Tribunal judiciaire de Strasbourg, Référés Civils Cab. 1, 27 août 2026, n° 26/00253

RÉFÉRÉ CIVIL 





N° RG 26/00253 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OGE3

Minute n° 688/26










COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Emmanuelle FREEMAN-
HECKER - 311
Me Aurélie SPIEGEL-SIMET - 27



COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:


adressées le : 27 août 2026
 
 
Le Greffier 








République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

Ordonnance du 27 Août 2026



DEMANDERESSE :

S.A.S. NEXIDIS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Emmanuelle FREEMAN-HECKER, avocat au barreau de STRASBOURG



DEFENDEUR :

Monsieur [P] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l'audience publique du 07 Juillet 2026
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Cédric JAGER


ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier 
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES


Par acte délivré le 05 août 2024, la SAS NEXIDIS a fait assigner M. [P] [W] devant le juge des référés commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

- constater que le bail dérogatoire conclu entre M. [A] aux droits duquel vient NEXIDIS et M. [W], exploitant sous le nom commercial [O] [Y] a été résilié et a pris fin en date du 31 mai 2024 par l’effet du congé délivré par courrier recommandé avec accusé de réception délivré par la société NEXIDIS en date du 29 janvier 2024 ;
- constater que M. [P] [W] ainsi qu’éventuellement tout occupant de son chef, occupe les lieux loués sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024 ;

en conséquence,
- condamner M. [W] à libérer les lieux sous astreinte d’un montant de 1.000 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- se réserver le droit de liquider l’astreinte ;
- le cas échéant, autoriser la société NEXIDIS à solliciter l’aide de la force publique afin d’expulser M. [W] par la force ;
- condamner M. [W] à lui payer :
les loyers qu’il reste devoir à savoir août 2023 et février 2024 d’un montant total de 1.108 €,à titre de provision, une indemnité d’occupation dont le montant sera calculé sur la base du dernier loyer en vigueur au jour de la résiliation, rapporté prorata temporis à la durée s’étant écoulée entre la date de résiliation du bail et la date du départ effectif de M. [W] ;- condamner M. [W] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Selon ordonnance du 03 septembre 2025, le juge des référés commerciaux s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître des demandes et a renvoyé l’affaire au président du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé.

Selon dernières conclusions du 22 juin 2026, la SAS NEXIDIS a sollicité voir :

- condamner M. [P] [W] à lui payer, à titre de provision :

pour la période allant du 05.08.2019 au 04.08.2024, la somme de 21.760,69 €, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;pour la période allant du 05.08.2024 au 04.08.2025, la somme de 4.674,54 €, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;depuis le 05 août 2025, la somme de 400,70 € pour chaque mois jusqu’au prononcé de l’ordonnance augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;la somme de 15.007 € au titre de la taxe foncière de 2022 à 2025.- débouter M. [P] [W] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.200 € avec intérêt au taux légal ;
- débouter M. [P] [W] de sa demande de condamnation aux entiers frais et dépens et au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [P] [W] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Selon dernières conclusions du 03 juillet 2026, M. [P] [W] a sollicité voir :

- « donner acte à la société NEXIDIS qu’elle reconnaît l’existence d’un bail commercial au profit de M. [P] [W] » ;
- juger les demandes de la société NEXIDIS irrecevables, mal fondées, et en tous les cas affectés de contestations sérieuses ;

en conséquence,
- l’en débouter subsidiairement se déclarer incompétent ;

sur la demande reconventionnelle,
- condamner la société NEXIDIS à lui payer la somme de 1.200 € à titre de provision à valoir sur les provisions sur charges non justifiées versées depuis le mois de juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter des échéances respectives ;

en tout état de cause,
- condamner la société NEXIDIS aux entiers frais et dépens ;
- condamner la société NEXIDIS à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la société NEXIDIS de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions.

À l’audience du 07 juillet 2026, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.


SUR QUOI


Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu'il n'appartient donc pas au juge des référés de statuer. Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur la demande de provision de la SAS NEXIDIS :

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

À l'inverse, sera écartée une contestation que serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SAS NEXIDIS expose que par acte authentique en date du 30 juin 2015, M. [A] a donné à bail à M. [W], entrepreneur individuel, un local situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée initiale d’un an, du 01 septembre 2015 au 31 août 2016 ; que le bail a été successivement renouvelé par avenant pour 2 nouvelles périodes d’un an ; que les parties ont convenu de placer ce bail sous le régime de l’article L. 145-5 du code de commerce, et donc de le soustraire au statut du bail commercial ; que le dernier avenant en date du 31 août 2017 fixe le loyer mensuel à la somme de 535 € HT et HC et la provision sur charge mensuelle à la somme de 20 € par mois ; que c’est néanmoins un montant de 19 € qui a été versé chaque mois au titre de la provision sur charges ; que par acte authentique en date du 05 novembre 2021, la SAS NEXIDIS a acquis de la SCI HERSEL l’ensemble immobilier dont dépend le local donné à bail à M. [W] ; que la SAS NEXIDIS a souhaité résilié le bail conclu avec M. [W] afin de pouvoir vendre le local libre de toute occupation ; que M. [W] s’est maintenu dans les lieux après le terme rapporté par avenant au 31 août 2018 ; que M. [W] n’a pas payé les loyers et charges des mois de mai 2022, septembre 2022, août 2023 et février 2024 et reste redevable de la somme de 308 € pour le mois de février 2022 ; qu’elle a saisi le juge des référés commerciaux aux fins d’expulsion et demandes de provision ; que le juge des référés commerciaux s’est déclaré incompétent au profit du Président du tribunal judiciaire, compétent en matière de baux commerciaux.

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article L.145-5 du code de commerce prévoit que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

En l’espèce, le bail a été conclu en date du 30 juin 2015 avec effet au 1er septembre 2015 et s’est poursuivi par avenants jusqu’au 31 août 2018, soit trois ans.

M. [P] [W] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.

Il ne peut donc être contesté que le bail liant les parties est un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2018 jusqu’au 1er septembre 2027.




Sur les loyers dus entre le 05 août 2019 et le 01 décembre 2021

L’acte de vente signé par la SCI HERSEL, venderesse, et la SAS NEXIDIS, ès qualité d’acquéreur, en date du 05 novembre 2021 stipule, page 6, que :

« Chaque bail continue dès à ce jour au profit de l’ACQUEREUR qui est subrogé dans tous les droits et actions du VENDEUR.
(…)
De la sorte, à compter du mois de décembre prochain, le locataire adressera le paiement de ses loyers et charges à l’ACQUEREUR » (pièce 11).

Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter une stipulation contractuelle.

Partant, la demande de payer des loyers antérieurs à la conclusion du contrat de vente du 05 novembre 2021 se heurte à contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les loyers dus entre 01 décembre 2021 et le 04 août 2024

L’article 9 paragraphes 3 à 5 du contrat de bail liant les parties stipule, pages 7 et 8, que :

« En cas de transformation du présent bail dérogatoire en bail commercial de 9 ans selon régime du décret du 30/09/1953 (article L. 145 et suivants du code de commerce), les parties prévoient expressément que le loyer de ce bail commercial serait le dernier loyer pratiqué au titre du bail dérogatoire augmenté de 50 % en contrepartie notamment du droit au renouvellement prévu par la législation.

Le loyer de ce bail de 9 ans serait révisé annuellement et automatiquement selon la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux à chaque date anniversaire du bail. Le preneur s’engage dans ce cas à prendre en charge la taxe foncière afférente aux locaux en plus des charges locatives découlant des présentes.

Ces précisions ne valent en aucun cas acceptation par le bailleur d’un bail commercial de neuf ans régi par les articles L.145 et suivants du code de commerce en cas de maintien dans les lieux du preneur au-delà de l’échéance ou pour toute autre raison et sont donnés à titre d’information sur demande du preneur par le bailleur et le notaire. » (pièce 1).

M. [P] [W] s’oppose à la demande de provision aux motifs qu’il ne s’agit que de « précisions » données à « titre d’information » ; que cette clause ne saurait dès lors caractériser un quelconque accord des parties sur le montant du loyer du nouveau bail commercial ; que la clause s’applique en cas de transformation du présent bail dérogatoire en bail commercial de 9 ans, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que deux nouveaux baux dérogatoires de renouvellement ne reprenant pas la clause et portant novation ont été conclus ; que la clause d’indexation n’est pas suffisamment précise en ce qu’elle ne fait pas mention des indices ; que la refacturation rétroactive demandée par la demanderesse constitue un manquement à l’obligation de bonne foi prévue par l’article 1104 du code civil ; que les charges ne sont pas justifiées, aucun décompte de régularisation n’ayant été adressé au preneur.


Cependant, le paragraphe 5 de l’article 9 précise uniquement l’absence d’accord du bailleur sur la conclusion d’un bail commercial de neuf ans, dès lors que les parties avaient l’intention d’y déroger dans les conditions de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Les paragraphes 3 et 4 prévoient en conséquence une augmentation du prix du loyer en cas de transformation en bail commercial en contrepartie notamment du droit au renouvellement prévu par la législation.

Cette clause est claire et précise et ne nécessite aucune interprétation.

Par ailleurs, les deux avenants de renouvellement stipulent expressément que « l’ensemble des autres dispositions du bail du 30 juin 2015 restent inchangées » (pièces 2 et 3). Ils n’emportent pas novation en l’absence de stipulation expresse (article 1330 du code civil).

Il ne peut être contesté que le bail dérogatoire initial s’est transformé en bail commercial dès lors qu’il s’est poursuivi au-delà de trois ans (article L. 145-5 du code de commerce).

La clause d’indexation prévoit expressément l’application de l’Indice des Loyers Commerciaux à chaque date anniversaire du bail, les indices de chaque année ne pouvant être stipulées expressément dès lors qu’ils sont publiés chaque année par trimestre et que ni les parties ni le juge des référés ne sont des experts dans l’art divinatoire.

En outre, le bail a été librement signé par les parties et l’article 9 a pour objectif de conserver un équilibre contractuel au regard de l’application du statut des baux commerciaux initialement écarté par les parties dans le cadre de contrats d’une durée d’un an, de sorte que la mauvaise foi ne peut être invoquée.

Enfin, la partie demanderesse verse aux débats des factures d’eau pour l’année 2022 pour un montant de 124,60 € et 415,63 € TTC ainsi qu’un décompte de charges pour l’exercice 2022/2023 envoyé par la SARL F-GESTION, syndic, pour un montant total de 367,99 € TTC, justifiant parfaitement les provisions sur charges mensuelles d’un montant de 20 € (pièces 12 et 13 demanderesse). 

Dès lors, les contestations soulevées par M. [P] [W] devant le juge des référés n’apparaissent pas sérieuses.

M. [P] [W] devait donc payer les sommes suivantes :

- la somme de 837,37 € au titre du loyer du 1er décembre 2021 ;
- la somme de 10.159,76 € (837,37 X 8 + 865,20 X 4 ) au titre des loyers pour l’année 2022 ;
- la somme de 10.503,52 € (865,20 X 8 + 895,48 X 4) au titre des loyers pour l’année 2023 ;
- la somme de 10.871,12 € (895,48 X 8 + 926,82 X 4) au titre des loyers pour l’année 2024 ;
- la somme de 7.414,56 € (926,82 X 8) au titre des loyers pour l’année 2025 jusqu’au mois d’août inclus ;
- la somme de 900 € au titre des charges de décembre 2021 au mois d’août 2025 inclus (45 X 20 €).

soit la somme totale de 40.686,33 €.

Il n’est pas contesté que M. [P] [W] a versé mensuellement la somme de 554 € charges comprises, soit 535 € + 19 €, (pièce 15 demanderesse) et ne s’est pas acquitté des loyers de mai 2022, septembre 2022, août 2023 et février 2024 et partiellement février 2022 à hauteur de 227 €, soit la somme totale de 40 x 554 € + 227 €, soit la somme totale de 22.387 €.


Partant, M. [P] [W] sera condamné à payer par provision à la SAS NEXIDIS :

- la somme de 18.299,33 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 ;
- la somme de 400,70 € par mois à compter du 1er septembre 2025, au titre du différentiel entre le loyer dû de 935,70 € et le loyer effectivement payé de 535 €. 

Sur la taxe foncière

Compte tenu de ce qui précède, l’obligation de M. [P] [W] de payer une somme totale de 15.007 € au titre de la taxe foncière 2022 à 2025 à la SAS NEXIDIS n’est pas sérieusement contestable (pièces 10 et 17 demanderesse) dès lors qu’elle résulte clairement de l’article 9 du bail comme il a été rappelé ci-dessus.

Partant, M. [P] [W] sera condamné à payer par provision d’un montant de 15.007 €. 

Sur la demande reconventionnelle de provision de M. [P] [W] :

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

À l'inverse, sera écartée une contestation que serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, M. [P] [W] demande une provision d’un montant de 1.200 € correspondant aux provisions sur charges non justifiées depuis 2020.

Il ressort du bail que les provisions sur charges étaient de 20 € par mois.

M. [P] [W] n’apporte aucune pièce permettant de démontrer que ces charges ne sont pas justifiées.

Au contraire, la SAS NEXIDIS justifie du montant de ces charges au regard des éléments versés aux débats et notamment du décompte envoyé par le syndic de copropriété (pièces 12 et 13 demanderesse). 

Partant, la demande reconventionnelle de provision de M. [P] [W] se heurte à contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :

M. [P] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L'équité commande d'allouer à la SAS NEXIDIS la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande faite sur le même fondement par M. [P] [W].


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 


Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONDAMNONS M. [P] [W] à payer par provision à la SAS NEXIDIS :

- la somme de 18.299,33 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 ;
- la somme de 400,70 € par mois à compter du 1er septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
- la somme de 15.007 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M. [P] [W] ;

CONDAMNONS M. [P] [W] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [P] [W] à payer à la SAS NEXIDIS la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande faite par M. [P] [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.


Le Greffier Le Président 
C. JAGER O. RUER