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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, TPROX - Service civil, 28 août 2026, n° 25/04233

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » [Adresse 5] a fait assigner la SCI LES PINS devant le tribunal de proximité de VILLEURBANNE aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à lui payer :6.929,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer au titre des charges de copropriété dues ; 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Aux dépens ; A la première audience à laquelle le dossier a été appelé, soit le 5 mars 2026, un calendrier de procédure a été fixé, imposant notamment à la SCI LES PINS, alors représentée par un premier conseil, de conclure avant le 1er avril 2026. 
A l’audience du 7 mai 2026, la SCI LES PINS a déposé ses premières conclusions en réponse et sollicité le renvoi de l’affaire, expliquant avoir changé de conseil. Elle a indiqué que des travaux étaient en cours du fait d’un écoulement dans son appartement. Elle a transmis ses conclusions à son contradicteur en amont de l’audience. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES », représenté par son conseil, s’est opposé au renvoi de l’affaire, rappelant l’ancienneté de la dette et analysant qu’il s’agissait d’une demande dilatoire. 
Compte tenu du non-respect par la SCI LES PINS du calendrier de procédure initial, de la bonne transmission de ses conclusions en amont de l’audience à son adversaire et de l’absence de volonté de ce dernier de répondre par écrit, la demande de renvoi a été rejetée. 
Les parties ont été autorisées à fournir, par notes en délibéré, tous éléments utiles sur la question des travaux en cours soulevée par la SCI LES PINS, le tribunal rappelant sa possibilité d’ordonner la réouverture des débats si cela apparaissait nécessaire. 
*
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES », représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette à la somme de 9.126,44 euros au titre des charges de copropriété impayées et réduit à 800,00 euros sa demande indemnitaire. 
Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que si la SCI LES PINS estime ne pas devoir payer le chauffage collectif, cela reste une charge due même s’il ne l’utilise pas à partir du moment où il est fourni. 
Il analysé que la demande indemnitaire pour la fissure au plafond ne repose sur aucun fondement et estimé que de façon générale, la SCI LES PINS agit avant tout dans un objectif dilatoire, s’opposant aux travaux et refusant que les artisans passent par son logement. 
*
La SCI LES PINS, représentée par son conseil, a sollicité : 
Avant dire droit : Enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » à produire les appels de fonds pour la période de 2022 à 2026 expurgés des charges de chauffage collectif ; A titre principal : 

RG 25/4233 SDC LES SYMPHONIES/ SCI LES PINS
La condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » à lui rembourser les charges de chauffage dont elle s’est indument acquittée ; La limitation des demandes du le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » aux appels de fonds expurgés des charges de chauffage collectif ; La condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » à lui payer la somme de 13.500,00 euros en réparation du préjudice subi par la présence des fissures au sein de son appartement ; La compensation entre les créances et dettes de chacune des parties ; Le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » de l’ensemble de ses demandes ; Que soit écartée l’exécution provisoire du jugement ;En tout état de cause ; qu’il soit jugé que chacune des parties conservera la charge de ses frais de justice et des dépens. Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que les chauffages de son appartement ne sont pas alimentés par le réseau collectif mais par un réseau individuel, tel que justifié notamment par procès-verbal de constat d’huissier du 29 janvier 2015. Elle en déduit qu’elle n’est pas tenue de participer aux charges entraînées par ce service dont elle ne retire aucune utilité objective. 
Elle soulève, en outre, le fait que l’appel de charges collectives liées au réseau collectif ne respecte pas l’obligation d’individualisation des frais de chauffage imposés par le code de la construction et de l’habitation. 
Elle indique, en outre, avoir réglé des appels de fonds, qu’elle liste, de façon indue et en sollicite remboursement. 
Sur sa demande reconventionnelle, au visa des articles 1240 et 1244 du code civil, elle déclare que des travaux sont nécessaires au sein de son appartement du fait de fissures touchant à sa structure. Elle en déduit un préjudice de jouissance nécessaire et précise qu’elle ne peut, de ce fait, plus le louer, perdant le bénéfice d’un loyer mensuel d’environ 900 euros. Elle ajoute enfin que la durée des travaux prévisible étant de 15 jours, il en découlera nécessairement pour elle un préjudice de jouissance significatif. 
*
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026. 
*
Par note en délibéré du 27 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » a transmis des échanges de courriels et un courrier « d’ultime mise en demeure » visant à démontrer l’obstruction de la SCI LES PINS aux travaux initiés depuis 2024. 
Par note en délibéré au 1er juillet 2026, la SCI LES PINS a transmis un courriel de la société en charge des travaux indiquant ne pas avoir pu intervenir le 8 juin 2026 faute de confirmation de l’intervention par la régie, ainsi que trois courriers datés du 12 janvier 2014, 26 février 2015 et 20 juin 2015 indiquant que ses radiateurs électriques ne sont reliés à aucun réseau collectif. 
Par note en délibéré complémentaire du 1er juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » a transmis de nouveaux courriels, un devis et une demande d’intervention, précisant que les travaux sont mandatés depuis 2024 et n’ont pas été réalisés uniquement car la SCI LES PINS ne donne pas accès à son logement. Il rappelle, en outre, la notion d’utilité objective au sens de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et en déduit que les copropriétaires doivent contribuer aux charges, quel que soit l’usage qu’ils font réellement du chauffage puisque seul entre en ligne de compte le fait qu’ils puissent l’utiliser s’ils le désirent.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échuesAux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Selon l’article 14-2-I de cette loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. Selon l’article 14-2-II, dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements, et des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
En l’espèce, il y a lieu de relever que la SCI LES PINS ne conteste pas devoir la majorité des charges, reconnaissant de ce fait une large partie de sa dette. Elle y sera dès lors astreinte.
Ses contestations portent uniquement sur les charges liées au chauffage collectif, dont elle analyse ne pas être redevable compte tenu du fait qu’elle n’en bénéficie pas, ayant une installation autonome. 
Il résulte à ce titre du procès-verbal de constat d’huissier du 29 janvier 2015 qu’à cette date les convecteurs équipant le logement étaient rattachés uniquement au réseau électrique. La SCI LES PINS verse en outre une attestation de la société ELECTRIC indiquant, en date du 26 décembre 2023, que les radiateurs existant dans l’appartement sont alimentés à partir du tableau alimenté par EDF. Enfin et surtout, cette absence de raccordement n’est, en toute hypothèse, pas contestée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES ». 
Or, en application de l’article R174-2 du code de la construction et de l’habitation issu du décret n°2021-872 du 30 juin 2021, soit postérieurement à l’ensemble des jurisprudences citées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES », : 
« I. — Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d'énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif.
 II. — Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de froid ou alimenté par un réseau de froid est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de refroidissement collectif. »
Aux termes de l’article R174-3, du même code : 
« I. — Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d'énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif.
 II. — Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de froid ou alimenté par un réseau de froid est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de refroidissement collectif. »
En l’espèce, s’il convient de relever qu’il ressort des procès-verbaux d’Assemblées Générales des années 2022, 2024 et 2025, seuls produits aux débats, que la SCI LES PINS n’a jamais contesté les budgets annuels tant dans leur prévision que dans leur confirmation, elle a en revanche régulièrement adressé des courriers indiquant contester le fait de devoir participer aux charges collectives de chauffage, bénéficiant d’une installation totalement indépendante. 
S’agissant de l’obligation d’individualisation des consommations de chauffage, dont il convient de rappeler qu’elle est en vigueur depuis le décret du 20 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » n’apporte aucune explication tant dans son assignation que dans ses développements oraux à l’audience et les deux notes en délibéré transmises. Il ne produit pas non plus le règlement intérieur de la copropriété, seul élément à même de démontrer l’impossibilité matérielle ou financière de procéder aux obligations prévues par l’article R147-2. Enfin, il convient de relever que les jurisprudences qu’il invoque, antérieures à cette obligation, ne sont plus applicables depuis l’entrée en vigueur de ces textes. 
Dès lors, il y a lieu de constater que c’est à tort que des charges de chauffage collectif non individualisées ont été demandées et partiellement réglées par la SCI LES PINS depuis l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions. 
Il y a lieu, en conséquence, de la condamner au paiement des charges dues et qu’elle ne conteste pas, après imputation des sommes liées aux frais de chauffage et sur la base des seules pièces produites à l’audience, la SCI LES PINS ne pouvant valablement mettre en avant sa carence dans la conservation de ces éléments, soit la somme de 9.126,44 euros – (798.09 euros sur la base des appels de fonds des 12 mars 2026, 1er décembre 2025 et 15 décembre 2025, 10 septembre 2025 et 18 juin 2025 et 3.365 ,82 euros sur la base des comptes de charges pour les années 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 20204/2025) = 4.962,53 euros. 
Compte tenu de ces développements, la demande visant à enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » à produire les appels de de fonds pour la période 2022 à 2026 est sans objet. 

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » n’apporte aucun élément de nature à démontrer la réalité d’un préjudice autre que le simple retard de paiement. Il sera en conséquence débouté de cette demande. 

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêtsAux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
En l’espèce, il convient de relever que la SCI LES PINS n’apporte aucun élément de nature à caractériser son préjudice de jouissance du fait de la présence d’une fissure au sein de sa propriété. Il ne caractérise pas non plus ni la réalité de locations antérieures, ni la réalité des sommes qu’il prétend pouvoir percevoir à ce titre, pas plus qu’il ne démontre que la fissure, dont il n’est pas contesté qu’elle relève de la structure de l’immeuble et donc de la copropriété, est à l’origine d’une impossibilité de procéder à la location des lieux. 
En conséquence et en soulignant, de façon surabondante, les nombreuses oppositions de sa part démontrées par les mails versés en cours de procédure à la bonne réalisation des travaux, il y a lieu de la débouter de cette demande. 

Sur la demande de compensationEn l’espèce et compte tenu des développements ci-dessus, cette demande est sans objet. 

Sur les autres demandesLa SCI LES PINS, qui succombe, supportera la charge des dépens. 
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire, qu’aucun élément ne justifie d’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI LES PINS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 5] la somme de 4.962,53 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 mars 2026, arrêtées au 30 juin 2026 ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONAMNE la SCI LES PINS aux dépens ; 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire. 
Ainsi jugé et prononcé à la date renseignée au chapeau, 
LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
Tribunal judiciaire de LYON
Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
[Adresse 1]
[Localité 1]




MG
N° RG 25/04233 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3NEO 


Minute 26/: 

du : 28/08/2026


JUGEMENT









Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 2]
C/
S.C.I. LES PINS








PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à.....................................
Grosse, copie, dossier
à.....................................
Délivré le ........................



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




A l'audience publique du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 28 Août 2026, sous la présidence de FLEURDEPINE Anand, Président, assisté de Klervia SAURET, auditrice de justice siégeant en surnombre et participant avec voix consultative et de BLONDET Thomas, Greffier,

Après débats à l'audience du 07 Mai 2026,le jugement suivant a été rendu :


ENTRE : 

DEMANDEUR

Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 2]
Ayant pour syndic la SAS GSI GAGNEUX SERVICES IMMOBILIERS
[Adresse 3]
représenté par Me Mani MOAYED, avocat au barreau de LYON, vestiaire 694




D’UNE PART,

ET :


DEFENDERESSE

S.C.I. LES PINS
[Adresse 4]
représentée par Me Jocelin GUILLEMOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire 2634




D’AUTRE PART.



















RG 25/4233 SDC LES SYMPHONIES/ SCI LES PINS




EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » [Adresse 5] a fait assigner la SCI LES PINS devant le tribunal de proximité de VILLEURBANNE aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à lui payer :6.929,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer au titre des charges de copropriété dues ; 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Aux dépens ; A la première audience à laquelle le dossier a été appelé, soit le 5 mars 2026, un calendrier de procédure a été fixé, imposant notamment à la SCI LES PINS, alors représentée par un premier conseil, de conclure avant le 1er avril 2026. 
A l’audience du 7 mai 2026, la SCI LES PINS a déposé ses premières conclusions en réponse et sollicité le renvoi de l’affaire, expliquant avoir changé de conseil. Elle a indiqué que des travaux étaient en cours du fait d’un écoulement dans son appartement. Elle a transmis ses conclusions à son contradicteur en amont de l’audience. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES », représenté par son conseil, s’est opposé au renvoi de l’affaire, rappelant l’ancienneté de la dette et analysant qu’il s’agissait d’une demande dilatoire. 
Compte tenu du non-respect par la SCI LES PINS du calendrier de procédure initial, de la bonne transmission de ses conclusions en amont de l’audience à son adversaire et de l’absence de volonté de ce dernier de répondre par écrit, la demande de renvoi a été rejetée. 
Les parties ont été autorisées à fournir, par notes en délibéré, tous éléments utiles sur la question des travaux en cours soulevée par la SCI LES PINS, le tribunal rappelant sa possibilité d’ordonner la réouverture des débats si cela apparaissait nécessaire. 
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Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES », représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette à la somme de 9.126,44 euros au titre des charges de copropriété impayées et réduit à 800,00 euros sa demande indemnitaire. 
Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que si la SCI LES PINS estime ne pas devoir payer le chauffage collectif, cela reste une charge due même s’il ne l’utilise pas à partir du moment où il est fourni. 
Il analysé que la demande indemnitaire pour la fissure au plafond ne repose sur aucun fondement et estimé que de façon générale, la SCI LES PINS agit avant tout dans un objectif dilatoire, s’opposant aux travaux et refusant que les artisans passent par son logement. 
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La SCI LES PINS, représentée par son conseil, a sollicité : 
Avant dire droit : Enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » à produire les appels de fonds pour la période de 2022 à 2026 expurgés des charges de chauffage collectif ; A titre principal : 

RG 25/4233 SDC LES SYMPHONIES/ SCI LES PINS
La condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » à lui rembourser les charges de chauffage dont elle s’est indument acquittée ; La limitation des demandes du le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » aux appels de fonds expurgés des charges de chauffage collectif ; La condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » à lui payer la somme de 13.500,00 euros en réparation du préjudice subi par la présence des fissures au sein de son appartement ; La compensation entre les créances et dettes de chacune des parties ; Le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » de l’ensemble de ses demandes ; Que soit écartée l’exécution provisoire du jugement ;En tout état de cause ; qu’il soit jugé que chacune des parties conservera la charge de ses frais de justice et des dépens. Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que les chauffages de son appartement ne sont pas alimentés par le réseau collectif mais par un réseau individuel, tel que justifié notamment par procès-verbal de constat d’huissier du 29 janvier 2015. Elle en déduit qu’elle n’est pas tenue de participer aux charges entraînées par ce service dont elle ne retire aucune utilité objective. 
Elle soulève, en outre, le fait que l’appel de charges collectives liées au réseau collectif ne respecte pas l’obligation d’individualisation des frais de chauffage imposés par le code de la construction et de l’habitation. 
Elle indique, en outre, avoir réglé des appels de fonds, qu’elle liste, de façon indue et en sollicite remboursement. 
Sur sa demande reconventionnelle, au visa des articles 1240 et 1244 du code civil, elle déclare que des travaux sont nécessaires au sein de son appartement du fait de fissures touchant à sa structure. Elle en déduit un préjudice de jouissance nécessaire et précise qu’elle ne peut, de ce fait, plus le louer, perdant le bénéfice d’un loyer mensuel d’environ 900 euros. Elle ajoute enfin que la durée des travaux prévisible étant de 15 jours, il en découlera nécessairement pour elle un préjudice de jouissance significatif. 
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A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026. 
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Par note en délibéré du 27 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » a transmis des échanges de courriels et un courrier « d’ultime mise en demeure » visant à démontrer l’obstruction de la SCI LES PINS aux travaux initiés depuis 2024. 
Par note en délibéré au 1er juillet 2026, la SCI LES PINS a transmis un courriel de la société en charge des travaux indiquant ne pas avoir pu intervenir le 8 juin 2026 faute de confirmation de l’intervention par la régie, ainsi que trois courriers datés du 12 janvier 2014, 26 février 2015 et 20 juin 2015 indiquant que ses radiateurs électriques ne sont reliés à aucun réseau collectif. 
Par note en délibéré complémentaire du 1er juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » a transmis de nouveaux courriels, un devis et une demande d’intervention, précisant que les travaux sont mandatés depuis 2024 et n’ont pas été réalisés uniquement car la SCI LES PINS ne donne pas accès à son logement. Il rappelle, en outre, la notion d’utilité objective au sens de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et en déduit que les copropriétaires doivent contribuer aux charges, quel que soit l’usage qu’ils font réellement du chauffage puisque seul entre en ligne de compte le fait qu’ils puissent l’utiliser s’ils le désirent. 

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échuesAux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Selon l’article 14-2-I de cette loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. Selon l’article 14-2-II, dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements, et des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
En l’espèce, il y a lieu de relever que la SCI LES PINS ne conteste pas devoir la majorité des charges, reconnaissant de ce fait une large partie de sa dette. Elle y sera dès lors astreinte.
Ses contestations portent uniquement sur les charges liées au chauffage collectif, dont elle analyse ne pas être redevable compte tenu du fait qu’elle n’en bénéficie pas, ayant une installation autonome. 
Il résulte à ce titre du procès-verbal de constat d’huissier du 29 janvier 2015 qu’à cette date les convecteurs équipant le logement étaient rattachés uniquement au réseau électrique. La SCI LES PINS verse en outre une attestation de la société ELECTRIC indiquant, en date du 26 décembre 2023, que les radiateurs existant dans l’appartement sont alimentés à partir du tableau alimenté par EDF. Enfin et surtout, cette absence de raccordement n’est, en toute hypothèse, pas contestée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES ». 
Or, en application de l’article R174-2 du code de la construction et de l’habitation issu du décret n°2021-872 du 30 juin 2021, soit postérieurement à l’ensemble des jurisprudences citées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES », : 
« I. — Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d'énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif.
 II. — Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de froid ou alimenté par un réseau de froid est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de refroidissement collectif. »
Aux termes de l’article R174-3, du même code : 
« I. — Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d'énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif.
 II. — Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de froid ou alimenté par un réseau de froid est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de refroidissement collectif. »
En l’espèce, s’il convient de relever qu’il ressort des procès-verbaux d’Assemblées Générales des années 2022, 2024 et 2025, seuls produits aux débats, que la SCI LES PINS n’a jamais contesté les budgets annuels tant dans leur prévision que dans leur confirmation, elle a en revanche régulièrement adressé des courriers indiquant contester le fait de devoir participer aux charges collectives de chauffage, bénéficiant d’une installation totalement indépendante. 
S’agissant de l’obligation d’individualisation des consommations de chauffage, dont il convient de rappeler qu’elle est en vigueur depuis le décret du 20 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » n’apporte aucune explication tant dans son assignation que dans ses développements oraux à l’audience et les deux notes en délibéré transmises. Il ne produit pas non plus le règlement intérieur de la copropriété, seul élément à même de démontrer l’impossibilité matérielle ou financière de procéder aux obligations prévues par l’article R147-2. Enfin, il convient de relever que les jurisprudences qu’il invoque, antérieures à cette obligation, ne sont plus applicables depuis l’entrée en vigueur de ces textes. 
Dès lors, il y a lieu de constater que c’est à tort que des charges de chauffage collectif non individualisées ont été demandées et partiellement réglées par la SCI LES PINS depuis l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions. 
Il y a lieu, en conséquence, de la condamner au paiement des charges dues et qu’elle ne conteste pas, après imputation des sommes liées aux frais de chauffage et sur la base des seules pièces produites à l’audience, la SCI LES PINS ne pouvant valablement mettre en avant sa carence dans la conservation de ces éléments, soit la somme de 9.126,44 euros – (798.09 euros sur la base des appels de fonds des 12 mars 2026, 1er décembre 2025 et 15 décembre 2025, 10 septembre 2025 et 18 juin 2025 et 3.365 ,82 euros sur la base des comptes de charges pour les années 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 20204/2025) = 4.962,53 euros. 
Compte tenu de ces développements, la demande visant à enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » à produire les appels de de fonds pour la période 2022 à 2026 est sans objet. 

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES SYMPHONIES » n’apporte aucun élément de nature à démontrer la réalité d’un préjudice autre que le simple retard de paiement. Il sera en conséquence débouté de cette demande. 

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêtsAux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
En l’espèce, il convient de relever que la SCI LES PINS n’apporte aucun élément de nature à caractériser son préjudice de jouissance du fait de la présence d’une fissure au sein de sa propriété. Il ne caractérise pas non plus ni la réalité de locations antérieures, ni la réalité des sommes qu’il prétend pouvoir percevoir à ce titre, pas plus qu’il ne démontre que la fissure, dont il n’est pas contesté qu’elle relève de la structure de l’immeuble et donc de la copropriété, est à l’origine d’une impossibilité de procéder à la location des lieux. 
En conséquence et en soulignant, de façon surabondante, les nombreuses oppositions de sa part démontrées par les mails versés en cours de procédure à la bonne réalisation des travaux, il y a lieu de la débouter de cette demande. 

Sur la demande de compensationEn l’espèce et compte tenu des développements ci-dessus, cette demande est sans objet. 

Sur les autres demandesLa SCI LES PINS, qui succombe, supportera la charge des dépens. 
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire, qu’aucun élément ne justifie d’écarter. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI LES PINS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » [Adresse 5] la somme de 4.962,53 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 mars 2026, arrêtées au 30 juin 2026 ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONAMNE la SCI LES PINS aux dépens ; 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire. 
Ainsi jugé et prononcé à la date renseignée au chapeau, 
LE GREFFIER LE JUGE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R174-3, code de la construction et de l'habitation R174-2, code civil 1244). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-31T18:19:32.748Z.