Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 3 septembre 2026, n° 21/08852

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 315





N° RG 21/08852 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUIX







Syndic. de copro. [Adresse 1]





C/



SNC IMMOBILIERE [Localité 1]



SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2]



Syndic. de copro. [Localité 1]









Copie exécutoire délivrée 

le :





à :





Me [T] [A]

 

Me Sébastien BADIE





Me Thimothée JOLY





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 19 février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03346.





APPELANTE



Syndic. de copro. [Adresse 1] 

Syndic en exercice : M&C INTERNATIONAL, [Adresse 2], demeurant [Adresse 3] / FRANCE



représentée par Me Yannick LE MAUX membre de la SCP LE MAUX & CAMPESTRINI ASSOCIES, avocat au barreau de NICE





INTIMÉES



SNC IMMOBILIERE [Localité 1] 

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]



SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] 

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège dont le siège social est sis [Adresse 4]



Tous deux représentées par Me Sébastien BADIE membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assitées par Me Magali JUHAN, avocat au barreau de NICE



PARTIE INTERVENANTE



Syndic. de copro. [Adresse 5] 

Représenté par le Cabinet M&C INTERNATIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 6], lui-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 7]



représentée par Me Thimothée JOLY membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Me DAUX-HARAND, Présidente de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSE DU LITIGE



En 1994, la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] a entrepris l'édification d'un ensemble immobilier comprenant neuf bâtiments (A, B, C, D, E, F, G, H, I) sur la commune d'[Localité 2] (06), au sein duquel devaient être édifiés plusieurs immeubles collectifs d'habitation et de commerces.

Elle faisait ainsi construire deux bâtiments soumis au statut de la copropriété, l'un dénommé « Le Hameau des Sources A et B » et l'autre « Le Hameau des Sources C et D ». 

Ces bâtiments sont régis par un état descriptif de division et cahier des charges du 23 février 1994 et un modificatif du 07 octobre 1996, établis par la SARL AMENAGEMENT C'UR D'[Localité 2]. 



La SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] n'a jamais poursuivi le projet jusqu'à son terme. 



En 2017, la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] faisait l'acquisition des lots de volumes demeurés la propriété de la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2], devenant également propriétaire de diverses parcelles voisines, afin de procéder à la construction d'un nouvel ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] ». 

Elle obtenait pour ce faire un nouveau permis de construire autorisant l'édification dudit immeuble « [Localité 3] [Adresse 8] ».



Dès le début des travaux de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1], les copropriétés « Le Hameau des Sources A et B » et « Le Hameau des Sources C et D » ont sollicité la mise en place de réunions de concertation au sujet notamment des issues de secours.

Estimant que leurs inquiétudes étaient légitimes, un bureau d'étude en la personne du cabinet SOCOTEC était désigné, lequel rendait son rapport le 17 mai 2018.



Suivant exploit de commissaire de justice du 29 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » se plaignant de désordres subis provenant de l'édification de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » a obtenu l'autorisation d'assigner à jour fixe aux fins d'obtenir : 

-la condamnation de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et de la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] à procéder à l'ouverture des murs et réaliser les travaux nécessaires pour permettre une utilisation normale des issues de secours du niveau -2 des parkings sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

-la condamnation de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et de la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] à lui payer la somme de 1.000 euros / mois au titre de son préjudice de jouissance découlant du non-usage des parkings souterrains du mois de décembre 2018 jusqu'au jour de la réalisation d'un procès-verbal de constat démontrant l'existence des escaliers de secours et leur accessibilité normale ;

-la condamnation de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et de la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] à remettre en conformité le système de désenfumage des parkings sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

-la désignation d'un géomètre expert avec pour mission de procéder à la délimitation des emprises foncières de l'ensemble des bâtiments et vérifier l'absence de tout empiètement par la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] sur ses fonds ;

-la suspension des travaux en cours dans l'attente du rapport du géomètre expert ;

-la condamnation de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et de la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





L'affaire était évoquée à l'audience du 7 décembre 2020



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance



La SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] concluait à sa mise hors de cause, ayant cédé l'intégralité de ses droits à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1].

La SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] et la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] demandaient au tribunal, à titre principal, de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » irrecevables et à titre subsidiaire, de débouter ce dernier de ses demandes.

Reconventionnellement, elles sollicitaient la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » à payer à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] la somme de 1. 260 .000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice subi et celle de 100. 000 € à la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Adresse 10] au titre du préjudice d'image et l'atteinte à la réputation commerciale.

Elles demandaient également au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » à leur payer à toutes les deux une somme de 80. 000 € au titre de l'abus de procédure civile outre la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Suivant jugement contradictoire en date du 19 février 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

*rejeté l'exception de nullité de l'assignation du 29 septembre 2020 ;

*dit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » a qualité et intérêt à agir et rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir ;

*mis hors de cause la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] et dit qu'elle n'a pas qualité à se défendre ;

*rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » aux fins de voir statuer sur les issues de secours des parkings souterrains et la suppression des souches de ventilation de l'ensemble des parkings de la copropriété AB, au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, de la suppression de la souche de ventilation des parkings de même que sa demande de voir désigner un géomètre pour vérifier les limites de propriétés respectives des parties ;

*dit qu'il ne sera pas statué sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de voir condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] à retirer l'ensemble des éléments de chantier présents sur sa propriété sous astreinte ;

*débouté la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » à payer à la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] et la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] chacune la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » aux entiers dépens.











Suivant déclaration en date du 15 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

-rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » aux fins de voir statuer sur les issues de secours des parkings souterrains et la suppression des souches de ventilation de l'ensemble des parkings de la copropriété AB, au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, de la suppression de la souche de ventilation des parkings 

-qu'il ne sera pas statué sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de voir condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] à retirer l'ensemble des éléments de chantier présents sur sa propriété sous astreinte ;

-déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » à payer à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] chacune la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » aux entiers dépens.





Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Localité 3] [Adresse 8] » demande à la cour de : 

In limine litis,

*rejeter l'action du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » pour défaut d'autorisation du syndic à agir en justice ;

A titre principal,

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de l'ensemble de ses prétentions à défaut de rapporter la preuve d'une faute imputable au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à l'origine du préjudice dont il est demandé réparation ;

A titre subsidiaire,

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » de sa demande tendant à procéder à l'ouverture des murs et à la réalisation des travaux nécessaires à l'utilisation normale et réglementaire des issues de secours du niveau -2 des parkings de la copropriétaires Hameau des Sources A et B dès lors que le fonds du requérant n'est pas enclavé ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de l'ensemble de ses prétentions indemnitaires à défaut de rapporter la preuve d'un préjudice indemnisable ;

A titre infiniment subsidiaire,

*condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] à supporter l'intégralité du coût des travaux à intervenir, sur simple présentation de la facture des entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » ;

*condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » de l'ensemble des condamnations indemnitaires, quelqu'en soit le fondement (dommages et intérêts, article 700 etc'), éventuellement mises à sa charge ;









*condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » la somme de 50.000 euros, à parfaire en cours de procédure, en réparation du préjudice de jouissance qui résulterait nécessairement de la création d'une issue de secours ;

En tout état de cause,

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » et/ou la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » et/ou la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] aux entiers dépens.



A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » relève que le syndic de la copropriété « [Adresse 9] A et B » agit opportunément, sans aucun mandat pour agir en justice.

Il fait valoir que l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » a été régulièrement édifié, qu'il n'est débiteur d'aucune servitude de passage sur son fonds au profit de l'une quelconque des copropriétés voisines et donc débiteur d'aucune obligation contractuelle envers elles.

Il relève qu'il appartient au syndicat des copropriétaires « Le Hameau des Sources A et B » de rapporter la preuve d'une faute du syndicat concluant, en démontrant en quoi il serait à l'origine du défaut de conformité de ses sorties de secours ou du système de désenfumage.

Il ajoute qu'il importe peu que les travaux aient été exécutés ou pas et/ou que les accès aient pu être condamnés dans la mesure où cela ne relève pas d'une faute du syndicat des copropriétaires mais de la seule responsabilité de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] le cas échéant.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » considère que le principe même de la création d'une issue de secours ouvrant sur le fonds voisin sans aucune servitude de passage porte une atteinte à son droit de propriété.

Enfin il relève que les modalités de calcul du préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] A et B » ont substantiellement évolué en cause d'appel sans justification alors que la victime d'un dommage ne doit en tirer ni perte ni profit.





Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] demandent à la cour de : 

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions aux fins de réformation du jugement entrepris en ce qu'elles sont mal fondées, et en toutes hypothèses l'y déclarer irrecevable ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de ses plus amples demandes, fins et prétentions présentées pour la première fois en cause d'appel en ce qu'elles sont infondées, et en toutes hypothèses l'y déclarer irrecevable ;

*confirmer le jugement de première instance entrepris en ce qu'il a :

-mis hors de cause la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Adresse 10] 

-rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » aux fins de voir statuer sur les issues de secours des parkings souterrains et la suppression des souches de ventilation de l'ensemble des parkings de la copropriété AB, au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, de la suppression 







de la souche de ventilation des parkings de même que sa demande de voir désigner un géomètre pour vérifier les limites de propriétés respectives des parties ;

-dit qu'il ne sera pas statué sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » de voir condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] à retirer l'ensemble des éléments de chantier présents sur sa propriété sous astreinte ;

-débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

*recevoir la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] en sa demande reconventionnelle et l'y déclarer bien fondée ;

*condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » au paiement de la somme de 36.735,06 euros à titre de dommages et intérêts envers la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] en réparation des travaux réalisés sans autorisation et portant atteinte au droit de propriété de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » ;

*recevoir la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Adresse 10] et la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] en leur appel incident et les y déclarer bien fondées ;

*réformer le jugement entrepris en ce que la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Adresse 10] et la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] ont été déboutées de leurs demandes reconventionnelles aux fins de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la présente procédure ;

Statuant à nouveau, 

*juger le caractère abusif, injustifié et dilatoire de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B », et poursuivie en appel, à l'encontre de la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] et de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » au paiement de la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée envers la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Adresse 10] ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B », sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient accordés, au paiement d'une amende civile en raison de l'abus du droit d'ester en justice envers la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » au paiement de la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée envers la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B », sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient accordés, au paiement d'une amende civile en raison de l'abus du droit d'ester en justice envers la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et plus particulièrement de sa demande de condamnation au paiement d'une somme de 50.000 euros en réparation du préjudice de jouissance qui résulterait de la création d'issue de secours dès lors qu'il n'est pas établi de manière certaine et contesté en son quantum ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » à payer respectivement à la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Adresse 10] et à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

*le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.





A l'appui de leurs demandes, la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] soutiennent que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » a entendu attraire à la procédure d'appel, ainsi que dans le cadre procédure d'incident, la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] au lieu de se limiter à appeler en tant que partie intimée la SNC IMMOBILIERE [Localité 1], seule concernée par le litige.

Elles font valoir que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » ne justifie pas d'une autorisation valide donnée au syndic au jour de l'introduction de l'instance à agir à l'encontre de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1].

Elles indiquent que le protocole est resté au simple état de projet, dépourvu de valeur juridique en raison de son caractère inopposable mais qu'en dépit de tout protocole d'accord valide, la SNC [Localité 1] reconnait avoir réalisé une partie des travaux qui en était l'objet.

Aussi elles considèrent qu'aucun engagement contractuel ne peut être retenu et que les demandes fondées sur un prétendu protocole sont donc nécessairement infondées.

La SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] soutiennent que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité et que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » n'a subi aucun préjudice réel.

Elles considèrent que certaines demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » ont été présentées pour la première fois en appel.

Par ailleurs elles font valoir que l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » n'est débiteur d'aucune servitude de passage sur son fonds au profit des copropriétés voisines et qu'ainsi, aucune obligation contractuelle ne pèse sur l'ensemble immobilier « [Adresse 5] ».

Elles indiquent que les non-conformités étaient préexistantes aux travaux de construction de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » et relèvent que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » ne démontre pas en quoi la construction de l'ensemble immobilier « [Localité 3] [Adresse 8] » serait directement à l'origine du défaut de conformité de ses sorties de secours et de son système de désenfumage.

Aussi elles maintiennent que le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » n'est pas établi de manière certaine.

Enfin elles considèrent que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] est fondée à demander réparation de ses préjudices subis du fait des travaux de réparation, des frais d'huissier aux fins de constat, et pour atteinte et violation du droit de propriété. 





Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » demande à la cour de : 

*réformer le jugement du tribunal judiciaire du 19 février 2021 ;

Statuant à nouveau,

*juger que l'état descriptif de division du 23 février 1994 et son modificatif du 07 octobre 1996 s'imposent à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] dans la réalisation de son projet immobilier ;

*juger que l'état descriptif de division du 23 février 1994 et son modificatif du 07 octobre 1996 interdisent aux immeubles à bâtir d'affecter la solidité ou la jouissance normale des bâtiments existants ;

*juger que la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] reconnait avoir procédé à la condamnation des issues de secours du niveau -2 des parkings de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » sans autorisation préalable ;







*juger que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] reconnait avoir procédé à la destruction de la souche de ventilation des parkings de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » sans autorisation préalable ;

En conséquence, 

A titre principal, 

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à se conformer aux stipulations de l'EDD du 23 février 1994, de son modificatif du 07 octobre 1996 et au règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » de juin 2021 ;

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à rétablir, à leurs frais exclusifs, l'effectivité et la conformité des issues de secours du niveau -2 des parkings de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » afin d'en assurer le rétablissement effectif et conforme aux exigences de sécurité ;

*assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir ;

*ordonner au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » de finaliser son règlement de copropriété avec les servitudes de passage au profit du Hameau des Sources, à titre permanent et gratuit, pour les issues de secours et le désenfumage qui y figurent actuellement comme servitudes futures ;

*ordonner au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » de régulariser dans le mois de la signification de la décision à intervenir et à ses frais, par acte notarié, les servitudes de passage au profit du Hameau des Sources, à titre permanent et gratuit, pour les issues de secours et le désenfumage qui y figurent actuellement comme servitudes futures ;

*assortir cette condamnation à une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé 30 jours suivants la signification de la décision à intervenir ;

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » la somme de 70 euros par mois et par parking au titre de son préjudice de jouissance découlant du non usage des parkings souterrain du mois de décembre 2018 jusqu'au jour de la réalisation d'un procès-verbal de constat contradictoire démontrant l'existence des escaliers de secours et leur accessibilité normale, soit la somme de 252.560 euros à mars 2026, à parfaire au jour de la mise en 'uvre effective des ouvrages ;

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » et la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] à rétablir, à leurs frais exclusifs, l'effectivité et la conformité du système de désenfumage des parkings du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B », afin d'en assurer le rétablissement effectif et conforme aux exigences de sécurité ;

*assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir ;

*ordonner à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] de formaliser dans son règlement de copropriété les servitudes à titre permanent et gratuit liées à l'usage de l'issue de secours et des ventilations de désenfumage par la copropriété « Le Hameau des Sources A et B » ;

*condamner la SNC IMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] à rembourser à la copropriété « Le Hameau des Sources A et B » les frais avancés auprès des entreprises OTEIS, APAVE et PHD pour un montant de 37.680 euros ;

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 4] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à prendre intégralement en charge l'ensemble des coûts, frais, honoraires, études techniques, diagnostics, expertises, travaux, reprises, aménagements et interventions de toute nature nécessaires à la mise en conformité des issues de secours ainsi que du système de ventilation et de désenfumage des parkings du 



syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » afin d'en assurer le rétablissement effectif et conforme aux exigences de sécurité d'un montant de 21.623,15 euros ;

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à verser à la copropriété « Le Hameau des Sources A et B » la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, en application de la lettre d'intention de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] du 19 juin 2019, 

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à rétablir, à leurs frais exclusifs, l'effectivité et la conformité des issues de secours du niveau -2 des parkings du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » afin d'en assurer le rétablissement effectif et conforme aux exigences de sécurité ;

*assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir ;

*ordonner au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » de finaliser son règlement de copropriété avec les servitudes de passage au profit du Hameau des Sources, à titre permanent et gratuit, pour les issues de secours et le désenfumage qui y figurent actuellement comme servitudes futures ;

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à verser à la copropriété « Le Hameau des Sources A et B » la somme de 70 euros par mois et par parking au titre de son préjudice de jouissance découlant du non usage des parkings souterrain du mois de décembre 2018 jusqu'au jour de la réalisation d'un procès-verbal de constat contradictoire démontrant l'existence des escaliers de secours et leur accessibilité normale, soit la somme de 252.560 euros à mars 2026, à parfaire au jour de la mise en 'uvre effective des ouvrages ;

*condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] à rembourser à la copropriété « Le Hameau des Sources A et B » les frais avancés auprès des entreprises OTEIS, APAVE et PHD pour un montant de 37.680 euros ;

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à prendre intégralement en charge l'ensemble des coûts, frais, honoraires, études techniques, diagnostics, expertises, travaux, reprises, aménagements et interventions de toute nature nécessaire à la mise en conformité des issues de secours ainsi que du système de ventilation et de désenfumage des parkings du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Le Hameau des Sources A et B », afin d'en assurer le rétablissement effectif et conforme aux exigences de sécurité ;

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » et la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] à rétablir, à leurs frais exclusifs, l'effectivité et la conformité du système de désenfumage des parkings de la copropriété de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B », afin d'en assurer le rétablissement effectif et conforme aux exigences de sécurité ;

*assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir ;

*condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 4] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à verser à la copropriété « Le Hameau des Sources A et B » la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

*condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] à la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



*condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] aux entiers dépens.



A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » rappelle que le seul élément versé aux débats est une lettre d'intention de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et la SARL C'UR D'[Localité 2], laquelle ne constitue pas un accord ou protocole transactionnel et qu'en l'absence de protocole transactionnel, il convient d'appliquer l'ensemble des règles contractuelles qui s'imposent aux parties à savoir l'état descriptif de division du 23 février 1994, son modificatif du 7 octobre 1996, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] ».

Il indique que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] a procédé à la réalisation de son projet de construction sans aucune concertation, ni accord préalable avec les représentants des bâtiments existants. 

Il considère que son permis de construire ne la dédouanait pas de respecter les états descriptifs de division et modificatifs concernant les constructions réalisées sur l'emprise initiale.

Il fait valoir que l'ensemble des contestations concerne les seules constructions réalisées sur l'emprise initiale soumises aux EDD, dont le Hameau des Sources sollicite simplement le respect, soulignant que c'est précisément ces travaux qui sont à l'origine de la suppression de l'issue de secours de la copropriété [Adresse 9] ainsi que des souches de ventilation. 

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » indique que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] », titulaire du fonds servant, a pour obligation de permettre la constitution et la mise en 'uvre effective de ces servitudes, dès lors qu'elles répondent à un intérêt légitime de la copropriété [Adresse 9] ce qui est le cas en l'espèce puisqu'elle vise à rétablir son issue de secours et son système de désenfumage.

Il considère qu'en condamnant les issues de secours en limite de propriété, la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] s'est affranchie de toutes les règles de sécurité et de ses obligations contractuelles, ajoutant qu'elle a même entrepris de neutraliser l'accès de l'escalier de secours, privant ainsi le Hameau des Sources A et B de toute possibilité de raccordement.

Il précise que par seule considération esthétique, la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] a décidé de procéder unilatéralement en juin 2020 à la suppression des souches d'aération permettant le désenfumage des garages de la copropriété Le Hameau des Sources AB et CD, mettant ainsi en péril la totalité des garages des copropriétés.

Il reproche également à cette dernière d'avoir fait échec à la mise en 'uvre de la servitude d'implantation de gaines de ventilation envisagée par le règlement de copropriété, rappelant qu'il s'est efforcé depuis le début de trouver un éventuel accord.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » explique que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] a adressé le 19 juin 2019 une lettre d'intention aux termes de laquelle elle acceptait de prendre à sa charge la réalisation de travaux de gros 'uvre de la sortie de secours avec création d'un escalier, de consentir à titre gratuit une servitude de passage à travers sa propriété permettant la réalisation de la sortie de secours et de démolir des VH et VB non réglementaires et de consentir une servitude de passage de réseau. 

Il fait valoir que dans l'espoir d'un accord amiable, il a engagé d'importants frais alors qu'aucun accord n'était figé et qu'il n'existe pas de protocole transactionnel.

Il précise que par assemblée générale du 20 juin 2019, il a accepté le principe d'un accord et a mandaté Maître [T] [A] pour « l'analyse du protocole définitif avec le promoteur. »

Aussi il s'estime fondé à solliciter l'indemnisation de l'ensemble des préjudices découlant de la mauvaise foi affichée de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] (préjudice de 



jouissance, frais exposés dans l'espoir d'un accord ainsi que le risque qu'elle fait courir à l'ensemble des copropriétaires).

Il relève que les demandes considérées comme nouvelles ne sont en réalité que des développements ou des moyens qui ne modifient ni l'objet du litige, ni la finalité des demandes.

Enfin il soutient que si la lettre d'intention a valeur conventionnelle comme le soutient la SNC IMMOBILIERE [Localité 1], il convient de constater que celle-ci n'en a pas exécuté les termes, rappelant que jusqu'à la réalisation des travaux de cette dernière, les parkings souterrains de la copropriété [Adresse 9] A et B étaient parfaitement conformes.



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Par ordonnance d'incident en date du 25 novembre 2025, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

*prononcé la mise hors de cause de la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] d'une demande d'expertise judiciaire

*débouté la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] et la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] de leur demande tendant à voir déclarer irrecevable le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier ' [Adresse 1]' pour défaut d'autorisation du syndic à agir contre la SNC IMMOBILIERE [Localité 1]

*débouté le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier ' [Adresse 9] A et B' de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire 

*condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier ' [Adresse 9] A et B' à payer Syndicat des Copropriétaires ' [Localité 3] [Adresse 8]' la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'incident 

*condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier ' [Adresse 11] et B' à payer à la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] et la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'incident 

*condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier ' [Adresse 9] A et B' aux entiers dépens de l'incident 





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L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2026.



L'affaire a été appelée à l'audience du 06 mai 2026 et mise en délibéré au 3 septembre 2026

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1° Sur le défaut d'autorisation à agir du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » 

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » demande à la cour, in limine litis, de rejeter l'action du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » pour défaut d'autorisation du syndic à agir en justice

Qu'il fait valoir que si le syndic est expressément désigné comme représentant légal du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B », 







personne morale, celui-ci ne justifie pas d'un pouvoir spécial de l'assemblée générale, ayant ainsi agi opportunément sans aucun mandat.

Qu'il maintient que la problématique n'est pas la régularité de l'autorisation mais l'absence totale de pouvoir du syndic pour engager une action au nom et pour le compte de la personne morale qu'il représente



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B », verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 13 décembre 2021 qui indique expressément que la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] a cédé ses droits sur le projet immobilier à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] donnant tous pouvoirs à son conseil pour poursuivre la procédure à l'encontre des nouveaux ayant droit.

Qu'il ajoute que par assemblée générale du 8 juillet 2025 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 11] et B » a redonné tous pouvoirs à son conseil pour initier ou poursuivre une procédure judiciaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «  [Localité 3] [Adresse 8]'



Attendu que l'article 15 de la loi du juillet 1965 dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. »

Qu'ainsi si l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 définit les missions du syndic,  l'article 18 de cette même loi encadre quant à lui les conditions d'exercice de ce pouvoir de représentation devant les tribunaux

Qu'enfin, l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version issue du décret n°2019-650 du 27 juin 2019 précise les modalités pratiques. 

Qu'il en résulte que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R.136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L.615-6 du code de la construction et de l'habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »



Attendu que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 25 mars 2021, rappelé que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice conformément à l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Que les tiers au litige, les parties adverses ou les créanciers ne peuvent pas invoquer ce défaut d'autorisation, selon la jurisprudence du Conseil d'État du 9 avril 2025.

Que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » est un tiers à la copropriété « Le Hameau des Sources A et B », le moyen soutenu par celui-ci est irrecevable 



2°) Sur la mise hors de cause de la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Adresse 10]

Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1], créée en 2017, a acquis d'une part auprès d'un tiers, les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et a acquis d'autre part auprès de la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2], les lots-volumes restés sa propriété dans la copropriété horizontale à savoir les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 3] (lot n° 24), 9, [Cadastre 4] (lot n° 10000, 11000, 12000) suivant acte notarié du 28 octobre 2019 aux fins de réaliser la construction d'un nouvel ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] ».

Que lors de l'assignation délivrée le 29 septembre 2020, force est de constater que la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] n'était plus propriétaire d'aucune parcelle à [Adresse 12] [Localité 5] [Adresse 13] comme cela résulte de l'attestation de l'étude notariale [G] -STENWAGA en date du 12 octobre 2020

Que la présence de cette dernière à la présente procédure ne se justifie pas

Qu'il a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a mis hors de cause la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] et dit qu'elle n'a pas qualité à se défendre



3°) Sur la lettre d'intention de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Adresse 10]



Attendu que par courrier du 19 juin 2019 la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] a adressé un courrier au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » afin de parvenir à une solution apaisée après prise en compte des demandes respectives de chacune des parties

Qu'elle formulait ainsi un certain nombre de propositions, certaines à la charge de SNC IMMOBILIERE [Localité 1], d'autres à la charge de la copropriété du Hameau des sources, précisant également que les propositions devaient être soumises à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires du Hameau des sources



Attendu qu'il convient de relever que ces propositions ont été soumises à l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du Hameau des sources du 20 juin 2019 en sa 4ème résolution intitulée - Analyse du protocole amiable proposé par le promoteur du [Localité 4] et décision à prendre-

Que cette dernière était libellée comme suit :

« Après explications du Syndic et du Conseil Syndical, l'assemblée générale est d'accord sur le principe avec le protocole d'accord proposé par le promoteur. En ce qui concerne le ravalement des façades nord et est du bâtiment AB, les copropriétaires acceptent de procéder à ce ravalement mais seulement en même temps que les peintures des façades du bâtiment [Localité 1].

Trois remarques sur ce protocole :

-les copropriétaires tiennent à préciser que si la commission de sécurité, valide deux sorties, ces sorties seront bien prises en charge par le promoteur.

-en ce qui concerne le règlement de copropriété, les copropriétaires demandent d'être exemptés des charges du [Localité 4].

-le promoteur doit procéder à une reprise de surfaçage du revêtement béton et d'étanchéité située au-dessus de la dalle haute du parking du Hameau des Sources conformément à l'accord donné au Conseil Syndical lors de la réunion du 14 décembre 2017.

Suite à l'acceptation du protocole, délégation est donnée au Conseil Syndical pour choisir un bureau d'études : OTEIS ou le bureau d'études de M. [X] pour la mise en conformité des sous-sols et le ravalement de façade.

Une mission devra être également demandée à l'architecte pour effectuer une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.

L'assemblée générale accepte également la mission de Maître [A] pour l'analyse du protocole définitif avec le promoteur.

Que cette résolution a été adoptée à l'unanimité soit 17/17 copropriétaires représentant 3574/3574 tantièmes. » 



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » indique dans ses conclusions que le protocole transactionnel qui devait préciser et chiffrer les obligations respectives des parties n'a pas été signé 

Que cette affirmation est cependant contredite par ses propres pièces

Qu'en effet dans un courriel du 16 juillet 2020, le syndic du Hameau des Sources écrivait à [T] [Z] de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] :

« Afin de faire repréciser le chiffrage de M. [C] dans les mêmes termes que le protocole d'accord notamment sur la prise en charge du gros 'uvre, veuillez trouver ci-joint le protocole d'accord signé et que l'assemblée générale a ratifié »

Que le syndic du Hameau des Sources dans un courrier adressé à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] le 16 octobre 2020 l'informait qu'il souhaitait lui soumettre « le tableau de la répartition des postes vu ensemble selon notre protocole d'accord »

Qu'il convient également de relever que le bureau d'étude choisi est OTEIS comme cela était envisagé dans la résolution 

Qu'il résulte enfin de l'attestation du cabinet OTEIS en date du 23 septembre 2020 que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] a réalisé l'ensemble des travaux prévus au titre des accords passés avec la copropriété du Hameau des Sources suivant assemblées générales des copropriétaires du [Adresse 14] en date du 20 juin 2019 à savoir 

-les travaux de gros 'uvre de la sortie de secours du Hameau des Sources comprenant les escaliers. La liaison entre le parking du [Adresse 15] [Localité 6] Sources et l'immeuble [Localité 1] et le sas de sécurité : montant des travaux réalisés : 52. 620 € TTC.

-la démolition des VH et VB non réglementaires situées sur la propriété du [Localité 4], réalisation d'une dalle de rebouchage avec application d'une étanchéité, la construction des nouvelles gaines et sorties VB et VH du parking du [Adresse 14] sur la propriété du [Localité 4] : montant des travaux réalisés : 64. 210 € TTC.

-réalisation de murs en béton armé permettant de sécuriser les sorties qui débouchent sur la propriété du [Localité 4] (murs construits provisoirement en agglo et du passage reliant l'entrée du garage du [Adresse 15] [Localité 6] [Adresse 16] etc') ; Montant des travaux réalisés : 38. 766 € TTC.

-reprise de façon ponctuelle de l'étanchéité située au-dessus de la dalle haute du parking du Hameaux des Sources, réalisation de dallettes en périphérie du parking du Hameau des Sources avec application d'une étanchéité, échelle d'accès à la galerie technique. Montant travaux réalisés : 45. 862 € TTC

Que par ailleurs le courrier produit par la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Localité 4] adressé le 12 avril 2021 au syndic de la copropriété Hameau des Sources A et B ne saurait produire effet 







Qu'en effet il est indiqué « notre proposition adressée le 19 juin 2019 au syndicat des copropriétaires du Hameau des Sources des bâtiments à et B à [Localité 2] n'a pas été acceptée par le conseil syndical de la copropriété.

'.

Notre proposition du 19 juin 2019 est dès lors nulle et non avenue en raison de la disparition des éléments déterminants de sa validité »

Qu'or aucun élément n'est produit au débat justifiant le refus de la proposition par le conseil syndical de la copropriété.

Qu'au contraire il est clairement mentionné dans la résolution n°4 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du Hameau des sources du 20 juin 2019 que « Après explications du Syndic et du Conseil Syndical, l'assemblée générale est d'accord sur le principe avec le protocole d'accord proposé par le promoteur. »

Que surtout il convient de rappeler que le conseil syndical n'émet que des avis, le pouvoir de décision appartient au syndicat exprimé en assemblée



Attendu qu'il résulte de ces éléments que l'appelant souhaite voir la Cour statuer sur les issues de secours des parkings souterrains et la suppression des sources de ventilation de l'ensemble des parkings de la copropriété AB ainsi que sur la suppression de la souche de ventilation des parkings alors même que ces points font partie du protocole signé entre les parties

Que cependant l'article 2044 alinéa 1er du code civil énonce que « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. »

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » aux fins de voir statuer sur les issues de secours des parkings souterrains et la suppression des souches de ventilation de l'ensemble des parkings de la copropriété AB, au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, de la suppression de la souche de ventilation des parkings de même que sa demande de voir désigner un géomètre pour vérifier les limites de propriétés respectives des parties.



4°) Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » 



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » demande également à la Cour de :

-ordonner au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » de finaliser son règlement de copropriété avec les servitudes de passage au profit du Hameau des Sources, à titre permanent et gratuit, pour les issues de secours et le désenfumage qui y figurent actuellement comme servitudes futures ;

- condamner la SNC IMMOBILIERE [Localité 3] [Adresse 8] à rembourser à la copropriété « Le Hameau des Sources A et B » les frais avancés auprès des entreprises OTEIS, APAVE et PHD pour un montant de 37.680 euros 

-condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 4] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à prendre intégralement en charge l'ensemble des coûts, frais, honoraires, études techniques, diagnostics, expertises, travaux, reprises, aménagements et interventions de toute nature nécessaires à la mise en conformité des issues de secours ainsi que du système de ventilation et de désenfumage des parkings du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » afin d'en assurer le rétablissement effectif et conforme aux exigences de sécurité d'un montant de 21.623,15 euros.





Attendu que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] soutient que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » devra être déclaré irrecevable à présenter de nouvelles prétentions à la Cour.



Attendu que l'article 563 du code de procédure civile dispose que « pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. » 

Que l'article 564 dudit énonce qu' « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »

Qu'il résulte de l'article 565 dudit code que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

Et l'article 566 dudit code que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. » 



Attendu comme le fait très justement noté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » , ses demandes depuis la première instance ont pour but d'obtenir le rétablissement effectif des issues de secours et de son système de désenfumages.

Qu'il soutient que les développements relatifs en cause d'appel aux servitudes de passage et d'implantation prévues à son profit ne modifient ni l'objet du litige, ni la finalité des demandes s'agissant d'un moyen nouveau servant des prétentions identiques dans leur finalité ;

Que cependant l'ensemble de ces demandes ont trait à des points lesquels font partie du protocole signé entre les parties

Qu'il s'en suit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » sera débouté de ces demandes 



5°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » 



Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » demande à la Cour de condamner solidairement la SNC IMMOBILIERE [Localité 4] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » à verser à la copropriété « [Adresse 9] A et B » la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts 

Que ce dernier sera débouté de cette demande à défaut de justifier d'un préjudice

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point



6°) Sur la demande reconventionnelle de la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et de la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Adresse 10] 



Attendu que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] demande à la Cour de condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » au paiement de la somme de 36.735,06 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des travaux réalisés sans autorisation et portant atteinte au droit de propriété de l'ensemble immobilier « [Localité 3] [Adresse 8] ».

Que faute pour l'intimée de démontrer que ces travaux ne font pas partie du protocole signé entre les parties, il y a lieu de la débouter de cette demande



Attendu que la SARL AMENAGEMENT DU C'UR D'[Localité 2] demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » au paiement de la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient accordés, au paiement d'une amende civile en raison de l'abus du droit d'ester en justice 

Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu'en l'état l'appelant ne pouvait ignorer que lors de l'assignation délivrée le 29 septembre 2020, la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] n'était plus propriétaire d'aucune parcelle à [Localité 7], [Adresse 17] comme cela résulte de l'attestation de l'étude notariale [G] -STENWAGA en date du 12 octobre 2020

Que non seulement la présence de cette dernière à la présente procédure ne se justifiait pas en première instance mais encore moins en appel et ce d'autant plus que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » ne formule aucune demande à son encontre. 

Qu'il est incontestable que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » a engagé la procédure envers la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] avec une certaine légèreté blâmable.

Que dés lors la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] est fondée en sa demande. 

Qu'il y a lieu par conséquence d'infirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et de débouter la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] du surplus de ses demandes 



Attendu que la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » au paiement de la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient accordés, au paiement d'une amende civile en raison de l'abus du droit d'ester en justice 

Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu'en l'espèce, la SNC IMMOBILIERE [Localité 1]  sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » 

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point, et de dire qu'il n'y a lieu à prononcer une amende civile





7 °) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Hameau des Sources A et B » aux entiers dépens en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 11] et B » à payer à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] et à la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2], chacune la somme 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » la somme 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » de ses demandes au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel 





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » pour défaut d'autorisation du syndic à agir en justice.



CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 19 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'AURON de sa demande reconventionnelle 



STATUANT À NOUVEAU 



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » de ses demandes 



DEBOUTE la SNC IMMOBILIERE [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » à payer à la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée



Y AJOUTANT 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » à payer à la SNC IMMOBILIERE [Localité 1]  la somme 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 1] » à payer à la SARL AMENAGEMENT DU COEUR D'[Localité 2] la somme 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » la somme 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » de ses demandes au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 9] A et B » aux entiers dépens en cause d'appel.



 

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT