Cour d'appel d'Amiens, 1ère Chambre civile, 1 septembre 2026, n° 25/00629

ARRET 

N°





[W]

[O]





C/



[F]





















































Copie exécutoire 

le 01 septembre 2026

à

Me DELAVENNE

Me CANAL









COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00629 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JIWG 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [Q] [W]

né le 30 Août 1973 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]





Madame [M] [O]

née le 19 Novembre 1974 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Damien DELAVENNE de la SCP EMERGENCE AVOCATS, avocat au barreau de LAON





APPELANTS



ET



Madame [T] [F]

née le 28 Juillet 1965 à 

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Antoine CANAL, avocat au barreau D'AMIENS





INTIMEE







DEBATS :



A l'audience publique du 05 mai 2026, l'affaire est venue devant Mme Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffière en présence de Mme [I] [Y], attachée de justice.







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 01 septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, Greffière.





*

* *



DECISION 





M. [Q] [W] et Mme [M] [O] sont propriétaires des parcelles situées à [Localité 3], lieu-dit " [Localité 4] ", cadastrées section N n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour les avoir acquises le 10 mai 2021 de M. [A] [S] et de Mme [N] [S] épouse [O], le tout d'une surface de 1 494 m².



Exposant que ces parcelles n'avaient pas d'issue sur la voie publique et que pour y accéder, ils devaient emprunter le chemin du tour de ville, voie publique qui, à hauteur des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant à Mme [T] [F], devenait une voie privée, M. [W] et Mme [O] ont tenté d'obtenir un accord amiable afin d'obtenir un droit de passage sur ces parcelles, en vain. 



Ils ont ensuite saisi un conciliateur de justice, qui a dressé un procès-verbal de carence le 17 novembre 2021, Mme [F] ne s'étant pas déplacée.



Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2022, M. [W] et Mme [O] ont fait assigner Mme [F] devant le tribunal judiciaire d'Amiens afin de :

- se voir accorder un droit de passage sur sa propriété,

- condamner celle-ci à leur payer la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



Par jugement contradictoire du 24 janvier 2024, le tribunal judiciaire d'Amiens a : 

- rejeté toutes les demandes de M. [W] et Mme [O] ; 

- condamné M. [W] et Mme [O] in solidum aux dépens ; 

- condamné M. [W] et Mme [O] à payer à Mme [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 31 décembre 2024, M. [W] et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. 



PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, Mme [O] et M. [W] demandent à la cour de : 

- infirmer la décision du 24 janvier 2024,

- déclarer leurs demandes recevables et bien fondées, 



Et en conséquence, 

- juger que les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] leur appartenant sont enclavées, 

- leur octroyer un droit de passage sur la propriété de Mme [F] dont les conditions et contrepartie seront déterminées par la cour, 

- condamner Mme [F] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2025, Mme [F] demande à la cour de : 

-confirmer en toutes ses dispositions le juge du tribunal judiciaire d'Amiens en date du 24 janvier 2024 ; 



Y ajoutant, 

-condamner Mme [O] et M. [W] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; 

-condamner Mme [O] et M. [W] aux entiers dépens d'appel. 



La clôture de la procédure est intervenue le 3 décembre 2025.



MOTIFS



A titre préliminaire, il convient d'indiquer qu'il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures de Mme [O] et de M. [W] portant sur la recevabilité de leurs demandes, alors qu'aucune irrecevabilité n'a été soulevée et qu'il n'existe aucun moyen d'ordre public devant être relevé par la cour.



Par ailleurs, il n'y a lieu de répondre dans le dispositif du présent arrêt qu'aux véritables prétentions des parties et non aux rappels déguisés des moyens juridiques qu'elles ont préalablement développés.



Sur la demande d'octroi d'un droit de passage



Mme [O] et M. [W] font valoir que la situation d'enclave est incontestable compte tenu des constatations dressées par procès-verbal d'huissier de justice de Mme [V] [H] du 17 décembre 2021, des photographies annexées, du rejet du certificat d'urbanisme sollicité par leur précédente propriétaire au motif de l'enclavement du terrain selon arrêté municipal du 16 avril 2018, de la stratégie de défense de Mme [F] invoquant les dispositions de l'article 684 du code civil et des constatations du jugement querellé.



Ils considèrent que les dispositions de l'article 684 du code civil ne s'appliquent pas en l'espèce, et qu'en tout état de cause, leur mise en 'uvre est impossible.





Ils soutiennent que le raisonnement adopté par le tribunal selon lequel Mme [N] [S] épouse [O] a provoqué la situation d'enclavement en leur vendant les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] est erroné puisque ces deux parcelles étaient déjà en situation d'enclave à l'époque où elles étaient rassemblées avec la parcelle désormais numérotée [Cadastre 5] en une seule parcelle antérieurement numérotée [Cadastre 6] avant sa division. Ils ajoutent que l'acte notarié du 15 décembre 1971 organisant la vente de la parcelle n°[Cadastre 6] au bénéfice de la société [U] précise déjà que ce terrain est enclavé.



Par ailleurs, ils invoquent l'existence d'une servitude de passage antérieurement à la division de la parcelle n°[Cadastre 6], arguant d'une mention insérée dans l'acte notarié du 15 décembre 1971 en faisant état, les annexes de cet acte permettant de confirmer l'existence de celle-ci sur les fonds appartenant à Mme [F]. Ils font valoir que la preuve de l'existence du droit de passage peut être déduite de sa mention dans le titre de propriété, peu important que les actes postérieurs n'en fassent pas état (Civ. 3ème, 8 avril 2014, n°13-10.642).



Ils considèrent que ces éléments démontrent que le terrain correspondant à la parcelle n°[Cadastre 2] a toujours été accessible en empruntant le passage du tour de ville et notamment les parcelles appartenant aujourd'hui à Mme [F].



En tout état de cause, ils soutiennent qu'un passage suffisant ne peut pas être établi sur la parcelle n°[Cadastre 5] et que le coût des travaux pour envisager un passage sur celle-ci serait manifestement démesuré.



Ils expliquent que la parcelle n°[Cadastre 5] est bâtie sur toute sa largeur et que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il ne s'agit pas d'un simple hangar mais d'un véritable magasin construit en béton. Ils ajoutent que cette situation n'est pas nouvelle puisqu'il est historiquement connu de toute la commune qu'un commerce existe au [Adresse 3].



Ils expliquent qu'en conséquence, pour établir un passage sur la parcelle n°[Cadastre 5] permettant d'accéder à la parcelle n°[Cadastre 2], il serait nécessaire de détruire entièrement l'immeuble bâti sur toute la largeur et qui constitue un commerce en activité, ce qui impliquerait une cessation d'activité ainsi qu'un coût de démolition très important, qui compromettrait par ailleurs l'ensemble de la structure, la surface étant d'environ 500 m². Ils ajoutent ne pouvoir obtenir un devis exhaustif de démolition sur un bâtiment qui ne leur appartient pas et qui fait l'objet d'une activité commerciale en cours. Toutefois, ils produisent des captures d'écran de sites internet d'artisans spécialisés démontrant que le prix moyen de tels travaux se situe dans une fourchette comprise entre 200 et 400 euros le m², outre les opérations de désamiantage du toit, l'évacuation des gravats et le terrassement du terrain, soit environ 100 000 euros.



Ils invoquent enfin la mauvaise foi de Mme [F] dont le refus n'est motivé que par son opposition à la construction de toute nouvelle maison en face de la sienne.



Mme [F] répond que le tribunal a fait une juste application des dispositions de l'article 684 du code civil en ce qu'il a retenu que Mme [O] et M. [W] ont acquis les deux parcelles des mêmes propriétaires que la parcelle n°[Cadastre 5], laquelle dispose d'un accès à la voie publique, et relève leur carence probatoire à en démontrer le contraire.











S'agissant de la prétendue préexistence de l'enclave, elle fait valoir que les appelants ne peuvent se prévaloir d'une situation d'enclave antérieure dès lors qu'ils ont acquis en connaissance de cause leurs parcelles des mêmes propriétaires que ceux de la parcelle n°[Cadastre 5].



Elle ajoute que l'acte notarié de 1971 ne démontre nullement l'existence d'une servitude de passage sur ses propres parcelles, aucun titre constitutif de servitude n'ayant été produit en ce sens. Elle rappelle que la simple tolérance de passage ne peut créer une servitude (Civ. 3ème, 16 juin 1981, n°80-11.230). Elle considère que les appelants confondent manifestement les parcelles concernées par l'acte de 1971 et celles lui appartenant. 



Enfin, elle soutient que la jurisprudence est constante en ce que, lorsque l'enclave résulte de la division d'un fonds, le passage doit être demandé sur les terrains ayant fait l'objet de la division, et non sur les fonds voisins (Civ. 3ème, 12 mars 2020, n°19-12.645). Elle relève que contrairement aux affirmations des appelants, le tribunal a justement relevé qu'ils ne démontraient pas l'impossibilité d'établir un passage sur la parcelle n°[Cadastre 5], le coût des travaux invoqué n'étant étayé par aucun devis sérieux et relevant de simples affirmations non chiffrées.



A titre subsidiaire, si la cour écartait l'application de l'article 684 du code civil, elle soutient que les conditions de l'article 682 du code civil ne sont pas réunies, en ce qu'il existe un accès suffisant puisque les appelants disposent d'un portail métallique de huit mètres donnant accès au chemin du tour de ville, ce chemin d'une largeur de 3,70 mètres à son point le plus étroit permettant le passage de véhicules, les appelants utilisant régulièrement cet accès, y compris avec des véhicules automobiles. 



Elle ajoute qu'il est au demeurant établi que les parcelles des appelants ne sont pas constructibles, ainsi qu'il résulte du refus de certificat d'urbanisme du 16 avril 2018, l'utilisation normale de terrains non constructibles n'exigeant pas un accès aux véhicules de 3,70 mètres de largeur imposé pour les constructions, de sorte que l'accès existant est parfaitement suffisant pour l'usage normal de ces parcelles.



Sur ce,



Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.



Il résulte de l'article 683 du code civil que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.



En application de l'article 684 du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.



Aux termes de l'article 685 du code civil, l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.

L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.



Il est jugé que la détermination de l'assiette d'un passage par trente ans d'usage continu rend inapplicables les dispositions de l'article 684 du code civil (Civ. 3ème, 19 mars 2003, n° 01-00.855), de sorte que, si l'état d'enclave d'un fonds résulte d'une division, l'assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division (Civ. 2 octobre 2025, n°24-12.678).



L'article 332, alinéa premier, du code de procédure civile dispose que le juge peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige.



Pour rejeter la demande formée par Mme [O] et M. [W], le tribunal a retenu que si les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] leur appartenant étaient enclavées puisqu'il n'existait aucun accès privatif ou droit de passage conventionnel ou judiciairement fixé, ils avaient acquis ces deux parcelles des propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 5] qui avaient un accès sur la voie publique, de sorte que les dispositions de l'article 684 du code civil trouvaient à s'appliquer. Le tribunal a relevé que Mme [O] et M. [W] s'étaient contentés d'affirmer que la parcelle n°[Cadastre 5] était entièrement bâtie, ce qui ne constituait pas un obstacle dirimant à l'octroi d'un droit de passage, et qu'au contraire, la photographie figurant au procès-verbal de constat d'un huissier de justice dressé le 17 décembre 2021 montrait qu'il s'agissait d'un simple hangar, ce qui n'apparaissait pas incompatible avec la création d'un droit de passage.



A titre liminaire, la cour relève que l'acte authentique du 15 décembre 1971 portant sur la vente de la parcelle n°[Cadastre 6] à la société d'exploitation [Adresse 4] indique seulement :

" RAPPEL DE SERVITUDE

Il est ici rappelé que les biens présentement vendus semblent profiter d'une servitude de passage par laquelle ils sont actuellement desservis dans le fond.

Tel au surplus que ces biens existent, s'étendent, se poursuivent et comportent sans aucune exception ni réserve. (') "



Cet acte authentique ne fait donc que mentionner l'existence hypothétique d'une servitude de passage, non précisée et non corroborée par un acte extrinsèque.



L'acte d'acquisition de Mme [F] en date du 26 septembre 1997 ne fait d'ailleurs état d'aucune servitude.



L'existence d'une servitude de passage n'est donc pas démontrée par les appelants.



Par ailleurs, si M. [A] [S] atteste que " les parties arrières de ces parcelles (actuellement 891 - [Cadastre 1]) ont toujours été en insuffisance d'accès " et que " les accès en véhicule se sont toujours effectués par le chemin du Tour de ville ", force est de constater que ces déclarations peu précises ne permettent pas de caractériser l'existence d'un usage trentenaire du chemin du tour de ville au bénéfice de ces parcelles.











Pour autant, l'état d'enclave est constitué puisque, comme l'a relevé le tribunal, les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] n'ont d'issue directe ni sur la [Adresse 5] ni sur la [Adresse 6] et que les appelants doivent emprunter le chemin du tour de Ville, devenant privatif à hauteur des parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant à Mme [F].



Cet état d'enclave a au demeurant été relevé par le certificat d'urbanisme délivré le 16 avril 2018 à Mme [N] [O], ancienne propriétaire des parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], indiquant que le terrain objet de la demande ne pouvait pour ce motif être utilisé pour la réalisation de l'opération de construction envisagée d'une maison à usage d'habitation et d'une dépendance.



La circonstance selon laquelle Mme [O] et M. [W] ont fait édifier un portail donnant sur la partie privative du chemin du tour de ville ne permet pas d'écarter l'existence de cet état d'enclave, dans la mesure où ils ne disposent pas d'une servitude de passage sur celui-ci.



Cette situation d'enclave résulte de la division postérieure à l'acte authentique du 15 décembre 1971 de la parcelle initialement cadastrée n°[Cadastre 6] d'une contenance de 11 ares 56 centiares, laquelle englobe les parcelles désormais cadastrées n°[Cadastre 1], [Cadastre 5] et [Cadastre 2].



Il résulte de cette division que la parcelle n°[Cadastre 5] a un accès sur la voie publique par la [Adresse 6], tandis que les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont enclavées.



En application de l'article 684 du code civil, le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de la division du fonds, sauf si un passage suffisant ne peut être établi, auquel cas l'article 682 doit s'appliquer.



Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 14 février 2025, il a été relevé que :

-la parcelle n°[Cadastre 7] attenante en partie arrière à la parcelle n°[Cadastre 5] donnant sur la [Adresse 6] à [Localité 3],

- la parcelle n°[Cadastre 5] donne sur la [Adresse 6] et correspond au n°[Adresse 7],

- à cet endroit se trouve un local commercial en activité,

- les façades sont en béton peint, avec bardage en bac acier sur le bâtiment droit cadastré n°[Cadastre 5],

- la parcelle n°[Cadastre 5] située en partie arrière de la parcelle de Mme [O] et M. [W] est bâtie sur toute sa largeur, il est impossible d'établir un passage sur la parcelle n°[Cadastre 5] pour desservir la parcelle n°[Cadastre 2].



Il est justifié par la production du bail commercial et de ses annexes de l'exploitation de ce commerce situé au [Adresse 3].



Il en ressort que si la parcelle est construite sur toute sa largeur, le bâtiment situé sur la gauche est constitué de deux espaces de réserve, ce qui est corroboré par les photographies produites.



Le plan annexé au bail commercial montre que la largeur de ces deux espaces de réserve est respectivement de cinq et six mètres pour une surface totale de 180 m² et qu'un espace de parking se situe à la fois devant les réserves et le magasin.











Dans ces circonstances, la cour ne disposant pas d'éléments suffisants pour apprécier la possibilité de créer une servitude de passage sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5], il convient de faire injonction aux appelants de mettre en cause ses propriétaires en application de l'article 332 du code de procédure civile, d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire dans les termes du dispositif ci-après en application de l'article 144 du même code et de sursoir à statuer sur l'ensemble des demandes.





PAR CES MOTIFS

 

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, rendu avant dire droit,



Enjoint à M. [Q] [W] et Mme [M] [O] de mettre en la cause les propriétaires de la parcelle située à [Localité 3], lieu-dit " ville ", cadastrée section N n°[Cadastre 5] ;



Ordonne une mesure d'expertise judiciaire et désigne pour y procéder :



M. [J] [R]

[Adresse 8] [Localité 5] 

Courriel : [Courriel 1]



Expert inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel d'Amiens 



Dit que l'expert aura pour mission de :



1. Se faire remettre tous documents utiles à l'exercice de sa mission par les parties ou leurs conseils, notamment les éléments cadastraux, les actes d'acquisition et le bail commercial en cours concernant les parcelles litigieuses;



2. Se rendre sur les parcelles situées à [Localité 3], lieu-dit " ville ", cadastrées section N n° [Cadastre 1], [Cadastre 5] et [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et recueillir contradictoirement les observations de l'ensemble des parties ou celles de leurs conseils, entendre tous sachants si nécessaire ;



3. Déterminer par application de l'article 684 du code civil la possibilité technique et le coût de l'établissement d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 5] pour désenclaver les parcelles cadastrées section N n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; à défaut de passage suffisant et par application des articles 682 et 683 du code civil, déterminer la possibilité technique et le coût de l'établissement d'une servitude de passage sur les fonds voisins pour désenclaver les parcelles cadastrées section N n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;



4. Donner toute précision utile à la résolution du litige ;



Dit que l'expert aura la faculté de s'adjoindre tout sapiteur de son choix, d'une spécialité différente de la sienne sous réserve d'en aviser les parties et le magistrat chargé du suivi des expertises de la première chambre civile de la cour d'appel d'Amiens ;



Dit que cette expertise se déroulera dans les formes et conditions prescrites par les articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises de la première chambre civile de la cour d'appel d'Amiens, auquel l'expert fera connaître les éventuelles difficultés faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit ;



Dit qu'en cas d'empêchement ou s'il existe une cause de récusation, il sera pourvu d'office au remplacement de l'expert, commis par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises de la première chambre civile de la cour d'appel d'Amiens ;



Fixe à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que devront consigner à la régie d'avances et de recettes de la cour d'appel d'Amiens M. [Q] [W] et Mme [M] [O] dans le délai maximum de deux mois à compter de la présente décision, faute de quoi, sauf prorogation de délai sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque ;



Dit que l'expert devra, à la réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion au cours de laquelle il présentera la méthodologie envisagée, établira en concertation avec elles un calendrier prévisionnel de ses opérations qu'il actualisera en tant que de besoin, et indiquera aux parties et au magistrat chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l'intérêt du litige ;



Dit que préalablement au dépôt de son rapport, l'expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations et qu'il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées et qui ne saurait être inférieure à un mois ; qu'il rappellera qu'il n'est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;



Dit que l'expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe de la juridiction dans le délai de quatre mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission et qu'il en adressera une copie à chaque partie ;



Sursoit à statuer sur l'ensemble des autres demandes présentées par les parties;



Dit que l'affaire sera rappelée à une audience de mise en état après le dépôt du rapport d'expertise.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE