Tribunal judiciaire de Valenciennes, Référés Loyers Commerci., 1 septembre 2026, n° 26/00033

N° RG 26/00033 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G46V

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
JUGEMENT- N° RG 26/00033 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G46V
Code NAC : 30C Nature particulière : 0A

LE UN SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX



DEMANDERESSE

S.A. BANQUE CIC NORD OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant



D'une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. VALARRAS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant



D'autre part,


LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : M. BETERMIEZ,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER 

DÉBATS : en audience publique le 07 Juillet 2026,

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2026,
















EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 février 2026, la société anonyme (SA) BANQUE CIC NORD OUEST a assigné la société civile immobilière (SCI) VALARRAS devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en matière de loyers commerciaux.

Aux termes de son dernier mémoire, la société BANQUE CIC NORD OUEST sollicite que :
- le loyer du bail commercial liant les parties renouvelé soit fixé à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 99 750 euros hors taxes et hors charges par an,
- la défenderesse soit condamnée à lui rembourser les loyers trop perçus à compter du jour de la demande, en application de l’article 1352-7 du code civil,
- en cas d’expertise, le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance soit fixé à la somme de 99 750 euros hors-taxes et hors charges par an, 
- la défenderesse soit condamnée aux dépens,
- la défenderesse soit condamnée à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société BANQUE CIC NORD OUEST expose qu’elle a pris à bail, suivant acte du 2 juin 2005, à la SCI INFLUENCE, à laquelle a succédé la SCI VALARRAS, un local commercial situé [Adresse 3], à Valenciennes, moyennant un loyer annuel de 180 000 euros hors-taxes et hors charges ; que le bail commercial a été renouvelé en 2015, puis qu’il s’est poursuivi à compter du 30 mars 2024 par tacite reconduction ; que, par acte du 12 juin 2024, la SCI VALARRAS lui a signifié un congé avec offre de renouvellement et fixation du loyer annuel à la somme de 197 627,75 euros hors-taxes et hors charges ; qu’aucun accord n’a été trouvé entre les parties.
Elle fait valoir que le local commercial qu’elle occupe a une surface utile de 334 m², soit une surface pondérée de 212 m² ; que les loyers dans le voisinage, à titre de comparaison, s’échelonnent entre 364 euros par m² et 735 euros par m² ; qu’il peut être retenu pour le local loué une somme de 500 euros par m², soit 106 1775 euros hors-taxes et hors charges par an, à arrondir à 105 000 euros.
Elle souligne, en outre, qu’elle règle la taxe foncière du local loué et l’assurance du bailleur et estime que ce paiement est un facteur de minoration de la valeur locative de renouvellement, à hauteur de 5 %, ce qui ramène le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 99 750 euros hors-taxes et hors charges par an.
Elle ajoute qu’elle s’est appuyée, pour définir sa demande principale, sur un rapport d’expertise établi par monsieur [E] [S].
 
En réponse, la SCI VALARRAS argue que la surface pondérée du local loué s’établit en réalité à 295 m² ; que le local est destiné à une activité bancaire et correspond à une exploitation, stable pérenne, solvable au bénéfice d’une enseigne nationale ; que la minoration de 5 % n’est étayée par aucune donnée objective ; que le local loué se situe sur un emplacement commercial de premier ordre, dans la commercialité est ancienne et reconnue ; que les comparaisons de loyer mis en avant par la demanderesse sont partielles et erronées ; que la moyenne du prix au m² pondéré s’élève en réalité 860 euros par mètre carré par an ; que la valeur locative du bien pourrait être fixée à 253 760 euros par an hors-taxes et hors charges.
Elle conclut, à titre principal, au débouté des demandes de la société BANQUE CIC NORD OUEST ; à titre subsidiaire, en cas d’expertise, à la fixation du loyer à titre provisionnel pendant l’instance à la somme de 197 627,75 euros hors-taxes et hors charges par an ; en tout état de cause, à la condamnation de la société BANQUE CIC NORD OUEST aux dépens et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.
 

MOTIFS DE LA DECISION


Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, est plafonné, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code.

En outre, selon l'article L,145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Enfin, d'après l'article R.145-30 du même code, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l'espèce, il ressort des pièces versées par les parties aux débats que, par acte en date du 02 juin 2005, la SCI INFLUENCE a donné à bail un local à usage commercial situé [Adresse 4], à Valenciennes à la société BANQUE CIC NORD OUEST, moyennant un loyer annuel de 180 000 euros hors taxes et hors charges, révisé annuellement selon l’indice INSEE des loyers commerciaux.

Il en ressort également que, par acte du 12 mai 2025, le bail commercial liant la SCI INFLUENCE à la demanderesse a été renouvelé, le loyer annuel étant ramené à 170 000 euros hors taxes et hors charges, révisé annuellement selon l’indice INSEE des loyers commerciaux et allégé les deux premières années de location.

Il ressort, enfin, que la SCI VALARRAS, ayant succédé à la société SCI INFLUENCE, a, par acte du 12 juin 2024, a donné congé à la société BANQUE CIC NORD OUEST pour le 31 décembre 2024, avec offre de renouvellement à un loyer annuel fixé à 197 627,76 euros hors taxes et hors charges, et que la demanderesse a fait savoir à la défenderesse son acceptation du principe du renouvellement du bail tout en refusant le montant du loyer proposé.

La société BANQUE CIC NORD OUEST soutient qu’au vu de la surface pondérée du local loué, des prix couramment pratiqués dans le voisinage et des obligations qui pèsent sur elle au niveau de l’assurance du bailleur de la taxe foncière, le montant du loyer du bail renouvelé doit être réduit à celui qu’elle propose.

Elle produit, au soutien, un rapport établi le 18 juin 2025 par Monsieur [E] [S] expert immobilier mandaté unilatéralement par la demanderesse.

La SCI VALARRAS conteste formellement le calcul de la surface pondérée du local loué, la complétude et la pertinence des comparaisons avec les loyers pratiqués dans le voisinage et les conséquences des obligations pesant sur le bailleur et met en avant la qualité des facteurs locaux de commercialité et la destination particulière des locaux loués pour justifier du montant du loyer proposé du bail renouvelé.

Elle verse aux débats, au soutien de sa position, des baux commerciaux de 5 locaux commerciaux loués sur la place d’armes au cours de la dernière décennie.

Il convient de constater que les prix pratiqués dans les baux produits n’ont, pour l’essentiel, pas été pris en considération par l’expert privé dans son calcul et qu’ils sont susceptibles de contredire ses conclusions. 

Il s’ensuit que les parties ne produisent, avec les documents précités, aucun élément probant incontestable au soutien de leurs positions.

Dès lors, une expertise, avant dire droit, s'impose.

Conséquence, elle sera ordonnée, aux frais avancés par la demanderesse.

Dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, tel qu’actualisé en fonction de l’indice INSEE des loyers commerciaux, en application de l'article L.145-57 du code de commerce.

En outre, il sera sursis à statuer sur toutes les demandes des parties et les dépens seront réservés.


PAR CES MOTIFS


NOUS, président du tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Avant dire droit,

ORDONNONS une expertise confiée à : Monsieur [V] [W], cabinet ACF, [Adresse 5]

qui aura pour mission de : 

se rendre sur les lieux, [Adresse 4], à [Localité 1], les décrire et les examiner,
se faire remettre tous documents utiles par les parties et par les tiers,
 évaluer la valeur locative du bail renouvelé, à la date du renouvellement, selon les critères prévus par l'article L.145-33 du code de commerce,
faire toute remarque utile à la solution du litige,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertise ;

FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 3000 euros à verser par la société anonyme (SA) BANQUE CIC NORD OUEST, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Valenciennes dans le mois de la présente décision ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS que l'expert commencera sa mission dès qu'il sera avisé par le greffe du dépôt de la consignation, 

DISONS qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ces frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, pourra, le cas échéant, demander la consignation d’une provision supplémentaire,

FIXONS le loyer provisionnel, dû dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, au montant du loyer actuel, actualisé en fonction de l’indice INSEE des loyers commerciaux ;

SURSOYONS à statuer sur toutes les demandes des parties ;

RESERVONS les dépens.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 1er septembre 2026.


Le greffier Le président