Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 28 août 2026, n° 25/10329

Exposé du litige

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me CONVAIN

Copie exécutoire délivrée 
à : Me CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/10329 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJRO

N° MINUTE : 1/2026






JUGEMENT 
rendu le vendredi 28 août 2026


DEMANDEUR
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représenté par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500


DÉFENDEURS
Monsieur [O] [G]
Madame [U] [N] épouse [G]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représentés par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 août 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 28 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10329 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJRO

Par contrat du 03/12/2021, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à usage d’habitation à M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] un appartement situé au [Adresse 2] [Localité 2] pour un loyer de 984.34 euros outre provision sur charges, de type 4 pièces. 

Un constat a été établi par Me [Q], commissaire de justice, le 19/06/2025 à la demande de [Localité 1] HABITAT OPH sur des annonces parues sur le site ABRITEL avec comme critère de recherche « Abritel penthouse [Etablissement 1] familles », ce qui a fait apparaître une annonce ; en tapant sur cette annonce PENTHOUSE EQUIPE 100 M² [Localité 3]/[Etablissement 1] IDEAL POUE FAMILLES, il a été constaté que cette annonce est afférente à un bien situé [Adresse 3], avec des avis entre le 16/07/2022 et le 25/06/2024, le prénom de responsable de l’hébergement « [O] », et une nuitée au prix de 179 euros. 

Une autre enquête a été menée par Detecnet à la demande du bailleur le 29/07/2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 et 12/11/2025, [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] sur le fondement de la loi du 06/07/89, aux fins de :
Constater que M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] titulaires du bail consenti par [Localité 1] HABITAT OPH le 03/12/2021, pour le logement T4 situé au [Adresse 2] [Localité 2], n’occupent pas ce logement à titre de résidence principale et l’ont au contraire proposé à la sous-location sur la plateforme ABRITEL, sans aucune autorisation préalable du bailleur, en violation des dispositions légales et contractuelles applicables aux logements sociaux, Juger que les défendeurs ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles, tant en ne respectant pas l’obligation d’occupation personnelle et continue du logement, qu’en procédant à une sous-location lucrative prohibée,Prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail conclu le 03/12/2021 entre [Localité 1] HABITAT OPH et M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U], En conséquence :
Ordonner, faute par les défendeurs de quitter les lieux dans les 48h à compter de la signification du jugement, l’expulsion de M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ainsi que tous occupants de leur chef et de tout bien des lieux qu’ils occupent, avec le concours de la force publique si besoin est, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout lieu que le défendeur désignera, ou à défaut dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques, périls de M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] en garantie des sommes dues, Condamner M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel majoré de 30%, à compter de la date de résiliation et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, Dire que si l’occupation se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir, En tout état de cause :
Rejeter toute demande de délais,Juger que les sommes perçues par M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] au titre de la sous-location touristique constituent des fruits civils de la propriété, revenant à [Localité 1] HABITAT OPH par accession, Ordonner aux défendeurs de produire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, l’intégralité de leurs relevés de versements issus de la plateforme Abritel depuis l’entrée dans les lieux (03/12/2021) et jusqu’au jour de la décision, afin de déterminer le montant exact des fruits civils détournés, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à rembourser à [Localité 1] HABITAT OPH les fruits civils indument perçus, évalués à titre provisionnel, à la somme de 13 425 euros au minimum, à parfaire après communication des relevés,Juger que les infractions à la législation sur les baux sociaux et la violation du bail par M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ont causé préjudice moral, d’image et financier à [Localité 1] HABITAT OPH, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image subi, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, incluant les frais du constat du 19/06/2025, Ordonner l’exécution provisoire.
A l’audience du 30/03/2026 :

L’affaire appelée le 05/01/2026 a été renvoyée par dernier renvoi au 30/03/2026, après fixation des dates d’échanges entre les parties en application de l’article 446-2 du code de procédure civile. 

Le 02/02/2026, M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ont déposé chacun une demande d’Aide Juridictionnelle, dont la juridiction a été informée le 26/03/2026 à l’occasion de l’audience prévue au 30/03/2026.

Par décision du 18/03/2026, le Bureau d’Aide Juridictionnelle a sollicité de la part de Mme [G] [U] des pièces complémentaires à verser dans le délai d’un mois. 

De ce fait M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ont sollicité le renvoi par la voix de leur conseil dans l’attente de la décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle. 

[Localité 1] HABITAT OPH s’y est opposé et a sollicité en tout état de cause en cas de renvoi, qu’il soit statué avant dire-droit sur sa demande de production des relevés de location sur le site ABRITEL, sous astreinte.

M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] se sont vu accorder l’Aide juridictionnelle provisoire en application de l’article 20 de la loi du 10/07/1991 à l’audience du 30/03/2026, en raison de l’urgence et en application de l’article 61 du décret du 28/12/2020.

M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ont indiqué sur la demande avant dire droit que s’ils avaient effectué des sous-locations, ils ne savaient pas s’ils disposaient de ce document ABRITEL, et ont maintenu leur demande de renvoi. 

La décision a été mise en délibéré au 14/04/2026 sur la demande avant dire droit et de renvoi.

Par jugement avant dire-droit du 14/04/2026, il a été statué selon les termes suivants :

« CONSTATE qu’il a été accordé l’Aide juridictionnelle provisoire à M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à l’audience du 30/03/2026, 

ORDONNE la transmission de la présente décision au Bureau d’aide juridictionnelle, 

RAPPELLE que le cas échéant une décision qui refuse l’aide juridictionnelle après admission provisoire, produit les effets d’une décision de retrait, 

ORDONNE à M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] de transmettre à [Localité 1] HABITAT OPH sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de la décision, sur une période d’un mois, les relevés ABRITEL en leur possession portant sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 2] comportant 3 chambres, depuis le 03/12/2021 jusqu’à ce jour,
 
ORDONNE à M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] de préciser l’adresse du bien loué, correspondant aux relevés ABRITEL produits, 

ORDONNE pour le surplus le dernier renvoi de la cause et des parties à l’audience du juge des contentieux de la protection du lundi 22 juin 2026 à 9h, 

DIT que les échanges seront fixés entre les parties selon les dates suivantes :
Conclusions et pièce de M et Mme [G] au 15/05/2026, Conclusions de [Localité 1] HABITAT OPH au 02/06/2026,Dernières conclusions le cas échéant de M et Mme [G] le 18/06/2026,
RESERVE les dépens. » 

A l’audience du 22 juin 2026, [Localité 1] HABITAT OPH maintient ses prétentions formées par assignation. 

Il souligne que la preuve des manquements de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] résulte du constat précis d’une quinzaine de locations pendant une durée moyenne de 5 jours de 179 euros par nuit, et l’aveu judiciaire dans les conclusions des locataires, sur les sous-locations entre juillet 2022 et juin 2024. Après cette date, il constate que le compte Abritel n’a été supprimé qu’en octobre 2025, et que M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] n’ont pas produits les relevés demandés par jugement avant-dire droit, et sont de mauvaises foi en faisant part d’une impossibilité en raison de la suppression du compte.
[Localité 1] HABITAT OPH ajoute que M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] disposent d’un autre logement social de la C.D.C Habitat, qui l’a confirmé sans pouvoir communiquer le bail en raison du secret professionnel. Il soutient que le motif invoqué de la séparation du couple n’est pas démontré. 

[Localité 1] HABITAT OPH sollicite la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G], et une indemnité d’occupation majorée, s’oppose à tout délai. Il demande paiement des fruits civils pour la somme de 13425 euros, sans déduction des loyers payés selon la théorie des fruits civils, selon estimation de l’ensemble des sous-loyers. Il soutient que le loyer est du contractuellement et ne constitue pas des frais au sens de l’article 548 du code civil.

[Localité 1] HABITAT OPH demande paiement de la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice d’image, 3000 euros pour préjudice moral et 1500 euros pour préjudice financier, du fait de frais de surveillance engagés sur les réseaux sociaux et frais de constat. 

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
Débouter [Localité 1] HABITAT OPH de l’intégralité de ses demandes, faute de manquements graves et répétés aux dispositions contractuelles et de justificatif de ses prétendus préjudices,Débouter [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de communication de pièces sous astreinte,Subsidiairement :
Réduire considérablement les sommes réclamées par [Localité 1] HABITAT OPH au titre des sous-locations au regard de la bonne foi des défendeurs,Octroyer deux ans de délais à M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] pour le paiement des sommes qui seraient mises à leur charge.
M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] font valoir un état de nécessité qui a conduit à des sous-locations. Ils expliquent que M. [G] demeurait dans le logement familial de C.D.C Habitat avec ses parents, puis que son frère M. [G] [A] est devenu titulaire du bail par avenant, et qu’il est devenu occupant de son chef. M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] ayant vécu ensemble avec M. [G] [A] ont pu conclure un bail avec [Localité 1] HABITAT OPH en 2021, mais expliquent qu’en raison de difficulté de couple, ils se sont séparés, M. [G] revenant dans le logement de son frère et Mme [G] restant dans le logement donné à bail par [Localité 1] HABITAT OPH. Ils précisent que Mme [G] a eu des problèmes de santé pendant quatre ans limitant son activité professionnelle, que M. [G] est revenu au domicile avec elle en 2025.

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] expliquent avoir sous loué le logement entre 2022 et 2023 pour 75 nuitées, mais pas au-delà. 
Sur la communication demandée des relevés Abritel, ils font valoir que le compte a été supprimé, et que le 04/11/2025, le compte n’apparait plus, étant auto-supprimé car peu activé, si bien qu’ils n’ont pu obtenir les relevés sollicités. Ils précisent qu’après le jugement avant dire-droit, la demande qu’ils ont effectué auprès d’Abritel est demeurée vaine.

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] relèvent qu’aucune mise en demeure n’a précédé l’assignation aux fins de résiliation du bail, que [Localité 1] HABITAT OPH dispose des enquêtes ressources pour vérifier l’occupation des lieux.

Faisant valoir leur bonne foi, ils sollicitent le débouté de la demande de résiliation judiciaire du bail, en expliquant avoir mis fin d’eux-mêmes aux sous-locations depuis un an, et soulignant l’absence de manquements graves à leurs obligations du fait d’un état de nécessité.

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] exposent avoir réglé deux loyers pour leur logement et celui occupé du chef de M. [G] [A] et demandent des délais pour payer les sommes dues, la réduction de la somme demandée au titre des fruits civils, faute de preuve de l’ensemble de celle-ci et par déduction des loyers déjà réglés en l’absence de préjudice du bailleur. 

Ils s’opposent à la demande indemnitaire, faute de préjudice d’image, et au titre du préjudice moral ou financier.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de communication de relevés ABRITEL sous astreinte :

En application de l’article 133 du code de procédure civile, la communication non spontanée d’une pièce par une partie peut donner lieu à une demande au juge d’enjoindre cette partie de communiquer ladite pièce.

Par jugement avant dire droit du 14/04/2026, il a été statué sur la demande de [Localité 1] HABITAT OPH de production des relevés Abritel pour le logement donné à bail, et ordonné la production par M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] des relevés Abritel en leur possession portant sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 2] comportant 3 chambres, depuis le 03/12/2021 jusqu’à ce jour et l’adresse des lieux. 

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] justifient de la suppression de leur compte le 04/11/2025, faute d’activation, après des périodes de suspension de celui-ci courant 2025, pour le compte n°[XXXXXXXXXX01], et le fait que les informations afférentes ne sont plus disponibles, selon mail du 16/04/2026 (qui précise que le compte est supprimé) et du 20/04/2026 (qui précise que les informations pour ce compte ne sont plus disponibles). Mais les échanges de message avec l’agent virtuel ne sont pas datés, et il n’est pas justifié de la communication à Abritel de la décision avant-dire droit du 14/04/2026 qui enjoint les défendeurs de produire ceux-ci, dans les mails ou messages échangés avec cette plateforme et de la réponse qui pouvait alors être effectuée par ce professionnel en raison d’une décision judiciaire.

Il convient de constater cette absence de production.

Sur la demande de [Localité 1] HABITAT OPH de résiliation judiciaire du bail :

L’article L442-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que les dispositions des chapitres Ier sauf l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre 1er, des alinéas 1, 2, 3, 4 et 8 de l’article 70, de l’article 74, des alinéas 1,2 et 3 de l’article 75 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi du 01/09/1948 sont applicables aux HLM sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L411-1 al 1er et L442-8.

L’article 78 al 1er de la loi du 01/09/1948 interdit la cession ou la sous –location sauf clause contraire du bail et accord du bailleur et L442-8 prohibe la sous location.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation qui a trait au rapport des bailleurs HLM et leur bénéficiaire, dispose que :

Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L.441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L.442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le contrat de bail du 03/12/2021 stipule en son article 3 l’interdiction de sous-louer, de céder ou échanger ledit contrat.

[Localité 1] HABITAT OPH produit le constat de commissaire de justice du 19/06/2025 duquel il ressort que le logement situé [Adresse 3] est mis en annonce, étant nommé « Penthouse équipé 100m² [Localité 1]/[Etablissement 1] IDEAL POUR FAMILLES ». 

Dans les avis mentionnés le plus ancien date du 16/07/2022 et le plus récent du 14/04/2025. Sur l’ensemble des avis mentionnés, il est constaté des séjours pour 75 nuits au total. Il y est mentionné sur certains les prénoms de [O] et [U], ce qui confirment les explications données par M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] sur les sous-locations effectuées. Il est mentionné que le prix de nuitée était de 179 euros par les défendeurs. Les sous-locations sont répertoriées par des avis en 2022 pour 3 séjours, en 2023 pour 4 séjours, en 2024 pour 6 séjours et en 2025 pour 2 séjours. 

Les manquements à l’interdiction de sous-location se sont donc produits sur plusieurs années, et ne sont démontrés avoir cessé qu’en avril 2025, pour une inactivation de compte mais pas une suppression de la part des défendeurs. 

La demande de résiliation judiciaire du bail n’est pas précédée de mise en demeure. Cependant, si la clause résolutoire nécessite pour produire effet une mise en demeure visant une telle clause et un délai de régularisation, cette mise en demeure n’est pas exigée en cas de demande de prononcé de la résiliation judiciaire d’un contrat, lors de laquelle la gravité des manquements est appréciée. 

Dans les avis d’imposition produits par les parties aux débats, celui de 2024 sur revenus 2023 indique l’adresse du [Adresse 4] [Localité 4] pour M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] avec adresse d’imposition au 01/01/2024 dans ce lieu, tandis que l’avis d’imposition 2025 sur revenus 2024 mentionne l’adresse des lieux loués, objet du litige, et une adresse d’imposition au [Adresse 2] [Localité 2] au 01/01/2025. Des documents de garde d’enfant au nom de Mme [G] en 2023, qui mentionne l’adresse du [Adresse 2], sont produits. Ces documents sont en cohérence avec une explication de séparation de fait du couple puis une reprise de vie commune en 2025 si bien que l’inoccupation totale des lieux alléguée par [Localité 1] HABITAT OPH n’est pas démontrée.

Il est démontré une pathologie de Mme [G] qui a nécessité un suivi spécialisé et une période de congé longue durée en 2024, après un arrêt maladie en septembre 2022. Elle a repris un emploi en 2025, puisque le bulletin de paye d’octobre 2025 mentionne le revenu imposable de l’année à hauteur de plus de 23000 euros. L’enquête privée produite par [Localité 1] HABITAT OPH est donc ineffective en indiquant que Mme [G] n’a pas d’emploi et est inscrite à France Travail depuis le 01/04/2025.

L’état de nécessité invoqué, notion prévue par ailleurs au code pénal à son article 122-7 comme fait justificatif, ne peut donc être allégué. De plus, M. [G] exerce une activité professionnelle, qui produit des revenus selon les avis d’imposition depuis 2020.

L’attribution de logement social en zone tendue à [Localité 1] est de nature à permettre une offre de logement adaptée conventionnée pour les personnes qui ne peuvent accéder au parc privé, élément connu des défendeurs qui avaient déposé cette demande de logement social depuis 2016, du fait qu’ils étaient hébergés.

Il est démontré de la part de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] des manquements graves et répétés à leurs obligations sur plusieurs années de location, et le fait que le compte soit supprimé faute d’activation en 2025 n’est pas une suppression demandée par eux-mêmes de cette annonce. 

Il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 03/12/2021 aux torts de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] pour ces manquements, à compter de l’assignation du 10/11/2025. 

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail :

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G], à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. La demande de libération des lieux dans les 48h de la signification du jugement ne sera pas ordonnée, le délai de deux mois suivant commandement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution étant nécessaire pour le relogement de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] et leurs deux enfants mineurs.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans titre du logement donne lieu à condamnation au paiement d’une indemnité compensatoire et indemnitaire du préjudice subi par le bailleur.

[Localité 1] HABITAT OPH sollicite une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel majoré de 30%, à compter de la date de résiliation et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. 

Il convient de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel à compter de la résiliation jusqu’au jugement et égale au montant du loyer mensuel majoré de 15% à compter du jugement jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion. Cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice IRL, l’indice de base étant celui en vigueur à la date de la présente décision, si l’occupation était de plus d’un an.

Sur la demande de remboursement des fruits civils :

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils d’un bien appartiennent au propriétaire par accession. 

Il ressort de l’article 546 et 547 du code civil que l’appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire. Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l’accession, le locataire qui sous loue illicitement est redevable des sous-loyers, comme fruits civils au bailleur.

[Localité 1] HABITAT OPH demande paiement de la somme de 13425 euros à parfaire après communication des relevés, au titre des fruits civils. 

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] sollicitent de voir réduire la prétention de ce chef, en déduisant les loyers perçus sur la même période, qui sur deux ans, s’élèvent à la somme de 32242.80 euros, le loyer étant de 1343.25 euros.
Selon l’article 548 du code civil, les fruits civils produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais de labour, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date de remboursement. 

Les fruits sont dus au possesseur de bonne foi en application de l’article 549 du code civil. 

Or le loyer est le fruit civil de la propriété et les locataires, qui sont auteurs de sous-location illicite, ne sont pas possesseurs de bonne foi, les loyers acquittés n’étant pas des frais déductibles des fruits revenant au propriétaire. 

Aucun préjudice n’est à justifier de la part de [Localité 1] HABITAT OPH en ce cas, puisque la restitution des fruits civils repose sur le droit d’accession de l’article 546 du code civil. 

Il convient donc de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 13425 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les relevés n’ayant pas été produits pour les années de sous-location, au-delà des 75 nuitées constatées.

Sur la demande de dommages et intérêts de [Localité 1] HABITAT OPH :

Sur le préjudice d’image :

En vertu de l’article 1240 du code civil précité, la faute en lien de causalité avec un préjudice direct et certain, donne lieu à indemnisation de la part de l’auteur des faits fautifs.

[Localité 1] HABITAT OPH soutient qu’il a subi un préjudice d’image par le fait d’une annoncé déposée sur la plateforme pour des nuitées fixées à 179 euros, alors que le logement est un logement social et dans un contexte de très forte demande de logements à [Localité 1].

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] s’y opposent en faisant valoir l’état de nécessité et des sous-locations ponctuelles, sans preuve du préjudice d’image qui soit rapportée ou du quantum sollicité.

La qualité de bailleur social de [Localité 1] HABITAT OPH induit la nécessité de prendre en compte la forte demande de logement à [Localité 1] pour que lesdits logements soient attribués et utilisés dans le respect de la mission sociale qui lui est confiée.

Le préjudice d’image de ce bailleur social est constitué en cas de dépôt d’annonce d’un logement social par son locataire, communiqué au public sur une plateforme, en ce que ces annonces portent atteinte à sa réputation. Une telle situation a été constatée par constat de commissaire de justice. 

Le préjudice d’image est à mettre en perspective de la situation in concreto générée par les sous-locations illicites pour un bailleur social, dont la valeur est la notoriété en tant qu’acteur social sur un périmètre déterminé, et qui engage des politiques de communication et de vérifications à ce titre. Le secteur public du logement est d’ailleurs contrôlé par l’ANCOLS, notamment sur l’efficacité de sa mission d’intérêt général.

La responsabilité quasi délictuelle de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] est démontrée. Il convient de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 300 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur le préjudice moral :

En application de l’article 1231-1 du code civil, la responsabilité contractuelle du débiteur est engagée en cas d’inexécution de ses obligations, sauf force majeure.

[Localité 1] HABITAT OPH sollicite une somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour réparation du préjudice moral causé par le fait que M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] avaient bénéficié d’un logement à loyer modéré, si bien qu’un usage lucratif lui cause préjudice. 

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] contestent le préjudice en exposant avoir réglé deux loyers à des organismes HLM et en soulignant une insécurité dans la résidence, sans preuve rapportée par le demandeur de son préjudice moral. 

Il n’est pas rapporté de preuve de préjudice moral distinct du préjudice d’image, déjà indemnisé. [Localité 1] HABITAT OPH sera débouté de sa demande.

Sur le préjudice financier :

En application de l’article 1231-1 du code civil, la responsabilité contractuelle du débiteur est engagée en cas d’inexécution de ses obligations, sauf force majeure.

[Localité 1] HABITAT OPH demande indemnisation à hauteur de 1500 euros pour les frais de constat du 19/06/2025, d’enquête privée et le temps passé à démarches de recoupement avec un autre bailleur social.
M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] soutient que la preuve du préjudice financier n’est pas rapportée.

Les frais de constat sont à rembourser à [Localité 1] HABITAT OPH qui a dû les engager, tandis que l’enquête privée n’a pas apporté d’éléments utiles. Il convient de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délais de paiement de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] :

En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] sollicitent deux ans de délais de paiement pour les sommes auxquelles ils sont condamnés. [Localité 1] HABITAT OPH s’oppose à tout délai.

La situation de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] ne justifient pas d’accorder des délais de paiement pour les fruits civils de deux ans, alors que le bailleur social est fondé à se voir restituer ceux-ci dans un délai en rapport avec cette dette. Néanmoins, afin que M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] organisent la mise en oeuvre de ce paiement, compte-tenu de leurs revenus et charges, un report de paiement de trois mois sera accordé, à compter de la signification de la décision.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] aux dépens, incluant les frais de l’assignation et signification de la décision, et à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE l’absence de production des relevés ABRITEL par M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] ordonnée par jugement avant dire droit du 14/04/2026 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre [Localité 1] HABITAT OPH et M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] portant sur les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 2] aux torts de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] pour sous-locations illicites, à compter du 10/11/2025 ;

DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle due du 11/11/2025 jusqu’au jugement est égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et égale du jugement jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant des loyers majorés de 15% qui auraient été payés si le bail avait continué, et des charges ; 

DIT qu’en cas d’occupation pendant un an à compter de la décision, l’indemnité d’occupation est indexée sur l’indice IRL, l’indice de base étant celui en vigueur à la date de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 1] HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, après commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de libération des lieux dans les 48h de la signification de la décision ;

AUTORISE [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 13425 euros au titre des fruits civils, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à reporter le paiement des fruits civils de trois mois à compter de la signification de la décision ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

La Greffière, La Présidente,

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me CONVAIN

Copie exécutoire délivrée 
à : Me CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/10329 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJRO

N° MINUTE : 1/2026






JUGEMENT 
rendu le vendredi 28 août 2026


DEMANDEUR
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représenté par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500


DÉFENDEURS
Monsieur [O] [G]
Madame [U] [N] épouse [G]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représentés par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 août 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 28 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10329 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJRO

Par contrat du 03/12/2021, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à usage d’habitation à M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] un appartement situé au [Adresse 2] [Localité 2] pour un loyer de 984.34 euros outre provision sur charges, de type 4 pièces. 

Un constat a été établi par Me [Q], commissaire de justice, le 19/06/2025 à la demande de [Localité 1] HABITAT OPH sur des annonces parues sur le site ABRITEL avec comme critère de recherche « Abritel penthouse [Etablissement 1] familles », ce qui a fait apparaître une annonce ; en tapant sur cette annonce PENTHOUSE EQUIPE 100 M² [Localité 3]/[Etablissement 1] IDEAL POUE FAMILLES, il a été constaté que cette annonce est afférente à un bien situé [Adresse 3], avec des avis entre le 16/07/2022 et le 25/06/2024, le prénom de responsable de l’hébergement « [O] », et une nuitée au prix de 179 euros. 

Une autre enquête a été menée par Detecnet à la demande du bailleur le 29/07/2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 et 12/11/2025, [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] sur le fondement de la loi du 06/07/89, aux fins de :
Constater que M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] titulaires du bail consenti par [Localité 1] HABITAT OPH le 03/12/2021, pour le logement T4 situé au [Adresse 2] [Localité 2], n’occupent pas ce logement à titre de résidence principale et l’ont au contraire proposé à la sous-location sur la plateforme ABRITEL, sans aucune autorisation préalable du bailleur, en violation des dispositions légales et contractuelles applicables aux logements sociaux, Juger que les défendeurs ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles, tant en ne respectant pas l’obligation d’occupation personnelle et continue du logement, qu’en procédant à une sous-location lucrative prohibée,Prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail conclu le 03/12/2021 entre [Localité 1] HABITAT OPH et M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U], En conséquence :
Ordonner, faute par les défendeurs de quitter les lieux dans les 48h à compter de la signification du jugement, l’expulsion de M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ainsi que tous occupants de leur chef et de tout bien des lieux qu’ils occupent, avec le concours de la force publique si besoin est, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout lieu que le défendeur désignera, ou à défaut dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques, périls de M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] en garantie des sommes dues, Condamner M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel majoré de 30%, à compter de la date de résiliation et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, Dire que si l’occupation se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir, En tout état de cause :
Rejeter toute demande de délais,Juger que les sommes perçues par M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] au titre de la sous-location touristique constituent des fruits civils de la propriété, revenant à [Localité 1] HABITAT OPH par accession, Ordonner aux défendeurs de produire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, l’intégralité de leurs relevés de versements issus de la plateforme Abritel depuis l’entrée dans les lieux (03/12/2021) et jusqu’au jour de la décision, afin de déterminer le montant exact des fruits civils détournés, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à rembourser à [Localité 1] HABITAT OPH les fruits civils indument perçus, évalués à titre provisionnel, à la somme de 13 425 euros au minimum, à parfaire après communication des relevés,Juger que les infractions à la législation sur les baux sociaux et la violation du bail par M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ont causé préjudice moral, d’image et financier à [Localité 1] HABITAT OPH, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image subi, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi, Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, incluant les frais du constat du 19/06/2025, Ordonner l’exécution provisoire.
A l’audience du 30/03/2026 :

L’affaire appelée le 05/01/2026 a été renvoyée par dernier renvoi au 30/03/2026, après fixation des dates d’échanges entre les parties en application de l’article 446-2 du code de procédure civile. 

Le 02/02/2026, M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ont déposé chacun une demande d’Aide Juridictionnelle, dont la juridiction a été informée le 26/03/2026 à l’occasion de l’audience prévue au 30/03/2026.

Par décision du 18/03/2026, le Bureau d’Aide Juridictionnelle a sollicité de la part de Mme [G] [U] des pièces complémentaires à verser dans le délai d’un mois. 

De ce fait M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ont sollicité le renvoi par la voix de leur conseil dans l’attente de la décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle. 

[Localité 1] HABITAT OPH s’y est opposé et a sollicité en tout état de cause en cas de renvoi, qu’il soit statué avant dire-droit sur sa demande de production des relevés de location sur le site ABRITEL, sous astreinte.

M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] se sont vu accorder l’Aide juridictionnelle provisoire en application de l’article 20 de la loi du 10/07/1991 à l’audience du 30/03/2026, en raison de l’urgence et en application de l’article 61 du décret du 28/12/2020.

M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] ont indiqué sur la demande avant dire droit que s’ils avaient effectué des sous-locations, ils ne savaient pas s’ils disposaient de ce document ABRITEL, et ont maintenu leur demande de renvoi. 

La décision a été mise en délibéré au 14/04/2026 sur la demande avant dire droit et de renvoi.

Par jugement avant dire-droit du 14/04/2026, il a été statué selon les termes suivants :

« CONSTATE qu’il a été accordé l’Aide juridictionnelle provisoire à M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] à l’audience du 30/03/2026, 

ORDONNE la transmission de la présente décision au Bureau d’aide juridictionnelle, 

RAPPELLE que le cas échéant une décision qui refuse l’aide juridictionnelle après admission provisoire, produit les effets d’une décision de retrait, 

ORDONNE à M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] de transmettre à [Localité 1] HABITAT OPH sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de la décision, sur une période d’un mois, les relevés ABRITEL en leur possession portant sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 2] comportant 3 chambres, depuis le 03/12/2021 jusqu’à ce jour,
 
ORDONNE à M. [G] [O] et Mme [N] épouse [G] [U] de préciser l’adresse du bien loué, correspondant aux relevés ABRITEL produits, 

ORDONNE pour le surplus le dernier renvoi de la cause et des parties à l’audience du juge des contentieux de la protection du lundi 22 juin 2026 à 9h, 

DIT que les échanges seront fixés entre les parties selon les dates suivantes :
Conclusions et pièce de M et Mme [G] au 15/05/2026, Conclusions de [Localité 1] HABITAT OPH au 02/06/2026,Dernières conclusions le cas échéant de M et Mme [G] le 18/06/2026,
RESERVE les dépens. » 

A l’audience du 22 juin 2026, [Localité 1] HABITAT OPH maintient ses prétentions formées par assignation. 

Il souligne que la preuve des manquements de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] résulte du constat précis d’une quinzaine de locations pendant une durée moyenne de 5 jours de 179 euros par nuit, et l’aveu judiciaire dans les conclusions des locataires, sur les sous-locations entre juillet 2022 et juin 2024. Après cette date, il constate que le compte Abritel n’a été supprimé qu’en octobre 2025, et que M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] n’ont pas produits les relevés demandés par jugement avant-dire droit, et sont de mauvaises foi en faisant part d’une impossibilité en raison de la suppression du compte.
[Localité 1] HABITAT OPH ajoute que M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] disposent d’un autre logement social de la C.D.C Habitat, qui l’a confirmé sans pouvoir communiquer le bail en raison du secret professionnel. Il soutient que le motif invoqué de la séparation du couple n’est pas démontré. 

[Localité 1] HABITAT OPH sollicite la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G], et une indemnité d’occupation majorée, s’oppose à tout délai. Il demande paiement des fruits civils pour la somme de 13425 euros, sans déduction des loyers payés selon la théorie des fruits civils, selon estimation de l’ensemble des sous-loyers. Il soutient que le loyer est du contractuellement et ne constitue pas des frais au sens de l’article 548 du code civil.

[Localité 1] HABITAT OPH demande paiement de la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice d’image, 3000 euros pour préjudice moral et 1500 euros pour préjudice financier, du fait de frais de surveillance engagés sur les réseaux sociaux et frais de constat. 

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
Débouter [Localité 1] HABITAT OPH de l’intégralité de ses demandes, faute de manquements graves et répétés aux dispositions contractuelles et de justificatif de ses prétendus préjudices,Débouter [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de communication de pièces sous astreinte,Subsidiairement :
Réduire considérablement les sommes réclamées par [Localité 1] HABITAT OPH au titre des sous-locations au regard de la bonne foi des défendeurs,Octroyer deux ans de délais à M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] pour le paiement des sommes qui seraient mises à leur charge.
M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] font valoir un état de nécessité qui a conduit à des sous-locations. Ils expliquent que M. [G] demeurait dans le logement familial de C.D.C Habitat avec ses parents, puis que son frère M. [G] [A] est devenu titulaire du bail par avenant, et qu’il est devenu occupant de son chef. M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] ayant vécu ensemble avec M. [G] [A] ont pu conclure un bail avec [Localité 1] HABITAT OPH en 2021, mais expliquent qu’en raison de difficulté de couple, ils se sont séparés, M. [G] revenant dans le logement de son frère et Mme [G] restant dans le logement donné à bail par [Localité 1] HABITAT OPH. Ils précisent que Mme [G] a eu des problèmes de santé pendant quatre ans limitant son activité professionnelle, que M. [G] est revenu au domicile avec elle en 2025.

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] expliquent avoir sous loué le logement entre 2022 et 2023 pour 75 nuitées, mais pas au-delà. 
Sur la communication demandée des relevés Abritel, ils font valoir que le compte a été supprimé, et que le 04/11/2025, le compte n’apparait plus, étant auto-supprimé car peu activé, si bien qu’ils n’ont pu obtenir les relevés sollicités. Ils précisent qu’après le jugement avant dire-droit, la demande qu’ils ont effectué auprès d’Abritel est demeurée vaine.

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] relèvent qu’aucune mise en demeure n’a précédé l’assignation aux fins de résiliation du bail, que [Localité 1] HABITAT OPH dispose des enquêtes ressources pour vérifier l’occupation des lieux.

Faisant valoir leur bonne foi, ils sollicitent le débouté de la demande de résiliation judiciaire du bail, en expliquant avoir mis fin d’eux-mêmes aux sous-locations depuis un an, et soulignant l’absence de manquements graves à leurs obligations du fait d’un état de nécessité.

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] exposent avoir réglé deux loyers pour leur logement et celui occupé du chef de M. [G] [A] et demandent des délais pour payer les sommes dues, la réduction de la somme demandée au titre des fruits civils, faute de preuve de l’ensemble de celle-ci et par déduction des loyers déjà réglés en l’absence de préjudice du bailleur. 

Ils s’opposent à la demande indemnitaire, faute de préjudice d’image, et au titre du préjudice moral ou financier.

MOTIFS

Sur la demande de communication de relevés ABRITEL sous astreinte :

En application de l’article 133 du code de procédure civile, la communication non spontanée d’une pièce par une partie peut donner lieu à une demande au juge d’enjoindre cette partie de communiquer ladite pièce.

Par jugement avant dire droit du 14/04/2026, il a été statué sur la demande de [Localité 1] HABITAT OPH de production des relevés Abritel pour le logement donné à bail, et ordonné la production par M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] des relevés Abritel en leur possession portant sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 2] comportant 3 chambres, depuis le 03/12/2021 jusqu’à ce jour et l’adresse des lieux. 

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] justifient de la suppression de leur compte le 04/11/2025, faute d’activation, après des périodes de suspension de celui-ci courant 2025, pour le compte n°[XXXXXXXXXX01], et le fait que les informations afférentes ne sont plus disponibles, selon mail du 16/04/2026 (qui précise que le compte est supprimé) et du 20/04/2026 (qui précise que les informations pour ce compte ne sont plus disponibles). Mais les échanges de message avec l’agent virtuel ne sont pas datés, et il n’est pas justifié de la communication à Abritel de la décision avant-dire droit du 14/04/2026 qui enjoint les défendeurs de produire ceux-ci, dans les mails ou messages échangés avec cette plateforme et de la réponse qui pouvait alors être effectuée par ce professionnel en raison d’une décision judiciaire.

Il convient de constater cette absence de production.

Sur la demande de [Localité 1] HABITAT OPH de résiliation judiciaire du bail :

L’article L442-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que les dispositions des chapitres Ier sauf l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre 1er, des alinéas 1, 2, 3, 4 et 8 de l’article 70, de l’article 74, des alinéas 1,2 et 3 de l’article 75 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi du 01/09/1948 sont applicables aux HLM sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L411-1 al 1er et L442-8.

L’article 78 al 1er de la loi du 01/09/1948 interdit la cession ou la sous –location sauf clause contraire du bail et accord du bailleur et L442-8 prohibe la sous location.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation qui a trait au rapport des bailleurs HLM et leur bénéficiaire, dispose que :

Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L.441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L.442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le contrat de bail du 03/12/2021 stipule en son article 3 l’interdiction de sous-louer, de céder ou échanger ledit contrat.

[Localité 1] HABITAT OPH produit le constat de commissaire de justice du 19/06/2025 duquel il ressort que le logement situé [Adresse 3] est mis en annonce, étant nommé « Penthouse équipé 100m² [Localité 1]/[Etablissement 1] IDEAL POUR FAMILLES ». 

Dans les avis mentionnés le plus ancien date du 16/07/2022 et le plus récent du 14/04/2025. Sur l’ensemble des avis mentionnés, il est constaté des séjours pour 75 nuits au total. Il y est mentionné sur certains les prénoms de [O] et [U], ce qui confirment les explications données par M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] sur les sous-locations effectuées. Il est mentionné que le prix de nuitée était de 179 euros par les défendeurs. Les sous-locations sont répertoriées par des avis en 2022 pour 3 séjours, en 2023 pour 4 séjours, en 2024 pour 6 séjours et en 2025 pour 2 séjours. 

Les manquements à l’interdiction de sous-location se sont donc produits sur plusieurs années, et ne sont démontrés avoir cessé qu’en avril 2025, pour une inactivation de compte mais pas une suppression de la part des défendeurs. 

La demande de résiliation judiciaire du bail n’est pas précédée de mise en demeure. Cependant, si la clause résolutoire nécessite pour produire effet une mise en demeure visant une telle clause et un délai de régularisation, cette mise en demeure n’est pas exigée en cas de demande de prononcé de la résiliation judiciaire d’un contrat, lors de laquelle la gravité des manquements est appréciée. 

Dans les avis d’imposition produits par les parties aux débats, celui de 2024 sur revenus 2023 indique l’adresse du [Adresse 4] [Localité 4] pour M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] avec adresse d’imposition au 01/01/2024 dans ce lieu, tandis que l’avis d’imposition 2025 sur revenus 2024 mentionne l’adresse des lieux loués, objet du litige, et une adresse d’imposition au [Adresse 2] [Localité 2] au 01/01/2025. Des documents de garde d’enfant au nom de Mme [G] en 2023, qui mentionne l’adresse du [Adresse 2], sont produits. Ces documents sont en cohérence avec une explication de séparation de fait du couple puis une reprise de vie commune en 2025 si bien que l’inoccupation totale des lieux alléguée par [Localité 1] HABITAT OPH n’est pas démontrée.

Il est démontré une pathologie de Mme [G] qui a nécessité un suivi spécialisé et une période de congé longue durée en 2024, après un arrêt maladie en septembre 2022. Elle a repris un emploi en 2025, puisque le bulletin de paye d’octobre 2025 mentionne le revenu imposable de l’année à hauteur de plus de 23000 euros. L’enquête privée produite par [Localité 1] HABITAT OPH est donc ineffective en indiquant que Mme [G] n’a pas d’emploi et est inscrite à France Travail depuis le 01/04/2025.

L’état de nécessité invoqué, notion prévue par ailleurs au code pénal à son article 122-7 comme fait justificatif, ne peut donc être allégué. De plus, M. [G] exerce une activité professionnelle, qui produit des revenus selon les avis d’imposition depuis 2020.

L’attribution de logement social en zone tendue à [Localité 1] est de nature à permettre une offre de logement adaptée conventionnée pour les personnes qui ne peuvent accéder au parc privé, élément connu des défendeurs qui avaient déposé cette demande de logement social depuis 2016, du fait qu’ils étaient hébergés.

Il est démontré de la part de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] des manquements graves et répétés à leurs obligations sur plusieurs années de location, et le fait que le compte soit supprimé faute d’activation en 2025 n’est pas une suppression demandée par eux-mêmes de cette annonce. 

Il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 03/12/2021 aux torts de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] pour ces manquements, à compter de l’assignation du 10/11/2025. 

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail :

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G], à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. La demande de libération des lieux dans les 48h de la signification du jugement ne sera pas ordonnée, le délai de deux mois suivant commandement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution étant nécessaire pour le relogement de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] et leurs deux enfants mineurs.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans titre du logement donne lieu à condamnation au paiement d’une indemnité compensatoire et indemnitaire du préjudice subi par le bailleur.

[Localité 1] HABITAT OPH sollicite une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel majoré de 30%, à compter de la date de résiliation et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. 

Il convient de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer mensuel à compter de la résiliation jusqu’au jugement et égale au montant du loyer mensuel majoré de 15% à compter du jugement jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion. Cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice IRL, l’indice de base étant celui en vigueur à la date de la présente décision, si l’occupation était de plus d’un an.

Sur la demande de remboursement des fruits civils :

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils d’un bien appartiennent au propriétaire par accession. 

Il ressort de l’article 546 et 547 du code civil que l’appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire. Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l’accession, le locataire qui sous loue illicitement est redevable des sous-loyers, comme fruits civils au bailleur.

[Localité 1] HABITAT OPH demande paiement de la somme de 13425 euros à parfaire après communication des relevés, au titre des fruits civils. 

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] sollicitent de voir réduire la prétention de ce chef, en déduisant les loyers perçus sur la même période, qui sur deux ans, s’élèvent à la somme de 32242.80 euros, le loyer étant de 1343.25 euros.
Selon l’article 548 du code civil, les fruits civils produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais de labour, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date de remboursement. 

Les fruits sont dus au possesseur de bonne foi en application de l’article 549 du code civil. 

Or le loyer est le fruit civil de la propriété et les locataires, qui sont auteurs de sous-location illicite, ne sont pas possesseurs de bonne foi, les loyers acquittés n’étant pas des frais déductibles des fruits revenant au propriétaire. 

Aucun préjudice n’est à justifier de la part de [Localité 1] HABITAT OPH en ce cas, puisque la restitution des fruits civils repose sur le droit d’accession de l’article 546 du code civil. 

Il convient donc de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 13425 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les relevés n’ayant pas été produits pour les années de sous-location, au-delà des 75 nuitées constatées.

Sur la demande de dommages et intérêts de [Localité 1] HABITAT OPH :

Sur le préjudice d’image :

En vertu de l’article 1240 du code civil précité, la faute en lien de causalité avec un préjudice direct et certain, donne lieu à indemnisation de la part de l’auteur des faits fautifs.

[Localité 1] HABITAT OPH soutient qu’il a subi un préjudice d’image par le fait d’une annoncé déposée sur la plateforme pour des nuitées fixées à 179 euros, alors que le logement est un logement social et dans un contexte de très forte demande de logements à [Localité 1].

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] s’y opposent en faisant valoir l’état de nécessité et des sous-locations ponctuelles, sans preuve du préjudice d’image qui soit rapportée ou du quantum sollicité.

La qualité de bailleur social de [Localité 1] HABITAT OPH induit la nécessité de prendre en compte la forte demande de logement à [Localité 1] pour que lesdits logements soient attribués et utilisés dans le respect de la mission sociale qui lui est confiée.

Le préjudice d’image de ce bailleur social est constitué en cas de dépôt d’annonce d’un logement social par son locataire, communiqué au public sur une plateforme, en ce que ces annonces portent atteinte à sa réputation. Une telle situation a été constatée par constat de commissaire de justice. 

Le préjudice d’image est à mettre en perspective de la situation in concreto générée par les sous-locations illicites pour un bailleur social, dont la valeur est la notoriété en tant qu’acteur social sur un périmètre déterminé, et qui engage des politiques de communication et de vérifications à ce titre. Le secteur public du logement est d’ailleurs contrôlé par l’ANCOLS, notamment sur l’efficacité de sa mission d’intérêt général.

La responsabilité quasi délictuelle de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] est démontrée. Il convient de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 300 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur le préjudice moral :

En application de l’article 1231-1 du code civil, la responsabilité contractuelle du débiteur est engagée en cas d’inexécution de ses obligations, sauf force majeure.

[Localité 1] HABITAT OPH sollicite une somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour réparation du préjudice moral causé par le fait que M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] avaient bénéficié d’un logement à loyer modéré, si bien qu’un usage lucratif lui cause préjudice. 

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] contestent le préjudice en exposant avoir réglé deux loyers à des organismes HLM et en soulignant une insécurité dans la résidence, sans preuve rapportée par le demandeur de son préjudice moral. 

Il n’est pas rapporté de preuve de préjudice moral distinct du préjudice d’image, déjà indemnisé. [Localité 1] HABITAT OPH sera débouté de sa demande.

Sur le préjudice financier :

En application de l’article 1231-1 du code civil, la responsabilité contractuelle du débiteur est engagée en cas d’inexécution de ses obligations, sauf force majeure.

[Localité 1] HABITAT OPH demande indemnisation à hauteur de 1500 euros pour les frais de constat du 19/06/2025, d’enquête privée et le temps passé à démarches de recoupement avec un autre bailleur social.
M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] soutient que la preuve du préjudice financier n’est pas rapportée.

Les frais de constat sont à rembourser à [Localité 1] HABITAT OPH qui a dû les engager, tandis que l’enquête privée n’a pas apporté d’éléments utiles. Il convient de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délais de paiement de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] :

En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] sollicitent deux ans de délais de paiement pour les sommes auxquelles ils sont condamnés. [Localité 1] HABITAT OPH s’oppose à tout délai.

La situation de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] ne justifient pas d’accorder des délais de paiement pour les fruits civils de deux ans, alors que le bailleur social est fondé à se voir restituer ceux-ci dans un délai en rapport avec cette dette. Néanmoins, afin que M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] organisent la mise en oeuvre de ce paiement, compte-tenu de leurs revenus et charges, un report de paiement de trois mois sera accordé, à compter de la signification de la décision.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] aux dépens, incluant les frais de l’assignation et signification de la décision, et à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE l’absence de production des relevés ABRITEL par M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] ordonnée par jugement avant dire droit du 14/04/2026 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre [Localité 1] HABITAT OPH et M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] portant sur les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 2] aux torts de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] pour sous-locations illicites, à compter du 10/11/2025 ;

DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle due du 11/11/2025 jusqu’au jugement est égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et égale du jugement jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant des loyers majorés de 15% qui auraient été payés si le bail avait continué, et des charges ; 

DIT qu’en cas d’occupation pendant un an à compter de la décision, l’indemnité d’occupation est indexée sur l’indice IRL, l’indice de base étant celui en vigueur à la date de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 1] HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, après commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de libération des lieux dans les 48h de la signification de la décision ;

AUTORISE [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 13425 euros au titre des fruits civils, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à reporter le paiement des fruits civils de trois mois à compter de la signification de la décision ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [N] [U] épouse [G] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

La Greffière, La Présidente,

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Mise à jour de la source le 2026-08-31T18:26:21.024Z.