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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 6, 27 août 2026, n° 25/04712

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 


Le 29 décembre 2023, Madame [T] [B] et la société civile immobilière PEPITO ont conclu un contrat de bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2] avec un loyer annuel fixé à la somme annuelle de 10 200 euros HT payable par échéance mensuelle de 850 euros HT (1020 euros TTC). 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 décembre 2024, Madame [B] a notifié son congé et a quitté les lieux. 

La S.C.I PEPITO a accusé réception de ce congé mais a notifié son refus d’accepter la résiliation anticipée du contrat en cours, rappelant que les loyers de novembre 2024 et décembre 2024 n’avaient pas été réglés. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 février 2025, la S.C.I PEPITO a mis en demeure Madame [B] de régler les loyers échus non payés et ceux à échoir jusqu’au terme du contrat fixé au 31 décembre 2027.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, la S.C.I PEPITO a fait assigner Madame [B] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en paiement. 

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 5 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2026 et mise en délibéré au 27 août 2026.

Au terme de son assignation du 1er octobre 2025 qui constitue ses uniques écritures, la S.C.I PEPITO demande au tribunal de :
- condamner Madame [B] à lui payer la somme de 25 500 euros TTC au titre des loyers à échoir jusqu’au terme de la période triennale en cours soit le 31 décembre 2027 ; 
- dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal puis majoré à compter de la notification de la mise en demeure de payer préalablement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ; 
- condamner Madame [B] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur le fondement de l’article L.145-4 du code de commerce, la S.C.I PEPITO estime que le congé délivré par Madame [B] ne pouvait produire effet qu’au terme de la période triennale expirant le 31 décembre 2027 et qu’elle reste donc redevable de l’intégralité des loyers à échoir jusqu’à ce terme.

Bien que régulièrement assignée à son dernier domicile connu par acte du 1er octobre 2025 ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [T] [B] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire

• Sur les conséquences de l'absence de défendeur

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il appartient donc au juge de vérifier la validité de la demande et la régularité des contrats invoqués.

Aux termes de l'article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la décision a été délivrée à la personne du défendeur.

En l'espèce, Madame [B] bien que régulièrement assigné dans le cadre de la présente procédure, le défendeur n'a pas constitué avocat et aucune conclusion n'a été transmise à la juridiction saisie de céans. Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire.

I- Sur la demande en paiement.

L’article L.145-4 du code de commerce dispose que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »

En l’espèce, la S.C.I justifie de l’existence d’un contrat de bail commercial la liant à Madame [B] à compter du 1er janvier 2024 et pour une durée de neuf ans (pièce 1). 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 décembre 2024, Madame [B] a donné congé puis a quitté les lieux.


Or, il apparaît qu’au terme de l’article L.145-4 du code de commerce d’ordre public rappelé ci-dessus et repris dans l’article 2 du contrat de bail, si Madame [B] disposait bien de la faculté de donner congé, celle-ci n’existait qu’à l’expiration d’une période triennale ce qui n’était pas le cas le 12 décembre 2024, moins d’une année s’étant écoulée depuis la date de prise d’effet du contrat de bail. 

Le congé donné par Madame [B] ne peut être considéré comme valide à cette date et a produit ses effets à la prochaine date d’expiration triennale, soit le 31 décembre 2027. 

Or, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur le fait que le congé donné avant l'expiration de la période triennale ne dispense pas le locataire de payer le loyer pour toute cette période, peu important l'éventuelle relocation des lieux (Civ 3, 10 septembre 2020, n°19-13.184). 

Madame [B] est donc tenue de procéder aux paiements des loyers à échoir de décembre 2024 à décembre 2027, soit 25 mensualités de 1 020 euros TTC selon l’article 6.1 du contrat de bail. 

Par conséquent, Madame [B] sera condamnée à payer à la S.C.I PEPITO la somme de 25 500 euros TTC.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2025 dès lors que la mise en demeure de novembre 2024 (pièce 3) ne porte pas sur le paiement de cette somme d’une part et que la S.C.I PEPITO ne justifie pas l’envoi effectif du courrier du 10 février 2025 en lettre recommandé avec accusé de réception et de sa notification à Madame [B] d’autre part (pièce 5). 

IV- Sur les mesures de fin de jugement

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

En l'espèce, Madame [B], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

2- Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n’y a lieu à condamnation ».

En l'espèce, Madame [B], condamnée aux dépens, versera à la S.C.I PEPITO une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

3- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.
En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à la S.C.I PEPITO la somme de 25 500 euros au titre des loyers à échoir du bail commercial conclu le 29 décembre 2023 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [B] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer 1 500 euros à la S.C.I PEPITO au titre des frais irrépétibles.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 27 Août 2026
DOSSIER : N° RG 25/04712 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UONB
NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 6


JUGEMENT DU 27 Août 2026




PRESIDENT

Madame GALLIUSSI, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

M. PEREZ, 

DEBATS 

 à l'audience publique du 12 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.C.I. PEPITO,, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocat plaidant, vestiaire : 66 et Me Valérie BOUTEILLER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE




DEFENDERESSE

Mme [T] [B], entrepreneur individuel exerçant sous la dénomination commerciale entreprise AKM LIVRAISON, RCS [Localité 1] 753 151 455., demeurant [Adresse 2]
défaillant





EXPOSÉ DU LITIGE 


Le 29 décembre 2023, Madame [T] [B] et la société civile immobilière PEPITO ont conclu un contrat de bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 2] avec un loyer annuel fixé à la somme annuelle de 10 200 euros HT payable par échéance mensuelle de 850 euros HT (1020 euros TTC). 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 décembre 2024, Madame [B] a notifié son congé et a quitté les lieux. 

La S.C.I PEPITO a accusé réception de ce congé mais a notifié son refus d’accepter la résiliation anticipée du contrat en cours, rappelant que les loyers de novembre 2024 et décembre 2024 n’avaient pas été réglés. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 février 2025, la S.C.I PEPITO a mis en demeure Madame [B] de régler les loyers échus non payés et ceux à échoir jusqu’au terme du contrat fixé au 31 décembre 2027.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, la S.C.I PEPITO a fait assigner Madame [B] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en paiement. 

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 5 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2026 et mise en délibéré au 27 août 2026.

Au terme de son assignation du 1er octobre 2025 qui constitue ses uniques écritures, la S.C.I PEPITO demande au tribunal de :
- condamner Madame [B] à lui payer la somme de 25 500 euros TTC au titre des loyers à échoir jusqu’au terme de la période triennale en cours soit le 31 décembre 2027 ; 
- dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal puis majoré à compter de la notification de la mise en demeure de payer préalablement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ; 
- condamner Madame [B] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur le fondement de l’article L.145-4 du code de commerce, la S.C.I PEPITO estime que le congé délivré par Madame [B] ne pouvait produire effet qu’au terme de la période triennale expirant le 31 décembre 2027 et qu’elle reste donc redevable de l’intégralité des loyers à échoir jusqu’à ce terme.

Bien que régulièrement assignée à son dernier domicile connu par acte du 1er octobre 2025 ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [T] [B] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens. 







MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire

• Sur les conséquences de l'absence de défendeur

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il appartient donc au juge de vérifier la validité de la demande et la régularité des contrats invoqués.

Aux termes de l'article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la décision a été délivrée à la personne du défendeur.

En l'espèce, Madame [B] bien que régulièrement assigné dans le cadre de la présente procédure, le défendeur n'a pas constitué avocat et aucune conclusion n'a été transmise à la juridiction saisie de céans. Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire.

I- Sur la demande en paiement.

L’article L.145-4 du code de commerce dispose que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »

En l’espèce, la S.C.I justifie de l’existence d’un contrat de bail commercial la liant à Madame [B] à compter du 1er janvier 2024 et pour une durée de neuf ans (pièce 1). 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 décembre 2024, Madame [B] a donné congé puis a quitté les lieux.


Or, il apparaît qu’au terme de l’article L.145-4 du code de commerce d’ordre public rappelé ci-dessus et repris dans l’article 2 du contrat de bail, si Madame [B] disposait bien de la faculté de donner congé, celle-ci n’existait qu’à l’expiration d’une période triennale ce qui n’était pas le cas le 12 décembre 2024, moins d’une année s’étant écoulée depuis la date de prise d’effet du contrat de bail. 

Le congé donné par Madame [B] ne peut être considéré comme valide à cette date et a produit ses effets à la prochaine date d’expiration triennale, soit le 31 décembre 2027. 

Or, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur le fait que le congé donné avant l'expiration de la période triennale ne dispense pas le locataire de payer le loyer pour toute cette période, peu important l'éventuelle relocation des lieux (Civ 3, 10 septembre 2020, n°19-13.184). 

Madame [B] est donc tenue de procéder aux paiements des loyers à échoir de décembre 2024 à décembre 2027, soit 25 mensualités de 1 020 euros TTC selon l’article 6.1 du contrat de bail. 

Par conséquent, Madame [B] sera condamnée à payer à la S.C.I PEPITO la somme de 25 500 euros TTC.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2025 dès lors que la mise en demeure de novembre 2024 (pièce 3) ne porte pas sur le paiement de cette somme d’une part et que la S.C.I PEPITO ne justifie pas l’envoi effectif du courrier du 10 février 2025 en lettre recommandé avec accusé de réception et de sa notification à Madame [B] d’autre part (pièce 5). 

IV- Sur les mesures de fin de jugement

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

En l'espèce, Madame [B], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

2- Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n’y a lieu à condamnation ».

En l'espèce, Madame [B], condamnée aux dépens, versera à la S.C.I PEPITO une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

3- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.
En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à la S.C.I PEPITO la somme de 25 500 euros au titre des loyers à échoir du bail commercial conclu le 29 décembre 2023 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [B] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer 1 500 euros à la S.C.I PEPITO au titre des frais irrépétibles.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-08-28T21:41:28.951Z.