Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B1, 28 août 2026, n° 20/11010

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 20/11010 - N° Portalis DBW3-W-B7E-YFLP

AFFAIRE : 

M. [T] [K] [J] (la SELARL TATARIAN JOUREAU)
 C/ 
Mme [M] [Q] [O] épouse [Z] (l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-[Localité 2])
Monsieur [W] [R] [E] [V] de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-[Localité 2])
S.A.R.L. PRO-IMMO-BAT(Maître [P] [U] de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES) 

Grosse délivrée le
28 Août 2026 
À 
-l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-[Localité 2]
la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES
la SELARL TATARIAN JOUREAU

-
-
Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 25 Juin 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Mme Céline VARESANO, Juge placée
 
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Août 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026

Par Mme Céline VARESANO, Juge placée

Assistée de Monsieur Gilles GREUEZ, 

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [T] [K] [J]
né le 17 Juin 1981 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Yvette TATARIAN de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [M] [Q] [O] épouse [Z]
née le 23 Novembre 1944 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [R] [Z]
né le 15 Décembre 1940 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. PRO-IMMO-BAT
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MARSEILLE sous le n° 440 045 755
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE








EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte du 14 septembre 2018, Monsieur [T] [J] a acquis auprès de M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] dans l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4], les lots 12 et 10 constitués d’un appartement au rez-de-chaussée et d’un cellier, par l’intermédiaire de la SARL Pro immo bat.

La SARL Pro immo bat a exercé les fonctions de syndic de ladite copropriété entre 2007 et 2013.

Le 26 novembre 2018, les occupants du 1er étage de l’immeuble ont été évacués pour des raisons de sécurité.

Par ordonnance du 17 décembre 2018, le tribunal administratif a désigné Monsieur [B] en qualité d’expert.

Un arrêté de péril imminent a été pris le 31 décembre 2018 sur l’immeuble.

Le 5 mars 2019, l’assemblée générale extraordinaire a voté la réalisation de travaux de mise en sécurité de l’immeuble et a désigné Monsieur [D] en qualité de maître d’œuvre.

Par assemblée générale du 1er octobre 2019, les travaux destinés à mettre fin au péril ont été votés, pour un montant de 172 060,40 € TTC.

Le 26 mars 2021, la mairie de [Localité 1] a pris un arrêté de mise en sécurité. Ce dernier a fait l’objet d’un arrêté de mainlevée le 9 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2020, M. [T] [J] a assigné M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] et la SARL Pro immo bat devant le tribunal judiciaire de Marseille à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire sur celui du dol. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024, au visa des articles 1112-1, 1641 à 1645, 1137 et 1240 du code civil, M. [T] [J] demande au tribunal de : 
A titre principal 
Dire que les vices affectant l’immeuble en copropriété situé à [Adresse 5] préexistaient à la vente des lots 10 et 12 par Monsieur et Madame [Z] à Monsieur [T] [J], 
Dire que Monsieur et Madame [Z] ont méconnu leur devoir d’information résultant de l’article 1112-1 du Code Civil à l’égard de Monsieur [T] [J], 
Dire que la vente du 14 septembre 2018 est affectée d’un vice caché, 
Dire que la clause de non-garantie des vices cachés inscrite dans l’acte de vente ne peut être invoquée par Monsieur et Madame [Z] qui sont tenus à l’égard de Monsieur [T] [J] de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à sa destination, 
Dire que la société PRO IMMO BAT a méconnu son devoir d’information, de loyauté et de conseil à l’égard de Monsieur [T] [J],
En conséquence, 
Condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] et la société PRO IMMO BAT à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 30.000 € à titre de restitution d’une partie du prix de vente des lots 10 et 12 acquis par acte du 14 septembre 2018 
Condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] et la société PRO IMMO BAT à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 16.920 € au titre de la réparation de la perte d’une chance de louer son appartement et de percevoir des loyers 
Condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] et la société PRO IMMO BAT à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 28.279,10 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice financier correspondant à la quote-part, pour les lots acquis, des travaux de réparation pour lever l’arrêté de péril, 
Condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] et la société PRO IMMO BAT à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral
A titre subsidiaire 
Dire que le silence gardé par Monsieur et Madame [Z] sur les travaux votés par la copropriété en assemblée générale relatifs à la réfection du plancher du 1 er étage et du système d’évacuation des eaux usées est constitutif de réticence dolosive,
Dire que le silence gardé par la société PRO IMMO BAT sur les travaux votés par la copropriété en assemblée générale relatifs à la réfection du plancher du 1 er étage et du système d’évacuation des eaux usées est constitutif de réticence dolosive,
En conséquence, 
Condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] et la société PRO IMMO BAT à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 28.279,10 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice financier correspondant à la quote-part, pour les lots acquis, des travaux de réparation pour lever l’arrêté de péril, 
Condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] et la société PRO IMMO BAT à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 16.920 € au titre de la réparation de la perte d’une chance de louer son appartement et de percevoir des loyers 
Condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] et la société PRO IMMO BAT à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral
En tout etat de cause 
Condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] et la société PRO IMMO BAT à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens

Aux soutiens de ses prétentions, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, M. [T] [J] fait valoir que M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] et la SARL Pro immo bat ont manqué à leur obligation d’information. Il affirme qu’ils ne pouvaient ignorer le problème de fragilité structurelle des planchers qui a été identifié en 2011, ainsi qu’il en ressort du PV d’assemblée générale du 16 juin 2011, ainsi que la réfection du réseau des eaux usées qui aurait dû être entrepris en 2012. S’agissant de Mme [Z], M. [T] [J] précise qu’elle était en outre membre du conseil syndical, et qu’à ce titre elle était parfaitement informée des travaux à réaliser sur l’immeuble. S’agissant de la SARL Pro immo bat, il prétend qu’elle a engagé sa responsabilité en manquant à son obligation d’information et de conseil, en ne vérifiant pas si les travaux votés en 2011 avaient été réalisés, ou alors qu’elle en a constaté la non réalisation et n’en a pas communiqué l’information, caractérisant dès lors un dol. Il affirme que s’il avait eu connaissance de ces informations, il n’aurait pas acquis le bien.
Concernant les fissures, M. [T] [J] soutient qu’il ne les a pas vues lors de sa visite, que les parties privatives étaient en bon état, et qu’en tout état de cause, il n’est pas un professionnel de l’immobilier. S’agissant des désordres dans la cave, il prétend qu’il ne l’a pas visitée lors de l’acquisition du bien. Sur l’affaissement du plancher, il affirme que M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] ne pouvaient ignorer que les travaux n’avaient pas été effectués et qu’ils ont délibérément caché cette information. Pour s’opposer aux arguments de la SARL Pro immo bat, M. [T] [J] affirme que bien qu’elle ait démissionné de ses fonctions de syndic en 2013, elle était parfaitement informée que les travaux de rénovation du plancher n’avaient pas été réalisés, et qu’elle a en outre pu le constater lors des visites. M. [T] [J] sollicite en conséquence la réduction du prix d’achat de 30 000 euros, des dommages et intérêts en raison de la perte de chance de louer l’appartement, de son préjudice moral, ainsi que le paiement des travaux votés par l’assemblée générale afin que l’arrêté de péril soit levé. 
M. [T] [J] formule les mêmes demandes à titre subsidiaire sur le fondement du dol. 
 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2024, au visa des articles 1137, 1240, 1602, 1644 et 1645 du code civil, l’article L721-2 du code de construction et d’habitation, M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] demandent au tribunal de : 
Juger que qu’ils n’ont commis aucun manquement à leur obligation d’information au motif qu’ils ne pouvaient pas savoir que les travaux votés en 2011 n’avaient pas été réalisés. 
Juger que l’ensemble des désordres mis en avant dans le cadre de la présente procédure affecte les parties communes à la charge du syndicat des copropriétaires.
Et en conséquence, 
Débouter Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes. 
Débouter la société PRO IMMOBAT de ses demandes dirigées à leur encontre, 
Condamner tous succombants à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux soutiens de leurs prétentions, ils estiment avoir rempli leur devoir d’information en communiquant à M. [T] [J] les procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédentes. Ils affirment que les désordres affectant les parties communes étaient visibles par M. [T] [J] et ce d’autant qu’il a procédé à plusieurs visites. Ils ajoutent qu’il ressort en outre du diagnostic établi par l’architecte que le bien de M. [T] [J] n’était affecté d’aucun désordre hormis un dégât des eaux sur le faux plafond. S’agissant des travaux du plancher de l’appartement situé au-dessus de leur bien, M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] affirment que l’appartement était loué et que par conséquent ils n’étaient informés ni de l’avancée des travaux, ni des éventuelles nuisances en découlant. Ils ajoutent que par ailleurs les travaux ont été votés en assemblée générale en 2011, que les copropriétaires ont réglé les appels de fonds y afférent, et qu’en l’absence de discussion à ce sujet lors des assemblées générales ultérieures, ils ont légitimement pensé que les travaux avaient été réalisés. Ils prétendent qu’il en va exactement de même s’agissant des travaux concernant les évacuations des eaux usées, qui ont été votés en 2011 et dont ils ignoraient l’absence de réalisation. 
 M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] ajoutent que la responsabilité de la société Foncia en sa qualité de syndic a été reconnue par jugement du 14 mai 2024 à ce sujet et que l’absence de ces travaux doit être imputé au syndic de copropriété et non aux vendeurs. 
Ils s’opposent aux demandes indemnitaires formulées par M. [T] [J] pour toutes ces raisons, ainsi qu’à la demande à titre subsidiaire pour dol. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2024, au visa des articles 640 et suivants et 1249 et suivants du code civil, la SARL Pro immo bat demande au tribunal de : 
-déclarer les demandes dirigées à l’encontre de la société PRO IMMOBAT, a titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, totalement infondées en raison d’un défaut d’intérêt et de qualité pour agir
A titre subsidiaire,
-Rejeter l’intégralité des demandes formées a l’égard de la société PRO IMMOBAT, en l’absence de manquement ou dol par réticence commis par l’agent immobilier,
A titre très subsidiaire
-condamner les époux [Z] à relever et garantir la société PRO IMMOBAT de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son égard
En tout état de cause
-rejeter toutes les demandes formées à l’encontre de la société PRO IMMOBAT comme étant infondées
-condamner la partie succombante au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux depens

Au soutien de ses prétentions, la SARL Pro immo bat soulève l’irrecevabilité des demandes de M. [T] [J] en l’absence d’intérêt et de qualité à agir, affirmant que la garantie des vices cachés n’est due que par le vendeur à l’exclusion de tout autre intervenant. A titre subsidiaire, la SARL Pro immo bat argue qu’elle n’exerçait plus les fonctions de syndic depuis 2013, qu’en conséquence elle n’était pas renseignée sur les désordres affectant l’immeuble et qu’il ne ressortait pas des derniers procès-verbaux des assemblées générales que les travaux votés en 2011 n’avaient pas été réalisés. Elle ajoute que sa qualité d’agent immobilier ne lui permettait pas de se substituer au syndic et au vendeur pour actualiser la connaissance des désordres, et qu’en conséquence c’est la responsabilité du syndic qui doit être recherchée. A titre très subsidiaire, la SARL Pro immo bat sollicite que M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] soient condamnés à la relever et garantir des éventuelles condamnations prises à son encontre.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 8 janvier 2026 et fixée à l’audience de plaidoirie du 25 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026. 

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
 

MOTIFS DE LA DECISION : 

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appellent pas de décision spécifique.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir : 
Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
la SARL Pro immo bat qui soulève pour la première fois dans ses conclusions le défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [T] [J] n’a pas saisi le juge de la mise en état d’une demande d’incident à ce sujet. 
En conséquence, faute d’avoir saisi le juge de la mise en état, ladite fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable. 


Sur la garantie des vices cachés : 

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que la garantie des vices cachés est due par le vendeur aux acquéreurs lorsque plusieurs conditions sont réunies :
- il doit exister un vice de la chose diminuant son usage ou la rendant impropre à sa destination 
- ce vice doit avoir été caché aux yeux de l'acquéreur lors de la vente ;
- le vice doit être antérieur à la vente.

L'article 1642 du même code dispose que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L'article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Il ressort de l’acte authentique du 14 septembre 2018 dans le paragraphe « état du bien » que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
Des vices apparents, 
Des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, 
S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

En l’espèce, il appartient dès lors a M. [T] [J] qui prétend que M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] avait connaissance des désordres affectant le bien, d’en rapporter la preuve. 


Sur les travaux de réfection du plancher : 

Il convient de constater que la nécessité de reprendre le plancher de l’appartement du 1er étage a été évoquée lors de l’assemblée générale du 16 juin 2011 et les travaux ont été votés suivant devis de la société [Localité 1] CONSTRUCTION à hauteur de 11.612,23 € TTC. La copropriété a voté un financement par 4 appels de fonds entre juillet 2011 et avril 2012.

L’assemblée générale du 26 juin 2012 a constaté l’absence de réalisation de ces travaux. Le motif n’en est pas explicité.

L’assemblée générale du 4 juin 2013 a également pris acte de cette absence de réalisation de travaux, sans motif.

L’assemblée générale du 3 juin 2014 n’a pas abordé ce point.

L’assemblée générale du 12 octobre 2015 ne contenait pas les travaux du plancher dans la liste de l’ordre du jour. Seuls des travaux de reprise de la descente des eaux usées et pluviales ont été votés.

L’assemblée générale du 6 juillet 2016 ne contenait pas de résolution relative à l’exécution des travaux du plancher. Le seul copropriétaire présent a voté contre la constitution de provision pour les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, alors qu’il s’agit du copropriétaire de l’appartement du R+1 concerné par les travaux de réfection du plancher.

L’assemblée générale du 3 juillet 2017 n’a pas abordé la question des travaux du plancher. Les copropriétaires ont voté contre la création d’un fonds de travaux.

L’assemblée générale du 19 juin 2018 n’a pas abordé les travaux du plancher. La création d’un fonds de travaux a été votée, ainsi qu’un rafraîchissement de la cage d’escaliers.

Les relevés du grand livre produits montrent que la somme de 10.246,11 € au titre des travaux du plancher a été provisionnée par les copropriétaires dès 2013 et que les fonds apparaissent comme disponibles sur le compte en banque de la copropriété.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a notamment condamné la société Foncia en sa qualité de syndic à payer à M. [T] [J] la somme de 8 100 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer, considérant qu’elle a été négligente dans sa mission de mettre en œuvre les travaux, ces carences ayant un lien de causalité directe avec l’arrêté de péril dans la mesure où l’absence de travaux a conduit à l’aggravation des désordres. 

M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] affirment ne pas avoir eu connaissance du fait que les travaux votés en 2011 n’avaient pas été réalisés. 

Force est en effet de constater, qu’il n’est nullement fait mention dans les différents procès-verbaux d’assemblée générale versés au dossier de difficultés relatives à cette question. Il est également justifié du fait que l’appartement vendu à M. [T] [J] était un bien loué, et que M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] n’occupaient donc pas les locaux. Il n’est pas justifié que la locataire de M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] se soit plainte de désordre concernant l’appartement. 

Dès lors, M. [T] [J] ne rapporte pas la preuve que M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] avait connaissance de vices et qu’ils les ont volontairement dissimulés. 

Sur les fissures : 

Le rapport d’expertise de Monsieur [B] du 22 décembre 2018, désigné par le Tribunal administratif de Marseille par ordonnance du 17 décembre 2018, fait état de :
- nombreuses fissures sur la façade avant de l’immeuble, ces dernières étant de type verticales et horizontales, révélant une pathologie structurelle de la façade,
- des fissures identiques sur la façade arrière du bâtiment, 
- des fissures structurelles au niveau des plafonds de l’appartement du R+1,ainsi qu’au niveau des cloisons de cet appartement, ces fissures pouvant être révélatrices d’une instabilité des cloisons ; le plancher haut est fortement dégradé suite à un important dégât des eaux,
- une forte dégradation du plancher de l’appartement en R+1, révélant des fissures traduisant une dégradation de la portance du plancher,
- une importante flèche du plancher de la chambre, confirmant son instabilité,
- des fissures structurelles dans l’ensemble des cloisons de l’appartement R+2, ainsi que sur le plancher haut de l’appartement, 
- des fissures dans le plancher bas du R+2 ayant entraîné le déchaussement des tomettes, révélant un effort important sur ce dernier, avec un léger défaussement du plancher au niveau du mur,
- au dernier niveau de l’immeuble, sur le palier se trouve un local vide présentant de nombreuses fissures horizontales et verticales sur les parois intérieures et en angle de la porte,
- le plancher haut de l’appartement du rez-de-chaussée présente de très nombreuses fissures structurelles,
- le sol de la cour de l’immeuble sur la face arrière présente un déchaussement et une importante présence de mousse, traduisant une importante humidité souterraine,
- le mur de la cour arrière présente une fissure structurelle horizontale,
- les murs et planchers des caves présentent de très importantes fissures et dégradations, une canalisation traversant la cave étant fortement détériorée,
- la sous-face de la paillasse de l’escalier menant à la cave est fortement détériorée,
- les parois de la cave sont très fortement dégradées et présentent de nombreuses fissures.

Les photographies jointes au rapport permettent de constater que les fissures sur les murs étaient particulièrement visibles, de même que les désordres dans la cave, l’immeuble étant particulièrement vétuste. Si M. [T] [J] affirme ne pas avoir visité la cave, ni les appartements des autres copropriétaires lors de l’acquisition du bien, il n’en demeure pas moins que les fissures sur les façades étaient visibles à toute personne entrant dans le bâtiment. Il lui appartenait dès lors d’interroger les vendeurs ou le syndic sur leur gravité éventuelle, et le cas échéant de ne pas conclure la vente ou d’en faire modifier le prix.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres liés aux fissures étaient apparents lors de la visite du bien. En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant ces désordres. 

S’agissant des travaux relatifs au réseau d’évacuation des eaux usées : 

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 septembre 2015 qu’a été soumis au vote de la copropriété le choix d’une entreprise afin de réaliser le remplacement de la descente des eaux usées et pluviales et que l’entreprise Miyad 26 a été désignée.

Il résulte par ailleurs de l’acte de vente en page 17 s’agissant des travaux relatifs à la copropriété que « le vendeur supportera le cout des travaux de copropriété décidés au plus tard le 18 avril 2018, date de l’avant contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution. L’acquéreur supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date. Etant observé par le vendeur qu’il n’a pas été, entre cette date et celle des présentes, décidé de travaux dont l’acquéreur n’aurait pas été informé. Cependant l’acquéreur déclare et le vendeur reconnait ne pas avoir été informé de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 juin 2018, et ne pas avoir reçu du vendeur tous pouvoir pour voter lors de cette assemblée, en conséquence les travaux votés lors de cette assemblée incomberont au vendeur qui le reconnait ».

Ainsi, dans le cadre de la signature de l’acte de vente, M. [T] [J] a reçu une copie des 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale, celui du 8 septembre 2015 en faisant donc partie. Il ne peut dès lors affirmer qu’il n’avait pas connaissance de l’existence des travaux relatifs au réseau d’évacuation des eaux usées, alors que ce procès-verbal en fait expressément mention.

Par ailleurs, conformément à la répartition des charges relatives aux travaux convenue entre les parties, force est de constater que ces travaux, votés en 2015, sont à la charge du vendeur et non de l’acquéreur. 

En outre, le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 14 mai 2024 a rappelé que les causes des désordres ayant donné lieu à l’arrêté de péril et l’évacuation de l’immeuble prennent leur origine dans les parties communes de l’immeuble et qu’à ce titre ont été condamnés in solidum la SAS Foncière Iag syndic, la SA MMA IARD et le syndicat des copropriétaires. 

Ainsi, M. [T] [J] ne démontre pas l’existence d’un vice caché concernant ces désordres. 

En conséquence, M. [T] [J] sera débouté de sa demande de condamnation de M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de la restitution de la moitié du prix d’achat du bien. 

Sur la responsabilité de la SARL Pro immo bat : 

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

Il n’est pas contesté que la SARL Pro immo bat qui a exercé les fonctions de syndic de la copropriété a cessé ces fonctions en 2013. Il n’est pas non plus discuté qu’elle a été intermédiaire de la vente conclue entre M. [T] [J] et M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z]. 

Toutefois, M. [T] [J] qui prétend qu’elle était informée de la non réalisation des travaux votés par l’assemblée générale en 2011, du mauvais état de l’immeuble, et qu’elle lui a volontairement dissimulé, n’apporte aucun élément probant au soutien de cette prétention. 

En conséquence, M. [T] [J] sera débouté de ses demandes à l’encontre de la SARL Pro immo bat. 

A titre subsidiaire, sur le dol : 

Aux termes de l’article 1137 du code civil: « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ».

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’il n’est pas démontré que M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] aient eu connaissance des désordres affectant le bien et que M. [T] [J] a pu se convaincre lui-même de la vétusté du bien, de la présence de nombreuses fissures, outre le fait qu’il a été informé des travaux de rénovation du réseau d’évacuation des eaux usées.

En conséquence, M. [T] [J] sera débouté de ses prétentions formulées au titre du dol. 

Sur les demandes indemnitaires : 

Aucune faute n’étant imputée ni à M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] ni à la SARL Pro immo bat, il y a lieu en conséquence de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires de M. [T] [J]. 

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus. 

Sur les demandes accessoires : 

M. [T] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance et sera en conséquence débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] et la SARL Pro immo bat ayant été contraints d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, l’équité commande que M. [T] [J] soit condamné à payer la somme de 3 000 euros à M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] et 2000 euros à la SARL Pro immo bat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Pro immo bat tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [T] [J], 

DEBOUTE M. [T] [J] de l’ensemble de ses demandes, 

CONDAMNE M. [T] [J] aux dépens, 

CONDAMNE M. [T] [J] à verser à M. [W] [Z] et Mme [M] [O] épouse [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE M. [T] [J] à verser à la SARL Pro immo bat la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE










LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 5] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.