Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 3 septembre 2026, n° 22/12564

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026









Rôle N° RG 22/12564 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKBL2







[N] [X]





C/



S.A.R.L. LISELLA









Copie exécutoire délivrée 

le : 3 Septembre 2026





à : 



Me Romain CHERFILS 

Me [H] [U]























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01191.





APPELANTE



Madame [N] [X]

née le 08 Mars 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] (ALLEMAGNE)

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



S.A.R.L. LISELLA

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean-michel OLLIER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Philomène CALVAT, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Mme Magali VINCENT, Conseillère





Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026



Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Par un acte sous seing privé en date du 19 mars 2008 avec prise d'effet rétroactive au premier janvier 2008, Mme [N] [X] a donné à bail à la SARL Lisella, dans un bâtiment à usage commercial, au rez-de-chaussée, une boutique de 16 mètres carrés.



Le local commercial était situé sur la commune de [Localité 2] (Var) [Adresse 3], dans la galerie dénommée [Adresse 4].



Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du premier janvier 2008 pour se terminer le 31 décembre 2016.



La destination contractuelle du bail était l'exercice d'une activité de vente d'articles de mode, de prêt-à-porter, chaussures, maroquinerie, horlogerie et bijouterie et de toutes activités connexes, à l'exclusion de toute autre activité.



Le loyer initialement prévu était de 38'000 euros.



Le 26 avril 2016, Mme [N] [X] a fait signifier à la SARL Lisella un congé avec offre de renouvellement pour la date du 31 décembre 2016 moyennant un nouveau loyer de 75'000'euros HT et hors charges par an à compter du premier janvier 2017.



La société Lisella a accepté le renouvellement du bail, tout en contestant le montant du loyer sollicité par Mme [N] [X].



Par courrier du 6 octobre 2016 réceptionné le 12 octobre 2016, la SARL Lisella a notifié à la bailleresse un mémoire aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à 15'000 euros HT par an.



Par un jugement du 14 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Draguignan a ordonné une expertise judiciaire destinée à évaluer la valeur locative des lieux. 



Depuis l'exercice 2017, la société Lisella a cessé de rembourser les charges et la taxe foncière à Mme [N] [X].



Par un acte d'huissier signifié le 2 janvier 2018, Mme [N] [X] a fait délivrer à la société Lisella un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2'123,28'euros correspondant aux charges des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestre 2017, outre la taxe foncière 2017.



La société Lisella n'a pas payé dans le délai d'un mois du commandement



Par acte d'huissier signifié le 31 janvier 2018, la société Lisella a fait assigner Mme [N] [X] devant le tribunal de grande instance de'Draguignan en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 janvier 2018.



Par jugement rendu le 16 mai 2019, le tribunal judiciaire de grande instance de Draguignan s'est prononcé en ces termes':



-répute non écrite à compter du premier janvier 2017 les clauses du bail relatives aux charges locatives,



-annule le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 2 février 2018,



-constate que les demandes de constatation de résiliation du bail, expulsion et paiement d'indemnité d'occupation sont sans objet,



-rejette la demande reconventionnelle de Mme [N] [X] au titre du paiement de charges pour 2017 et 2018,



-condamne Mme [N] [X] à restituer à la SARL Lisella la somme de 11'147,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018,



-condamne Mme [N] [X] à payer a la SARL Lisella la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejette la demande de Mme [N] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamne Mme [N] [X] aux dépens qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et à l'avance,



Mme [N] [X] a formé un appel le 26 décembre 2019 en intimant la société Lisella.



Au cours de la procédure d'appel pendante devant cette cour, les événements suivants sont survenus':



-le 7 août 2020, la bailleresse signifiait à la locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un montant total de 10'911, 48 euros au titre des échéances impayées d'avril, mai, juin 2020 (échéances de loyers à l'exclusion de toutes charges),



-le 1er septembre 2020, la bailleresse signifiait à la locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, annulant et remplaçant le précédent,



-les deux commandements étaient contestés par la locataire suivant assignations des 28 août et 4 septembre 2020, les deux procédures étaient jointes,



-le 25 mai 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan rendait un jugement se prononçant en particulier en ces termes':



-ordonne la compensation entre la somme de 10'911, 48 euros due par la société Lisella au titre du commandement de payer (du 1er septembre 2020) et les sommes de 11'147,83 euros et 2500 euros dues par Mme [N] [X] aux termes du jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 16 mai 2019, et condamne Mme [N] [X] à payer à la société Lisella la somme de 2'917, 12 euros correspondant au reliquat entre ces deux sommes,



-dit que le commandement de payer du premier septembre 2020 ne peut pas produire ses effets.



La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 5 mai 2026.



CONCLUSIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le'23 avril 2026, Mme [N] [X] demande à la cour de':



Vu les dispositions des articles L 145-40-2,L 145-1 et suivants du code de commerce,



-réformer le jugement en ce qu'il a':



-réputé non écrite à compter du premier janvier 2017 les clauses du bail relatives aux charges locatives,



-annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 2 février 2018,



-constaté que les demandes de constatation de résiliation du bail, expulsion et paiement d'indemnité d'occupation sont sans objet, 



-rejeté la demande reconventionnelle de Mme [N] [Z] au titre du paiement de charges pour 2017 et 2018, 



-condamné Mme [N] [X] à restituer à la SARL Lisella la somme de 11'147,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018, 



-condamné Mme [N] [X] à payer à la SARL Lisella la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejeté la demande de Mme [N] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné Mme [N] [X] aux dépens qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et l'avance,



-ordonné l'exécution provisoire de la décision.



statuant à nouveau,

 

-juger que le commandement de payer du 2 janvier 2018 est parfaitement régulier,

 

-juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 janvier 2018 est demeuré infructueux, dans le mois de sa signification, soit au 2 février 2018,

 

-prononcer la résiliation du bail du 19 mars 2008 par application de la clause résolutoire, à la date du 2 février 2018,



-ordonner l'expulsion de la société Lisella ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux sis dans la galerie «'[Adresse 4]'», [Adresse 5] à [Localité 3] tels que désignés dans le bail, à compter de la décision à intervenir avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de locaux loués ou dans tout autre lieu ou garde-meuble au choix du bailleur aux frais, risques et périls du preneur sous astreinte de 500'euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,



-condamner la société Lisella à payer à Mme [N] [X] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5417'euros à compter de la date d'effet de la clause résolutoire, soit le 2 février 2018 jusqu'à la libération complète des lieux.



à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne devait pas constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

 

-prononcer la résiliation judiciaire du bail du liant les parties à effet 1er janvier 2017 aux torts exclusifs du preneur, pour défaut de paiement des taxes foncières pour les années 2014 et 2016 à 2025,

 

-fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 5417'euros par mois hors taxes et hors charges,

 

-ordonner l'expulsion de la société Lisella ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux sis dans la galerie [Adresse 4] , [Adresse 5] à [Localité 3] tels que désignés dans le bail, à compter de la décision à intervenir avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de locaux loués ou dans tout autre lieu ou garde-meuble au choix du bailleur aux frais, risques et périls du preneur sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, 



en tout état de cause, 



-débouter la société Lisella de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

 

-condamner la société Lisella à payer à Mme [T] [X] la somme de 4'434'euros au titre des taxes foncières 2014 et 2016 à 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour de leur échéance, année par année, 

 

-condamner la société Lisella au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de de 5.417 euros hors taxes et hors charges à compter du 12 septembre 2022 en cas de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer délivré le 11 août 2020 ou à compter du 1er janvier 2017 en cas de résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux 

 

-condamner la société Lisella à payer à Mme [T] [X] la somme de 5'000'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

-condamner la société Lisella aux dépens distraits au profit de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2022, la société Lisella demande à la cour de :



vu les articles 1165 et 1376 du code civil (dans leur version antérieure au 1 er octobre 2016), L 145-15, L 145-40-2 et R 145-35 et suivants du code de commerce, 908 et 911-2 du code de procédure civile 



 -confirmer le jugement, dans toutes ses dispositions, 

 

en conséquence, 

 

-condamner à nouveau Mme [N] [X] à payer les sommes dues et qu'elle n'a pas réglé par suite de la compensation ordonnée par le tribunal judiciaire de Draguignan par jugement du 25 mai 2022 (minute 2022/265), soit le reliquat de 2'917,12 euros outre les intérêts dus au taux légal à compter du 31 janvier 2018 sur la condamnation du 16 mai 2019,

 

-débouter Mme [N] [X] de toutes ses demandes, 

 

-condamner Mme [N] [X] à payer la somme de 2'500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, 

 

-dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [H] [U] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.



