Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 3, 28 août 2026, n° 22/01662

MINUTE N° : 
DOSSIER N° : N° RG 22/01662 - N° Portalis DBZE-W-B7G-IF6Y
JUGEMENT DU : 28 Août 2026
AFFAIRE : [O], [F], [Y] [J] C/ [K] [Z], Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] À [Localité 1], Syndicat SYNDICAT DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] A [Localité 2] [Adresse 3]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3


 COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Hervé HUMBERT, Premier Vice-Président

ASSESSEURS : Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente
 Madame Élodie VOUAUX, Juge

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD, 



PARTIES :


DEMANDEUR

Monsieur [O], [F], [Y] [J]
né le 04 Février 1950 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Raoul GOTTLICH de la SCP SCP D’AVOCATS RAOUL GOTTLICH PATRICE LAFFON, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 026


DEFENDEURS

Monsieur [K] [Z]
né le 24 Janvier 1955 à [Localité 4] (54), demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Amandine THIRY de l’AARPI AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 164

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] À [Localité 1] pris en la personne de son Syndic, la SARL BOUKO IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 433 483 054, dont le siège est sis [Adresse 6] à [Localité 6], pris en la personne de son gérant en exercice pour ce domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 7]
défaillant




PARTIE INTERVENANTE FORCEE:

Syndicat SYNDICAT DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 8] pris en la personne de son syndic, 1'Agence [B], SARL inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° B 812 898 104, dont le siège [Adresse 9], pris en la personne de son gérant en exercice pour ce domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Raoul GOTTLICH de la SCP SCP D’AVOCATS RAOUL GOTTLICH PATRICE LAFFON, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 026



Clôture prononcée le : 09 septembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 04 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le président : 28 Août 2026
Jugement par mise à disposition au greffe le : 28 Août 2026



Le :
Copie+grosse+retour dossier :
Copie+retour dossier :





































EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble cadastré section AR n°[Cadastre 1] situé [Adresse 2] et [Adresse 11] à [Localité 7], appartenant initialement à Madame [P] [C] et Madame [A] [M] suite à une succession, a été divisé en deux immeubles mitoyens cadastrés respectivement section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 2] et section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 1].

A la suite de la division de l’immeuble, un règlement de copropriété a été établi le 10 février 1999 pour l’immeuble situé [Adresse 2] et le 20 février 2003 pour celui situé au [Adresse 1].

Par acte authentique du 6 octobre 2003, Monsieur [K] [Z] a acquis auprès de Madame [P] [C] et Madame [A] [M] les lots 6 et 3 de la copropriété située au [Adresse 1].

Par acte authentique du 30 juin 2020, Monsieur [O] [J] a acquis les lots 3, 7 et 8 au sein de la copropriété du [Adresse 2], et les lots 1 et 2 au sein de la copropriété du [Adresse 1].

Dans son lot 8 situé au rez-de-chaussée de la copropriété du [Adresse 2], Monsieur [O] [J] dispose d’une porte fenêtre qui s’ouvre sur une cour qui appartient à la copropriété du [Adresse 1]. En face de cette porte fenêtre, de l’autre côté de la cour, il y a une porte qui donne accès au lot 2 de cette copropriété, et qui appartient également à Monsieur [O] [J]. Ce lot est identifié dans l’acte de vente comme étant une remise.

Etant empêché d’accéder à la cour de l’immeuble situé au [Adresse 1] pour pouvoir lui-même accéder à ses lots situés dans cet immeuble, Monsieur [O] [J] a tenté une conciliation avec Monsieur [K] [Z] puisque ce dernier détient les 1000/1000 des parties communes spéciales à cette cour.

Un constat d’échec d’une tentative de conciliation a été établi le 27 décembre 2021.

Monsieur [K] [Z] est propriétaire de lots uniquement au sein de la copropriété du [Adresse 1], mais ses compteurs d’eau et de gaz se situent dans la copropriété du [Adresse 2]. L’accès à ces compteurs lui ayant été empêché, suite à un changement de serrure et à l’installation d’un verrou, il a engagé diverses démarches pour contraindre Monsieur [O] [J] et le syndic de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à le laisser accéder à ses compteurs. Ces démarches n’ont pas abouti puisque Monsieur [O] [J] conteste l’existence d’une servitude de passage au profit de Monsieur [K] [Z].

Par acte délivré le 19 mai 2022, Monsieur [O] [J] a fait assigner Monsieur [K] [Z] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] A 54300 LUNEVILLE devant le Tribunal judiciaire de Nancy aux fins de voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage sur les fonds appartenant à Monsieur [K] [Z], de fixer l’assiette de ladite servitude, de rendre opposable le jugement à intervenir au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] A 54300 LUNEVILLE, d’ordonner la modification du règlement de copropriété et d’ordonner la publication du jugement à venir au service de la publicité foncière.

Monsieur [K] [Z] a assigné Monsieur [O] [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] A [Localité 1] le 16 décembre 2022 aux fins de voir reconnaitre l’existence d’une servitude de passage sur les parties communes et les couloirs de la copropriété du [Adresse 2] et de voir ordonner l’enlèvement des verrous l’empêchant d’accéder à ses compteurs.

Par ordonnance du 28 février 2023, le juge de la mise en état a joint la cause inscrite au rôle sous le n° RG 22/3611 avec celle inscrite sous le n° RG 22/01662.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 mars 2024, Monsieur [O] [J] demande au tribunal de :
- Reconnaître l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille s'exerçant depuis les fonds suivants appartenant à Monsieur [O] [J] : 
Lot n°8 situé dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 12] (surface 00 ha 02 a 53 ca) à [Localité 1] (fonds dominant),Lots n°1 et 2 situés dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 13] [Localité 8] (surface 00 ha 01 a 58 ca) à [Localité 1] (fonds dominant),Sur le fonds suivant appartenant à Monsieur [K] [Z] : 
Lots n°3 et 6 situés dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 14] (surface 00 ha 01 a 58 ca) à [Localité 1] (fonds servant) ;- Fixer l’assiette de ladite servitude comme devant s'exercer sur l’intégralité de la cour constituant une partie commune particulière aux lots n°3 (175/1000èmes) et 6 (825/1000èmes) appartenant à Monsieur [K] [Z] dans la copropriété constitutive de l'ensemble immobilier cadastré Section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 14] à [Localité 1] ; 
- Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic ;
- Rappeler que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
- Ordonner la modification du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier cadastré Section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 14] à [Localité 1] établi aux termes d’un acte reçu par Maître [R] [L], Notaire à [Localité 7], le 20 Février 2003, publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] le 17 Avril 2003 volume 2003P numéro 1151, aux frais du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] ; 
- Ordonner la publication du jugement au fichier immobilier (Service de Publicité Foncière de [Localité 7]) aux frais de Monsieur [K] [Z] ;
- Condamner Monsieur [K] [Z] à verser à Monsieur [O] [J] la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens de la procédure, en ce en ce compris les frais de signification, les éventuels frais d'exécution au sens des articles L111-7 et L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les frais de publication de l’assignation au fichier immobilier ainsi que les frais de publication du Jugement à intervenir ; 
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au visa des articles 692, 693 et 694 du code civil, Monsieur [O] [J] fait valoir l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille s’exerçant sur le fonds de Monsieur [K] [Z] au profit de ses fonds.

Il argue que les deux fonds, à l’origine divisés, ont appartenu aux mêmes propriétaires, et que les signes apparents de servitude, notamment la porte fenêtre du lot 8 donnant sur la cour, la porte de la remise du lot 2 et l’escalier menant au balcon du bâtiment A, existaient déjà avant l’établissement des règlements de copropriété établis pour chacun des deux immeubles. 
Il soutient également que ces signes apparents de servitude n’ont pas été remis en cause au moment de l’acte de division.

De plus, il estime que le jugement à intervenir devra être déclaré opposable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son syndic.

Enfin, au visa de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il met en avant que, s’il obtient gain de cause dans le cadre de la présente procédure, il devra être dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais liés à la procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 juin 2024, Monsieur [K] [Z] demande au tribunal de : 
- Débouter Monsieur [O] [J] de l’intégralité de ses demandes, fins ou conclusions ;
- Reconnaître l’existence d'une servitude de passage par destination du père de famille s’exerçant depuis les fonds suivants appartenant à Monsieur [K] [Z] :
lots n°3 et 6 situés dans l’ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] (surface 00 ha 01 a 58 ca) à [Localité 1] (fonds dominant),Sur le fond suivant appartenant à la copropriété du [Adresse 15] : parties communes et les couloirs situés au rez-de-chaussée et au sous-sol menant aux caves dans l'ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 12] (surface 00 ha 02 a 53 ca) à [Localité 1] (fonds servant) ;- Fixer l’assiette de ladite servitude comme devant s’exercer sur les parties communes situées au rez-de-chaussée et au sous-sol menant aux caves dans l'ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 12] (surface 00 ha 02 a 53 ca) à [Localité 1] (fonds servant) ;
- Déclarer le Jugement à intervenir commun et opposable au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic, l'Agence [B] ;
- Enjoindre à Monsieur [O] [J] et à l’Agence [B], es qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 7], de retirer sans délai à compter de la signification du jugement les verrous apposés sur les portes d’accès aux compteurs 17 de gaz et d’eau de Monsieur [K] [Z], ce sous astreinte de 200€ par jour de retard passé ce délai ;
- Déclarer le Jugement à intervenir opposable au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic, l'Agence [B] ; 
- Condamner Monsieur [O] [J] à verser à Monsieur [K] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du même Code au profit de Me THIRY, avocat aux offres de droit ;
- Dire n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir. 

