Cour d'appel de Rennes, 1ère Chambre, 1 septembre 2026, n° 23/01832

1ère chambre civile B 









N° RG 23/01832

N° Portalis DBVL-V-B7H-TTZE



(Réf 1ère instance : 21/00445)









M. [M] [K]



C/



M. [L] [G]

M. [T] [G]

M. [B] [G]

Mme [P] [G] épouse [E]

SARL AGENCE BRESTOISE DE GESTION -ASSIGNÉE EN APPEL PROVOQUÉ-

























Copie exécutoire délivrée 



le : 02/09/2026



à : 



Me Prigent

Me [Localité 1] 

Me Gloaguen 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 1ER SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère





GREFFIER



Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS



A l'audience publique du 17 mars 2026





ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe





****





APPELANT



Monsieur [M] [K]

né le 22 février 1974 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocat au barreau de BREST















INTIMÉS



SARL AGENCE BRESTOISE DE GESTION immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BREST sous le numéro 437.809.114, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST





Monsieur [L] [G]

né le 16 juillet 1969 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Monsieur [T] [G]

né le 15 août 1961 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 8]



Monsieur [B] [G]

né le 19 juillet 1964 à [Localité 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]



Madame [P] [G] épouse [E]

née le 26 septembre 1955 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 11]



Tous quatre représentées par Me Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Bertrand VALLANTIN, plaidant, avocat au barreau de BREST













FAITS ET PROCEDURE



1. M. [T] [G], M. [B] [G], M. [L] [G] et Mme [P] [G] épouse [E] étaient propriétaires d'une maison d'habitation et d'un terrain situés [Adresse 7] à [Localité 12], qu'ils ont décidé de mettre en vente.



2. Suivant deux mandats de vente sans exclusivité du 8 novembre 2018, les consorts [G] ont donné mandat de vendre ces biens à la société Agence brestoise de gestion :

- un mandat n° 413 portant sur la maison et environ 2.500 m² de terrain, mis en vente au prix de 340.000 € net vendeurs,

- un mandat n° 414 portant sur un terrain de 1.300 m², mis en vente au prix de 185.000 € net vendeurs.



3. Par compromis du 9 mars 2019, M. [M] [K] s'est porté acquéreur de l'ensemble de la propriété pour un prix global de 390.000 € net vendeur, outre 23.400 € de frais de négociation a sa charge.



4. Aux termes de ce compromis de vente, l'acquéreur a indiqué qu'il n'entendait pas financer l'opération au moyen d'un emprunt. Aucune clause suspensive liée à l'obtention d'un prêt bancaire n'a donc été prévue par les parties. 



5. Les parties ont convenu du versement par l'acquéreur de la somme de 39.000 € à titre de séquestre entre les mains de la société Agence brestoise de gestion.



6. Le compromis stipulait également une clause pénale aux termes de laquelle il était expressément convenu que la partie qui n'était pas en défaut, en cas de refus injustifié de réitérer de l'autre, devait percevoir à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 39.000 €.

7. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir avant le 1er août 2019.



8. Par courriel du 4 février 2020, le notaire des consorts [G] (Me [V]) a adressé aux parties le projet d'acte de vente et leur a indiqué que le rendez-vous de signature était fixé au 13 février 2020.



9. Par courrier de son notaire daté du 10 février 2020, M. [K] a informé les vendeurs et le notaire que de profonds bouleversements étaient intervenus aux plans professionnel et personnel depuis la régularisation du compromis, de sorte qu'il lui apparaissait « raisonnable de ne pas donner suite à ce projet ».



10. Les discussions entre les parties qui ont suivi n'ont pas permis d'aboutir à un accord.



11. Par courriers recommandés avec accusé de réception du 27 avril 2020, M. [K] a exercé son droit de rétractation.



12. Par actes de commissaire de justice des 9 février et 19 mars 2021, les consorts [G] ont fait assigner M. [K] et la Société Agence brestoise de gestion aux fins d'obtenir à titre principal la condamnation de M. [K] à leur verser la somme de 78.000 € en exécution de la clause pénale prévue au compromis, portée à 20 % du prix de l'immeuble et, subsidiairement, celle de la Société Agence brestoise de gestion à leur verser la somme de 78.000 € à titre de dommages et intérêts.



13. Par jugement du 23 février 2023, le tribunal judiciaire de Brest a :



- condamné M. [M] [K] à verser aux consorts [G] la somme de 39.000 € en application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 9 mars 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2021, les intérêts dus pour une année entière produisant eux-mêmes intérêt,



- ordonné à la SARL Agence brestoise de gestion de lever le séquestre sur la somme de 39.000 € consignée en application du compromis de vente du 9 mars 2019 et de verser cette somme aux consorts [G] au titre de l'exécution de la condamnation prononcées à l'encontre de M. [K],



- condamné M. [M] [K] à verser aux consorts [G] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné M. [M] [K] aux entiers dépens.



14. Suivant déclaration du 22 mars 2023, M. [K] a interjeté appel de cette décision, en intimant seulement les consorts [G].



15. Par acte du 13 juillet 2023, ces derniers ont fait délivrer à la Société Agence brestoise de gestion une assignation en appel provoqué.



16. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026.



17. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



18. M. [M] [K] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront développés dans la partie motivation de l'arrêt) dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 9 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



19. Il demande à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Brest,

- constater que M. [K] a valablement exercé son droit de rétractation,

- débouter Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- enjoindre à Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] de lui restituer la somme de 39.000 € qui leur été versée par la Société Agence brestoise de gestion en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Brest,

- débouter la Société Agence brestoise de gestion de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] et la Société Agence brestoise de gestion à lui verser la somme de 5.000 € à titre d'indemnité pour frais irrépétibles,

- condamner Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] aux entiers dépens.



20. Mme [P] [E] née [G] et MM. [T], [B] et [L] [G] (les consorts [G]) exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront développés dans la partie motivation de l'arrêt) dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 2 janvier 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



21. Ils demandent à la cour de :



- débouter M. [K] de son appel et rejeter l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la société Agence brestoise de gestion de son appel incident,

- constater le refus de réitération de la vente par M. [K],

- constater la caducité du compromis du fait de M. [K],

En conséquence,

- confirmer le jugement du 23 février 2023 en ce qu'il a condamné M. [K] à leur payer le montant de la clause pénale du compromis,

- réformer le jugement du 23 février 2023 quant au quantum,

- condamner M. [K] à leur payer la somme de 78.000 € avec intérêts au taux légal et capitalisation annuelle à compter de l'assignation,

- débouter M. [K] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

A titre subsidiaire,

- condamner la société Agence brestoise de gestion à leur payer la somme de 78.000 € avec intérêts au taux légal et capitalisation annuelle à compter de l'assignation, à titre de dommages-intérêts,

- débouter la société Agence brestoise de gestion de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

- débouter notamment la société Agence brestoise de gestion de toutes demandes au titre de sa prétendue rémunération à l'encontre des consorts [G],

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. [K] et la société Agence brestoise de gestion à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [K] et la société Agence brestoise de gestion aux dépens.



22. La société Agence brestoise de gestion expose ses prétentions et moyens (lesquels seront développés dans la partie motivation de l'arrêt) dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 4 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé.



23. Elle demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a :

* débouter la Société Agence brestoise de gestion de ses demandes tendant à voir :

* à titre reconventionnel, condamner la partie succombante au paiement de la somme de 23.400 € en réparation du préjudice subi par la Société Agence brestoise de gestion,

* à titre infiniment subsidiaire, réduire dans les plus larges proportions les demandes formées par les Consorts [G], 

* en tout état de cause, condamner la partie succombante au paiement de la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamner la partie succombante aux entiers dépens,

- confirmer pour le surplus la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- déclarer irrecevables M. [L] [G], M. [T] [G], M. [B] [G] et Mme [P] [G] en leurs demandes et en tout état de cause, les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions ce qu'ils sont dirigés à l'encontre de la Société Agence brestoise de gestion, 

A titre infiniment subsidiaire,

- réduire dans les plus larges proportions les demandes formées par M. [L] [G], M. [T] [G], M. [B] [G], Mme [P] [E] et/ou M. [A] [K],

A titre reconventionnel,

- condamner la partie succombante au paiement de la somme de 23.400 € en réparation du préjudice subi par la Société Agence brestoise de gestion,

En tout état de cause,

- condamner la partie succombante au paiement de la somme de 5.000 € en faveur de la Société Agence brestoise de gestion au titre des frais irrépétibles exposés devant le tribunal par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la ou les parties succombantes au paiement en faveur de la Société Agence brestoise de gestion de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum la ou les parties succombantes aux entiers de dépens.





MOTIVATION DE LA COUR





1°/ Sur la validité de la purge du droit de rétractation et de son exercice par M. [K]



24. M. [K] fait valoir que n'ayant pas reçu l'original du compromis de vente, le formalisme imposé par les articles L. 271-1 et D. 271-6 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été respecté, de sorte que le délai de rétractation n'a pas valablement couru. Il estime donc avoir régulièrement exercé sa faculté de rétractation, ce qui fait obstacle à toute condamnation au titre de la clause pénale.



25. Les consorts [G] estiment que M. [K] tente de tromper la cour en confondant le fond et la forme. Ils rappellent que des copies n'existent que s'il y a eu un acte en original. Ils plaident que l'important est la mention manuscrite signée par lui-même, selon laquelle il a reconnu que l'acte lui a bien été remis en main propre le 12 mars 2019 et qu'il a eu connaissance du délai de rétractation. Ils font valoir que celui-ci est bien en possession d'un original dont il ne produit que la copie. Ils soulignent à cet égard que M. [K] n'a jamais soutenu l'existence d'un faux et qu'il n'a pas d'avantage mis en cause la responsabilité de l'agence immobilière.



26. La SARL Agence brestoise de gestion estime que M. [K] ne peut sérieusement soutenir qu'aucun exemplaire du compromis de vente ne lui aurait été remis en main propre dès lors qu'il a lui-même écrit et signé que le compromis lui avait été 'remis par l'agence brestoise le 12 mars 2019".



Réponse de la cour



27. En application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. 

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. (...)'



28. L'article D. 271-6 du même code précise que ' l''acte sous seing privé ou une copie de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l'acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l'article L. 271-1 reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.

Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes :

'remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du..."



29. La Cour de cassation a développé une jurisprudence contraignante sur la forme de la notification du droit de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et la charge de la preuve de la régularité de la notification pèse sur le vendeur qui cherche à écarter l'application du dispositif de protection.



30. En l'espèce, M. [K] en tant qu'acquéreur non professionnel bénéficiait bien d'un droit de se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la notification de l'acte de vente.

31. La vente ayant été conclue avec le concours d'un mandataire immobilier professionnel, en l'occurrence, la société Agence brestoise de gestion, un mode alternatif de notification de l'avant-contrat était possible, à savoir la remise de celui-ci en main propre à condition de satisfaire les dispositions de l'article D. 271-6 précitées qui imposent l'apposition d'une mention manuscrite par l'acquéreur pour faire courir le délai légal. 



32. Certes, s'agissant des actes sous seing privé, l'article D. 271-6 du code de la construction et de l'habitation ne précise pas si l'acte doit être remis en original ou en copie, au contraire de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique.



33. Toutefois, s'agissant d'un acte authentique, la notification aux parties signataires ne peut par définition se faire qu'au travers de copies ou d'expéditions, dans la mesure où le notaire n'établit qu'un seul original, la minute, qu'il conserve en son étude.



34. Au contraire, la notification du compromis rédigé sous seing privé ne peut s'entendre que de la remise de l'original de celui-ci.



35. D'ailleurs, le compromis de vente signé par M. [K] et les consorts [G] mentionne bien qu'il a été rédigé 'en autant d'originaux qu'il y a de parties'. Il devrait donc exister cinq exemplaires originaux de cet avant-contrat. On ne voit pas quel serait l'intérêt d'établir l'acte en autant d'originaux que de partie si ce n'est que pour remettre à chacune d'entre son exemplaire original du contrat.



36. Pourtant, ni M. [K] ni même les consorts [G], qui ont vainement adressé à l'agence immobilière une sommation de communiquer les originaux du compromis de vente, n'ont manifestement été rendus destinataires de leur exemplaire original. Les consorts [G] ne peuvent en effet affirmer que M. [K] s'est bien vu remettre l'exemplaire original du compromis par l'agence immobilière, ce que ce dernier conteste, alors qu'eux-mêmes n'ont manifestement pas été destinataires de leur propre exemplaire original. 



37. A cet égard, la cour souligne que l'avant-contrat est daté du 9 mars 2019 et que la remise à M. [K] n'a pas eu le jour-même de sa signature puisque la mention manuscrite exigée par l'article D. 271-6 du code de la construction et de l'habitation mentionne que l'acte n'a été remis que le 12 mars 2019.



38. La cour déduit de l'exemplaire du compromis produit par le consorts [G], lequel ne comporte que la signature de M. [K], ainsi que de la date des deux procurations données par les consorts [G] (le 11 mars 2019) figurant sur le compromis signé de toutes les parties, qu'en réalité, la signature de l'avant-contrat s'est faite en deux temps. Celui-ci a d'abord été signé par l'acquéreur puis par les vendeurs, mais manifestement, en un seul exemplaire contrairement à la mention-type figurant sur le contrat. 



39. Il s'ensuit qu'aucun original du compromis de vente n'a été remis à M. [K], du moins ce fait n'est-il pas établi. 



40. Or, le droit de rétractation de l'acquéreur ne peut commencer à courir qu'à compter de l'inscription manuscrite de la mention de l'article D. 271-6 précité, sur l'original de l'acte sous seing privé. 



41. L'agence brestoise de gestion a commis une faute en ne respectant pas le formalisme imposé par les articles L. 271-1 et D. 271-6 du code de la construction et de l'habitation en ce qui concerne les modalités de notification de l'acte, ce qui a eu pour effet d'empêcher le délai de rétractation de courir.



42. Il sera souligné que M. [K] n'avait lui-même aucun intérêt à agir en responsabilité contre l'agence immobilière dès lors que cette faute ne l'a aucunement privé de l'exercice potentiel de son droit de rétractation, puisqu'elle lui a permis, au contraire, d'en user au moment qu'il a choisi, sans égard pour le délai courant à compter de la notification du 12 mars 2019 qui ne pouvait lui être opposé.



43. Par conséquent, il y a lieu de constater que M. [K] a valablement exercé son droit de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 avril 2020 et que le compromis de vente est caduc. 



44. Le jugement sera infirmé en ce sens.



2°/ Sur la demande en paiement de la clause pénale et le sort du séquestre



45. Compte tenu de l'exercice régulier de son droit de rétractation, M. [K] sollicite le débouté de cette demande ainsi que la restitution par les consorts [G] de la somme de 39.000 € séquestrée entre les mains de l'agence immobilière, que cette dernière leur a remise dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement.



46. Les consorts [G] font appel incident du jugement en ce qu'il a refusé de faire droit à leur demande d'augmentation de la clause pénale, ainsi que le permet l'article 1231-5 du code civil, alors que selon eux, M. [K] a multiplié les difficultés et les prétextes pour ne pas réitérer l'acte ou gagner du temps avant d'invoquer son droit de rétractation pour se délier définitivement et sans frais de ses engagements.



47. La SARL Agence brestoise de gestion s'en rapporte à justice s'agissant de la levée du séquestre et la demande de restitution de celui-ci, étant précisé qu'elle s'est libérée des fonds séquestrés au profit des consorts [G], dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement. 



Réponse de la cour



48. M. [K] ayant valablement opposé l'exercice de son droit de rétractation, l'anéantissement rétroactif du contrat en son entier et à l'égard de tous qui en découle, empêche les vendeurs de réclamer le montant de la clause pénale.



49. Les consorts [G] seront donc déboutés de leur demande en paiement de la somme de 78.000 € au titre de la clause pénale majorée.



50. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a ordonné à la SARL Agence Brestoise de gestion de lever le séquestre sur la somme de 39.000 € consignée en application du compromis de vente du 9 mars 2019 et de verser cette somme à Mme [P] [G] épouse [E] et à MM. [T], [B] et [L] [G] au titre de l'exécution de cette condamnation. 



51. L'obligation de restituer les sommes versées en exécution d'une décision de justice assortie de l'exécution provisoire résulte de plein droit de l'arrêt de la cour d'appel infirmant cette décision.



52. Mme [P] [G] épouse [E] et à MM. [T], [B] et [L] [G] devront donc restituer la somme de 39.000 € perçue dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement, directement à M. [K].



3°/ Sur la responsabilité de l'agence immobilière



53. Si la cour devait retenir que le droit de rétractation n'a pas été valablement purgé par l'agence immobilière, les consorts [G] entendent rechercher la responsabilité de la SARL Agence brestoise de gestion pour les fautes commises dans le cadre de son mandat. Ils sollicitent donc à titre subsidiaire, que celle-ci soit condamnée à leur payer des dommages et intérêts d'un montant équivalent à la clause pénale.



54. La SARL agence brestoise de gestion conteste la demande subsidiaire des consorts [G] tendant selon elle à lui réclamer le paiement de la clause pénale. Elle soulève l'irrecevabilité de cette demande, faute de mise en demeure préalable. 



55. Au fond, elle estime n'avoir commis aucune faute, le droit de rétractation de M. [K] ayant été valablement purgé. Par ailleurs, elle considère que la matérialité du préjudice allégué n'est pas objectivée. Elle rappelle qu'à supposer que sa responsabilité puisse être retenue, le préjudice des consorts [G] ne pourrait s'analyser qu'en une perte de chance de percevoir la clause pénale et elle fait valoir qu'en toute hypothèse, le préjudice des consorts [G] est en réalité inexistant dès lors que l'ensemble immobilier a finalement été revendu avec une plus-value de 130.000 €. 



Réponse de la cour



Sur la recevabilité de la demande des consorts [G] à l'encontre de l'agence immobilière



56. La SARL Agence brestoise de gestion oppose l'irrecevabilité de la demande en paiement de la clause pénale, faute pour les consorts [G] d'avoir adressé la mise en demeure prévue par l'article 1231-5 du code civil.



57. Toutefois, la SARL Agence brestoise de gestion se méprend sur la nature de la demande subsidiaire des consorts [G] qui, dans l'hypothèse où le droit de rétractation de M. [K] n'aurait pas été valablement purgé par sa faute, entendent rechercher la responsabilité de l'agence immobilière non pas à raison de la mauvaise exécution du compromis de vente (auquel elle n'est pas partie) mais du mandat qui les lie. Ce n'est donc pas le règlement de la clause pénale qui est demandé mais l'octroi de dommages et intérêts compensateurs de celle-ci. Aucune mise en demeure préalable n'est érigée par la loi en condition de recevabilité d'une telle demande. Celle-ci est donc recevable.



Sur le bien-fondé de la demande des consorts [G] à l'encontre de l'agence immobilière



58. Il résulte des articles 1991 et 1992 du code civil que 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (...) Il répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion (...).'



59. En l'espèce, ainsi que déjà indiqué, l'agence brestoise de gestion a commis une faute en ne respectant pas le formalisme imposé par les articles L. 271-1 et D. 271-6 du code de la construction et de l'habitation en ce qui concerne les modalités de notification de l'acte, ce qui a eu pour effet d'empêcher le délai de rétractation de courir et à M. [K] de pouvoir valablement l'opposer plus d'un an après la signature du compromis, lui permettant ainsi de se délier sans avoir à régler aux vendeurs la clause pénale.



60. Il est inexact de prétendre que les consorts [G] n'ont en définitive subi aucun préjudice, dès lors qu'ils ont vendu leur ensemble immobilier le 28 janvier 2021 avec une plus-value de 130.000 €. 



61. De fait, les consorts [G] auraient parfaitement pu être dédommagés de l'immobilisation de leur bien par M. [K] au titre de la clause pénale (éventuellement diminuée) et ultérieurement revendre leur bien avec une forte plus-value. 



62. La faute de l'agence immobilière est donc bien à l'origine d'un préjudice subi par les vendeurs.



63. Les consorts [G] n'ayant jamais entendu poursuivre la vente forcée du bien, leur préjudice doit s'analyser sous l'angle d'une perte de chance de voir constater la caducité du compromis de vente aux torts de M. [K] et d'obtenir sa condamnation au paiement de la clause pénale contractuelle. 



64. En l'occurrence, le compromis comporte une clause pénale de 39.000 € à la charge de la partie qui refusera de régulariser l'acte authentique dans les délais impartis alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées.



65. La clause pénale est une disposition contractuelle par laquelle les parties conviennent par avance et de manière forfaitaire du montant des dommages et intérêts dus à raison de l'inexécution par l'autre partie de ses obligations.



66. L'article 1231-5 du code civil donne au juge le pouvoir au juge de modérer ou d'augmenter le montant de la clause pénale manifestement excessive ou dérisoire ('Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire').



67. En l'espèce, la somme de 39.000 € stipulée dans le compromis correspond à 10 % du prix de vente, ce qui est conforme à la pratique usuelle. 



68. Aucune circonstance ne permet de considérer que ce montant est dérisoire, ce d'autant que le bien a finalement été revendu à un prix nettement supérieur. La cour considère donc comme nulle la probabilité pour les consorts [G] d'obtenir d'une juridiction la condamnation de M. [K] à leur payer la somme de 78.000 €, soit le double de la clause pénale contractuelle.



69. En revanche, au regard de la plus-value de 130.000 € réalisée in fine par les consorts [G] et de l'argumentation soutenue à cet égard par la SARL Agence Brestoise de gestion, ainsi que de la durée d'immobilisation du bien (13 mois) dont la totalité n'est pas imputable à M. [K] (compte tenu du retard pris dans les travaux de remise en état du portail à laquelle les vendeurs s'étaient engagés et qui n' a été réalisée qu'en novembre 2019 selon la facture produite), il n'est pas exclu qu'une juridiction ait pu retenir le caractère excessif d'une clause pénale stipulée à hauteur de 39.000 €.



70. Au vu de cet aléa, la cour fixe la perte de chance des consorts [G] de percevoir le montant contractuel de la clause pénale à hauteur de 60 %, soit 23.400 €.



71. La SARL Agence brestoise de gestion sera condamnée à payer aux consorts [G] la somme de 23.400 € à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l'assignation.



4°/ Sur la demande d'indemnisation compensatrice de ses honoraires par l'agence immobilière



72. La SARL Agence brestoise de gestion expose qu'il est constant que lorsque les parties refusent sans motif légitime de réitérer par acte authentique un avant-contrat dressé par l'entremise d'un professionnel de l'immobilier, ce dernier peut solliciter réparation du préjudice constitué par la perte de rémunération subie du fait du comportement fautif des parties. Elle précise que ce droit à réparation est alors fondé sur la responsabilité contractuelle de droit commun des articles 1217 et suivants du Code civil dans les rapports entre le professionnel de l'immobilier et son mandant et sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de droit commun de l'article 1240 du code civil à l'égard de la partie défaillante non liée par un mandat.



73. Elle estime avoir perdu la chance de percevoir une rémunération de 39.000 € en raison de la non-réitération fautive par les parties du compromis dressé par son intermédiaire et être dès lors fondée à solliciter la condamnation de la partie succombante au paiement de cette somme en réparation du préjudice subi, sur le fondement contractuel s'agissant des consorts [G] avec lesquels elle était liée par un mandat et sur celui de la responsabilité civile délictuelle de droit commun s'agissant de M. [K]. Elle critique la motivation du premier juge, en ce qu'aucune aucune des parties ne conteste que la transaction a été négociée par son intermédiaire et que le compromis a été rédigé par ses soins. 



Réponse de la cour



74. En premier lieu, la SARL Agence brestoise de gestion invoque une disposition du compromis de vente indiquant en substance qu'en cas de refus de réitération de la vente par l'une ou l'autre des parties, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération lui restera due à la charge de la partie défaillante.



75. Toutefois, par l'effet de la rétractation et de l'anéantissement rétroactif du compromis de vente, cette disposition contractuelle ne peut plus être invoquée.



76. En second lieu, l'octroi de dommages et intérêts destinés à compenser la privation de sa commission, suppose au préalable pour l'agence immobilière, de démontrer que les conditions de la responsabilité contractuelle des vendeurs et celles de la responsabilité délictuelle de l'acquéreur sont réunies. 



77. Or, la SARL Agence immobilière de [Localité 7] n'explique pas en quoi les consorts [G] auraient failli dans l'exécution de leurs obligations dans le cadre du mandat.



78. La faute délictuelle de M. [K] qui a valablement exercé son droit de rétractation à la faveur d'un droit imparfaitement purgé par l'agence immobilière n'est pas davantage établie.



79. Par conséquent, le jugement ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Agence brestoise de gestion de sa demande de dommages et intérêts.



5°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens



80. Les dispositions du jugement seront infirmées s'agissant des frais irrépétibles et des dépens. 



81. Succombant en appel, la SARL Agence brestoise de gestion sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



82. M. [K] sera débouté de sa demande sur ce même fondement en ce qu'elle est dirigée contre les consorts [G] .



83. Il n'est pas inéquitable de condamner la SARL Agence brestoise de gestion à payer aux consorts [G] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest le 23 février 2023 sauf en ce qu'il a débouté la SARL Agence brestoise de gestion de sa demande de dommages et intérêts.



Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,



Constate que M. [M] [K] a valablement exercé son droit de rétractation,



Constate que le compromis de vente du 9 mars 2019 signé entre M. [M] [K] d'une part et Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] d'autre part est caduc,



Déboute Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] de leur demande en paiement de la somme de 78.000 € au titre de la clause pénale contractuelle,



Enjoint en tant que de besoin à Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] de restituer à M. [M] [K] la somme de 39.000 € qui leur été versée par la Société Agence brestoise de gestion en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Brest,



Déclare Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] recevables en leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la Société Agence brestoise de gestion,



Condamne la Société Agence brestoise de gestion à payer à Mme [P] [E] et MM. [T], [B] et [L] [G] la somme de 23.400 € à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de l'assignation,



Déboute la Société Agence brestoise de gestion de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. [M] [K] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Société Agence brestoise de gestion à verser à Mme [I] [E] et à MM. [T], [B] et [L] la somme totale de 5.000 € sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Société Agence brestoise de gestion aux dépens de première instance et d'appel. 



LA GREFFIÈRE P/LA PRÉSIDENTE 

 empêchée 











En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.