Tribunal judiciaire de Montpellier, JUGES DES LOYERS COMMERC., 1 septembre 2026, n° 22/03881

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
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 N° RG 22/03881 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N246

LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Septembre 2026









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDERESSE

S.N.C. KC 5
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 433817269
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Me Catherine CARIOU, avocat plaidant au barreau de PARIS


DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHARADE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 339 238 743,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Maître Frédéric DABIENS de la SELARL DABIENS & DEMAEGDT AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal,

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 01 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le Groupe [O] a ouvert, [Adresse 3] à [Localité 3], un centre commercial d’une superficie de 1500 m².

En 1985, le Groupe [O] a remplacé ce premier centre commercial par un nouvel hypermarché dénommé Grand Sud, d’une surface de vente de 8350 m² avec une galerie marchande de 4810 m² comprenant 49 magasins. Des baux à caractère commercial ont été conclus entre la SARL [Localité 1] Entrepôts, titulaire d’un contrat de crédit-bail immobilier portant sur l’ensemble immobilier, et les commerçants.

Suivant acte en date du 23 juillet 1985, la Société [Localité 1] Entrepôts, représentée par M. [P] [R], a donné à bail à Mme [Y] [E], agissant pour le compte de la Société Charade, un local à usage commercial N°42 dans un centre commercial Grand Sud [Localité 1], pour l’exploitation de prêt-à-porter féminin, pour une durée de 9 années à compter de la prise de possession des lieux, soit le 28 novembre 1986 pour se terminer le 28 novembre 1995, moyennant un loyer annuel de base de 48 000 francs, hors charges, pour une surface de 40 m² environ.

Après vérification de la surface et par avenant du 28 novembre 1986, la Société Grand Sud et la Société Charade ont rétroactivement modifié le loyer à la somme de 45 600 francs annuels pour une surface de 36 m².

En 1990 le Groupe [O] a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire et ses actifs sont cédés en 1991 au Groupe [Adresse 4] d’abord dans le cadre d’un contrat de location gérance puis en pleine propriété.

Par arrêt du 11 avril 2000 rendu par la cour d’appel de [Localité 1], le bail a été renouvelé à la valeur locative de 75 600 francs hors taxes à compter du 1er octobre 1995 pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 30 septembre 2004.

Par avenant n°2 du 14 mars 2007, la SNC KC5 venant aux droits des sociétés immobilières [Adresse 4], venant aux droits de la société [Localité 1] Entrepôts, et la Société Charade ont renouvelé le bail pour une durée de 12 années ramenée intuitu personae à 9 années à compter du 1er janvier 2007 avec pour échéance le 31 décembre 2016, pour un loyer annuel de 17 250 euros hors taxe et hors charges, loyer réduit à 16 500 euros entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2008 hors taxe et hors charges.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2016.

Par acte des 20 et 28 décembre 2018, la société Charade a signifié une demande de renouvellement du bail commercial à la SNC KC5 pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2019 aux mêmes conditions.

La SNC KC5 ne s’est pas opposée au renouvellement du bail commercial mais a sollicité que le loyer soit fixé à 39 600 euros en principal.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 novembre 2020 Ia SNC KC5 a notifié à Ia société Charade un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 31 août 2022, la SNC KC5 a fait assigner la société Charade devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation, elle demande au juge des loyers commerciaux de :

FIXER à la somme annuelle en principal de 39.600 euros par an, le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2019, portant sur le local n°42 dépendant du centre commercial [Adresse 5] à [Localité 4] (34) ;

Subsidiairement, DESIGNER tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de se rendre sur place, de visiter les lieux, d’entendre les parties et tous sachants, et de donner son avis sur le montant de la valeur locative en renouvellement des lieux loués au 1er janvier 2019 ;

Dans cette hypothèse, RESERVER les dépens.


***

Par jugement du 7 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et désigné M. [V] aux fins de la réaliser.

M. [V] a déposé son rapport d’expertise le 10 novembre 2025.

***

Aux termes de son dernier mémoire, la SNC KC5 sollicite du juge des loyers commerciaux de :

A titre principal, 

FIXER à la somme annuelle en principal de 39 600 euros par an en principal, le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2019, portant sur le local n°42 dépendant du centre commercial [Adresse 5] à [Localité 4] (34),

Subsidiairement, 

FIXER le même loyer à la somme annuelle en principal de 31 176 euros,

CONDAMNER la société Charade aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, la société SNC KC5 expose que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon notable en raison de la création de la ligne 3 du tramway qui a augmenté le nombre de chalands. Elle soutient que la prise en compte du chiffre d’affaires du preneur n’est pas pertinente au motif qu’il dépend de la bonne gestion ou non du commerce. Il évoque une attestation établie par son administrateur de biens et sollicite une fixation à la hausse du loyer renouvelé au regard de ces références et de la situation du local. Il rejette la demande d’abattement de 10 % du preneur au motif que cela créerait une distorsion entre la valeur du local et celle des autres de cette même galerie.


Aux termes de son dernier mémoire, la SARL Charade sollicite du juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L.145-33 du code de commerce, 
Vu les articles R.145-2 et suivants du code de commerce, 
Vu l’article 16 du code de procédure civile, 
 
REJETER les demandes de la société KC5,
 
FIXER le montant du loyer renouvelé à la valeur locative des locaux, soit la somme de 21 455,16 euros HT/HC par an à compter du 1er janvier 2019,
 
CONDAMNER la Société KC5 aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, la société Charade soutient l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle expose qu’elle dispose d’une clientèle d’habitués, qu’elle propose des vêtements hauts de gamme qui ne s’adresse pas au grand public de telle sorte qu’elle n’a été que peu impactée par la ligne de tramway qui se trouve au demeurant à distance de son local. Elle expose que l’augmentation de sa fréquentation en 2013 et 2014 est exclusivement due à un transfert de clientèle à la suite de la fermeture du magasin Charade d’Odysseum puis en 2018-2019 de celui de [Localité 5]. Elle critique les valeurs retenues par le bailleur au motif qu’elles ne sont pas produites et qu’elles concernent, pour certaines, des enseignes qui ont fermé depuis ou qui s’adressent à une clientèle différente. Elle rappelle que son local n’est pas situé en face de l’entrée principale du centre commercial et sollicite un calcul du plafonnement légal à la valeur locative ainsi qu’une minoration compte tenu de la refacturation de la taxe foncière.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er septembre 2026.


DISCUSSION


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ; 
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »

Cette règle doit être tempérée par celle du plafonnement posée par l’article L.145-34 du même code aux termes duquel :

L’article L. 145-34 du même code dispose qu’« à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Toutefois, la règle posée par l’article L.145-34 susvisé n’exclut pas l’application de la règle posée par l’article L.145-33 lorsque la valeur locative est inférieure à la valeur plafonnée ;
Ainsi, le prix plafond ne s’applique pas d’office mais doit être comparé à la valeur locative :
– si la valeur locative est supérieure au plafond, le loyer sera plafonné, sauf motif de déplafonnement,
– si la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer sera fixé à la valeur locative.

Ces dispositions suppriment le plafonnement lorsque la durée du bail expiré a atteint plus de douze ans par l'effet de la tacite prolongation (durée contractuelle de neuf années et trois ans de tacite prolongation), le loyer étant alors fixé à la valeur locative.

En outre, il ressort de ces mêmes dispositions qu’un déplafonnement du loyer du bail renouvelé peut être envisagé si la preuve est rapportée d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Cette preuve incombe au bailleur qui prétend au déplafonnement étant précisé, s’agissant de la charge de la preuve, qu’il appartient à la partie demanderesse au déplafonnement d’apporter les justificatifs permettant d’établir l’évolution notable des éléments propres à entraîner le déplafonnement.

En l’espèce, l’avenant n°2 au bail des 14 mars et 6 avril 2007 a prévu un bail renouvelé pour une période de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2007 pour se terminer au 31 décembre 2016. La demande de renouvellement du bail étant intervenu le 20 décembre 2018 pour un renouvellement au 1er janvier 2019, il est constant que le bail n’a pas eu une durée supérieure à 12 années.

Dès lors, les dispositions précitées s’appliquent.

Sur la valeur locative

Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 
1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 
2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 
4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 
5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Le local se situe au sein du centre commercial Grand Sud situé sur la commune de [Localité 4], sur le côté gauche du hall d’entrée principal et est décrit par l’expert comme étant commercialement très visible par la clientèle.

Il est décrit dans l’expertise un local extrêmement bien entretenu, témoignant de la qualité de la clientèle de l’établissement qui propose des produits hauts de gamme, éléments non remis en cause par les parties.

La destination des lieux

Aux termes de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55.

Il convient de rappeler que la modification de la destination, en dehors du champ de la destination contractuelle, qu’elle soit intervenue avec ou sans l’accord du bailleur, constitue un motif de déplafonnement, à condition qu’il ne s’agisse pas d’une activité incluse.

L’expert relève que les locaux sont adaptés à l’activité exercée, le preneur les ayant aménagés à cet effet. Les parties n’invoquent aucune modification de la destination des lieux.

Les obligations respectives des parties

Il n’est invoqué aucun cas de modification des obligations contractuelles des parties des charges pour l’une ou l’autre partie intervenues au cours du bail expiré.

Aucune modification n’est intervenue, l’avenant n°2 du bail n’étant venu modifier que le montant du loyer et sa durée, les autres clauses, charges et conditions du bail du 23 juillet 1985 étant demeurées identiques.

Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il convient de rappeler que la modification des facteurs locaux de commercialité doit ainsi être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur pour constituer un motif de déplafonnement

Le bailleur fait état d’une modification notable des facteurs de commercialité à la suite de la création de la ligne 3 du tramway permettant à la clientèle d’accéder plus aisément au centre commercial.

Les parties conviennent que cette ligne a été mise en service le 7 avril 2012 soit pendant la durée du bail expiré.

L’expert relève l’absence de communication d’élément probants par le bailleur, notamment de tout élément relatif à un comptage par une entreprise spécialisée, et expose avoir sollicité ces chiffres de la TAM qui exploite la ligne de tramway, sans succès. Force est de constater que la SNC KC5 ne produit à la présente instance aucun élément probant au soutien de son argument et ne procède que par affirmation.

L’expert expose, en l’absence de données chiffrées, avoir procédé à ses propres vérifications et relevé que, lors de ses opérations, seulement cinq personnes attendaient à l’arrêt de tramway desservant le centre commercial, « visiblement sans achats conséquents » et constaté être le seul à être descendu à cet arrêt. Il relève également la difficulté d’accès piétonnier depuis la plate-forme du tramway vers l’entrée du centre, rappelant également que la distance est conséquente (500 mètres) et parsemée d’obstacles dont un « escalier en béton pentu et relativement étroit ».

A l’inverse, il constate que les parkings sont particulièrement remplis et que l’intérêt du tramway pour le centre commercial est qualifiée, selon lui, d’« anecdotique », la zone ayant été conçue et agencée autour de la voiture, les clients y venant principalement pour effectuer leurs courses alimentaires, recherchant une facilité d’accès entre l’enseigne de supermarché Carrefour et le coffre de leur véhicule.

La société KC5 ne produit au soutien de son argument que trois extraits du rapport d’activité de [Localité 1] Méditerranée Métropole établis entre 2015 et 2017 mais qui font état que du nombre d’usagers ayant pris la ligne 3 et non de ceux descendu à l’arrêt desservant le centre commercial, ce qui est insuffisant à établir que la clientèle dudit centre s’en est vue augmentée et encore moins que cette augmentation a bénéficié au commerce visé.

A l’inverse, alors même que la charge de la preuve ne pèse pas sur le preneur, la SARL Charade communique ses chiffres d’affaires de 2008 à 2023 établis par son expert-comptable, chiffres qui permettent de constater que les fluctuations sont très peu significatives, confirmant ainsi l’absence de hausse de la commercialité du fait de l’ouverture de cette ligne de tramway.

La SARL Charade produit également 198 attestations de clients de son fonds de commerce qui attestent s’y rendre par véhicule automobile et non au moyen du tramway.

Dès lors, en l’absence d’élément de nature à venir remettre en cause les conclusions de l’expert, il convient de les retenir et de constater l’absence d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

Dès lors, le moyen tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité évoqué par la SNC KC5 sera écarté.

Sur le montant de la valeur locative

L’expert retient, en raison de la particularité des centres commerciaux, la valeur de comparaison et une pondération dégressive au regard de la surface louée, estimant qu’il existe moins de preneurs susceptibles de louer de grandes surfaces. Il propose de retenir une valeur locative moyenne de 866 euros HT/par an au m2, ce qui représente une valeur locative de 31 176 euros/an/HT.

Chacune des parties conteste les références retenues par l’expert mais sans produire aucun élément de nature à remettre en question utilement la valeur retenue par l’expertise diligentée.

En outre, la SARL Charade sollicite un abattement de 10% en raison de la prise en charge de la taxe foncière.

Il convient de rappeler que la mise à la charge du preneur de la taxe foncière, qui est une charge exorbitante du droit commun puisque liée au droit de propriété du bailleur, doit faire l'objet d'un abattement. Ainsi sera déduit de la valeur locative la somme versée à ce titre et non un abattement de 10 % comme sollicité par le preneur.

Les parties ne produisent que la facture n°2022500396 établie pour le trimestre du 1er octobre au 31 décembre 2022 laissant apparaître une provision de taxe foncière de 362,93 euros HT. En l’absence de tout élément probant concernant la période antérieure au renouvellement, il convient de fixer forfaitairement cette somme à de 1 300 euros correspondant à la taxe foncière.

Dès lors il convient de retenir la valeur locative à la somme de 29 876 euros/an/HT. 


Sur la valeur plafonnée

L’avenant n°2 du bail des 13 mars et 6 avril 2007 maintenait l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE et pose comme premier indice celui du second trimestre 2006 (1366).

Le loyer annuel plafonné HT s’établit donc à 17 250 euros x 1703 /1366 = 21 505,67 euros/an/HT. 

La valeur locative étant supérieure au loyer plafonné, ce dernier a donc seul vocation à être retenu. 


Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner la SNC KC5, demandeur, aux dépens de l’instance.

Succombant à ses demandes, la SNC KC5 sera également condamnée à payer à la SARL Charade la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort :

REJETTE la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé liant la SARL Charade et la SNC KC5 à compter du 1er janvier 2019 sera fixé à la somme de 21 505,67 euros/HT/HC/an,

CONDAMNE la SNC KC5 à payer à la SARL Charade la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SNC KC5 aux entiers dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire.


LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.