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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 27 août 2026, n° 24/02514

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 1er septembre 2016, Madame [K] [I] et Madame [H] [C] ont conclu une convention d’occupation précaire pour une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 2], jusqu’au 30 juin 2017 pour un loyer mensuel de 650 euros par mois.

Il est constant qu’à compter du 1er juillet 2017, un bail verbal classique a été conclu selon les mêmes caractéristiques, avec un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 100 euros par mois.

Suivant acte sous seing privé signé le 30 novembre 2022 prenant effet le 1er décembre 2022, Madame [K] [I] a donné en location à Madame [H] [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 2], jusqu’au 30 novembre 2025, pour un loyer mensuel de 707,13 euros mensuel, outre une provision sur charges de 100 euros par mois. 

Par exploit en date du 5 novembre 2024, Madame [H] [C] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 1] aux fins de voir :

- Juger Madame [H] [C] recevable et bien-fondé en son action,
- Juger que Madame [K] [I] a manqué à ses obligations en qualité de bailleur, 
- Condamner Madame [K] [I] à lui payer la somme de 10.667,90 € ; 
- Fixer le loyer à la somme de 576 € par mois,
- Ordonner la restitution du trop versé,
- Dire nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle du 20 aout 2024,
- Condamner Madame [I] à lui payer une somme de 1.800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
- Condamner Madame [K] [I] aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 17 novembre 2025.

A l'audience, Madame [H] [C] est représentée par son conseil. Celui-ci s'en rapporte à ses écritures pour demander de :

- JUGER Madame [H] [C] recevable et bien-fondé en son action,
- JUGER que Madame [K] [I] a manqué à ses obligations en qualité de bailleur,
- CONDAMNER Madame [K] [I] à payer à Madame [H] [C] la somme de 10.667,90 €.,
- Fixer le loyer à la somme de 576 € par mois ;
- DIRE nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle du 20 août 2024 ;
- DEBOUTER Madame [K] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER Madame [K] [I] à payer à Madame [H] [C] la somme de 1.800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
- CONDAMNER Madame [K] [I] aux entiers dépens.

Elle a ajouté qu’elle contestait le congé délivré en août 2024. Elle a rappelé qu’une convention d’occupation précaire avait été conclue et qu’une demande de loyer rétroactif sur plus de cinq ans avait été effectuée par la bailleresse. Elle a ajouté que depuis 2022, la bailleresse menaçait de couper l’eau ou l’électricité si ses exigences n’étaient pas respectées.




Elle a indiqué qu’elle avait fourni un DPE, couvrant les trois logements, sans préciser lequel était concerné. Elle a sollicité une diminution du loyer en fonction de la surface retenue en estimant qu’aucune forclusion ne s’applique, sinon cela constituerait un préjudice de jouissance d’un même montant.

Elle a également demandé la restitution des loyers et rappelé que la bailleresse ne pouvait pas procéder à plusieurs révisions du loyer au cours d’une même année, les montants demandés ne correspondant pas à la réalité. Sur le relevé cadastral, elle a soutenu qu’elle n’était pas la seule propriétaire et que la bailleresse ne fournissait aucun justificatif pour les charges.

Enfin, elle a souligné qu’un congé avait été délivré pour récupérer le logement afin d’effectuer des travaux, mais que le même congé avait également été donné à un autre locataire pour les mêmes raisons, alors que les deux logements ne pouvaient être réunis.

* * *

A l'audience, Madame [K] [I] est représentée par son conseil. Celui-ci s'en rapporte à ses écritures (conclusions n°3) pour demander de : 
- JUGER Madame [I] recevable et bien-fondé en ses demandes
- JUGER que Madame [I] a respecté ses obligations en qualité de bailleresse
- JUGER que Madame [C] a accepté volontairement de déroger aux dispositions légales d'ordre public en régularisant le bail du 1er décembre 2022

Sur la demande de diminution du loyer, 
-DEBOUTER Madame [C] de ses demandes prétentions moyens présentées au titre de la diminution du loyer ;
Sur la révision du loyer, 
-DEBOUTER Madame [C] de ses demandes prétentions moyens présentées au titre de la révision du loyer ;
Sur le congé pour reprise, 
-DEBOUTER Madame [C] de ses demandes prétentions moyens présentées au titre du congés pour reprise ;
Sur le DPE, 
-DEBOUTER Madame [C] de ses demandes prétentions moyens présentées au titre de l'absence de DPE ;
Sur l’arriéré de charges et loyers, 
-CONDAMNER Madame [C] à payer à Madame [I] une somme de 1 216,60 € au titre de son arriéré de loyer et de charges, 

En tout état de cause, 
-CONDAMNER Madame [C] à payer à Madame [I] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts sur son préjudice moral ; 
-DEBOUTER Madame [C] du surplus de ses demandes ; 
-JUGER qu'il n'y a pas lieu de voir ordonner l'exécution provisoire
-CONDAMNER Madame [C] d'avoir à payer à Madame [I] une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026, prorogé en dernier lieu au 27 août 2026.

Motifs

MOTIVATION

1- Sur la recevabilité des demandes

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 32 du code de procédure civile précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, il est constant que Madame [H] [C] est locataire du bien concerné par le bail en date du 30 novembre 2022 et prenant effet le 1er décembre 2022. Elle justifie d’un intérêt personnel, direct et actuel à agir aux fins de voir examiner les prétentions qu’elle forme à l’encontre de la bailleresse.

Par conséquent, l’action de Madame [H] [C] est déclarée recevable.

S’agissant de la qualité et intérêt à agir de Madame [K] [I], Madame [H] [C] soutient qu’un doute existerait quant à la légitimité de cette dernière à intervenir à la présente instance. En effet, elle fait valoir que le bien immobilier, objet du litige, serait détenu en indivision. 

Toutefois, il résulte du contrat de bail en date du 30 novembre 2022 et prenant effet le 1er décembre 2022 que Madame [K] [I] est seule désignée en qualité de bailleresse. 
Le bail n’a donc pas été conclu au nom d’une indivision et aucun autre titulaire de droits réels n’y est mentionné.

Bien que le relevé de propriété versé aux débats (pièce n°24) fasse apparaître l’existence de droits réels concurrents sur le bien situé [Adresse 2] (anciennement [Adresse 4], à [Localité 2], au profit de Madame [K] [I] et de Monsieur [Y] [B] [U] [L], aucun acte notarié constitutif d’une indivision n’est produit.

En sa qualité de bailleresse, Madame [K] [I] justifie ainsi d'un intérêt et d'une qualité à agir, tant pour répondre aux demandes formées à son encontre que pour présenter ses propres prétentions.

Par conséquent, l'action de Madame [K] [I] est déclarée recevable.

2- Sur la demande de la somme de 10.667,90 euros et la fixation du loyer à la somme de 576 euros 

Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022 « III. — La révision et la majoration


de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ».
Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ». 

* * *

En l’espèce, Madame [H] [C] sollicite la somme de 10.667,90 euros correspondant 
- 757,77 euros au titre de trois années de régularisation rétroactive de loyers prescrites ;
- 7.130,98 euros au titre d’une diminution de loyer jusqu’au 30 mai 2024 avec la fixation du loyer à 576 euros par mois ;
- 779,15 euros correspondant à la restitution des loyers trop-perçus entre juin 2024 et novembre 2024.
- 2 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

Tout d’abord, Madame [H] [C] sollicite le remboursement de la somme de 757,77 euros. Elle soutient que Madame [K] [I] aurait procédé à une révision du loyer assortie d’une régularisation rétroactive sur une période de six années, pour un montant total de 1 177,22 euros, alors que seule une période de trois années aurait pu être légalement réclamée en raison de la prescription.

Il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel est passé de 650 euros à 694,99 euros à compter du mois d’août 2022 (pièce n°5).

Cependant, il est constant qu’à cette date, les parties étaient liées par un bail verbal depuis le 1er juillet 2017, aux mêmes conditions financières que la convention d’occupation précaire précédente, soit un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.
La convention d’occupation précaire, conclue antérieurement pour la période du 1er septembre 2016 au 30 juin 2017, ne comportait pas davantage de stipulation relative à une révision du loyer.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas contesté que Madame [H] [C] a réglé la somme totale de 1 177,22 euros, répartie en trois virements mensuels, dans le cadre d’un accord entre les parties. En effet, cet accord comprenait notamment : la réalisation de travaux d’amélioration du logement, notamment en matière de chauffage et d’isolation, ainsi que la conclusion d’un bail d’habitation (pièces n°[Adresse 5] et 9).

Néanmoins, à supposer même que les travaux d’amélioration du chauffage et de l’isolation n’aient pas été exécutés ou que la loi du 22 août 2021 interdit la révision des loyers classés en catégorie F et G, ces circonstances sont sans incidence. En effet, le versement de la somme de 1 177,22 euros ne saurait être analysé comme une régularisation rétroactive de loyers, mais comme la contrepartie directe d’un accord entre les parties avec une exécution partielle par la signature du bail le 30 novembre 2022.




Le non-respect des obligations relatives aux travaux d’amélioration du chauffage et de l’isolation relève donc d’une inexécution contractuelle et ne saurait justifier la restitution des sommes versées sur le fondement de la prescription des loyers. 

Par conséquent, Madame [H] [C] sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 707,43 euros.

Deuxièmement, Madame [H] [C] sollicite :
- La restitution d’un montant de 7.130,98 euros au titre d’une diminution de loyer jusqu’au 30 mai 2024
- La restitution des loyers trop-perçus pour la période de juin 2024 à novembre 2024, soit 779,15 euros ;
- L’application de la baisse de loyer sur le loyer actuel de 731,830 euros, à compter de décembre 2024, le montant réel du loyer s’élevant à 576 euros. 

Il est constant que le contrat de bail conclu entre les parties le prévoit une surface habitable de 82,40 m² (pièce n°2).

Madame [H] [C] produit une attestation de surface habitable datée du 15 décembre 2022 et établie par la société Armor [Localité 2] Diagnostics indiquant que la surface habitable totale du logement est de 67,60 m² et que la surface au sol totale est de 90,59 m² (pièce n°6).

Il en résulte un écart de surface de 14,80 m², correspondant à une différence de 17,96 % par rapport à la surface contractuellement mentionnée, ce qui dépasse le seuil prévu à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’existence d’une erreur de surface est donc caractérisée.

Madame [H] [C] produit ainsi : 

Une LRAR du 2 mai 2024 par laquelle son conseil sollicitait notamment la restitution de la somme de 7 130,98 euros, correspondant à une diminution de loyer pour une période de trois années à compter de cette demande (pièce n°22).

Il résulte des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire devait saisir le juge dans un délai de 4 mois suivant sa demande. 

Le délai de quatre mois, courant à compter du 2 mai 2024, expirait le 2 septembre 2024. Or, il est constant que l’assignation n’a été délivrée que le 5 novembre 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai légal.

Aucune relance en date du 25 juillet 2024 n’est versée aux débats. 

Dès lors, l’action de Madame [H] [C] tendant à la diminution du loyer sur le fondement de l’erreur de surface est forclose.

Cette forclusion fait donc obstacle tant à la diminution rétroactive du loyer, qu’à la restitution des loyers prétendument trop perçus pour la période de juin à novembre 2024, ainsi qu’à l’application d’un nouveau montant de loyer à compter de décembre 2024.

Par conséquent, Madame [H] [C] sera donc déboutée de sa demande de diminution de loyer, de restitution des loyers prétendument trop perçus et de l’application d’un nouveau montant de loyer.


Enfin, Madame [H] [C] sollicite, à titre subsidiaire, la somme de 2 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance.

Cependant, il lui appartenait de démontrer la nature et l’ampleur du préjudice subi. Elle n’apporte aucun élément probant permettant de caractériser un tel préjudice. En effet, il n’est pas établi que la surface du logement l’aurait empêché d’en user conformément à sa destination, ni qu’elle aurait subi une gêne liée à une moindre superficie.

Il est également constant que Madame [H] [C] occupe les lieux depuis plusieurs années, sans qu’aucun élément ne vienne démontrer un trouble de jouissance. 
Le préjudice allégué est donc insuffisamment caractérisé.

Par conséquent, Madame [H] [C] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance.

3°/ Sur la demande de dommages et intérêts pour absence de diagnostic de performance énergétique 

Selon l’article 3 3 de la loi du 6 juillet 1989, « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126 26 du Code de la construction et de l’habitation ».

Selon l’article R111-1 du Code de la construction et de l’habitation « Constituent des bâtiments d'habitation au sens du présent livre les bâtiments ou parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers, tels que les foyers de jeunes travailleurs et les foyers pour personnes âgées autonomes, à l'exclusion des locaux exclusivement à usage professionnel, des établissements recevant du public au sens de l'article R. 143-2 et des immeubles de grande hauteur au sens de l'article R.146-3. Sont considérés comme foyers pour personnes âgées autonomes les établissements dont le niveau de dépendance moyen des résidents est inférieur à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l'intérieur et des personnes âgées, et qui accueillent une proportion de résidents dépendants dans la limite d'un taux fixé par l'arrêté précité.
Un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ».

En l’espèce, Madame [H] [C] sollicite des dommages et intérêts au titre du manquement du bailleur à son obligation légale de fournir un DPE conforme et en cours de validité.

Madame [K] [I] conteste et fait valoir que :
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide a été remis le 21 mai 2009, 
La durée de validité d’un DPE étant de dix ans, le diagnostic remis par Madame [K] [I] à Madame [H] [C] n'est en aucun cas caduc et aucune nouvelle réalisation du DPE n’était requise lors de la régularisation du bail de 2022, 
Un nouveau diagnostic ne sera nécessaire qu’en cas de changement de locataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, 
Le DPE devait être demandé avant le renouvellement du bail, donc avant le 1er décembre 2022, 
Madame [H] [C] omet de faire part des travaux d’amélioration du logement effectué, tous les radiateurs ayant été changés pour des radiateurs à cœur de pierre et une deuxième couche de 20 centimètres de laine de verre a été rajoutée dans le toit,



Cependant, il constant que la durée de validité réglementaire d’un DPE est de dix années à compter de sa date d’établissement. 

Le DPE remis le 21 mai 2009 était donc périmé depuis le 21 mai 2019, et ne pouvait valablement être annexé ni aux baux antérieurs ni au bail actuellement en cours. 

Madame [K] [I] soutient ensuite qu’elle n’était pas tenue d’établir un nouveau diagnostic lors de la régularisation du bail en 2022 au motif qu’il s’agissait de baux successifs entre les mêmes parties, sans changement de locataire et que la locataire n’a soulevé l’absence du DPE qu’en 2024. 

Cependant, selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un diagnostic de performance énergétique conforme et en cours de validité doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, sans opérer de distinction selon l’existence de baux successifs ni selon l’absence de changement de locataire.

En effet, l’obligation légale de remise d’un DPE conforme et en cours de validité ne peut être affectée par l’existence de baux successifs entre les mêmes parties, ni par l’absence de contestation de la locataire. 

La bailleresse fait également valoir que le DPE aurait dû être demandé avant le renouvellement du bail, soit avant le 1er décembre 2022.

Toutefois, l’obligation de fournir un DPE conforme et valide pèse exclusivement sur le bailleur et ne saurait être subordonnée à une demande préalable du locataire.

Le défaut de demande préalable du DPE ne peut donc valoir renonciation de son droit.

Enfin, Madame [K] [I] reproche à la locataire de ne pas avoir mentionné les travaux d’amélioration réalisés dans le logement, consistant notamment dans le remplacement des radiateurs par des radiateurs à cœur de pierre et l’ajout d’une seconde couche de laine de verre de vingt centimètres dans les combles.

Toutefois, ces éléments sont sans incidence sur le litige. D’une part, ces travaux ne sauraient pallier l’absence de remise d’un DPE conforme et en cours de validité et d’autre part, ils démontrent la nécessité de l’établissement d’un nouveau DPE afin de refléter la performance énergétique actualisée du logement.

Dès lors, il est suffisamment établi qu’aucun diagnostic de performance énergétique conforme et en cours de validité n’a été annexé au bail, malgré les demandes répétées de la locataire, ce qui constitue un manquement du bailleur à son obligation légale d’information et de délivrance.

Par conséquent, Madame [K] [I] sera condamnée à verser à Madame [H] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

4° Sur la demande de paiement de la somme de 1 216,60 euros au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
"payer le loyer les charges récupérables aux termes convenus".

Le décret n°87-713 du 2- août 1987 relatif aux charges récupérables retient comme telles la taxe d’ordure ménagère ainsi que les frais d’entretien du chauffage.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la somme de 1.036,54 euros au titre de l’arriéré de charges et


la somme de 180,06 euros au titre de son arriéré de loyer. 
Elle verse aux débats :
Une LRAR en date du 18 avril 2023 dans laquelle elle sollicite le remboursement des ordures ménagères sur les 5 dernières années, soit 691,50 euros (pièce adversaire n°4),
Une LRAR en date du 21 juillet 2023 sollicitant la somme de 402 euros au titre des ordures ménagères pour la période allant de 2020 à 2022, réitérée par LRAR le [Adresse 5] août 2023 (pièce adversaire n°6 et 7).
Une mise en demeure en date du 20 août 2023 de payer la somme de 262,32 euros incluant le prix de 4 LRAR (pièce adversaire n°9).
Une mise en demeure en date du 5 septembre 2023 de payer la somme de 411,50 euros comprenant la redevance incitative 2023 (pièce adversaire n°11).

Il apparaît toutefois que la bailleresse ne produit aucun justificatif détaillé permettant d’identifier avec précision les montants correspondant aux logements loués, notamment les avis d’imposition de taxe foncière comprenant la fraction de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

De surcroît, les montants réclamés varient entre les différentes mises en demeure et les adresses mentionnées ([Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 2], [Localité 3]) sont confuses. Les tableaux produits ne permettent aucune compréhension claire des sommes réclamées. Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la locataire a reçu deux avis de taxe d’habitation pour l’année 2023, l’un relatif au logement situé « [Adresse 5] » pour un montant de 768 euros, l’autre concernant le logement situé « [Adresse 2] » pour un montant de 257 euros (pièce n° [Adresse 5]), ce qui démontre la confusion entre les logements et l’incertitude des charges locatives réellement dues.

Dès lors, aucun décompte détaillé et cohérent de l’arriéré locatif n’est produit aux débats.

En tout état de cause, il ressort d’un courriel en date du [Adresse 5] avril 2025 que Madame [K] [I] a réclamé à Madame [H] [C] la somme de 1 036,54 euros au titre des charges impayées et la somme de 72,24 euros au titre des loyers impayés (pièce n° 27).

Il est constant que Madame [H] [C] a procédé au règlement de la somme de 1 036,54 euros le 10 avril 2025, puis a versé les de 731,83 euros et de 100 euros le 2 et 3 mai 2025 (pièces n°26 et 40).

Par conséquent, Madame [K] [I] sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 1 216,60 euros au titre de l’arriéré locatif.

5- Sur la validité du congé de reprise

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (…) A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».
L’article 15 I poursuit : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.»

En l’espèce, lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu que le bail expirait le 30 novembre 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats que le congé pour reprise a été notifié à la locataire par


LRAR le 20 août 2024 (pièce n°25). Le congé a ainsi été notifié plus de six mois avant la date d’échéance du bail.

Le congé est dès lors régulier en la forme.

S’agissant du bien-fondé du congé, il est précisé que le congé est justifié par la nécessité de réaliser des travaux au [Adresse 7] impliquant que la maison soit vidée. 

La bailleresse précise dans ses écritures que situation de santé actuelle impose la réalisation d’importants travaux dans sa maison, lesquels la rendront inoccupable durant de nombreux mois. 

Il est constant que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Cependant, aucun élément ne permet d’établir, à la date de notification du congé, la nature exacte, l’ampleur ou la durée des travaux invoqués.

De plus, tant le congé délivré que les devis notamment en date du 5 août 2025, 1er août 2025 ou encore du 23 juillet 2025 concernent une adresse différente du logement de Madame [H] [C] et sont postérieurs à la notification du congé (pièce adversaire n°16). Ainsi, aucun élément ne permet de caractériser la réalité du motif allégué au moment de la délivrance du congé.

En outre, le congé mentionne une reprise motivée par des travaux alors que Madame [K] [I] allègue principalement des problèmes de santé. Or, le bailleur est lié par le motif indiqué dans l’acte de congé et ne peut le modifier. De plus, les documents relatifs à son état de santé sont également postérieurs à la notification du congé (pièce adversaire n°17).

Néanmoins, Madame [H] [C] ne démontre nullement que l’annonce de mise en location d’une maison à partir du 1er janvier 2026 concerne le logement loué (pièce n°41).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [K] [I] ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la reprise invoquée au sens de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré le 20 août 2024 sera en conséquence déclaré nul et de nul effet, et Madame [K] [I] sera déboutée de sa demande tendant à voir constater la validité du congé.

6 - Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Madame [K] [I] sollicite la condamnation de Madame [H] [C] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Cependant, il lui appartient de démontrer la nature et l’ampleur du préjudice allégué. Or, elle ne rapporte aucun élément probant permettant de caractériser un préjudice moral. Dès lors, le préjudice n'est pas caractérisé.

En conséquence, Madame [K] [I] sera déboutée de sa demande portant sur la somme de 3 000 euros. 

7 - Sur les autres demandes 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux


 dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’occurrence, Madame [K] [I] qui succombe devra supporter les dépens.

Madame [K] [I] sera également condamnée au paiement à Madame [H] [C] de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE recevables les actions de Madame [H] [C] et de Madame [K] [I] ;

DÉBOUTE Madame [H] [C] de sa demande de paiement contre Madame [K] [I] de la somme de 10.667,90 euros ;

DÉBOUTE Madame [H] [C] de sa demande portant sur la fixation du loyer à la somme de 576 euros par mois ; 

CONSTATE que Madame [K] [I] a manqué à son obligation légale d'annexer un Diagnostic de Performance Énergétique conforme et en cours de validité ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à Madame [H] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce manquement ;

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivré le 20 août 2024 par Madame [K] [I] à Madame [H] [C] ;

PRECISE le contrat de bail doit se poursuivre entre les parties selon les modalités définies par le contrat;

DÉBOUTE Madame [K] [I] de sa demande de paiement de la somme de 1 216,60 euros au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE Madame [K] [I] de sa demande portant sur la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à Madame [H] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [I] aux entiers dépens.










La présente décision a été signée par Madame Sandrine GODELAIN, juge des contentieux de la protection et par Madame BEDEL, greffière, lors de son prononcé

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION













Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.



le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Maître DELPIERRE

- 1 CCC par dépôt en case à Maître GEANTY

- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
Annexe 2
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00402
N° RG 24/02514 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FWHT
Le 27 AOUT 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIERS : Madame LAVIOLETTE, lors des débats et de Madame BEDEL, lors du prononcé 

DÉBATS : à l'audience publique du 17 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 27 AOUT 2026, après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt sept Août deux mil vingt six 



ENTRE :

Madame [H] [C], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Rozenn DELPIERRE, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, 


ET :

Madame [K] [I], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître GEANTY, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 1er septembre 2016, Madame [K] [I] et Madame [H] [C] ont conclu une convention d’occupation précaire pour une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 2], jusqu’au 30 juin 2017 pour un loyer mensuel de 650 euros par mois.

Il est constant qu’à compter du 1er juillet 2017, un bail verbal classique a été conclu selon les mêmes caractéristiques, avec un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 100 euros par mois.

Suivant acte sous seing privé signé le 30 novembre 2022 prenant effet le 1er décembre 2022, Madame [K] [I] a donné en location à Madame [H] [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 2], jusqu’au 30 novembre 2025, pour un loyer mensuel de 707,13 euros mensuel, outre une provision sur charges de 100 euros par mois. 

Par exploit en date du 5 novembre 2024, Madame [H] [C] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 1] aux fins de voir :

- Juger Madame [H] [C] recevable et bien-fondé en son action,
- Juger que Madame [K] [I] a manqué à ses obligations en qualité de bailleur, 
- Condamner Madame [K] [I] à lui payer la somme de 10.667,90 € ; 
- Fixer le loyer à la somme de 576 € par mois,
- Ordonner la restitution du trop versé,
- Dire nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle du 20 aout 2024,
- Condamner Madame [I] à lui payer une somme de 1.800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
- Condamner Madame [K] [I] aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 17 novembre 2025.

A l'audience, Madame [H] [C] est représentée par son conseil. Celui-ci s'en rapporte à ses écritures pour demander de :

- JUGER Madame [H] [C] recevable et bien-fondé en son action,
- JUGER que Madame [K] [I] a manqué à ses obligations en qualité de bailleur,
- CONDAMNER Madame [K] [I] à payer à Madame [H] [C] la somme de 10.667,90 €.,
- Fixer le loyer à la somme de 576 € par mois ;
- DIRE nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle du 20 août 2024 ;
- DEBOUTER Madame [K] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER Madame [K] [I] à payer à Madame [H] [C] la somme de 1.800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
- CONDAMNER Madame [K] [I] aux entiers dépens.

Elle a ajouté qu’elle contestait le congé délivré en août 2024. Elle a rappelé qu’une convention d’occupation précaire avait été conclue et qu’une demande de loyer rétroactif sur plus de cinq ans avait été effectuée par la bailleresse. Elle a ajouté que depuis 2022, la bailleresse menaçait de couper l’eau ou l’électricité si ses exigences n’étaient pas respectées.




Elle a indiqué qu’elle avait fourni un DPE, couvrant les trois logements, sans préciser lequel était concerné. Elle a sollicité une diminution du loyer en fonction de la surface retenue en estimant qu’aucune forclusion ne s’applique, sinon cela constituerait un préjudice de jouissance d’un même montant.

Elle a également demandé la restitution des loyers et rappelé que la bailleresse ne pouvait pas procéder à plusieurs révisions du loyer au cours d’une même année, les montants demandés ne correspondant pas à la réalité. Sur le relevé cadastral, elle a soutenu qu’elle n’était pas la seule propriétaire et que la bailleresse ne fournissait aucun justificatif pour les charges.

Enfin, elle a souligné qu’un congé avait été délivré pour récupérer le logement afin d’effectuer des travaux, mais que le même congé avait également été donné à un autre locataire pour les mêmes raisons, alors que les deux logements ne pouvaient être réunis.

* * *

A l'audience, Madame [K] [I] est représentée par son conseil. Celui-ci s'en rapporte à ses écritures (conclusions n°3) pour demander de : 
- JUGER Madame [I] recevable et bien-fondé en ses demandes
- JUGER que Madame [I] a respecté ses obligations en qualité de bailleresse
- JUGER que Madame [C] a accepté volontairement de déroger aux dispositions légales d'ordre public en régularisant le bail du 1er décembre 2022

Sur la demande de diminution du loyer, 
-DEBOUTER Madame [C] de ses demandes prétentions moyens présentées au titre de la diminution du loyer ;
Sur la révision du loyer, 
-DEBOUTER Madame [C] de ses demandes prétentions moyens présentées au titre de la révision du loyer ;
Sur le congé pour reprise, 
-DEBOUTER Madame [C] de ses demandes prétentions moyens présentées au titre du congés pour reprise ;
Sur le DPE, 
-DEBOUTER Madame [C] de ses demandes prétentions moyens présentées au titre de l'absence de DPE ;
Sur l’arriéré de charges et loyers, 
-CONDAMNER Madame [C] à payer à Madame [I] une somme de 1 216,60 € au titre de son arriéré de loyer et de charges, 

En tout état de cause, 
-CONDAMNER Madame [C] à payer à Madame [I] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts sur son préjudice moral ; 
-DEBOUTER Madame [C] du surplus de ses demandes ; 
-JUGER qu'il n'y a pas lieu de voir ordonner l'exécution provisoire
-CONDAMNER Madame [C] d'avoir à payer à Madame [I] une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026, prorogé en dernier lieu au 27 août 2026.







MOTIVATION

1- Sur la recevabilité des demandes

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 32 du code de procédure civile précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, il est constant que Madame [H] [C] est locataire du bien concerné par le bail en date du 30 novembre 2022 et prenant effet le 1er décembre 2022. Elle justifie d’un intérêt personnel, direct et actuel à agir aux fins de voir examiner les prétentions qu’elle forme à l’encontre de la bailleresse.

Par conséquent, l’action de Madame [H] [C] est déclarée recevable.

S’agissant de la qualité et intérêt à agir de Madame [K] [I], Madame [H] [C] soutient qu’un doute existerait quant à la légitimité de cette dernière à intervenir à la présente instance. En effet, elle fait valoir que le bien immobilier, objet du litige, serait détenu en indivision. 

Toutefois, il résulte du contrat de bail en date du 30 novembre 2022 et prenant effet le 1er décembre 2022 que Madame [K] [I] est seule désignée en qualité de bailleresse. 
Le bail n’a donc pas été conclu au nom d’une indivision et aucun autre titulaire de droits réels n’y est mentionné.

Bien que le relevé de propriété versé aux débats (pièce n°24) fasse apparaître l’existence de droits réels concurrents sur le bien situé [Adresse 2] (anciennement [Adresse 4], à [Localité 2], au profit de Madame [K] [I] et de Monsieur [Y] [B] [U] [L], aucun acte notarié constitutif d’une indivision n’est produit.

En sa qualité de bailleresse, Madame [K] [I] justifie ainsi d'un intérêt et d'une qualité à agir, tant pour répondre aux demandes formées à son encontre que pour présenter ses propres prétentions.

Par conséquent, l'action de Madame [K] [I] est déclarée recevable.

2- Sur la demande de la somme de 10.667,90 euros et la fixation du loyer à la somme de 576 euros 

Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022 « III. — La révision et la majoration


de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ».
Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ». 

* * *

En l’espèce, Madame [H] [C] sollicite la somme de 10.667,90 euros correspondant 
- 757,77 euros au titre de trois années de régularisation rétroactive de loyers prescrites ;
- 7.130,98 euros au titre d’une diminution de loyer jusqu’au 30 mai 2024 avec la fixation du loyer à 576 euros par mois ;
- 779,15 euros correspondant à la restitution des loyers trop-perçus entre juin 2024 et novembre 2024.
- 2 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

Tout d’abord, Madame [H] [C] sollicite le remboursement de la somme de 757,77 euros. Elle soutient que Madame [K] [I] aurait procédé à une révision du loyer assortie d’une régularisation rétroactive sur une période de six années, pour un montant total de 1 177,22 euros, alors que seule une période de trois années aurait pu être légalement réclamée en raison de la prescription.

Il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel est passé de 650 euros à 694,99 euros à compter du mois d’août 2022 (pièce n°5).

Cependant, il est constant qu’à cette date, les parties étaient liées par un bail verbal depuis le 1er juillet 2017, aux mêmes conditions financières que la convention d’occupation précaire précédente, soit un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.
La convention d’occupation précaire, conclue antérieurement pour la période du 1er septembre 2016 au 30 juin 2017, ne comportait pas davantage de stipulation relative à une révision du loyer.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas contesté que Madame [H] [C] a réglé la somme totale de 1 177,22 euros, répartie en trois virements mensuels, dans le cadre d’un accord entre les parties. En effet, cet accord comprenait notamment : la réalisation de travaux d’amélioration du logement, notamment en matière de chauffage et d’isolation, ainsi que la conclusion d’un bail d’habitation (pièces n°[Adresse 5] et 9).

Néanmoins, à supposer même que les travaux d’amélioration du chauffage et de l’isolation n’aient pas été exécutés ou que la loi du 22 août 2021 interdit la révision des loyers classés en catégorie F et G, ces circonstances sont sans incidence. En effet, le versement de la somme de 1 177,22 euros ne saurait être analysé comme une régularisation rétroactive de loyers, mais comme la contrepartie directe d’un accord entre les parties avec une exécution partielle par la signature du bail le 30 novembre 2022.




Le non-respect des obligations relatives aux travaux d’amélioration du chauffage et de l’isolation relève donc d’une inexécution contractuelle et ne saurait justifier la restitution des sommes versées sur le fondement de la prescription des loyers. 

Par conséquent, Madame [H] [C] sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 707,43 euros.

Deuxièmement, Madame [H] [C] sollicite :
- La restitution d’un montant de 7.130,98 euros au titre d’une diminution de loyer jusqu’au 30 mai 2024
- La restitution des loyers trop-perçus pour la période de juin 2024 à novembre 2024, soit 779,15 euros ;
- L’application de la baisse de loyer sur le loyer actuel de 731,830 euros, à compter de décembre 2024, le montant réel du loyer s’élevant à 576 euros. 

Il est constant que le contrat de bail conclu entre les parties le prévoit une surface habitable de 82,40 m² (pièce n°2).

Madame [H] [C] produit une attestation de surface habitable datée du 15 décembre 2022 et établie par la société Armor [Localité 2] Diagnostics indiquant que la surface habitable totale du logement est de 67,60 m² et que la surface au sol totale est de 90,59 m² (pièce n°6).

Il en résulte un écart de surface de 14,80 m², correspondant à une différence de 17,96 % par rapport à la surface contractuellement mentionnée, ce qui dépasse le seuil prévu à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’existence d’une erreur de surface est donc caractérisée.

Madame [H] [C] produit ainsi : 

Une LRAR du 2 mai 2024 par laquelle son conseil sollicitait notamment la restitution de la somme de 7 130,98 euros, correspondant à une diminution de loyer pour une période de trois années à compter de cette demande (pièce n°22).

Il résulte des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire devait saisir le juge dans un délai de 4 mois suivant sa demande. 

Le délai de quatre mois, courant à compter du 2 mai 2024, expirait le 2 septembre 2024. Or, il est constant que l’assignation n’a été délivrée que le 5 novembre 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai légal.

Aucune relance en date du 25 juillet 2024 n’est versée aux débats. 

Dès lors, l’action de Madame [H] [C] tendant à la diminution du loyer sur le fondement de l’erreur de surface est forclose.

Cette forclusion fait donc obstacle tant à la diminution rétroactive du loyer, qu’à la restitution des loyers prétendument trop perçus pour la période de juin à novembre 2024, ainsi qu’à l’application d’un nouveau montant de loyer à compter de décembre 2024.

Par conséquent, Madame [H] [C] sera donc déboutée de sa demande de diminution de loyer, de restitution des loyers prétendument trop perçus et de l’application d’un nouveau montant de loyer.


Enfin, Madame [H] [C] sollicite, à titre subsidiaire, la somme de 2 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance.

Cependant, il lui appartenait de démontrer la nature et l’ampleur du préjudice subi. Elle n’apporte aucun élément probant permettant de caractériser un tel préjudice. En effet, il n’est pas établi que la surface du logement l’aurait empêché d’en user conformément à sa destination, ni qu’elle aurait subi une gêne liée à une moindre superficie.

Il est également constant que Madame [H] [C] occupe les lieux depuis plusieurs années, sans qu’aucun élément ne vienne démontrer un trouble de jouissance. 
Le préjudice allégué est donc insuffisamment caractérisé.

Par conséquent, Madame [H] [C] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance.

3°/ Sur la demande de dommages et intérêts pour absence de diagnostic de performance énergétique 

Selon l’article 3 3 de la loi du 6 juillet 1989, « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126 26 du Code de la construction et de l’habitation ».

Selon l’article R111-1 du Code de la construction et de l’habitation « Constituent des bâtiments d'habitation au sens du présent livre les bâtiments ou parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers, tels que les foyers de jeunes travailleurs et les foyers pour personnes âgées autonomes, à l'exclusion des locaux exclusivement à usage professionnel, des établissements recevant du public au sens de l'article R. 143-2 et des immeubles de grande hauteur au sens de l'article R.146-3. Sont considérés comme foyers pour personnes âgées autonomes les établissements dont le niveau de dépendance moyen des résidents est inférieur à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l'intérieur et des personnes âgées, et qui accueillent une proportion de résidents dépendants dans la limite d'un taux fixé par l'arrêté précité.
Un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ».

En l’espèce, Madame [H] [C] sollicite des dommages et intérêts au titre du manquement du bailleur à son obligation légale de fournir un DPE conforme et en cours de validité.

Madame [K] [I] conteste et fait valoir que :
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide a été remis le 21 mai 2009, 
La durée de validité d’un DPE étant de dix ans, le diagnostic remis par Madame [K] [I] à Madame [H] [C] n'est en aucun cas caduc et aucune nouvelle réalisation du DPE n’était requise lors de la régularisation du bail de 2022, 
Un nouveau diagnostic ne sera nécessaire qu’en cas de changement de locataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, 
Le DPE devait être demandé avant le renouvellement du bail, donc avant le 1er décembre 2022, 
Madame [H] [C] omet de faire part des travaux d’amélioration du logement effectué, tous les radiateurs ayant été changés pour des radiateurs à cœur de pierre et une deuxième couche de 20 centimètres de laine de verre a été rajoutée dans le toit,



Cependant, il constant que la durée de validité réglementaire d’un DPE est de dix années à compter de sa date d’établissement. 

Le DPE remis le 21 mai 2009 était donc périmé depuis le 21 mai 2019, et ne pouvait valablement être annexé ni aux baux antérieurs ni au bail actuellement en cours. 

Madame [K] [I] soutient ensuite qu’elle n’était pas tenue d’établir un nouveau diagnostic lors de la régularisation du bail en 2022 au motif qu’il s’agissait de baux successifs entre les mêmes parties, sans changement de locataire et que la locataire n’a soulevé l’absence du DPE qu’en 2024. 

Cependant, selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un diagnostic de performance énergétique conforme et en cours de validité doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, sans opérer de distinction selon l’existence de baux successifs ni selon l’absence de changement de locataire.

En effet, l’obligation légale de remise d’un DPE conforme et en cours de validité ne peut être affectée par l’existence de baux successifs entre les mêmes parties, ni par l’absence de contestation de la locataire. 

La bailleresse fait également valoir que le DPE aurait dû être demandé avant le renouvellement du bail, soit avant le 1er décembre 2022.

Toutefois, l’obligation de fournir un DPE conforme et valide pèse exclusivement sur le bailleur et ne saurait être subordonnée à une demande préalable du locataire.

Le défaut de demande préalable du DPE ne peut donc valoir renonciation de son droit.

Enfin, Madame [K] [I] reproche à la locataire de ne pas avoir mentionné les travaux d’amélioration réalisés dans le logement, consistant notamment dans le remplacement des radiateurs par des radiateurs à cœur de pierre et l’ajout d’une seconde couche de laine de verre de vingt centimètres dans les combles.

Toutefois, ces éléments sont sans incidence sur le litige. D’une part, ces travaux ne sauraient pallier l’absence de remise d’un DPE conforme et en cours de validité et d’autre part, ils démontrent la nécessité de l’établissement d’un nouveau DPE afin de refléter la performance énergétique actualisée du logement.

Dès lors, il est suffisamment établi qu’aucun diagnostic de performance énergétique conforme et en cours de validité n’a été annexé au bail, malgré les demandes répétées de la locataire, ce qui constitue un manquement du bailleur à son obligation légale d’information et de délivrance.

Par conséquent, Madame [K] [I] sera condamnée à verser à Madame [H] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

4° Sur la demande de paiement de la somme de 1 216,60 euros au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
"payer le loyer les charges récupérables aux termes convenus".

Le décret n°87-713 du 2- août 1987 relatif aux charges récupérables retient comme telles la taxe d’ordure ménagère ainsi que les frais d’entretien du chauffage.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la somme de 1.036,54 euros au titre de l’arriéré de charges et


la somme de 180,06 euros au titre de son arriéré de loyer. 
Elle verse aux débats :
Une LRAR en date du 18 avril 2023 dans laquelle elle sollicite le remboursement des ordures ménagères sur les 5 dernières années, soit 691,50 euros (pièce adversaire n°4),
Une LRAR en date du 21 juillet 2023 sollicitant la somme de 402 euros au titre des ordures ménagères pour la période allant de 2020 à 2022, réitérée par LRAR le [Adresse 5] août 2023 (pièce adversaire n°6 et 7).
Une mise en demeure en date du 20 août 2023 de payer la somme de 262,32 euros incluant le prix de 4 LRAR (pièce adversaire n°9).
Une mise en demeure en date du 5 septembre 2023 de payer la somme de 411,50 euros comprenant la redevance incitative 2023 (pièce adversaire n°11).

Il apparaît toutefois que la bailleresse ne produit aucun justificatif détaillé permettant d’identifier avec précision les montants correspondant aux logements loués, notamment les avis d’imposition de taxe foncière comprenant la fraction de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

De surcroît, les montants réclamés varient entre les différentes mises en demeure et les adresses mentionnées ([Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 2], [Localité 3]) sont confuses. Les tableaux produits ne permettent aucune compréhension claire des sommes réclamées. Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la locataire a reçu deux avis de taxe d’habitation pour l’année 2023, l’un relatif au logement situé « [Adresse 5] » pour un montant de 768 euros, l’autre concernant le logement situé « [Adresse 2] » pour un montant de 257 euros (pièce n° [Adresse 5]), ce qui démontre la confusion entre les logements et l’incertitude des charges locatives réellement dues.

Dès lors, aucun décompte détaillé et cohérent de l’arriéré locatif n’est produit aux débats.

En tout état de cause, il ressort d’un courriel en date du [Adresse 5] avril 2025 que Madame [K] [I] a réclamé à Madame [H] [C] la somme de 1 036,54 euros au titre des charges impayées et la somme de 72,24 euros au titre des loyers impayés (pièce n° 27).

Il est constant que Madame [H] [C] a procédé au règlement de la somme de 1 036,54 euros le 10 avril 2025, puis a versé les de 731,83 euros et de 100 euros le 2 et 3 mai 2025 (pièces n°26 et 40).

Par conséquent, Madame [K] [I] sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 1 216,60 euros au titre de l’arriéré locatif.

5- Sur la validité du congé de reprise

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (…) A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».
L’article 15 I poursuit : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.»

En l’espèce, lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu que le bail expirait le 30 novembre 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats que le congé pour reprise a été notifié à la locataire par


LRAR le 20 août 2024 (pièce n°25). Le congé a ainsi été notifié plus de six mois avant la date d’échéance du bail.

Le congé est dès lors régulier en la forme.

S’agissant du bien-fondé du congé, il est précisé que le congé est justifié par la nécessité de réaliser des travaux au [Adresse 7] impliquant que la maison soit vidée. 

La bailleresse précise dans ses écritures que situation de santé actuelle impose la réalisation d’importants travaux dans sa maison, lesquels la rendront inoccupable durant de nombreux mois. 

Il est constant que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Cependant, aucun élément ne permet d’établir, à la date de notification du congé, la nature exacte, l’ampleur ou la durée des travaux invoqués.

De plus, tant le congé délivré que les devis notamment en date du 5 août 2025, 1er août 2025 ou encore du 23 juillet 2025 concernent une adresse différente du logement de Madame [H] [C] et sont postérieurs à la notification du congé (pièce adversaire n°16). Ainsi, aucun élément ne permet de caractériser la réalité du motif allégué au moment de la délivrance du congé.

En outre, le congé mentionne une reprise motivée par des travaux alors que Madame [K] [I] allègue principalement des problèmes de santé. Or, le bailleur est lié par le motif indiqué dans l’acte de congé et ne peut le modifier. De plus, les documents relatifs à son état de santé sont également postérieurs à la notification du congé (pièce adversaire n°17).

Néanmoins, Madame [H] [C] ne démontre nullement que l’annonce de mise en location d’une maison à partir du 1er janvier 2026 concerne le logement loué (pièce n°41).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [K] [I] ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la reprise invoquée au sens de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré le 20 août 2024 sera en conséquence déclaré nul et de nul effet, et Madame [K] [I] sera déboutée de sa demande tendant à voir constater la validité du congé.

6 - Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Madame [K] [I] sollicite la condamnation de Madame [H] [C] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Cependant, il lui appartient de démontrer la nature et l’ampleur du préjudice allégué. Or, elle ne rapporte aucun élément probant permettant de caractériser un préjudice moral. Dès lors, le préjudice n'est pas caractérisé.

En conséquence, Madame [K] [I] sera déboutée de sa demande portant sur la somme de 3 000 euros. 

7 - Sur les autres demandes 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux


 dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’occurrence, Madame [K] [I] qui succombe devra supporter les dépens.

Madame [K] [I] sera également condamnée au paiement à Madame [H] [C] de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE recevables les actions de Madame [H] [C] et de Madame [K] [I] ;

DÉBOUTE Madame [H] [C] de sa demande de paiement contre Madame [K] [I] de la somme de 10.667,90 euros ;

DÉBOUTE Madame [H] [C] de sa demande portant sur la fixation du loyer à la somme de 576 euros par mois ; 

CONSTATE que Madame [K] [I] a manqué à son obligation légale d'annexer un Diagnostic de Performance Énergétique conforme et en cours de validité ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à Madame [H] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce manquement ;

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivré le 20 août 2024 par Madame [K] [I] à Madame [H] [C] ;

PRECISE le contrat de bail doit se poursuivre entre les parties selon les modalités définies par le contrat;

DÉBOUTE Madame [K] [I] de sa demande de paiement de la somme de 1 216,60 euros au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE Madame [K] [I] de sa demande portant sur la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à Madame [H] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [I] aux entiers dépens.










La présente décision a été signée par Madame Sandrine GODELAIN, juge des contentieux de la protection et par Madame BEDEL, greffière, lors de son prononcé

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION













Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.



le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Maître DELPIERRE

- 1 CCC par dépôt en case à Maître GEANTY

- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes

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Mise à jour de la source le 2026-08-28T19:49:41.042Z.