Tribunal judiciaire de La Rochelle, LOYERS COMMERCIAUX, 1 septembre 2026, n° 25/02216

Notification le : 
Copie certifiée conforme à :
- dossier
- Me Paul-Henri BOUDY 1
- Me Patricia BILLEREY-DRAGEON 19
- expert

Grosse délivrée à :









JUGEMENT DU : 01 Septembre 2026
Nature de l’affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé 
DOSSIER N° : N° RG 25/02216 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FO7L
AFFAIRE : S.A.S. HTN C/ S.A.R.L. AGAPHINE 
MINUTE N° : 26/00011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE LA ROCHELLE

LOYERS COMMERCIAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ


LE JUGE DES 
LOYERS COMMERCIAUX: Sophie ROUBEIX, vice-présidente

GREFFIER : Ségolène FAYS, cadre greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. HTN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Paul-henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par Me Christine MOLAYE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDERESSE

S.A.R.L. AGAPHINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patricia BILLEREY-DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats plaidant


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Débats tenus à l'audience du : 01 Juin 2027
Date de délibéré indiquée par le Président : 01 Juin 2027 par mise à disposition au greffe.



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EXPOSE DU LITIGE 

Par acte notarié du 1er octobre 2005, la SARL [Adresse 3] a donné à bail commercial à la SARL LA TOUR DE NESLE dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], un local comprenant :
- au sous-sol, une cave et une chaufferie, 
- au rez-de-chaussée, une entrée, un salon, une salle de lecture et un petit local, 
- quatre étages composés de 28 chambres et salles de bain ainsi qu’un appartement de fonction au 1er étage, une terrasse et un grenier.
Le loyer annuel était alors fixé à 80 500€HT.

La SARL [Adresse 3] est désormais dénommée la SARL AGAPHINE.

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2016, la SARL AGAPHINE et la SAS HTN ont renouvelé le bail commercial du 1er octobre 2005 à compter du 1er octobre 2014 jusqu’au 30 septembre 2023.

La locataire ayant invoqué des dégâts des eaux à répétition suite à la rupture de canalisations, a saisi le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé, lequel a, le 13 octobre 2020, ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [Y] [E].

Un conflit a également opposé les parties quant à l’exécution de différents travaux notamment concernant les volets de l’immeuble loué.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2023, la SARL AGAPHINE a donné congé à la SAS HTN avec offre de renouvellement du bail avec fixation du montant du loyer à la somme annuelle de 120 000€HT et HC.

Le 16 janvier 2024, la SARL AGAPHINE a fait connaître son accord sur le renouvellement mais a demandé la fixation du loyer à la somme de 60 105€ HT et HC.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 décembre 2024, la SAS HTN a notifié à la SARL AGAPHINE un mémoire en demande de fixation du loyer.

En l’absence d’accord, la SAS HTN a, par exploit du 18 juillet 2025, fait assigner la SARL AGAPHINE devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en matière de loyers commerciaux aux fins de :
* voir fixer le loyer du bail renouvelé à effet rétroactif au 1er juillet 2024 à sa valeur locative soit une somme annuelle de 60 105€ HT et HC, 
* subsidiairement voir ordonner une mesure d’expertise et fixer le loyer provisionnel à la somme de 60 105€ à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la décision à 
ntervenir, 
* En tout état de cause voir condamner la SARL AGAPHINE à lui verser la somme de 5000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 

Aux termes de ses dernières écritures, la SAS HTN demande de :
* Débouter la SARL AGAPHINE de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
A titre principal :
* Fixer le loyer du bail renouvelé à effet rétroactif au 1er juillet 2024 à sa valeur locative avec application de la méthode hôtelière soit une somme annuelle de 60 105€ HT et HC, avec le bénéfice des intérêts de droit au profit de la SAS HTN à compter de la notification du mémoire du 16 décembre 2024,
A titre subsidiaire :
* Désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers avec pour mission de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé, 
En tout état de cause, 
* Condamner la SARL AGAPHINE à lui verser la somme de 5000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais et honoraires ordonnés.

Elle fait valoir que les locaux étant à usage unique ils seraient qualifiés de monovalents et qu’à ce titre la fixation du loyer ne serait pas soumise à la règle du plafonnement, la méthode à appliquer étant la méthode hôtelière.
Elle invoque différents abattements ont certains découlant des travaux par elle réalisés.
Elle estime que le rapport d’expertise produit par la SARL AGAPHINE serait obsolète car réalisé en 2021 et partirait de postulats erronés, notamment concernant le nombre d’étoiles de l’hôtel.

La SARL AGAPHINE demande au juge des loyers commerciaux de :
* Débouter la SAS HTN de ses demandes, fins et conclusions, 
* A titre principal, Juger que le loyer sera fixé à la somme annuelle de 120 000€ HT et HC à compter du renouvellement du bail, 
*A titre subsidiaire et avant dire-droit, Faire droit à la demande d’expertise de la SAS HTN, et Fixer le loyer provisoire à la somme de 120 000€ HT et HC pendant toute l’instance et jusqu’au jugement à intervenir, 
* En tout état de cause, Condamner la SAS HTN à verser à la SARL AGAPHINE la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle affirme que les demandes de la SAS HTN démontreraient sa mauvaise foi et que le rapport d’expertise réalisé à sa demande le 14 novembre 2022 conclurait à un loyer de 120 000€.
Elle souligne les trois étoiles de l’établissement et sa très bonne situation géographique.


MOTIFS DE LA DECISION 

Il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que si un rapport d’expertise non contradictoire mais soumis aux débats peut constituer un élément de preuve, il ne peut à lui seul, sans être corroboré par d’autres éléments de preuve, emporter la conviction d’une juridiction. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’expertise invoquée par la SARL AGAPHINE a été réalisée à la requête de la seule défenderesse, sans respect du principe du contradictoire, le preneur n’ayant pas été invité à participer aux opérations de l’expert et à faire valoir ses observations.

Par ailleurs, force est de constater que les opérations de l’expert datent de novembre 2022. Elles ont donc près de 4 ans. 
 
Ainsi, le respect du principe du contradictoire impose d’ordonner, avant dire droit, une expertise, conformément aux dispositions de l’article R 145-30 du Code de Commerce et ce aux frais avancés de la SAS HTN, demanderesse à la procédure et dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée.

Il convient également de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, en l’absence d’autres éléments suffisants permettant de fixer un loyer différent pendant le cours de l’instance, et ce, jusqu’à fixation définitive.

En l’état chacune des parties conservera provisoirement ses frais irrépétibles et les dépens exposés.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, 

Avant dire droit, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

Madame [Z] [W] 
[Adresse 5]
[Localité 2]
Tél :[XXXXXXXX01]

en qualité d’expert avec mission de :

- entendre les parties en leurs explications

- se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier,

- donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de révision du loyer,

Aux termes de l'article L.145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments."

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, jusqu’à fixation définitive;

DIT que la SAS HTN devra verser directement à l’expert la somme de 3.500 euros, à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard le 30 septembre 2026 ; 
DIT qu’il sera référé au juge des loyers commerciaux en cas de difficulté ; 

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile par le greffe du juge des loyers commerciaux dès le dépôt du rapport d’expertise ; 

DIT en tout état de cause que l’affaire sera rappelée au plus tard à l’audience du 1er juin 2027 ; 

DIT que chacune des parties conservera provisoirement les frais irrépétibles et les dépens par elle exposés ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.


 LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS 
COMMERCIAUX

 Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX