Tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Chambre 3, 24 août 2026, n° 24/00239

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN
[Adresse 1]

MINUTE N° : CIV 
DOSSIER N° : N° RG 24/00239 - N° Portalis DBWJ-W-B7I-CYXA

EXP + GROSSE délivrée le :
à Me Jérome LAVALOIS
Me Frédéric MANGEL
copie dossier 










JUGEMENT DU 24 AOÛT 2026


DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE A L’OPPOSITION

S.C.I. RDS INVEST
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jérome LAVALOIS, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

 
DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDERESSE A L’OPPOSITION

Organisme CAISSE D’ALLOCATION FAMILIALES DE L’AISNE
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric MANGEL de la SELARL MANGEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

 
La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 18 Mai 2026 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Isabelle DELCOURT, Juge, agissant en qualité de juge rapporteur et assisté de Céline GAU, Greffier, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l'article 871 du Code Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. 

Isabelle DELCOURT, Juge, après avoir entendu les conseils des parties présentes en leurs observations, les a avisés que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,
Isabelle DELCOURT, Juge,
et de Pierre FREISINGER, Juge placé ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant: 

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2011, la CAISSE PRIMAIRE D'ASSURANCE MALADIE DE L'AISNE (ci-après la CPAM DE L'AISNE) a donné à bail à la CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DE DE [Localité 1] depuis devenue CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DE [Localité 2] (ci-après la CAF DE L'AISNE), un tènement immobilier situé au [Adresse 4] pour une durée de douze ans. 

Par acte sous seing privé 30 décembre 2014, la CPAM DE L'AISNE et la CAF DE [Localité 2] ont modifié le mode de calcul de refacturation des charges. 

Par acte notarié du 12 décembre 2022 reçu par Maître [M] [Z] notaire à SOISSONS, la société civile immobilière RDS INVEST (ci-après SCI RDS INVEST), a acquis l'ensemble immobilier situé au [Adresse 4] auquel appartient le tènement loué par la CAF DE L'AISNE. 

Par courrier datés des 21 avril et 19 octobre 2023, la SCI RDS INVEST a, par l'intermédiaire de Maître [A] [B] notaire à Reims, sollicité de la CAF DE L'AISNE de s'acquitter de la somme de 16 358, 64 euros au titre des charges locatives dues pour une période non précisée. 

Par courrier daté du 8 novembre 2023, Maître [B] a demandé à la CAF DE [Localité 2] de s'acquitter de la somme de 14 472, 78 euros au titre des charges locatives et du remboursement de la quote-part de taxe foncière pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2023. 

La CAF DE L'AISNE, s'est vue notifier, à la requête de la SCI RDS INVEST, deux ordonnances d'injonction de payer : 
- La première, signifiée le 28 septembre 2023, portant sur une somme de 16 358, 64 euros en principal rendue par le Président du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, le 6 septembre 2023 ; 
- La seconde, signifiée le 14 février 2024, portant sur une somme de 14 472, 78 euros en principal rendue par le Président du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, le 2 janvier 2024. 

La CAF DE L'AISNE a formé opposition auxdites ordonnances le 12 mars 2024 par courriers remis au greffe du tribunal judiciaire. 

Les affaires ont été jointes le 10 septembre 2024. 

Par ordonnance du 18 mars 2025, le juge de la mise en état, saisi par conclusions d'incident de la SCI RDS INVEST, a notamment débouté la SCI RDS INVEST de sa demande de nullité et déclaré recevable les oppositions formées par la CAF DE L'AISNE.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 avril 2026. 

L'affaire a été débattue à l'audience du 18 mai 2026 et le délibéré fixé au 24 août 2026. 

***

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, la SCI RDS INVEST demande au tribunal judiciaire de : 
A titre principal, 
- Condamner la CAF DE [Localité 2] à lui payer avec intérêts au taux légal les sommes de 16 358,64 et 14 472,78 euros ; 
A titre subsidiaire, 
- Condamner la CAF DE L'[Localité 3] à lui payer la somme de 32 654,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2022 ; 
En tout état de cause, 
- Condamner la CAF DE L'[Localité 3] aux dépens, 
- Condamner la CAF DE L'AISNE à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes en paiement à titre principal, la SCI RDS INVEST invoque l'article 1728 du code civil et indique la CAF DE L'AISNE ne s'est jamais acquittée des charges locatives des locaux qu'elle occupe malgré différentes relances. 

Pour s'opposer au moyen de la CAF DE L'AISNE selon lequel elle ne peut lui demander de régularisation au réel en vertu d'un avenant régularisé avec le précédent bailleur, la SCI RDS INVEST fait valoir que les charges exposées par les bailleurs successifs sont incomparables, au vu notamment du doublement de la taxe foncière en 2023. 

La SCI RDS INVEST souligne en outre que la CAF DE L'AISNE admet ne pas s'être acquittée des charges en demandant à titre subsidiaire qu'elles soient indexées à l'indice de l'année 2013. 

Au soutien de son moyen à titre subsidiaire, la SCI RDS INVEST fait valoir qu'il résulte de l'avenant au bail que les charges locatives sont refacturées annuellement sur une base forfaitaire et qu'il convient donc d'appliquer à la quote-part de 2013 les indices ILAT de 2022 et 2023. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, la CAF DE L'AISNE demande au tribunal judiciaire de : 
A titre principal, 
- Débouter la SCI RDS INVEST de l'ensemble de ses demandes en paiement ; 
A titre subsidiaire, 
- La condamner à payer à la SCI RDS INVEST les sommes de 824,69 euros au titre de l'année 2022 et de 12 574, 38 euros au titre de l'année 2023 ; 
En tout état de cause, 
- Condamner la SCI RDS INVEST aux dépens ; 
- Débouter la SCI RDS INVEST de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner la SCI RDS INVEST à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, la CAF DE L'AISNE indique que l'avenant signé le 30 décembre 2014 avec la CPAM DE L'AISNE, précédent bailleur, stipule que la refacturation des charges locatives se fait à compter de l'année 2014 sur la base d'un forfait annuel révisable. Elle soutient qu'en application de ce mode de calcul et considérant que la SCI RDS INVEST n'a acquis les locaux que le 12 décembre 2022, elle ne peut valablement réclamer des charges pour la période antérieure à l'acquisition. 

Pour l'année 2023 et considérant que le bail a cessé au 30 septembre de cette année, la CAF DE L'AISNE fait valoir qu'il convient d'appliquer un prorata temporis. 

***

Sur la demande en paiement de la SCI RDS INVEST 

L'article 1728 du code civil du code civil dispose notamment que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenues. 

Il résulte par ailleurs de l'application de l'article 1743 du code civil se rapportant au sort du bail en cas de vente de la chose louée, que le bailleur acquéreur ne peut agir contre le locataire pour des obligations antérieurs à la vente, sauf cession de créance ou subrogation expresse. 

Il convient enfin de rappeler qu'en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, il est fait état aux termes du contrat signé entre la CPAM DE L'AISNE et la CAF DE L'AISNE d'une durée de bail de 12 ans, jusqu'au 1er octobre 2013. 

A propos des charges locatives, le même contrat stipulait que le locataire supporterait l'intégralité des charges locatives refacturées annuellement en fonction de la superficie occupée. 

La taxe foncière n'était pas décrite comme devant être acquittée par le locataire. 

En vertu de l'avenant signée entre la CPAM DE L'AISNE et la CAF DE L'[Localité 3] le 30 décembre 2014, les charges locatives étaient, à compter de l'année 2014, refacturées annuellement sur une base forfaitaire correspondant aux charges réelles annuelles refacturées au 31 décembre 2023. 

Elles étaient revalorisées en fonction d'une indexation annuelle proportionnelle à la variation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sur un an avec comme référence initiale l'indice du 3ème trimestre 2013 d'une valeur de 107,16. 

La CAF DE [Localité 2] atteste à titre d'exemple avoir réglé à la CPAM DE L'AISNE la somme de de 15 017,91 euros pour l'année 2022 jusqu'au 12 décembre 2022. 

Les parties, en ce compris la SCI RDS INVEST à compter la vente intervenue le 12 décembre 2022 étaient tenus par ces dispositions et seul ce mode de calcul peut être retenu pour le calcul des charges dues par la CPAM DE L'AISNE.

La SCI RDS INVEST ne peut imposer une refacturation aux charges réelles et le paiement de la taxe foncière en contradiction avec le bail et son avenant. 

Ainsi selon ce calcul, la CAF DE [Localité 2] doit un total de 15 842, 59 euros pour l'année 2022. La SCI RDS INVEST n'ayant été propriétaire qu'à compter du 12 décembre 2022, il convient de limiter les charges dues à par la défenderesse à la période du 13 au 31 décembre 2022 soit un total de 824, 68 euros. 

En fonction de la même méthode de calcul, pour l'année 2023 sur la période jusqu'au 1er octobre 2023, la CAF DE L'AISNE est redevable à la SCI RDS INVEST d'une somme de 12 620,51 euros. 

En conséquence, la CAF DE L'AISNE sera condamnée à verser à la SCI RDS INVEST les sommes de 824,68 euros au titre charges locatives de l'année 2022 et 12 620,51 euros au titre de celles de l'année 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI RDS INVEST qui succombe partiellement à l'instance, supportera les dépens. 

Sur les frais irrépétibles

Il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La société SCI RDS INVEST tenue aux dépens, sera condamnée à verser à la CAF DE L'AISNE la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

CONDAMNE la société la CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DE [Localité 2] à payer société civile immobilière RDS INVEST les sommes de : 
. 824,69 euros au titre des charges locatives de l'année 2022, 
. 12 620,51 euros au titre des charges locatives de l'année 2023
avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la société civile immobilière RDS INVEST aux dépens ; 

CONDAMNE la société civile immobilière RDS INVEST à payer à la CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DE L'AISNE la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement. 

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE