Cour d'appel d'Amiens, 1ère Chambre civile, 1 septembre 2026, n° 25/00651

ARRET 

N°





[M]





C/



[P]

S.C.A. DES JARDINS DE L'EVECHE





















































Copie exécutoire 

le 1er septembre 2026

à

Me HERMEND

Me BEREZIG









COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU PREMIER SEPTEMBRE 

DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00651 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JIXV 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE





PARTIES EN CAUSE :



Madame [R] [M]

née le 1er Août 1968 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me François HERMEND, avocat au barreau d'AMIENS





APPELANTE





ET



Monsieur [E] [X], [S] [P]

né le 03 Janvier 1957 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



S.C.A. DES JARDINS DE L'EVECHE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Laetitia BEREZIG de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Benoît FLAMENT, avocat au barreau de RENNES





INTIMES















DEBATS :



A l'audience publique du 05 mai 2026, l'affaire est venue devant Mme Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 1er septembre 2026.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier en présence de Mme [I] [K], attachée de justice.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 1er septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, Greffière.





*

* *



DECISION 



La société civile d'attribution dénommée SCA des Jardins de l'évêché a été constituée par acte sous seing privé du 20 juillet 2018, afin d'acquérir un immeuble situé à [Localité 5], [Adresse 3], en vue de sa rénovation et de sa division en appartements de standing destinés à être attribués en propriété ou en jouissance à ses associés. 



M. [E] [P] a été nommé en qualité de gérant.



Le permis de construire a été délivré le 23 avril 2018.



Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2018, la société des Jardins de l'évêché a signé un contrat de promotion immobilière avec M. [E] [P].



Des appels de fonds ont été émis les 5 août, 4 septembre, 4 octobre, 2 novembre, 29 novembre et 10 décembre 2018.

 

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2018, M. [U] [P], fils de M. [E] [P], a cédé les parts qu'il possédait dans la société des Jardins de l'évêché, constituant le groupe de parts de « l'appartement n°9 », à M. [L] [G] et Mme [R] [M], son épouse, le montant prévisionnel des appels de fonds à régler à la société des Jardins de l'évêché étant fixé à 262 740 euros selon l'état d'avancement des travaux.







Exposant que le chantier de rénovation était totalement à l'arrêt depuis la période du Covid et dénonçant le risque d'insolvabilité de la société des Jardins de l'évêché ainsi que l'opacité de la gestion de M. [E] [P], Mme [M] a saisi sur requête le président du tribunal judiciaire d'Amiens pour obtenir la communication du contrat de promotion ainsi que l'intégralité des procès- verbaux d'assemblée générale.



Par ordonnance du 13 mars 2024, le président du tribunal judiciaire d'Amiens a notamment autorisé Mme [M] à mandater tel commissaire de justice qui lui plaira, qui pourra solliciter le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, afin qu'il se rende au siège social de la société des Jardins de l'évêché pour faire l'inventaire des procès-verbaux d'assemblée générale de la société archivés dans le registre des assemblées générales dûment côté et paraphé, et constater, dans les archives de la société, l'existence ou l'absence d'un contrat de promotion régulièrement souscrit par cette dernière.



Par actes du 21 mai 2024, Mme [M] a fait assigner M. [E] [P] et la société des Jardins de l'évêché devant le tribunal judiciaire d'Amiens.



Par jugement du 18 décembre 2024, le tribunal judiciaire d'Amiens :

- a rejeté la demande de M. [E] [P] et de la société des Jardins de l'évêché de révocation de l'ordonnance de clôture,

- a rejeté la demande de Mme [M] de condamnation de M. [E] [P] à des dommages et intérêts,

- a ordonné à M. [E] [P], pris en sa qualité de promoteur immobilier, de terminer les travaux de réhabilitation de l'immeuble situé à [Localité 5] [Adresse 4] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir trois mois après la signification du présent jugement et qui courra durant six mois,

- s'est réservé le contentieux de liquidation de l'astreinte,

- a révoqué M. [E] [P] de ses fonctions de gérant de la société des Jardins de l'évêché, 

- a condamné M. [E] [P] aux dépens, 

- a condamné M. [E] [P] à payer à Mme [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 13 janvier 2025, Mme [M] a interjeté appel de cette décision, en ce qu'elle a rejeté sa demande de condamnation de M. [E] [P] à des dommages et intérêts. 



La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 25/0651.



Par déclaration du 24 janvier 2025, M. [P] et la société des Jardins de l'évêché, prise en la personne de son représentant légal, ont interjeté appel de cette décision, en ce qu'elle a ordonné à M. [E] [P], pris en sa qualité de promoteur immobilier, de terminer les travaux de réhabilitation de l'immeuble situé à [Localité 5] [Adresse 5] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir trois mois après la signification du présent jugement et qui courra durant six mois, et révoqué M. [E] [P] de ses fonctions de gérant de la société des Jardins de l'évêché, ainsi que des chefs des dépens et des frais irrépétibles. 



La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 25/00674.



Une jonction a été ordonnée le 7 avril 2025, la procédure étant suivie sous le numéro de RG 25/0651.



Dans l'intervalle, par jugement du 18 février 2025, la société des Jardins de l'évêché a été placée en redressement judiciaire et la société MJS Partners nommée en qualité de mandataire judiciaire. La date de cessation des paiements a été provisoirement fixée au 13 février 2024.



Par ordonnance du 18 juin 2025, le conseiller de la mise en état a : 

- ordonné la disjonction des instances n°25/0674 et n°25/0651,

- prononcé la caducité de l'appel de M. [E] [P] et de la société des Jardins de l'évêché dans l'instance n°25/0674,

- débouté Mme [R] [M] de sa demande de sursis à statuer dans l'instance n° 25/0651,

- condamné in solidum M. [E] [P] et la société des Jardins de l'évêché aux dépens d'appel dans l'instance n°25/0674 et d'incident dans l'instance n°25/0651,

- condamné in solidum M. [E] [P] et la société des Jardins de l'évêché à payer à Mme [R] [M] la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel dans l'instance n°25/0674 et d'incident dans l'instance n°25/0651.



Par message RPVA du 9 octobre 2025, le conseil de M. [P] et de la société des Jardins de l'évêché a indiqué avoir dégagé sa responsabilité et ne plus intervenir pour ces parties. 



Par ordonnance du 21 octobre 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré M. [E] [P] et la société des Jardins de l'évêché irrecevables à conclure dans l'instance, et les a condamnés in solidum aux dépens de l'incident.





PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, Mme [R] [M] épouse [G] demande à la cour de : 

- la juger recevable et bien fondée en ses demandes, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation de M. [E] [P] à des dommage et intérêts, 

Statuant de nouveau : 

- condamner M. [E] [P] à lui verser la somme de 246 856 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice,

- condamner M. [E] [P] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, 

- débouter M. [E] [P] et la société des Jardins de l'évêché de toutes leurs demandes. 



La clôture de la procédure a été ordonnée le 3 décembre 2025.





MOTIFS



A titre préliminaire, il convient d'indiquer qu'il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures de Mme [M] épouse [G] portant sur la recevabilité de ses demandes, alors qu'aucune irrecevabilité n'a été soulevée et qu'il n'existe aucun moyen d'ordre public devant être relevé par la cour.











1. Sur la demande de dommages et intérêts 



Mme [M] épouse [G] invoque, comme l'a retenu le tribunal, l'irrégularité du contrat de promotion immobilière sur le fondement des articles L 212-1 et suivants et R 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qu'elle argue par ailleurs de faux.



Elle soutient d'abord que le contrat de promotion immobilière, daté du 15 juin 2018, est signé de M. [E] [P] sur le cachet de la société des Jardins de l'évêché mentionnant le numéro SIREN de cette dernière qui ne lui a pourtant été délivré par l'INSEE que le 19 juillet 2018, de sorte que le contrat a été antidaté par M. [E] [P], afin de lui donner une apparence de régularité et de provoquer le versement par les associés des sommes qui ont été appelées par celui-ci.



Elle rappelle que l'article L 212-10 du code de la construction et de l'habitation interdit pourtant tout versement à la société avant la conclusion du contrat de promotion immobilière. Elle ajoute qu'il s'agit également d'un délit pénalement sanctionné.



Elle invoque à ce titre une fraude à la loi et soutient que ce contrat lui est donc inopposable.



Elle fait ensuite valoir que le contrat de promotion immobilière est entaché de nombreuses irrégularités sur le fondement de l'article L 222-3 du code de la construction et de l'habitation, aux motifs de l'absence de devis descriptifs et de mention des conditions techniques d'exécution, de l'absence de définition des moyens et conditions de financement et des modalités de règlement à mesure de l'avancement des travaux, de l'absence de précisions relatives à la rémunération du promoteur, de l'absence de garantie extrinsèque couvrant la responsabilité du promoteur, de l'irrégularité tirée de la forme du contrat de promotion.



Elle invoque la responsabilité civile délictuelle de M. [P] en sa qualité de promoteur immobilier, soutenant que la faute tirée de la perception de fonds dans des conditions irrégulières lui cause un préjudice d'un montant de 246 856 euros, la somme de 261 856 euros ayant été versée puis la somme de 15 000 euros lui ayant été restituée par la société des Jardins de l'évêché.



Elle fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, cette faute ne saurait être imputée à la société des Jardins de l'évêché, puisque la responsabilité de M. [P] est recherchée en sa qualité de promoteur immobilier bien que celui-ci soit également le gérant de la société. Elle soutient par ailleurs qu'il ne peut s'agir d'une simple perte de chance, puisque son préjudice est constitué par un paiement interdit dont elle sollicite le remboursement intégral.



Elle ajoute à ce titre que ce remboursement n'interdit pas au promoteur, une fois qu'il aura justifié de la régularisation d'un contrat de promotion valable, de solliciter à nouveau le paiement du prix convenu, de sorte qu'il n'existe aucun risque qu'elle bénéficie in fine d'un enrichissement sans cause.



En tout état de cause, elle fait valoir que la perte de chance évoquée par le tribunal est désormais manifestement constituée puisque la société des Jardins de l'évêché a été placée en redressement judiciaire à la demande d'un créancier par jugement du 18 février 2025, que le relevé des formalités publiées fait état d'un ensemble de créances inscrites à hauteur de 213 563,23 euros, que la lecture de la décision permet de comprendre que la société n'a échappé à la liquidation judiciaire que par l'existence de l'immeuble servant de gage aux créanciers, alors même d'une part que la société n'a aucune activité professionnelle et ne réalise aucun revenu, d'autre part que la quasi-totalité des appels de fonds ont été réalisés de sorte que la situation financière de la société est fortement compromise.



Sur ce,



Aux termes de l'article L 212-10 du code de la construction et de l'habitation, les sociétés qui ont pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation sont tenues :

Soit de conclure un contrat de promotion immobilière ;

Soit de confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à leur représentant légal ou statutaire, à la condition que lesdites opérations aient été définies au préalable par un écrit portant les énonciations exigées par l'article L 222-3. La responsabilité du représentant légal ou statutaire s'apprécie alors, quant à ces opérations, conformément à l'article 1831-1du code civil, reproduit à l'article L 221-1 du présent code.

Avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou avant l'approbation par l'assemblée générale de l'écrit comportant les énonciations exigées par l'article L. 222-3, le représentant légal ou statutaire de la société ne peut exiger ou accepter des associés aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni acceptation d'effets de commerce pour les opérations mentionnées audit écrit. Aucun paiement ne peut non plus être accepté ou exigé avant la date à laquelle la créance correspondante est exigible.

Les dispositions qui précèdent ne font pas obstacle au versement par les associés souscripteurs du capital initial des sommes nécessaires au paiement des études techniques et financières du programme et à l'achat du terrain. Lorsque de tels versements ont été effectués, les parts ou actions ne peuvent être cédées volontairement avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou avant l'approbation de l'écrit susvisé, si ce n'est entre associés.



Il résulte par ailleurs de l'article L 222-3 du code de la construction et de l'habitation que le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement de son exécution, par un écrit contenant les énonciations qui suivent :

a) La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ;

b) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ;

c) Les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux ;

d) Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir ; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si le contrat ne subordonne pas l'utilisation des sommes correspondantes à un accord préalable du maître de l'ouvrage, le promoteur doit, en fin d'opération, restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission ;

e) Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l'avancement des travaux ;

f) La rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours ;

g) Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié ;

h) La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission.

Par dérogation aux dispositions qui précèdent, le contrat peut être constaté par plusieurs actes séparés comportant chacun des énonciations limitées à une phase ou à une partie de l'ensemble des opérations à réaliser. Toutefois, aucun travail matériel, hormis ceux nécessaires aux études préliminaires, ne peut être effectué sur le terrain avant la signature des actes concernant toutes les opérations à réaliser.

L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat de promotion immobilière. Cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de l'ouvrage et jusqu'à l'achèvement des travaux.

Elle entraîne l'inopposabilité au maître de l'ouvrage des contrats passés par le promoteur.



Par application de l'article R 222-9 du même code dans son ancienne version applicable au litige, l'engagement de bonne exécution de sa mission par le promoteur, qui résulte du contrat, comporte l'obligation de prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu qui seraient nécessaires à la réalisation de l'ouvrage tel que décrit audit contrat en application de l'article L 222-3. Cette obligation est garantie par une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi susmentionnée du 13 mars 1917. 

La garantie prend la forme :

Soit d'une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige, solidairement avec le promoteur, envers le maître de l'ouvrage, à payer lesdites sommes ;

Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au promoteur ou à payer pour son compte les sommes définies ci-dessus. Cette convention doit stipuler au profit du maître de l'ouvrage le droit d'en exiger l'exécution.

Si le promoteur justifie qu'il est couvert contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu'il peut encourir en raison de son activité et de la responsabilité mise à sa charge par le premier alinéa de l'article 1831-1du code civil, par un contrat souscrit par lui auprès d'une société d'assurances ou d'un assureur agréé en application des articles L 321-1et L 321-2 du code des assurances, le garant n'est tenu à l'égard du maître de l'ouvrage que des dépassements du prix convenu excédant 5% dudit prix. Toutefois, le montant cumulé de la franchise ainsi prévue et du poste pour imprévu ne peut dépasser 10% du prix convenu.

En aucun cas, le remboursement des sommes versées en exécution des deuxième et troisième alinéas du présent article ne peut être demandé au maître de l'ouvrage.



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Lorsque le juge constate qu'une faute a privé la victime d'une chance d'empêcher la survenance de son dommage, il doit condamner le responsable à réparer ce préjudice. Il ne peut refuser cette indemnisation au motif que la victime demandait réparation intégrale de son dommage et non de la perte de chance de l'éviter (Ass. Plén. 27 juin 2025, n°22-21.812 et 22-21.146).



En l'espèce, c'est par une juste appréciation en fait et en droit des éléments de la cause que le tribunal a relevé que le contrat de promotion immobilière était entaché d'irrégularités, en ce que :

-la date du 15 juin 2018 y est portée alors que la société des Jardins de l'évêché n'a été constituée que par un acte du 20 juillet 2018, ce qui démontre que les associés de la société réunis en assemblée générale n'ont jamais pu être consultés pour donner mandat à son gérant de signer le contrat de promotion immobilière, lequel a été attribué à M. [E] [P],

- la société des Jardins de l'évêché ne pouvait donc demander le versement de quelque somme que ce soit, tant que le contrat de promotion immobilière n'avait pas été approuvé par l'assemblée générale, de sorte que les fonds ont été perçus de manière irrégulière par le promoteur immobilier,

- l'article L 212-10 du code de la construction et de l'habitation impose de conclure un contrat de promotion immobilière comportant notamment d'une part, les devis descriptifs et les conditions d'exécution technique des travaux, d'autre part les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l'avancement des travaux, ce qui fait défaut en l'espèce,

- ce même texte prévoit qu'il doit être inscrit le montant de la rémunération du promoteur, ce qui ne ressort pas du contrat,

- enfin et surtout, il doit être indiqué la garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission, or il n'est pas justifié que M. [P] ait souscrit une garantie par un organisme bancaire ou une assurance, de sorte qu'il n'existe pas de garantie de bonne exécution de sa mission par le promoteur, alors que Mme [M] épouse [G] a dénoncé l'arrêt du chantier depuis l'année 2020.



Les fautes de M. [E] [P] en sa qualité de promoteur immobilier sont ainsi parfaitement caractérisées.



Mme [M] épouse [G] justifie par ailleurs de l'existence de son préjudice en lien certain et direct avec ces manquements puisqu'elle a effectivement versé la somme de 246 856 euros, sans que l'appartement n°9 ne lui ait été livré à ce jour en dépit du fait que le jugement querellé a ordonné à M. [E] [P], pris en sa qualité de promoteur immobilier, de terminer sous astreinte les travaux de réhabilitation de l'immeuble. Par ailleurs, les sommes investies ne sont nullement garanties ainsi qu'elles auraient dû l'être, de sorte que le préjudice de Mme [G], constitué d'une perte de chance de récupérer les fruits de son investissement alors que la société les Jardins de l'évêché est en redressement judiciaire et la pérennité de son activité fortement compromise, est évalué à 95 %, soit la somme de 234 513,20 euros.



Infirmant le jugement sur ce chef querellé, M. [E] [P] est condamné à verser à Mme [R] [G] la somme de 234 513,20 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice.



2. Sur les demandes accessoires



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [E] [P] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [E] [P] est par ailleurs condamné à payer à Mme [R] [M] épouse [G] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 18 décembre 2024 par le tribunal judiciaire d'Amiens sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [R] [M] épouse [G] de condamnation de M. [E] [P] à des dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau,



Condamne M. [E] [P] à payer à Mme [R] [M] épouse [G] la somme de 234 513,20 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de perte de chance ;



Condamne M. [E] [P] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [E] [P] à payer à Mme [R] [M] épouse [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE