Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 3 septembre 2026, n° 25/11373

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 440









Rôle N° RG 25/11373 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPGQP







[Z] [R]





C/



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]











Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Rachel Court-Menigoz



Me Eric VEZZANI











Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Président du TJ de NICE en date du 09 mai 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/00801





APPELANT



Monsieur [Z] [R]

né le 15 mai 1965 à [Localité 1] (Suède), de nationalité suédoise, 

demeurant [Adresse 2]

Ayant pour avocat postulant, Me Rachel Court-Menigoz, 

Avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

pour avocat plaidant, Me Nicolas Corniglion, Avocat au barreau de NICE







INTIMÉE



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] 

sis [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA BEAULIEU 

dont le siège est sis [Adresse 4].

ayant pour Avocat Me Eric VEZZANI, du Barreau de NICE





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 02 juin 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































EXPOSE DU LITIGE :



M. [Z] [R] est propriétaire des lots n°13 et 14, comprenant la jouissance d'un toit terrasse, au sein de la résidence soumise au statut de la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 3] à [Localité 2]. 



Suivant résolution adoptée le 8 octobre 2021, l'assemblée générale des copropriétaires l'a autorisé à installer un jacuzzi à la condition qu'il soit amovible et ' sous réserve de la production par ses soins d'une attestation de faisabilité d'un ingénieur structure et de l'obtention par ses soins de toutes les autorisations administratives nécessaires et utiles'. 



Considérant que M. [R] n'avait pas respecté cette résolution, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] l'a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d'obtenir la suppression des ouvrages réalisés, sans autorisation sur le toit terrasse, outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance contradictoire en date du 9 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

- ordonné à M. [R] de supprimer les ouvrages qu'il a réalisés sans autorisation sur sa toiture terrasse tels que décrits par le procès-verbal dressé par Maître [U], commissaire de justice, le 1er mars 2024 et remettre sa terrasse dans son état initial et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de sa décision, cette astreinte courant sur une période de trois mois ;

- condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Ce magistrat a, notamment, considéré que :

- le jacuzzi installé par M. [R] n'était pas une structure amovible mais un bâti fixe maçonné avec une paroi vitrée extérieure, équipé de différents aménagements en bois et carrelage dans sa partie extérieure de sorte que le copropriétaire n'avait pas respecté les conditions posées par l'assemblée générale du 8 octobre 2021 ;

- la mise en place d'un aménagement non autorisé sur le toit terrasse affectant la structure de l'immeuble avec notamment une modification des ossatures métalliques constituait un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser. 



Par déclaration transmise le 29 septembre 2025, M. [R] a interjeté appel de la décision, l'appel visant à la critiquer en toutes ses dispositions.



Par conclusions transmises le 12 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [R] demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau : 

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à son égard à supprimer les ouvrages qu'il a réalisés sur sa toiture terrasse tels qu'ils sont décrits par le procès-verbal dressé par Maître [U], commissaire de justice, le 1er mars 2024, en jugeant que le jacuzzi installé est conforme à l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 8 octobre 2021 en ce qu'il est : 

- amovible et non fixé à la structure ;

- validé par un ingénieur structure ;

- non soumis à autorisation d'urbanisme du fait de sa superficie inférieure à 10 m² ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux entiers dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 









Au soutien de ses prétentions, M. [R] expose, notamment, que :

- le premier juge a commis une erreur d'appréciation sur le caractère inamovible du jacuzzi ;

- suivant la fiche technique du fournisseur, le jacuzzi est équipé d'un chassis autoportant sans fixation au sol reposant sur des platines de répartition des charges ; 

- il a sollicité un commissaire de justice qui a constaté que le jacuzzi repose sur une armature métallique elle-même posée sur des panneaux en polystyrène et qu'aucune fixation n'a été réalisée sur l'étanchéité du toit ; 

- les travaux de renfort du support sont indifférents à la question de l'amovibilité du jacuzzi car ils n'ont pas été réalisés pour ancrer l'équipement à la structure de l'immeuble mais adapter la dalle au poids ;

- ces travaux de renforcement ont été validés par M. [D], ingénieur expert, qui a été mandaté par la copropriété de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut se plaindre de travaux qu'il a exigés et validés ;

- les aménagements en bois ou carrelage autour du jacuzzi ne modifient pas la nature amovible de l'équipement ;

- le jacuzzi et ses équipements peuvent être démontés sans altérer les parties communes ;

- la garantie décennale mentionnée par M. [D] n'est pas incompatible avec le caractère amovible du jacuzzi dans la mesure où elle porte sur les travaux de renforcement structurel et de réfection d'étanchéité réalisés sur la toiture-terrasse et où il s'agit d'une garantie structurelle sur un équipement sans rapport avec le caractère amovible ;

- le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir du caractère imprécis de l'autorisation qui lui a été accordée et ne peut poser des conditions supplémentaires ; 

- l'assemblée générale a donné son autorisation sur le fondement de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui démontre que l'installation sollicitée ne relevait pas d'un simple équipement posé sommairement, ne nécessitant pas d'autorisation préalable ; 

- il a fait intervenir un ingénieur structure conformément à l'autorisation accordée ;

- le syndicat des copropriétaires a validé la solution technique de l'ingénieur structure ; 

- le jacuzzi présentant une superficie inférieure à 10 m², il n'avait pas besoin d'une autorisation d'urbanisme pour son installation ; 

- le courrier de la mairie de [Localité 2] produit par le syndicat des copropriétaires ne lui est pas adressé et ne vaut pas constatation d'une illégalité. 



Par conclusions transmises le 24 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée et y ajoutant, la condamnation de M. [R] au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel recouvrés au profit de Maître Vezzani pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision préalable. 



A l'appui de ses demandes, il fait, notamment, valoir que :

- M. [R] a fait construire en dur une mini piscine sur la toiture terrasse et non un jacuzzi amovible ;

- l'ouvrage a affecté la structure même du bâtiment avec une modification des ossatures métalliques ;

- une structure de renforcement a été construite, modifiant la structure initiale des parties communes ; 

- la garantie décennale dont bénéficie l'ouvrage exclut son caractère amovible puisqu'un ouvrage démontable, détachable du gros oeuvre relève de la garantie décennale suivant l'article 1792-3 du code civil ;

- une autorisation d'urbanisme était nécessaire en ce que les travaux changent l'aspect extérieur du bâtiment ; 

- par courrier en date du 7 avril 2023, la mairie de [Localité 2] a mis en demeure la copropriété de régulariser la situation en enlevant le jacuzzi et en remettant la terrasse dans son état initiale. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 19 mai 2026.











MOTIFS DE LA DECISION :



- Sur la suppression du jacuzzi et la remise en état de la terrasse :



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate.



En l'espèce, suivant la résolution adoptée le 8 octobre 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé M. [R] à installer un jacuzzi amovible sur la toiture terrasse sous réserve de la production, par ses soins, d'une attestation de faisabilité d'un ingénieur structure et de l'obtention par ses soins de toutes les autorisations administratives nécessaires et utiles.



Cette résolution impose donc à M. [R], à l'évidence, que les équipements installés sur le toit terrasse soient amovibles c'est-à-dire qu'ils ne soient pas fixés dans la structure du bâtiment et puissent ainsi être enlevés sans atteinte à la terrasse. 



Or, le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, le 1er mars 2024, depuis la terrasse voisine, aux termes duquel le jacuzzi installé par M. [R] est fixe, en maçonnerie et nullement une structure amovible. Il est décrit comme étant un bâti fixe, maçonné, accompagné de différents aménagements en bois et carrelage en sa partie extérieure. 



Les photographies annexées permettent de constater la présence d'un jacuzzi parfaitement intégré sur la terrasse avec des aménagements qui ne laissent pas supposer qu'il s'agit d'une structure amovible. 



Afin de justifier du caractère amovible de son installation, M. [R] verse aux débats la fiche descriptive du jacuzzi qui est décrit comme étant un spa avec châssis autoportant sans fixation au sol, réalisé en résine recouvert de mosaïque. 



Il produit aussi un procès-verbal dressé le 22 octobre 2024 mais le commissaire de justice n'a pas constaté l'amovibilité du jacuzzi, hormis celle des panneaux d'habillage latéraux Est et Ouest qui ont été démontés devant lui. S'il mentionne que les panneaux d'isolant en polystyrène (sur lesquels reposent l'armature et des poutres métalliques) sont placés sur l'étanchéité et la chape recouvrant le toit de l'immeuble et qu'aucune fixation n'a été réalisée sur l'étanchéité du toit, il a retranscrit les dires de M. [S], agent immobilier mandaté par M. [R], sans procéder à des constatations sur ces points. 



Ainsi, au vu de cette fiche descriptive et du démontage des panneaux d'habillage, le jacuzzi apparaît amovible avec une mobilisation de moyens importants compte tenu de sa taille mais force est de relever que l'installation réalisée par M. [R] ne se limite pas à la pose d'un bassin sur un châssis autoportant. Une structure de renforcement de la dalle a dû être réalisée pour permettre au plancher de supporter la charge du jacuzzi. Une telle structure indispensable est indissociable du jacuzzi et de son châssis autoportant de sorte qu'elle doit être considérée comme faisant partie du jacuzzi.







Or, suivant la note du Bet Sismo, le renforcement du plancher s'opère par des HEB100 qui sont soit posés soit encastrés sur les murs porteurs. Au vu des photographies annexées à l'attestation de conformité de la structure porteuse du jacuzzi établie par l'ingénieur conseil du Bet Sismo, la seconde option a été adoptée puisque la photographie n°1 permet de constater que trous ont été creusés en bas du mur pour permettre la fixation des poutres. 



En outre, suivant le courriel de M. [X] [D], le contractant général, c'est-à-dire la société ayant réalisé la structure de renforcement, lui a confirmé avoir refait l'étanchéité, ce qui démontre que la structure du bâtiment a été affectée par l'installation. D'ailleurs, M. [D] souligne la nécessité d'obtenir une copie du procès-verbal de réception des travaux pour délimiter la durée dans le temps de la garantie décennale, ce qui implique que les travaux ont affecté la structure, la garantie décennale s'appliquant aux dommages affectant la solidité de l'ouvrage ou l'un de ses éléments constitutifs (ou encore l'un de ses éléments d'équipement mais cette hypothèse ne peut être retenue en l'espèce). 



Ainsi, la structure de renforcement apparaît, à l'évidence, être incorporée dans la structure du bâtiment et non pas simplement posée sur la dalle. 



Cette incorporation de la structure exclut son caractère amovible et subséquemment, celui de l'installation du jacuzzi sur le toit terrasse. 



Si M. [R] soutient que le syndicat a implicitement mais nécessairement accepté les travaux d'adaptation de la dalle en posant comme condition la production d'une attestation de faisabilité et que ces travaux ont été validés par M. [D], présenté comme étant l'ingénieur expert du syndicat des copropriétaires, la cour relève que le dossier de l'appelant ne comporte aucune attestation de faisabilité, seule une attestation de conformité de la structure porteuse étant produite, et qu'au vu de son courriel, M. [D] a émis un avis sur les travaux après leur réalisation, en émettant des réserves. Subséquemment, ces moyens sont inopérants.



Certes, le bassin et le châssis sont amovibles mais la structure de renforcement qui est indissociable, sans laquelle le bassin ne peut être installé, ne l'est pas de sorte que la condition d'amovibilité imposée par la résolution de l'assemblée générale n'est pas respectée. 



L'installation réalisée par M. [R] n'apparaissant pas, avec l'évidence requise en référé, conforme à la résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 octobre 2021, elle constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en ordonnant sa suppression et la remise de la toiture terrasse dans son état initial. 



Afin d'assurer l'exécution de ces mesures, le premier juge les a, à juste titre, assorties d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de sa décision, la dite astreinte courant durant 3 mois. 



Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée de ces chefs de demandes. 





- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné M. [R] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Succombant à l'instance, M. [R] doit être débouté de sa demande présentée sur ce même fondement. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais qu'il a dû exposer pour sa défense en cause d'appel. Il lui sera donc alloué à ce titre une somme de 2 500 euros. 



M. [R] devra, en outre, supporter les dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Vezzani.







PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne M. [Z] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice Foncia Beaulieu, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Déboute M. [Z] [R] de sa demande présentée sur ce même fondement ;



Condamne M. [Z] [R] aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Vezzani. 



 La greffière Le président