Pour s’opposer à titre principal à la demande de reconnaissance d’une servitude de passage au profit de Monsieur [O] [J], Monsieur [K] [Z] fait valoir que le demandeur ne justifie d’aucun titre dans la mesure où ni les règlements de copropriété établis lors de la division des fonds, ni les titres de propriétés de Monsieur [O] [J] et de Monsieur [K] [Z], ne font mention de l’existence de telles servitudes.

Il rappelle que le constat d’huissier produit par le demandeur ne constitue pas un titre valable pour instituer une servitude puisqu’il n’a pas été établi de manière contradictoire.

Il considère également que les conditions de la servitude par destination du père de famille ne sont pas réunies car Monsieur [O] [J] ne rapporte pas la preuve que les fonds ont été détenus conjointement par le même propriétaire avant la division, et qu’il existe une servitude apparente et continue entre ces différents lots.

Il argue que l’analyse des plans démontre en réalité que Monsieur [O] [J] dispose d’un accès direct depuis son appartement (lot 8 de la copropriété du [Adresse 2]) à sa remise en passant par le dégagement (respectivement lots 1 et 2 de la copropriété du [Adresse 1]). Il considère donc que Monsieur [O] [J] n’a pas besoin de passer par la cour pour accéder à ses lots 1 et 2, cette cour étant une partie commune privative appartenant à Monsieur [K] [Z]. Il estime que les raisons de commodités invoquées par Monsieur [O] [J] ou l’usage qu’il entend faire de sa remise, ne suffisent pas à reconnaitre l’existence d’une servitude de passage.

A l’appui de sa demande reconventionnelle destinée à faire reconnaitre l’existence d’une servitude de bon père de famille à son profit, Monsieur [K] [Z] fait valoir que la présence de ses compteurs d’eau et de gaz dans le bâtiment du [Adresse 2] en est la preuve matérielle.

Il considère que l’apposition de verrous sur les portes d’accès à ces compteurs par Monsieur [O] [J] est abusive et illégale dans la mesure où ce dernier n’a pas consulté les autres copropriétaires de l’immeuble et n’a pas obtenu leur accord avant de prendre une telle décision, et ce contrairement aux stipulations du règlement de copropriété.

Il réclame en conséquence la condamnation sous astreinte solidairement de Monsieur [O] [J] et de l’agence LEOPOLD en tant que SYNDIC DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] afin qu’il soit procédé au retrait de ces verrous.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] A [Localité 1] n’a pas constitué avocat.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 1] a quant à lui constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 4 mai 2026 et après dépôt des dossiers de plaidoirie, la décision a été mise en délibérée pour être rendue le 28 août 2026. 

MOTIFS

Sur l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille s’exerçant au profit de Monsieur [O] [J] sur les fonds de Monsieur [K] [Z]

D’après l’article 688 du code civil, les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

Selon l’article 689 du code civil, les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.

Aux termes de l’article 691 du même code, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

L’article 692 du code civil stipule que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

Aux termes de l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Il est de jurisprudence constante que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division, des signes apparents de servitude et que l’action de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien. L'existence d'un acte de division dispense donc d'établir le caractère continu de la servitude.

Ainsi, pour reconnaître l’existence d’une servitude du bon père de famille, il convient de démontrer que les parcelles en cause ont appartenu à un seul propriétaire qui a mis les choses dans l’état duquel résulte la servitude. Dès lors que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à l’existence de la servitude, il faut également que cette dernière soit apparente ; dans le cas contraire elle doit être continue.

En l’espèce, la servitude revendiquée par Monsieur [O] [J] constitue en un droit de passage sur une cour, matérialisée sur le plan de masse fourni comme étant une partie commune particulière dont l’usage exclusif appartient au propriétaire des lots 3 et 6 de la copropriété du [Adresse 1], en l’occurrence à Monsieur [K] [Z]. Il s’agit donc d’une servitude apparente et discontinue.
Monsieur [O] [J] ne revendique pas l’existence d’une servitude à son profit par la production d’un titre puisqu’il n’en a pas, mais considère que la servitude est établie par destination du père de famille.

Il ressort des règlements de copropriété des deux fonds établis par actes authentiques en date du 10 février 1999 pour le [Adresse 2] et du 20 février 2003 pour le [Adresse 1], qu’ils sont intervenus dans le cadre de la division de l’immeuble anciennement cadastré section AR n°[Cadastre 1], en deux immeubles mitoyens cadastrés respectivement sous la section AR n°[Cadastre 2] et AR n°[Cadastre 3].

Il ressort du paragraphe relatif à « l’origine de propriété » dans les deux règlements de copropriété précités que les deux fonds en question ont appartenu à Madame [D] et Madame [M], toutes deux héritières de la succession de Monsieur [M].

Tant le plan de masse établi en décembre 2002 par le cabinet [H], le constat d’huissier du 18 janvier 2022 que les photographies produites permettent de caractériser l’existence de signes apparents de servitude au moment de la division du fonds.

En effet, pour accéder au lot 2 de la copropriété du [Adresse 1], il existe une porte qui s’ouvre directement sur la cour de cette copropriété.

La porte fenêtre de l’appartement du lot 8 de la copropriété du [Adresse 2] s’ouvre quant à elle sur cette même cour s’agissant d’un appartement situé au rez-de-chaussée.
Les compteurs de gaz et d’eau du lot 6 de la copropriété du [Adresse 1] se situent au sous-sol de la copropriété du [Adresse 2].

La cour est quant à elle identifiée sur le plan de masse comme une partie commune particulière aux lots 3 et 6 de la copropriété du [Adresse 1], ce que Monsieur [O] [J] n’a jamais contesté.

Le règlement de copropriété du [Adresse 1] et l’acte de vente du 6 octobre 2003 signé par Monsieur [K] [Z] font expressément référence au document d’arpentage dressé par le cabinet [H] en décembre 2002, document sur lequel apparaît clairement la configuration des lieux et l’indication des accès existants entre les différents lots concernés.

Ainsi, ce sont bien Madame [D] et Madame [M] propriétaires des fonds acquis par Monsieur [K] [Z], qui sont à l’origine de la réalisation de l'aménagement constitutif de la servitude de passage revendiquée à ce jour par Monsieur [O] [J].

Même si les actes de vente du 30 juin 2020 et du 6 octobre 2003 par lesquels Monsieur [O] [J] et Monsieur [K] [Z] ont acquis leurs lots ne mentionnent pas l’existence de servitudes grevant leur bien, cela ne remet pas en cause l’existence d’une servitude par destination du père de famille car les énonciations de l'acte opérant la vente d’un fonds déjà divisé ne peuvent pas être retenues. 

L’attestation de Madame [S] [X] indiquant que l’appartement de Monsieur [O] [J] comporte une porte qui lui permet d’accéder à sa remise sans passer par la cour ne remet pas en cause cette analyse. 

Outre le fait que cette attestation ne respecte pas les prescriptions prévues par l’article 202 du code de procédure civile, une telle indication ne comportant aucune date, elle ne permet pas de remettre en cause l’existence de signes apparents de servitude au moment de la division des fonds. 

De plus, s’agissant d’une servitude établie par le fait de l’homme, la jurisprudence considère, qu’elle ne saurait être éteinte du seul fait de son inutilité, à la différence des servitudes légales de passage résultant d'une enclave.

Les deux règlements de copropriété ayant opéré la division des fonds ne comportant aucune disposition relative à la servitude, et dans la mesure où il existait des signes apparents de servitude au moment de la division, les conditions relatives à l’établissement d’une servitude de passage par destination du père de famille sont remplies.

En conséquence, il y a lieu de reconnaître l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille s’exerçant depuis le lot n°8 cadastré section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 2] et les lots n°1 et 2 cadastrés section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 1] appartenant à Monsieur [O] [J], sur la partie commune particulière aux lots 3 et 6 cadastrés section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 1] appartenant à Monsieur [K] [Z].

Sur la détermination de l’assiette de la servitude de passage par destination du père de famille

Selon l’article 696 du code civil, quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

La jurisprudence a précisé que cette disposition ne visant que l'extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave, elle laisse en dehors de son champ d'application les servitudes conventionnelles ou résultant de la destination du père de famille.

Ainsi, une fois reconnue et établie, la servitude par destination du père de famille ne peut s'éteindre que par convention, son inutilité éventuelle pour le fonds dominant ne peut dicter sa disparition.

En l’espèce, Monsieur [O] [J] fait valoir qu’il est plus pratique d’accéder à sa remise située dans la copropriété du [Adresse 1] par l’accès existant dans cette même rue, mais que cela suppose de pouvoir traverser la cour de la copropriété appartenant à Monsieur [K] [Z].

Ce dernier considère à l’inverse que Monsieur [O] [J] dispose déjà d’un accès direct depuis son appartement jusqu’à sa remise. Il ressort des plans fournis que ce dernier dispose effectivement d’un accès depuis son appartement de la copropriété du [Adresse 2] vers sa remise du lot 2 de la copropriété du [Adresse 1] via un dégagement.

Toutefois, si Monsieur [O] [J] entend faire usage de son lot 2 du [Adresse 1] pour y remiser notamment des choses roulantes, il est nécessaire de lui permettre d’y accéder par l’accès donnant sur la [Adresse 16] et de pouvoir traverser la cour de la copropriété du [Adresse 1].

En conséquence, il y a lieu de fixer l’assiette de la servitude comme s’exerçant sur l’intégralité de la cour constituant une partie commune particulière aux lots n° 3 et 6 appartenant à Monsieur [K] [Z] dans la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 7].

Sur la participation aux frais de la procédure du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] 

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En conséquence, il est rappelé que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] A [Localité 1] pris en la personne de son syndic ne pourra pas solliciter auprès de Monsieur [O] [J] une participation aux frais de procédure en tant que copropriétaire.

Sur la demande de modification du règlement de copropriété du [Adresse 1]

Il appartiendra à Monsieur [O] [J] d’effectuer les démarches auprès du syndic de copropriété du [Adresse 1] pour procéder à la modification du règlement de copropriété conformément au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [K] [Z]

Sur l’existence d’une servitude par destination du père de famille

Monsieur [K] [Z] se fonde sur les mêmes dispositions que Monsieur [O] [J] pour qu’une servitude par destination du père de famille soit reconnue à son profit sur les parties communes et couloirs situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble cadastré section AR n°[Cadastre 2] situé au [Adresse 2].

S’agissant des conditions nécessaires à l’établissement de ce type de servitude, il apparait que les conditions relatives à la propriété commune antérieure et à l’absence de stipulation contraire dans l’acte de division des fonds sont caractérisées comme cela a été développé précédemment.

S’agissant des signes apparents de servitude, l’acte authentique de vente du 6 octobre 2003 par lequel Monsieur [K] [Z] a acquis ses lots précise en page 8 que « le compteur à gaz du bien vendu est situé au sous-sol du [Adresse 2] ». 

De plus, il ressort des photographies fournies que l’accès aux compteurs se fait par une porte de la copropriété du [Adresse 2] qui donne sur la cour appartenant à Monsieur [K] [Z].

En conséquence, il y a lieu de reconnaître l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille s’exerçant depuis les lots 3 et 6 cadastrés section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 1] appartenant à Monsieur [K] [Z] sur les parties communes et les couloirs situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de la copropriété cadastrée section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 2]. 

L’assiette de ladite servitude de passage s’exercera selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les conséquences de l’existence de la servitude

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

En l’espèce, il ressort d’un courrier de l’assureur de Monsieur [K] [Z] du 19 janvier 2022 que le syndic de la copropriété du [Adresse 2] n’a pas été informé de la pose de verrous sur les portes d’accès aux compteurs de gaz et d’eau et qu’il s’agit d’une initiative prise par Monsieur [O] [J].

Or, en agissant ainsi, Monsieur [O] [J] n’a pas respecté le règlement de copropriété du [Adresse 2] qui prévoit en page 8 que « les copropriétaires devront respecter toutes les servitudes qui grèvent ou qui pourront grever la propriété ».

Suite à de nombreux échanges avec Monsieur [O] [J] et la SCP ACTEIMPACT FLORENTN, syndic gérant la copropriété du [Adresse 2], Monsieur [K] [Z] n’est toutefois pas parvenu à obtenir gain de cause, raison pour laquelle il a assigné ces derniers dans le cadre d’une procédure distincte inscrite au rôle sous le n° RG 22/3611.

En raison d'un lien suffisant avec la présente procédure, et par souci d'une bonne administration de la justice, il a été procédé à une jonction de ces deux instances par ordonnance du juge de la mise en état du 28 février 2023.

En conséquence, il y a lieu d’enjoindre à Monsieur [O] [J] et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] A [Localité 9] [Adresse 17] en la personne de son syndic, de procéder au retrait des verrous apposés sur les portes d’accès aux compteurs de gaz et d’eau de Monsieur [K] [Z] dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois.

Sur l’opposabilité du jugement aux deux syndicats de copropriétaires

Le présent jugement sera opposable aux deux syndicats de copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 2], dès lors qu’ils ont été mis en cause dans la procédure.
Sur les frais du procès, la publication du jugement et l’exécution provisoire

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties succombant partiellement en leurs prétentions, elles conserveront la charge de leurs propres dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la publication du jugement au Service de Publicité Foncière de [Localité 7]

Dans la mesure où chacune des parties se voit reconnaitre l’existence d’une servitude à son profit par le présent jugement, il y a lieu d’ordonner la publication de ce dernier au Service de Publicité Foncière de [Localité 7] à frais partagés entre Monsieur [O] [J] et Monsieur [K] [Z].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d'appel : 

DIT qu'il sera concédé une servitude de passage par destination du père de famille depuis les fonds suivants appartenant à Monsieur [O] [J] : 
- Lot n°8 situé dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 12] (surface 00 ha 02 a 53 ca) à [Localité 1] (fonds dominant),
- Lots n°1 et 2 situés dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 14] (surface 00 ha 01 a 58 ca) à [Localité 1] (fonds dominant),
Sur le fonds suivant appartenant à Monsieur [K] [Z] : 
- La partie commune particulière aux lots n°3 et 6 (la cour) situés dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 14] (surface 00 ha 01 a 58 ca) à [Localité 1] (fonds servant) ;

DECLARE que cette servitude de passage s’exercera sur l’ensemble de la cour située sur la partie commune particulière aux lots n°3 et 6 situés dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 3] au [Adresse 14] à [Localité 1] ;

DIT qu’il appartiendra à Monsieur [O] [J] d’effectuer les démarches auprès du syndic de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 7] pour procéder à la modification du règlement de copropriété afin d’y intégrer la servitude reconnue à son profit ;

REJETTE la demande de Monsieur [O] [J] visant à ordonner la modification du règlement de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1] aux frais de son syndic de copropriété ;

RAPPELLE que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] A [Localité 1] pris en la personne de son syndic ne pourra pas solliciter auprès de Monsieur [O] [J] une participation aux frais de procédure en tant que copropriétaire ;

DIT qu'il sera concédé une servitude de passage par destination du père de famille depuis les fonds suivants appartenant à Monsieur [K] [Z] :
- Lots n°3 et 6 situés dans l’ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] (surface 00 ha 01 a 58 ca) à [Localité 1] (fonds dominant),
Sur le fond suivant appartenant à la copropriété du [Adresse 15] : 
- parties communes et les couloirs situés au rez-de-chaussée et au sous-sol menant aux caves dans l'ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 12] (surface 00 ha 02 a 53 ca) à [Localité 1] (fonds servant) ;

DECLARE que cette servitude de passage s’exercera sur les parties communes situées au rez-de-chaussée et au sous-sol menant aux caves dans l'ensemble immobilier en copropriété cadastré Section AR n°[Cadastre 2] au [Adresse 12] (surface 00 ha 02 a 53 ca) à [Localité 1] (fonds servant) où se trouvent les compteurs de Monsieur [K] [Z] ;

CONSTATE que le présent jugement est opposable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 1] et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 18] pris en la personne de leur syndic respectif ;

ORDONNE que Monsieur [O] [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 9] [Adresse 17] pris en la personne de son syndic Monsieur [E] [Q], procèdent au retrait des verrous apposés sur les portes d’accès aux compteurs de gaz et d’eau de Monsieur [K] [Z] dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois ;

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ;

DIT que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la publication du présent jugement au Service de Publicité Foncière de [Localité 7] à frais partagés entre Monsieur [O] [J] et Monsieur [K] [Z] ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 28 août 2026 par le Président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le Président