Tribunal judiciaire de Toulon, 1ère Chambre, 3 septembre 2026, n° 25/01430

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Contentieux
N° RG 25/01430 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFTM

En date du : 03 septembre 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du trois septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 mai 2026 devant Olivier ISSANCHOU, Vice-Président statuant en juge unique, assisté de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, le président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026.

Signé par Olivier ISSANCHOU, président et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSES :

Madame [A] [L], née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1], de nationalité Française, Profession : Infirmière, demeurant [Adresse 1]
ET
Madame [O] [L], née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 1], de nationalité Française, Profession : Contrôleur des finances publiques, demeurant [Adresse 2]
toutes les deux représentées par Me Benjamin POLITANO, avocat postulant au barreau de TOULON et assistées de Me Thanina TABET, avocat plaidant au barreau de LYON

 

DEFENDERESSE :

Direction Régionale des Finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Benjamin POLITANO - 323
DGFIP










EXPOSÉ DU LITIGE

A la suite du décès de leur frère, [R] [L], le [Date décès 1] 2021, Mme [A] [L] et Mme [O] [L] ont reçu, par voie successorale, un actif net taxable valorisé, dans leur déclaration de succession du 21 décembre 2021, à la somme de 5 097 176,06 euros, donnant lieu à un droit de mutation à titre gratuit d’un montant de 2 274 504 euros.

Par lettre du 15 décembre 2023, elles ont sollicité une réévaluation de leurs droits, motif pris de la surestimation d’un immeuble par le notaire en charge du règlement de la succession. 

Après production de pièces complémentaires à la demande de l’administration, Mmes [L] ont, par lettre du 14 mars 2024, formé une réclamation contentieuse en joignant une déclaration rectificative datée du 20 février 2024, faisant état d’un droit de mutation d’un montant de 1 478 904 euros.

La direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur (la DGFIP) leur ayant notifié, le 20 décembre 2024, sa décision de rejet de leur réclamation, les consorts [L] ont, par acte du 27 février 2025, saisi la présente juridiction aux fins de dégrèvement.

Aux termes de leurs dernières conclusions, transmises le 9 décembre 2025, Mme [A] [L] et Mme [O] [L] demandent au tribunal de :
condamner la DGFIP à leur rembourser la somme de 115 287 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, dont distraction au profit du sous-compte CARPA ouvert au nom de leur conseil ;condamner la DGFIP au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de leur conseil.
A l’appui de leur demande en paiement, se fondant sur les dispositions de 761 du code général des impôts, elles font valoir que l’immeuble dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 2], [Adresse 5], dépendant de la succession, a été surévalué par leur notaire lors de la déclaration de succession et présente des particularités qui en font un bien difficilement comparable, ainsi que l’administration l’a elle-même reconnu en 2017, à l’occasion d’une procédure de redressement.

Elles indiquent que postérieurement au redressement, une des sept entrées de l’immeuble, composée de dix logements (appartements et caves) a été cédée pour 942 000 euros, ce qui doit être pris en compte dans la valorisation du bien, tout comme son état dégradé, celui-ci n’ayant fait l’objet d’aucun travaux d’entretien depuis 2017, date d’établissement du rapport de la société Ari Expertises ayant mis en évidence son état de vétusté.

Elles s’appuient également sur un rapport d’expertise unilatéral établi le 10 mars 2025 par un expert foncier et agricole qui retient, pour les six entrées du bien, une valorisation à 3 257 000 euros. En y ajoutant la valeur des locaux commerciaux, qu’elles déterminent selon une répartition par tantième de la valeur estimée par l’administration en 2019, elles évaluent l’ensemble immobilier à 4 000 000 euros, donnant lieu à un droit de mutation de 1 478 904 euros.

S’étant déjà acquittées d’une somme de 1 594 191 euros de ce chef, elles sollicitent le remboursement par la DGFIP d’une somme de 115 287 euros de trop-perçu.

Par conclusions transmises le 23 juin 2025, la DGFIP demande au tribunal de :
confirmer la décision de rejet prononcée par l’administration ;débouter Mme [A] [L] et Mme [O] [L] de leur demande de remboursement ;laisser les frais générés par la constitution d’avocat à leur charge ;débouter Mme [A] [L] et Mme [O] [L] de leur demande de distraction des dépens ;débouter Mme [A] [L] et Mme [O] [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles.
Elle rappelle qu’à la suite d’une procédure de redressement, en 2017, l’immeuble en litige a été réévalué, au titre de l’année 2014, à 3 930 000 euros, habitations et locaux commerciaux inclus, valeur qui ne reflète pas l’état du marché au [Date décès 1] 2021, date du décès de [R] [L].

Elle fait valoir que la valeur de l’immeuble mentionnée dans la déclaration de succession du 23 décembre 2021 ne tient compte, par définition, que des lots existants à cette date, exclusion faite de ceux qui ont été vendus antérieurement.

Elle observe que la valorisation des six entrées avec caves faite par les requérantes dans leurs écritures est largement inférieure au prix auquel leur défunt frère a vendu les appartements et les caves de l’entrée n° 1 en 2017 et 2019.

Elle relève également qu’en divisant la valeur de l’immeuble déclarée en 2021 par le nombre d’entrées, la valeur de chaque entrée est encore inférieure à celle des ventes réalisées en 2018 et 2019, correspondant au lot n° 1.

Elle critique l’évaluation faite par l’expert foncier sollicité par les requérantes, qui prend en compte les caractéristiques actuelles du bien, non celles à la date du décès de leur frère, et qui ne retient qu’un seul terme de comparaison.

Elle estime que le bien est dans le même état général qu’au moment de la vente de l’entrée n°1, en 2018-2019, et souligne qu’aucune pièce n’est produite permettant d’évaluer les travaux devant être réalisés, selon les rapports communiqués par les requérantes.
Elle considère enfin qu’il n’y a pas lieu de retrancher de la valeur de l’ensemble immobilier celle du lot n° 8 correspondant aux locaux commerciaux, aucune évaluation distincte n’ayant été faite lors du redressement de 2017 et les requérantes ne justifiant pas leur méthode de calcul permettant d’aboutir au montant proposé de 3 230 000 euros.

Il est renvoyé, pour plus ample exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions, aux écritures respectives des parties.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 mars 2026 et l’affaire plaidée à l’audience du 7 mai 2026, après renvoi à l’audience du 2 avril 2026, en raison de l’absence du magistrat.
Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de dégrèvement

Aux termes de l’article 761 du code général des impôts, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales que lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable, celui-ci peut en obtenir la décharge ou la réduction en démontrant son caractère exagéré.

La valeur vénale peut être définie comme le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant sa mutation.

S’agissant d’une succession, la valeur s’apprécie au moment du décès, qui est la date du fait générateur de l’impôt.

En l’espèce, le litige porte exclusivement sur la valorisation du bien immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 2] (Var), [Adresse 5], cadastré Section BD numéro [Cadastre 1] (anciennement [Cadastre 2]), comprenant un bâtiment à usage commercial et un bâtiment à usage d’habitation.

La proposition de rectification datée du 23 novembre 2017 versée aux débats par les requérantes (pièce n° 1) fait ressortir que le bien immobilier dans son ensemble (bâtiment à usage d’habitation et bâtiment à usage commercial) a été évalué par l’administration, au titre de l’année 2014, à 4 680 000 euros.


L’avis de la commission départementale de conciliation du 14 octobre 2019 (pièce demandeurs n° 2) mentionne, pour le seul bâtiment à usage d’habitation, une valeur de 3 930 000 euros au titre de cette même année 2014, soit pour le bâtiment à usage commercial une valeur de 750 000 euros (4 680 000 euros – 3 930 000 euros).

Dans la déclaration de succession initiale du 21 décembre 2021, les requérantes ont évalué le bâtiment à usage d’habitation, à la date du [Date décès 1] 2021, date du fait générateur de l’impôt, à 4 998 000 euros et le bâtiment à usage commercial à 770 000 euros, soit au total 5 768 000 euros.

Les requérantes contestent la valorisation du bâtiment à usage d’habitation.

Elles affirment, en premier lieu, qu’il n’a pas été tenu compte, dans la déclaration de succession, de la vente, par leur frère, entre 2017 et 2019, de dix logements (appartements et caves) composant l’entrée n° 1.

Or, la déclaration de succession a été établie par Maître [E], notaire à [Localité 3] (Var), celui-là même qui a été chargé par leur frère de la vente de ces dix logements, en sorte que les requérantes ne peuvent valablement soutenir que le notaire aurait omis de les déduire du patrimoine de leur auteur.

Du reste, il ressort des termes mêmes de leur lettre du 15 décembre 2023, comme de celle du 14 mars 2024, que l’évaluation du bâtiment à usage d’habitation figurant sur la déclaration de succession du 21 décembre 2021, ne porte que sur 60 appartements, 60 caves et 47 garages.

S’agissant de l’état de vétusté de l’immeuble, dont les requérantes reconnaissent expressément qu’il perdure depuis plusieurs années, il n’est pas démontré qu’il n’en a pas été tenu compte dans la déclaration de succession initiale et il n’est produit aucune pièce estimative des travaux de réfection contemporaine du décès.

Enfin, il a été vu, par recoupement de la proposition de rectification du 23 novembre 2017 et de l’avis de la commission départementale de conciliation du 14 octobre 2019, que l’immeuble à usage d’habitation a été évalué, à lui seul, à 3 930 000 euros, en 2014 en sorte que les requérantes ne sont pas fondées à retenir, en 2021, une valeur de 3 160 000 euros, après déduction de celle de 770 000 euros, retenue pour le bâtiment à usage commercial.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que les consorts [L] ne démontrent pas le caractère surévalué, au [Date décès 1] 2021, du bâtiment à usage d’habitation inclus dans l’ensemble immobilier sis à [Localité 2], [Adresse 5] dans la déclaration de succession du 21 décembre 2021 et, par voie de conséquence, le caractère exagéré de l’imposition établie sur cette base.

Par voie de conséquence, elles seront déboutées de leur demande de dégrèvement.
Sur les frais et dépens

Mme [A] [L] et Mme [O] [L], qui succombent, seront condamnées aux dépens et déboutées, par voie de conséquence, de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [A] [L] et Mme [O] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [A] [L] et Mme [O] [L] aux dépens.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LE PRÉSIDENT