Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 3 septembre 2026, n° 23/10176

N° RG : N° RG 23/10176 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQUF
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30Z

N° RG : N° RG 23/10176 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQUF





AFFAIRE :


[X] [E] [R]

C/

S.C.I. [V]



 







Décision nativement numérique exécutoire délivrée 

à 
Avocats :
Me Jennifer BROCHOT
la SELARL SAINT GERMAIN PENY



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile


JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

Madame [X] [E] [R]
née le 26 Septembre 1961 à ZAMORA (33120)
de nationalité Française
24 allée Louis Le Marié
33120 ARCACHON

représentée par Maître Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant







N° RG : N° RG 23/10176 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQUF

DEFENDERESSE :

S.C.I. LES DUNES
120 COURS LAMARQUE
33120 ARCACHON


représentée par Me Jennifer BROCHOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


******


FAITS ET PROCEDURE

Selon un acte authentique du 23 janvier 1984, madame [X] [E] [R], exerçant sous l’enseigne LE PRESSING DE LA COTE D’ARGENT, a pris à bail commercial auprès de madame [A] [U] un local situé 120 cours de Lamarque de Plaisance à ARCACHON, à effet au 1er janvier 1984 jusqu’au 31 décembre 1992. Le bail a été renouvelé dans les mêmes formes le 30 novembre 1992 pour se terminer le 31 décembre 2001.

Par un acte authentique du 23 décembre 2002, la SCI LES DUNES a été constituée et madame [A] [U] a apporté la moitié indivise de l’immeuble dans lequel se trouve le local, objet du bail commercial. Madame [A] [U] a, par un acte authentique du 3 mars 2003, vendu à la SCI LES DUNES la moitié indivise lui restant de cet immeuble.

Le bail commercial a été renouvelé à effet au 1er avril 2003 pour une durée de 9 ans en contrepartie d’un loyer annuel de 7 860 euros par acte sous seing privé du 11 avril 2003, puis s’est prolongé tacitement à défaut de congé. Plusieurs révisions triennales sont intervenues successivement au 1er avril 2006, au 1er avril 2009, puis au 1er avril 2012, portant le loyer annuel hors taxes à la somme de 11 017,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2021, la SCI LES DUNES a fait signifier à madame [X] [E] [R] un congé avec offre de renouvellement du bail commercial, avec application d’un loyer annuel hors taxes d’un montant de 18 180 euros à compter du 1er juillet 2022. Ce congé précisait notamment que le bailleur aurait accès au local afin de lui permettre de faire procéder au déplacement du mur du couloir d’entrée de 74 centimètres ainsi qu’au déplacement des compteurs d’eau et d’électricité, outre la participation du preneur aux travaux de réfection de la façade avant de l’immeuble à hauteur de la surface des locaux et sa prise en charge de la taxe foncière.

Par courrier du 3 mars 2022, madame [X] [E] [R] a saisi la commission départementale de conciliation de la Gironde aux fins de contester le montant du loyer lui ayant été proposé.

Se prévalant de multiples sinistres consécutifs à des dégâts des eaux occasionnés par les occupants de l’étage, locataires ou occupants à titre gratuit de la SCI LES DUNES, madame [E] [R] a fait assigner son bailleur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2022, aux fins notamment de désignation d’un expert judiciaire et de remise sous astreinte de factures d’eau, de justificatifs de charges et de quittances de loyer.

Le juge des référés, par une ordonnance du 3 avril 2023, a ordonné une expertise et a commis monsieur [K] [F] pour y procéder. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 9 janvier 2024.

Dans les suites de cette expertise, madame [E] [R] a assigné la SCI DES DUNES devant le tribunal judiciaire en vue d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. 

Parallèlement, par acte de commissaire de justice signifié le 4 décembre 2023, madame [X] [E] [R] a fait assigner la SCI LES DUNES devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de fixer le montant annuel du loyer à la somme de 11 017,32 euros hors taxes et de débouter la SCI LES DUNES de ses demandes tendant à accéder au local, à la participation du preneur aux travaux de réfection de la façade ainsi qu’à la prise en charge du montant de la taxe foncière.

La clôture a été fixée au 20 mai 2026 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, madame [X] [E] [R] demande au tribunal :
- à titre principal, de fixer le loyer annuel dû à la SCI LES DUNES au titre du local commercial situé 120 cours Lamarque à ARCACHON à la somme de 11 017,32 euros hors taxes ;
- débouter la SCI LES DUNES de l’ensemble de ses demandes, 
- à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise avec pour mission de rechercher la valeur locative du local loué à la date du 13 décembre 2021 et de mettre à la charge de la SCI LES DUNES la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;
- à titre subsidiaire « si le tribunal devait considérer que Madame [E] [R] doit permettre au bailleur d’avoir accès au local, afin de permettre au bailleur de procéder au déplacement du compteur d'eau et d'électricité », d’ordonner que les frais relatifs au déplacement des compteurs d’eau et d’électricité soient à la charge du bailleur ;

En tout état de cause de :

-condamner la SCI LES DUNES aux dépens ;
-la condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour soutenir sa demande tendant à fixer le loyer annuel du local commercial à la somme de 11 017,32 euros hors taxes, qu’elle forme au visa de l’article L. 145-33 du code de commerce, madame [X] [E] [R] expose qu’à défaut d’accord des parties, nonobstant le fait que le loyer puisse être déplafonné compte tenu de la tacite prolongation du bail au-delà de 12 ans, le loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, elle fait valoir que si elle a accepté le principe du renouvellement du bail commercial, elle s’est immédiatement opposée à la fixation d’un loyer annuel de 18 180 euros hors taxes, qui, selon elle, ne correspond pas à la valeur locative du local. Madame [X] [E] [R] soutient en premier lieu, s’agissant des caractéristiques du local objet du bail, que le caractère monovalent des lieux, qui sont spécialement aménagés en pressing et comprennent une machine nécessitant une autorisation préfectorale, est de nature à exclure l’application de la règle du plafonnement, et partant, évite de rechercher si les conditions du déplafonnement sont réunies, ce qui suppose de déterminer le montant du loyer selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, en l’espèce un pressing, dont elle confirme poursuivre l’activité. 
Si le local n’était pas considéré comme monovalent, elle fait valoir que la méthode du prix par comparaison confirme que le nouveau montant du loyer proposé par le bailleur n’est pas fixé à la valeur locative, compte tenu de l’état des locaux, le local, ayant connu de nombreux sinistres pour lesquels la SCI LES DUNES n’avait fait procéder à aucun travaux au moment de l’offre de congé. Madame [X] [E] [R] soutient en deuxième lieu, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, que le local est situé dans une rue non piétonne ne constituant pas un axe passant car se trouvant à l’extérieur du centre-ville, sans proximité immédiate d’un commerce de bouche ou de tout autre commerce favorisant l’achalandage, outre le fait qu’aucune installation de nouveau commerçant n’est intervenue depuis 2 ans alors que l’épicerie qui se situait en face a fermé. Madame [X] [E] [R] soutient en troisième lieu, concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, que le prix au mètre carré d’un local de 80 m² est en moyenne de 180 euros hors taxes par an en plein centre-ville d’Arcachon, ce qui apparaît correspondre au loyer actuel d’un montant annuel de 138 euros hors taxes par mètre carré, qui n’est, selon elle, pas anormalement bas et dont l’absence d’augmentation s’explique par le mauvais état du local. Elle ajoute que l’imprimeur situé en face de son pressing paie un loyer mensuel de 1 047 euros hors taxes pour une surface en parfait état de 120 m². Elle en déduit que le montant annuel de 227 euros hors taxes par mètre carré proposé par son bailleur est décorrélé des prix pratiqués dans le voisinage. Madame [X] [E] [R] déduit de l’ensemble de ces éléments que si la SCI LES DUNES peut se prévaloir du déplafonnement du loyer à partir de la 13ème année de bail, celui-ci ne peut être supérieur à la valeur réelle des locaux pris à bail au jour du renouvellement, et qu’il doit être fixé à la somme annuelle de 11 017 euros hors taxes.

Subsidiairement, si le tribunal estimait ne pas avoir suffisamment d’éléments pour faire droit à sa demande tendant à fixer le prix du loyer, madame [X] [E] [R] sollicite qu’il ordonne une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés du bailleur et le maintien, à titre provisionnel du montant du loyer qu’elle verse actuellement, soit 1100 euros TTC par mois, conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce.

Pour s’opposer à la demande de déplacer le mur du couloir d’entrée formée reconventionnellement par la SCI LES DUNES à son encontre, madame [X] [E] [R] fait valoir que ces travaux auraient pour effet de réduire la surface de son local et l’obligeraient à réorganiser son activité. Elle considère comme fallacieux le moyen soutenu par son bailleur selon lequel ces travaux auraient pour objet de permettre l’accessibilité de l’immeuble aux personnes à mobilité réduite, en faisant valoir que celui-ci ne démontre pas l’impossibilité d’implanter un ascenseur dans la configuration actuelle du couloir, outre le fait qu’un tel équipement est déjà installé.

Madame [X] [E] [R] conteste le bien-fondé de la demande formée reconventionnellement par la SCI LES DUNES tendant à avoir accès au local afin de lui permettre le déplacement des compteurs d’eau et d’électricité, à la charge du preneur, en soutenant que le bailleur ne justifie pas de l’intérêt d’une telle demande ni les avantages qu’elle pourrait elle-même en retirer. Elle ajoute, pour faire supporter subsidiairement ces frais au bailleur, que le coût de ces travaux assimilés à ceux rendus nécessaires par la force majeure ne peut être supporté par le preneur.

À l’appui de sa contestation de la demande reconventionnelle formée par la SCI LES DUNES tendant à la faire participer au financement des travaux de réfection de la façade avant, madame [X] [E] [R] fait valoir, au visa des articles 606, 1719 2° et 1720 alinéa 2 du code civil, que les travaux de ravalement de façade, de surcroît lorsqu’ils sont ordonnés par l’autorité administrative, ne relèvent pas de l’entretien incombant au locataire. Elle ajoute que le fait que le bail stipule que l’entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique soit à la charge du preneur n’emporte aucun droit pour le bailleur de lui faire supporter le coût du ravalement de façade.

Madame [X] [E] [R] conclut enfin au débouté de la demande reconventionnelle formée par la SCI LES DUNES visant à lui faire supporter la taxe foncière, en considérant que le moyen selon lequel elle lui aurait payé cette taxe pendant plusieurs années est inopérant dès lors que ces paiements ne constituaient pas une reconnaissance que ces frais lui incombaient, le bail ne l’obligeant qu’à s’acquitter des impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle. Elle considère par ailleurs qu’aux termes de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière relève du bailleur, et qu’en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948, seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage sont à la charge du preneur.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, la SCI LES DUNES demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
À titre principal :
- débouter madame [X] [E] [R] de ses demandes ;
- dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, sauf nouvelles conditions précisées dans le congé avec offre de renouvellement du 13 décembre 2021, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 18 180 euros hors taxes ;
- dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
- juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ;
- juger que par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;
- dire que la SCI LES DUNES devra avoir accès au local, afin de lui permettre de faire procéder au déplacement du mur du couloir d’entrée de 74 centimètres sur la gauche en rentrant et de reconstruire le mur arrière en lieu et même place selon le plan annexé au congé avec offre de renouvellement du 13 décembre 2021 ;
- dire que la taxe foncière du local sera laissée à la charge du preneur ;
- dire que la SCI LES DUNES devra avoir accès au local pour procéder au déplacement des compteurs d’eau et d’électricité, qui resteront à la charge du preneur ;
- dire que le preneur devra participer aux travaux de réfection de la façade avant, à hauteur de la surface de sa façade et 2310176 ;
- condamner madame [X] [E] [R] aux dépens ;
- la condamner à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
À titre subsidiaire :
désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux d’espèce telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce ;fixer à la somme de 11 017,32 euros hors taxes et charges le loyer annuel provisionnel ;réserver les dépens.
Pour fonder sa demande tendant à fixer le montant du loyer annuel à la somme de 18 180 euros hors taxes, qu’elle forme au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la SCI LES DUNES soutient d’une part que le loyer, qui n’a pas fait l’objet de révision depuis 2012, peut être déplafonné depuis le 12 avril 2015 dès lors que par l’effet de sa tacite prolongation, le bail excède douze ans depuis cette date, et en déduit que le loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux. Elle soutient d’autre part que ces locaux, qui ont fait l’objet de travaux de réfection entre février et mars 2024, sont situés à un angle de rue sur un axe très passant de la commune d’Arcachon, à 500 mètres de la mairie. S’appuyant sur quatre estimations immobilières réalisées en septembre 2022, février et mars 2025 établissant une fourchette de loyer annuel allant de 17 760 à 20 220 euros hors taxes, elle considère que le loyer doit être fixé à la somme de 18 180 euros hors taxes.

Pour soutenir ses demandes reconventionnelles tendant à lui permettre d’accéder au local afin de procéder au déplacement du mur du couloir d’entrée et au déplacement des compteurs d’eau et d’électricité, la SCI LES DUNES expose que ces travaux sont la suite de ceux qu’elle a fait réaliser sur la totalité de l’immeuble et qu’ils sont nécessaires pour assurer sa parfaite « conformité ». Elle ajoute que le bail stipule expressément que le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques que le propriétaire estimerait nécessaires et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail.

Au soutien de sa demande reconventionnelle tendant à faire supporter à madame [X] [E] [R] le coût de la taxe foncière, la SCI LES DUNES expose que le bail stipule que le preneur doit rembourser au bailleur les taxes locatives en indiquant qu’il « remboursera au BAILLEUR en même temps que chaque terme du loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires notamment celles énumérées par l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948. »

À l’appui de la demande qu’elle forme reconventionnellement à l’encontre de madame [X] [E] [R] visant à ce qu’elle prenne en charge, au prorata de la surface la concernant, le coût des travaux de réfection de la façade, la SCI LES DUNES indique que le bail commercial stipule que le preneur aura à sa charge l’entretien complet de la devanture et des fermetures de sa boutique.

Subsidiairement, si le tribunal considérait qu’il ne dispose pas des éléments permettant de faire droit à ses demandes principales, la SCI LES DUNES sollicite la réalisation d’une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative du local commercial objet du litige.












MOTIVATION
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
 Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce: «Par dérogation auxarticles 1736et1737du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.(…) »
Selon l’article L 145-11 de ce code: «Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu àl'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue àl'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.»

Aux termes de l’article L. 145-33 du même code, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article L. 145-36 du même code dispose que « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation [locaux dits monovalents] et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. »

Sur la fixation du loyer à la valeur locative du fait de la monovalence du local commercial
Madame [E] [R], qui exploite un pressing, se prévaut du caractère monovalent de son local pour demander que le prix du loyer soit fixé en fonction des usages appliqués à ce type de commerce, non en comparaison avec tous autres locaux commerciaux loués dans le voisinage.

En effet, aux termes de l’article L. 145-10 de ce code « Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. », étant rappelé que le loyer d’un local monovalent n’est pas soumis à la règle du plafonnement prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce. 

Dès lors, si le local est reconnu monovalent, il est exclu du plafonnement et son loyer doit être fixé à la valeur locative, définie selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Le bailleur ne répond pas sur le caractère monovalent du local, se bornant à considérer que le bail ayant dépassé une durée de 12 ans, celui-ci voit automatiquement son loyer déplafonné en application de l’article L. 145-34 précité.

Les locaux construits en vue d’une utilisation unique et qualifiés de « monovalents » sont ceux qui ont été édifiés en vue de l’exercice d’une activité spécifique et qui ne pourraient être affectés à une autre destination sans des travaux importants et des transformations coûteuses.

Le caractère monovalent est en revanche écarté lorsque les lieux sont à destination multiple, à moins que l’une des activités ne reste purement accessoire ou que toutes les activités dans les lieux loués n’exigent pas des locaux spécialement adaptés.

Pour apprécier le caractère monovalent ou non du local, il appartient au juge de rechercher si d’une part, les locaux ont été construits ou aménagés en vue d’une unique utilisation et, d’autre part, s’ils pourraient être affectés à un autre usage sans travaux importants et coûteux au regard de la valeur de l’ensemble.

Ces éléments sont déterminants pour définir si le loyer doit être fixé à la valeur locative. 

Madame [X] [E] [R] produit aux débats la carte d’identification d’entreprise délivrée le 29 février 1984 par la chambre des métiers de la Gironde faisant apparaître qu’elle exerce l’activité principale de « nettoyage à sec pressing », mais elle ne produit aucun élément de nature à rapporter la preuve que cette activité nécessite une autorisation préfectorale particulière. Par ailleurs, si les nombreuses photographies produites aux débats font état de la présence d’une machinerie importante et d’autres mobiliers de pressing, aucun élément ne permet, à ce stade des débats, de déterminer si les locaux ont été construits ou aménagés en vue d’y exercer uniquement une activité de pressing, et si ceux-ci pourraient se voir affecter une autre destination sans des travaux importants et onéreux.


Sur la fixation du loyer à la valeur locative du fait de la durée du bail

En application de l’article L. 145-34 alinéa 3 du code de commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction est écartée si, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail à renouveler a excédé 12 ans.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le bail litigieux a tacitement été prolongé et a dépassé une durée de 12 ans entre le dernier renouvellement intervenu le 1er avril 2003 et le présent renouvellement à effet du 1er juillet 2022.

Sous réserve des règles applicables à la monovalence rappelées ci-dessus, le loyer peut donc être fixé à la valeur locative définie au regard des dispositions des articles R. 145-2 et suivants du code de commerce, étant souligné que l’état du local fait partie des critères d’évaluation. 

Le tribunal ne disposant pas des éléments suffisants pour déterminer la valeur locative du local loué, qu’il soit ou non considéré comme monovalent, il y a lieu d’ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire afin de l’éclairer sur la monovalence du local commercial et de l’aider à déterminer le montant du loyer renouvelé à la valeur locative, à la date d’effet du congé, dans l’hypothèse où la caractéristique de monovalence serait retenue ou non. 

Dans l’attente, il y a lieu de fixer le loyer annuel provisionnel à la somme de 10 017,32 euros hors taxes et hors charges correspondant au loyer actuellement payé et de surseoir à statuer sur les demandes tendant à fixer le montant annuel du loyer, réajuster le montant du dépôt de garantie, et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances contractuelles avec anatocisme.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI LES DUNES 
Sur la demande tendant à avoir accès au local afin de lui permettre de faire procéder au déplacement du mur du couloir d’entrée ainsi qu’au déplacement des compteurs d’eau et d’électricité, à la charge du preneur :
Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de ces dispositions, s'il est de principe que le locataire doit tolérer l'exécution des réparations urgentes ou nécessaires en application des clauses contractuelles dites « de souffrance », de telles clauses sont d'interprétation stricte et ne sauraient permettre au bailleur de modifier unilatéralement la consistance de la chose louée, d'en réduire la surface utile ou d'altérer substantiellement les conditions d'exploitation du fonds de commerce.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la SCI LES DUNES sollicite l'accès aux locaux afin de procéder au déplacement du mur du couloir d'entrée de 74 centimètres ainsi qu'au déplacement des compteurs d'eau et d'électricité. Elle soutient que ces travaux sont la suite de ceux qu’elle a fait réaliser sur la totalité de l’immeuble et qu’ils sont nécessaires pour assurer sa parfaite « conformité ». Elle se prévaut pour cela des stipulations contractuelles selon lesquelles le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques que le propriétaire estimerait nécessaires et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail.

Madame [X] [E] [R] s'oppose à cette demande en faisant valoir que ce déplacement réduirait la surface utile de son commerce et perturberait gravement l'agencement technique indispensable à son activité de pressing.

Il ressort des éléments produits aux débats que le dernier contrat de renouvellement du bail conclu le 11 avril 2003 entre les parties, ainsi que celui intervenu le 30 novembre 1992, ne contiennent aucune stipulation relative aux améliorations et travaux qui pourraient intervenir à l’initiative du bailleur et renvoient à cet égard au bail initial du 23 janvier 1984. Celui-ci stipule dans son article « VII. – TRAVAUX » que « Le PRENEUR souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux même si la durée excédait quarante jours. » 

Si la clause contractuelle précitée offre une grande latitude à la bailleresse, elle ne l'exonère pas de l'obligation de démontrer la teneur et la justification des mesures qu'elle qualifie de « nécessaires, utiles ou convenables ». Or, la SCI LES DUNES ne produit aux débats aucun justificatif technique, architectural ou administratif, tel qu'une injonction de l'autorité administrative relative à la mise aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap, un avant-projet ou des plans d’architectes, établissant la réalité du projet de restructuration ou la nécessité d'amputer le couloir d'entrée de 74 centimètres ainsi que de procéder au déplacement des compteurs de fluides. Le tribunal constate en outre que le congé avec offre de renouvellement de bail commercial produit aux débats ne contient pas de plan annexé relatif aux travaux projetés contrairement à ce que la SCI LES DUNES indique dans ses écritures. Par ailleurs, la SCI LES DUNES ne formule aucune réponse au moyen soutenu par madame [X] [E] [R] selon lequel elle ne démontre pas l’impossibilité d’implanter un ascenseur dans la configuration actuelle du couloir, outre le fait qu’un tel équipement est déjà installé. Ainsi, la SCI LES DUNES ne met pas le tribunal en mesure d’apprécier les objectifs qu’elle poursuit en formulant de telles demandes et de déterminer si ceux-ci apparaissent proportionnés avec les troubles dont madame [X] [E] [R] est légitimement en droit de se prévaloir.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI LES DUNES sera déboutée de ses demandes tendant à avoir accès au local afin de lui permettre le déplacement du mur du couloir d’entrée de 74 centimètres sur la gauche en rentrant et de reconstruire le mur arrière en lieu et même place selon le plan annexé au congé avec offre de renouvellement du 13 décembre 2021, ainsi que pour procéder au déplacement des compteurs d’eau et d’électricité.

Sur la demande relative à la participation du preneur aux travaux de réfection de la façade avant :
Selon l’article 1719 du code civil précité, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes des articles 605 et 606 du code civil « […] Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. » et « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Il s’agit des réparations intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

En application de l'article R. 145-35, I, 1° du code de commerce, revêtant un caractère d'ordre public pour les baux renouvelés, « Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. »



En l'espèce, la SCI LES DUNES sollicite la condamnation de madame [X] [E] [R] à participer, au prorata de la surface qui lui revient, aux travaux de réfection de la façade avant de l'immeuble, « selon le devis discuté entre les parties ». Elle s'appuie pour cela sur la clause contractuelle imposant au preneur l'entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique. Aucun devis n’est produit aux débats.

Madame [X] [E] [R] conteste toute participation de sa part en soutenant que ces travaux ne relèvent pas de l’entretien incombant au locataire mais de celui mis à la charge du propriétaire par l’effet de la loi, et que si le bail stipule que l’entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique est à la charge du preneur, cela n’emporte aucun droit pour le bailleur de lui faire supporter le coût du ravalement de façade.

Il ressort de l’article « II. – ENTRETIEN – REPARATIONS » du bail commercial du 23 janvier 1984 que le preneur aura à sa charge « l’entretien complet de la devanture et des fermetures de sa boutique. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les [la phrase figurant au bail est incomplète] ». Il en résulte que l'engagement de madame [X] [E] [R] est strictement circonscrit aux seuls éléments extérieurs propres à son exploitation commerciale, à savoir sa devanture et ses fermetures. L’entretien mis à sa charge est limité à sa propreté et à sa remise en peinture périodique, ce qui peut inclure un ravalement de façade limité au nettoyage mais nullement un ravalement complet de façade tendant à restaurer la solidité de l’ouvrage. Une autre interprétation serait contraire aux dispositions précitées de l’article R. 145-35 du code de commerce, applicables au litige s’agissant d’un bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2022, qui interdisent la refacturation des grosses réparations au locataire. 


Dès lors qu’en l’espèce, le bailleur ne justifie nullement la nature ou l’ampleur des travaux qu’il envisage d’entreprendre, le tribunal ne peut que rejeter sa demande de juger que, par principe, le locataire doit participer aux frais de ravalement de la façade.

En conséquence, la SCI LES DUNES sera déboutée de sa demande tendant à condamner madame [X] [E] [R] à participer aux travaux de réfection de la façade avant, à hauteur de la surface de sa façade.

Sur la demande tendant à voir le locataire prendre en charge le montant de la taxe foncière :
Aux termes de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, indiquant leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Par principe, la taxe foncière est un impôt dont le débiteur légal est le propriétaire de l'immeuble. Elle ne peut être récupérée sur le locataire qu'en présence d'une clause contractuelle claire, expresse et précise prévoyant ce transfert de charge. Le silence du bail sur ce point laisse l'impôt à la charge exclusive du bailleur.

En l’espèce, pour fonder sa demande tendant à mettre à la charge de madame [X] [E] [R] la taxe foncière, la SCI LES DUNES soutient que le bail permet au propriétaire de récupérer les taxes énumérées à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948.

Madame [X] [E] [R] s’oppose à cette demande en faisant valoir que le bail commercial d’origine ne contient aucune clause mettant explicitement la taxe foncière à sa charge, mais uniquement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle, outre le fait que l’article 1400 du code général des impôts met la taxe foncière à la charge du bailleur et qu’en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948, seules la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage sont à la charge du preneur.

Il ressort de l’article « X. – IMPOTS ET CHARGES DIVERS » du bail du 23 janvier 1984, dont les renouvellements successifs n’en ont pas modifié les termes, que « Le PRENEUR devra acquitter exactement ses impôts, contributions et taxes personnels et en justifier à toute réquisition du BAILLEUR et notamment en fin de bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers matériel et marchandises. Il remboursera au BAILLEUR en même temps que chaque terme du loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires notamment celles énumérées à par l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948. »

Or, d’une part, la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement régit exclusivement les locaux à usage d’habitation ou professionnel qui y sont soumis, de sorte que ses dispositions relatives aux taxes récupérables sont par nature étrangères au statut autonome des baux commerciaux.

D’autre part, par l’effet du renouvellement du bail le 1er juillet 2022, le contrat est impérativement soumis aux exigences de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. À cet égard, la mention de « taxes locatives » ne permet nullement de refacturer la taxe foncière, celle-ci étant due par le seul fait de la propriété du terrain et du bâtiment qui s’y trouve édifié, peu important que celui-ci soit ou non donné à bail. Faute pour la SCI LES DUNES d’avoir stipulé au bail renouvelé un inventaire précis et limitatif mentionnant expressément la taxe foncière, ou à tout le moins les impôts fonciers, parmi les taxes récupérables, le silence du bail initial produit ses pleins effets.

La SCI LES DUNES ne disposant d’aucun fondement lui permettant de réclamer le remboursement de la taxe foncière au preneur, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais de l’instance et l’exécution provisoire :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure suivant son cours, il convient de réserver les dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de réserver les demandes formées par les parties sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mixte,

DÉBOUTE la SCI LES DUNES de sa demande tendant à avoir accès au local afin de lui permettre le déplacement du mur du couloir d’entrée de 74 centimètres sur la gauche en rentrant et de reconstruire le mur arrière en lieu et même place selon le plan annexé au congé avec offre de renouvellement du 13 décembre 2021 ;

DÉBOUTE la SCI LES DUNES de sa demande tendant à avoir accès au local afin de lui permettre de procéder au déplacement des compteurs d’eau et d’électricité, qui resteront à la charge du preneur ;

DÉBOUTE la SCI LES DUNES de sa demande visant à condamner madame [X] [E] [R] à participer aux travaux de réfection de la façade avant, à hauteur de la surface de sa façade ;


DÉBOUTE la SCI LES DUNES de sa demande visant à dire que la taxe foncière du local sera laissée à la charge du preneur ;

AVANT DIRE DROIT sur le montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2022, 

ORDONNE, une expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [D] [Z] , expert près la cour d’appel de Bordeaux, demeurant 61 rue de Mexico 33200 BORDEAUX, lf.dyevre@gmail.com / 0660749941,

Avec pour mission de :
se rendre sur les lieux, Le pressing de la Côte d’Argent 120 cours de Lamarque de Plaisance à ARCACHON, et les décrire, entendre toutes parties et sachants dont la technicité s’avère utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires ;donner tous éléments factuels utiles aux fins de permettre au tribunal de déterminer si le local commercial, au regard de ses caractéristiques, de la destination contractuelle et des modalités de son exploitation, peut être qualifié ou non de monovalent au sens des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;déterminer la valeur locative au 1er juillet 2022 selon les deux méthodes suivantes, en précisant les éléments de comparaison et la méthode de calcul retenue : au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée (pressing) selon les modalités de l’article R. 145-10 du code de commerce, selon les modalités de l’article L. 145-33 du code de commerce, 
de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige ;
FIXE à la somme de 3 000 euros la provision que madame [X] [E] [R] devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de 2 mois à compter de la présente décision, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce, à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor public ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DIT que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, SANS AUTRE AVIS DU GREFFE ;

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations dans le délai de QUATRE MOIS suivant versement la consignation ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans les SIX MOIS suivant la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé ;

DIT qu’il appartiendra à l’expert d’adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffe de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier) ;

DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle ne lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;

DIT que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumentée à chacune des questions qui lui sont posées ;

DIT que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il en a remis un exemplaire aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

DÉSIGNE le juge de la mise en état de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ;

FIXE le loyer annuel provisionnel à la somme de 10 017,32 euros hors taxes et hors charges ;

SURSOIT à statuer sur les demandes tendant à fixer le montant annuel du loyer, réajuster le montant du dépôt de garantie, et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances contractuelles avec anatocisme ;

RÉSERVE les dépens ;

RÉSERVE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état (dématérialisée) du 7 avril 2027 pour conclusions de madame [E] [R] après dépôt du rapport d’expertise ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.


La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT










En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.