Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 3 septembre 2026, n° 22/05956

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026















Rôle N° RG 22/05956 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJI3W







S.C.I. ARLEX





C/



S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE









Copie exécutoire délivrée 

le : 3 Septembre 2026

à :



Me Romain CHERFILS 



Me Julie ROUILLIER





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03117.





APPELANTE



S.C.I. ARLEX 

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Paul-victor BONAN de la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Julie ROUILLIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Jean-viguen MANOUKIAN, avocat au barreau de PARIS







*-*-*-*-*

















































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente Rapporteur, 

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Mme Magali VINCENT, Conseillère







Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.



Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * 





EXPOSE DU LITIGE





La SCI Arlex est propriétaire d'un bâtiment à usage commercial et/ ou industriel situé dans la zone d'aménagement concertée des Pradeaux sur la commune de Saint Cyr sur Mer, parcelle AI n° [Cadastre 1] pour une superficie de 5.200 m².



Suivant acte authentique en date du 17 avril 1987, les locaux ont été donnés à bail commercial à M. [I] à effet du 1er novembre 1987. La destination des lieux était ' tous commerces'.



Par acte des 14 et 16 février 1996, la société Cat immobilier SNC, venant aux droits de M. [I], a donné à bail de sous-location à la société [Adresse 3], les locaux donnés à bail par la SCI Arlex. Ce bail de sous-location a été conclu pour une durée commençant rétroactivement le 5 octobre 1994 et expirant le 26 octobre 1996.



Suivant acte authentique du 29 juin 1998, la SCI Arlex a renouvelé le bail commercial au profit de la société Cat Immobilier pour un loyer annuel de 72.000 francs HT.



Par avenant des 15 et 21 février 2007, la SCI Arlex a renouvelé le bail commercial au bénéfice de la société [Adresse 3], venant aux droits de la société Cat immobilier à compter du 27 octobre 2005.



Le 27 octobre 2009, suite à une dissolution-confusion, la société Distribution Casino est venue aux droits de la société Tout pour la Maison.







Depuis l'arrivée du terme le 26 octobre 2014, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction pour une durée indéterminée.



Par acte du 28 septembre 2017, le locataire a fait signifier une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2017 pour une durée de neuf années.



Le bailleur a accepté le principe du renouvellement au 1er octobre 2017 mais n'a pas accepté le montant du loyer, sollicitant à ce titre un loyer fixé à la valeur locative, soit la somme de 300.000 € annuelle HT et HC.



Le bailleur a notifié un mémoire par lettre recommandée du 3 avril 2018 au locataire aux fins de fixation du prix du bail renouvelé.



Par acte du 13 août 2018, la SCI Arlex a fait assigner la SAS Distribution Casino France devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Toulon en fixation du loyer.



Par jugement du 19 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté que le renouvellement du bail commercial a pris effet le 1er octobre 2017 et, avant dire droit, a ordonné une expertise judiciaire.



L'expert a déposé son rapport définitif le 2 juillet 2021.



Par jugement du 17 mars 2022, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Toulon, a: 



- dit qu'il n'existe aucune motif de déplafonnement du loyer,

- fixé en conséquence le loyer annuel de renouvellement à la somme de 160.629 € hors taxes et hors charges, correspondant au loyer du plafond, à compter du 1er octobre 2017 pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], 

- condamné la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Arlex aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire avec application de l'article 699 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire de la décision.





La SCI Arlex a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 22 avril 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2026, la société Arlex demande à la cour de: 



Vu l'article L 145-57 du code de commerce, 

Vu le refus de renouvellement signifié le 12 juillet 2022, 

Vu les articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, 

- déclarer que la procédure en fixation des loyers est devenue sans objet tant pour le preneur que le bailleur en l'état de l'option signifiée par le bailleur, 

- infirmer en conséquence la décision du 17 mars 2022 en ce qu'elle a: 

* dit qu'il n'existe aucune motif de déplafonnement du loyer,

* fixé en conséquence le loyer annuel de renouvellement à la somme de 160.629 € hors taxes et hors charges, correspondant au loyer du plafond, à compter du 1er octobre 2017 pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], 

* condamné la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné la société Arlex aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

* débouté la société Arlex de ses demandes,

- dire n'y avoir lieu à fixation du loyer, 

- déclarer irrecevable la demande de la société Distribution Casino France en paiement de la somme de 37.375,90 € visée pour la première fois dans ses conclusions notifiées le 9 décembre 2025, en application des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile,



- à titre subsidiaire, la débouter de cette demande, 

- condamner la société Distribution Casino France à payer à la société Arlex la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dire que les dépens sont à la charge du bailleur en application de l'article L 145-57 du code de commerce et ceux d'appel distraits au profit de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit.





La société Distribution Casino France, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, demande à la cour de: 



Vu l'article L 145-57 du code de commerce, 

- dire n'y avoir lieu à statuer sur la demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017, 

- confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon du 17 mars 2022 en ce qu'il a: 

* condamné la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné la société Arlex aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire avec application de l'article 699 du code de procédure civile, 

Y ajoutant, 

- condamner la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France une indemnité de 40.826,68 € au titre des frais supportés pour les besoins de la procédure en fixation du loyer, 

- condamner la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Arlex aux entiers dépens.





La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 mai 2026.





MOTIFS



Sur la fixation du loyer renouvelé



Selon l'article L 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.



L'article L 145-59 dispose que la décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail en application du dernier alinéa de l'article L 145-57, ou de se soustraire au paiement de l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article L 145-58, est irrévocable.



Par acte extra-judiciaire du 12 juillet 2022, la société Arlex a fait valoir son droit d'option en précisant:



- rétracter l'acceptation du principe du renouvellement du bail,

- refuser le renouvellement du bail avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.



L'option réagit rétroactivement avec pour conséquence que comme le font valoir à juste titre les parties, la demande en fixation du loyer renouvelé telle qu'initiée par la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1], est devenue sans objet.



La seule conséquence de l'exercice de ce droit d'option est que désormais il n'y pas plus lieu à statuer sur la demande en fixation du loyer mais sans pour autant avoir à réformer le jugement sur ce point, comme le réclame la SCI Arlex.



Sur l'indemnisation des frais supportés au titre de la procédure en fixation du loyer



La société Distribution Casino France sollicite la condamnation de la société Arlex à lui verser une indemnité de 40.826,68 € au titre des frais supportés pour les besoins de la procédure en fixation du loyer.



La SCI Arlex lui oppose en premier lieu l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel au visa de l'article 564 du code de procédure civile.



Elle ajoute que cette demande ne figurait pas dans les conclusions notifiées par l'intimée le 18 octobre 2022 dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile et est donc également irrecevable sur le fondement de l'article 910-4.



En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce, la société Arlex a formalisé le 22 avril 2022 une déclaration d'appel à l'encontre du jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon du 17 mars 2022.



Le 12 juillet 2022, soit postérieurement, la bailleresse a entendu exercer son droit d'option et a refusé le renouvellement du bail au 1er octobre 2017, moyennant l'offre de payer une indemnité d'éviction.



Ce droit d'option constitue un fait nouveau permettant à la société Distribution Casino France de réclamer le paiement des frais qu'elle a engagés pour la procédure en fixation du loyer renouvelé conformément à l'article L 145-57 du code de commerce.



Une telle demande est donc bien recevable en cause d'appel.



Selon l'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2, et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contra laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurant recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



La SCI Arlex prétend que la demande en paiement, à savoir les honoraires de l'avocat depuis le 21 juin 2018, ne figurait pas dans les conclusions de l'intimée notifiées le 18 octobre 2022, alors que les factures, y compris celles relatives à la procédure d'appel, existaient déjà lors du dépôt de ces conclusions.



Le dispositif des conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2022 par la société Distribution Casinon France comporte, expressément à titre reconventionnel, une demande de condamnation de la société Arlex à lui régler les frais supplémentaires qu'elle a exposés conformément à l'article L 145-57 du code de commerce.



La demande n'était certes pas chiffrée mais l'intimée n'avait pas encore une connaissance précise de l'ensemble des frais engagés d'autant que la procédure d'appel venait d'être engagée et que d'autres factures étaient à prévoir.



La demande d'indemnisation des frais supportés par la preneuse au visa de l'article L 145-57 susvisé est donc recevable.





Sur le fond, la SCI Arlex estime que rien ne permet d'établir que les factures d'avocat dont il est réclamé le paiement soient en lien avec la procédure en fixation du loyer renouvelé, rappelant que plusieurs autres instanced opposent les parties.



L'article L 145-57 alinéa 2 du code de commerce oblige le bailleur qui renonce ensuite au renouvellement à supporter les frais de la procédure en fixation du loyer renouvelé. Il s'agit en particulier des honoraires d'avocat.



La société Distribution Casino France produit: 



- en pièce 8, un relevé de facturation d'un montant de 22.318,19 € concernant les frais engagés lors de la procédure en première instance à compter du 21 juin 2018,

- en pièce 9, un relevé de facturation d'un montant de 17.203,49 € relatif aux frais engagés dans le cadre de la présente procédure d'appel,

- en pièce 10, la facture des honoraires de postulation devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour un montant de 1.305 €.



Elle communique également ( pièces 11, 12, 13, 14 et 15) un relevé de facturation pour chacune des procédures l'ayant opposée à la bailleresse , à savoir:



- procédure en restitution des taxes foncières,

- procédure de première instance en résiliation du bail,

- procédure d'appel en résiliation du bail, 

- procédure en fixation de l'indemnité d'éviction, 

- procédure devant le juge de l'exécution.



Toutefois, elle s'abstient de communiquer les différentes factures afférentes aux prestations effectuées, à l'exception de celle relative aux honoraires de postulation devant la cour.



En l'état de ces pièces justificatives parcellaires, la demande d'indemnisation sera ramenée à 20.000 € outre 1.305 € pour les honoraires de postulation, soit un total de 21.305 € correspondant aux frais qu'elle a été contrainte de supporter pour les besoins de la procédure en fixation du loyer.



Dès lors qu'il est fait droit à la demande d'indemnisation de l'intimée au titre des frais que la preneuse a engagés pour la procédure en fixation du loyer tant en première instance qu'en cause d'appel, celle-ci n'est pas fondée à réclamer une somme au titre des frais irrépétibles, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.



Vu l'article 696 du code de procédure civile;





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, 



Vu l'exercice par la société Arlex de son droit d'option le 12 juillet 2022,



Constate que la demande en fixation du loyer renouvelé est devenue sans objet et qu'il n'y a donc pas lieu de statuer dessus, 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Arlex aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, en application de l'article 699 du code de procédure civile,



Y ajoutant, 



Déclare recevable la demande de la société Distribution Casino France en paiement des frais supportés au titre de la procédure en fixation du loyer, 



Condamne la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 21.305 € au titre des frais qu'elle a supportés pour les besoins de la procédure en fixation de loyer, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Arlex aux dépens de la procédure d'appel.





Le Greffier, La Vice-Présidente,