MOTIFS



1-sur la validité du commandement de payer du 2 février 2018 visant la clause résolutoire du bail



La preneuse demande à la cour d'annuler le commandement de payer du 2 janvier 2018 en apportant les précisions suivantes':



-le commandement de payer délivré au preneur et ses pièces annexées montrent que la bailleresse entend faire supporter à son preneur l'intégralité du montant des appels provisionnels de charges de copropriété émis à l'attention de Mme [N] [X] par le syndic de copropriété de l'immeuble dans lequel se situent les locaux loués. 



-Mme [N] [X] ne détaille pas les sommes qui sont réclamées et n'a jamais adressé le moindre justificatif relatif à la nature et le détail des charges ni aucun document de régularisation permettant de vérifier le montant des dépenses réellement engagées. 



-le bail prévoit sur ce point une clause particulièrement imprécise : Le preneur réglera, chaque année, l'ensemble des charges afférents aux locaux loués. Le bailleur fournira au preneur les justificatifs nécessaires.

 

-la Cour de cassation rappelle régulièrement la nécessité d'une clause claire et précise du bail pour permettre au bailleur d'imposer à son locataire le remboursement de charges exposées relativement au bien loué notamment lorsqu'elles sont exorbitantes de droit commun et qu'il ne s'agit pas de charges locatives (Cass. 3 ème civ. 22 mai 2013 n°12-18995 et Cass. 3 ème civ. 13 nov 2013 n°12-23'982) 

 

-à défaut de clause claire et précise, l'interprétation des clauses relatives aux charges doit être effectuée à la lumière des règles du code civil et notamment de l'article 1162 (dans sa version antérieure au premier octobre 2016) qui prévoit': dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation,



-le bail renouvelé est soumis aux dispositions issues de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel et du décret d'application 2014-1317 du 3 novembre 2014 ainsi qu'aux règles prévues par les articles L 145-40-2 et R 145-35 et suivants du code de commerce issus des textes susvisés.



-L'article L 145-40-2 prévoit notamment': Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.



-le bail ne prévoit aucun inventaire précis et limitatif des charges, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.



-l'article L 145-15 du code de commerce répute non écrits les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l'article L 145-40-2.

 

-dans ces conditions, la clause selon laquelle': le preneur réglera, chaque année, l'ensemble des charges afférentes aux locaux loués doit être réputée non écrite. 



Pour s'opposer à l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire et pour soutenir que les sommes qu'elle réclame au titre des charges et taxes lui sont bien dues par la preneuse, Mme [N] [X] fait valoir':



-c'est à tort que le tribunal a estimé que le commandement de payer du 2 janvier 2018 devait être annulé.



-le bail commercial prévoit, en page 2, dans le paragraphe relatif aux loyers, que le preneur réglera chaque année l'ensemble des charges afférentes aux locaux loués.



-il est précisé en page 6 du contrat de bail que le preneur doit rembourser chaque année au bailleur, en proportion de la superficie des lieux loués, tous impôts et taxes attachés à l'immeuble. 



-Mme [N] [X] a toujours communiqué à la société Lisella, non seulement les appels trimestriels de charges émis par les syndics, mais également les relevés annuels desquels elle déduisait les gros travaux de l'article 606 du code civil engagés par le syndic. 



-les montants au titre des charges de copropriété et impôts sont particulièrement explicites et clairs. 



-aux termes du contrat de bail, le locataire s'est engagé à rembourser au bailleur toutes les charges afférentes au bien loué. 



-les relevés de charges de copropriété sont joints au commandement de payer, de même que l'avis de taxe foncière 2017. 





1-1 sur le caractère réputé non écrit de la clause du bail commercial afférente aux charges



L'article L 145-15 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2014 applicable au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 énonce': Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles','L 145-4, L. 145-37 à L. 14 L 5-41,'du premier alinéa de'l'article L. 145-42'et des'L. 145-47 à L 145-54.



L'article L 145-40-2 1° et 2 °du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2014 ajoute':Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel,

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.



En l'espèce, le bail commercial initial du 19 mars 2008, dont le bail litigieux renouvelé au 1er janvier 2017 reprend les clauses et conditions, prévoit plusieurs clauses utiles concernant la répartition des charges, taxes, impôts':



-en page 2 à la rubrique loyer': le preneur réglera chaque année l'ensemble des charges afférentes aux locaux loués.

-en page 6 à la rubrique impots-taxes et charges': le preneur remboursera chaque année au bailleur, en proportion de la superficie des lieux loués, tous impôts et taxes de toute natures attachés à l'immeuble et, notamment, la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères etc' sans que cette énumération soit limitative.



Ensuite, le commandement de payer litigieux du 2 janvier 2018 visant la clause résolutoire porte sur la somme de 2123,28 euros correspondant à un rappel de charges pour le premier et deuxième trimestres 2017, appel des charges pour le troisième semestre et quatrième trimestre 2017. taxes foncières 2017.

Il est demandé par la preneuse de réputer non écrite les clauses relatives aux charges' sur le fondement de l'article L 145-15 du code de commerce.



E l'espèce, le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er janvier 2017 puisque Mme [T] [X] a notifié à la SARL Lisella le 26 avril 2016 un congé avec offre de renouvellement, avec effet au 1er janvier 2017 .Or, ce congé a été accepté par la locataire, les parties étant seulement en litige sur le prix du bail renouvelé.



Le bail commercial liant les parties ayant été renouvelé le 1er janvier 2017, soit à compter du 1er septembre 2014, il est soumis aux dispositions précédemment rappelées, résultant de loi Pinel.



En particulier, le bail commercial renouvelé est soumis à l'obligation édictée à l'article L 145-40-2 du code de commerce de comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.



Ce bail est enfin régi par l'article L 145-15 du code de commerce selon lequel sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles'L. 145-4,'L. 145-37 à L. 145-41.



Les clauses précédemment reproduites relatives aux charges, impôts, taxes, sont particulièrement imprécises concernant leur répartition entre la bailleresse et la locataire. En effet, il s'agit de clauses généralistes. En outre, la seconde clause évoque seulement les taxes de toutes natures et précise même que l'énumération n'est pas limitative.



Il convient de rappeler que selon l'article L 145-40-2 1° et 2 °du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2014': tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.



Les clauses générales et forfaitaires afférentes aux taxes, charges, impôts du bail renouvelé au 1er janvier 2017 contreviennent au principe de l'existence d'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. 



Le tribunal a donc justement décidé de réputer non écrites les clauses relatives aux charges étant précisé que cette formulation est générale et concerne l'ensemble des charges au sens large, c'est-à-dire également les impôts et taxes. D'ailleurs, dans sa motivation, le tribunal se réfère expressément aux charges, impôts et taxes et non pas seulement aux charges. En outre, il a annulé tout le commandement de payer alors que ledit commandement porte, outre sur les charges de 2017, également sur la taxe foncière de 2017.



C'est donc à juste titre que le tribunal répute non écrites à compter du premier janvier 2017 les clauses du bail relatives aux charges locatives. La cour confirme ce chef de jugement sauf à préciser que les clauses réputées non écrites sont celles relatives aux impôts, taxes et charges et sont uniquement celles du bail renouvelé du 1er janvier 2017.



1-2 sur la validité du commandement de payer



L'article L 145-41 du code de commerce énonce': Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à'l'article 1343-5'du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Il est de principe que le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien fondé.



En l'espèce, faute pour le bail commercial renouvelé le 1er janvier 2017 de comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, aucune charge ne peut être récupérée par Mme [N] [X] sur la société Lisella à compter du 1er janvier 2017.



Or, le commandement de payer ,du 2 janvier 2018 visant la clause résolutoire porte justement sur des sommes non récupérables compte tenu de leur nature et de leur date d'exigibilité. En effet, ledit commandement vise la somme de 2123,28 euros correspondant à un rappel de charges pour le 1er et 2 ème trimestres 2017, appel des charges pour le 3 ème semestre et 4 ème trimestre 2017, taxes foncières 2017.



Ni l'argument tiré de la bonne foi de la bailleresse, ni celui tiré de la mauvaise foi de la locataire ne sont de nature à réparer le tort commis par l'absence d'inventaire.



En conséquence, le commandement de payer du 2 janvier 2018 est erroné et mal fondé.



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il annule le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 2 février 2018.



Par conséquent, la cour confirme également le jugement en ce qu'il rejette les demandes accessoires de Mme [N] [X] en lien avec l'exécution du commandement de payer annulé c'est-à-dire les demandes suivantes :



-prononcer en conséquence, la résiliation du bail du 19 mai 2008 par application de la clause résolutoire.



-ordonner l'expulsion de la société Lisella des lieux loués.



-condamner la société Lisella à payer à Mme [N] [X] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5'000'euros à compter de la date d'effet de la clause résolutoire, soit le 2 février 2018 jusqu'à la libération complète des lieux.



2-sur la créance de la bailleresse au titre des taxes foncières



L'article 1162 ancien du code civil dispose': Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.



Le bail commercial initialement souscrit le 19 mars 2008 stipule, en page 6, à la rubrique impôts-taxes et charges (cet article étant nécessairement repris par le bail renouvelé au 1er janvier 2017)': le preneur remboursera chaque année au bailleur, en proportion de la superficie des lieux loués, tous impôts et taxes de toute natures attachés à l'immeuble et, notamment, la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères etc' sans que cette énumération soit limitative.



L'article L 145-40-2 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2014 ajoute': Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire':

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel,

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.



La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 4'434'euros au titre des taxes foncières 2014 et 2016 à 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour de leur échéance, année par année.



S'agissant tout d'abord des taxes foncières réclamées pour les années 2014 à 2016, celles-ci ne relèvent pas du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2017 mais dépendent du bail initial conclu le 19 mars 2008 (s'étant terminé le 31 décembre 2016).



Or, la cour a précédemment jugé que les clauses relatives aux impôts, taxes et charges réputées non écrites sont uniquement celles du bail renouvelé du 1er janvier 2017.



Ainsi, les clauses relatives aux impôts, taxes et charges produisent bien effet pour ce qui est du bail commercial initial du 19 mars 2008.



Par ailleurs le bail commercial précédent du 19 mars 2008 contient bien une clause mettant clairement et expressément le paiement de la taxe foncière à la charge de la société Lisella. Celle-ci est donc bien redevable, sur le principe, des taxes foncières de 2014 à 2016.



Concernant le montant desdites taxes, la bailleresse produit des justificatifs démontrant qu'ils sont les suivants':



-année 2014': 342'euros

-année 2016': 391'euros



S'agissant des taxes foncières réclamées à partir de 2017, la situation juridique est différente du fait du renouvellement du bail commercial au premier janvier 2017 et de l'entrée en vigueur le 18 juin 2014 de l'article L 145-40-2 du code de commerce imposant un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial.



Ainsi, cette cour a confirmé le jugement qui a déclaré réputées non écrites les clauses relatives aux impôts, taxes et charges du bail renouvelé du 1er janvier 2017. Donc, la société locataire n'est pas redevable des taxes foncières à compter du 1er janvier 2017.



Par conséquent, le solde de taxes foncières dû par la société Lisella à la bailleresse s'élève au total à 733 euros au titre desdites taxes de 2014 à 2016.



La cour se prononce en ces termes':condamne la société Lisella à payer à Mme [N] [X] la somme de 737 euros au titre des taxes foncières de 2014 à 2016 outre intérêts au taux légal à compter de cet arrêt.



3-sur la créance de la locataire au titre d'un indu de charges



L'article 1302 du code civil dispose': Tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.



Le bail commercial initialement souscrit le 19 mars 2008 stipule, en page 6, à la rubrique impôts-taxes et charges (cet article étant nécessairement repris par le bail renouvelé au 1er janvier 2017)': le preneur remboursera chaque année au bailleur, en proportion de la superficie des lieux loués, tous impôts et taxes de toute natures attachés à l'immeuble et, notamment, la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères etc' sans que cette énumération soit limitative.



Au soutien de sa demande de restitution de charges contre la bailleresse, la preneuse apporte les précisions suivantes':



-Mme [N] [X] devait être condamnée à rembourser à la SARL Lisella les sommes indûment perçues au titre des charges depuis le début de 2013 (les années antérieures étant prescrites),

 

-il ressort de l'attestation établie par l'expert-comptable de la société Lisella que le montant total des charges indûment payées depuis le début de l'année 2013 s'élève à 11'147,83 euros. 



La preneuse exerçant une action en restitution de l'indu, la cour doit vérifier que cette dernière rapporte bien la preuve d'une part d'un paiement indu et d'autre part de son erreur ou de la contrainte dont elle a fait l'objet pour effectuer ce paiement.



Pour ce qui est de la preuve du paiement allégué au titre des charges, la bailleresse reconnaît elle-même dans ses conclusions que la société Lisella a bien payé les charges jusqu'en 2016.



Pour ce qui est du caractère indu des paiements de charges, la cour constate que Mme [N] [X] ne verse aucun justificatif des charges, ni sur leur principe, ni concernant leur montant.



La cour rappelle que, concernant les charges, le bail commercial initial du 19 mars 2008 (applicable aux charges dues jusqu'au 1er janvier 2017) stipule': le preneur réglera, chaque année, l'ensemble des charges afférentes aux locaux loués. Le bailleur fournira au preneur les justificatifs nécessaires.



En conséquence, les charges réglées depuis le début de l'année 2013, n'étaient pas dues, conformément à ce que soutient la preneuse, ce qui correspond à un montant total à lui restituer de 11'147,83 euros.



La cour confirme le jugement en ce qu'il condamne Mme [N] [X] à restituer à la SARL Lisella la somme de 11'147,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018.



4-sur le compte entre les parties et sur la demande de compensation



Selon l'article 1348 du code civil':La compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.



La société intimée sollicite la condamnation à nouveau de Mme [N] [X] à payer les sommes dues et qu'elle n'a pas réglé par suite de la compensation ordonnée par le tribunal judiciaire de Draguignan par jugement du 25 mai 2022 (minute 2022/265), soit le reliquat de 2'917,12 euros outre les intérêts dus au taux légal à compter du 31 janvier 2018 sur la condamnation du 16 mai 2019 (minute 2019/284).



En l'espèce, les créances de la bailleresse sur la locataire sont les suivantes':



-10 911, 48 euros au titre du commandement de payer du 1er septembre 2020 (condamnation prononcée par le jugement du 25 mai 2022)



-737 euros outre intérêts légal à compter de cet arrêt au titre des taxes foncières de 2014 à 2016 (condamnation prononcée par cet arrêt)



-3.573,57 euros au titre du loyer de novembre 2020 (créance alléguée par la bailleresse et non contestée par la locataire)



Inversement, les créances de la locataire sur la bailleresse sont les suivantes':



-11'147,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018, (condamnation prononcée par cet arrêt)



-2500 euros x 2 au titre de l'article 700 du code de procédure civile (condamnations prononcées en première instance et en appel),



-dépens de ce procès en première instance et en appel.



-dépens du procès ayant donné lieu jugement du 25 mai 2022.



En conséquence, la cour ordonne la compensation entre les créances précédentes. 



 5-sur la demande subsidiaire de la bailleresse de résiliation judiciaire du bail commercial



L'article 1217 du code civil dispose': La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

-refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation,

-poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation,

-obtenir une réduction du prix,

-provoquer la résolution du contrat,

-demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



L'article 1224 du même code ajoute': La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



La bailleresse forme une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2017 en précisant':



-le défaut ou le retard de paiement des loyers aux échéances contractuelles constitue un grief de gravité suffisant à lui seul la résiliation du bail aux torts du preneur.

-il en est de même du défaut de paiement de la taxe foncière. 

-le bailleur qui a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire peut poursuivre la résiliation judiciaire du bail, y compris sur le fondement des mêmes manquements que ceux visés par le commandement. 

-il n'est pas contesté que la société Lisella n'a pas payé le loyer de novembre 2020, ni les taxes foncières pour les années 2014 et 2016 à 2021 et conteste systématiquement toutes les sommes appelées par Mme [N] [X] au titre de la taxe foncière.

 -ce manquement à l'obligation essentielle associé à la mauvaise foi de la locataire concernant la compensation du loyer de novembre 2020 avec le reliquat dû de 2'971,12'euros par Mme [N] [X] justifient en conséquence que soit prononcée la résiliation judiciaire. 



En l'espèce, la société Lisella n'établit pas avoir' payé le loyer de novembre 2020 (3'573,57'euros). S'agissant des taxes foncières impayées de 2014 à 2016, il s'agit d'un manquement qui ne concerne pas le bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 de sorte que ces impayés ne peuvent servir de fondement à la résiliation judiciaire de ce dernier. S'agissant des taxes foncières à compter du 1er janvier 2017, la cour a jugé qu'elles n'étaient pas dues compte tenu du caractère réputé non écrit des clauses relatives aux charges, impôts et taxes.



Quant à la mauvaise foi de la locataire dans l'exécution du bail commercial renouvelé, celle-ci ne peut pas être retenue. En effet, même si la locataire conteste les sommes réclamées et les actes délivrés à son encontre par la bailleresse, les décisions de justice successives lui donnent partiellement raison. 



Finalement, au titre du bail commercial renouvelé du 1er janvier 2017, la société Lisella a commis un manquement contractuel à ses obligations, c'est-à-dire le défaut d'un terme de loyer à hauteur de 3'573,57'euros. Or, la bailleresse a également commis des importantes fautes contractuelles dans l'exécution dudit bail commercial puisqu'elle ne justifie pas des charges réclamées, continue à se prévaloir de clauses réputées non écrites dans le cadre du bail commercial renouvelé, et est redevable d'un indu conséquent envers la société locataire.



Les manquements commis par la locataire ne sont pas suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial au regard des éléments précédemment relevés.



En conséquence, la cour rejette la demande subsidiaire de Mme [N] [X] de résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé.



6-sur les frais du procès



Compte tenu de la solution apportée au litige (la société Lisella restant la créancière de Mme [N] [X] à hauteur d'appel), le jugement est confirmé du chef de l'article 700 et des dépens.



En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [N] [X] sera condamnée aux entiers dépens d'appel (comprenant ceux exposés par la société Lisella) ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2500 euros à la société Lisella sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :



-confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,



y ajoutant, 



-précise que les clauses réputées non écrites sont celles relatives aux impôts, taxes et charges et sont uniquement celles du bail renouvelé du 1er janvier 2017.



-condamne la société Lisella à payer à Mme [N] [X] la somme de 737 euros au titre des taxes foncières de 2014 à 2016.



-rejette la demande subsidiaire de Mme [N] [X] de résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé du 1er janvier 2017.



-ordonne la compensation entre les créances suivantes':



créances de la bailleresse sur la locataire ':



-10 911, 48 euros au titre du commandement de payer du 1er septembre 2020 (condamnation prononcée par le jugement du 25 mai 2022)



-737 euros outre intérêts au taux légal à compter de cet arrêt au titre des taxes foncières de 2014 à 2016 (condamnation prononcée par cet arrêt)



-3.573,57 euros au titre du loyer de novembre 2020 



créances de la locataire sur la bailleresse':



-11'147,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2018 (condamnation prononcée par cet arrêt)



-2500 euros x 2 au titre de l'article 700 du code de procédure civile (condamnations prononcées en première instance et en appel dans ce procès),



-condamne Mme [N] [X] à payer à la société Lisella une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamne Mme [N] [X] aux entiers dépens d'appel (comprenant ceux exposés par la société Lisella) et dit que Maître [H] [U] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. 





Le Greffier, La Vice-Présidente,