Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 3, 28 août 2026, n° 22/03602

MINUTE N° : 
DOSSIER N° : N° RG 22/03602 - N° Portalis DBZE-W-B7G-IOAY
JUGEMENT DU : 28 Août 2026
AFFAIRE : S.A. SOCIETE LORRAINE D’ECONOMIE MIXTE ET D’AMENAGEMENT URBAIN C/ S.A. LES CONSTRUCTEURS DU BOIS - LCB


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3


 COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Hervé HUMBERT, Premier Vice-Président

ASSESSEURS : Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente
 Madame Élodie VOUAUX, Juge


GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD, 

 

PARTIES :


DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE LORRAINE D’ECONOMIE MIXTE ET D’AMENAGEMENT URBAIN immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 761 800 119 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Amandine THIRY de l’AARPI AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 164



DEFENDERESSE

S.A. LES CONSTRUCTEURS DU BOIS - LCB RCS [Localité 2] N° 533 622 775 prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien FOURAY de la SELARL KNITTEL - FOURAY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’EPINAL, vestiaire :


Clôture prononcée le : 09 septembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 04 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le président : 28 Août 2026
Jugement par mise à disposition au greffe le : 28 Août 2026


Le :
Copie+grosse+retour dossier :
Copie+retour dossier :


EXPOSE DU LITIGE

LA SA [Q] s’est vue concéder par la communauté de commune des Terres Touloises un terrain à bâtir situé sur la zone d’aménagement concerté (ZAC) « [Adresse 3] » située à [Localité 3], puis s’est vu confier l’aménagement de cette zone.

Suivant compromis de vente signé par acte sous seing privé le 7 mars 2019, la SA [Q] a vendu à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS une parcelle de 5200 m2 à l’intérieur de cette ZAC afin d’y construire des logements pour seniors et personnes à mobilité réduite.

Cet acte comportait des conditions suspensives dont une relative à un pourcentage de commercialisation de logements à atteindre pour chacun des lots. 

Constatant la non réalisation des conditions de réitération par acte authentique dans le délai de 24 mois suivant la signature du compromis, la SA [Q] a considéré que ce dernier était caduc et elle a donc informé la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS par courrier du 3 mai 2021 de son intention de solliciter le retrait du permis de construire.

Par une ordonnance du 22 mars 2022 rendue par le président du Tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé, la SA [Q] a été déboutée de sa demande de caducité du compromis de vente et de sa demande visant à contraindre sous astreinte la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS à effectuer les démarches de retrait du permis de construire qui lui avait été octroyé le 18 mars 2020.

Par acte délivré le 19 décembre 2022, la SA [Q] a fait assigner la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS devant le Tribunal judiciaire de Nancy aux fins de voir prononcer la caducité du compromis de vente et d’acquisition signé entre elles le 7 mars 2019 et d’ordonner sous astreinte que cette dernière présente une demande de retrait du permis de construire qui lui a été accordé.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2025, la SA [Q] demande au tribunal de :
- Constater la caducité du permis de construire N° PC 054 174 19 T 0019 délivré le 18 mars 2020 à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS ;
- Prononcer la caducité du compromis de vente et d’acquisition du 7 mars 2019 conclu entre la SA [Q] et la société Les Constructeurs du Bois ;
- Débouter la société Les Constructeurs du Bois de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
- Condamner la société Les Constructeurs du Bois à verser à la SA [Q] la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux visas des articles 1103, 1104, 1304, 1304 4 et 1304 6 du code civil, elle fait valoir que le compromis de vente est devenu caduc automatiquement en raison de la non réalisation des conditions suspensives prévues à son article 5.

Elle met en avant la condition relative au volume de commercialisation qui était prévu pour chacun des lots et la condition relative au délai de 24 mois prévu pour la réalisation des conditions suspensives, aucune de ces conditions ne s’étant réalisée dans les délais impartis.

Elle considère qu’aucun courrier de renonciation de la part de l’acquéreur ni aucune prorogation n’a été signée avant l’expiration des délais.

Elle conteste également que la clause suspensive ait été rédigée dans l’intérêt exclusif du seul acquéreur permettant ainsi à ce dernier d’y renoncer et d’échapper à une caducité automatique du compromis de vente. En effet, elle estime que les délais prévus dans le contrat pour la réalisation des obligations pesant sur la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS démontrent l’intérêt commun des parties à ces stipulations.

Au soutien de sa demande de caducité du permis de construire délivré à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS, la SA [Q] fait valoir que l’article L. 424 5 du code de l’urbanisme réserve le retrait du permis à son bénéficiaire, sauf en cas d’illégalité de la décision et si la contestation est introduite dans un délai de trois mois. 

La SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS s’est vu délivrer un permis de construire le 18 mars 2020, valable pour une durée de trois ans, puisque dans l’hypothèse où aucuns travaux n’est entrepris dans ce délai, le permis délivré doit être considéré comme périmé.

Or, la SA [Q] indique que la défenderesse, bien que n’ayant démarré aucun travaux, n’a formé ni une demande de retrait ni une demande de prorogation du permis de construire avant le 18 mars 2023. Elle fournit à cet égard une attestation de caducité du permis de construire délivrée par la commune d’[Localité 3] le 17 avril 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2025, la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS demande au tribunal de : 
- Débouter la Société [Q] de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner la Société [Q] à payer à la Société LES CONSTRUCTEURS DU BOIS la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- La condamner en tous les dépens de l’instance. 

Pour s’opposer à la demande de caducité du permis de construire formée par la SA [Q], la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS fait valoir qu’aucune disposition légale ni contractuelle ne permet de lui imposer de procéder au retrait du permis quand bien même la promesse de vente serait considérée comme caduque.
 
Elle considère au contraire que l’article 5.3 du compromis prévoit qu’en cas de caducité, il incombe à la SA [Q] de procéder au retrait ou à l’annulation du permis, de sorte qu’aucun fondement n’existe pour justifier que cette obligation soit mise à la charge de la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS. 

Elle ajoute que la SA [Q] ne démontre pas avoir formulé une demande expresse en ce sens aux services concernés alors que cette obligation lui incombait.

Par ailleurs, elle soutient que la condition suspensive prévue dans le compromis de vente et visant à différer l’effet immédiat du transfert de propriété attaché à la vente d’un bien immeuble, est une condition stipulée à son profit. 

Or, elle indique qu’en tant que bénéficiaire d’une promesse de vente, elle a renoncé au bénéfice de la condition suspensive stipulée dans son intérêt conformément à ce qui est prévu à l’article 5.2 du compromis, et qu’en l’espèce cette renonciation n’était pas soumise à un formalisme particulier.

Elle argue qu’en dépit de l’absence de réalisation de la condition liée à la commercialisation du 1er lot dans les douze mois qui ont suivi la signature du compromis, la SA [Q] n’en a pas tiré les conséquences en constatant la caducité de la promesse et en notifiant à son co contractant la non réalisation de la condition suspensive dans les formes et délai prévus par l’article 5.2 du compromis.
 
Elle fait valoir que la SA [Q] a même poursuivi ses échanges avec la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS, démontrant ainsi qu’elle a renoncé à faire valoir la caducité du compromis de vente.

Elle considère également que la condition suspensive consistant dans un objectif à atteindre en termes de commercialisation n’est pas définie dans le contrat, de sorte que la SA [Q] ne peut pas invoquer la défaillance d’une condition qui n’a pas été préalablement définie. 

Elle indique enfin que la jurisprudence n’exige pas que la renonciation à une condition suspensive intervienne avant le délai imparti pour sa réalisation.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 4 mai 2026 et après dépôt des dossiers de plaidoirie, la décision a été mise en délibérée pour être rendue le 28 août 2026.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse de vente et d’acquisition

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.

L’article 1304-6 du même code prévoit qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En l’espèce, la promesse de vente signée entre la SA [Q] et la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS le 7 mars 2019 a été conclue sous certaines conditions suspensives fixées à l’article 5 du contrat et notamment une condition de commercialisation à hauteur de 70% pour chacun des trois lots. Cette condition est complétée par des délais dans lesquels la régularisation par acte authentique doit intervenir.
Il est stipulé à l’article 5.2 de la promesse que « chacune des parties notifiera à l’autre la réalisation ou la non réalisation de chacune des conditions suspensives la concernant, au plus tard dans les 15 jours à compter de la réalisation ou la non réalisation de chacune de ces conditions suspensives. Ces notifications se feront par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Il ressort également de ce même contrat que, dans le cas où une ou plusieurs conditions suspensives ne seraient pas réalisées au plus tard 24 mois à compter de la signature, la promesse de vente serait caduque sauf prorogation du délai d’un commun accord ou renonciation par l’acquéreur de l’une des conditions suspensives stipulées dans son intérêt.

D’après les termes du contrat, et s’agissant du lot 1, l’acquéreur devait justifier de l’atteinte de la condition relative à la commercialisation et de la régularisation par acte authentique dans les 12 mois à compter de la signature de la promesse de vente, soit avant le 7 mars 2020.

Or, il ressort des échanges de mails produits, que si la SA [Q] a contacté plusieurs fois la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS au cours de l’exercice 2020 pour connaître l’état d’avancement de la commercialisation des logements et de l’obtention du permis de construire conformément aux termes des conditions suspensives, elle n’a pas notifié dans les formes et délais prévus la non réalisation de la condition suspensive relative à la commercialisation. 

Pourtant dans un mail du 4 mars 2020, la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS a indiqué à la SA [Q] « pour les ventes nous n’avons pas de réservation à ce jour », ce qui démontre que cette dernière était, dès cette date, informée de la défaillance de cette condition suspensive et qu’elle a pourtant décidé de poursuivre les échanges avec la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS.

Ce manquement constitue une renonciation tacite de la SA [Q] à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente.

De plus, les conditions suspensives relatives à l’obtention du permis de construire et à l’atteinte d’un objectif de commercialisation ont été prévues dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur puisqu’il s’agit de garanties qui lui ont été données afin de ne pas être lié par l’acquisition des terrains sans certitude qu’il puisse y réaliser les constructions prévues et qu’il puisse commercialiser les logements à venir.

La SA [Q] elle-même, dans un courriel du 18 décembre 2020 adressé à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS, a indiqué que la condition suspensive relative au pourcentage de commercialisation était rédigée à l’avantage de cette dernière.

Ainsi, même si la caducité de la promesse de vente a lieu de plein droit en cas de défaillance de la condition suspensive à l'expiration du délai prévu par les parties pour sa réalisation, il apparaît que seule la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive puisqu’elle est stipulée dans son intérêt exclusif.

Par ailleurs, il ressort de la promesse de vente qu’en cas de défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives, la caducité pourra être évitée si l’acquéreur a renoncé au bénéfice de l’une des conditions suspensives stipulées dans son intérêt.
Or, dans un courriel du 4 mars 2021, donc antérieur à la fin du délai de réalisation de 24 mois des conditions suspensives prévu par la promesse de vente, la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS a informé la SA [Q] qu’elle était en cours de préparation d’ouverture de chantier et de montage financier, confirmant ainsi les intentions exprimées dans un précédent courriel du 24 novembre 2020.

A la suite de cette information, la SA [Q] lui a répondu le 8 mars 2021 qu’il convenait de prévenir leur notaire respectif de la nécessité de formaliser cette renonciation au bénéfice de la condition suspensive portant sur le pourcentage de commercialisation.

Par courriel du 25 mars 2021, la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS a confirmé son intention de démarrer le chantier et a indiqué être confiante quant à la commercialisation, ce qui démontre qu’elle était consciente d’avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive, souhaitant pouvoir réitérer rapidement la vente par acte authentique.

La promesse de vente n’ayant pas prévu de formalisme spécifique pour que l’acquéreur exerce sa faculté de renonciation, le courriel de la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS du 4 mars 2021 traduit l’exercice de cette faculté qui est intervenue avant l’expiration du délai de 24 mois.

Même s’il n’est pas contesté par les parties que la condition relative à la commercialisation a défailli dans les délais prévus, dans la mesure où la renonciation à la condition peut avoir lieu après sa défaillance, il convient de considérer que la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS a valablement renoncé au bénéfice de la condition suspensive prévue dans son intérêt exclusif.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SA [Q] de sa demande de caducité du compromis de vente et d’acquisition qu’elle a conclu le 7 mars 2019 avec la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS.


Sur la caducité du permis de construire

Aux termes de l’article L 424-5 du code de l’urbanisme, la décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire.

L’article 5.3 de la promesse de vente prévoit quant à lui que « dans le cas où la présente promesse de vente deviendrait caduque (…), [Q] sera habilitée à effectuer le retrait de la demande de permis de construire qui aura été déposée, ou à annuler ce permis s’il était obtenu, ce que l’acquéreur accepte expressément ».

En l’espèce, il ressort de courriels de mai et juin 2021, soit juste après qu’elle ait informé la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS de la caducité de la promesse de vente et de la fin de leur relation contractuelle, que la SA [Q] a engagé les démarches pour obtenir l’annulation du permis de construire octroyé le 18 mars 2020.

Par courriel du 2 juin 2021, la mairie de [Localité 4] a refusé de faire droit à sa demande en invoquant les dispositions de l’article L 424-5 du code de l’urbanisme.

La SA [Q] a alors indiqué qu’elle agissait conformément aux termes prévus par la promesse de vente, promesse de vente dont elle considérait pourtant qu’elle était caduque depuis son courrier recommandé du 3 mai 2021 adressé à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS.

Dès lors, cette obligation de retrait n’ayant aucun fondement légal ni contractuel, il ne saurait être reproché à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS d’avoir fait preuve d’une résistance abusive sur ce sujet.

De plus, la mairie d’[Localité 3] a établi une attestation de caducité du permis de construire en date du 17 avril 2023 justifiée par le fait que les travaux prévus n’ont pas commencé dans les trois ans suivant la délivrance du permis.

Dans la mesure où la SA [Q] a notifié à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS la caducité du compromis dès le mois de mai 2021 et sa volonté de procéder à l’annulation du permis de construire obtenu, il est normal que cette dernière n’ait pas lancé les travaux dans les délais qu’elle avait prévus.

En conséquence, il y a lieu de constater la caducité du permis de construire N° PC 054 174 19 T 0019 délivré le 18 mars 2020 à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SA [Q], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros. 

Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
 
En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d'appel : 

DEBOUTE la SA [Q] de sa demande de caducité du compromis de vente qu’elle a conclu le 7 mars 2019 avec la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS ; 

CONSTATE la caducité du permis de construire N° PC 054 174 19 T 0019 délivré le 18 mars 2020 à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS ;

CONDAMNE la SA [Q] aux dépens ;

CONDAMNE la SA [Q] à payer à la SA LES CONSTRUCTEURS DU BOIS la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 28 aôut 2026 par le Président et le greffier susnommés.

 
Le greffier, Le Président