Tribunal judiciaire de Vannes, 1ère chambre, 25 août 2026, n° 24/01410

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

OR / MM
N° RG 24/01410 - N° Portalis DBZI-W-B7I-EUKR 
MINUTE N° 26/125 
DU 25 août 2026

Jugement du VINGT-CINQ AOUT DEUX MILLE VINGT-SIX

AFFAIRE :
[G] [S] [C] [Z] épouse [K], [W] [D] [Z] épouse [R], [V] [Z], [J] [Z] épouse [T], [I] [Z]
c/
[X] [M] [B] [U]


ENTRE :
Madame [G] [S] [C] [Z] épouse [K], demeurant 750 rue Daniel Blervaque - 78955 CARRIERES-SOUS-POISSY
Madame [W] [D] [Z] épouse [R], demeurant 25 Le Mascroisier - 87370 LAURIERE
Madame [V] [Z],demeurant 1 Square de Reims - 93800 EPINAY-SUR-SEINE
Madame [J] [Z] épouse [T], demeurant 2 Moulin de Boirot - 87250 FOLLES
Monsieur [I] [Z], demeurant 14 Lotissement des Quatre Vents - 23210 MARSAC
Tous représentés par Maître Rachel LE VELY-VERGNE de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES


ET :
Monsieur [X] [M] [B] [U], demeurant 12 rue Lucien Wercollier - L 2741 - 2741 LUXEMBOURG
Représenté par Maître Murielle-Isabelle CAHEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et ayant pour avocat postulant Maître Brigitte BOULANGER RICHARD, avocat au barreau de VANNES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Madame Olivia REMOND, Juge
- Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :
Madame Caroline SOUILLARD


DÉBATS : en audience publique le 24 Mars 2026
devant Élodie Gallot - Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Mai 2026, délibéré prorogé au 25 août 2026 en raison de la surcharge de travail du greffe

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame [Y], le jugement dont la teneur suit :


FAITS ET PROCÉDURES

Suivant acte reçu le 17 mars 1973 par Maître [E], notaire à VANNES, Mademoiselle [F] [L] a acquis de Madame [H] [Q] veuve [O] une parcelle non bâtie cadastrée section ZI n° 86 située 60 rue Saint Vincent Ferrier à ARRADON. Elle y a fait édifier un immeuble à usage d'habitation au cours des années 1974 et 1975.

Mademoiselle [F] [L] a épousé Monsieur [N] [U] le 3 septembre 1984.

À cette occasion et suivant contrat de mariage reçu le 8 août 1984 par Maître [E], Mme [L] a apporté à la communauté l'immeuble anciennement cadastré ZI N° 86 et nouvellement cadastré section ZI n°916.

Deux actes de donations entre époux ont, par ailleurs, été reçues le 30 mai 1985 par Maître [P] [A], notaire à EVRY.

Monsieur [N] [U] est décédé le 14 octobre 1996, laissant pour son conjoint survivant, Madame [F] [L], qui a opté pour ¼ en toute propriété et ¾ en usufruit, ainsi que ses enfants, Madame [DG] [U] et Monsieur [M] [U].

Tous deux ont renoncé à la succession de leur père suivant déclaration au greffe du Tribunal de Grande Instance de VANNES du 28 janvier 1997.

C'est ainsi que Monsieur [X] [U], son petit fils, s'est trouvé héritier de Monsieur [N] [U].

La propriété de l'immeuble cadastré ZI n°916 a alors été répartie de la manière suivante :

 - La moitié indivise en PLEINE PROPRIETE a été conservée par Madame [L] veuve [U]

 - La moitié indivise en PLEINE PROPRIETE de Monsieur [N] [U] a été répartie entre son conjoint survivant et son unique héritier Monsieur [X] [U] comme suit :
-¼ en Pleine propriété à revenir à Madame [L] veuve [U], soit 2/8 en Pleine Propriété
-¾ en Usufruit à revenir à Madame [L] veuve [U], soit 3/8 en Usufruit 
-¾ en Nue-propriété à revenir à Monsieur [X] [U], soit 3/8 en Nue-propriété. 

Madame [F] [L], qui a quitté ce logement en 2022 pour intégrer une résidence séniors, a fait part à [X] [U] de son souhait de vendre l'immeuble.

Par décision du Juge des tutelles du Tribunal Judiciaire de Vannes, Madame [L] veuve [U] a été placée sous curatelle renforcée pour une durée de 60 mois et deux de ses nièces, à savoir Madame [W] [Z] épouse [R] et Madame [J] [Z] épouse [T], ont été désignées co-curatrices.

Madame [L] veuve [U] est décédée le 2 avril 2024, laissant pour lui succéder ses cinq neveux et nièces (ci-après dénommés les consorts [Z]) :
 - Madame [G] [Z] épouse [K],
 - Madame [W] [Z] épouse [R],
 - Madame [V] [Z],
 - Madame [J] [Z] épouse [T],
 - Monsieur [I] [Z].

Ces derniers ont de nouveau sollicité M. [U] aux fins de vente de l'immeuble ou de rachat par ses soins de leurs parts respectives, en vain.




PRÉTENTIONS DES PARTIES


C'est dans ce contexte que suivant exploit en date du 29 octobre 2024, les consorts [Z] ont fait assigner M. [U] devant le Tribunal judiciaire de Vannes.

Dans leurs écritures, transmises par voie dématérialisée le 3 juillet 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Madame [G] [Z] épouse [K], Madame [W] [Z] épouse [R], Madame [V] [Z], Madame [J] [Z] épouse [T] et Monsieur [I] [Z] demandent au Tribunal :

Vu les dispositions des articles 815 et suivants du Code Civil,
Dire et juger Madame [G] [Z] épouse [K], Madame [W] [Z] épouse [R], Madame [V] [Z], Madame [J] [Z] épouse [T] et Monsieur [I] [Z] recevables et bien fondés en leur exploit introductif d'instance.
Y faisant droit,
Ordonner à la barre du Tribunal Judiciaire de VANNES la vente par licitation de la parcelle bâtie et non bâtie sise 60 rue Saint Vincent Ferrier à ARRADON, anciennement cadastrée ZI N° 86 et désormais cadastrée section ZI n° 916, d'une superficie de 12 ares et 37 centiares, sur la poursuite des requérants en présence de Monsieur [X] [U] dûment appelé et après accomplissement des formalités prescrites par la Loi. Dire et juger que le cahier des conditions de la vente sera dressé par Maître Rachel LE VELY-VERGNE, avocat au barreau de VANNES, membre de la SELARL LBG ASSOCIES, laquelle sera chargée de procéder aux formalités de publicité nécessaires aux frais de l'indivision.Dire et juger que le cahier des conditions de la vente fixera la mise à prix du bien à liciter à 780.000 €, avec faculté de baisse du quart en cas de non-enchère, puis de moitié. Dire et juger que le prix de vente devra être réparti entre les indivisaires suivant les droits de chacun dans l'indivision, savoir :À hauteur de 5/8èmes pour l'indivision [K]-[Z]-[R]-[T] à revenir pour 1/8 ème à chacun À hauteur de 3/8 èmes pour Monsieur [X] [U]. Dire et juger que Madame [T] et Madame [R] sont fondées à solliciter le remboursement des frais engagés pour le compte de l'indivision et des frais à venir jusqu'à la vente du bien immobilier au prorata des droits de chacun dans l'indivision.Dire et juger que rien ne justifie que soit écartée l'exécution provisoire de droit en application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.Dire qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des requérants les frais et honoraires qu'ils ont dû engager dans le cadre de la présente procédure.Dire et juger Monsieur [X] [U] irrecevable et, en tous les cas, mal fondé en ses demandes, fins et conclusions.L'en débouter intégralement.En conséquence, condamner Monsieur [X] [U] à payer à Madame [G] [Z] épouse [K], à Madame [W] [Z] épouse [R], à Madame [V] [Z], à Madame [J] [Z] épouse [T] et à Monsieur [I] [Z] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner Monsieur [X] [U] aux entiers dépens.
*****

Dans ses conclusions récapitulatives n°1, transmises par voie dématérialisée le 14 mai 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [X] [U] sollicite de la juridiction de bien vouloir :

Vu les dispositions 815 et suivants du Code civil, 
Vu l'article 145 et suivant du Code de procédure civile, 
Vu l'article 1103 du Code civil, 
IN LIMINE LITIS, 
Vu l'article 145 du Code de procédure civile, 

ORDONNER la transmission de l'acte de vente du 17 mars 1973 accompagné de sa fiche comptable du paiement comptant établi par Maître [E], notaire à Vannes, afin de rapporter la preuve de l'origine des fonds de cet achat ;ORDONNER la levée du secret fiscal, en autorisant la communication de la dernière déclaration d'impôt sur le revenu de Madame [F] [L], auprès des services fiscaux compétents ou de tout autre organisme en détenant copie ;ORDONNER qu'il sera procédé à la régularisation de l'indivision, par la conclusion d'un accord fixant la répartition des charges afférentes au bien indivis ainsi que la détermination annuelle des périodes de jouissance de chacun des indivisaires.
Vu l'article 815 du Code civil, 

REJETER la demande de vente judiciaire du bien tant que la contestation de la répartition des droits indivis n'a pas été tranchée définitivement ; ORDONNER la suspension de toute procédure de vente jusqu'à ce qu'une décision soit rendue sur la répartition des quotes-parts des indivisaires ; DÉBOUTER les parties demanderesses de leur demande de vente forcée ; 
En tout état de cause, 
CONDAMNERlesconsorts[K]-[Z]-[R]-[T] au paiement d'une somme de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile ;CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de Maître Murielle CAHEN ; DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2026. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 24 mars suivant, avant d'être mise en délibéré au 19 mai 2026; délibéré prorogé au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les demandes de mesures in limine litis

M. [U] se fonde sur les articles 143 et suivants du Code de procédure civile pour solliciter l'accès à la fiche comptable de l'acquisition du terrain d'Arradon par Mme [L] afin d'en connaitre les modalités de financement, estimant que ce serait en réalité son grand-père qui aurait payé l'achat.
Il demande également à ce que la déclaration de revenus de Mme [L] de l'époque soit transmise par l'administration fiscale, ce qui démontrerait que Mme [L] ne disposait pas des ressources suffisantes pour devenir propriétaire. 
Si les textes susvisés prévoient effectivement un certain nombre de mesures d'instruction pouvant être mises en œuvre par la juridiction afin d'être suffisamment éclairée pour décider de la solution d'un litige, le principe est, selon l'article 9 du Code de procédure civile, qu' " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".
Or, en l'espèce, au soutien de son hypothèse selon laquelle c'est son grand-père qui aurait financé le terrain et la construction, M. [U] ne verse aux débats que le contrat de mariage de celui-ci en 1932, lequel est difficilement lisible et ne prouve en tout état de cause pas qu'il ait toujours disposé de fonds importants près de 40 ans plus tard, outre des documents dont il ressort que son grand-père est intervenu dans les démarches de Mme [L], notamment le permis de construire, ce qui n'implique cependant pas qu'il ait participé financièrement. 
Comme le relèvent à juste titre les demandeurs, il est constant qu' " en aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ", conformément à l'article 146 alinéa 2 du Code de procédure civile. 



Or, M. [U] pouvait tout à fait fournir au moins des éléments sur la situation patrimoniale de son grand-père à l'époque de l'achat et/ou de la construction, de même qu'il lui était loisible de communiquer les déclarations de revenus du couple une fois marié, ce qui aurait peut-être démontré une disparité entre les époux. Il n'établit cependant aucun élément de cet ordre et le seul fait que Mme ait apporté le bien à la communauté lors du mariage ne peut laisser présumer qu'elle a ce faisant implicitement reconnu sa " dette ".

Par suite, il ne sera pas fait droit aux demandes, ni auprès de l'étude de Me [E], ni à l'égard du fisc.

En tout état de cause, s'agissant de la construction, dès lors que d'une part, la propriété du sol emporte celle du dessus, par application de l'article 522 du Code civil ; que d'autre part, les constructions faites sur un terrain sont présumées l'être aux frais du propriétaire de celui-ci, et de troisième part, qu'il est constant que le bien appartient à celui dont le titre établit la propriété, peu important l'origine des fonds ayant financé l'acquisition, quand bien même M. [N] [U] aurait participé, il n'aurait pu être mis en avant qu'une créance entre concubins, laquelle est désormais prescrite puisque le délai pour agir est de cinq ans et que le point de départ de l'action est le décès de ce dernier, survenu le 14 octobre 1996.

Sur la demande de sortie de l'indivision

L'article 815 du Code civil dispose que : " Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. "

Les demandeurs sollicitent la vente sur licitation du bien situé 60 rue Saint Vincent Ferrier à ARRADON.

M. [U] fait valoir qu'en vertu de l'article 815-5 du Code civil, le tribunal peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires, ce qui serait le cas en l'espèce compte tenu de ce qu'il est minoritaire et susceptible d'être lésé, outre le préjudice économique qui résulterait pour lui d'une vente à vil prix. 

Or, son argumentation sur ce point se fonde sur le fait que la répartition des droits de chacun serait erronée pour n'avoir pas pris en compte la participation financière de son grand-père dans l'acquisition du terrain comme dans la construction de l'habitation. 

Toutefois, il ne verse aucun élément permettant de penser qu'il y aurait eu un prêt ou une intention libérale de la part de M. [N] [U], ne serait-ce que la production de relevés des comptes de son grand-père à l'époque, documents qui lui sont pourtant accessibles a priori. 

Quant au contrat de mariage par lequel Mme [L] a apporté son immeuble à la communauté, non seulement il ne saurait s'en déduire la moindre reconnaissance de l'origine réelle, mais surtout l'acte précise justement que le bien appartient en propre à Mme [L], ce que le futur époux a reconnu.

Dès lors, les droit indivis sont bien de 1/8ème pour chacun des consorts [Z] et de 3/8èmes pour Monsieur [X] [U], qui se trouve donc à détenir seul autant de droits que la majorité des consorts [Z].

Il n'est par ailleurs pas contesté que l'immeuble litigieux n'est pas commodément partageable.

Or l'article 1377 du Code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que " le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ", reprenant ainsi le principe posé à l'article 1361 dudit code. 
La licitation étant une modalité de partage, elle porte bien sur l'immeuble lui-même dans sa totalité et non sur les seuls droits indivis des parties, même si une telle vente de droit indivis est également possible par ailleurs aux termes de l'article 815-14 du Code civil, seul cadre dans lequel un droit de préemption est prévu du reste.


 

Ainsi, la demande de licitation présentée par les consorts [Z] est donc parfaitement recevable et fondée. Il conviendra donc d'y faire droit et de l'ordonner, dans les conditions exposées ci-après. 

La mise à prix proposée, à hauteur de 780.000 euros, n'est pas contestée en défense, fut ce à titre subsidiaire. Elle apparait toutefois excessive, nonobstant les valorisations produites et l'offre d'acquisition à ce prix puisqu'il faut, en cas de licitation, que la mise à prix soit attractive. 

Certes, une faculté de baisse est prévue. Néanmoins, le tribunal sait d'expérience que lorsque cela est prévue, les enchérisseurs attendent sciemment la mise à prix diminuée pour se manifester. 

Aussi convient-il, au regard des éléments dont dispose la juridiction sur le bien et de sa connaissance du marché actuel, de fixer la mise à prix à la somme de 400.000 euros, en en diminuant donc la valeur par rapport à la valeur vénale estimée au regard du descriptif et de la localisation de l'immeuble, et ce, afin de rendre la vente sur adjudication attractive, sachant que ce type de vente permet justement une mise en adéquation de l'offre et de la demande afin d'aboutir à un prix le plus proche possible de la valeur du bien sur le marché et qu'une mise à prix basse n'entrainera pas un montant d'adjudication dérisoire si les caractéristiques du bien justifient qu'il suscite l'intérêt des enchérisseurs, ce qui est bien le cas en l'espèce. 

Les enchères seront reçues à la barre du Tribunal Judiciaire de Vannes, afin notamment d'attirer les marchands de biens éventuels, et sur la base d'un cahier des charges établi par le cabinet LBG, conseil des demandeurs, qui contactera le service du Juge de l'exécution pour obtenir une date de vente sur adjudication. 

Enfin, pour rappel, le prix de vente devra être réparti entre les indivisaires suivant les droits de chacun dans l'indivision, à savoir :

-Àhauteur de 5/8èmes pour l'indivision [K]-[Z]-[R]-[T], soit 1/8 ème chacun pour Madame [G] [Z] épouse [K], Madame [W] [Z] épouse [R], Madame [V] [Z], Madame [J] [Z] épouse [T], et Monsieur [I] [Z] 

- À hauteur de 3/8 èmes pour Monsieur [X] [U]
Et il n'y a pas lieu d'ordonner la régularisation d'un accord fixant la répartition des charges et déterminant les périodes de jouissance de chacun dès lors que les règles légales s'appliquent et que le bien va être vendu.

Sur les comptes de l'indivision

L'article 815-2 du Code civil énonce :
" Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.
À défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. "

Mesdames [T] et [R] indiquent que faute de fonds de l'indivision, ce sont elles qui ont fait l'avance des frais d'entretien et de conservation du bien indivis et elles en sollicitent par conséquent le remboursement à hauteur de :
- 422,02 euros pour Mme [R]
- 1251,13 euros pour Mme [T].

Les sommes ne sont pas contestées en défense et des justificatifs sont produits.


Il sera donc fait droit à l'entière demande de Mme [R], tandis que celle de Mme [T] sera revue en fonction des éléments produits puisqu'elle ne verse que les sommes dues et non celles par elle payées ; que le tribunal est lié par les demandes et que les frais " à venir " ne peuvent être prises en comptes. Aussi, sera due à Mme [T] la somme de 842,13 euros, décomposée comme suit :
- Facture SAUR pour 210 euros mais 168 demandés
- Impôts fonciers 401 euros seulement restant dus d'après l'avis fiscal
- EDF : 14,26 et 220 euros justifiés 
- 29,87 euros pour l'assurance

Sur les biens meubles 

M. [U] fait valoir que son grand-père avait prévu de lui attribuer un certain nombre de biens meubles, ce dont il justifie par l'attestation d'un ami de la famille. 

En réplique, les consorts [Z] font valoir qu'aucun engagement n'est vraiment démontré et que M. [U] a au contraire subtilisé des meubles dans le logement en l'absence de Mme [L], à son entrée en résidence séniors.

Or, s'il est établi que M. [U] a bien récupéré un trousseau de clés de la maison d'Arradon, rien ne démontre ni qu'il y ait pris des meubles, ni que certains lui soient destinés, M. [PD], témoin cité par le défendeur, ayant simplement attesté que lorsqu'il s'est rendu sur place avec M. [U], il y a vu les mêmes meubles que du vivant du grand-père. 

Dès lors, aucune demande à ce titre ne saurait aboutir, a fortiori alors que la demande n'est pas reprise dans le dispositif du demandeur reconventionnel.

Sur les demandes accessoires

Succombant pour l'essentiel, M. [U] supportera les dépens de l'instance et sera condamné à régler aux demandeurs une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2000 euros. 

Enfin, l'exécution provisoire est de droit et rien ne justifie d'y déroger en l'espèce. 


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DÉBOUTE Monsieur [X] [U] de ses demandes de transmission de la fiche comptable de l'acquisition du 17 mars 1973 comme de la déclaration de revenus de Mme [L]

ORDONNE la vente par licitation, à la barre du Tribunal Judiciaire de VANNES, de la parcelle bâtie et non bâtie sise 60 rue Saint Vincent Ferrier à ARRADON, anciennement cadastrée ZI N° 86 et désormais cadastrée section ZI n° 916, d'une superficie de 12 ares et 37 centiares, et ce, sur la base d'un cahier des conditions de la vente dressé par Maître Rachel LE VELY-VERGNE, avocat au barreau de VANNES, membre de la SELARL LBG ASSOCIES, laquelle sera chargée de procéder aux formalités de publicité nécessaires aux frais de l'indivision et sur la mise à prix de 400.000 euros

DIT que le prix de vente devra être réparti entre les indivisaires suivant les droits de chacun dans l'indivision, à savoir :

-À hauteur de 5/8 èmes pour l'indivision [K]-[Z]-[R]-[T], soit 1/8 ème chacun pour Madame [G] [Z] épouse [K], Madame [W] [Z] épouse [R], Madame [V] [Z], Madame [J] [Z] épouse [T], et Monsieur [I] [Z] 

- À hauteur de 3/8 èmes pour Monsieur [X] [U]

DIT que Madame [T] et Madame [R] sont fondées à solliciter le remboursement des frais engagés pour le compte de l'indivision à hauteur de 842,13 euros pour la première et 422,02 euros pour la seconde 

DÉBOUTE M. [X] [U] de sa demande au titre des biens meubles

DIT que rien ne justifie que soit écartée l'exécution provisoire de droit 

CONDAMNE M. [X] [U] à payer aux consorts [Z] [G], [W], [J], [V] et [I] la somme globale de 2000 euros

CONDAMNE M. [X] [U] aux entiers dépens de l'instance

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 


LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE