Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 31 août 2026, n° 26/01378

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me François NIVOLLET, Me Jacques CARTELIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 26/01378 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBPY

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 31 août 2026


DEMANDERESSE
S.C.I. SEDA prise en la personne de son gérant M [F] [H]
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS, toque : C295


DÉFENDEUR
Monsieur [M] [U]
demeurant [Adresse 2]
assisté par Me Jacques CARTELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1453



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 juin 2026

JUGEMENT
mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours, prononcé par mise à disposition le 31 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 31 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/01378 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBPY

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2004 à effet au 1er août 2004, la société civile immobilière (SCI) KSB IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [M] [U] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 450 euros.

Par acte du 26 juillet 2024, la SCI KSB IMMOBILIER a vendu l'appartement occupé par Monsieur [M] [U] à la SCI SEDA. 

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, le bailleur a fait délivrer par acte de commissaire de justice un commandement de payer le 22 septembre 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 9 100 euros.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [U] le 23 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, la SCI SEDA a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [M] [U] aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Voir prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts de Monsieur [M] [U] à effet à la date du présent jugement, Ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, Condamner Monsieur [M] [U] à lui payer la somme de 10 400 euros représentant la dette locative arrêtée au mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025 sur la somme de 9 100 euros et de l'assignation pour le surplus, Condamner Monsieur [M] [U] à lui payer une somme complémentaire de 650 euros par mois à compter du mois de décembre 2025 jusqu'à la date de prononcé du jugement à intervenir, Condamner Monsieur [M] [U], à compter du jugement et jusqu'à son départ définitif, à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel, soit 650 euros,Condamner Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2025. 
L'assignation a été dénoncée à Monsieur [J] le 1er décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 juin 2026. 

À l'audience, la SCI SEDA, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de juin 2026, s'élève désormais à 14 950 euros, terme de juin 2026 inclus. Elle fait valoir que les manquements à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus, sont graves et réitérés puisqu'il n'a plus payé de loyer depuis 2015, si bien que sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est bien fondée.

Monsieur [M] [U] comparaît à l'audience et est assisté de son conseil. Il dépose et fait viser ses conclusions qu'il soutient à l'oral. A titre reconventionnel, il demande au juge de : 
Déclarer irrecevable la demande de la SCI SEDA tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 31 juillet 2004 en application de l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, Dire qu'il existe en l'espèce une contestation sérieuse sur l'état de décence acceptable du logement acquis par la SCI SEDA auprès de la SCI KBS IMMOBILIER, Dire légitime et bien fondée la demande de nomination d'un expert judiciaire immobilier qui aura pour mission de visiter les locaux où demeure Monsieur [M] [U] et qui déposera son rapport sous 3 mois, Dire qu'en l'état, le montant des loyers sera séquestré à la CARPA ou à la Caisse des dépôts et consignations, dans l'attente de la fixation du montant réel des loyers par cet expert judiciaire avec validation du tribunal, Dire que la provision des honoraires de l'expert sera prise en charge par la SCI SEDA, Débouter la SCI SEDA des autres demandes qu'elle a formulées dans son assignation, Condamner la SCI SEDA au paiement d'une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il fait par ailleurs valoir qu'il est retraité et malade, et qu'il est locataire du bien depuis 22 ans. Il fait valoir l'insalubrité du logement qui lui occasionne des problèmes de santé et demande la désignation d'un expert judiciaire afin de faire établir cette insalubrité. Il conteste la dette locative. Il sollicite en outre le rejet de la demande de résolution du bail, l'octroi de délais de paiement à hauteur de 36 mois à titre principal et 24 mois à titre subsidiaire 

La SCI SEDA conteste l'insalubrité du logement en expliquant ne jamais avoir été avertie de cette situation. Elle considère que les photos transmises par le défendeur pour en justifier ne démontrent selon elle qu'un défaut d'entretien. Elle s'oppose par ailleurs à la désignation d'un expert, les éléments de preuve faisant défaut. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réouverture des débats

Selon l'article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
Décision du 31 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/01378 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBPY


En l'espèce, Monsieur [M] [U] conteste le montant de la dette locative réclamée par le bailleur.

Il est produit par le défendeur un bail écrit du 31 juillet 2004 à effet au 1er août 2004 consenti par la société civile immobilière KSB IMMOBILIER à Monsieur [M] [U] et portant sur un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 450 euros.

Ce bail porte les signatures des deux parties. La société demanderesse n'en conteste pas l'authenticité. Ce bail doit donc recevoir application, et non le bail daté du 14 octobre 2005, annexé à l'acte de vente du bien immobilier du 26 juillet 2024, ce dernier bail ne comportant aucune signature, Monsieur [M] [U] n'étant par ailleurs pas partie à l'acte de vente entre la société KSB IMMOBILIER et la SCI SEDA.

Monsieur [M] [U] n'a été informé de la vente du bien immobilier par l'étude notariale, que par courrier daté du 10 février 2025, reçu le 15 février 2025. Dans ce courrier, il était indiqué que "les conditions et modes de règlement de votre bail restent, de par la loi, les mêmes".

Il s'ensuit que, sauf à démontrer que le loyer avait été révisé avant cette date, le loyer aurait dû rester fixé à la somme de 450 euros.

Toutefois, par courrier du 7 juillet 2025, reçu le 11 juillet 2025, le conseil de la société SEDA a adressé un courrier recommandé à Monsieur [M] [U] pour lui demander notamment de :
"- justifier du titre locatif dont (il se prévalait) pour occuper le logement et procéder à compter de la réception du courrier au paiement d'une somme mensuelle de 650 euros (loyer : 600 euros, provision sur charges : 50 euros)".

Puis le 22 septembre 2025, le nouveau bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour un montant en principal de 9 100 euros, correspondant aux loyers et charges impayés d'août 2024 à septembre 2025 sur la base de 650 euros soit 600 euros de loyer et 50 euros de charges.

Le bailleur produit d'ailleurs au soutien de sa demande de condamnation à la dette locative un décompte qui s'élève à la somme de 14 950 euros, d'août 2024 à juin 2026 sur ces mêmes bases. Ce décompte fait figurer en bas de page la mention d'une indexation intervenue en août 2024.

Toutefois, le contrat de bail prévoit que le loyer est fixé à 450 euros et qu'il "sera automatiquement révisé le 31 décembre de chaque année en tenant compte de la variation de la moyenne des 4 derniers indices trimestriels du coût de la construction publiés par l'INSEE, moyenne des 4 indices de base.".

A ce titre, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 autorise les parties à prévoir une indexation du loyer (laquelle a été prévue au bail, le 31 décembre de chaque année).

Cette possibilité était, jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, prévue par l'article 17d et elle s'appliquait automatiquement sans besoin de la manifestation d'une volonté du bailleur et sans qu'en cas de défaut d'indexation effectuée par le bailleur on puisse en déduire une renonciation à celle-ci (civ 3ème 7 avril 1991 n° 89-19.951 et 22 janvier 1007 n°94-19.773). Le bailleur pouvait ainsi rappeler les indexations précédentes non appelées, sous réserve de la limite de la prescription quinquennale de l'ancien article 2277 du code civil puis de l'article 2224 du même code, la prescription ne jouant que sur la perception des arriérés résultant de l'indexation, et non sur la fixation du loyer lui-même (civ 3ème 18 septembre 2007 n°06-14.814).

Depuis la loi ALUR, aux termes de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. L'article 7-1 de la même loi ajoute que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. 

Il en résulte que l'indexation nécessite désormais, une manifestation de volonté du bailleur, à défaut de quoi il est réputé y avoir renoncé. Cette renonciation présumée vaut dès lors tant pour la demande en paiement des arriérés que pour le calcul des indexations, lesquelles doivent être calculées sur la base du dernier loyer effectivement appelé et non sur le calcul du loyer tel qu'il aurait été si les indexations précédentes avaient été faites. Il n'en est autrement, qu'en cas d'indexation appelée par le bailleur mais erronée, le bailleur n'étant pas présumé y avoir renoncé. En effet, en cas d'erreur dans le calcul de l'indexation, il y a lieu de recalculer l'indexation de loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail (civ 3ème 12 mai 2016 n°15-16.285), sous réserve de la prescription, le bailleur n'ayant nullement renoncé à l'indexation.

En l'espèce, la SCI SEDA ne produit pas l'historique du compte locatif depuis l'origine du bail, de sorte qu'il est impossible de suivre l'évolution du loyer et les indexations éventuellement faites et appelées par le bailleur avant le 1er août 2024 (date du début du compte locatif produit).

Si le loyer apparaît fixé à 600 euros à compter du 1er août 2024 sur le décompte locatif produit en demande, il doit être rappelé que le loyer avait été fixé à 450 euros au contrat de bail et non à 600 euros, que le nouveau bailleur ne pouvait procéder à une indexation du loyer qu'au 31 décembre de l'année, en manifestant clairement sa volonté de le faire, en utilisant les indices retenus au contrat de bail.

A défaut de démontrer que le bailleur avait manifesté sa volonté d'indexer le loyer, selon les conditions fixées au contrat de bail, le commandement de payer les loyers du 22 septembre 2025 à hauteur de la somme de 9 100 euros se fonde sur un loyer hors charges de 600 euros, sans que la différence avec le loyer initial fixé au contrat de bail à 450 euros n'apparaisse justifiée.

De la même manière, le décompte des sommes dues au jour de l'audience se fonde sur la somme de 600 euros, hors charges, sans explications du bailleur. 

Il convient en conséquence d'ordonner la réouverture des débats, aux fins de permettre aux parties d'apporter des explications et pieces éventuelles sur les éléments de calcul de la dette locative.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mesure d'administration judiciaire insusceptible de recours mise à disposition au greffe, 

ORDONNE la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties d'apporter les éléments et pièces qu'elles souhaitent quant au calcul de la dette locative ;

INVITE la SCI SEDA à produire pour l'audience un décompte actualisé de la dette ;

RENVOIE l'examen de l'affaire à l'audience de Plaidoirie du JCP Fond du 9 décembre 2026 à 14 heures ;

SURSOIT à statuer dans l'attente sur l'ensemble des demandes et réserve les dépens et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la notification de la présente décision vaudra convocation des parties.

La Greffière La Juge