Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 3 septembre 2026, n° 22/10998

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 308



N° RG 22/10998 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ23W







Syndicat des copropriétaires [W] SUD





C/



SERVICE DES DOMAINES









Copie exécutoire délivrée 

le :





à : 





Me Sandra JUSTON























Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 22 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01438.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires [W] SUD 

sis [Adresse 1] représenté par son syndicat en exercice, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité, demeurant SARL CABINET SALMON [Adresse 2]



représentée par Me Sandra JUSTON membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉE



SERVICE DES DOMAINES 

représenté par son directeur de la direction nationale d'intervention domaniales en sa qualité de curateur à la succession de Madame [M] [D], [Adresse 3]



Signification à personne habilitée le 25/10/2022 DA

Assignation remise le 03.11.2022 à personne morale,

défaillante













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026.





ARRÊT



Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











































































FAITS ET PROCÉDURE



Par acte d'huissier du 02 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [W] SUD a fait assigner le service des domaines en qualité de curateur à la succession de Mme [M] [D], aux fins de paiement d'arriérés de charges de copropriété.





Par jugement contradictoire du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

-révoqué l'ordonnance du clôture du 31 mars 2022, 

-admis aux débats le mémoire du service des domaines adressé au greffe le 14 avril 2022, 

-clôturé l'affaire au jour de l'audience, 

-débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [W] sud de ses demandes, 

-dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [W] SUD aux dépens.



Le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en relevant que le curateur n'était tenu d'acquitter les dettes de la succession que jusqu'à concurrence de l'actif, en application de l'article 810-4 du code civil et que la succession de Mme [D] ne disposait d'aucun actif, comme en témoignait l'état de la succession établi par le curateur.





Par déclaration du 28 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le service des domaines n'a pas constitué avocat. 





Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2022 et signifiées à l'intimé défaillant le 03 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [W] SUD demande à la cour :

-de le juger recevable et fondé en son appel, 

-de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau :

-de condamner le service des Domaines de la Direction Générale des Finances Publiques au paiement de la somme de 43.141,38 euros arrêtée au 16 octobre 2022 jusqu'à concurrence de l'actif qu'il détient,

-de condamner le service des Domaines de la Direction Générale des Finances Publiques au paiement de la somme 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

-de condamner le service des Domaines de la Direction Générale des Finances Publiques aux dépens.





Il fait état de sa créance. Il soutient que la succession de Mme [D] dispose d'actifs, s'agissant à minima des lots pour lesquels il demande un arriéré de charges. Il ajoute qu'il existe d'autres actifs qui devraient être de nature à le désintéresser, comme en témoigne un état hypothécaire.





MOTIVATION



Selon les articles 809-3, 810-4 et 810-5 du code civil, en cas de succession vacante, le curateur, auprès de qui est faite la déclaration de créances, est seul habilité à payer les créanciers de la succession. Il dresse un projet de règlement du passif qui prévoit le paiement des créances dans l'ordre prévu à l'article 796 du code civil et ne peut payer, sans attendre ce projet, que les frais nécessaires à la conservation du patrimoine, les frais funéraires et de dernière maladie, les impôts dus par le défunt, les loyers et autres dettes successorales dont le règlement est urgent ; ces textes n'édictent aucune interdiction, pour les créanciers, tenus de déclarer leur créance au curateur, de saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire, dont l'exécution sera différée jusqu'à l'établissement du projet de règlement du passif ( Civ. 1ère, 30 avr. 2025, n°23-14.643).



Selon l'article 810-2 du code précité, le curateur procède ou fait procéder à la vente des biens jusqu'à l'apurement du passif.



Le premier juge avait indiqué :

-avoir reçu un mémoire du service des domaines qui soutenait qu'en sa qualité de curateur de la succession de Mme [D], il n'était tenu d'acquitter les dettes de la succession que jusqu'à concurrence de l'actif, 

-que le dernier mémoire du domaine mentionnait une absence d'actif, d'une dette de 2901 euros en faveur du SIP d'[Localité 2], une dette de 5439 euros en faveur du service des impôts de [Localité 1] et un arriéré de charges de copropriété.



Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [W] SUD que Mme [D] était propriétaire du bien dont il réclame un arriéré de charges, situé [Adresse 4] à [Localité 1] et de biens situés à [Localité 2]. Ainsi, la succession de Mme [D] dispose d'actifs.



L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.





L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.

L'obligation aux charges ainsi prévue est d'ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.



Le syndicat des copropriétaires verse au débat :

-les procès-verbaux des assemblées générales qui approuvent les comptes des exercices :

* du premier janvier 2016 au 31 janvier 2026 (assemblée générale du 02 mai 2017)

*du premier janvier 2017 au 31 décembre 2017 (assemblée générale du 26 juillet 2018)

* du premier janvier 2018 au 31décembre 2018 (assemblée générale du 10 novembre 2020)

*du premier janvier 2019 au 31 décembre 2019 (assemblée générale du 10 novembre 2020)

*du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020 (assemblée générale du 30 juin 2022), 

*du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021 (assemblée générale du 30 juin 2022), 

-le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2022 qui a modifié le budget prévisionnel de l'exercice du premier janvier 2022 au 31 décembre 2022 et qui a adopté un appel de fonds exceptionnel de 40.000 euros, selon la clé de répartition 'charges générales', 

- un état des dépenses pour l'exercice du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020 et pour l'exercice du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021, 

-un décompte d'arriérés de charges et frais débutant au premier janvier 2014 et courant jusqu'au premier octobre 2022 inclus, mentionnant un solde débiteur de 43.141, 38 euros, 

-un projet de répartition des dépenses pour l'exercice du premier janvier au 31 décembre 2020, 

-des appels de fonds adressés à la 'succession [D]' pour la période du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du premier janvier 2022 au 31 janvier 2023, valant également décompte de répartition de charges,

-le contrat de syndic







Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie uniquement de sa créance pour les exercices du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020, du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021et pour la période du premier janvier 2022 au 31 décembre 2022 (vote du budget prévisionnel avec répartition des dépenses). En effet, aucun décompte de répartition de charges ni aucun élément comptable ne sont versés au débat pour les périodes antérieures ; par ailleurs, il n'est pas démontré l'approbation des comptes pour les exercices du premier janvier 2014 au 31 décembre 2014 ni du premier janvier 2015 au 31 décembre 2015.



Il convient en conséquence de déduire du décompte produit les sommes dues pour les périodes antérieures au premier janvier 2020, l'intégralité des frais qui ne sont pas des charges de copropriété et la somme de 77,67 euros ('mandat ester justice' du premier août 2022) qui n'est pas justifiée.



Ainsi, les sommes dues par la succession de Mme [D] au titre des charges de copropriété s'élèvent à la somme de 11.042, 89 euros, pour la période du premier janvier 2020 au premier octobre 2022 (appel de fonds pour la période du premier octobre au 31 décembre 2022 inclus).





Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :



a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;





Il ne ressort pas du décompte produit qu'il existe des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat pour la période précédemment évoquée. Ainsi, le coût de l'acte d'huissier du premier janvier 2020 d'un montant de 151,87 euros n'entre pas dans cette catégorie, pas plus que les honoraires d'avocat (décembre 2020 ) ou le coût de la 'constitution dossier procédure' (décembre 2020), ni même le coût de l'assignation et des honoraires d'avocat (août 2021). 





Il convient en conséquence de condamner le Service des domaines, pris en la personne du Directeur chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [D], au versement de la somme de 11.042, 89 euros, au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du premier janvier 2020 au premier octobre 2022 (appel de fonds pour la période du premier octobre au 31 décembre 2022 inclus), et ce, jusqu'à concurrence de l'actif qu'il détient.



Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.





Sur les dépens et sur les frais irrépétibles 



Le Service des domaines, pris en la personne du Directeur chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [D], est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [W] SUD les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. En conséquence, il convient de condamner Le Service des domaines, pris en la personne du Directeur chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [D], à verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.





Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.











PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe ; 



INFIRME le jugement déféré ; 



STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT ; 



CONDAMNE le Service des domaines, pris en la personne du Directeur chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [D], au versement de la somme de 11.042, 89 euros, au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du premier janvier 2020 au premier octobre 2022 (appel de fonds pour la période du premier octobre au 31 décembre 2022 inclus), et ce, jusqu'à concurrence de l'actif qu'il détient ; 



CONDAMNE le Service des domaines, pris en la personne du Directeur chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [W] SUD la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; 



CONDAMNE le Service des domaines, pris en la personne du Directeur chargé de la Direction des Interventions Domaniales, es-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [D] aux dépens de première instance et d'appel.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE