Cour de cassation, Troisième chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-12.962

CIV. 3
 
 SA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Arrêt du 3 septembre 2026
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, présidente
 
 
 
 Arrêt n° 462 F-D
 
 Pourvoi n° F 25-12.962 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 SEPTEMBRE 2026
 
 La société Accessoires auto Diderot (ADD), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], représentée par la société BTSG², société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de M. [C] [I], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société Accessoires auto Diderot, a formé le pourvoi n° F 25-12.962 contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 5 - chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Groupe foncier de l'Ile de France (GFI), société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SELAS Froger & Zajdela, avocat de la société BTSG², ès qualités, de la SCP Spinosi, avocat de la société Groupe foncier de l'Ile de France, après débats en l'audience publique du 9 juin 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Gallet, conseillère référendaire rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Reprise d'instance
 
 1. Il est donné acte à la société BTSG², prise en la personne de M. [I], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Accessoires auto Diderot, de sa reprise d'instance.
 
 Faits et procédure 
 
 2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 décembre 2024), par acte du 22 décembre 1997, la société Groupe foncier de l'Ile de France (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société Accessoires auto Diderot (la locataire) les lots de copropriété n° 1, 20, 23, 32, 33, 34, 36, 47 et 51 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé à Paris.
 
 3. Par acte du 4 août 2017, ce bail a été renouvelé, son assiette étant étendue aux lots n° 62, 81 et 82 du même immeuble.
 
 4. Invoquant la contrariété de l'usage des locaux aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, la locataire a, le 23 août 2022, assigné la bailleresse en prononcé de la nullité des baux, restitutions et indemnisation.
 
 5. La bailleresse a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes en nullité des baux. 
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 6. La locataire et M. [I], ès qualités, font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les demandes en nullité des baux et de déclarer sans objet les demandes subséquentes en restitutions, alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que le point de départ du délai de prescription d'une action en nullité d'un contrat doit être fixé à la date à laquelle la partie qui agit en nullité a eu une connaissance effective du vice qui affecte le contrat, la charge de cette preuve incombant à celui qui invoque la prescription ; que l'autorisation de changement d'usage des locaux, prévue à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, sous peine de nullité du bail, incombe exclusivement au bailleur et doit être obtenue préalablement à la conclusion du bail ; que la bonne foi du bailleur étant présumée, il s'ensuit que le preneur à un bail commercial n'a pas à vérifier que cette autorisation a été obtenue par le bailleur, même si le bail indique qu'il porte en partie sur des logements ou qu'il met à la charge du preneur l'obtention des autorisations nécessaires à l'exercice de son activité dans les locaux ; qu'en relevant, pour fixer le point de départ des actions en nullité des baux commerciaux des 22 décembre 1997 et 4 août 2017, fondée sur l'absence d'autorisation prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la date de la signature des baux, que ces derniers indiquaient qu'ils portaient en partie sur des logements et que celui du 22 décembre 1997 mettait à la charge de la société AAD l'obtention des autorisations nécessaires à son commerce, de sorte que cette société avait eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance, par des vérifications qui s'imposaient à elle, de l'absence d'autorisation, cependant que ces circonstances étaient impropres à caractériser que, dès la conclusion des baux, la société AAD avait pu avoir une connaissance effective de l'absence d'autorisation, la cour d'appel a violé les articles 2244 du code civil et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. La cour d'appel, qui a constaté que le bail commercial conclu le 4 août 2017 précisait qu'étaient notamment loués les lots n° 33, 34 et 36, déjà donnés à bail le 22 décembre 1997, et qu'ils étaient expressément désignés comme étant des logements, de même que dans le règlement de copropriété, a exactement déduit de ces seuls motifs que la locataire aurait dû avoir connaissance, en effectuant les vérifications rendues nécessaires par la désignation des locaux, des faits lui permettant d'exercer son action en nullité à raison d'un défaut d'autorisation administrative d'exercer une activité commerciale dans les lots loués affectés au logement et, à bon droit, retenu que son action, introduite le 23 août 2022, d'une part, en nullité du bail du 22 décembre 1997, dont le délai de prescription avait été ramené de trente à cinq ans par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, d'autre part, en nullité du bail du 4 août 2017, soumise au délai de prescription quinquennale de droit commun, était prescrite.
 
 8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Accessoires auto Diderot, représentée par la société BTSG², prise en la personne de M. [I] agissant en qualité de mandataire liquidateur, aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trois septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.