



- Sur la contestation tirée de fautes de gestion



La SELARL [H] Rapt et [A] soutient que les fautes de gestion qui lui sont reprochées sont étrangères au contentieux de la taxation et ne pourraient être examinées que dans le cadre d'une action en responsabilité professionnelle.



Il est exact que le juge saisi du recours contre la décision fixant la rémunération de l'administrateur judiciaire n'a pas, dans ce cadre, à statuer sur la responsabilité civile de celui-ci ni à réparer les conséquences dommageables d'éventuels manquements professionnels.



Il ne peut toutefois en être déduit que les conditions concrètes d'exécution de la mission seraient étrangères au litige. L'article R. 814-27 du code de commerce subordonne précisément la fixation de la rémunération à la justification de l'accomplissement de la mission, tandis que l'article 721 du code de procédure civile impose de prendre en considération la nature et l'importance des activités accomplies, leurs difficultés et la responsabilité qu'elles entraînent.



Il appartient donc au juge de distinguer l'action en responsabilité, qui n'est pas l'objet de la présente instance, du contrôle de la réalité, de l'importance et de l'utilité des diligences dont la rémunération est sollicitée. Les diligences non accomplies, partiellement accomplies ou accomplies très tardivement peuvent être prises en considération à ce second titre, sans constituer une sanction.



Au final, sur le montant de la rémunération



Les factures litigieuses font apparaître des montants globaux de « suivi de procédure » et de diligences, complétés par les fiches de temps produites au cours de la contestation. Ces dernières établissent une activité réelle de l'administrateur et de ses collaborateurs pendant la mission.



Il convient de tenir compte de la durée de celle-ci, des difficultés liées à l'état de l'immeuble, des démarches entreprises relativement aux désordres et travaux, de la gestion administrative et comptable effectivement assurée ainsi que de la responsabilité attachée à l'administration judiciaire d'un syndicat dépourvu de syndic.



Toutefois, ces éléments ne justifient pas l'intégralité des sommes taxées. Une part importante des temps déclarés correspond à des tâches courantes d'administration, de secrétariat et de gestion ; plusieurs chefs essentiels de la mission n'ont été exécutés qu'après des délais particulièrement importants ; l'immatriculation expressément prescrite par l'ordonnance n'a jamais été réalisée pendant le mandat ; la tenue de l'assemblée ayant permis le retour à un syndic professionnel n'est intervenue qu'au terme de plusieurs années ; les pièces produites ne permettent pas de justifier de manière complète l'accomplissement régulier de certaines diligences comptables et financières invoquées.



La répétition, sur une période importante, des demandes des copropriétaires concernant les comptes, les appels de fonds, l'assemblée générale et les travaux vient corroborer cette appréciation, tout en laissant apparaître que certaines démarches ont effectivement été entreprises par l'administrateur.



Ainsi, sans réduire la rémunération à titre de sanction et sans prendre pour barème les honoraires du syndic qui a succédé à l'administrateur, il convient, au regard de l'accomplissement effectif de la mission et des critères de l'article 721 du code de procédure civile, de ramener à 4 500 euros TTC la somme globale justifiée au titre des honoraires et frais de la SELARL [H] Rapt et [A].



Les ordonnances des 17 mars 2023 et 20 décembre 2024 seront réformées en conséquence, les provisions ou acomptes déjà versés devant s'imputer sur cette somme.



Sur les demandes accessoires



La SELARL [H] Rapt et [A], qui succombe, supportera les dépens du recours.



L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Coprosud, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa propre demande formée sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Dispositif

Déclarons recevables les trois recours formés par le syndic Coprosud, lesquels ont fait l'objet d'une jonction, 



Disons que la décision ayant seulement fixé une provision à valoir sur la rémunération de l'administrateur provisoire n'a pas le caractère d'une taxation définitive autonome, ladite provision devant s'imputer sur la rémunération définitivement arrêtée ;



Réformons les ordonnances rendues les 17 mars 2023 et 20 décembre 2024 en ce qu'elles ont fixé les frais et honoraires de la SELARL [H] Rapt et [A] au montant de 10.240,08 euros ;





Statuant à nouveau,



Fixons à la somme globale de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4 500 euros) TTC, frais compris, la rémunération due à la SELARL [H] Rapt et [A] au titre de sa mission d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;



Disons que les provisions ou acomptes déjà versés s'imputeront sur cette somme ;



Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamnons la SELARL [H] Rapt et [A] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Coprosud, la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamnons la SELARL [H] Rapt et [A] aux dépens.



Ordonnance signée par Mme Gwenola JOURNOT, Vice-Président placé, et par Mme Nadège RODRIGUES, Greffière.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N° RG 25/00486 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JPPG



ORDONNANCE 

du 27/08/2026

Société SYNDIC COPROSUD ([Adresse 1])

 C/ S.E.L.A.R.L. [H] RAPT ET [A]









ORDONNANCE



Ce jour, 



VINGT SEPT AOUT DEUX MILLE VINGT SIX



Nous, Gwenola JOURNOT, Vice-Président placé à la Cour d'Appel de NÎMES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 09 avril 2026, statuant sur les recours contre les ordonnances de taxe rendues par les juridictions de première instance du ressort,



Assisté de Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision,





AVONS RENDU L'ORDONNANCE SUIVANTE :



dans la procédure introduite par :



Société SYNDIC COPROSUD ([Adresse 1])

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Armance BOCOGNANO, avocat au barreau de NIMES





CONTRE :



S.E.L.A.R.L. [H] RAPT ET [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Raphaelle CHABAUD DJACTA de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES







Toutes les parties convoquées pour le 27 novembre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception en date du 08 octobre 2025. L'affaire a par la suite été renvoyée à plusieurs reprises et fixée au 25 juin 2026.



Statuant publiquement, après avoir entendu en leurs explications les parties présentes ou leur représentant à l'audience du 25 Juin 2026 tenue publiquement et pris connaissance des pièces déposées au Greffe à l'appui du recours, l'affaire a été mise en délibéré au 27 Août 2026 par mise à disposition au Greffe ; 







Par ordonnance en date du 13 décembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Nîmes a :

- commis la SCP [H] Rapt et [A], administrateur judiciaire provisoire de la copropriété du [Adresse 4] à Nîmes, pour une durée d'un an, avec mission de :

- se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents, pièces et archives du syndicat de copropriétaires de l'immeuble,

- établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que tous les titulaires de droits, avec mention de leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, de sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement,

- établir les comptes et administrer la copropriété,

- convoquer l'assemblée,

- procéder auprès des copropriétaires à des appels de fonds pour régler charge due par la copropriété,

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

- faire exécuter les travaux nécessaires en vue de la sauvegarde de l'immeuble et de nature à mettre un terme aux désordres constatés à l'occasion de la visite du 29 janvier 2019 et listés dans la mise en demeure du 15 juillet 2019,

- prendre toute mesure nécessaire pour administrer la copropriété et pourvoir à la conservation de l'immeuble ;

- dit que l'administrateur judiciaire pourra se faire accompagner de la force publique et/ou de deux témoins si besoin est ;

- fixé à 2 000 € la provision à valoir sur les frais et honoraires du mandataire. 



Par ordonnance en date du 17 mars 2023, la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Nîmes a prorogé la mission de l'administrateur provisoire pour 10 mois et autorisé la SELARL [H] Rapt et [A] à percevoir sur les disponibilités de la copropriété, une provision de 4.542,72 € TTC



Par ordonnance en date du 20 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Nîmes a constaté la fin de la mission de l'administrateur provisoire et autorisé la SELARL [H] Rapt et [A] à percevoir le solde de ses honoraires et frais d'un montant de 5 697,36 €, pour la période du 14 décembre 2022 au 29 mai 2024, avec exécution provisoire. 



Ces trois ordonnances ont été signifiées le 8 janvier 2025. 



La SELARL [H] Rapt et [A] a présenté trois factures': 

- une facture de provision en date du 24 février 2020, d'un montant de 2000 euros,

- une facture en date du 28 avril 2023, d'un montant de 2.542,72 euros,

- une facture en date du 7 janvier 2025, d'un montant de 5.697,36 €.



Les trois ordonnances ont été frappées de recours par le syndic Coprosud le 7 février 2025, demandant la diminution des honoraires de l'administrateur judiciaire. 



Ces trois recours ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction en date du 28 mai 2026. 



***







Dans ces dernières conclusions en date du 27 mai 2026, le syndic Coprosud sollicite que': 

- les trois ordonnances fixant le montant total des honoraires à 10.240,08 euros soient réformées

- les honoraires dus à la SELARL [H] Rapt et [A] soient fixés à 4.500 euros TTC

- la SELARL [H] Rapt et [A] soit condamnée au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Au soutien de ses demandes, il expose que':

- la facture doit distinguer les honoraires liés au travail de l'administrateur et les honoraires facturés au titre des tâches administratives ou de secrétariat, la facturation ne pouvant être la même pour ces deux activités. En l'espèce, les factures litigieuses ne comportent aucune indication quant au volume horaire et aux taux horaires. Elles ne permettent pas de distinguer le temps de travail de l'administrateur lui-même du temps de travail consacré à des tâches administratives ou de secrétariat. En effet, les factures ne comportent que deux items': «'suivi de procédure'» et «'papeterie, correspondance, téléphone, télécopie, etc.'». 

- Si les factures semblent distinguer les honoraires et les débours, la SELARL [H] Rapt et [A] a appliqué une TVA sur ces deux items, alors que certains frais ne sont pas soumis à TVA (mails, télécopie notamment). Seuls les frais soumis à la TVA peuvent faire l'objet d'une facturation soumise à la TVA. Les frais n'étant pas détaillés en l'espèce, il n'est pas possible de connaître ce qui a été soumis à la TVA ou non. Sur les fiches de temps produites en réponse, il apparaît explicitement que les débours ont été soumis à la TVA. Si la SELARL [H] Rapt et [A] argue que le logiciel validé par la Chancellerie applique d'office la TVA, cela n'est pas de nature à justifier une erreur de l'administrateur.

- Les honoraires de «'suivi de procédure'» ne sont pas plus détaillés, rendant impossible tout contrôle.

- Concernant les fiches de temps versées en réponse par la SELARL [H] Rapt et [A], si elles permettent de distinguer les tâches effectuées par l'administrateur de celles effectuées par le secrétariat, ne permettent pas de connaître les diligences effectuées, et ce qui exactement facturé aux copropriétaires. 

- Les honoraires fixés ne sont pas comparables aux honoraires perçus par un syndic professionnel (que Coprosud facture 1600 euros TTC par an) alors que la SELARL [H] Rapt et [A]

- n'a fait que convoquer une assemblée générale en quatre ans d'exercice, en violation de l'article 7 du décret n°67-223 qui dispose qu'une assemblée générale doit être tenue une fois par an,

- ne s'est jamais déplacé sur les lieux,

- n'a tenu aucune réunion,

- ne répondait pas aux sollicitations des copropriétaires, si ce n'est par des mails laconiques et non suivis d'effet, 

- n'a pas effectué de comptes annuels depuis 2019, en violation de la mission fixée par le tribunal, 

- n'a fait que trois appels de fonds, sans aucune transmission aux copropriétaires de justificatifs de dépense,

- n'a pas fait réaliser les travaux nécessaires (notamment fuite de la verrière en toiture et fissures dans la cage d'escalier), laissant ainsi l'immeuble dans l'état dans lequel il était lors de sa désignation, 

- plusieurs fautes de gestion ont été commises (non paiement des factures d'eau depuis juillet 2021, absence d'immatriculation de la copropriété auprès de l'ANAH).

- Si la SELARL [H] Rapt et [A] soutient que les honoraires d'un administrateur provisoire ne peuvent être comparés à ceux d'un syndic professionnel, en ce que les missions de chacun seraient différentes, il n'en est nullement justifié. 

- Les fiches de temps versées en réponse permettent de démontrer que les diligences exigées dans la mission du tribunal n'ont pas été réalisées, celles-ci ne les mentionnant pas (liste des copropriétaires, établissement de comptes, appels de fonds pour les années 2020 et 2021, convocations d'assemblées générales annuelles, immatriculation de la copropriété, réalisation des travaux nécessaires).



***



Dans ses dernières conclusions en date du 26 mars 2026, la SELARL [H] Rapt et [A] sollicite que': 

- le syndic Coprosud soit débouté de sa contestation des deux ordonnances de taxes datée s des 17 mars 2023 et 20 décembre 2024,

- le syndic Coprosud soit condamner au paiement de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens.



A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que': 

- seules les deux ordonnances ayant taxé ses honoraires et frais à la somme totale de 10.240,08 euros peuvent utilement être contestées, la première n'ayant fixé qu'une provision à valoir sur ces honoraires,

- s'agissant de l'absence de la distinction entre le travail de l'administrateur et le travail administratif et de secrétariat, celle-ci est contredite par la communication au débat des fiches de temps,

- les frais et débours sont justifiés par ces mêmes pièces,

- le logiciel GEMARUR, qu'elle utilise, a été approuvé par la Chancellerie, et l'application de la TVA sur les débours est automatiquement calculé par le logiciel, sans intervention extérieure, 

- la comparaison des honoraires d'un administrateur provisoire désigné par une décision de justice avec le coût d'un syndic de copropriété est absurde, en ce que le taux horaire du premier n'a rien à voir avec celui du second, et que la mission impartie par la juridiction est radicalement différente du mandat d'un syndic de copropriété,

- elle a scrupuleusement accompli la mission fixée, en a rendu compte au président du tribunal judiciaire à chaque demande de prorogation, et produit aux débats les pièces justifiant des diligences accomplies,

- les fautes de gestion alléguées sont hors débat, et ne ressortent pas d'une procédure en contestation d'une ordonnance de taxe, mais d'une éventuelle action en responsabilité civile professionnelle,

- les honoraires et frais facturés pour 4 années et demi de mandat s'élèvent à 10 240,08 euros, soit 2.2275 euros TTC par an, montant conforme à la jurisprudence,

- l'action de la copropriété, qui n'a versé à ce jour aucune somme à la SELARL [H] Rapt et [A], est injustifiée et abusive.



A l'audience, les parties ont sollicité le bénéfice de leurs écritures. 



L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026. 





SUR CE,



Sur la recevabilité du recours



Aux termes de l'article R.814-27 du code du commerce, la décision fixant la rémunération de l'administrateur judiciaire au titre d'un mandat que lui est confié en matière civile est susceptible de recours selon les règles prévues aux articles 714 à 718 du code de procédure civile. 





En application de l'article 714 du code de procédure civile, ce recours est porté devant le premier président de la cour d'appel, et doit être exercé dans le délai d'un mois. 



En l'espèce, les trois ordonnances litigieuses ont été signifiées par la SELARL [H] Rapt et [A] le 8 janvier 2025 au syndic Coprosud, lequel a formé recours le 7 février 2025. Les trois recours, lesquels ont été joints, sont en conséquence recevables. 



Sur l'étendue de la saisine



Il convient à titre liminaire de relever que, si le syndic Coprosud sollicite la réformation de trois ordonnances ayant fixé le montant total des honoraires de la SELARL [H] Rapt et [A] à la somme de 10.240,08 euros, la première ordonnance rendue n'a fixé qu'une provision à valoir sur la rémunération définitive de l'administrateur provisoire. 



Seules les ordonnances des 17 mars 2023 et 20 décembre 2024 ayant définitivement arrêté les honoraires et frais de l'administrateur provisoire, sont dès lors susceptibles d'être remises en cause dans le cadre du présent recours. 

La provision ayant vocation à s'imputer sur la rémunération définitivement arrêtée, il n'y a pas lieu de la traiter comme une taxation définitive autonome. 



Le recours sera donc examiné en ce qu'il porte sur les ordonnances des 17 mars 2023 et 20 décembre 2024, sous réserve de l'imputation de la provision déjà allouée, et ce d'autant que celle-ci n'excède pas ce que le requérant concède devoir à l'administrateur provisoire. 



Sur la rémunération de l'administrateur provisoire



Sur le régime applicable à la rémunération de l'administrateur provisoire



Il résulte des pièces de la procédure que la SELARL [H] Rapt et [A] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, applicable lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic.



Cette mission doit être distinguée de celle de l'administrateur provisoire d'une copropriété en difficulté désigné sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont le régime de rémunération est spécialement réglementé. Le tarif résultant de l'arrêté du 8 octobre 2015 n'est dès lors pas applicable au présent litige.



Aux termes de l'article R. 814-27 du code de commerce, la rémunération des administrateurs judiciaires au titre des mandats qui leur sont confiés en matière civile est fixée, sur justification de l'accomplissement de leur mission, par le président de la juridiction les ayant désignés. Cette décision est susceptible de recours selon les règles des articles 714 à 718 du code de procédure civile.



L'article R. 814-28 du même code prévoit que le président de la juridiction qui confie une mission à un administrateur judiciaire en matière civile peut fixer le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de ce professionnel.



Il résulte par ailleurs des articles 720 et 721 du code de procédure civile que, s'agissant de frais ou honoraires non tarifés d'un auxiliaire de justice, le juge statue suivant la nature et l'importance des activités accomplies, les difficultés qu'elles ont présentées et la responsabilité qu'elles peuvent entraîner.



La Cour de cassation a rappelé que la rémunération d'un administrateur judiciaire auquel a été confié un mandat en matière civile doit être déterminée sur la base de ces critères et ne peut résulter de l'application d'un barème dépourvu de valeur normative (2e Civ., 28 mars 2019, n° 18-14.364). Elle a également jugé, s'agissant précisément d'un administrateur provisoire de copropriété, qu'en l'absence de disposition réglementaire prévoyant un tarif, sa rémunération n'est pas soumise à la procédure de vérification préalable des frais tarifés (2e Civ., 3 mars 2016, n° 15-12.129).



Il appartient en conséquence au juge saisi du recours, non de sanctionner d'éventuelles fautes professionnelles, mais d'apprécier la rémunération justifiée par l'accomplissement effectif de la mission, au regard de la nature et de l'importance des diligences établies, de leurs difficultés et de la responsabilité assumée.



Sur la mission confiée et les obligations de l'administrateur provisoire



L'article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, l'administrateur provisoire est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les éléments de gestion du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. Ses fonctions cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.



La Cour de cassation juge que l'administrateur provisoire désigné en application de cet article, remplissant à titre temporaire les fonctions d'un syndic, est soumis aux mêmes devoirs et obligations que celui-ci (3e Civ., 14 janvier 1998, n° 96-12.513).



En l'espèce, l'ordonnance de désignation a confié à la SELARL [H] Rapt et [A] une mission particulièrement étendue, comprenant notamment l'administration de la copropriété, l'établissement des comptes, la réalisation des appels de fonds nécessaires au règlement des charges, la convocation de l'assemblée générale, l'immatriculation de la copropriété, ainsi que les mesures et travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au traitement des désordres constatés. Cette mission a été prorogée à plusieurs reprises sans modification de son étendue.



L'étendue de cette mission, bien plus large que celle définie a minima par l'article 47 du décret (recueil des éléments de gestion, et convocation d'une assemblée générale), et la situation de l'immeuble, affecté de désordres nécessitant diverses démarches et interventions, justifient que la rémunération de l'administrateur provisoire ne soit pas assimilée au montant des honoraires annuels du syndic professionnel qui lui a succédé. Le montant de 1 600 euros TTC par an invoqué à ce titre par le syndicat ne constitue donc ni un tarif ni un barème de référence pour fixer la rémunération litigieuse.



Il demeure que, conformément à l'article R. 814-27 du code de commerce, la rémunération sollicitée doit être justifiée par l'accomplissement de la mission effectivement confiée.



Sur les diligences justifiées



Les fiches de temps, factures et correspondances versées aux débats établissent que la SELARL [H] Rapt et [A] a effectivement accompli, pendant la durée de son mandat, diverses diligences d'administration, de secrétariat et de gestion comptable, des appels de fonds, des échanges avec les copropriétaires et différents intervenants, ainsi que des démarches relatives aux désordres affectant l'immeuble, aux entreprises et aux travaux envisagés.



Il doit également être tenu compte des difficultés tenant à l'état de l'immeuble et de la responsabilité attachée à l'administration judiciaire d'une copropriété dépourvue de syndic. Il ne saurait donc être considéré que la mission serait demeurée dépourvue de toute exécution ou qu'aucune rémunération ne serait due.



Toutefois, les fiches de temps établissent essentiellement l'existence d'une activité et le temps déclaré comme consacré au dossier. Ces éléments doivent être confrontés à l'accomplissement effectif des différents chefs de mission et aux critères de l'article 721 du code de procédure civile ; ils ne peuvent, à eux seuls, justifier mécaniquement l'intégralité d'une rémunération calculée au temps passé.



À cet égard, une part importante des mentions portées sur les fiches correspond à des intitulés généraux tels que « administration du dossier », « travaux divers administratifs et de secrétariat », « gestion comptable », « traitement appels de fonds », « échanges mails/courriers/téléphoniques » ou « suivi de procédure ». Ces diligences sont rémunérables lorsqu'elles sont établies et utiles à la mission, mais leur seule comptabilisation horaire ne permet pas de présumer de l'accomplissement régulier de l'ensemble des obligations confiées à l'administrateur.



Dès lors, s'agissant de la réalisation de la mission en l'espèce': 



 - Sur la convocation des assemblées générales



L'article 7 du décret du 17 mars 1967 pose le principe selon lequel il est tenu, dans tout syndicat de copropriété, au moins une assemblée générale chaque année. Par ailleurs, la convocation de l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic constitue l'une des missions expressément visées par l'article 47 et figurait en outre dans l'ordonnance de désignation, sans que l'achèvement des travaux ne soit pour autant visé comme un préalable à la tenue de cette assemblée générale. 



Or il ressort des pièces produites qu'une assemblée générale n'a été convoquée qu'au terme de plusieurs années de mission, l'assemblée ayant permis la désignation d'un nouveau syndic n'étant intervenue que le 29 mai 2024.



Cette tardiveté est d'autant plus significative que les échanges de courriels versés aux débats établissent que les copropriétaires sollicitaient eux-mêmes depuis plusieurs mois la tenue d'une assemblée et la désignation d'un syndic. Ainsi, dès le 6 janvier 2023, l'un d'eux demandait expressément un bilan de gestion, une assemblée générale et un nouveau syndic ; de nouvelles demandes de réunion ou d'assemblée apparaissent encore au cours de l'année 2023.



Dans sa demande de prorogation de sa mission en date du 10 mars 2023, l'administrateur provisoire indique au juge «'qu'une assemblée générale pour désigner le nouveau syndic et mettre fin à notre mission est organisée et doit se tenir dans le mois qui vient'». Or la tenue de cette assemblée n'interviendra que plus d'un an plus tard, alors es pièces produites ne mettent pas en évidence de circonstance ayant rendu impossible, pendant plusieurs années, la convocation d'une assemblée générale. Cette situation doit être prise en considération dans l'appréciation de l'accomplissement effectif de la mission, sans qu'il soit nécessaire de la qualifier de faute professionnelle.



S'agissant de l'accomplissement de la mission de convocation de l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic dans les délais fixés par l'ordonnance, finalité même du dispositif de l'article 47, il supposait nécessairement que soient entreprises, dans un délai raisonnable, les démarches permettant de soumettre à l'assemblée une ou plusieurs candidatures. Force est de constater que les pièces produites ne permettent pas de démontrer que de telles démarches auraient été engagées au cours des premières années de la mission, alors même que celle-ci a fait l'objet de plusieurs prorogations successives. Elles font au contraire apparaître que les recherches d'un syndic n'ont été entreprises que tardivement, à partir du 14 avril 2022, soit après plus de deux ans de mandat. 



Cette circonstance doit être rapprochée des demandes formulées par les copropriétaires eux-mêmes, notamment celle du 6 janvier 2023, sollicitant expressément la tenue d'une assemblée générale et la désignation d'un nouveau syndic. 



Si l'appréciation quant à une éventuelle faute professionnelle n'entre pas dans l'objet du présent recours, il n'en demeure pas moins que la tardiveté de ces démarches constitue un élément directement pertinent pour apprécier l'accomplissement effectif de la mission. 



- Sur la gestion comptable, les appels de fonds et le compte bancaire



La mission confiée à l'administrateur comportait expressément l'établissement des comptes, l'administration de la copropriété et la réalisation des appels de fonds nécessaires au règlement des charges.



Les fiches de temps font apparaître des diligences de gestion comptable et plusieurs appels de fonds. Elles ne permettent toutefois pas d'établir de manière complète l'établissement régulier des comptes annuels de la copropriété pendant toute la durée de la mission, tandis que les courriels des copropriétaires font apparaître, à plusieurs reprises en 2022 et 2023, des demandes de relevés, de bilans de gestion, de justificatifs et d'appels de fonds.



Surtout, il ressort d'un courriel adressé aux copropriétaires fin janvier 2021 par l'administrateur provisoire lui-même que la reprise comptable de la copropriété n'avait alors pas encore pu être effectuée. L'administrateur indiquait en effet que «'suite à une modification structurelle de notre étude, la reprise comptable de votre copropriété n'a pu être effectuée dans un premier temps'» et précisait qu'un comptable était désormais chargé du dossier et travaillait à la «'remise en état des comptes, afin d'éclaircir la situation'». 



Ainsi, plus d'une année après sa désignation, l'administrateur reconnaissait que la reprise de la comptabilité n'était pas achevée et imputait expressément ce retard à une circonstance tenant à l'organisation interne de son étude, et non à une difficulté propre à la copropriété. 



Si par ce même courriel, l'administrateur provisoire annonçait la transmission d'un compte rendu de la situation comptable sous quinzaine, les courriels des copropriétaires de 2022 et 2023 cités ci-dessus démontrent que cette transmission n'est manifestement pas intervenue. 



Il convient de relever d'ailleurs que les pièces comptables afférentes à la copropriété ne sont pas versées au débat devant la Cour par le défendeur, alors qu'il lui incombe de justifier de ses diligences. 



- Sur l'immatriculation de la copropriété



Il est constant que la SELARL [H] Rapt et [A] n'a pas procédé, pendant les trois années et demi de sa mission, à l'immatriculation de la copropriété au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires, cette formalité ayant été accomplie par le nouveau syndic Coprosud après sa désignation.



Or l'immatriculation figurait expressément parmi les diligences confiées par l'ordonnance de désignation. Elle correspondait en outre à une obligation légale de gestion du syndicat, l'article L. 711-4 du code de la construction et de l'habitation mettant, hors le cas de l'immatriculation initiale effectuée par le notaire lors de la mise en copropriété, la déclaration d'immatriculation à la charge du syndic.



Compte tenu de la jurisprudence selon laquelle l'administrateur provisoire de l'article 47 remplit temporairement les fonctions du syndic et est soumis aux mêmes devoirs et obligations, l'absence d'accomplissement de cette formalité pendant toute la mission constitue surtout, en l'espèce, le constat objectif qu'un chef expressément prévu par l'ordonnance de désignation n'a pas été exécuté.

Cet élément relève directement de l'appréciation prévue par l'article R. 814-27 du code de commerce, qui subordonne la fixation de la rémunération à la justification de l'accomplissement de la mission.



- Sur le paiement des factures d'eau



Il ressort également des éléments soumis aux débats que les factures d'eau de la copropriété sont demeurées impayées à compter du mois de juillet 2021 et jusqu'à la fin de la mission fin mai 2024.



Le règlement des charges courantes et la réalisation des appels de fonds nécessaires à leur paiement relevaient pourtant de la mission d'administration confiée à la SELARL.



Le seul constat de l'existence d'impayés ne permettrait toutefois pas, en lui-même, de caractériser une insuffisance de gestion si le syndicat avait été privé de la trésorerie nécessaire malgré les diligences de recouvrement entreprises. Or, les pièces du dossier ne justifient pas que la persistance de cette dette pendant près de trois années aurait résulté d'une impossibilité financière à laquelle l'administrateur ne pouvait remédier.



La persistance de factures correspondant à une charge courante essentielle doit être rapprochée des diligences de « gestion comptable » et d'« appels de fonds » invoquées au soutien de la rémunération sollicitée, alors que la mission confiée à la SELARL par le juge n'a pas été intégralement remplie. 



- Sur la réalisation des travaux



Il convient de relever que c'est à la suite d'un dégât des eaux dans l'immeuble, et à l'auto-saisine de la commune de [Localité 3] ayant constaté la vétusté de l'immeuble, qu'un administrateur provisoire a été désigné. Un des points centraux de la mission de celui-ci était donc de «'faire exécuter les travaux nécessaires en vue de la sauvegarde de l'immeuble et de nature à mettre un terme aux désordres constatés (...)'». Sans que l'achèvement des travaux ne soit pour autant visé comme un préalable à la tenue d'une assemblée générale aux fins de désignation d'un nouveau syndic. 



Les fiches de temps mentionnent l'existence de démarches relatives aux désordres affectant l'immeuble : échanges avec des entreprises, visites, demandes ou suivi de devis et interventions concernant notamment la toiture et les infiltrations. Ces diligences doivent être prises en compte au titre de l'activité effectivement accomplie.



Les courriels produits montrent néanmoins que plusieurs copropriétaires ont, sur une période prolongée, réitéré des demandes portant sur les mêmes désordres, ainsi que sur les comptes, les appels de fonds et la tenue d'une assemblée générale.



Ainsi, des demandes relatives aux comptes et aux appels de fonds apparaissent dès l'été 2022. Des relances concernant les travaux de toiture, alors que l'infiltration d'eau par la toiture dans le logement situé au dernier étage était signalée par le service de prévention des risques dans son courrier du 12 février 2019, sont renouvelées à la fin de l'année 2022 puis au début de l'année 2023. Le 6 mars 2023, l'agence chargée de la relocation de l'un des appartements signalait elle-même la dégradation des parties communes. Le 7 mars suivant, un copropriétaire rappelait ses précédentes sollicitations concernant les travaux de toiture, auxquelles la collaboratrice de l'administrateur répondait qu'elle ferait le nécessaire. Le 18 mars 2023, une copropriétaire interrogeait à nouveau l'administrateur sur la visite des lieux, le mandatement d'un artisan, la date de convocation d'une assemblée, l'état des finances et les appels de fonds. Des demandes portant sur les mêmes sujets étaient encore formulées en juillet et août 2023.



Si ces correspondances ne démontrent pas que l'administrateur serait demeuré totalement inactif, elles constituent néanmoins des éléments contemporains de l'exécution du mandat qui corroborent la persistance, pendant une durée importante, de difficultés relevant directement de la mission et permettent d'apprécier la portée concrète des diligences dont la rémunération est demandée.



En regard de ces sollicitations répétées pendant plusieurs années, portant sur les mêmes obligations, force est de constater que la SELARL ne justifie de ses diligences que par l'obtention de deux devis de bureaux d'étude en février et mars 2020, la sollicitation de deux entrepreneurs le 1er avril 2022, et la sollicitation de la direction de l'aménagement du territoire et de l'habitat sur la possibilité éventuelle d'obtenir des aides à la réalisation des travaux le 1er août 2022, et ce, sur trois années et demi de mandat. 



Si, dans sa demande de prorogation de sa mission en date du 10 mars 2023, l'administrateur provisoire allègue du refus par les propriétaires des devis obtenus, elle n'en justifie nullement. De même que si des courriels des copropriétaires permettent d'établir que certains travaux exigés par la commune ont été réalisés ou partiellement réalisés (pose de trois étais dans la cave, réparation sur l'évacuation des eaux usées) il n'en est nullement justifié, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer lesquels ont été réalisés et lesquels sont restés inexécutés. 



- Sur les demandes de prorogation



Il ressort enfin des pièces que plusieurs demandes de prorogation de la mission ont été présentées après l'expiration de la période précédemment fixée, parfois avec un retard très important de plus d'une année, l'administrateur sollicitant alors une prise d'effet rétroactive.



La Cour de cassation juge que la mission de l'administrateur provisoire de l'article 47 prend nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance en l'absence de prorogation ou de renouvellement judiciaire (3e Civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.989). Elle a cependant admis, dans la même affaire après renvoi, qu'une ordonnance postérieure ayant prorogé le mandat pour une période prenant effet à une date antérieure puisse être prise en considération lorsque cette ordonnance n'a pas été contestée (3e Civ., 12 avril 2018, n° 17-17.407).



Il n'y a donc pas lieu d'écarter la rémunération des diligences accomplies au motif que celles-ci ont été réalisées postérieurement à l'expiration de la période précédente.



La présentation répétée et tardive de telles demandes ne constitue pas davantage, à elle seule, un motif autonome de réduction de la rémunération. Elle doit toutefois être retenue comme preuve de inaccomplissement d'une mission judiciaire dont les échéances étaient fixées par les décisions successives.



- Sur les frais de papeterie, correspondance, téléphone et télécopie



Les factures litigieuses comportent des sommes de 138,10 euros HT puis de 304,05 euros HT sous la rubrique générale « papeterie, correspondance, téléphone, télécopie... ».



Ces postes ne sont pas suffisamment ventilés dans les factures pour permettre d'identifier précisément la nature de chacune des dépenses correspondantes et leur mode de calcul.



Il n'y a pas lieu de considérer, que l'ensemble de ces frais serait, par principe, exclu de l'assiette de la TVA, la qualification fiscale dépendant notamment de la distinction entre véritables débours exposés au nom et pour le compte du mandant et frais propres du professionnel refacturés au client.



En revanche, la seule circonstance qu'un logiciel de facturation applique automatiquement la TVA ne dispense pas l'administrateur de justifier suffisamment la nature et le calcul des sommes dont il demande le remboursement. L'insuffisante ventilation de ces postes doit donc être prise en compte dans l'appréciation des sommes justifiées.



- Sur la contestation tirée de fautes de gestion



La SELARL [H] Rapt et [A] soutient que les fautes de gestion qui lui sont reprochées sont étrangères au contentieux de la taxation et ne pourraient être examinées que dans le cadre d'une action en responsabilité professionnelle.



Il est exact que le juge saisi du recours contre la décision fixant la rémunération de l'administrateur judiciaire n'a pas, dans ce cadre, à statuer sur la responsabilité civile de celui-ci ni à réparer les conséquences dommageables d'éventuels manquements professionnels.



Il ne peut toutefois en être déduit que les conditions concrètes d'exécution de la mission seraient étrangères au litige. L'article R. 814-27 du code de commerce subordonne précisément la fixation de la rémunération à la justification de l'accomplissement de la mission, tandis que l'article 721 du code de procédure civile impose de prendre en considération la nature et l'importance des activités accomplies, leurs difficultés et la responsabilité qu'elles entraînent.



Il appartient donc au juge de distinguer l'action en responsabilité, qui n'est pas l'objet de la présente instance, du contrôle de la réalité, de l'importance et de l'utilité des diligences dont la rémunération est sollicitée. Les diligences non accomplies, partiellement accomplies ou accomplies très tardivement peuvent être prises en considération à ce second titre, sans constituer une sanction.



Au final, sur le montant de la rémunération



Les factures litigieuses font apparaître des montants globaux de « suivi de procédure » et de diligences, complétés par les fiches de temps produites au cours de la contestation. Ces dernières établissent une activité réelle de l'administrateur et de ses collaborateurs pendant la mission.



Il convient de tenir compte de la durée de celle-ci, des difficultés liées à l'état de l'immeuble, des démarches entreprises relativement aux désordres et travaux, de la gestion administrative et comptable effectivement assurée ainsi que de la responsabilité attachée à l'administration judiciaire d'un syndicat dépourvu de syndic.



Toutefois, ces éléments ne justifient pas l'intégralité des sommes taxées. Une part importante des temps déclarés correspond à des tâches courantes d'administration, de secrétariat et de gestion ; plusieurs chefs essentiels de la mission n'ont été exécutés qu'après des délais particulièrement importants ; l'immatriculation expressément prescrite par l'ordonnance n'a jamais été réalisée pendant le mandat ; la tenue de l'assemblée ayant permis le retour à un syndic professionnel n'est intervenue qu'au terme de plusieurs années ; les pièces produites ne permettent pas de justifier de manière complète l'accomplissement régulier de certaines diligences comptables et financières invoquées.



La répétition, sur une période importante, des demandes des copropriétaires concernant les comptes, les appels de fonds, l'assemblée générale et les travaux vient corroborer cette appréciation, tout en laissant apparaître que certaines démarches ont effectivement été entreprises par l'administrateur.



Ainsi, sans réduire la rémunération à titre de sanction et sans prendre pour barème les honoraires du syndic qui a succédé à l'administrateur, il convient, au regard de l'accomplissement effectif de la mission et des critères de l'article 721 du code de procédure civile, de ramener à 4 500 euros TTC la somme globale justifiée au titre des honoraires et frais de la SELARL [H] Rapt et [A].



Les ordonnances des 17 mars 2023 et 20 décembre 2024 seront réformées en conséquence, les provisions ou acomptes déjà versés devant s'imputer sur cette somme.



Sur les demandes accessoires



La SELARL [H] Rapt et [A], qui succombe, supportera les dépens du recours.



L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Coprosud, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa propre demande formée sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Déclarons recevables les trois recours formés par le syndic Coprosud, lesquels ont fait l'objet d'une jonction, 



Disons que la décision ayant seulement fixé une provision à valoir sur la rémunération de l'administrateur provisoire n'a pas le caractère d'une taxation définitive autonome, ladite provision devant s'imputer sur la rémunération définitivement arrêtée ;



Réformons les ordonnances rendues les 17 mars 2023 et 20 décembre 2024 en ce qu'elles ont fixé les frais et honoraires de la SELARL [H] Rapt et [A] au montant de 10.240,08 euros ;





Statuant à nouveau,



Fixons à la somme globale de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4 500 euros) TTC, frais compris, la rémunération due à la SELARL [H] Rapt et [A] au titre de sa mission d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;



Disons que les provisions ou acomptes déjà versés s'imputeront sur cette somme ;



Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamnons la SELARL [H] Rapt et [A] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Coprosud, la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamnons la SELARL [H] Rapt et [A] aux dépens.



Ordonnance signée par Mme Gwenola JOURNOT, Vice-Président placé, et par Mme Nadège RODRIGUES, Greffière.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-09-05T17:07:15.642Z.