Tribunal judiciaire de Tarascon, LOYERS COMMERCIAUX, 31 août 2026, n° 25/00006

Expéditions à : 
- service expertises
Grosse et expéditions à :
- Me JUAN
- Me TOURRE

Délivrées le : 31/08/2026
Minute N° : 
DOSSIER N° : N° RG 25/00006 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DRP5
AFFAIRE : S.C.I. MAS SAINT ROCH représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège / S.A.S. NOVA


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT RENDU LE 31 AOUT 2026

DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX


DEMANDERESSE

S.C.I. MAS SAINT ROCH représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON


DEFENDERESSE

S.A.S. NOVA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pauline TOURRE, avocat au barreau de TARASCON


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal était composé de Madame CHERON, Présidente assistée de Madame D’AGOSTINO, Greffier,

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 18 Juin 2026.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu le 17 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été avancé au 31 août 2026

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :


EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2006, la SCI SAINT ROCH a donné à bail commercial à la SA MOTOCULTURE MERIDIONALE un immeuble à usage commercial situé à [Adresse 3] figurant au cadastre section KW numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2025 moyennant un loyer annuel de 21600 € hors taxes afin d’y exploiter une activité d’achat, entretien, réparation vente et exploitation de machines agricoles. 
Suivant acte authentique en date du 15 octobre 2015, les parties sont convenues d’un renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015 moyennant un loyer de 27 300 € HT. 
Suivant exploit en date du 15 mars 2024, la SAS NOVA anciennement SA MOTOCULTURE MERIDIONALE a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2024 aux charges et conditions initiales. 
Suivant exploit en date du 24 mai 2024, la SCI MAS SAINT ROCH a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 70 000 €. 
Par courrier du 20 juin 2024, la SAS NOVA a contesté le montant du loyer sollicité. 
Suivant mémoire parvenu au tribunal le 16 octobre 2025 adressé en lettre recommandée, dont la date n’est pas lisible, la SCI MAS SAINT ROCH a demandé à la SAS NOVA de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2024 à la somme de 73892 € HT par an outre la TVA au taux en vigueur avec indexation sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux tel que prévu par l’acte de renouvellement du 15 octobre 2015 et prise en charge des taxes foncières tels que prévu par le bal initial du 30 janvier 2006 et reconduit par l’acte de renouvellement du 15 octobre 2015, condamner la SAS NOVA, outre aux dépens, au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à titre subsidiaire ordonner une expertise avec pour mission de déterminer la valeur locative lors de la conclusion du bail d’origine en date du 30 janvier 2006, déterminer la valeur locative lors de la conclusion du bail renouvelé le 15 octobre 2015 et déterminer la valeur locative au 1er avril 2024. 
Suivant assignation en date du 27 octobre 2025, la SCI SAINT ROCH a maintenu ses demandes sans néanmoins solliciter une expertise aux termes de son dispositif. 
Aux termes de son dernier mémoire transmis via RPVA le 16 avril 2026, la SCI SAINT ROCH maintient ses demandes et renouvelle à titre subsidiaire sa demande d’expertise. 
Aux termes de son dernier mémoire en réplique signifié le 15 juin 2026, la SAS NOVA demande à titre principal de débouter la SCI MAS SAINT ROCH de l’ensemble de ses demandes. Elle sollicite de fixer à la somme de 2778 € HT déduction faite de la taxe foncière à compter du 1er avril 2024 le loyer mensuel de renouvellement au bail commercial et subsidiairement en cas de déplafonnement, que soit fait application du lissage de 10 % tel que visé à l’article L145-34 du code de commerce et en tout état de cause de condamner la SCI SAINT ROCH, outre aux dépens, à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 17 septembre 2026 dont la date a été avancée au 31 août 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article L 145-34 du code de commerce le prix du bail renouvelé est fixé selon la règle du plafonnement. Seule une modification notable d'un ou des éléments permettant de calculer la valeur locative telle que visée à l'article L 145-33 du code de commerce, ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, est susceptible de faire échec au principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé. En vertu des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, le plafonnement du prix du bail renouvelé est écarté en cas de modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu du premier alinéa de l’article R 145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Par ailleurs, l’article R 145-3 du code de commerce énonce les critères d'appréciation des modifications pouvant être apportées en cours de bail sur les caractéristiques du local, qui si elles sont notables, permettront le déplafonnement. 
En vertu du dernier alinéa de l’article R 145-8 du code de commerce, il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Si, le loyer a été fixé selon des modalités spécifiques qui ne se retrouvent pas lors du renouvellement, le bailleur peut revendiquer le déplafonnement. 
 A ce titre, il doit donc, être tenu compte des conditions dans lesquelles le loyer d'origine a été fixé, si des circonstances particulières ont déterminé une fixation à un prix en dessus de la valeur locative. Le déplafonnement pourra être acquis si ces raisons ont disparu à la date du renouvellement. 
La demanderesse soutient que le loyer d’origine a été fixé de manière anormalement basse car la SA MOTOCULTURE MERIDIONALE était usufruitière, au moment de la conclusion du bail d’origine, et ce depuis le 15 octobre 2003, de 1328 parts sur 1330 parts de la SCI SAINT ROCH ce qui lui permettait, en fonction des statuts, d’exercer seule le droit de vote correspondant à ces parts de sorte qu’elle était ultra-majoritaire. Elle fait valoir que cette circonstance particulière a disparu depuis le 16 octobre 2015 et en déduit ainsi que le loyer doit être déplafonné. 
Pour s’opposer au déplafonnement du loyer, le preneur soutient que le prix anormalement bas, à supposer établi ce qu’il estime ne pas être démontré, s’expliquait par le caractère intrafamilial des parties étant précisé que l’ensemble des parts tant de la SCI SAINT ROCH que de la SA MOTOCULTURE MERIDIONALE était détenu directement ou indirectement par la famille [E]. Il précise que cette situation avait cessé lors du renouvellement en 2015 et qu’en tout état de cause, aucun élément, notamment un vote en assemblée générale, ne permet de démontrer que la SA MOTOCULTURE MERIDIONALE a été à l’origine de la fixation du montant du loyer. 
Toutefois, il convient avant d’examiner ces questions de déterminer si le prix d’origine a été fixé en dessous de la valeur locative. 
En l’espèce, la demanderesse fournit un rapport d’expertise établi par [K] [Q] en date du 4 avril 2025 qui indique que la valeur locative de marché hors taxe et hors charge du bail d’origine était de 46009,04 € par an et de 58 513 € par an déduction de l’impôt foncier lors du renouvellement du bail. L’expert précise que « le loyer n’est pas issu d’une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur et ne correspond pas au montant pour lequel ce bien aurait pu être raisonnablement loué au moment de la conclusion du bail ». 
Il y a lieu d’observer que l’avis de l’expert immobilier n’a pas été conduit au contradictoire de la défenderesse. 
Cet avis, non judiciaire et non contradictoire, peut être pris en compte comme élément de preuve. S’il ne saurait à lui seul, au regard des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et de l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l’homme, fonder une décision de condamnation, il peut être pris en compte par le juge s'il est étayé par d'autres éléments de preuve.
Or, force est de constater que la demanderesse n’étaye sa demande de fixation du loyer que sur cette consultation. Ainsi, les pièces fournies par la demanderesse sont insuffisantes pour établir une minoration du loyer par rapport à la valeur locative. 

Dans ces conditions, le juge des loyers commerciaux s’estime insuffisamment informé. 

Il convient de rappeler qu’en application de l’article R145-30 du code de commerce, « lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

Il résulte de ce qui précède que les divergences entre les parties portent notamment sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise. 

En conséquence et compte tenu de la technicité du litige, il est nécessaire d’ordonner une expertise pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer si le loyer d’origine a été fixé en dessous de la valeur locative et dans cette hypothèse si des circonstances particulières ont conduit à cette minoration. 

Le bailleur étant à l’origine de la demande en augmentation du loyer, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à leur charge.
 
Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de réserver les dépens et de sursoir à statuer sur les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et avant dire droit ;

ORDONNE une mesure d'expertise sur le loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2025 et commet pour y procéder, 
Madame [P] [N], 
[Adresse 5]
[Localité 1],
expert près la cour d'appel d'AIX EN PROVENCE, recevant pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s'être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée, de :
- visiter et décrire les lieux loués,
- déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 30 janvier 2006 ; 
- déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 15 octobre 2015 ; 
- déterminer la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2024 
- déterminer et apprécier notamment pour ce faire :
- les caractéristiques du local considéré lesquels s'apprécient en considération des critères fixés à l'article R 145-3 du même code ;
- la destination des lieux ; 
- les obligations respectives des parties ;
- les facteurs locaux de commercialité ;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
- S'il existe un différentiel entre le loyer contractuellement déterminé et la valeur locative retenue, donner tous éléments de faits qui pourraient expliquer ce différentiel à chacune de ces dates ; 

- fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;
 
FIXE à 3.000 euros le montant de la provision que la SCI MAS SAINT ROCH devra consigner à la régie d'avances et de recettes, hors espèces, de ce tribunal avant le 31 octobre 2026 et dit qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque, 

DIT que l'expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l'avis donné à l'expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

INVITE l'expert, lors de la première réunion d'expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

INVITE l'expert à faire connaître, dès cette première réunion d'expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert commis de solliciter un complément de consignation,

DIT que l'expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de TARASCON dans les six mois de l'avis de consignation, terme de rigueur, et qu'il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

DIT que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

DIT que faute pour une partie d'avoir communiqué à l'expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l'expiration du délai d'un motif résultant d'une cause extérieure,

INVITE les parties à conduire les opérations d'expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes présentées,

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire,

RESERVE les dépens,

DIT qu'en application de l'article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d'expertise, le Greffe avisera les parties de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE