Tribunal judiciaire d'Angers, 1ère Chambre, 31 août 2026, n° 24/00207

31 Août 2026

AFFAIRE :
S.A.S. AC IMMOBILIER

C/
[W] [P]


N° RG 24/00207 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HNZT

Assignation :12 Janvier 2024

Ordonnance de Clôture : 28 Avril 2026





Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT


JUGEMENT DU TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.A.S. AC IMMOBILIER, immatriculée au RCS D’[Localité 1] sous le N° 797 530 649, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître Alexandre BEAUMIER, Avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [P], entrepreneur individuel,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Maître Ronan DUBOIS de la SELARL SKEPSIS AVOCAT, Avocat au barreau d’ANGERS


EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 Mai 2026,

Composition du Tribunal :
Président : Camille ALLAIN, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE
Greffier, lors des débats et du prononcé : Aurore TIPHAIGNE.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Août 2026

JUGEMENT du 31 Août 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Camille ALLAIN, Juge,
contradictoire
signé par Camille ALLAIN, Juge, et par Aurore TIPHAIGNE, Greffière.













EXPOSE DU LITIGE

Suivant requête reçue le 14 juin 2023, la SAS AC Immobilier a saisi le tribunal de proximité de Cholet aux fins de voir condamner M. [W] [P] à lui verser un montant de 3 356,79 euros au titre de loyers impayés relatifs à un bail commercial dérogatoire, outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 12 janvier 2024, le tribunal de proximité de Cholet s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître de ces demandes, au profit du tribunal judiciaire d’Angers. 

Aux termes de conclusions récapitulatives signifiées le 28 avril 2026 par RPVA, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SAS AC Immobilier demande au tribunal de :
condamner M. [W] [P] à lui verser la somme de 4 436,79 euros T.T.C. au titre des loyers et des charges impayés pour les années 2021 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juillet 2022 ;condamner M. [W] [P] à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive ;condamner M. [W] [P] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SAS AC Immobilier affirme avoir signé un bail commercial dérogatoire avec M. [P] prenant effet à compter du 1er mars 2021. Elle soutient que ce bail a été tacitement renouvelé à la fin du délai d’un an prévu et que le preneur était donc soumis à un préavis de trois mois pour quitter les lieux, un tel préavis étant prévu dans le bail, ou qu’à défaut il était soumis à un préavis de six mois en vertu de l’article L. 145-9 du code de commerce. Elle indique que M. [P] a cessé de régler les loyers à partir du mois de mai 2022, ce qu’il ne conteste pas, puis l’a informée de sa cessation d’activité, mais restait tenu au paiement du loyer jusqu’à la fin du préavis.

En réponse aux conclusions adverses, elle fait valoir que le bail n’a effectivement pas été signé par M. [P] mais qu’en s’installant dans les lieux après que le bail lui eut été soumis, il avait manifesté son acquiescement de ce bail qui lui est donc opposable. 

S’agissant des charges, le bailleur soutient que celles-ci n’ont jamais été contestées par M. [P], et qu’aucune pièce ne le démontre. La société AC Immobilier affirme, en outre, produire les justificatifs des charges dont le paiement est sollicité. 

La demanderesse considère également que M. [P] a régularisé le 6 août 2022 une reconnaissance de dette à son profit et qu’il ne peut donc plus contester les montants dus. Elle soutient que la contestation de M. [P] à ce titre relève de la mauvaise foi et que sa déclaration, dans son dossier de surendettement, d’une dette de 3 356,79 euros confirme sa reconnaissance de la dette. 

Enfin, au soutien de sa demande au titre de la résistance abusive, la société AC Immobilier se fonde sur l’article 1240 du code civil et prétend que le comportement de M. [P] relève de la mauvaise foi : alors que ce dernier a reconnu l’existence de la dette et s’est engagé à la régler selon un plan d’apurement, il n’en a rien été. La société défenderesse rappelle les nombreuses relances et propositions amiables qu’elle a fait parvenir à M. [P]. 
 
Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 avril 2026 par RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, M. [W] [P] demande au tribunal de:
limiter sa condamnation au paiement de la somme de 664,50 euros correspondant à une indemnité d’occupation pour la période du 1er juin au 6 juillet 2022 ;débouter la SAS AC Immobilier du surplus de ses demandes ;



condamner la SAS AC Immobilier à lui verser 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS AC Immobilier aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, M. [W] [P] indique n’avoir jamais signé le bail commercial dérogatoire, celui-ci comportant des clauses imprécises, voire léonines. Il ne conteste en revanche pas avoir occupé les lieux. Il conclut qu’aucun préavis ne lui était applicable et qu’aucun loyer n’est dû postérieurement au 6 juillet 2022, date à laquelle il a remis les clés du local à son bailleur. Subsidiairement, et s’il était fait application du bail non signé, M. [P] rappelle que celui-ci prévoyait une durée d’un an et ne stipulait aucune clause de reconduction tacite. Dès lors, son maintien ultérieur dans les lieux relevait d’un bail commercial classique ou d’une convention d’occupation précaire et les clauses du bail initial prévoyant un préavis ne trouvent pas à s’appliquer. En tout état de cause, il soutient qu’aucun préavis de trois mois applicable au locataire n’est prévu dans le bail et que celui-ci concerne le bailleur uniquement. 

S’agissant des sommes dues au titre des charges, M. [P] relève que la société demanderesse sollicite leur paiement sans produire de justificatif ni de détail de calcul. Ceci est contraire à l’article L. 145-20-2 du code de commerce, imposant au propriétaire de fournir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et un “état récapitulatif annuel”, selon le défendeur. A défaut, sur le fondement des articles L. 145-15 et R. 145-36 du code de commerce qui prévoient que le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant du montant des charges, et au visa de l’article 1353 du code civil relatif à la charge de la preuve, M. [P] conclut que les sommes ne peuvent lui être demandées. Il soutient avoir toujours contesté les charges qui lui étaient facturées, faute de transparence du bailleur sur les charges partagées par les différents locataires des lieux. 

M. [P] conteste toute valeur à la reconnaissance de dette produite par la société demanderesse, arguant que celle-ci ne comprend pas la mention de la dette en chiffres et en lettres ainsi que l’article 1376 du code civil l’impose, qu’elle fait état d’un départ le 6 août du local alors que M. [P] l’a quitté le 6 juillet, et qu’elle a été obtenue sous la contrainte et l’insistance de la gérante de la société demanderesse alors que M. [P] était diminué physiquement et psychologiquement. Il considère en outre que la déclaration de sa créance dans le cadre d’un dossier de surendettement ne vaut pas aveu de celle-ci et que la déclaration a été réalisée par simple précaution.

En réponse à la demande de condamnation pour résistance abusive formée à son encontre, M. [P] affirme qu’il n’est pas démontré la commission d’une faute, sa contestation de la dette reposant sur des moyens sérieux et fondés, ni d’un préjudice distinct du simple retard de paiement.

La clôture est intervenue le 14 avril 2026 par ordonnance du même jour et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience du 28 avril 2026. A cette audience, à la demande des parties, il a été procédé à un renvoi à l’audience du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture
Aux termes de l'article 784 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.







En l'espèce, le défendeur, par message du 14 avril 2026, demande la révocation de l’ordonnance de clôture du même jour afin de pouvoir répondre aux conclusions du demandeur, notifiées la veille de la clôture. M. [P] a, par suite, communiqué ses conclusions le 27 avril 2026. De nouvelles conclusions en réponse du 28 avril 2026 ont été notifiées par le demandeur.


Aucune des parties ne s’oppose à ce que la clôture des débats soit reportée au jour de la première audience du 28 avril 2026, étant observé que l’ensemble des parties a conclu après la clôture et que ces conclusions ont eu pour objet de permettre le respect du principe du contradictoire, des conclusions nouvelles ayant été signifiées la veille de la clôture. 

L’existence d’une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture et la fixation de la date de la clôture au jour de la première audience, soit le 28 avril 2026, est donc établie. 


Sur la demande en paiement des loyers impayés
Sur la valeur probatoire de la reconnaissance de dette régularisée par M. [P]

Selon l’article 1376 du code civil, l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

De jurisprudence constante, en l'absence de mention de la somme écrite en lettres, la reconnaissance de dette est irrégulière et ne peut constituer qu'un commencement de preuve par écrit.

En l’espèce, l’écrit régularisé par M. [P] au bas d’un courriel du bailleur et indiquant qu’il reconnaissait devoir la somme de 2 810,66 euros au 6 août 2022, et s’engageait à régler la somme avant décembre 2022, ne comporte pas la mention de la somme écrite en lettres et ne constitue pas une reconnaissance de dette valablement établie, mais simplement un commencement de preuve par écrit. 

Sa valeur probante n’est donc pas telle qu’elle justifierait d’écarter les contestations formées par M. [P] s’agissant de la dette, et ces contestations seront donc étudiées ci-dessous.

La déclaration par M. [P] d’une créance de son bailleur à son égard dans le cadre d’un dossier de surendettement ne peut, en outre, pas non plus être considéré comme un aveu de ce que les sommes seraient intégralement dues et avoir pour conséquence d’interdire leur contestation dans le cadre du présent litige, les conditions de l’article 1376 n’étant pas non plus intégralement respectées dans le cadre de cette déclaration. 

Sur la nature du lien unissant M. [P] et la société AC Immobilier

L'article L.145-5 du code du commerce, figurant dans le chapitre relatif aux baux commerciaux, dispose que « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.




Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local [...].»

De jurisprudence constante, suite au maintien du preneur dans les lieux à l'issue de la durée du bail dérogatoire, il s'opère un nouveau bail soumis aux dispositions du bail commercial sauf à ce que le bailleur ait renoncé de manière non équivoque à se prévaloir du statut des baux commerciaux. Une telle renonciation ne peut se déduire des stipulations du bail commercial et doit avoir été exprimée une fois acquis le droit au bénéfice de ce statut. 

* * *

En l’espèce, le bail commercial dérogatoire soumis le 28 février 2021 par la société AC Immobilier à M. [P], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne “Yabsoa”, n’a pas été signé par ce dernier. Pour autant, il n’est pas contesté que M. [P] a pris possession des lieux conformément à ce bail le 1er mars 2021 et selon le loyer convenu.

Ce bail stipulait une prise de possession des lieux le 1er mars 2021 et une fin du bail le 28 février 2022.

Il ne comportait pas de clause prévoyant sa tacite reconduction à la fin de ce délai. 

Par ailleurs, aucun acte prévoyant expressément le renouvellement du bail n’a été conclu par les parties lors de la fin du délai d’un an.

Ainsi, il y a lieu de juger qu’un bail commercial de droit commun a uni M. [P] et la société AC Immobilier à compter du 1 er mars 2022. 

Sur les dates d’occupation du bien par M. [P] et sur la durée du préavis

Aucun bail écrit n’est applicable à la relation unissant M. [P] et la société AC Immobilier. 

En l’absence de toute stipulation contractuelle, il convient de faire application des dispositions législatives applicables aux baux commerciaux afin de déterminer la durée du préavis applicable au preneur souhaitant quitter les lieux. 

L’article L145-4 du code de commerce dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

De jurisprudence constante, en dehors de l’hypothèses permettant au preneur de prendre l'initiative de la rupture anticipée, les parties peuvent également convenir ensemble de procéder à la résiliation amiable du bail commercial.

En l’espèce, la résiliation étant intervenue en dehors de toute période triennale et sans que le bailleur n’impose au preneur de respecter un préavis de six mois, il y a lieu de considérer que la rupture anticipée du bail commercial a fait l’objet d’un accord entre les parties. 




Cet accord est toutefois conditionné au respect par le preneur d’un préavis de trois mois, ainsi que le bailleur l’a toujours exigé dans ses correspondances et courriels à M. [P]. Ce préavis de trois mois, en lieu et place du préavis de six mois, constitue par ailleurs une mesure de faveur à son profit.

Ainsi, il y a lieu de juger que M. [P] était redevable de loyers jusqu’au 31 octobre 2022, en application du préavis de trois mois convenu entre les parties.
 
Sur le calcul des sommes dues au titre des loyers impayés

En l’espèce, il n’est pas contesté que les loyers de juin 2022 à octobre 2022 n’ont pas été réglés.

M. [P] sera dès lors condamné à verser à la société AC Immobilier la somme de 2 700 euros (540 euros mensuels x 5 mois).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil, applicable en matière contractuelle.

La date de cette mise en demeure est fixée au 6 juillet 2022 par la demanderesse. Toutefois, le courriel du 6 juillet 2022 ne comporte pas de “mise en demeure” du débiteur mais un simple rappel. Aucun des courriels suivants ne comporte de mise en demeure, le bailleur se contentant de rappeler les sommes dues et de demander au preneur de le contacter ou de fixer un échéancier. Le courrier du bailleur du 24 février 2023 ne peut pas non plus être qualifié de mise en demeure, dès lors que celui-ci mentionne expressément qu’il constitue la “dernière tentative préalable de conciliation avant mise en demeure” mais n’emporte pas mise en demeure du débiteur, et qu’il n’est en tout état de cause pas justifié de sa date d’envoi ou de réception par la poste. Ainsi, c’est la citation de M. [P] devant le tribunal de proximité en date du 31 août 2023, valant mise en demeure, qui sera retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.


Sur la demande en paiement des charges impayées
L’article L.145-40-2 du code de commerce prévoit notamment que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Ce même article dispose que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

L’article R. 145-36 du même code précise que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.






Ainsi, et conformément à ces articles, il incombe au bailleur qui réclame au locataire à bail commercial de lui rembourser, conformément aux prévisions contractuelles un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges. Le bailleur doit, pour conserver les provisions sur charges qu'il a reçues du preneur, justifier du montant des dépenses. Faute d'y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

* * *
En l’espèce, à défaut de contrat de bail écrit applicable (le bail commercial dérogatoire du 28 février 2021 n’est pas signé et il n’a été suivi d’aucun renouvellement tacite ni d’aucun autre bail écrit), il ne peut être considéré que des charges locatives ont été contractuellement mises à la charge du preneur. 

De plus et en tout état de cause, la SAS AC Immobilier ne produit aucun élément de preuve objectif (factures, avis d’imposition..) de nature à justifier de l’existence et du montant des charges qu’elle entend imputer à M. [P], alors même que celui-ci formule expressément une demande de justification de ces charges dans le cadre du présent litige. 

Dès lors, la SAS AC Immobilier sera déboutée de sa demande en paiement des charges locatives. 


Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive
L’article 1153 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, la SAS AC Immobilier ne justifie pas d’une mauvaise foi ou d’une erreur grossière du défendeur, indépendante de sa seule résistance au paiement. 

Il sera par ailleurs noté que la résistance de M. [P] au paiement des sommes dues trouve manifestement son origine dans des difficultés financières, ce dont atteste la recevabilité du dossier de surendettement qu’il a déposé, et ne constitue pas un élément de nature à établir sa mauvaise foi.

Par conséquent, la demande formée par le bailleur au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [W] [P], partie perdante, supportera les dépens de l'instance. 
Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et compte-tenu de sa condamnation aux dépens, M. [W] [P] versera à la SAS AC Immobilier une somme qu'il est équitable de fixer à 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.




Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit. 

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture du 14 avril 2026 et fixe la clôture au 28 avril 2026 ;

CONDAMNE M. [W] [P] à verser à la SAS AC Immobilier la somme de 2 700 euros au titre des loyers impayés de juin 2022 à octobre 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 ;

DEBOUTE la SAS AC Immobilier de sa demande en paiement des charges impayées ;

DEBOUTE la SAS AC Immobilier de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE M. [W] [P] aux dépens de la présente procédure.

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à la SAS AC Immobilier une indemnité de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Aurore TIPHAIGNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER LE PRESIDENT