Tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, Affaires civiles, 2 septembre 2026, n° 26/00149

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER
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JUGEMENT
DES LOYERS COMMERCIAUX
 DU 02 SEPTEMBRE 2026

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N° RG 26/00149 - N° Portalis DBYK-W-B7K-C6LP

NAC : 30C




Par mise à disposition au Greffe, le deux Septembre deux mil vingt six, 

Nous, Jean-Luc FREY, Président, juge des loyers commerciaux, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

Monsieur [L] [B]
né le 17 Février 1978 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Demandeur
Représenté par Maître Virginie LOMBARDOT de la SAS CABINET VIRGINIE LOMBARDOT, avocat au barreau du JURA 


ET :


L’EURL ART COIF’
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 499 939 320 
[Adresse 2]
[Localité 2]

Défenderesse
Représentée par Maître Aurélie DEGOURNAY de la SELAS AGIS AVOCATS, avocat au barreau du JURA


Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 08 Juillet 2026 assisté de Estelle DOLARD et de Laurence BOURGEOIS, Greffiers, avons mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu'il suit ;


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 avril 2018 reçu par Me [D] [M], notaire à [Localité 4], M. [L] [B] est devenu propriétaire d'un ensemble immobilier à usage d'habitation et commercial, sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5]. L'acte rappelait que le rez-de-chaussée du bâtiment [Adresse 4] était loué à l'eurl Art Coif’ en tant que salon de Coif’fure, suivant termes d'un bail commercial courant jusqu'au 31 juillet 2016, moyennant le paiement d'un loyer annuel ht de 2585,32 euros, payable à termes échus, en douze termes.

L'eurl Art Coif’ ayant sollicité le renouvellement du bail par courrier du 26 mai 2016, M. [B] ne s'est pas opposé à ce renouvellement, souhaitant toutefois voir fixer le montant du loyer ht à compter du 1er aout 2016, à la somme de 6000 euros. Le bail a finalement été renouvelé sans prise en compte d'une augmentation du montant du loyer. 

L'eurl Art Coif’ a sollicité le renouvellement du bail par courrier du 26 mai 2025. 

Par lettre recommandée réceptionnée le 6 novembre 2025 M. [B] a notifié à l'eurl Art Coif’, un mémoire en révision du loyer commercial, proposant d'en fixer le prix au montant annuel ht de 9000 euros, à compter du 1er aout 2025. Il estimait largement sous-évalué le montant du loyer en cours, au regard tant de la configuration du local, de ses critères de commercialité et des loyers commerciaux pratiqués dans le même secteur. 

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2026, M. [B] a fait assigner l'eurl Art Coif’ devant le président du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier, statuant en matière de loyers commerciaux pour voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er aout 2025 à la somme de 9000 euros ht, avec condamnation au paiement des arriérés de loyers depuis le 1er aout 2025, majorés des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité et capitalisés par années entières. Il entend voir dire et juger qu'à défaut d'exercice par l'une des parties de son droit d'option, la décision à intervenir constituera un titre conforme aux dispositions des articles L111-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
Subsidiairement il a sollicité l'organisation d'une mesure d'expertise, à frais partagés, afin de voir évaluer la valeur locative des locaux donnés à bail et selon mission dont il précise les termes. Il entend voir fixer provisoirement le montant du loyer annuel ht à la somme de 7200 euros. 
En tout état de cause il a sollicité la condamnation de l'eurl Art Coif’ outre aux entiers frais et dépens, à lui verser une indemnité de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'audience du 8 juillet 2026, les parties étaient représentées par leurs conseils et ont repris les termes de leurs dernières écritures auxquelles il sera référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions. 

M. [B] a repris les termes de son assignation et entend faire valoir que le bail tacitement renouvelé en 2016 et 2025 n'est plus soumis aux règles du plafonnement et qu'en tout état de cause les modifications notables des éléments listés par l'article L145-33 du code de commerce justifie un tel déplafonnement, en ce que, notamment, la façade et la toiture de l'immeuble ont été intégralement rénovées. Il estime dès lors que le prix du bail actuel ne correspond plus à la valeur locative du salon de Coif’fure, au regard tant de ses caractéristiques, que des facteurs locaux de commercialité, le local étant implanté en centre-ville et facilement accessible, de surcroît entouré de nombreux commerces qui favoriseraient les synergies commerciales, mais également des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il explique qu'il s'appuie sur les évaluations réalisées par trois agences immobilières qui ont estimé la valeur du loyer mensuel entre 700 et 1253 euros, rappelant que loyer mensuel actuel est fixé à 322,98 euros. 

Compte tenu de ces éléments et s'appuyant sur les dispositions de l'article L145-57 du code de commerce il sollicite la fixation provisoire du montant du loyer annuel à une somme de 7200 euros. 

L'eurl Art Coif’ s'oppose aux demandes présentées et entend voir juger que le prix du bail renouvelé restera fixé à la somme mensuelle de 323 euros. Elle réclame la condamnation de M. [B] outre aux entiers dépens, à lui payer une indemnité de 1500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle entend faire valoir qu'aucune des agences immobilières, à l'instar d'ailleurs de M. [B] n'a visité les locaux. Elle soutient que les évaluations réalisées de la valeur locative des locaux loués, reposent sur une présentation erronée de leur situation alors qu'ils ont une superficie de 50 m², celle du salon de Coif’fure étant de 34 m² outre 14 m² à titre buanderie et lieu de stockage. Elle ajoute notamment que le local, par ailleurs vétuste et sans Vmc, ce qui complique l'humidité résiduelle dans le local, n'est nullement accessible Pmr et est situé en contre-bas de la rue, s'agissant d'un local semi-enterré, peu visible et dans une rue passante et bruyante.
Elle produit a contrario des évaluations produites par M. [B], celle d'une autre agence immobilière qui estime cohérent le montant du loyer avec les caractéristiques actuelles du local. 


MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

A ce stade, les parties ne contestent pas que le prix du bail doive être fixé en fonction de la valeur locative. 

En l'espèce le bailleur estime sous-évalué à ce jour le prix du bail renouvelé tacitement en 2016 en raison notamment de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité décrits par les articles R 145-6 et suivants du code précité comme de la remise en état des façades et toiture de l'immeuble. 

Il peut être déduit de cet état de fait que les facteurs de commercialité des locaux commerciaux loués ont possiblement évolué en cours du bail précédent, bien que la locataire estime que cette évolution ait été sans emports positif pour la fréquentation de son commerce pour lequel, elle décrit un certain nombre de contrainte (localisation et visibilité, accessibilité Pmr impossible à réaliser, vétusté ou encore stationnement).

Or lorsque si le prix du loyer doit être fixé à la valeur locative du bien, celle-ci doit être déterminée d'un commun accord ou à défaut par le juge suivant les prescriptions, des articles L. 145-33 ensemble les articles R145-2 et suivants du code de commerce, d'après :

1° les caractéristiques du local considéré, lesquelles s'apprécient en considération des critères fixés à l'article R 145-3 du même code ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

et en fonction :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Les évaluations sur lesquelles s'appuie M. [B] pour fixer une valeur locative au m² auraient été réalisées sans que l'intérieur des locaux aient été visité et comportent des erreurs de surface commerciale, ce qui fonde une réelle contestation desdits chiffrage. 

Or si les parties ne sont pas en mesure de rapporter la preuve, par la production de références, de la valeur locative réelle, il appartient au juge de la rechercher au besoin, en désignant au préalable un expert judiciaire.

En l'espèce, il n'est pas possible d'apprécier l'exacte valeur locative des lieux loués sans recourir à une telle mesure d'expertise. Elle sera en conséquence et avant dire droit au fond, ordonnée dans les termes précisés au dispositif et aux frais de consignation avancés pour moitié, par chacune des parties.


Sur la fixation d'un loyer provisoire majoré

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expertise ci -dessus ordonnée, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes présentées, y compris le prix provisoire du bail que l'expertise ordonnée a pour but de déterminer et qu'aucun élément du dossier ne permet en l'état de fixer avec certitude. 

Sur les demandes accessoires 

Au vu du caractère mixte de la présente décision, il convient de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les frais irrépétibles.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire dès lors qu'aucun élément ne justifie qu'elle soit écartée. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et mixte, rendu par mise à disposition au greffe,

En premier ressort 

SURSOIT À STATUER sur les demandes présentées y compris sur la demande de fixation d'un loyer provisoire majoré,

Avant dire droit au fond

ORDONNE une expertise afin de déterminer la valeur locative du local loué par l'eurl Art Coif’, 

COMMET pour y procéder

M. [K] [I]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Port. : 0752044132
Email : [Courriel 1]

expert judiciaire près la cour d'appel de Besançon, 

Avec pour mission :

1) de se faire remettre tous documents utiles et de procéder à toutes investigations nécessaires, y compris auprès des tiers, en se conformant au principe du contradictoire, 

2) de visiter et examiner les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5], après avoir convoqué les parties, décrire leur situation et leurs caractéristiques propres, évaluer la surface pondérée dont le calcul sera détaillé, en distinguant les superficies en raison de leur affectation selon qu'elles sont ou non destinées à la réception du public,

3) de rechercher si les locaux ont subi des améliorations notables au cours du bail expiré et du bail précédent, ou des changements d'affectation et plus spécialement si des travaux importants ont été exécutés et le cas échéant, en préciser la date, la nature et la personne en ayant pris l'initiative et celle en ayant assumé la charge et préciser qu'il s'agisse ou non de simples travaux d'entretien, s'ils ont eu des répercussions sur l'activité commerciale ;

4) de rechercher si au cours du bail expiré, il existe une ou plusieurs modification(s) notable(s) des facteurs locaux de commercialité pour l'activité considérée ;

5) de rechercher la valeur locative du local commercial donné à bail à l'eurl Art Coif’ et au 1er aout 2025 ; en fonction de ses caractéristiques, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en identifiant les termes de comparaison utilisés ;

6) de donner son avis sur le montant du loyer à la date du 1er aout 2025, en mentionnant les termes et modalités de ses calculs ; 

7) d'adresser aux parties un pré-rapport en les invitant à formuler leurs dires et observations se rapportant à la mission, dans un délai d'un mois, avant de clore ses opérations par le dépôt d'un rapport définitif comportant sa réponse circonstanciée à ces dires et observations éventuels ;

8) d'apporter tous éléments de nature à permettre aux parties de se concilier et de favoriser toute solution amiable éventuelle ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l'expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d'expertise ;

DIT que l'expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d'expertise ;

FIXE le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2.000 euros ;

DIT que l'eurl Art Coif’ et M. [L] [B] verseront, chacun une consignation de mille Euros (1000 €) à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 30 octobre 2026, à la régie d'avances et de recette du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier ;

DIT qu'en cas de carence de l'une des parties dans le versement de cette consignation, elle pourra être suppléer par l'autre partie qui souhaite se voir poursuivre l'expertise ;

DIT qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert d'accomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par voie d'ordonnance rendue par le Juge chargé du contrôle des expertises saisi sur simple requête par la partie la plus diligente ;

DESIGNE pour surveiller les opérations d'expertise le Juge chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l'expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier, service des expertises, un rapport détaillé définitif de ses opérations avant le 1er avril 2027 et qu'il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de sa rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile ;

DIT que si le coût probable de l'expertise est plus élevé que la consignation fixée, l'expert devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des opérations et aux parties l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d'une provision complémentaire et en avisant par écrit les parties ou leurs avocats qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour présenter leurs observations sur cette demande de provision complémentaire, directement au magistrat chargée du contrôle des expertises qui statuera à l'issue de ce délai ;

RESERVE les droits des parties ainsi que les dépens ;

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge soussigné du mercredi 4 novembre 2026 à 10 h 30 - salle d’audience du site judiciaire [W] [V] aux fins de vérification de la consignation des sommes précitées ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et rendu les jour, mois et an que dessus ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge des loyers commerciaux et le Greffier.


Le Greffier, Le juge des loyers commerciaux, 
Corinne Georgeon Jean-Luc Frey